惠州大亞灣中心區未來發展潛力怎麼樣？

刪的好。

一、大亞灣將成為廣東省的「旅遊業名片」

日前，《惠州市海岸帶保護與利用規劃》正式公示，而這份規劃，歷經了兩年多的編製時間，是廣東沿海地級市首部關於海岸帶保護與利用的專項規劃。

本次唯一入選的城市只有惠州。其中，大亞灣憑藉著山水生態資源和臨近深港區位優勢，將是本次規劃的核心區域。

這也說明大亞灣海域是受到全省高度重視，將成為高端文化旅遊產業的領軍片區，這是大亞灣未來數年的發展基調。

可以說，這份規劃讓大亞灣的前景開始明朗起來。

規劃範圍包括473平方公里的核心管控區，和1873平方公里的外圍管控區域，共計2346平方公里。

涉及的地點包括大亞灣經濟技術開發區的澳頭、霞涌2個街道辦事處（核心）。

大亞灣區霞涌濱海地區規劃效果圖

以及惠東縣的稔山、鐵涌、平海、吉隆、黃埠5個鎮和巽寮、港口2個旅遊管理區，以及轄內的海洋區域。

根據該規劃，惠州「藍色引擎」環大亞灣新區將形成「一軸、一帶、四灣、多島」的海岸帶空間結構。

著力打造形成「一軸一帶四灣多島」的海岸帶空間格局，發展成面向珠三角的生態型濱海旅遊度假基地。

也就是說，大亞灣是要面向全省、甚至是外界的一個旅遊文化產業項目。會成為廣東省的「旅遊業名片」。

根據規劃，大亞灣的娛樂項目將更加豐富。

在澳頭景區、霞涌景區、小桂灣景區、辣甲列島、三門島等旅遊景區中規划了數十種娛樂遊玩設施。

包括住宿服務設施、餐飲服務設施、旅遊諮詢中心、海濱浴場、停車場等，其中澳頭景區還規劃有水上客運港。

核心區域為大亞灣黃金海岸公共泳場及海濱棧道工程，總用地面積為20.98萬平方米，海岸線長約1.8公里（含棧道約900米）。

位於大亞灣區霞涌街道中部，西起虎州島，東至烏山頭綠道中部驛站，大致分為水韻灘、奇趣谷、沙樂園、沙丘之風、海濱棧道等幾個部分。

大亞灣黃金海岸效果圖

大亞灣另一項重磅市政配套就是兒童樂園，也是惠州首個大型主題兒童公園，計劃明年開園。

大亞灣兒童公園效果圖

濱海公園二期將設水上客運碼頭 通往深汕

規劃還強調要恢復植被、防止環境污染、不得破壞生態，也就是哦，也就是說，環境保護會成為這次規劃重點監管範圍內。

另外一面，很多網友擔心的核電站實際上在大鵬半島，距離大亞灣海岸線有13公里左

二、投資800億，「萬達」助力大亞灣建設

今年3月28日，惠州市政府與萬達集團再次簽訂戰略合作框架協議，萬達投資800億，計劃開發建設惠州大亞灣大型萬達文化旅遊城項目，打造成為粵港澳大灣區建設標誌性項目。

