老房子翻新需要注意什麼問題？

12-23

謝邀。
多圖警告。
其他答案在普通的舊房改造方面已經回答的很全面了，但我注意題干里關於」和普通的家庭裝修有什麼不同「這方面卻沒怎麼涉及，我就這方面做一些補充。
首先，我想先明確下上海石庫門的定義：（內容來源於百度百科）

石庫門是一種融匯了西方文化和漢族傳統民居特點的新型建築。是最具上海特色的居民住宅。上海的舊弄堂一般是石庫門建築，它起源於太平天國起義時期，當時的戰亂迫使江浙一帶的富商、地主、官紳紛紛舉家擁入租界尋求庇護，外國的房產商乘機大量修建住宅。上個世紀二三十年代，圍合仍是上海住宅的主要特徵，但不再講究雕刻，而是追求簡約，多進改為單進，中西合璧的石庫門住宅應運而生。這種建築大量收吸收了江南地區漢族民居的式樣，以石頭做門框，以烏漆實心厚木做門扇，這種建築因此得名「石庫門」。

從19世紀70年代石庫門開始出現以來，隨著歷史的不斷變遷，石庫門的形式也在不斷變化。從早期脫胎於江南民居的住宅形式，到20世紀20年代」洋風「（折衷主義Eclecticism）時期，中西合璧的新式石庫門開始盛行。而我們如今所看到的石庫門包括題主所提到的大多便是那個時代留下產物。
舉個比較著名的例子：

中共一大會址，建於1920年秋。

石庫門最大的特點便是其門楣的裝飾部分：

門楣常模仿江南傳統建築中的儀門做成中國傳統磚雕青瓦壓頂門頭式樣。後期受到西方建築風格的影響，常用三角形、半圓形、弧形成長方形的花飾，類似西方建築門、窗上部的山花楣飾。

根據題主的描述：」建造於上世紀30年代，磚木結構的聯排，72家房客的那種「，我推測石庫門形式上應該類似於步高里。

步高里，建於1930年。

而在結構上，始建於上世紀30年代的磚木結構，早已過了使用的合理年限，存在一定的安全隱患。

綜上所訴，石庫門既是優秀歷史保護建築，又存在結構老化的問題，基於這兩點，我不建議在房間結構進行大的改造。但是為了能讓這座歷史悠久老房子重新恢復往日的神采，提供更加安全，舒適而便利的環境，一些改造則是必須的。

第一，消防；

在消防安全上石庫門存在許多的亟需整改的地方：

石庫門的火災隱患和防火現狀

耐火等級低

石庫門住宅的耐火等級一般為三、四級，除了外牆為磚牆外，樓梯、樓板均為木結構，再加上閣樓、傢具基本上都為可燃物，火災荷載大，抗災能力低。石庫門建築均已達半個世紀以上，年久失修老化嚴重，結構裸露，加上隨意加層，違章搭建等，使石庫門的封火牆等原有的防火結構喪失殆盡；弄堂空間大部分被侵佔，建築間的安全距離得不到保障，增加了火災蔓延和擴散的危險性。

建築使用的不合理

傳統石庫門的平面布局十分講究，整個建築根據使用功能不同分區安置，容易起火的地方——廚房、倉庫安放在石庫門的最後兩角處，既避免了各種流線的干擾，也解決了火災分區的問題。現在由於人口遷入和自然增長，增加出很多用戶，平面布局被重新劃分，廚房、倉庫等易燃空間很難保持在原有位置，開始出現在室內的各個部位。同時公共空間大量堆放雜物、疏散通道被佔用或堵塞，都增加了火災發生的危險，阻礙人員的及時疏散。

