做房地產銷售一定要會騙人，老奸巨滑才能賺到錢嗎？
聽房地產開發商銷售經理說，好人是做不了這行的，可能剛開始總是為客戶著想，但是到後面基本上都是騙的，想方設法讓客戶買單，不然是賺不了錢的，是這樣子的嗎？
好人做不了這行，在我看來，不如說，傻子做不了這行。
中介水深。
前兩天成交一個單子，客戶從小公司跳單到鏈家，從我這裡成交。
基本情況是，客戶是換房業主，賣小換大。
房子在我手上賣的，再在我手上買的房。
買的那套房子，跟其他中介看過，也談過。
然後在我手裡成交。
後來其他中介的業務員發現了這個事，說客戶跳單，要求補償中介費。
整個事情的流程，環環相扣，跌宕起伏，是我個人職業生涯中最成功最過癮的單子之一，所以忍不住分享。做中介最重要的是不坑人，坑人就能獲得利益，但是君子愛財取之有道這一點很重要。我們經常做的事，就有研究對手公司，但是很多事情，知道內幕是為了在競爭的時候保護自己，不是為了學它，這一點也很重要。
最後，我和對手公司的業務員晚上視頻聊天了很久，把所有事情的來龍去脈對質總結了一遍，下面是以當事的業主視角，再闡述一下事情的經過。
業主視角。。。。。
4月，到陳琤這裡報盤，當時準備結婚，陳琤給報的價格是102萬，並說明，真實成交價應該在110萬以內，但是時間如果拖長了，買房的時候首付會6成，貸款利率要上浮百分之十，表面上，102賣虧了，但實際上運用在換房中，實際是賺。
回到家，感覺不放心，又去了中科，中科在知道業主鏈家報盤鏈家情況下，說鏈家報的價格太低，房子120萬都好賣，於是，對鏈家產生了懷疑，鏈家來拍照片，推脫不在家，讓中科的拍了。
幾天後，鏈家的一直在約看房，給客戶報的還是102萬，可是中科報的120萬，好像更靠譜，所以，只好給陳琤打電話，說房子還是先別在鏈家賣了，先在中科賣一段時間再說。
中科開始帶人看房，可是一直沒動靜，同時也帶我們看了一套同小區的三居室，房子很不錯，中科說不如約業主見面談，房子170萬，談到了165萬，中科說先買吧，不然房子就沒了，我的房子給我肯定賣出去，至少110萬！半個月就能賣掉！
我想了一下，覺得萬一賣不掉就被套住了，所以沒有簽約，讓中科幫我抓緊賣，中科說不如你在我們家獨家委託，110萬肯定賣的掉，當然，多賣的錢，比如115萬成交，多賣的5萬要給中科獲得，如果成交了，讓我們再付1萬的傭金作為廣告費和推廣費。我覺得賣掉110萬也很好，就跟他簽了。
結果簽了半個多月，發現帶的客戶很少，沒有他們說的那麼好賣，於是我又找了鏈家，結果鏈家說我們被騙了，獨家委託只有中介給業主保證金，結果他們一分錢保證金沒出，還讓我們出錢，多賣的還被他們所得。
我意識到受騙了，趕緊把中科的獨家給撤了，又把房子掛在了鏈家。
中科和鏈家都在帶客戶，掛的都是110萬，中科看房後會跟我反饋客戶出價，出的都是95萬，96萬的樣子。
然後我依舊在看房，鏈家，中科，義和都帶我看房，我最喜歡的還是中科一開始帶我看的那套。
6月9號，中科約我去談，我問出價，中科說最多出到98萬，我打電話去鏈家，鏈家說八成是個假客戶，於是我回復低於110萬我不賣，出到價格再來。
6月11號，鏈家陳琤帶了個客戶，當時約談，最終談攏106萬，陳琤叮囑我，不要告訴中科房子已經成交了。
於是我沒有跟中科說，但是我父親說漏嘴了，說房子已經賣了，想看看還有沒有更合適的，中科當天晚上給我打電話，說出98萬的客戶，價格漲到108萬了，房子我們賣虧了，讓我們跟買家商議，能不能不賣給他了。
我把情況反映給陳琤，陳琤說一定是假客戶，不可能昨天98萬，今天立馬漲到108萬，我想了一下覺得很有道理。
接下來，中科和鏈家都在帶我看房，兩家的態度都很好，我感覺中科也沒有鏈家說的那麼邪乎，而且中介費也挺低的，說可以打折。所以跟家人商議，房子還是跟中科買，然後簽合同的時候讓鏈家的陳琤過來把把關，大不了私下給陳琤一點錢。而且之前看上的房子，中科說160萬可以幫我試著談談，看來他們跟業主的關係更好。
陳琤說，房子在鏈家也登記了，是他組裡人社區開發的時候接到的，我讓他幫忙給業主打個電話確認一下價格，我告訴他中科說了160萬肯定可以成交，結果他告訴我業主160萬肯定不賣。
6月23號，在陳琤的勸說下，我和賣家見面談，最終以164萬的價格交了定金，並且陳琤給算了所有的中介費，稅費，首付，月供，以及工本費等等。
約好6月26號簽署正式合同，我們白天又去中科問了一下，中介費最低多少錢，中科說26000可以搞定，所以我猶豫了，鏈家收費近4萬，這個合同還要不要簽？
當晚我和業主見了面，以不了解收費項目，有疑問的理由沒有簽合同，然後我告訴陳琤，中科收費只收10000多，你們還能不能優惠，如果不能優惠我要考慮考慮。
6月27日，陳琤打電話過來，說費用早在簽定金的時候就已經算好，而且寫得有明細，白紙黑字，而且他大概猜到了我想通過中科成交，給我們做了很多工作。我無話可說，只好籤約。
以上為全過程。
這個單子最經典的部分，是彙集了大部分的單子最常見的特點。成交的過程，是在互相的欺騙與被欺騙中完成的。
1，報盤時中介攪單，一開始報價低的中介是吃虧的，會很容易被報價高的中介攪得失去信任。
2，先獨家再議價，中介以高價格吸引業主，贏得信任，爭取獨家代理，然後以業主並不知情的低價吸引客戶看房，獲得看房量，繼續贏得業主信任，最後時機成熟，再議價，以這麼多客戶看過出價都很低的事實來說服業主降價，不得罪人，轉移仇恨。
3，連環單先買再賣，先誘導業主買房，簽合同，簽合同時一定給業主信心說他自己的房子很好賣，等合同簽完，就會換一張臉，結合第二條的套路，逼迫業主降價，而且不得罪人。
4，察覺有跳單跡象時以假價格攪單，給客戶報業主根本不可能出售的價格，比如160萬肯定可以賣，再給業主信心，承諾165萬一定能賣掉，當然，在此案例中實際並沒有出現這一套路，我是在昨天才知道，但是這種套路在其他的單子中很常見。實際的套路是什麼呢？請看第5條。
5，客戶給中介壓價。客戶告訴我中科承諾160萬可以成交，實際意圖是讓我再幫他砍價，砍價成功後又告訴我中科的中介費可以10000多，讓我便宜中介費，在得知鏈家中介費無法便宜之後，又有了想通過中科成交的想法。
6，客戶利用不同中介，獲得最想要的結果。自己賣房的時候，誰報價高跟誰走，賣房的過程中，給所有人承諾，誰賣了他的房跟誰成交，買房時，拿甲方的價格壓乙方，拿乙方的價格壓甲方，讓兩家都去幫他談價格。最後價格談下來，還要比較中介費，即使中介費收的高的那一家幫他談的價格，也希望以同樣的價格從付錢少的中介成交。
中介的生存環境，永遠是在欺騙與被欺騙中掙扎，利益是最關鍵的點，但是信息不透明的情況下，客戶，業主，中介，三方見招拆招，憑藉的是經驗，思維方式，還有識人的能力，能準確分析另兩方的行為動機，才能準確預測另兩方接下來的行動！才能自如應對。
這個單子之所以經典，是因為在過程中，鏈家，中科，客戶這三方一直在互相欺騙，最終我們都輸了，細說起來，我算是險勝的一方，客戶惜敗，中科慘敗，那麼再復盤，如果一開始客戶就聽從我的建議，102萬虧著賣，在婚前完成換房事宜，那麼首付4成，貸款6成，利率9折，契稅算首套。經過這麼一番，雖然他的房子106萬賣掉，但是實際，稅費和月供都要增加，以貸款30年終前10年內多還的月供以及本次多繳納的稅費來看，至少多付4萬的購房成本！表面上他賺了，實際他虧了！中科如果一開始不整這些套路，失去客戶信任，那這兩套房子，可能我就沒法成交，我一定敗給他們。我的成功，在於我懂得在該裝糊塗的時候，裝糊塗，放長線，釣大魚，所有的事情，我能看透，但我不說，只暗暗埋下伏筆，而且最關鍵的，在這個單子從頭到尾，我沒有跟客戶說過一句假話，這世上沒有識別不了的謊言，真正站得住腳的，其實就是實話，這並不僅僅是以利益為導向，而是圍繞著職業道德展開一切營銷行為！這一點很重要！
那麼回到起初，我們分析一下，在這個單子中，有誰是壞人呢？圍繞著利益展開的合作，最終的正義自然是以利益為導向，也無所謂好壞，因為這就是現實！這一單並不能反映全部的中介環境，但是我覺得我說的話，並不是好人幹不了這行，是傻子幹不了這行是正確的，傻子一定會有客戶欣賞，看遍世間繁華的客戶，會選擇坐他這頭旋轉木馬，但是這種人干不長，因為適者生存，生態環境決定一切，而心胸狹窄一個人，也幹不了這行，因為這行要面臨太多欺騙，山外有山人外有人，不能堅守做人的底線，必然會被冰冷的現實擊垮！