在此之前，萬達落戶惠州的項目已經有大亞灣萬達廣場。

文化旅遊產業是萬達的支柱產業之一，萬達也以903億元的總資產，已經成為全國最大的文化旅遊產業。

惠州大亞灣文化旅遊城項目位於大亞灣西區，總投資規模約800億元，是萬達集團目前最大的單筆文體旅遊項目。

我們之前也說過，買房跟著大企業走事半功倍，因為巨頭企業落位的地方，往往都是區域的核心，將吸引大量的人口、資金。

而繼這次簽訂協議之後，6月8日，萬達集團董事長王健林率領考察團隊來惠州考察，其中大亞灣是他再次考察的重點片區。

並且王健林也表示，將持續看好惠州發展和大亞灣建設，並將加強與惠州之間的合作。

在未來3年內，萬達集團計劃在惠州市開發建設3-5個萬達廣場項目（含輕資產運營合作開發項目），以支持惠州市城市、產業轉型升級，推動現代服務業水平的整體提升。

而我們都知道，大亞灣現在最欠缺的因素在於配套，而萬達的到來，將大大提高大亞灣的居住環境，甚至扒掉大亞灣「鬼城」的外衣。

因為萬達廣場所到之處都將充滿活力和商業、人文氣息。

目前比較明確的是，惠州將是一個大力發展第三產業（現代服務業）的城市，這意味著將釋放更多的工作崗位、更快的經濟增長。

另外一面，惠州市委書記陳奕威也表示：

惠州必須高度重視大力發展惠州的現代服務業，所以萬達這個項目正是惠州發展所需的。是承接深圳「東進戰略」創新要素外溢的重要平台和標杆。

惠州現在的核心戰略就是創新驅動發展，跟深圳的全面對接更多的是創新要素、創新人才、創新環境的對接，惠州現在要把深圳外溢吸引到惠州來，需要一個平台和載體。

也就是說，惠州自始至終都將是與深圳協同發展的一個城市，也意味著惠州將吸收甚至更多、來自深圳的紅利外溢。

陳奕威還表示：世界上有很多優質的創新平台，惠州怎麼把它吸引到這裡面來？這個是篇大文章。

這也表明：萬達的項目很重要，大亞灣對惠州更重要。

三、軌道交通、通勤優勢再為大亞灣樓市加

大亞灣物業應該是在14、15年才曝光率逐漸增高。這裡的房源也大多打著深圳超低價，100萬在深買海景房等廣告來吸引置業者。

但很多人看完宣傳頁後都會罵娘，因為距離太遠，並且不在深圳。

二線城市看一線，一線城市看北京。

北京市中心到六環的直線距離為21.2公里，到廊坊市中心為51.6公里。也就是說，大亞灣在距離的優勢，已經為這裡的樓市取得加分。

大亞灣+惠陽，是惠州受深圳輻射較強的兩個片區。因為從直線距離上來看，惠陽的距離優勢是其他片區無法抗衡的，但同樣，大亞灣也照樣出色。

但因為去大亞灣的道路會因為節假日而發生擁堵，因此軌道交通將是眾望所歸。

而此前惠州地鐵一號線的規劃也顯示出，大亞灣將來可直通惠州北站，據悉，1號線也力爭在今年開工建設。

除此以外，之前與大亞灣傳出「緋聞」的14號線，現在惠州段大部分站點還是一個謎。

而值得讓人期待的就是地鐵16號線，據悉深圳16號線可直通大亞灣，當然現在還沒有被證實。

而按照現在惠州對大亞灣的重視程度、以及萬達的影響力，大亞灣擁有和深圳銜接的地鐵線路將是大概率事件。

隨著地鐵軌道的實施，大亞灣到深圳的通勤時間還會進一步縮短。而這裡的定位也會隨著軌道交通的建設，從炒作重災區向剛需之地演變，長線上看，值得看好。

買房就是投資，但不等於買到既賺到，房屋的品質、入手的時間也十分重要。短線上看，大亞灣也具有風險，由於樓市嚴控，再加上交通、配套設施還不完善，很難有所作為。

但回歸通勤成本上，大亞灣就是深圳的後花園、惠州的門戶，也是深圳剛需的上車盤，將來也會是惠州一部分富人的新寵，而大亞灣在與其他的臨深盤競爭中，還是會贏在了時間成本上。

這也是大亞灣不同於三亞的地方，因為臨深，因為有人口和產業的支撐。

而大亞灣的特點是：受深圳輻射較強，價格低廉，投入成本低，上升空間大，屬於潛力盤。

除此以外，據報道：今年大亞灣新增5所公辦學校，新增學位7740個。其中公辦學位4320個，民辦學位3420個。將解決部分家庭上學難的問題。

在遠期《惠州大亞灣地區中小學布點專項規劃》中，到2020年，大亞灣區將建成幼兒園80所、小學45所、初中22所、九年一貫制學校1所、高中7所、職高1所。

也就是說，大亞灣不僅僅擁有旅遊文化產業，也將滿足家庭的基本需求，比如加大供給的學位，而大亞灣也會成為一個高品質的人居片區。

深圳房價開始上漲的時候，很多人第一反應就是抓緊時間買，生怕之後買不到這樣價錢的房子，而當深圳房價繼續上漲的時候，很多人的想法就變成了「再等等吧，說不定房價會降，降了再買」。可是等了很久很久，政策出台一輪又一輪，深圳房價沒見降多少,甚至有的地方依舊在漲。越來越多的人就放棄了深圳買房只得去東莞，惠州臨深看看。

