如何看待三四線城市房價問題？

12-23

關於房價我寫過幾篇文章，並且對於房價何時下降也做了預測。

如果說一二線城市是因為人才匯聚，剛需和炒房共同推高房價的話，那麼三四線城市的房價，則更多是炒房的因素。

國內缺乏穩妥可靠的投資渠道，最近二十年來，除了投資股市，剩下的也只有投資房產了。

至於其他的投資渠道，一方面盤子太小，容不下多少資金，另一方面肯接盤的人少，可以玩的時間太短，風險相對太高。

股市因為有割韭菜機制，所以在行情不好的時候，資金會大規模撤離。

而二十年來，房地產一路上揚，堪稱奇蹟。基本投資了房產的，最近二十年來幾乎沒有虧本的，這對於全民炒房形成了巨大的鼓舞作用。

一二線城市的房價現在已經相當高，炒房的成本太高，風險太大。所以炒房團會轉戰三四線城市。

炒房團進入三四線城市後，先大規模收購地理位置和戶型較好的房產，只要收購一少半左右，就可以影響市場。

然後在房產中介處提高售價，同時通過媒體軟文，網路途徑等宣傳房價上漲，忽悠剛需者抓緊時間買房。而售房的業主看到房價上漲，自然也會跟風漲價，分一杯羹。

於是，只需要短短時間，房價就能暴漲。

炒房團在收割完畢後，就會迅速轉戰下一個城市，去賺取更多收益。

與一二線城市相比，三四線城市的工業基礎有所欠缺，商業不夠發達，人均收入較低。對於房價的支撐力度不夠大，因此目前的高房價孕育了極高的風險。

如果房價開始下降，那麼一二線城市可能會無人接盤，但是購房者工資還能勉強支撐。但是三四線城市就沒那麼簡單了，尤其是中小企業關停的越來越多，對於三四線城市影響極大，屆時棄房斷供的情況會非常普遍。

2018年，拭目以待。

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關於三四線房價問題，以下櫻桃的專欄分析請參考；

棚改尚未結束，2018年三四線城市能買嗎？

文櫻桃

註：以前的櫻桃小房子已經切到了新微信公眾號「櫻桃大房子」（ID：ytdfz8），朋友們關注「櫻桃大房子」及時獲取投資房產的信息和建議吧;

以前我對棚改的概念，以為都是如上圖那樣改造老破舊房子，確實是為改善居民住房著想，但經很多網友向櫻桃反饋，當地拆遷戶太多，不完全是危房舊房被改，大量城郊的農村（都算城中村）宅基地，哪怕是極好的居民別墅都被成片拆除，因此拿到補償款後需要買房，所以預期房價還要大漲。

所謂的棚改，並不完全是民生工程，而是為了完成政績，為了去庫存，為了GDP增長，腦洞大開想出來的法子。

本以為等這一輪庫存去的差不多了，房價今年也就漲到頭了吧，但今年5月份，國務院又推出了2018-2020年三年棚改計劃，再改造各類棚戶區1500萬套，這個計劃影響會有多大？

一二線因為調控，房價上漲肯定是受限了，而棚改主要集中在三四線城市，貨幣定向寬鬆砸向大規模的棚改，三四線房價也隨之被推高。預計明年還會繼續延續漲勢，地級市，縣級市都會漲個遍。

1.創造需求

此前領導很頭疼，三四線房地產去庫存最核心的問題，是需求不足，所以就通過棚改來創造需求。

而國家的棚改本意一方面是去庫存，另一方面是改善居民住房。

但結果一到地方就變了樣，把不需要改善住房的宅基地，城郊的城中村，都列入拆遷範圍，海口的朋友告訴我，整個城市要拆掉一半，按照五環算，二環到四環之間，地名帶村子的都拆掉，不管房子是不是危房舊房。

海口去年今年明年三年的棚改計劃也大的驚人，投資上千億，改造17萬戶，海口常住人口才224萬，改造的人口大約就佔到了25%。而去年海口的新房成交量約6萬套，棚改功不可沒。

從2014年開始，棚改數量明顯增加，09年全國只有80萬戶，到2014年達到470萬戶，去年和今年均為600萬戶，未來三年年均500萬戶，總量雖有所減少，但仍是高位數，有的城市明顯增加了。