消防道路系統不完善

石庫門裡弄中的總弄與支異的寬度考慮了當時的交通要求，兼顧了傳統消防設施的尺寸。一般弄堂的寬度均不小於12 ft (1 ft=0．305 m)，長度超過 660 ft的弄堂寬度不小於 15 ft。通後門的小弄的寬度不小於 3 ft。但是仍有部分里弄的寬度難以滿足現行的《建築防火規範》中對消防車道的要求，再加上受建設用地的限制，缺乏完整的機動車迴路和消防操作平台。有些通道隨著黃金地段的房價升值，逐漸被吞噬，甚至有的被分隔開店設攤。火災發生時對撲救火災和人員、物資的安全疏散都將造成嚴重威脅。

電氣火災隱患大

石庫門住宅內電線設施老化，私搭亂接現象嚴重，無論室內室外走線都十分隨意，室外電線節點處幾十條電線無序相交。室內用戶眾多，居民用電量劇增，但電錶容量無法及時得到相應的調整，電錶不堪重負，經常發生電線短路或跳閘的現象，導致火災。

根據題主的要求，將樓梯與廚衛放到室內，改動涉及公共通道，則需注意滿足國家消防安全的相關規定，在平時的生活中，則要保持消防疏散通道的通暢：

首先，應當徹底清除居民堆放於里弄和天井裡的雜物和自建的建築物，完善和恢復石庫門建築原有的疏散體系。里弄有阻擋火災橫向延燒和逃生的重要功能，這些臨時建築使里弄阻止火災延燒和逃生的功能喪失殆盡。因此必須恢復里弄的通暢，保證原有防火分區的完整。其次，按照原有風格修復原有的防火隔斷。石庫門住宅建造時幢與幢之間均設置厚度為一磚半的出頂封火牆隔斷，臨界建築的牆必須是封火牆，牆身上不準開沒門窗洞口；要開窗戶的牆距離相鄰的建築至少
10 ft。但是由於居民的亂搭亂建，這些防火隔斷都被破壞，失去了防火功能。所以必須修復這些防火隔斷，同時對里弄內的小店鋪、傳統作坊等公共場所應做單獨的隔離處理，對其防火牆做加固處理，增加保護層次，提高安全保障。最後，對居民的廚房進行規劃改造，提高其布局的合理程度；拆除臨時搭建的廚房，並對廚房內部進行防火裝修處理，提高其耐火等級。

第二，樓梯；

理論研究以及一些震害調查表明，樓梯對主體結構的影響大小，主要取決於樓梯與主體結構的相對剛度比。主體結構整體剛度越大，比如抗震牆結構，框架- 抗震牆結構，由於結構主體自身的剛度很大，整體性能好，樓梯剛度對於主體而言相對很小，那麼它對主體影響就很小，有時可以忽略不計；而當採用框架結構，裝配式結構，特別是砌體結構的時候，樓梯對其主體的影響就不容小視了……

石庫門的磚木結構屬於上文所說的砌體結構，抗壓強度較高而抗拉強度很低，因此新建樓梯的位置，材質，形式需要慎重考慮，盡量減少對牆體的破壞。

斯文里石庫門平面圖（僅供參考）。

公順里三開間石庫門住宅一樓及二樓平面圖（僅供參考）。

建議採用自重較輕的鋼製結構，可以搭配玻璃與木質元素，但注意如果採用木質踏步和扶手，則要做好防潮措施以應對上海的梅雨季節，而石庫門本身樓層較低濕度也較大。

鋼製加木質踏步與玻璃扶手

鋼木結構

第三，水路改造；

老房子多半採用老式的鑄鐵管，經過這麼多年的鏽蝕，容易爆裂。如果條件允許，盡量全部換成PPR上水管和PVC下水管。如果嫌工程量太大，或與周圍住戶協調不一致，那麼只能在衛生間重新挖溝埋管，做好防水，尤其是新管和鑄鐵管相連接的部分。
舉個例子：