這個行業，究竟能不能容得下傳統意義上的好人？我的理解是，一定能！而且能長期生存下去的人，一定是好人！
鏈家的價值觀，是客戶至上，誠實可信。我一直覺得這八個字是鏈家能做到全國第一的根本
很久沒發這麼長的回答了，都是大實話，請點贊同加感謝，謝謝！！！！！！過了一天，看看培訓了兩天半的小丫頭都排在我上面，真有些不甘心的感覺。還有寫了半生不熟的文字要先點贊再給乾貨。好吧，我也要放大招了，並且也腆臉來句「前方高能，絕壁對你們有用，分享出來不容易，請給贊，頂上去吧。」
下面說說二手房的銷售情形吧。
注意在這個行業我雖然只接觸過有限的幾家公司，之間也是差別巨大的。我只能挑選一些共性的地方：
二手房交易要同時服務買賣雙方即「中介」，但並沒有辦法成系統地進行營銷策劃，因此我必須首先說，不考慮其他因素，二手的銷售工作難度遠大於一手！下面給乾貨：
1.價格。業務員每天正常情況要打200+電話(我最多一天可以打350+)，其核心就是推銷一套區域里性價比最高的房源。當然這套房的價格是真實的。那麼什麼時候價格會不真實呢？你來看房了，電話里推銷的那一套不是很喜歡，怎麼辦？當然要看多幾套啦(在業務員確定你是來買房而不是湊熱鬧的情況下)。
行業裡帶看的詳規，是b-a-c順序，也就是先看中等情況的，再看最優，再看最劣。注意這裡的優劣，意義並不固定，算是考驗業務員銷售嗅覺的一個門檻。
看完房開始談價錢。正常情況都是我們對買賣雙方「斡旋」，也就是都不報實價。比如一套房810萬業主可以同意簽約，我們必須要對客戶說是830萬，讓他心理價位升高，但對業主則只能說客戶願意出800萬。隨著對買賣雙方熟悉程度的不同，也可能對單方交實底但對另一方必須斡旋。
2.中介費。有的朋友可能覺得斡旋很累，但作為一線業務，我想說再誠實老實的業務員也不可能在此處說實話，為啥？因為這個價差就是傭金，是業務員的飯碗！
以北京為例，中介費即傭金通常是成交價的2.8%。這個錢是買方全出，因此不得不說，在北京賣房子是很可憐的。因為不是傭金的直接來源，所以通常會被中介和買方一起要求砍價。那麼這種情況下，一旦市場不好，房價就很容易被砍下去。
至於2.8個點的傭金，一般是按金額的多少來給業務員提成，跳點提。所以買房子的各位，如果覺得業務員的服務不錯，請別吝惜1、2萬的傭金了吧，畢竟那可能正好在跳點的門檻上，他們更多是住地下室、家庭背景無，又有老婆孩子待養的北漂，都不容易。
3.簽約。當雙方都對對方的出價比較認可，差距低於5～10萬的時候，就可以把買賣雙方拉到一起準備簽約了。這個過程挺鍛煉業務員的心理素質，因為一旦表現不自然，就很容易被人認為是有貓膩。
實際上在這一步有貓膩的可能不大，更多是對傭金的糾結。比如550萬的房子客戶不會管稅費的多少而直接想600萬全包，這個時候業務員就只好要求客戶加些，要麼要求業主再降些。通常幾個回合下來，就會熬到半夜。所以你看到晚上超過10點中介公司還燈火通明，那基本上是你所在的位置附近又有一套二手房即將成交了。在這個步驟上，很多業務員會死皮賴臉地要求雙方達成一致，感覺蠻拼。
4.其他。房產中介行業魚龍混雜是常態，但我也確實知道很多人憑此在北京站住了腳跟。所以我不認為有的答案說業務員「看到客戶如同看到一疊鈔票」的說法有啥不妥。畢竟眼下這個世界就是看錢的。什麼時候貴國真的做到了精神文明趕上物質文明了，這個行業才有可能好些。
先答這些吧，你們看爽了別吝惜點贊。我手機碼字不能更拼了。
*******************以下為原答案*******************
這個問題挺好的。
我做過三年房地產銷售和營銷的工作，你們眼裡的中介，以及售樓處的小鮮肉，無論一二手房，都司空見慣。
按國內的房地產的特點來說，可能更多的開發商銷售是靠全面營銷的技巧，包括各種活動，各種說辭，各種call客，等等。雖然說售樓小姐們也很辛苦吧，但她們實際上能自主決定的，「假話」或者真話，都非常有限。這個情形特別像我們考試里的標準答案，總體而言就是：不問真相，只看對錯。
比如我之前供職的某國內一線大開發商旗下的某樓盤，一直以來就有一個供暖問題。因為管道線路不統一，很多客戶完全是聽到了關於「*能供暖」的說辭，才願意購買的——注意是說辭，並不算是什麼白紙黑字的合約，合同，甚至廣告語都從來沒有過。
「*能」之外的另一個供暖公司是「*聯」，在天寒地凍的北方，供暖情形的好壞直接決定了生活水準，休問住的是豪宅還是寒舍。「*能」和「*聯」據說在室內的溫差能達到20度，最悲催的是，當地只有這兩個供暖公司的管道。
於是隨著天氣逐漸變冷，我們不得不在各個時間段依靠保安力量來維持人身安全。很多人意識到供暖不是「*能」的時候，都倒吸了一口冷氣。
結果呢，就是開發商官方公布的供暖公司日期被一拖再拖，經歷了幾次售樓處被圍堵，樓盤模型被盒飯摧毀之後，新上任的開發商副總z(主管營銷)終於站了出來，號稱要「集中解決問題」。
於是當天，我們眾目睽睽的用手機全程攝錄了這個過程。大概二十名已經購房且非常在意這個問題的業主詢問z總「供暖到底是哪家公司？」得到的答覆大意是「我們現在還沒有最終確定(拖)；如果你們現在繼續鬧下去，可能供暖的問題就越發不好解決(威脅)；至於退房，合同上也很清楚，按照流程走就可以了，但想必大家都掏了錢，事情不到最後是不應該草率決定的吧(賴)」
怎麼說呢，在這件事發生之前和以後的幾個月里，我都眼看著所有的售樓員用各種說辭來應對這個問題，最常見的就是「供暖方現在還沒有確定」，其實這事兒早在當年3、4月間就已經板上釘釘了。或者顧左右而言它，比如「供暖這事兒跟我們有什麼關係，管道都是政府修的」。
最苦逼的地方來了，因為無論什麼借口或者說辭，都要靠我們營銷策劃人員來撰寫。於是大家各顯神通，從空調補償到家電基金，從分戶鍋爐到地暖升級，各種品牌各種材料的供暖設備都被納入考慮範圍，然後再向領導彙報——領導還得看大領導臉色行事，一般就是選那個最省錢但可能最費事的方案，讓我們這些小弟再去執行。
總而言之，我想這個故事已經可以說明，很多時候你看到的謊言，也許是小業務苦練了很久的說辭，條件反射般脫口而出，更有可能是領導上下一再申令的結果，關乎整個項目的銷售前景和所有人的飯碗。這種現象在貴國的售樓處，尤其常見。
真話癆。二手房的情況，是另外一個世界。回頭再和你們說。
http://weixin.qq.com/r/i0zUzIvEftYBrc_v9xmZ (二維碼自動識別)
（絕逼乾貨 ，本文將涉及到行業現狀，內幕，以及買房攻略！ ）剛剛寫了一個高能答案!又是一篇高能，眾親注意查收！
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前面這30多個人，你們鬧哪樣？我數數答題的人在地產行的只有5個左右，剩下的不要誤導觀眾好嗎？
還有，排名第一的@劉念，雖然我也是你的粉，行業也確實是觸類旁通舉一反三的，不過你畢竟是歪樓了，粉騙到了還順帶做廣告！！！這樣不好吧！
現在不方便，回去給你們八！
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接下來的答案可能會為不了解這個行業的親們開一扇窺探的門。
首先說下，我現在是做地產策劃的，不過之前做房產銷售
好吧，為什麼我沒有做銷售了？
是因為地產銷售基本算是把自己賣給樓盤了，我玩心太重做不到這麼決絕，剛好因為寫了一份公司年終活動方案被領導看上，同時剛好想轉策劃，就直接轉過去了！（細節原因我會再說）
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回歸正題
題目中提到的是（房地產開發商經理），看來題主買的是一手新樓盤了，有答案提到二手房中介，這和一手房還是有區別的，而且相對來說確實欺騙性質更重，我在後面會解釋。
目前答案先針對一手新樓盤：
我想說的是：我從來不否認地產行業存在欺騙，但是如果你要把所有的「營銷手段」定義為欺騙那我無話可說，按你的意思，市場經濟都要不做了是吧？要是這樣你也大可不必繼續往下看！！
我覺得我要先定義一下什麼叫銷售欺騙：欺騙必須是損害消費者既得利益的，但是正常的」營銷手段「只是加速了消費者的購買速度，特別是房子這種大型一次性消費，如果沒有消費需求或者是消費能力，隨便你怎麼」騙"我也不會買！！
行內幾句老話：
一.與其說在買房子，還不如說在推銷你自己!