山東、湖南、貴州、湖北、四川等都是棚改大省。

比如湖北，截至2016年底，湖北省商品房庫存平均消化周期8.7個月，較同期下降6個月。現在一年快過去了，庫存消化周期已經下降到6個月以下。

比如山東，2016年底去化周期降至14個月，其中商品住宅降至10個月，現在的庫存肯定在8個月以下了。

山東濟南的人告訴我，他們那也在大拆大建，特別是城郊的農村，都叫城中村，成群的別墅宅基地都被拆了，這些實際上根本不需要改造。

其實很多城市去庫存任務已經完成差不多了，但政府為了政績，還在打著棚改的旗號，大拆大建。反正這是中央支持的，對棚改工作出色的省還給與獎勵呢。

在去庫存任務之前，棚改大部分以安置房為主，但這兩年為了去庫存，貨幣化安置比率越來越高了，今年全國各省基本上佔比在50%以上，即拆遷後，政府給你錢，你自己去市場上買房。

未來貨幣補償的比例還要提高，有的地方達到百分百了。

比如安徽蕪湖，2015年起便不再新建安置房，停止回遷房審批，2016年全年，蕪湖計劃棚改戶數達26943套，而全年蕪湖新房成交45733，棚改戶貢獻超過一半，其中貨幣化安置比例約為86%，今年改造的2萬多戶全部貨幣補貼。

有些地方政府引導開發商，將普通商品房轉為安置房，讓居民自行購買，或者政府購買商品房，轉賣給棚改戶。

有的地方，是政府給你房票，比如拆遷補貼你100萬的房票，指定你去買哪幾個樓盤的房子。如浙江台州就是這樣。

現在的棚改有點亂搞，有些地方政府為了規劃新的概念區域，都給你拆了，所以才會有很多拆遷矛盾，死人的事常有。

安徽亳州的人對我說，他們那連拆32個村，隔壁商丘已經幾個月不拆遷了，因為死人了。

浙江台州椒江區委書記在拆遷動員大會上叫囂：「誰膽敢阻繞拆遷，跟區委區政府叫板，我一定讓你身敗名裂、家破人亡。」

即使拆遷補償款不夠買新房，需要搭上自己多年的那點積蓄，並不心甘情願被拆遷，但一旦遇到這樣作威作虎不可一世的地方領導，老百姓誰敢不從？

這樣一來，新樓盤就很容易賣了，也導致開發商坐地起價，房價不漲都難啊。

2.棚改刺激房價上漲

大家去庫存的方法都一樣，通過鼓勵農民購房，棚改創造需求，刺激房價上漲。今年絕大部分三四線城市的房價都在上漲。

要想知道棚改對市場價格的影響，就要先搞清楚因棚改帶來的購房需求有多少，佔市場成交量多大比例。

先以櫻桃熟悉的老家湘潭為例：

2016年湘潭棚戶區改造帶來的購房者比例超過了60%。去年一年，新住宅成交總共是1.6萬多套，棚改戶貢獻了一萬套。

未來棚改規模還有多大呢？根據剛剛完成的2018年-2020年湘潭棚戶區調查摸底情況，未來三年棚戶區改造項目庫計劃收儲136個待改造項目，涉及10.63萬戶居民，投資概算622億元。

十萬餘戶是什麼概念？先做個對比，2015-2017年，湘潭棚戶區改造戶數是5.65萬套，投資資金279億元。未來三年的規模比過去三年幾乎是翻倍了，投資資金也翻倍了，這個量對政府拉動GDP很明顯。

而對成交量有多大影響？2016年湘潭市新建商品住宅累計成交16398套，從2010年來，湘潭每年的新房成交量都在一萬多套彷徨，價格也穩定在三四千左右。未來十萬戶拆遷，帶來的新房成交數估計會直接上幾個台階，每年成交量直接上兩三萬套。

6月份調查寫這稿的時候，大量棚改和各種補貼購房，導致湘潭新房價格過去一年來普遍上漲了一兩千一平米，從三四千的房價，漲到了五六千，上漲幅度50%，而長沙限購後，少部分需求外溢，以及上漲預期，又進一步推升了房價。

最新數據是，截至9月底，湘潭城區新建商品房剩餘可售量為258.07萬㎡，與2016年底相比下降22.24%，以近一年的月均銷售速度測算，房地產市場庫存的去化周期為9.9個月，其中，住宅為145.09萬㎡，與2016年底相比下降30.64%，庫存去化周期為6.3個月。最新的價格沒有公布。

從全國來看，去年棚改整體拉動了近20%的新建商品住房銷售。

2015年和2016年棚改貨幣化安置去庫存分別1.5億平和2.5億平，佔全年商品住宅銷售面積13.4%和18.1%。預計2017年棚改去庫存2.6億平、2018-2020年7.7億平，占當期商品住宅需求分別達19.3%和17.3%。

