如何評價北京僑福芳草地購物中心？

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前兩天去橋福芳草地又逛了一下，發現這個項目整體看起來和其他的商業地產完全不一樣，大家是怎麼看的？它的發展與前景等感覺這種超高端你的消費區域國內還是不多的。

跑贏了時間的慢建築

曾經，「SOHO尚都」項目十多年前籌建時，潘石屹旗下的高管們對著一路之隔「僑福芳草地」的設計效果圖集體哂笑過一番。的確，與「SOHO尚都」出自名師之手的前衛造型相比，「僑福芳草地」的設計外觀頓顯平淡無奇。在那個流行形式迷信的年代預測，這個項目從一開始就似乎已經「輸在了起跑線上」。

▲ 建成後的「僑福芳草地「成為SOHO尚都的街道對景

曾經，「僑福芳草地」尚未竣工時提出過一項動議：由己方全額出資修建一座跨街天橋與馬路斜對面的「世貿天階」聯通，但這個提案被以種種理由婉拒了。畢竟，與一度火爆異常的「世貿天階」相比，地段和形式創意都不佔優勢的「僑福芳草地」似乎有借光搭車的嫌疑。

▲ 「世貿天街」與「僑福芳草地」臨街相對

然而曾幾何時，在媒體上被炒得發燙的「SOHO尚都」甫一開業便遭遇了商戶集體停業抗議事件，其後一路慘淡經營以致悄無聲息；曾幾何時，「全北京向上看」的「世貿天階」也難逃電商衝擊下零售業萎靡的影響，爆棚風光不復重現。而幾乎在不知不覺間，最晚開業又遭遇最壞年景的「僑福芳草地」卻通過口耳相傳一路人氣走高，終於成為北京乃至全國高端商業地產的標杆。

股神巴菲特說過兩句盡人皆知的名言——「颱風來時，豬都可以在天上飛」、「只有當潮水退去後，才知道究竟誰沒有穿泳褲」。儘管，設計於2000年卻遲至2012年才建成開業的「僑福芳草地」，錯過了中國城市化最激進的年代和商業地產最火爆的年份，卻也因此幸運地成為了一塊時間的試金石。整整12年的光陰，「城市綜合體」概念在中國甚至已歷經了四、五次迭代，但無論在形式上如何花樣翻新，絕大多數城市綜合體經營仍然逃不脫被時間快速淘洗出局的命運——在經濟增長失速和電商迅猛崛起的雙重壓力下苟延殘喘。相形之下，反而「僑福芳草地」這座花費12年才磨出來的「慢建築」不但歷久彌新，更日益昭顯出城市綜合體未來發展的諸多啟示。在中國城市建築既有的粗放型發展模式難以為繼的今天，「僑福芳草地」堪稱一個提供反思鏡鑒的絕佳樣本。

城市的勝利與再造「城市性」

「僑福芳草地」主創建築師徐騰在6樓的辦公室位於中庭的西北角，從他最喜愛的窗口望出去，撲面而來的空間動畫生趣盎然——天光下徹，負二層地面上人流熙攘，散佈於各個路口的現代雕塑前時常有過客駐足留影；最下四層的商業環廊在不同層級上出挑了形狀各異的店鋪和餐飲平台，啜飲咖啡的情侶與自動扶梯及走廊上的漫步者隔著中庭彼此眺望；對角穿越整座建築的斜拉橋上正舉辦服裝展覽，趕路者卻行色匆匆不顧而去，迅即消失在玻璃幕牆外的市井深處；中間十層的透明辦公室橫向鋪展著不同頻道的繁忙長卷，景觀電梯垂直穿梭，不斷有西服革履的白領們上下出入紅塵；而最上三層的酒店住客偶或閃現，隱身在屋頂花園的綠植和水霧後饒有興緻地俯瞰這一切……

▲ 辦公、酒店、有著內街和連橋的商業區域，融合成豐富的空間體驗

作為屈米最早的嫡傳弟子，1980年從AA畢業的徐騰至今仍然銘記著導師的教誨——「空間不是建築師的主觀意念，而是根據人類行為操作的結果。人的活動賦予空間以靈魂和意義，反之，空間也對人類行為起到刺激和引導的作用」。從歷史上看，「空間追隨行為」這一信條恰恰暗合了千百年來人類城市進行自組織構造的基本法則。緣此，秉持這一基本法則設計「僑福芳草地」的徐騰，成功地把這幢建築經營成了一座城市。

跑贏了時間的「僑福芳草地」，與其說是建築師「設計的勝利」，不如說是「城市的勝利」。每一個親身體驗過「僑福芳草地」空間氛圍的人都不得不承認，正是其內部空間營造出來的獨特的「城市性」和「城市感」，將「僑福芳草地」與國內其它同類型的城市綜合體明顯區隔開來。

