商鋪價格與同位置商品房價格差幾倍較合理？

題主您好。我們先來看兩個極端情況：如果這一片區域的商鋪以獨棟商鋪為主，且集中了類似於五金建材、棉襪紡織、床上用品、小玩具、箱包、皮鞋等批發市場的話，是可以達到1:10的比例，拿成都荷花池（火車北站附近）為例，住宅均價為20000，但轉角、臨街、朝向好的商鋪可以賣到20W一平米，且回報率極高可以達到7%-10%，容易出手出租。

如果這一片區域處於待開發狀態，或者是尚未看到開發者發展這一片商業區的影子，俗稱荒郊野外。還是二樓、三樓這樣的住宅底商，有可能商鋪的價格還比房子便宜。拿郫縣為例，某小區住宅均價8000，一樓底商均價16000與，二樓均價8000，三樓均價5000,並且賣不出去，回報率極低勉強能到3%就不錯，同樣也是難以出租出售的。

市面上，廣為流傳的一句話「一鋪養三代」現在已經被多位評論家戲稱為「一鋪坑三代」，拿在現時代來說，都不是完全正確的。

拿四川為例。

農村：住宅1000-2000的均價，商鋪依然可以賣到3000-4000以上，也不存在差不差一點的地方，因為圈子本來就不大。也就是1:3/4算為合理。

縣城：住宅4000的均價，鬧市商鋪可以賣到19000以上，偏僻商鋪也不會低於12000。1:3/5算為合理。

地級市/三四五六七八線城市：住宅4000-6000的均價，好商鋪依然在20000左右，偏僻點的可以到10000左右。1:2/5算為合理。

綿陽/南充/成都：住宅30000-4000不等，商鋪200000—4000不等。1:0.8/10都有可能。

在這其中，價格比例越高的、商圈越老的、人流越大的、位置朝向越好的商鋪回報率越高。

所以買個商鋪不一定就能「養三代」，也不一定就會「坑三代」。

所有討論商住價格比的都必須看商圈、人流和位置朝向，否則就是瞎子摸象。

商鋪和住宅相生相愛，通常肯定是共存在一個區域的，否則光有住宅，沒有商鋪生活有有所不便的，部分的商鋪和住宅還是樓上樓下，比如1樓最多到六樓是商鋪，以上層則是住宅是非常常見的結構，尤其單體樓。

既然兩個建築物在一起，價格的比較也就有了可能，好像黃金價格和白銀價格，香港H股和大陸A股對於同一隻股票的價格也是大家比較的對象。

通常來說，商鋪由於具有商業價值，可以通過經營產生效益，而住宅通常不可以註冊營業執照（少數地方，住宅也可以註冊非生產類的公司），不可以經營，故而收益會低一些。所以轉租商鋪經常有轉手費（頂手費），就是因為旺租價值高，無數人搶租，而轉租住宅鮮有聽聞轉手費之說。

對於住宅來說，同一個位置的住宅，或者樓上樓下的住宅，價格肯定也是有區別的，這個價格和很多因素有關。

比如樓層，高樓層的貴一些（電梯房），對於樓梯樓四樓以上價格又會開始低一些。

朝向，南北對流自然是最好的，其次是南向，東南向。至於北向，西向價格略低一些。朝向和樓層的不同，也可能導致噪音，灰塵，氣味有所不同。

風景：對著湖景，園景，山景的價格自然比對著大馬路的價格好一些，尤其如果對著鐵路高速公路，內環路，車來車往，噪音，灰塵，隱私，震動讓人崩潰。

面積：單價來說，小面積的單價高一些，大面積的單價低（當然總價肯定大面積的貴）。

裝修：毫無疑問裝修越好，價格越貴。

裝飾：同一套房子，如果裝飾比較好，價格也會略高一些的。

這些都會影響價格的，不過每一個因素影響的價格又是不太大的。

對於商鋪來說，除了上述這些因素有影響，還有商鋪其他的因素。

最大的影響還是人流量是否旺，如果門口人來人往，人流量很大，租金自然高居不下。反過來人氣慘淡，本天不見人影的商鋪價值可以忽略，很可能租不出去，這個人流量對於住宅價值也有影響，但是對於商鋪的影響簡直就是致命的。

對於商鋪來說，不同的位置，比如對著主幹道大街的商鋪價值高很多，而對著內街的商鋪，即便同一層，價值就會少很多很多。這點與住宅剛好相反。

獨立商鋪還是通鋪，大型商場在我們看來似乎是一整個商場，但是也有可能其實是無數個商鋪組成的，通常獨立商鋪價值高一些，如果商鋪與其他商鋪相鄰，沒有獨立的門牆窗隔離，價值大幅度下降。

面積大小也是有影響的，太小了，比如前幾年流行的格子鋪，就是面積太小了，雖然總價很低，但是害死很多人，基本上無法經營。

商鋪的周邊環境，有的商鋪樓上是住宅，樓下就不能經營餐飲類的，這個也會影響商鋪價值。

有的商鋪所在小區是睡城，也就是晚上人氣旺，白天居民都到市區上班，整個小區只有老人小孩，人氣不旺，商業價值也難以體現。

最近銀行對於住宅有限制，但是對於商鋪限制更大，很難從銀行申請到商鋪的貸款，由此可以見到商鋪價值暫時不是很理想，最近幾年，受到電商的影響，商鋪價值一路走低。

以上來分析，好的商鋪租金收入高，是可以一鋪養三代的，商鋪價值可以遠遠高於住宅。而相鄰的住宅價值則可能區別不太大，如果人氣不旺的商鋪有可能常年空置，根本沒有價值。有的商鋪買下來之後也許交樓十來年都是空著的。

區別太大了

回到題主的問題，我覺得兩者要比較，實在太難了！商鋪價值可以遠遠高於同位置的住宅，也可以一文不值常年空置，賣不出價格的。

商鋪講的是回報率，高端住宅住的是榮耀。

商鋪是一個逐步歸零的遊戲，一般產權年限最多只有40年，用一年少一年，直至被收回。因此，在購買商鋪要考慮三個方面的因素，

1）剩餘的產權年限，越少越不值錢，30年以下的要降價處理（相對周邊價格）；

2）考慮租金回報率，一般不低於存款利息為底線（是進行後期多年趨勢分析的租金），保值心態；

3）城市發展、區域優勢、地段位置及未來趨勢等方面來決定上漲機會，和下跌承受風險底線度。

絕不是，看看與周邊住宅的價格比對，不在同一頻道。

高出幾倍，一般會是高端住宅。高端住宅只跟客戶群體有關，只有稀缺性、品牌性、豪華水平達到滿意度要求，客源充足的情況下跟價格無關。

富豪不缺錢，缺的是榮耀。

歸根到底，總結成二句話。

高端住宅的價格存在就是合理，商鋪的收益預期超過你的低風險投資回報率就是可行。相互之間沒有可比性。

具體問題具體分析，如果是好地段在商業中心，商鋪是商品房價格的3-4以上，如果是地段不好的地方也許就比房價貴不了多少。現在分化嚴重，商業中心地段人流多，商業發達價格相對高，小區地段的就不行。本來現在小生意就不好做，大家都網上消費了，商鋪又多，又分散了人流，很多地方的商鋪很難出租出去，出租了價格也很低。