山東省菏澤的人跟我說，他們市今年棚改項目數量佔全省總量的近1/4，全省共17個地市。他所在家鄉單縣城區人口25萬，全縣總人口才122萬，今年申報的棚改戶就有2萬多戶，直接刺激主城區房價上升五百到一千每平米。原商品房有六七年維持在3200元/平米左右，現普漲最高的到了4500以上，雖然縣城工業經濟不發達，產業欠缺，為勞動力凈輸出地，但房價依然漲。

大家可以對照當地的成交量價和棚改戶數做下判斷。拆一戶肯定就要買一套商品房，當然也有買二手房的，但政府一般是引導你買新房，給予補貼。

3.貨幣定向寬鬆

這麼大量的棚改，對地方政府而言，之前最頭疼的是資金問題，靠財政投資明顯是不夠的，沒錢補償怎麼拆遷。

最後就由中央統籌，創造了新的貨幣工具支持棚改。

這就是大家常見的PSL（抵押補充貸款），很多人一看PLS投放，都在說央行放水了，如果搞清楚來源，就知道，這只是定向的寬鬆。

央行將錢發放給政策性銀行，比如國開行，再貸給地方政府平台，後者以一些國有資產作為抵押或者信用貸款，定了棚改項目後，把拆遷補償款發給居民，居民拿了錢自行買房，政府賣了地，拿到錢後再還貸款給國開行。

2014年，央行特意創設了PSL，就是專門為棚改提供長期穩定的資金來源，這個工具期限長，利率低，非常適合棚改這種周期長的項目。

最開始PSL主要是用於國家開發銀行，支持棚改項目，但後來隨著外匯占款減少，央行基礎貨幣被動減少，只好通過其他公開市場操作來補充基礎貨幣，這也包括PSL。

所以從2015年10月起，央行將PSL的對象，由國家開發銀行擴大至中國農業發展銀行、中國進出口銀行，主要用於支持三家銀行發放棚改貸款、重大水利工程貸款、人民幣「走出去」項目貸款等。

2016 年，央行向三家銀行提供PSL共 9714 億元，但主要是通過國開行，如下圖，最近三年來，國開行發放給棚改的貸款總額超過2萬億。

到去年期末，PSL餘額為 20526 億元。央行運用PSL向政策性銀行投放基礎貨幣，實際上相當於定向給房地產市場提供流動性。

而未來三年棚改計劃還有1500萬套，所以還將會不斷有PSL出來注水，主要是定向支持棚改。

4.三四線城市紅利期

櫻桃大房子查看各省的棚改目標，都是到2020年，要全部完成棚戶區改造。

也就是說，未來棚改還有三年紅利期。

但這要分城市，一二線大部分都要進入平穩了，因為房價早已經翻倍，需求基本上消耗完畢，房價已經漲不動了，鎖死了你有錢想買也買不了，而且現在銀行貸款利率在不斷上調。

而大部分一二線的棚改規模不如三四線，而今年是拆遷量最大的一年，比如杭州，今年拆遷數量最大，後面幾年會逐漸減少，拆遷戶今年集中入市提前釋放了需求，而新房供給會逐漸增多。

貨幣收緊，投資客如坐針氈，只準備了兩年月供的高槓桿投資客，要提前做好三五年的月供資金準備。

我6月份的時候發文章說了，只有部分還沒有翻倍，比如只漲了50%的省會城市，今年還會繼續漲，比如西安，昆明。事實上也是如此，上半年漲的少的基本上都補漲了。

而貨幣定向寬鬆，主要是指那些棚改項目特別多，庫存任務尚未完全去掉的三四線城市，當然也有二線省會城市，比如太原。

三四線在這一輪的定向寬鬆中，我估計房價也會普遍上漲50%以上，甚至很多會翻倍，因為政府無腦推進的棚改，這個也算是一次大躍進。

那剛需怎麼辦呢？該買還是等調整，我在今年3月初就發了幾篇文章，都是說三四線城市要漲，剛需趕快買，今年很多三四線已經漲了不少了。

這些地方因為在不斷創造需求，有貨幣支持，預計房價還會繼續漲，至少今年明年還會漲，後年我就不知道了，邊走邊看吧，反正政策目前還是在支持，但如果房價上漲超預期，棚改計劃提前結束也說不定，已經有少數城市又從貨幣安置回歸到住房安置了，也有的據說停了不少棚改項目，比如海口。