（現在都是做期房，除了樣板間，你基本看不見實體房，所以在對比選擇同類產品的同時，消費者更願意選擇值得信賴，感覺踏實，不「欺騙」他的置業顧問。）
二.維護一個老客戶，等於接待十個新客戶！
（作為大型一次性消費品，且選擇眾多，競爭激烈的情況下，正常的有效客戶成交率在1:8到1：10，當然根據樓盤不同有區別，但是一個牛逼的老客戶，可能為你帶來5個准成交客戶，且老客戶就是你的說客，你根本不用重新費力建立信任，是不是輕鬆地多，銷售冠軍很多就是這麼來的）
。。。。。。。。先這樣把，目前來看這個題關注度不大，我怕寫了也沒人看，反而還因為這個帖子被同行追殺！我怕怕
如果你覺得我說的道理，你想了解更多
我希望看到的人能夠給個「贊」表個誠意，給我點勇氣，不要讓我覺得自己在瞎忙。
不說第一名，至少變成前排，我會回來接著更，並一一通知你們回來，謝了！
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關於題主所說的」騙人「我想只要是這六個方面
一.畫餅
反正是做期房啊，客戶什麼都看不見，所以也只能：畫！『
要弄清客戶想要怎樣的生活，基於此，告訴客戶現在擁有什麼，將來會擁有所有想要的。
我有個客戶喜歡種花，但是又買不起太大的，價格承受能力很弱。
但是真的便宜的房子只有頂樓和底樓了，他又拒絕頂樓，我覺得他基本沒有成交可能。
不過有次買特價（價格確實不錯），他老婆和他弟弟居然來了，他本人不在基本不可能成交是吧，形勢比之前還要嚴峻。
她老婆在和他電話商量，很猶豫的樣子。我也不知道我怎麼會鬼神神差的找他老婆接過電話，告訴他：
你不是要種花嘛？你那麼小陽台怎麼夠？住頂樓多好，整個頂都是你的，你做個防水，別說種花，種樹都行！！！！！
然後----------他毫不猶豫的買了，還是他弟弟幫忙刷的卡！
我沒有騙人啊，我只是把最合適的房子賣給了最合適的人。、
二.銷控
房產銷售上，銷控只要有兩個，一個算是大銷控，一個算是小銷控。
所謂的大銷控
一般針對開盤，如果賣的不好，不好看是吧，所以在銷控板子上面會用紅紙把更多的樓層貼上，以示賣出！其實了，算是打腫臉充胖子吧。然後開始做廣告，某某樓盤開盤勁銷售8城，余房不多，快來搶購。。。然後你們懂得！！其實房子還有呢！
還有一種是正對於開盤之後確實賣的不好的，我索性關閉一單元不買了，200套只買了20套，哪有100套買了10套來的好看！你說是吧。但是這個銷控和上面講的不同是，上面那種房源都可以買，而現在這種情況就真不能賣了，為了擠壓客戶成交，我們一幢幢來做！
所謂的小銷控
這個比較簡單，舉個例子吧，現在手頭有個客戶想要買8樓，成交率80%，現在又來了一個客戶，也喜歡8樓，但是也能接受其他樓層，我會告訴你8樓已經買了，給你推薦其他的就好了，這樣我可能有兩套成交！！！！（還有其他的，我就不舉例了，總之算是分流客戶吧，不讓客戶扎堆，提高成交率。
三.優惠
房產現在畢竟是沒有之前景氣了，前輩跟我講2008年買房擠破門，不還價，包一層的年代，感覺像聽天書，但是多過去了，現在的開發商普遍給的優惠比較大
但是我還是遇到過這種情況，幾乎是同一個樓層，兩個人買的房子差價在5-6萬左右，怎麼來的？磨出來的
說實話，有的人老實一輩子買套房子，不會還價，不會磨，占不到便宜，說實話我真心疼，我之前也嘗試過多放一點優惠出去，不過人都是得寸進尺的，口太松反而不利於成交，就像是同樣的商品，有時候價格更高的反而買的人更多。
關於優惠，其實銷售手裡有每平方減100的優惠，專案手裡有200，銷售經理手裡還有200。如果你買100平方的房子，單單這一塊所有的優惠拿到就能優惠5W（以上數值只是舉例）算是一層層上去的，很多人基本只挖到了專案手裡的一點，甚至只挖到了銷售手裡的一點。
當然，我們都一口咬定沒有優惠了，你看你沒信心了，或者是透出你的底牌說：在便宜多少多少就買！時機成熟了，我隨便找個什麼理由給點優惠就會成交。
這就造成了為什麼條件相同的房子，兩個不同的人買差價會這麼大了。
四.邀約
這個比較有趣。目的是到訪，只要客戶來，就有可能成交！人都不到，電話談成交！！！扯淡
比如：
常常一幫人在一起邀約客戶
王小姐你好，我們這邊周末有5套特價房（實際可能只有三套，你來了有就買，沒了就說被人買走了
劉先生啊，我告訴你啊 巴巴巴巴巴巴。。。。哎，等等等等（打斷交談半捂著電話說），什麼，張先生來了，他今天要了定了是吧？好，我馬上下來。
不好意思，劉大哥，我有客戶來定房子了，我要先下去了，再聊！（啪，掛斷，其實是同事故意在邊上叫，演戲而已，哪有什麼狗屁客戶，就是為了製造火爆場面而已）
我對你這麼貼心，你不買，有人買，看你急不急！！！
大體是這樣吧
五.心理暗示
哈哈，尼瑪，講到心理學了。
能做到這一點，還是基於很多客戶對房產不了解吧
什麼說競品頭上是飛機軌道啊，吵得要死啊！
什麼說人家後面是變電站啊！
什麼你要買10樓，但是沒了，我跟你說十樓是霧霾最集中的啊，你不要買，還是買6樓啊！
。。。。。其實都不是什麼大問題，但是買房子是一輩子的，誰都不允許出現不利因素不是嗎？
然後，你們又懂的！
六.額外收入
這個就不多講了，怕被人砍
總之是你沒有買房資格銷售幫你辦打通渠道，拿到購房許可。當然，你也可以自己辦，沒人強求你，不過銷售這塊額外收入就沒了。
--------------------------分割--又是個板塊------------------
接下來，買房子注意什麼？
戶型啊，區位啊，交通，環境啊我不多說，百度就好。
但是確實是離地鐵口或者大路越近的小區，商業配套好的小區是最有潛力的。
關於其他方面我給幾個意見
一.不著急，磨！
前提是誠心要買房，不買別浪費彼此時間
不要著急，慢慢來，戰線拉長，銷售會不間斷地給你優惠和特價，你見好就收，不要心太大，優惠都是有限的
二.所有活動，參加
樓盤在周末或者是節日都會有各種活動，同時還會放出特價，優惠券，禮品啥的，盡量參加。能拿則拿，保證省下的錢比你工資多。同時你的出現會給銷售信心，他會為了成交幫你弄更多優惠。
三.不要不信，不要全信
銷售說的話要聽，至少有7成的信息是真的，剩下的三成要不是誇張，要不是編的。銷售在利益上騙不到你的，房屋面積啊，綠化啊，材質啊很多成文的都在合同里，他不敢亂說。
四.一分錢一分貨
和大多數商品一樣，房子確實是一分錢一分貨，不說別的，物業，居住環境，等等都有差別。所以有錢的話，結合能力買吧，不要完全圖便宜。
我買過2套房，一套二手，一套一手，自己也是做銷售的（工業/工程行業）。個人的經驗來說房地產銷售很多手段的確是在騙人。
有本書叫影響力，很多房地產銷售基本就用的這些技巧，而且做過銷售的人其實很容易識破他們的技巧。
這個行業之所以會這樣我認為有以下幾個原因：
1、房地產最主要的其實是產品，也就房子本身（包括地段交通，配套，學位，價格等，這裡不多說了）。而銷售過程是相對簡單的。這也是為什麼萬科等公司是把銷售外包出去的原因，因為銷售不是房地產開發商的核心部門。這樣導致房地產銷售從業人員整體素質水平較低。
2、賣房子是一鎚子買賣，且金額巨大，絕大多數購房者短期內不會再次購買。所以對於房地產銷售人員，把房子快速賣出去是關鍵，這就導致房地產銷售人員不擇手段。也根本不會說為了維持長期客戶關係實現共贏。
3、買房者購買房子之後，即使發現有些地方上當了，只要不是特別嚴重的欺騙，購房者會選擇忍氣吞聲或者私下處理（往往沒效果）。為啥？因為一旦買了房，購房者反而和賣房者成了利益共同體，因為都想著房子升值啊。購房者不會大肆宣揚所購樓盤的弊端，誰也不想自己買的房貶值不是么。別問我為什麼知道。。。所以，口碑傳播的效應，不明顯。
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評論里有些朋友說到房地產銷售並不是欺騙，可能我們對欺騙的定義不一樣。隱瞞一些關鍵信息點也是欺騙。