很多人深圳往返東莞，惠州多次，但最終還是糾結東莞、惠州能不能買？東莞限購的時候，很多人意識到也只能在惠州下手了！但是問題又來了：想買又不知道該買哪裡？每個去惠州買房的人都有這種糾結。聽中介的，又害怕被忽悠。網上各種查，關於惠州的房子能不能買？能買該買哪裡？

「能」的觀點很多，「不能」的觀點也不少，不能買的觀點大家已經在網上看得不少，小編就不用一一贅述，但是這些觀點基本都是13年以前，13年惠州臨深單價3-4千哪裡都能買，轉眼至今有錢都找不到什麼好樓盤，妥妥的漲了幾倍，近年來能買似乎變成一種共識。像惠州大亞灣和惠陽這樣的局面全國都沒幾個城市。這種形勢下很多人看不懂，認為惠州二手房不好轉手，更有甚者買到手後又把自己房子虧本賤賣，估計過兩年後悔的只得是這部分人了。

其實這只是相關機構暫時抑制二手推高並消除一手庫存資源的一個小手段，過一兩年這個現狀將不復存在。要不然萬達，星河，碧桂園，恆大，保利，龍光等地產大鱷紛紛進軍惠陽和大亞灣，其實他們不傻，比一般人看得都遠。

大亞灣的發展用下面的簡單數據就可以很明確的知道了。我簡單介紹下，大亞灣定位是世界級石化基地，產城人融合發展示範區。包含三個街道，西區街道，澳頭街道，霞涌街道。

西區街道：主要就是汽車零部件產業和電子信息產業，離深圳近，還有各種大商場和住宅樓，比較宜居。

澳頭街道：包含中心區和澳頭老城區，中心區主要就都是住宅和政府單位，老城區靠海，生活非常便利，會在海邊打造旅遊景區，重點發展旅遊業，基本上沒有工業

霞涌街道：未來是整個惠州的東部沿岸的旅遊集散地吧，重點也是濱海旅遊，北部山區可能會搞一些石化下游的精細化加工產業

石化區在澳頭和霞涌之間的，封閉式管理，和居民區之間有專門的上公里的綠化隔離帶的，完全不用擔心的。

如果說工業支撐起區域經濟的筋骨，商業則更加直觀地體現城市發展的水平和質量。

　　11月24日，惠州首家萬達廣場在大亞灣開門迎客，人潮洶湧。該項目開發副總經理黃河告訴記者，選擇大亞灣是因為這裡經濟發展快速，區位靠近深圳，市場前景好，大亞灣乃至惠陽等周邊居民對休閑娛樂的要求在不斷提升。

　　近年來，大亞灣不斷完善的城市路網、公園廣場和商業網點，迅速發展的零售業、旅遊業讓該區的城市面貌呈現出日新月異的變化。一個配套完善、環境優美、文明向上、活力迸發的濱海城市正在大亞灣崛起。

　　南方日報記者 王彪

　　商業網點增多拉動居民消費增長

　　位於大亞灣區龍海二路的大亞灣萬達廣場是惠州市第1座萬達廣場。26日上午，記者實地走訪看到，該廣場分為地上四層、地下兩層，在地下一層的超市由於恰逢周末，人來人往。

　　據介紹，大亞灣萬達廣場總投資9.5億元，佔地5.46萬平方米，總建築面積約13.87萬平方米，涵蓋萬達國際影城、大型超市、寶貝王、大玩家電玩城、健身、全球購、室內步行街等商業業態與設施。

　　近年來，大亞灣區商業網點增多，建成藍灣半島購物廣場、西區世紀城、太東時尚島、惠客隆購物商場、新億商業城、新福鑫購物廣場、大潤發超市等商貿購物中心;華潤萬家超市、萬寧商場等也在該區開設連鎖網點，商業網點增多拉動了居民消費的增長。