苦了還在觀望和煎熬的剛需，他們無法接受三四線也會大漲的事實，一邊觀望，一邊又擔心還會上漲，漲50%不敢上車，翻倍又去接盤。

那能去投資嗎？

三四線城市這兩年確實會漲，但兩三年後就悲劇了，該拆的拆完了，沒有棚改政策支持，要依靠那點真實的需求支撐，是根本無法維持的，我也無法想像現在都來大幹快上，三年後怎麼辦。

如果你能夠找到開發商，炒樓花，還是可以投資，不要等到房產證出來再去賣了變現，等房產證出來，至少是兩年後，到時候就怕漲了也難以套現了，因為市場上沒什麼接盤俠了。

關注櫻桃大房子（微信號：ytdfz8），及時了解投資房產信息和櫻桃給您的建議；

一、三四線房價上漲原因有兩個：

1、一二線城市調控，導致的資金外流，你想啊，今年銀行理財、債市、股市等被嚴厲監管，錢除了三四線房子還能去哪？

2、棚改+貨幣化安置：按照安排今年棚改是600萬戶，未來3年年均500萬戶，棚改的目的一方面是去庫存，一方面是改善居住條件。在棚改的時候政府貨幣補貼給居民去買開發商的房子，達到去庫存的目的，實際上就是間接鼓勵買房。

二、三四線房子上漲了就可以買了嗎？

春節期間（除夕-大年初七）的消費大數據就可以看出了，春節期間人口流出最多的是廣東、北京、上海、浙江、江蘇等省份，他們在這期間離開不是因為這些發達的省份生活環境多差，而是因為他們的根就在三四線城市、戶籍在那，如果他們在一二線城市落了戶、買了房還會回去嗎？答案是否定的。

小白的老家也是來自三四線城市，家裡有一套房子處於集市的中心位置，按理說區位較好，比較熱銷，但從去年掛牌轉讓至今一直無人問津，可見，成交量極差，未來人口流出+龐大庫存+老齡化將會慢慢拖累這些房子的價值，三四線房子長期並不看好。

小白的觀點：

1、調控期內，一二三四線房子均不值得投資，投資有借錢成本的，槓桿數倍不等，在這個期間里你的投資收益大於借錢成本的可能性不大。

2、一二線城市：如果剛需買房，晚買比早買好，今年年底買比年中買好，未來房價環比下跌已經成為大勢，晚買還可以挑到更便宜的房子。當然如果你急著買，比如結婚，子女上學等，那就另當別論。

3、三四城市：如果是剛需不妨趁早買，棚改+去庫存下一兩年內房價上漲的可能性大，提前介入或許還能挑到好房子。

如果想學到更多的財經知識，歡迎關注我的頭條號：小白讀財經

謝邀！先上我的結論

房價問題是政府主導的公有制不夠強力與制度的不完善，而不是公、私有制的問題。

有人說聯邦政府聯邦政府持有土地很多

但跟人口密度對比，發現聯邦政府持有土地都是鳥不拉屎的地方，給人人也不要，我就直接用圖了。

美國人口密度

美國聯邦政府持有土地

我國建築用地和人口密度完美重合。集體用地的大部分，也是荒無人煙的。

中國人口密度

中國建設用地分布

所以說美國私有的是有人要的，聯邦控制的是沒人要的。

中國集體的大多是沒人要的，公有的都是大家一起搶的。

中美的「公有制」不是不能「簡單」的等同，是完全不可能等同。

目前我們不能仿效美國實行私有制，而是效仿新加坡，將公有制進行到底。

新加坡人口密度與我國大中城市相當，90%土地為公有制。

房價？新加坡人均收入5萬多美金，我的留學發小買BTO大概20-30萬美金，四室一廳。

其成功方式，第一，就是法制健全。

在其他不同層面的土地利用和管理環節，新加坡都制定了具體的法律，如《國家土地法》、《土地權屬法》、《規劃法》、《土地稅徵收法》、《侵佔國有土地法》、《住宅產業法》、《土地改良法》、《土地測量員法》、《邊界及測量繪圖法》、《灘涂法》、《地契註冊法》等，此外還有一些專門針對管理機構的法案，例如《新加坡土地管理局法案、市區重建局法案》、《住房發展部法案》等。

而我國只有一部《土地管理法》。

第二，是政府涉入和管理的力度夠強。

在新加坡，建屋發展局可以無償得到政府劃撥的土地，而私人房地產開發商則必須通過土地批租，有償獲得土地使用權。政府通過這種方式在一定程度上照顧了中、低收入者的利益；防止地產炒作，對居民購買組屋次數做出嚴格限定；居民購買組屋後一定年限內不得整房出租；組屋在購買後5年之內不得轉讓，也不能用於商業性經營，否則將受到法律嚴懲。此外，新加坡已開始徵收房產稅，按照規定，業主出售購買不足1年的房屋，要繳納高額房產稅。