房地產銷售人員常見的手段有些答案也說了，比如和同事串通好，在客戶面前裝作房子賣的很好；很多房子其實沒賣出去，騙客戶說賣出去了；先賣的肯定是不好的戶型，好的戶型說賣出去了，實際上會後面再賣好賣的；價格折扣實際上可以一次給你，但假裝要和領導申請才有，讓你對他產生信耐和好感；找托兒撐人氣；
大概因為我做銷售，他們的這些技巧我都看出來了，所以可能覺得有點噁心吧。因為這些技巧都是至少10年前的一些所謂銷售技巧，很低端，也實在太老土了，而且的確有欺詐性質。所以也覺得這個行業的從業者素質不高。
各位可以看看一本書影響力 (豆瓣)，裡面都提到的有，看完之後再去看這些房地產銷售的技巧，其實覺得挺好玩的。
有人問到買房的情況，這個很難說。只能多去了解樓盤的情況，找地圖上看看樓盤位置，周邊配套；
去房地產網站上的樓盤頁面看看論壇里的內容，裡面一定有客戶或者競爭對手發的一些不好消息或者隱瞞的消息，當然有真有假，自己判斷。這些論壇里也有很多水軍，但是我要說，房地產行業的水軍水平也很差，很容易分辨，和互聯網行業這些水軍公關比差遠了，可能這些年房子太好賣了；
多去幾個樓盤打聽對比，問問競爭對手銷售對其他樓盤的評價和看法，他們一般會互相攻擊，說些不好的地方，你就可以自己判斷，或者和銷售談判時用。也就是利用不同樓盤競爭對手銷售之間的消息。這也是我做了6年工程行業銷售的體會。
其實整體上這些年房價上漲的厲害，買了房的人都不會虧，所以大家對這個行業銷售欺詐的行為不太關注，畢竟還是賺了嘛。如果房地產繼續下行的話，可能因為這些事情鬧事的會多一點。不過我認為我所在的一線城市房價不會跌多少，明年有可能開始平穩上漲。
很遺憾地回答：是的。
我人在上海，土生土長，曾開過中介公司，如今已洗手不幹。本地的房產中介就是一典型的逆淘汰市場，劣幣驅逐良幣。絕大多數的誠信經理人會在積累到良好口碑前被餓死，唯有昧著良心才能生存下去。
我國的房產中介市場，入行門檻之低，從業人員素質之差，令人嘆為觀止。先不論那張經紀人上崗證的含金量有多少，能做到持證上崗的經紀人就鳳毛麟角。學歷的高低也無關緊要，賣不賣得出房子全靠一條三寸不爛之舌，誰管你是清華北大還是復旦。這樣一來，這個市場怎能不魚龍混雜？
就上海來說，賣房的信息確實可以由持證的註冊中介在房地網登記。只是房地網建而不管，界面之混亂頗有「相關部門」的特色。再加之市面上持證的經紀人都沒幾個，包括德佑中原等大型中介機構的主力都是無證「黑中介」，又有幾套掛牌出售的房產會拿到網上登記？政府部門似乎也懶得管這些，多少年過去了，狀況好轉得相當有限。一言以蔽之，當局者監管不力，從業者的自律更是無從談起。上海作為大都市尚且如此，更遑論山高皇帝遠的小地方了。
房產作為極為特殊的商品，不像快消品那般今天出明天進，重複消費概率低，質量問題暴露得慢，口碑積累著實不易.偏生這一行的交易金額又大得可怕，動輒幾百萬的交易，一次抽佣十萬者比比皆是。口碑積累慢，單筆交易收益高，造成了從公司到個人全都「短視」的行為。中介機構開出的待遇清一色的低起薪高傭金，已成行規。那貼著法定最低收入的底薪在上海根本養不活人，一旦賣不出去就只有餓死的份，從業人員如何不喪心病狂、如狼似虎？有個當中介經紀人的朋友告訴我，在他眼裡，那一個個進得門來的客人根本就不是客戶，而是一堆堆生腿會走路的錢。你不去搶，別人也會搶，這便是業界共有的「服務理念」。
整個行業皆盡如此，可想而知，獨善其身何其難也。
將來情況會不會改善？我想早晚要改變。一個交易金額動輒上百萬上千萬的市場，一個足以撼動國家經濟穩定的巨大市場，卻做得比菜市場賣蔥販蒜還要不規範。長此以往，國將不國。在動搖穩定之前，英明的政府一定會採取有效措施。我認為很大原因是因為錯位。
同時也是因為房屋是特殊產品，房屋本身難以界定，價格也在不斷的波動。
加上信息不對稱，地位不對等原因是造成今日亂像。
因為從一開始就就錯位很嚴重。
消費者是購買者加使用者，接受到的信息滯後。
房地產的中介銷售，非檢驗員也非建造者。是純粹銷售者。
銷售完成後，不管了，也管不著。
沒有事後追究的方法，（不再找你買房子算追究？再找你買房子只能算獎勵）。
為消費者服務？還是為地產商服務？都不是，為了自己的獎金。
關鍵是，真的一輩子做房地產銷售的有多少？
為了績效為了獎金，可不是你地產公司說我要內部規範就可以搞定的，自斷一臂？還是送員工給競爭對手。
建造者。光依賴自身銷售渠道（大公司可以），就比較難高效率的出售，這完全不能忍。所以需要銷售者，但自身也經常扮演銷售者。
還有一個頗為尷尬的管理者：物管。未必是建造的公司哦。 他也參與和消費者的博弈。
那麼管理小區的，建造房屋的，銷售的，購買者。都無一種可靠的能相互制衡的方法。
電器壞了，你知道找零售商，因為零售商在出售之前就有一個背書的行為，我所售賣的產品是沒有問題的。於是零售商就儘可能解決問題，因為生產商會給太背書，這個產品沒有問題。即便沒有背書，零售商的利潤也足以支持這樣的換貨行為，否則零售商業不會賣。於是乎零售商就說給你換個吧。ok，直接解決問題，不用山長水遠的找生產商解決問題，零售商再統一反饋給生產商換貨。期間有追究的方法和制度。這也是為何我比較喜歡實體店的緣故。但房屋的購買者，能退能換？投訴有用？
從消費者的角度看待。
房屋的特殊性，你會有段滯後期，才發現各種房屋質量等問題。
而現實中，房地產中介機構可以推卸責任：中介離職，其無權利追責，僅僅作為銷售機構，代理機構。於是很多人教你跳過購買者（中介銷售）直接找建造者或者管理者，現實也逼迫你只能這樣做。加上房屋的特殊性，每個房子都不一樣。樓層，朝向，位置，實用面積。關鍵是，裝修後，擺了家私後更加差異化。必須定一個高低？太難了點。
所以維權真的特別困難。
除非有漏水嚴重，牆面開裂等重大問題。普通的小問題，一般市民懂么？
即便是專業的人員，也要考慮付出多大的代價才知道答案。
關鍵還是在於檢驗的時間太長，即便是二手房也一樣。
還有一個常識：被騙的往往不敢說自己被騙了。甚至自動圓謊。（想起江寧公安的迷魂藥故事）
並且也因牽涉自身的巨大利益，不得不沉默。說了會使得你的房屋貶值，若是又爭取不到權益，那就更加悲劇了。說了很可能一直被笑話。
沉默止損。弱勢群體的無奈之舉。 下次賣出去才容易點。
站在銷售者的角度看：(地產商的銷售和普通的地產銷售）
按博弈的角度看，如果有四個單位在同一樓層，那麼就有好賣的和不好賣的。 在市場良好的情況下，好賣的單位是不擔心顧客的選擇的，所以有可能囤積。先儘可能的賣掉不好的，才是最優選擇。尤其是信息不對稱下，顧客只能從銷售的信息來判斷。
即便是市場不好的情況下，賣掉好的房子，剩下不好的房子就更加難賣了，於是還是能賣差的房子就賣差的房子先。
怎麼說都是優先出手不是特別好賣的先。
而且賣出去了，就是賺到了，沒有幾年時間很難發現問題，出啥大問題。
但又給我另一個思路，
如果我們是以銷售的身份角度去買房子。那會是什麼樣的結果？
那麼至少，更容易知道價格的優惠程度。還有較為真實的房源情況。（房地產商手中的才是全部房源，內部競價發售的，可以優先挑選）
比如 @燃子燃 所說的那樣。
而目前的環境來說，大多數人只能選擇 損人利己的方式生存。
解決的方法可能：
①制定銷售人員准入標準。並且嚴格執行。（做不到，但政府至少應該指導買房者，偏向於相信有資格的人。幫助消費者，理清購房所需注意的地方。）
②通過工會等手段進行自我干預，對內部一些不良記錄的，進行表決清理。
③購房合同中，銷售人員（銷售公司）是否有這個必要出現在。作為相關利益者，佔有部分利益同時應當均攤部分風險。否則我賣完了，賺到了，就可以不管了？但這也會極大提高成交的成本。同時也做到了准入的規範化。
④房地產生產建築的，必須抓好質量，驗收等問題。行業自律無用，可以考慮相關專業人士組成的獨立第三方小組。而銷售應該是這個第三方。
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我剛參加工作的時候，實習崗位是一個二線電子產品的渠道經理。有一次上頭花錢請人搞了個英語培訓，外國人，我一看，你們搞的這些個東西，Excited！愉快的和他談笑風生.後來因為某種緣由就被邀請去蛇口的教堂做禮拜（深圳的估計知道）。一路多少研究著這些個教義，也汲取到了一些精華。