對於城市這一人類所創造出的最為複雜的高級生態系統而言，所謂的「城市性」 就是豐饒旺盛的「生態性」——即滿足多樣化生理和心理需求並形成相互依存網路的完整生態結構；「城市感」則是「城市性」生態構造的空間外顯。事實上，一座具有良好「城市性」的歷史城市是無需所謂「城市綜合體」的，而「城市綜合體」作為對城市這一原本就是綜合系統的「再綜合」，恰恰是為了彌補「城市性」在依據功能主義分區原則而規划出來的現代城市中的缺失。近十幾年來，以資源集聚為特徵的城市綜合體在國內城市中出現爆炸性發展，其背後的「城市性回歸」需求，正是對中國當代高速、低質、單調的粗放城市化運動的一種反動。

然而，在粗放城市化的大背景下，當代中國城市綜合體的建設卻長期偏離「再造城市性」的目標方向。普遍低劣的整體城市環境，大幅拉低了公眾對於城市空間品質的心理預期與評價標準，也嚴重製約了決策者和建築師對於城市綜合體的設計想像力。城市綜合體的魅力，原本在於將多樣性城市生活攪拌、交融在一個整體性複合空間之內，從而創造出高濃度、高活力的城市體驗；而國內絕大多數城市綜合體，卻僅僅滿足於把幾種不同的城市功能倉儲般湊集在一起，但商業、酒店、寫字樓、公寓等功能空間則各循其門、各行其道，各自的生活場所彼此割據互不交流，無法形成高階「城市性」所要求的彼此關聯並富於活力的複雜生態結構。

由於盲目強調功能資源的高效集中，城市綜合體往往會對一個原本健康的城市生態系統產生強烈的破壞性——一個大型商業綜合體的落成，通常會在方圓幾公里內形成對周邊中小商業的「吸血效應」，導致其它商業業態經營活力的降低甚至死亡。另一方面，也正因除功能集聚外一無所恃，當電商崛起對零售型商業功能釜底抽薪時，國內絕大多數城市綜合體就頓時暴露出生態魅力欠缺、結構容變性低下的致命短板。

與日益困守愁城的常規商業綜合體形成鮮明對照，「僑福芳草地」以自己的成功充分表明：城市綜合體不應僅是一個「城市功能聚合體」，而更應成為一個「城市生活共同體」。「僑福」經驗揭示出，「城市生活共同體」的基礎在於共享同一個富於生態活力的城市體驗場域，這個城市體驗域除了提供城市功能的多樣性與集中度外，還必須創造豐富、多變、高質、富於活力和吸引力的都市場所感，以及自由而積極的城市型人際交往及社會活動。

▲ 城市生活共同體

「城市化」超速與「城市性」匱乏之間的矛盾已經成為困擾中國當代城市發展的主要矛盾之一。傳統城市的「社會-空間」生態系統被高速城市化進程打破甚或摧毀之後，卻未能及時建立完善、健康的現代城市生態系統予以替代。因此，通過節點化的設計努力，逐步修復、乃至「再造」被低劣的城市規劃和粗放的城市化發展所破壞殆盡的「城市性」生態結構，就成為未來中國城市建築所面臨的重大使命。

「微城市單元」的生態秘密

與其它習見的城市綜合體形成明顯區隔的是，「僑福芳草地」既非典型的單體建築，也不是通常意義上的建築群，而是一個具有強烈「城市性」的「微城市單元」。如果把北京視作一個巨大的超複雜生態系統的話，那麼「僑福芳草地」就構成了系統中一個相對獨立的微小「生境」，以不同功能類型為中心組織起來的諸多「生活群落」在其中交纏融通、和諧共生，形成了一個微縮、流動而生機勃勃的「城市生活共同體」。

作為一個保持高生態活躍度的「微城市單元」，「僑福芳草地」據有超越普通城市綜合體常規裝備的三大生態性秘密武器：

首先是「比多還多」——儘管「多樣性」是每一個城市綜合體的必殺技，但「僑福芳草地」打破了其它城市綜合體通常採用的並置型功能空間布局，而通過相對模糊的功能分區與混行開放的交通流線將「多樣性」成功地混雜起來，形成更為富集、複雜的生態關係。除了零售、餐飲、娛樂、酒店、辦公等一般城市綜合體的常見功能空間之外，「僑福芳草地」還增加了畫廊、會展、節事、會所、城市通道等更多的功能要素，並將這些功能群落統合在一個高達90米的巨大「環保罩」之下，再通過主體建築的斜向布局擾動人的空間定位感，造成多維環繞的都市型感知過載。比「多」還「多」，溢出個體認知閾限的空間信息冗餘是「僑福芳草地」隱藏的生態秘密，而惟有冗餘才讓人類對於城市生活永不厭足；