切割水管底部

切割上部

改動立管位置，襯套使用堵漏劑密封。

上部同法處理。

完成

需要說明的是，這戶人家位於頂樓，這段下水管的主要功能是排氣，改動的目的在於使管離牆更近利於包管。在石庫門水路改造的過程中，須提前和上一層住戶進行溝通。
此外，鑄鐵管老化鏽蝕會產生大量鐵鏽，最好安裝前置過濾器、凈水機和軟水機等水處理設備。
第四，空間與採光；
石庫門的房子層高雖高，但空間局促，而且窗子較小，這就需要盡量擴大窗子的面積。
舉個石庫門的舊房改造案例：

與房東夫婦溝通之後，Raefer和Sacha想出了三疊三的設計方案，首先他們將設計理念分解成三個層次，然後通過石庫門三個樓面的空間逐層地實現，連貫成整體。在第一層設計理念中，設計師把石庫門老房子看做整個設計方案的外殼框架，在保持建築原有的尺度與比例的基礎上，為居室注入活力。採光的問題也就在第一時間得到了解決，狹小窗戶佔據的面積被擴大了，窗格大小卻保持著原本的尺寸，靠近天井的牆面更改造成整片落地的窗檯，陽光得以在第一時間進入居室。有了光，空間似乎一下有了生氣。與此同時，設計師還對石庫門進行了專門的研究，以確定什麼該留，什麼能動，在最大程度上保持石庫門的風貌。

盡量增加天井採光的利用率

其他方面諸如電路改造等需要重新排布的就不再贅述。

最後再附上一個石庫門的舊房改造案例，僅供參考：

圖片來自網路，侵刪。
以上。

夢想改造家 20140813 上海14平變4室2廳3衛可以看下《夢想改造家》的這一期，感覺應該會有些啟發吧。這個節目的其他都可以一起看了。這一期感覺會跟你說的有些類似吧。一些需要注意的問題，裡面都有提到。

我看到樓梯那部分的時候真的也特別難過，一定要照顧好家裡的老人。

看到這我真綳不住了，哭的一塌糊塗，請照顧和保護好身邊的老人。

另外史南橋也是我非常敬佩的空間設計師，人稱空間魔術師。

別讓它塌了。

關於牢房翻新其實還是有很多門道的，只要安排得當，內部也照樣可以變得寬敞明亮起來。
下面就給大家看看我們這錢做的一個案例。

家住徐匯區的朱先生，是《裝修情報》的老讀者，搬進這套房子已有二十多年。曾經，朱先生對裝修沒有太多想法，基本上聽從工人師傅的意見。如今朱先生退了休，想來一次徹底的老房翻新。通過編輯的介紹，朱先生在設計師的幫助下完成了這項工程。

朱先生家的戶型不錯，廚房和衛生間朝北，兩個卧室朝南，因此在空間布局上沒有做改動。翻新前，客廳沒有什麼特別華麗的裝飾，吊頂也是過去特有的木質吊頂。翻新後，朱先生選購了一套歐式三人沙發和餐桌餐椅，無論用餐、會客都能滿足功能上的需求。

因為客廳沒有窗子，考慮到家裡的採光和通風，廚房做成了開放式的，住了那麼長時間，油煙對客廳的影響並不像想像中的那麼大。通過此次翻新，朱先生選擇了開放式的廚房布局。

通過上圖可以看到，由於廚房本身的面積不大，朱先生為了增加儲物空間，櫥櫃多做了些抽屜。撤去了平常不怎麼使用的吧台，把原來放在廳里的冰箱放到了廚房，給客廳省下不少空間。

翻新前，的衛生間有很多明敷的給水管和排水管，不美觀也不衛生。其裝修涉及到牆磚和潔具兩方面，施工流程大致為鑲貼牆磚吊頂鋪設地磚安裝大便器、洗臉盆、浴盆安裝連接給排水管安裝燈具、插座、鏡子安裝五金配件。

翻新後，原本老式的洗衣機換成了滾簡的，淘汰了老舊的潔具，喜歡泡澡的朱先生在淋浴房和浴缸之間依然選擇了浴缸。

圖中是現場交底時的朱先生夫婦。現在很多老房的卧室空間較大，像這間主卧還擁有一個大陽台。翻新後，朱先生決定在陽台添置些小傢具。因為客廳較小，朱先生就利用陽台空間做了寫字檯。