　　2017年1—9月，大亞灣區零售業零售總額28.8億元，相比2015年1—9月的21.3億元增長35%;同期住宿業零售總額3699萬元，相比2015年1—9月的646萬元增長472%，餐飲業零售額1.61億元，相比2015年1—9月的1.21億元增長33%。

　　瞄準山海資源打造濱海新城區

　　商業之外，大亞灣區充分利用濱海優勢，旅遊業發展同樣如火如荼。

　　目前，大亞灣區已初步形成黃金海岸、紅樹林國家城市濕地公園、三門島、華潤小徑灣、清泉寺、碧海灣旅遊度假區等旅遊景點。今年1—9月，全區已接待遊客197.1萬人次，增長18%。

　　隨著近期一系列規劃的陸續出台，大亞灣發展現代旅遊業的藍圖更加明晰。不久前公布的《大亞灣東升島旅遊發展專項規劃》《大亞灣三門島旅遊發展專項規劃》，提出將三門島建設成為中國海島休閑度假旅遊勝地以及珠三角一流的旅遊目的地，將東升島打造成擁有較完整海洋旅遊產業鏈的國家5A級景區、獨具特色的海島休閑旅遊度假區、中國示範性海島旅遊目的地。

　　今年7月公布的《惠州市大亞灣霞涌片區控制性詳細規劃(草案)》，將霞涌片區功能定位為珠三角東岸，山海生態旅遊服務中心，集休閑度假、人文體驗、水上運動和生態人居於一體的綜合性濱海新城區。「霞涌的濱海資源豐富，近年來一直推進旅遊業發展，規划出來後，霞涌發展旅遊業的方向更加明確。」霞涌街道黨工委副書記翁修強接受記者採訪時表示，這對他們既是壓力也是挑戰。

　　路網貫通提升城市通勤效率

　　一個現代化的城市除了要有高樓大廈，也離不開高效的政府服務，以萬達廣場為例，該項目2015年12月18日正式簽訂投資協議，2016年3月29日奠基，正是在政府的高效服務和企業的高效作業下，只用了13個月的緊張施工就完成項目主體部分建設。

　　「大亞灣的招商、住建和公共事業部門協助我們解決一系列問題。」黃河告訴記者，特別是廣場內267家店鋪的證照辦理工作量大，政府主動組織工商和文化部門加快辦理，實現開業前夕全部店鋪均證照齊全。

　　除了軟體環境的持續優化，大亞灣在硬體設施建設上同樣不遺餘力，進展迅速。

　　近兩年，大亞灣通過「挂圖作戰」，重點組織實施龍海一路、淡澳河濱河路升級改造工程、霞涌黃金海岸公共泳場及海濱棧道配套道路工程、西南片區市政配套道路工程、龍海三路、龍山五路等道路工程，目前龍海一路(龍山一路至大亞灣大道段)、淡澳河濱河路(桂花路至龍海一路段)升級改造等道路工程已通車;霞涌黃金海岸公共泳場及海濱棧道配套道路等工程按施工計劃推進。

　　路網貫通提升了城市通勤效率，更多的綠化則讓人們得以享受「慢生活」。近年來，大亞灣已完成紅樹林城市濕地公園、大亞灣體育場加建全民健身廣場工程、濱海大道東段(安全應急教育基地段)綠化完善工程，日前，擁有1.8公里的海岸線(含約900米的濱海棧道)的公共泳場一期已經對外開放，全部項目計劃2018年5月完工。此外，大亞灣兒童公園累計完成總工程量的85%，虎頭山公園二期正在做施工前準備工作。

大亞灣經濟技術開發區，位於中國南海之濱，與深圳市大鵬、坪山和惠州市惠陽、惠東接壤，轄西區、澳頭、霞涌三個街道和大小89座島嶼，陸地面積265平方公里，海域面積488平方公里，常住人口約30萬人，是國家級經濟技術開發區。