簡單總結，人真的是有罪的。放到銷售上來說，每個銷售從嚴格的道德良知角度來說，都是垃圾，我自己也不能例外。
說得極端一些，這世界上根本唔有不騙人的銷售。
你對於你產品了解不了解？不了解？那你賣個屁，垃圾。你了解，OK，請問你產品的缺陷是什麼？沒有？你是逗比嗎？有是吧，你告訴客戶了嗎？客戶問你的時候你告訴客戶了嗎？客戶向你再三確認的時候你告訴客戶了嗎？
你的產品是否百分之百如你所說沒有絲毫誇張？你給客戶的關於產品售前售後的承諾兌現了嗎？
說房子，你本月最後一筆訂單機會，不做就OUT，收拾東西回家，潛在的業主現在問你，這房子什麼缺點？縱然你知道，這房實用面積縮水多，未來升值周期長空間小，交通布局不合理，外加ZF會過幾年在旁邊修個垃圾場（太特么真實的例子了）…
你會怎麼辦？
如果你有個幾十億，我覺得做個正直誠懇的人，絕對是好的選擇！可你有錢還來做個屁銷售阿！
你會默默一笑，接過話茬："哎呀老闆，缺點就是量太少馬上就賣完不買就沒了啦哈哈哈哈2333333333！"
生活有得選，生存沒得選。老闆有得選，銷售沒得選，就這個，賣不掉就把你賣掉。你要更好的資源分配，只能先變身成更好的銷售。資本勞工變成資本家，原罪就這樣永遠被記錄了。
我們銷售最高的道德境界也不過就是Half truth 而已：我不可能告訴你全部真相，只能盡量不給你假象。
可人在江湖，真假由得你嗎？
最後說一下，很多人特別一些女孩子，不喜歡結交銷售類的朋友，覺得習慣不好之類，對此我只想說：因人而異，各不相同吧。
也許因為投身過這世界的邪惡，才更明白真善美的可貴呢？哎喲我去，這麼反市場經濟的問題，這麼多同行搶答，有意義嗎？
這孩子問出這種問題，房地產營銷本身就在他心裡死了，已經被否定了，說白了，他壓根就不愛這個行業，我理解，這個行業基本上是與人打交道的，而與人打交道是最難的，另外，我估計這孩子所處的房地產營銷圈子配置比較低，不是什麼大公司，也不是什麼一二線城市，我帶過的小朋友不下一百人，二八法則，80%的人不喜歡不愛不鑽研，20%的人鑽研之後打通任督二脈，在行業里或區域市場佔了一席之地。
當然，學歷的高低也有很大區別，舉兩個優秀的例子，以供參考：
案例一（先說學歷低的）：
我帶過一個中專畢業的帥小伙，石家莊人，就是喜歡銷售，他跟別人不一樣，其他人定任務鬼哭狼嚎的，基本屬於公司目標硬派任務。他卻是以自己這一年要掙多少錢，量化到每個月需要掙多少錢，為了掙到這筆錢他需要賣多少套房子，賣這些房子他需要多少客戶，自己核算自己的成交率，如果客戶量不夠，他自己想辦法補足，目標為導向，他連續1年多都是銷冠。
那麼問題來了，他是不是靠騙呢？
答：「項目交房，那些說他業績好都是靠騙的置業顧問後期客戶糾紛不斷，而他沒有一起客戶糾紛」，我一眼就看中這小子非池中之物，把他推薦給了恆大地產天津公司的老朋友。
他現在的人生：跟著恆大三個跨省項目還是無敵銷冠，被總公司注意，調入「恆大飛虎隊」（行內人都知道恆大飛虎隊是什麼逼格！）
結論：思路要永遠走在技術的前頭！
案例二（普通學歷）：
本科畢業，東北人，學商科的，從一開始就是騎驢找馬，壓根就沒想干銷售，覺得丟人。沒辦法，都想坐辦公室指點江山激揚文字，年輕人嘛可以理解，所以，他不屑於與同事為伍，自認自己是專業人才，其他人太低端。後來，我就拋給他幾個專業化的問題，讓嘗試解決，他當時就懵逼了。跟我說太特么難了，我只好告訴他解題思路，他琢磨一晚上跟我說我的方式跟美國營銷學家米勒方式很像，而且大數據分析很牛逼，我就呵呵了，你說什麼老子不懂，老子都是自學成才，後來，教他如何劃分區域市場、市調數據如何採集如何分析、客戶到訪成交數據分析等等很多宏觀技法，他很感興趣，一學就會，我果斷把他調到了策劃部，不能耽誤孩子，這孩子一干策劃就幹了5年。
他現在的人生：必須策劃經理，估計策劃總監也是早晚的事，因為他喜歡。
結論：愛，是一切動力的來源；不愛，是一切困難的絆腳石。
最後，總結陳詞：我從一個一線銷售小傻逼，然後是二逼策劃，三流高管，歷經主管、經理、總監、副總、合伙人，靠的是傻逼一樣的堅持，我愛這個行業，不是因為錢！這個行業如果牛逼，我陪著它耀武揚威；這個行業沒落，我陪著它走到最後，它是我生命的一部分，我愛房地產營銷，這個約定是一生！沒有好的產品和服務，光靠銷售技巧可以騙得了一時，但絕對做不長久。
可是，有了好的服務和產品，很多時候銷售還是得靠吹牛逼才賣得出去。而且客戶知道真相了還不怪你，因為你的產品和服務確實讓他滿意了。
雖然我不懂房地產銷售，但各行各業道理都是相通的。
以我接觸男裝定製行業和烘焙行業為例。
先說男裝定製。
某著名國外定製品牌。針對不同的身材，有幾十種套碼衣服。比如說吧，先做出16個不同的肩寬來，然後每種肩寬有三種腰，這就是48件套碼的衣服。
客戶去定製的時候，先量出他的肩寬，然後找到那件最適合他腰圍的套碼，給他穿上。然後只需要簡單的改一改就可以了。比如袖長再加多少，前衫長再減多少，稍微一改就出來一件非常合身的衣服。甚至連試身都不需要。
這就是半定製。逼格明顯沒有全定製bespoke高。但做出來的衣服一定都不差，甚至比全定製還好。你bespoke的話，如果不是特別特別有經驗的裁縫，哪怕試身了好幾次，做出來的常常都不如半定製的。
原因很簡單，半定製就好像是用python開發一個項目，那些套碼衣服就相當於各種庫，直接拿來用即可。bespoke就好像是高手用彙編語言開發一個項目，不需要任何庫，直接從一無所有寫起。看上去後者很牛逼，但成品不穩定性極大。
甚至有很多真正的bespoke也是要給客戶穿套碼衣服，記下數據或者拍下照片，供大師傅參考。
可是呢，對於講究逼格的客戶來說，這種套碼半定製的方式不夠高大上。他也不懂這其中的道理，反正他就是要bespoke的！
所以該品牌所採取的方式就是量身師（也承擔了一部分銷售）裝模作樣的為客戶精細量身兩個小時，除了皮尺，還用遊標卡尺（用遊標卡尺量哪裡請自己想）。讓客戶以為這就是牛逼到不行的bespoke。等客戶一走，量身師下單可能直接就是寫的：【23號套碼，袖長加xx，收腰xx】完事。
這算作「欺騙」了。可問題是，產品真的很棒呀，客戶拿到手的衣服確實是沒得挑！所以客戶就算知道真相了也不怪他們，更何況極少有客戶知道這內幕。總而言之，客戶既有了好衣服，也有了逼格。
更賤的是試身！有時候，後兩次試身完全就是走過場。他們家有個熟悉的量身師親口告訴我，試身的時候，左看右看半個小時，告訴客戶，您這一身已經非常棒了。但袖長還需要再稍稍稍稍稍稍改短一丁點。客戶聽了覺得太他媽的專業了。結果等客戶一走，就把衣服扔倉庫了，根本不改。兩周後說改好了，給客戶穿上。客戶根本看不出來。還覺得這服務太到位了！
再比如，香港有家比較出名的定製店。給客戶量身以後，都是拿到內地的工廠來做。因為內地的工廠做出來的衣服確實好。比如寧波一帶就有不少牛逼師傅。而真正的香港牛逼大師傅都老了，年輕的香港人誰做裁縫呀。可客戶不知道呀，客戶講究的就是逼格。所以這家店就騙客戶，說我們家的衣服都是香港大師傅做的。比起說實話，這樣騙客戶更容易成交。其實，他們家衣服雖然不是香港大師傅做的，但手藝比香港大師傅更好。反而是香港另外一些定製店真是找香港師傅做的，那產品反而一般。
這就是直白的欺騙了。可是產品好，客戶滿意呀！
知友 @Van Yu 曾經寫答案：Dave"s 的定製西裝怎麼樣？ 說聽了葛巾姐的推薦，去北京的dave"s訂做西裝，做出來確實很棒。又和裁縫聊天，了解了關於dave"s的很多故事，比如是被國務院專門從台北請過來為領導人做西裝的，因為當時國內的師傅都沒這手藝blablablabla。
dave"s的衣服質量是沒的說的。至於這故事嘛，在多大層面上是真的，有沒有添油加醋，就真不好說了。但是，客戶也不會怪dave"s，因為衣服確實好呀！品質過硬，這才是最重要的。
@Van Yu 自己也在評論里說：很同意狗哥的說法，熊可嘉先生添油加醋的成分我覺得是有的以至於很多我不信的內容我都沒往上寫。我知道和買過的不多，但是按照產品質量和性價比，我覺得他們家實在太良心了。
