上海張江附近的租房價格在16年初是否大幅上漲？如何評價？

12-21

謝腰，先范范回答一下，不引數字，不裝X。
PS：希望題主補充：問此問題，是想找房租住，還是想出租房得到收益？這關係到，題主從眾多答案中，能否得到自己想要的信息。
答案：
1. 漲
2. 15%-20%是合理的預期
3. 不知道怎麼評價..漲是合理的，看最後漲了多少，再從結果評價。

有時間的，繼續往下看...

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拆解問題：張江區域---是否上漲，是否大幅。

1. 是否上漲：是。
租和出租都是老百姓的自主行為，可以從微觀的角度分析，同時也跟大勢。
土地成本決定了--&>售樓成本--&>業主買房成本--&>業主出租收益預期，業主購房時對經濟形勢、租房熱度的感知會影響他在出租時的定價走勢（看看買房時，你和售樓小姐、地產經紀人聊了什麼就知道）。
老百姓對上海租房熱度的感知，一定是看好的（這個不解釋了），所以，房價不能比之前低。
實際上確實這個城市經濟發展走在前面，用工需求、流動人口、因教育釋放的人口都只增不減，租金就普遍上去了。
某個區域租金上漲幅度和其他區域有什麼不同，就看在商圈發展、交通上有沒有什麼靠譜的利好消息。
放到張江來看，得益於上海商圈的分散，看似位置比較偏遠的張江本身就是租賃熱點區域（北京的同學不一定好理解，因為北京更多存在集中式的超大商圈），之前又是價值窪地租金偏低，上漲空間本來就大；加上高科企業園區一直蓬勃發展，又來了個迪士尼樂園，這都是利好的消息，一定漲。所以，要買早買，要租早租，出租嘛，不宜簽長約（超過一年的），下面會說到。

2. 是否大幅呢？從未來3年看，是的，2016年，不大可能
先說個題外話，老百姓看房價上漲，看的是啥？首先漲幅這個概念，不是最重要的，1000的塊錢的房子，漲30%，也就漲了300；8000的房子，只漲10%，就漲了800。其實重要的是漲了多少錢，所以我們看新聞看報告看廣告，看到漲幅的時候，一定算明白，實際上漲的量是多少。
一個城市租金到底上漲了多少，其實是個很難說清楚的問題，因為不管是官方的、或者是機構統計的口徑都挺扯得。以對部分樓盤的採樣來看，大約幅度在10%-20%；
什麼房子租金漲得高？
a. 單間、開間公寓、一居室。單間租金漲幅大於整套多居室，而普通多居室漲幅又大於別墅。普遍的，出租的單位、周期、規模切的越小，上漲幅度越高，同樣也適用於酒店定價、民宿短租出租，這裡不詳細解釋。所以，一線城市養活了一大批靠管理單間、短租為生的二房東、airbnb...
b. 價值窪地，即，即將獲得靠譜的、重要的配套資源改善、大型機構入駐、交通條件改善的區域。比如，以北京來說，環球影城入住通州，京東集團搬到亦庄，10年來北三環以北地區、上地區域的崛起，都是很好的例子。
如果同時滿足「重要的配套資源改善」、「交通條件改善」兩點，租金上漲幅度將很可觀，甚至獲得超過30%的平均增長！而缺了任一個，都不能保證高漲幅。因為租房和買房不一樣，尤其是對於一個比較新的區域，買房具有更多的投資前瞻性，租房則是觀望、後置型。看看大多數老百姓（我說的是老百姓啊）買房、租房時的過程就能理解：買新房時，這個區域可能連個超市、公交車都沒有，大家照樣搶著排號；租房如果沒有這些，大多數人是根本不會考慮的。原因不在此探討。

分析張江的情況，2016年對於租房的最大影響主要體現在：
a. 旅遊人口帶來的短租/酒店需求，迪士尼+上海其它景點的主題游可能會增加，帶來3-7天住宿的需求；
b. 迪士尼的相關工作人員的中長期租房需求，據說園區員工數量有可能超過5000人，那麼加上園區之外的酒店、餐飲建設，估計這一片的長期工作人員將達到8000-10000人，如果有一半人要找房子租住，數量就很可觀了；
c. 新增多條交通路線，尤其是始發站點
d. 其它不明確的信息：從國家對張江的規劃來看，2015-2020年張江創新示範區目標是的規模翻一番，因此會擴大園區和企業入駐規模（感興趣的同學可搜索《上海張江國家自主創新示範區發展規劃綱要（2013-2020年）》http://www.most.gov.cn/mostinfo/xinxifenlei/fgzc/gfxwj/gfxwj2013/201307/W020130702389125938548.doc），但具體2016年能實現多少，並不確定。

綜上，2016年，張江地區最明確的利好消息是迪士尼、交通改善，其中交通改善是最利好的消息；迪士尼樂園本身很重要，但不能保證其他生活配套如老百姓生活必須大型超市、賣場、餐飲同時入駐；且對於張江園區本身來說，這和他們中的大多數人關係還並不大。

所以，預計張江區域整體的漲幅應該高於上海平均水平，單間、開間、一居室漲幅可以達到20%；多居室漲幅可達15%。

3. 如何獲利?
如果你是業主，
——不簽長約，給自己的觀望的空間
——儘可能要求更高的付款方式：同時因為流動人口的增加，租房違約率也更高，付款方式門檻將給租約的履行增加籌碼，減少違約的發生幾率；同時此時就是賣方市場，你可以要求更多，也不用太擔心沒有市場
——如果條件、精力允許，將房子進行按間出租、以及短租，可以考慮airbnb這樣的平台
——儘可能做到精裝修、配置齊全、寬頻入戶。越空的房子越便宜，似乎越好出租，但是越便宜的房子租客的流動性也越大。你可能反而要花更多的時間、金錢、精力去打理上一個人退租空出來的房子。
——以上，如果精力有限，也可以考慮靠譜的資產管理機構來管理，比如鏈家地產。

如果你是租客，
——儘早租房，儘早租房，儘早租房，不然到六月以後你可能得花一樣的錢住什麼都米有的空房了。
——儘可能拉上親戚朋友，一起租一套多居室，不要分別找單間
——如果是直接和業主成交，一定要注意違約條款，因為房價可能變動很大，可能會提前終止合同，甚至你還在住，就把房子賣掉了。要學會保護自己的合法利益！你還可以在簽合同的時候和業主說好，即使房子賣了，也問問買房的下家，是否繼續出租，這樣如果只是換了業主不用換房，也是挺好的選擇。
——如果你實在不放心，可以看看靠譜的公司的房源，比如可以去自如網看看（http://www.ziroom.com/）。

如果你想買房，
——快！點！買！

好了，知乎第一次答題，給了你~

剛好今天去川沙租房子了，靠地鐵川沙站，裝修不錯，兩室80平吧，4000，想還價，但房東非常自信很好租，堅持不降價。離地鐵遠一點的，大概10分鐘，3500，中裝（中介定義的）。真是下不了手，最近房價暴漲，感覺房東漲租很敢報價。張江估計更貴了。

是。

大漲不至於，不過每年年初不都會小幅上漲么，張江這麼大房租差異也很大的，近點的1K8都是個很小的一室戶，遠點的1K5就能有個不錯的房子了

沒聽說呀，我之前在丁丁租房和別人合租了一套大點的，還不算貴，公司看起來很正規的