開始裝修時打算牆面刷乳膠漆，批完膩子後，朱先生改變主意要貼壁紙，於是自己選了這款，和衣櫃挺搭配起來蠻漂亮。

翻新前的次卧看起來似乎沒有太多問題，但畢竟住了二十多年，牆壁有些暗淡，地板也出現了不少問題。而翻新後，次卧的風格和主卧完全不同，給人一種安靜的感覺。

一場簡簡單單的翻新，了卻朱先生的心事。也讓老房重新煥發出生機。翻新過程中，許多環節都是朱先生親自參與的，把自己喜歡的酒櫃、浴缸、開放式廚房都放進了新家，也很享受挑選傢具、壁紙和衛浴等用品的過程。

編輯留言
看似樸素，其實並不簡單。朱先生的案例代表著許多讀者的想法：裝修無需花哨的裝飾，適合自己的才是最好的！如今朱先生的新家無論從功能、收納、居住體驗上後提升了不少。如果你對裝修還有疑問的話，可以評論告訴我哈~

感謝邀請（因為最近也在忙活這個事兒）
首先還是那句話，我沒去過現場我真不知道什麼情況，就題目本身沒法準確的答覆，但我最近在籌劃翻修奶奶家的老房子，比較類似，可以拿來說一說。
正文：因為搞這個專業，做過很多家庭室內的設計，新房做多了，翻新老房困難就來了，下面說說咱這老房子翻修得多麻煩，這房子是奶奶70年代購買的房子，標準的20世紀70年代的磚牆搭配預製板的小高層房子（六層樓），對於她的記憶也是從三年級開始的。（房子還在翻修，等修好了，各位看官再看看）
我羅列了一下裝修中需要注意的：

老傢具的存儲及更新

更換傢具，尤其是老居明樓的房子，沒電梯你試試！很容易在上樓梯的位置磕碰，刮花。
存儲，有些老傢具，其實還能用，而且工藝做的比新傢具還要好，特別有味道，這個時候你就得找地方存儲你的老傢具了（當然奶奶家是頂樓，樓頂有庫房，所以沒存在問題）。

拆牆

70年代的老房子，沒辦法找到原建圖了，建議實地勘察，老房子結構怎麼看？從樓上到樓下，左領右舍，上下鄰居家看看，就知道哪些是稱重的了。

隱蔽工程

其實新房老房都要特別注意，老房子通常都是明管（明線）不存在拆的困難，難在拆了以後的修補和重新布管。老房子總供水管沒改，水壓不夠啊！不夠啊！一定要喊工人師傅好好看看，打壓！這事兒我折騰了幾次，後來統一鄰居們意見，改了整棟樓的供水。

電路

記得電錶的更換，因為老房子是以前的那種輪盤式的電錶盒子（不知道這樣表述對不對），這個政府做的好，讓我們自己掏腰包，然後幫我們更換，改成刷卡的了，黨就是好！Orz

牆面及防水工程

奶奶家在樓頂，年份久了，瀝青老化，奶奶家那老房子沒有剮過膩子，上的是什麼白色的粉，又是在樓頂，只怪當初沒文化，真不知道刷的啥東西，清理起來別提多苦難了！這是苦難，不是困難！記得清理乾淨，該修補就修補。
下雨的時候，會滲水在牆面上，再加牆上那啥，長期沒人維護，有一次居然長綠色植物了，把我小外甥激動的，這偵探小子估計也想不出啥好東西！不是樓頂的朋友不用考慮屋面，我和我爸把樓頂屋面防水全做了，防水必須做好，尤其是住樓頂的（或者你也想讓你的小外甥激動下）