上面僅僅是男裝定製行業的一些事情。其實各行各業都是如此。你的產品非常棒，但是如果你誠實介紹產品，反而客戶有時候不買賬。你得吹牛逼。
再說烘焙行業。
比如我家的連鎖蛋糕店bobo bakery。我哥做出來的口感和味道很受人歡迎。
原因是，我哥的特長不僅是在烘焙技術上，他更是個極佳的產品經理，他知道什麼樣的口感和味道受消費者喜歡。
比如說，在榴槤芝士里不把榴槤徹底打碎，還能吃到榴槤果肉的纖維，按照某些做烘焙的專業逼格標準來說，這是極不專業的，果肉纖維的存在會讓芝士不夠細膩。但我哥分明可以全部打碎，他就偏偏不打碎，就是故意要留果肉纖維在芝士裡面，原因是中國消費者吃到榴槤果肉纖維，會驚覺你的產品居然是用的真榴槤做的，真他媽高端！你全都打碎了，成全了芝士的細膩，反而給消費者的感覺不那麼值錢了。
又比如說，芒果蛋糕，就是戚風蛋糕分層夾新鮮芒果果肉。我哥本人對美食特別講究，這是他最討厭的一種蛋糕了，他覺得特別low，好好的蛋糕就蛋糕，加什麼新鮮果肉，不倫不類的。但開店以後，在榴槤芝士推出之前，他主推的就是這種蛋糕，還賣得很好。我問他為什麼，他說：武漢人就會覺得這種水果蛋糕很高級，沒有辦法。我不能為我自己的口味做蛋糕，我要為買單的人做蛋糕。
上面所說的這一切，我們在宣傳的時候都不能說出去呀！難道我們要對消費者說：【你就是個low貨，既然你喜歡吃帶新鮮果肉的戚風蛋糕，我們就做給你吃，反正我們自己是不吃的】嗎？
所以我就宣傳說，我家蛋糕為什麼高級？你可以吃到榴槤果肉纖維喲！低端貨都是榴槤粉做的，才不會有真果肉呢！
其實這就是忽悠了。因為真正把榴槤果肉全都打碎的「高端產品」，也不會出現果肉纖維。
但消費者就是對我們的蛋糕很滿意，他們也願意相信我的宣傳。他們覺得我們家的蛋糕很高級，不是因為宣傳，而是因為他們吃了感覺很高級，然後我的宣傳才加深了這個印象。如果吃了感覺不好，怎麼宣傳都沒用。
除此之外，我還故意誇大我哥的自學成才之路：【一個倔強的少年，沒有受過任何專業培訓，天生愛烘焙，面對全家人的反對，每天在家做10幾個小時，連續做了10年，終於出師開店，一戰成名，blablablabla】。反正就是故意往苦了說。
顧客吃著我家的美味蛋糕，看到這樣的感人宣傳，都非常感動，也會主動幫我們宣傳。
其實我哥自學烘焙根本沒這麼苦，天賦在那兒，學得很輕鬆。但做出來的產品就是受歡迎，所以我怎麼吹牛逼都行。
後來，我哥的這種自學成才，十年磨一劍之路，在知乎受到了高逼格者的猛烈批判。高逼格者用我哥沒有上過專業的烘培學校、沒有取得相關技術資質，以及採用了中央廚房生產方式這兩點，從理論上判斷出我哥：用料也不好，技術也不好，產品肯定不好，不斷重複買單的消費者肯定都是傻逼。
這件事情反而給了我啟發，我當時就想，既然有很多裝逼分子講究這個專業的感覺，那我也需要更新宣傳方式了，不能再說艱苦十年自學成才了。我當時有一個打算：上過專業的烘焙學校、取得專業資質的蛋糕師那麼多，開店開得好的沒幾個。我們完全可以找一個有牛逼烘焙資質的人來，什麼藍帶黑帶白帶的，跟他簽合同，給他一筆錢，讓他成為我們名義上的副總廚，這樣就能借用到他的資質了。然後讓他愛幹嘛幹嘛去，也不需要他真的來做蛋糕，反正他做的蛋糕也不如我哥做得好。
後來我發現，連上面這個步驟都可以省略了，直接吹牛逼得了，消費者又不看你的證書。所以我就直接開始吹牛逼，就是說我哥在日本和新加坡的最牛逼的專業烘焙學校學習了6年。還得過獎。
果然有一些很講究逼格的消費者聽了狂豎大拇指，說我吃了那麼多國家的甜點，你們家的這麼好吃，今天才知道原來你們的師傅這麼專業！就是不一樣！
再比如說我們採購的榴槤種類。做榴槤芝士，榴槤蛋糕，榴槤泡芙，一定要用不同種類的榴槤。做芝士的榴槤，不適合做泡芙。那麼，有一種榴槤產品，你用好榴槤，比如貓山王，是做不出好味道的。你反而要用一種泰國的普通榴槤才能做出好味道來。可是消費者不懂這個道理呀。消費者會覺得，好的榴槤產品，一定是用好榴槤來做的。所以，我就吹牛逼，說我們家所有榴槤產品都是用貓山王榴槤做的，大家就都心服口服。其實呢，只有一種榴槤產品用的是貓山王，不是為了節省成本，就是為了分別做出最好的味道來。但消費者是不會懂得這些的。
所以，宣傳很多都是吹的。但歸根結底。如果產品不好，蛋糕不好吃，牛逼吹破天都沒用。所以我在這裡也不怕公開告訴各位，揭我自家老底。
對於做生意做企業，市場是檢驗真理的唯一標準，而最終能贏得市場的就是過硬的產品品質。特別是餐飲行業。那次風波，很多人對我的攻擊重點就是，他們認為我家蛋糕店生意好，就是因為我營銷做得好。這簡直是太不懂餐飲行業了。餐飲行業幾乎是最不需要營銷的行業了，餐飲業靠的就是回頭客，靠的就是產品品質，營銷再好，吃一次不來吃了有個屁用。就算你真的接受過10年專業培訓，有很牛逼的資質，你做的蛋糕不被市場接受，你的店也開不下去。技術好，只能說明你是牛逼程序員，但要受市場歡迎，得看產品經理的功力。而我家蛋糕店，作為武漢的蛋糕店中價格最貴的一檔，從來不靠物美價廉作為賣點，就是靠品質好。在我去年6月剛上知乎的時候，有兩家分店。在今年3月份知乎上鬧起蛋糕店風波的時候，有五家分店。而現在有八家分店。都是直營，還在不斷拓展中。我們又不是錢多人傻，如果不賺錢不受市場歡迎，哪能開這麼多分店呢。
所以品質要放第一，然後再吹牛逼，才能加分。
不過這裡要強調一點，我在之前蛋糕店風波中，有一個說法確實是錯的。我說我家蛋糕店做的都是高端產品，但這個說法是錯的，我為此還專門寫過道歉信。事實上，讓廣大普通消費者覺得高端的產品，不一定是真正高端的產品。而真正高端的產品，廣大普通消費者一般又鑒賞不出來。我家蛋糕店做的就是前者，是讓普通消費者覺得高端的產品，但並不一定是真正高端的產品。這是我後來才懂的。我在那次風波之後，跟我哥聊了很久。那時我才知道，他本人對於店裡賣的蛋糕是很不喜歡的。在他心中，有真正好蛋糕的標準，他也做得出來，但可能消費者根本不接受，比如武漢的消費者就很難接受那種口感偏硬的英式黃油蛋糕，普通消費者總是認為好蛋糕就一定是柔軟的，所以這也導致很多烘焙企業放各種添加材料，就為了讓成品變柔軟。又或者說，能接受口味，卻接受不了價格，因為成本太高，所以價格很貴。我們家蛋糕可能在品質上比大眾化的連鎖蛋糕店的產品好20%，但成本已經很高了，價格可能是人家的四倍。人家賣5塊錢一塊，我們賣20塊錢一塊。但有經濟的實力的消費者會來買，他們有錢，也吃得出品質的差別。但這已經是武漢市場的極限了。如果想再把品質提升10%，價格可能就要賣到100塊錢一塊了。這就真的不被市場接受了。
最後透露一個讓大家大跌眼鏡的事情：雖然我哥做的榴槤芝士榴槤蛋糕極受歡迎（我們蛋糕店也因此成為了華中地區最大的榴槤採購商，比超市採購得還多）。但我哥最討厭的水果就是榴槤！他從來不沾榴槤。我哥知道怎樣的榴槤芝士是消費者最喜歡吃的，就是做到那種讓他快忍不住要吐的味道，就大功告成了！
可見我哥是一個多麼牛逼的產品經理！所以這裡也提醒有志於在餐飲行業創業的朋友，一定要注意這點。知乎上的美食界大牛很多，但他們不開店，所以很少有人懂這一點。烹飪技術好，只代表你是牛逼的程序員。但真正產品好不好，受不受市場歡迎，要看產品經理的功力。牛逼的技術是為好產品而服務的，但好產品遠不是牛逼的技術這麼簡單。
以上這些就是我的個人經驗。
總結就是：產品不好，吹牛逼沒用。產品好，還得吹牛逼。而產品好不好，不是你說了算，是消費者說了算。
所以吹牛逼是沒有辦法的事情。和道德無關。
你如果要把營銷和銷售放在道德上面去評判，覺得是騙人，那你真沒有辦法。
當然了，我這個答案在知乎不屬於政治正確，大家請輕拍。其實你去公務員考試者那兒問問他們，沒考上的，一般不說自己發揮不好，都說別人肯定是內定的。賣房子也一樣，人家姑娘賣房子賣的好了，說人家騙人都算好聽的了，更難聽的你也能猜到
車船店腳牙，無罪也該殺。這裡的牙指的就是中介。
以前做過一段時間二手房銷售，來說下自己的經歷和經驗