大亞灣中心區面積22平方公里，以行政、金融、商務、居住為發展方向，突出濱海特色的核心區域，也是完善城市功能的重點地區。按照區位分為北、中、南三個片區。其實人們常說的大亞灣中心區指的是中心區的北片區，也叫北組團，是大亞灣經濟技術開發區政府及其職能部門所在地。

大亞灣經濟技術開發區有來美國、英國、日本、德國等20多個國家客商前來投資，其中有世界500強企業12家。2016年，實現地區生產總值(GDP)437.8億元，增長5.8%。其中，第一產業增加值1.8億元，增長3%；第二產業增加值345.2億元，增長5.1%；第三產業增加值90.9億元，增長8.9%。

大亞灣經濟技術開發區黃金海岸線52公里，海水清澈，沙灘綿延曲折，沙質柔軟細膩，近海擁有89個千姿百態的島嶼，呈彎月狀分布，被譽為"海上小桂林"。大自然的鬼斧神工，使大亞灣成為南中國海的一顆璀璨的明珠。

大亞灣經濟技術開發區自成立之初，一些投機的房地產開發商利用其區位優勢，毫無節制地開發，成片的高層住宅小區和別墅區拔地而起，建設速度堪比「深圳速度」，然而政府公共配套設施卻跟不上開發商的進程，別說學校、醫院、商務，就連基本交通也十分落後。

大亞灣經濟技術開發區在發展中，遭遇了史無前例的「滑鐵盧」。由於人們錯誤的以為「大亞灣核電站」就在大亞灣（其實「大亞灣核電站」位於深圳大鵬新區），人們對此對望而卻步，房價一千多元/平方米還無人購買，即便買了也不願意過去住，因此淪落為「鬼城」。

最近幾年深圳房價瘋漲，十幾萬元/平方米的價格。一些在深圳市打拚了半輩子具有一定事業根基，買不起深圳房但又不想回老家發展的人，便盯上了大亞灣，一些想遠離都市喧囂過上寧靜生活的人，也盯上了大亞灣，導致大亞灣房價成倍瘋漲，目前已經直逼兩萬甚至超過兩萬。

至於用大亞灣經濟技術開發區和深圳市的南山區對比，個人認為目前沒有絲毫可比性。大亞灣經濟技術開發區10年後能否成為深圳市的南山區今天的樣子，這本身就是一個完全不知答案的偽命題，這和30多年前誰也想不到惠陽地區的寶安縣會變成今天的深圳經濟特區一樣。

但有一點我必須相信，大亞灣經濟技術開發區肯定會發展，而且發展速度還會比較快。第一，雖然面積小、人口少，但經濟遠超內地許多地級市，這是建設配套設施的經濟基礎；炒房者有價無市，總有一點哪怕賠本也要賣出去，買了房不可能永遠不去住，只要有了人就有了商機，這是經濟發展的人力資源；第三，天藍海藍、雲白浪白、樹綠草綠的環境，自然會吸引大量的遊客。

房價上漲提升了大亞灣的知名度，但是在眾多的購房者中大多數是炒房的。因為大亞灣的小區入住率很低，一般的約在10%左右。但不包括比亞迪、海惠花園等由企業籌建低於市價賣給員工的小區。

大亞灣的土地已經賣沒了，開發商想要在大亞灣購買住宅用地是十分困難的。根據大亞灣目前的交通狀況已經市政道路建設的速度，當入住率達到或超過60%~70%時，那麼大亞灣的交通會處於癱瘓狀態。根據今年限電的情況，當入住率達到50%時極有可能夏季限電會是家常便飯。還有供水、供氣等涉及到日常生活的事項都回存在一定的問題。

大亞灣的發展遠景關鍵點是污染問題。杭州灣200多家石化企業就導致杭州灣魚蝦死絕，這裡的石化區能好多少?有機會能進入石化區的人可以到海邊的防浪堤排污口看看就知道了！要想感受石化區十分存在污染，可以連續一周時間在淡水的馬牛嶺到沙田鎮之間走走，體驗一下異味的感覺。近兩年夏季高溫時可以經常看到赤潮了！如果海水不被污染；濱海旅遊資源開發利用好；大亞灣的官員不依政績為目標發展市政建設，滿足這三點大亞灣才會有前途!