廁所

老房子的排污管通常是排到蓄糞池（幸好當年買房買的早，不是買的一樓，不然年年都要開大洞），管子一般是大的鐵管，如果使用PVC管，和老材料介面處一定要處理。
看個人喜好，是用蹲便還是馬桶，使用蹲便的話，建議抬高部分的回填用碳渣雖然價格比較貴，但一個是輕，防潮也不錯，預製板的老闆房子稱重不行，你要用馬桶，估計還是得抬高，洞口不一致。
預留熱水器水管和洗廁所的水管，並且打好壓。

廚房

你要注意你的天然氣管（用煤氣罐和燒柴了的另說），因為老房子好多是用的燒天然氣的熱水器，並且還裝在廚房裡，你得考慮是不是還用這種類型的，還是換成電熱水器，考慮清楚！其他的和裝修新房子一樣，根據功能來就行。
不考慮排風管的長度，少彎折，勁量少走就少走。

小動物

匿名那位朋友說的好，老的木結構房子白蟻、老鼠確實挺嚇人的。（2015.5.4 New）

以上是需要特別注意的，其他需要提醒的就是，功能區域劃分一開始就想好，老房子經不起折騰
還有就是樓上樓下，領居的關係做好，完畢。2015.4.13

我可以給一個思路，但請不要讓我做免費設計。
其他答案，大家都可以看看，他們說的很好（其實有條件我還是想裝一個屋頂花園，預算不夠）

為啥我要折騰這老房子呢？
93年我剛出生，那時家裡的年輕人都在南京陪著父輩做生意，由於生意的忙碌，出生後一直我就被我奶奶帶著，家裡我對我奶奶的感情最深。
日子悄悄走過，我也有了銀絲，跟隨的事物隨著銀絲褪色，2015年乖孫兒決定讓奶奶開心下。

2015.8.25更新

水電暖的改造。
水就是上下水，以前老小區大多採用鍍鋅鋼管明裝，早已過了使用年限，而且鍍鋅管在現行規範已禁止使用在供水中。最好是提前規劃好用水點位，採用符合衛生標準及規範的材料。如果結構充許，管道最好採用暗埋。另外如果需要熱水系統，也要一併考慮。
排水系統大多難以改裝，若必須增加排水點，考慮抬高裝修地面。另外，採購座便器買那種後排自帶移位管的，好使！
電氣是強弱電。強電是照明與動力。老小區的強電系統大多已不符合現行規範要求，安全隱患較大，而且現在家用電器也比過去多很多，建議從入戶電箱開始全部改掉，全部暗埋。至於用電位置，提前作好規劃，在用電負荷足夠的情況下，多些插座。具體的，如果條件允許，照明與動力分開，廚房衛生間與其它分開，空調與其它迴路分開，熱水器如果功率較大也分開迴路，廚房要衛生間用帶防濺盒的插座。
弱電就是網路，電視，電話，可視對講等等，老小區大多都不是一次安裝到位，線路混亂，建議改造時聯繫物業，統籌考慮，一次到位。
暖就是採暖與空調。採暖建議在條件允許的情況下採用鋼製散熱器，視安裝位置可適當增加片數。管道盡量埋地安裝。地暖效果隨好，改造難度大，不建議採用。
空調，採用能耗低的，別買太大功率的。

1、違章搭建
想要改造的漂亮，必定要違章搭建，無論室內室外都有。排名第一的回答里，那些漂亮的照片，在拆違辦和物業的眼裡，滿滿的大逆不道啊。
2、鄰居
到2015年還會住在為改造過得老房子里的鄰居，尤其是上海人（我也是上海人），基本就是上海低素質群體的代表性人物了。各種投訴，居委會吵鬧，寫信上訪市委辦公室，為的就是看你改造不爽。我個人的一套老房改造完畢，把整個樓里樓梯刷一遍，老門全部換新，裝密碼鎖，裝感應燈。鄰居照樣三天兩頭找你麻煩。