建屋發展局(HDB)給新加坡90%居民提供了住房，因為政府給了它強有力的支持。而我國相關政策一直呼之欲出，但苦於長時間沒有強有力的手段下來。現在限制炒房的制度慢慢出來，房價也被控制住。

公有制之所以控制不住房價，是公有制不夠徹底。如果我們能靠制度把房地產商管好了，把炒房客掐死了，房價當然就下來了。從新加坡的經驗來看，公有制反而更有利於控制房價，私有制完全是交給市場。我認為我國絕對適用前者，需要的只是完善法律與制度。

所以說到底，房價居高不下本來就是制度與法律問題，而不是公私有制的問題。

有空點擊屏幕上方關注下我啦，咱們聊點有趣的歷史兒~

以環廣州熱門城市——清遠為例，剖析近2年的因果及中短期走勢，僅供參考哈

春江水暖鴨先知。

根據最近大市以及清遠樓市的變化，圈叔預測：清遠樓市或再出更嚴調控政策。而後市又會如何呢？以下觀點僅供參考，歡迎指正。

上一輪調控溫和

近幾年來，清遠樓市經歷了沉寂到火爆的過程。特別是今年年初，像打雞血一樣，痴狂前行。

三月全國大市調控升級，珠三角絕大部分城市也都出台限購政策。廣州、佛山、珠海、深圳等城市紛紛出手。

清遠也有調控。

清遠市銀行業協會4月21日發布《關於清遠市房地產風險防範工作的指導意見》，其中指出非清遠戶籍首付4-6成。

清遠樓市已經是外向型屬性，理論上針對非清遠籍的限貸是可以適度控制樓市火爆的勢頭，但事實上清遠是環廣州周邊城市的價格窪地，在年初依然屬於「補漲」的階段。出台此指導意見的前一個月，即3月份——清城區新房簽約價格是6303元/㎡，總價基數對於非清遠籍來說較低，提高首付比例是影響有限。

到了6月12日，調控升級了。

《關於進一步加強我市房地產市場監管工作的通知》指出：新建商品住宅價格漲幅不得高於同類型新建商品住房前1個月實際成交均價的5%，實際銷售價格相比備案價格出現下浮的，下浮幅度不得超過15%。

「限漲」效果如何？備案價漲幅不得大於等於5%，而且是在1個月內的約束下的——這樣屬相對溫和的。

其實，政府「限漲+限跌」的組合拳是為了告訴我們：樓市發展不能大起大落，要穩住！

由於「421+612」調控相對溫和，可為下輪新調控留足空間餘地。

站在當時角度看：溫和政策的背後是因為面臨著壓力——去庫存！畢竟高庫存，就是高風險！

去庫存任務完成

截至2015年底，清遠全市商品房庫存為1378萬㎡，成為全省5個超1000萬㎡的城市之一。

這龐大的商品房庫存中，包含的商品住宅庫存量有896萬㎡，按照2015年去庫存化的速度測算，則需28個月的周期才能消化！

接著，2016年2月28日，省府印發《廣東省供給側結構性改革總體方案（2016—2018年）》等文件。

文件指出：根據各地商品房庫存規模和房地產市場實際，將全省城市分為四種類型，實行「一類一策」去庫存政策。

作為第一類去庫存城市，清遠任務是未來3年去庫存100萬平方米！

去庫存期間，在大市【「9·30」房貸新政、央行降息、公積金新政、廣佛深等熱點城市限購外溢】，以及清遠【公務員購房直補、清遠與韶關公積金互貸、廣清一體化、土地市場火熱等】的共振下，清遠樓市持續火爆。

在今年9月召開全市產業共建大會上指出：全市房屋銷售在過去兩年大幅增長29.1%和43.3%的基礎上，今年以來繼續保持銷售暢旺勢頭。今年1-7月完成銷售面積529.8萬㎡，增長37%；商品房庫存消化周期從2016年底的10.4個月縮短為5.2個月。

消化周期從2015年的28個月，到2016年的10個月，再到今年7月的5個月！

去庫存完成矣！

監管已逐步加強

2017年清遠樓市大事記，註定繞不開10月19日飛來湖地塊的土拍（沒有設置「熔斷」）——經過277輪激烈而殘酷的競爭，時代地產以成交樓麵價6708/㎡奪得「新地王」，直接刷新年初萬達廣場西側地塊的3662元/㎡，溢價率高達150%。