首先，我得說明我們那時從來沒覺得我們在騙人。我們頂多把客戶不需要知道的事含糊過去或者乾脆不告訴他了，要知道一個用戶來了，就有可能有十個中介在後面跟著，你讓他多猶豫一天，他就更有可能在別人那裡成交（甚至有可能是同一套房），增加了很多的風險成本。
而且，這個行業里不是人人都有優質房源的，房子多多少少都會有些毛病，除非你賣的都是高檔住宅區。大部分情況下，你所能接觸的客戶都是一些最普通的工薪階層人士，一般這類用戶經濟實力都很一般，但是對於買房子，人人都想買到最好的，可現實哪有那麼好的事啊。。所以客戶看房子時總會有各種問題，一會是房價不滿意，一會對戶型不滿意，甚至有的看完房子最後扔了一句「沒有晾衣服的地方」，不滿意，走了。。。因此呢，對於這樣的客戶們，你要是想做真好人，讓他百分百滿意那是絕對不可能的。。。
所以呢，為了最終客戶買的到房，咱們也最終能成的了單，盡量會讓客戶少想一些不該想的，即便他提了，咱也儘快想個說法給他圓過去。
舉個例子，我有一老闆以前賣的一套房子里有個特別大的圓形大柱，看起來丑，又佔位置，帶客戶過去看房，客戶提到了，老大眼珠一轉，立馬拍著柱子回應說「這是八級抗震大柱！家裡有這個，地震來了都不用擔心，想想你住在這下面會有多踏實啊」。。。你說這叫騙吧，也不算，這柱子確實有點抗震的作用，只能說用詞誇張。。。。但是也確實省得客戶多想了，其實讓客戶把多餘的事想的少了，也是幫他節約時間，因為按這種階層的客戶消費實力，最後買到的房子肯定也和我們手頭上的差不多，所以你說為何不讓他在咱們這成交呢？
我是在廣州讀二本畢業的，目前在廣州一家房地產代理公司工作了四年，最好的業績是年銷售額接近1億元。
為什麼要從事房地產銷售？因為房地產銷售能賺到錢啊。那時畢業也不懂，也不知道要找什麼樣的工作，更不知道自己想要的是什麼，可以說是稀里糊塗的進入了房地產行業。當時，和我一起進入這個公司的有四個人（加上我總共5人）。現在，有人繼續從事這個行業，有人轉行，但是留在這個行業內的基本上都是做到了經理級或以上的。
房地產銷售是不是需要騙客戶才能讓客戶掏錢買房呢？
我想先從買房的流程說起吧，我從事的是一手房銷售。流程如下：
- 開發商在土地一級市場拿到土地之後，按照土地的容積率，建築密度，公建配套面積等等指標規劃建造樓盤。由於我在的是代理公司，這一部分的工作是由前期策劃部門去跟進。一般就是建議規劃樓盤裡的戶型，是幾梯幾戶，戶型結構等等。因為，一旦報上了規劃是不能隨意更改的。
- 在銷售中心正在建造過程中，公司會根據項目的需求組建銷售團隊。一般的配比是一個項目總監帶領一到兩個經理加上若干個主管和一大堆的銷售人員，組成了項目的銷售團隊。項目部還會配備策劃人員，主要是分析項目的定位，制定推廣方案，收集客戶反饋，制定價格等等一些相對文職的工作。此時，銷售人員要做的前期工作就是熟悉項目資料，熟悉沙盤模型，了解戶型特點，熟悉周邊配套等等一系列的文件和內容要掌握。
- 與銷售離不開的就是電話，項目熱線有電話，周邊樓盤有電話，買了保險有電話，買了理財產品有電話，買了車有電話等等。在銷售人員沒有客戶的情況下，最簡單的方法就是配備多個電話，然後不斷的打電話。通過這樣的方式從海量的電話中尋找初步意向的客戶。
- 銷售中心開放時，銷售人員開始了長久的站崗生涯，開始了不知道什麼時候可以下班的工作。銷售人員一般是在這個時候才和客戶接觸。
在接觸的過程中，做為銷售人員就會想盡一切辦法了解客戶的需求。一般的要求是：了解客戶的獲知渠道，居住區域，需求戶型，需求價格等等。此時，銷售人員就會八仙過海，各顯神通。
未完待續…………
你以為呢？
不過房地產這種還好——其實也好不到哪裡去，「預售」也一樣，都是買房的時候看不到現房，只能聽銷售人員吹。
安利一個我之前的答案吧。家裝行業的，更黑：做銷售就是為了錢嗎？ - 職業 - 知乎
不過我在努力，希望能改變家裝行業——哪怕一點點也好。
歡迎正直、誠實，希望工作能夠正直有所價值的銷售朋友能夠聯繫我，共同交流。
本質不是由於這項工作怎樣怎樣，而是因為雙方交集的物品——房有問題。
推銷房子無非是從以下幾個方面入手：
地理位置、價格、小區環境、房子的類型。
這幾點進行銷售時從業人員都會誇大優點、掩蓋缺點，這也無可厚非，那為什麼從業人員會覺得是在行騙呢？
因為吹得太過了。
那為什麼要這麼拼？
從宏觀分析。
房子太多了，囤積在手上賣不出去，又有任務，只好騙咯。
題外話：現在的 房子質量真心爛，越是小地方越明顯，而且你還看不出來，只有買了用一段時間你才知道，比如：媽的，又漏水了。
各位回家看看自己家的牆濕不濕。
答案是肯定的，那種特別賺錢的業務員賺的基本就是黑心錢，毫無疑問。
當然，我不否認有那種正人君子也能賺很多的情況，但現實是正人君子早就被行業淘汰了。
房地產行業從房子建造本身開始就充滿赤裸裸的欺騙，更別說銷售部門了。
原因么，其實也很簡單，無非是底薪太低，以及沒有連坐制。
所謂底薪低，那就是以現在的標準，起碼給個三四千，但是中國人的工資實在可憐，底薪低，全靠提成。咱也不說現在的拜金主義的社會風氣了，光說生存壓力，就逼著人鋌而走險。
所謂連坐制，就是房子出事了，銷售和中介公司全得負責任，但是根本沒這回事，那不做白不做了，只要老天爺不發怒，老子我怕誰？（問題是老天爺真的存在嗎？？？）
房地產銷售一個月能掙多少錢？他們的工資構成都是怎樣的?工作業務流程是怎麼個過程 - runner time 的回答 - 知乎
銷售除非是你有別人急缺的物資
基本銷售都可以算是騙吧
萌語：昨天晚上地產圈的網紅房精倪兄來鄭州，召集了30個鄭州地產圈的小聚（感謝土豪新東潤做東），大家互相自我介紹的時候我說：希望各位做營銷的朋友，做好自己，管好自己的代理公司和自銷團隊，不要過分誇大項目，不能為了快速買房多掙錢什麼話都敢說，掙錢只掙良心錢。
比如維權最多的升龍，竟然能在後期比沙盤多出兩棟樓出來，還有因為地上車位維權的幾個項目我就不點名了，沙盤階段故意不顯示且置業顧問信誓旦旦的承諾絕對全地下停車人車分流，結果到交付階段地面上多了很多車位，自己以前挖的坑，以為業主只會聽你傻傻的跳嗎？部分開發商營銷團隊和代理公司難咎其責，當然，或許是公司領導默認。
我無意黑任何一個開發商，還是以往的觀點，老百姓買房不容易，我們作為業內人士不能掙昧良心的錢，所以推薦好的項目好的規劃設計好的管理，為行業的進步盡一點點個人的力，是我一直做這個公號的原因之一。
近期房子賣的極火，有的人又開始飄飄然了，認為自己牛B的不得了，今天，推薦一個投稿給大家：房地產銷售的最高境界是什麼，專業主義，永遠都不會過時。
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前段時間和朋友聊天，說到房地產銷售，哪裡的銷售員又賣了多少個億，哪個銷冠銷售員一個人頂一個團隊，這些道聽途說都成了傳奇。同樣的環境，同樣的產品，不同的銷售員的銷售額卻千差萬別，為什麼呢？
有人說銷售有的時候靠運氣。現在的社會已經進入移動互聯網時代，社會形態和過去相比發生了巨大的變化。
過去，人是團隊的一員，所以講究忠誠和奉獻，銷售的對象以細分市場為實施目標。現在呢，個人越來越關注個體，越來越多傑出的人很大一部分的選擇是退出團隊，自己成為意見領袖，在這樣的大變革時代，這是一個聆聽個體的時代，由於個體的要求，是千變萬化的，那麼銷售在這樣的大變革下，它的最高境界是什麼？
1懂產品
死磕你的產品，從技術到營銷，從財務到工程，研究透，透到不僅僅會喝酒給折扣賣弄口才。賣房子，懂建築知識，懂設計，懂策劃，懂宣傳，懂宏觀政策。懂技術特點，熟悉各種標準，熟悉生產流程，知道未來趨勢。
其實從在以前，這是銷售的必備基礎，但隨著房地產的火熱，置業顧問的門檻越來越低，不會看圖紙的銷售越來越多，分不清新中式和日式的置業顧問也越來越多。
2信任
任何銷售最後銷售的就是你自己，而不是你的產品。客戶為什麼買你的產品？好可能是一部分，但是信任才最重要，一個人個人修為很厲害的人，最終才能為許多厲害的人接受，最終在產品的服務、價格、合同條款上才不會跟你過度計較，因為他相信你、信任你。