可以去看看東方衛視的夢想改造家

注意別給砸塌了。別的都好說。

注意錢夠不夠，這是主要問題！

從原則上和道義上，掛銅牌的石庫門房子不允許改內部結構的。連換個門換個窗也必須和原來的一模一樣，要求原材料原風貌原工藝。
我知道我們政府定的這些規定是有些脫離實際的，我們的建議也改變不了多少人的決定，石庫門既珍貴又珍惜，作為一個愛上海的上海人，我還是希望每戶住在古董里的人家，盡量在自己的方便舒適和道義上找一個平衡吧。

老房子還要看多老的房子。
我家上世紀20年代的老洋房，我都打算再裝修的時候上鋼框架了……用工字鋼加固
要是早年的公寓房……水泥板的結構……我不說了……

水電肯定要重做，不能留了。舊建築抹灰層最後鏟掉重新做。

要小心別把妖怪放出來。

可能比推倒重建更花錢！

最近剛改造自己房間的書桌。以前的很大特別佔地方。於是去宜家採購了一波。

第一張是改造前，後面是買了個桌子加椅子整個換了一遍感覺整潔多了。現在正在考慮購入一個書架。這個桌子的價格是199。特划算。下面的抽屜架子也是199。椅子是299。所以整個下來只花了700

1、水電給舊房「鳥槍換炮」
二次裝修中，水電改造既是最基礎的部分，也是最關鍵的部分。從材料上說，早些年裝修的房子水路工藝大多用的是鍍鋅管、鋁塑管等材料，漏水現象時有發生。現在，隨著材料的更新換代，這些管材已經開始慢慢被棄用。目前，多數裝飾公司都採用的是塑鋼管。在二次裝修中，剛好可以借這個機會給老化的水管「鳥槍換炮」。
舊房子存在的電線老化、違章布線等現象，也可以通過二次裝修重新更換、改造。裝修前，要仔細了解住宅水電管線的鋪設方向、位置和管徑，並與家裝公司溝通改造方案。有些業主在二次裝修時往往大改衛生間或廚房的各種線路鋪設，甚至修改牆體，這很容易破壞建築物原來的防水設計，所以施工時一定要小心，如果出現漏水則必須重做防水。
2、牆體二次裝修的重頭戲
對於期望通過二次裝修改變房子戶型的業主來說，牆體改造是最有效的一個手段。建議一般情況下少動牆體結構。如果牆體在結構上真的十分不合人意，需要拆除一些牆，將空間重新整合，這個時候一定要注意不可拆除承重牆，改變房屋受力結構，也不可隨意在承重牆上打洞或開門，此種情況將帶來極其嚴重的隱患。如果原有的牆體已經很合理了，那麼在二次裝修中，完全可以用牆面漆、壁紙或壁布，給牆面一張全新的面孔，而且這樣也會節省不小的開支。
3、傢具增添家中鮮活元素
二次裝修中，傢具是十分重要的一塊，給愛家更換不同的繽紛色彩，使傢具迅速「升級」也不失為一個有效的方法。像衣櫃之類體積較大的傢具，因為居室空間的設計定位，不宜在色彩上發生太大的變動，建議在原有色系中挑選一種適合家居設計的色彩。如果是局部更換傢具，例如休閑椅、單人沙發之類則可選擇鮮亮的顏色，增添家中的鮮活元素

注意敲敲隔板，說不定有金子

1改造舊樓的第一步一定是看結構上要不要加固，現在的傢具家裝材料吃重，樓板什麼的要不要重整，一般方法是鋼固，而且你還得通高的做，如果整的太多我建議算了，燒錢。
2確定水電問題可以通過改造後解決，否則還是別折騰了。
3消防問題，一般不變更用途的都不成問題，改造成商業用途其實也不成問題，就是做個消防水箱消防栓而已，再不行就加個樓梯唄。
4空間，結構問題解決了空間就好整，什麼挖牆角開天窗都行，什麼小空間拆牆整合也行，什麼加廊加陽台加砌牆的都行。

最起碼注意的房子結構要保證，許多老房子因為經歷時間長了，許多結構也跟現代新的標準不一樣，所以加固也很重要

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