緊接著，10月23日，有關部門以該地塊「掛牌出讓價格異常波動」為由，終止了「新地王」西側地塊的掛牌交易。

顯然，政府已透露穩定市場的決心。

再到近日，清遠市國土資源局掛牌出讓三宗相鄰的住宅靚地，具體位置在東城街道瀾水村委會增強五、六、七村，合計用地面積2.4萬㎡，建築面積7.8萬㎡，起始總價1.788億元，摺合起始樓面地價2291元/㎡。

值得留意的點不是三宗的黃金地段及配套優勢，而是設置最高限制價格，當最高報價小於或等於最高限制價格的，按照價格高者得的原則確定競得人；當報價大於最高限制價格時，報價無效，掛牌出讓活動中止，競價結果無效，土地不成交。

「熔斷」再出江湖！

背後邏輯是提醒各大房企要理性爭地，而這還是政府的態度——不允許土地市場價格猛漲！要穩！

為什麼圈叔這麼預判？因為根據此前「熔斷」地塊的經驗——9月先後有橫荷、洲心地塊在「熔斷」機制下因報價超過最高限價，交易被中止，而開發商的報價接近當時樓面地價最高紀錄3662元/㎡。

所以，這裡的「最高限制價格」，可以理解為最新樓面地價紀錄。

則此次最新土拍如果成功交易，其樓麵價應該不超過「新地王」的價格.

土拍市場穩字當頭矣。

監管的加強不單單體現在土拍市場，還有一二手市場的風險警示。

10月31日市住房和城鄉建設管理局發布《關於慎重選擇房地產中介機構的通知》指出有關部門在全市範圍內開展規範整頓房地產中介市場秩序的專項整治工作，提醒市民在選擇房地產中介服務的時候謹慎選擇中介機構，防範交易風險。

11月9日再發《購買預售商品房的溫馨提示》，指出商品房在預售階段的七點注意事項，警示一定的購房風險。

清遠樓市無形之手似乎已「磨刀霍霍」。

未來大市主基調

黨的十九大報告指出：「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。」

年度金句啊——房子是用來住的、不是用來炒！

但有些人有誤解。

比如有粉絲在後台說：「圈叔，房價要降，你看中央出手了！」、「圈叔，清遠房價要大降了」

我說哥們，這句話哪裡看得出有降價的態度？

這句話要怎麼解讀？先來看看房子有什麼屬性。

事實上，房子既有居住也有投資的屬性。

如果你關注居住屬性，你會留意舊城的房子是不是有「N+1」戶型讓居住更實用，你會留意東城的房子是不是有開闊的江景讓居住更舒適，你會留意新城的房子周邊是不是有教育配套讓孩子上學更放心，你會留意長隆板塊的房子周邊是不是有醫療配套讓老人家去醫院更方便......

那什麼是投資屬性？

投資，當然為了回報。

房子的回報主要：資產的現金流回報（分紅），資本利得（炒房）。

分紅很容易理解，指租金；資本利得指炒房收益，則通過不斷的易手，接盤俠疊羅漢般把價格越炒越高。

好了，「房子是用來住的、不是用來炒」細分過來——

第一層意思：讓房子的居住屬性大於投資屬性，變成第一屬性（這個過程不是一蹴而就的）；

第二層意思：並沒有完全否定投資屬性，而是削減投資屬性，打擊其中的投機炒房。

注意了，這裡沒有指明要打趴房價，而是要擺正居住屬性，則需穩住價格；不讓投機資本過多進入樓市，則是不能大漲。由此可見，第一二層的意思最終指向——要抑制價格過快上漲。

以上的大市基調與清遠地方市場有何聯繫？

據統計，在2015年，清遠全市商品房銷售量的3成被廣州客戶買走；在2016年末，這個比例上升至近6成；在2017年，這裡比例是遠高於6成。不可否認的是這裡是存在投機炒房的。

再回看清遠市住建局數據顯示的樓市價格：2017年10月，清城區新房網簽均價9077元/㎡，環比上漲2%，同比上漲67%！

簡而言之，在大市主基調下，清遠政府有新的壓力。

清遠樓市下半場

綜上，下一輪加調控加碼有這些背景：上一輪溫和調控留下伏筆，去庫存壓力消緩，開發商積極搶地與土地市場要穩之間的矛盾、當前樓市火爆與大市主基調的矛盾。

樓市風向已變。

即將由上半場的去庫存，轉入下半場的控房價（猛漲）。

目前正是處於政策加碼前的窗口期，當市場與政策的博弈到達臨界壓力點，更嚴的調控便到來。

至於這個壓力點，圈叔的猜想是——10月樓市表現是轉折點，可能會因為「新地王」6708/㎡的「價格波動」表現，以及10月新房均價同比猛漲67%的表現，而促使下一輪調控提前到來。