作為一個合格的置業顧問，你需要陌生拜訪、需要走出去、需要取得客戶信任的銷售，需要建立長期聯繫、多次成交、累次服務。
銷售的第一準則就是不要賣沒有價值的東西給客戶。通過你在自己領域的專業性讓客戶信服，信任你，信任你的公司，信任你的產品。你需要充分分析自己想要銷售給客戶的解決方案是否能夠充分滿足客戶的需求，是否給客戶帶來的價值。
那麼做到了以上兩點，是不是就達到銷售的最高境界了呢？
3Dreaming
說下蘋果手機的案例。我們都見過從喬幫主到蘋果店員，吐沫橫飛的推銷自己的東西。他們從未說服你在諾基亞和他們之間做出選擇，但你能會發現蘋果手機基本滿足了你對手機的所有需求和幻想。而且你會被潛移默化的突然發現，有一天，你除了換他們家的手機，似乎已經別無選擇。
所有知名又賣的好的項目，你會發現，他們的房子不僅僅是產品好、置業顧問素質高，而是這些房子總有一個地方能夠滿足你的幻想。
無論是做社群還是鍛造好環境，他們這麼做的目的，都是為了造夢。對自住的房子，我們銷售的不是產品，是夢想。
帶客戶看房子，普通的銷售就會說花園是贈送的，18平米，多合算！高境界就會加一句：夏天，花園裡薩滿月光，您泡上一壺茶和孩子看星星，冬天，在家裡就可以打雪仗了，多美好。
小房子，普通的銷售最多就會說總價低，高境界就會加上去，你們省下的錢每年可以和老公去一次歐洲，再說房子小好打掃，您有更多的時間學習娛樂陪伴家人，哪怕老公生氣了他也跑不遠啊。總之，高境界的銷售，不是描述產品，而是讓客戶代入使用或者和產品聯繫的狀態，將產品正面的、美好的想像力發揮出來。
對投資型房產，我們銷售的不是產品，是計劃和解決方案。客戶買你這邊，一般的銷售會和你說我們這裡幾梯幾戶，層高多少，使用率怎麼樣，我們租金多麼有競爭力之類的。而高境界就會仔細甄別你的要求，甚至照顧到你未來的發展，您買這裡是自用嗎？你的企業伺服器是不是需要後備電源接入？預計三年後你的辦公面積需求會增長一倍，我怎麼幫你規劃滿足需要？你需要多少座位多少會議室，我幫你擺一下？您的主要客戶都在這個區域，您搬去那裡，房租省了，效率降低和便宜的房租，我幫您算算？你的企業搬過來報稅我可以在政府部門幫你走手續等等。我們不是賣產品，而是和客戶一起，站在他的角度，幫他規劃現在和未來。
這裡只講了銷售，其實，在前期的定位，策略，市場，形象，推廣等等同等重要。為什麼說營銷人累？為什麼說營銷是房地產的大腦？因為營銷人需要熟悉以上提及的所有的東西。
就像作戰，兩軍對壘，大破敵軍，沖陣斬將是很過癮，但是真正的高手，是會利用甚至創造態勢，讓敵人在自己計劃的時機，場合，用我們規劃的方式和我們接戰，基本等於自動過來接受屠宰，甚至不戰而屈人之兵。一點血光都見不著。不知不覺中，對手已經無路可走。
總結一下，低段位的銷售，售賣的是現實（產品，性能，價格，服務等），不是說這些不重要，非常重要，因為它們是基礎。
而高段位的銷售，賣的是未來（代入感，雙贏解決方案，尊貴感，心理暗示，規劃，夢想實現等）。
畢業後一直在某知名地產開發商做銷售，我本身是很排斥這個職位的，誤打誤撞進了這家公司，因為就像外界說的，感覺為了成交不擇手段。後來直到自己真的做了這份工作，為客戶爭取到底價，越來越多的老業主給你送水果，一家人和你吃飯，邀請你作客的時候，我才發現我喜歡上了這份工作。對，這個行業確實有很多連我自己都看不慣的行為，很多很多，很多我覺得噁心的同事，各種為了那一點點傭金裝可憐，拍馬屁，之後各種不搭理業主。
我不能說自己是個多高尚的人，我沒有什麼套路，底價我清楚，每一套房子都是最低價賣的，不會賣成高價格，談不上什麼情懷，在中國這種環境，不會有很多人買好幾套房子，那是二代，另當別論，大部分家庭為了一套房子背著大的壓力，我也是一樣，我甚至深感年輕人的無力，也見過為了一套婚房父母傾盡所有積蓄的，更多的是故事，每一個業主都有一個故事，很多東西我看的比較開，在我的能力範圍內能做到的都會去做，畢竟開發商這麼有錢了，百姓還是弱勢群體，起碼我是老百姓這一方。
遇到各種客戶，我不會太多虛情假意的話，會直接講重點，價格，價值，優點，缺點，分析完畢就聊聊天，各種聽客戶講故事，一講半天，遊戲啊，家庭啊，工作啊，旅遊啊，戀情啊，同學會啊，教育啊，股票啊，汽車啊，經濟趨勢啊，我的圈子很小，但是很多客戶願意跟我聊些家常的話題，聽不懂我就笑笑，聽得懂就搭兩句，有時候還幫客戶帶小孩，跟他打遊戲，他們自己去看樣板房什麼的，基本我不像一個職業的工作人員。
說實話，領導不喜歡我這樣的，喜歡勤奮的，表現好的，對客戶各種技巧的，電話打得最多的同事。但這行就是靠業績說話的，每個月都是銷冠，曾經我因為開發商給我們的答案，我們傳達給業主，後來有出入，公司讓我們打擦邊球的說法，業主要來鬧事，我很生氣，公司欺騙我，讓我去欺騙業主，跟業主把情況說了，業主有些也是打電話給領導，領導直接不承認，所以業主鬧事也不會找我，覺得好像怕我為難。
總之在這裡工作的時間我是感覺業主都是挺好的，如果有怨言，那也是對公司制度，對某種大環境的無奈。
不是所有的銷售都是欺騙和套路，也有實在的人，這一行有一種客戶是我最願意跟他們聊的，就是對方信任我，我會非常開心非常樂意甚至忽悠領導幫客戶搞到底價。大家開心就好～但願你們遇到的銷售他不要是那種損人不利己的人就行。
時隔這麼久，房價飛漲，那些人不要太開心哦！也許有人當時猶猶豫豫定不下來，你推了他一把讓他做決定，而如今他並不會覺得是你的功勞，少有人這麼想，只會覺得是自己一時英明。
貌似回這個的沒有幾個真正一手房地產一線銷售的啊…
不少是策劃、營銷，其實是沒資格回這個問題的，完全另一個行業啊！
我做一手房8年，從2005～2013，大部分時間是一線置業顧問，後來做了主管，也做過銷售經理。
先說下誤區，一手和二手區別大的很，不能混為一談。
二手是跟公司，做地區。
一手是跟項目，公司？玩蛋去，待遇不好，項目沒前途誰去！
我8年里做過10個項目換過8個公司，簡歷後來都得寫兩篇…
當然也有跟代理行的，那都是賺辛苦錢加碰運氣。運氣好了賺錢，運氣不好就是給人當夥計使。
長期穩定在代理行呆的都是為了升職。
個別能留在開發商的，那都是非常希望能穩定留下來，升職養老混年限的。
銷售的底薪完全不夠生活的，一般1200～3000。
我曾經甚至在某央企拿過500的底薪，後來一查勞動法，當年的北京工資最低標準是800…
這NM完全違法啊…
很多置業顧問身份比臨時工還臨時工。
當然這幾年底薪高點了，行業爛了，招不上人。
銷售們靠提成活，房子越貴，提點比例相對越低，房子越便宜，提點比例相對越高。
且，項目一看就是搶手的，提佣會很低，走量。
項目一看就不熱門的（也可能是別墅），提點就越高。
簡單介紹了下行情，再回答提主的問題：
「騙」肯定是要騙，就好比速食麵上畫的蛋一樣。
但你得分怎麼「騙」，是嚇唬你逼訂呢，還是把不好的位置推銷給你（個別項目會把不好的位置訂額外獎金）
這騙的級別不同，一個無傷大雅，你不想買不用理。想買還真得快出手，也可能真的。
另一個可是倒霉的是自己，畢竟任何項目都有不好的位置。
我不太清楚提主問這目的是做啥，是想入行呢，還是想買房。
入行首先我不推薦，時機不好。
買房可以參考我上面給的一部分信息。
比如如果你買的是比較火的項目，就不用特別擔心銷售在項目諮詢上騙你，因為這是走量，沒工夫搭理你，遍哪些謊話。
如果這項目並不是剛需的盤，可能是別墅或者高端樓盤，總之人不是特多那種，你就要小心了，因為銷售為了高額傭金，什麼都可以編。
置業顧問是代理行的要更注意，看他是否長期在這個代理行做，以及專業能力。
開發商的銷售可以稍微放心些，尤其是跟過好幾個本開發商項目的，跑不了的，謊話也不會不著邊。
就怕那種打一槍換一炮，不打算干到項目結盤，拿尾佣的。
最後，有些謊話是房地產商說的，黑鍋銷售背而已，銷售再專業也不是蓋房子的，承建商降低個鋼筋型號，我們也不知道啊…
交房前我們也會和承建方以及物業做三房驗收，發現質量問題我們最積極，畢竟話是我們說的。推薦閱讀：
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