當然，這個壓力點也許還在內控中，未真正出現，仍在疊加。

但無論如何，面對當前的窗口期，有意購房的群體，需格外留意年底開發商余貨促銷或新盤入市讓利的機會。

前面已闡述為何會有調控加碼的可能性，那麼到底會怎麼加碼？

為了達到緩解房價上漲預期，穩定房地產市場的目的，升級限購、限貸、限售、限價政策都是考慮的選項，整體會更有針對性，比如收緊信貸與購房資格，具體措施在此不過度妄議。

那麼，在即將到來的調控後市，究竟走勢如何？

1、新房成交量下跌，價格企穩，且漲幅收窄而不是猛漲。如果非要說價格下跌，那也應是車位。

2、保房還得保地，土地供應增加；

3、棚戶區改造推進加快，居住消費增加；

4、市場再次分化，房企強者恆強。

最後，對於清遠樓市整體看法，圈叔依然是不變的態度——看好。

這個預期來自哪裡？

1、樓市的內在發展動力是需求，其中的關鍵因素無非是——人口。

根據《清遠市近期建設規劃》（2016-2020），清遠市中心城區（包括清城區、清新區南部四鎮）的城市化率將由2015年現狀值77%提升到2020年規劃期望值89%，凈增城鎮常住人口52萬人，達156萬。

這個新增群體從何而來？來自本地棚改區居民，來自其他鄉鎮有實力的進城客，來自外出務工的返鄉客，來自廣州「候鳥型」新清遠人......（這些可是實實在在的有居住需求的購買群體）

2、另一關鍵因素是——經濟。

2016年全市GDP1388億元，增長7.9%。2011-2016年新發展期基本都是維持8%左右增速。

未來拉動的強勁引擎——廣清一體化！隨著一體化進城的加快與兌現，交通、旅遊、產業三駕馬車的疊加效應，遠遠超乎你的想像。

有哪些利好？抓住機會的本地人收入會增加、外地養老度假群體會增加、做長線合理投資和保值的客戶會增加......

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如果說一二線城市是由於人才匯聚，剛需和炒房一起推高房價的話，那麼三四線城市的房價，則更多是炒房的要素。

　　國內缺少保險牢靠的出資途徑，最近二十年來，除了出資股市，剩餘的也只需出資房產了。

　　至於其他的出資途徑，一方面盤子太小，容不下多少資金，另一方面肯接盤的人少，可以玩的時刻太短，危險相對太高。

　　股市由於有割韭菜機制，所以在行情欠好的時分，資金會大規模撤離。

　　而二十年來，房地產一路上揚，可謂奇蹟。基本出資了房產的，最近二十年來幾乎沒有虧本的，這關於全民炒房形成了巨大的鼓動效果。

　　一二線城市的房價現在現已適當高，炒房的本錢太高，危險太大。所以炒房團會轉戰三四線城市。

　　炒房團進入三四線城市後，先大規模收買地理位置和戶型較好的房產，只需收買一少半左右，就可以影響商場。

　　然後在房產中介處進步價格，一起經過媒體軟文，網路途徑等宣揚房價上漲，忽悠剛需者抓緊時刻買房。而售房的業主看到房價上漲，自然也會跟風提價，分一杯羹。

　　所以，只需要短短時刻，房價就能暴升。

　　炒房團在收割結束後，就會敏捷轉戰下一個城市，去賺取更多收益。

　　與一二線城市相比，三四線城市的工業基礎有所短缺，商業不行興旺，人均收入較低。關於房價的支撐力度不行大，因而目前的高房價孕育了極高的危險。

　　如果房價開端下降，那麼一二線城市可能會無人接盤，可是購房者薪酬還能牽強支撐。可是三四線城市就沒那麼簡單了，尤其是中小企業關停的越來越多，關於三四線城市影響極大，到時棄房斷供的狀況會非常遍及。

謝謝邀請。如何看待三四線城市房價暴漲問題。有一深圳朋友若干年前，被拉到沿海某地免費旅遊，一衝動就買了一套房。十幾年過去了，深圳房價，翻了幾個跟頭。他海邊的房原價賣都賣不出去。沒人接盤。這幾天嘆了口氣說，那個市(三四線市)的房屋中介打電話說，有人要看他的房了。他感到奇怪，居然，有比他還傻的。

目前，三四線城市的房價也暴漲。這就是房價要下跌的前兆。三四線人少，房多，地多，工資低，年輕人都往大城市跑，老人消費意願能力都低，高房價能撐多久???玄乎。

房價高是錢「毛」了。銀行的貸款的錢一收緊。前有車後有轍，看美日房地產泡沫破滅，死得最慘的還是三四線小城市，慘不忍睹。世界上房價最貴最堅挺的仍是紐約、東京、舊金山大灣區。

三四線城市剛需者買房，自住漲跌無所謂。當投資客是賭博、玩火。除非你有幾千個億閑錢。謝謝，祝閱者發財。??????

最近出現了一個奇特的現象：三四線城市房價突然開始上漲。房地產開發商轉移陣地了？三四線城市房子是否值得投資？好的，今天來回答大家這些問題。

【為什麼三四線城市房價突然上漲？】三四線城市房價上漲的原因主要有三：
1，國家調控樓市的主要目標在於房價高企的一二線城市，刺激了部分開發商臨時轉移陣地到三四線城市。2，國家面向三四線城市的房產調控政策是「去庫存」，通過對棚戶區改造讓城市出現大量拆遷戶。他們拿到政府補償後，就會去購買庫存房，從而出現大量購房需求，房價自然上漲。3，國內的投機性炒房客通過敏銳的嗅覺，迅速向三四線城市投資，也為房價上漲添了一把柴。

你看看上面這些原因，無論哪一條都是無法長久的。就跟男主一樣，刺激過後的房價依然會回歸理性。

【三四線城市房產是否值得投資？】針對目前的現象，對於剛需購房者而言，出於生活考慮，還是應該擇機買入；對於投機性的炒房客而言，他們的目的是賺取短期房價上漲的收益，不久之後就會賣房離場；而對於咱們價值投資者而言，三四線城市房產只是適合投機，並不適合投資。

不過，也並不是所有三四線城市房產都不值得投資。總有違背常理出牌，最後也能夠修成正果變成的。所以房產所在的城市是否有望得到發展，而對於這些城市，目前正好是投資機會。

【什麼樣的三四線城市值得關注？】對於有三四線城市投資想法的小夥伴來說，選擇目標城市還是最重要的一點。這裡給大家列幾條標準，僅供參考喲。
1，地理位置離一線城市近。例如上海附近的蘇州，依託地理位置優勢迅速發展配套產業，目前躋身二線城市之列。2，有望依靠獨特的經濟模式異軍突起的城市。典型例子如浙江杭州，依靠馬雲爸爸的電子商務在世紀之初迅速崛起，形成一整套電子商務產業鏈，房價自然也沒的說。

3，依靠一線城市的功能轉移而發展的城市。例如江蘇省的無錫市，發展一線城市遷移的工業經濟，成功逆襲成為國內排名靠前的二線城市。

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中國的房價主要是一線城市炒作，因為一線城市中心城區土地稀少，一些有錢人向一線城市中心地帶聚集購房子，這些老闆錢特別多，為了面子不怕房子價格貴，房子被炒到10萬一平米左右，甚至還有更高的房價，這些房子影響了周邊附近的房價，周邊附近的房子價格被炒高，二線城市也是這樣跟著漲價，三線四線城市這個特點不是很強，因為一些有錢人去了一線二線城市買房，中心城區房子沒有那麼多富人搶，住在市中心也感覺不到都是非常有錢的人，沒錢的人也有住在市中心，三四線市中心的房子不會像一線城市市中心那樣的特點，三四線市中心房子有的比偏僻好小區還便宜，三四線城市本身面積不是很大，工資收入也很低，空置房特別多，大部分農民在鄉鎮買房或者在縣城買房，因為這些房子比較便宜。好照顧老人和小孩，另外一些企業工廠一般在大城市比較多，現在房價高了，影響企業成本，一些工廠向鄉鎮貧困地區轉移，因此三四線人口基本在減少，房子會價值回歸。

謝邀，我來分析下為什麼限售吧！拿重慶和長沙來說吧，自去年年底至現在房價爆炸式的增長，但是二手房市場卻有價無市，很多炒房客低價拋售也無人問津，如果二手房這樣降下去，新房肯定也要跟著降。萬一暴跌，政府就沒有辦法控制了。這個時候出台限售政策，直接把房價鎖在高位，說白了，限售是為了防止房價下跌。