▲ 「多樣性」的空間

其次是「恆中有變」——變化來自「僑福芳草地」耗資不菲得到的非功能冗餘部分。在「環保罩」的籠蓋下，地下二層的中庭地面成為城市街道和廣場的合體，這些通常的城市綜合體所無法提供的半室外城市型空間，變成了頻繁更換的大量當代藝術與臨時性商業推廣活動的演出舞台。「環保罩」下的城市型高廣空間，也為大型節事活動的舉辦創造了可能。「僑福芳草地」開業一周年之際特邀加拿大太陽馬戲團進行表演，就把中庭變成了六千人載歌載舞的歡樂海洋。更大的變化來自自然本身，巨大天幕的光移影幻讓建築的內部空間隨時呈現出流動的光陰景象，這和其它城市綜合體內部在人工光環境下一成不變的呆板視覺狀態形成了鮮明反差。寓穩定於變化之中是生態結構的特質，變化刺激生理，穩定則慰藉心靈；

▲ 光移影幻的建築內部空間

其三是「隔而不絕」——「僑福芳草地」雖然是一個自給自足的城市生態單元，但其與外界環境之間卻始終保持著通暢的感知互動與能量交換。異於其它城市綜合體內部獨立而封閉的人工環境，「僑福芳草地」的內部空間與外部環境之間有著極好的視覺和綜合感官交流。從全透明的玻璃幕牆四望，「僑福芳草地」與周邊的城市生活幾乎可做到無縫對接。從東南到西北對角斜穿的步道橋，保證建築深處的人群能夠隨時抽身返歸都市，而城市漫步者也可以閑適地橫越整幢建築，卻不必擔心承受通常購物中心中無所不在的賣場氣氛的逼壓。儘管「僑福芳草地」內部有自己獨立的氣溫甚至PM2.5指數，但處身其間依然可以直觀感受到外面的四季流轉與環境變化，聽雨聲如鼓，覺微風如沐，觀人影如潮。與外部環境的全方位鏈接，讓建築成為吐納都市生息與能量的生態斑塊。

▲ 綜合體內部「城市街道」景觀

上述三大設計和組織特色，使這個「微城市單元」具有充沛的生態活力和強烈的創新型都市感，它們決定了「僑福芳草地」的場所精神，並激發出其獨特的「環境生產力」。

詩意城市是一種技術發明

城市已誕生太久，甚至久遠到已經化身為自然的一部分，以至於我們甚至忘卻一個事實——城市原本是一項技術發明，並且是人類最重要、最偉大的一項技術成就。對於人類社會而言，「城市技術」的重要性遠在建築技術的重要性之上——正是城市而非建築將人類與其它物種區隔開來。換言之，技術塑造人類，人類通過「城市技術」建構自身。

從技術發明的角度審視城市，就必須承認，城市的發展始終是依靠技術進步來支撐的。從古代城市的集市、城牆、街道、廣場，到現代城市的基礎設施、交通管理、網路傳播、物流配送，城市作為空間技術的綜合集成，需要不斷被新的技術發明所更新和推動。從摩天樓到城市綜合體，「城市技術」的進步深刻地改變並決定著現代城市的空間樣貌和城市人群的生活狀態。在技術創新成為文明主旨的今天，當代中國迫切需要讓城市文明融入技術文明的進步之中，推動停滯已久的「城市技術」不斷變革。

「僑福芳草地」最初引發業界震動的，是其明顯超越性的建築技術水準，然而深入探究就會發現，它對這個時代的超越與其說是建築技術的躍升，不如說是對中國既有「城市技術」的突破。

打造一個生態性的「微城市單元」，需要新型「城市技術」的強大支持，這意味著高密度的新技術集成與複雜的協同組織及設計管理水平。「僑福芳草地」營建微城市的核心技術——覆蓋整個建築外部空間並能調節內部小氣候的「環保罩」，最初的創意來自美國建築師富勒1960年提出的「曼哈頓穹頂」計劃，但直到上世紀末具有高強度和良好耐候性的ETFE膜開始在建築上得到工程級應用，這種大範圍的可控氣候空間理想才具備了落地的現實技術條件。徐騰在2000年著手設計「僑福芳草地」時，全球範圍內尚無使用ETFE氣枕對如此龐大空間進行包被的先例。而對其內部溫度和能耗進行模擬分析，甚至超出了奧雅納（Arup）公司彼時的數據處理能力，只能利用夜間員工下班後動員全公司電腦聯機計算，足足花了6個月時間才得出分析結論。這個不用溫控系統就能保證中庭空間具有舒適小氣候的模擬計算結果，讓業主大為震驚且難以置信——「這麼簡單的東西為什麼卻從來沒有人做過？！」最終，這一基於技術進步而充滿創新想像力的建築獲得了LEED白金級認證，成為全世界同類型建築中規模最大、能效最高的綠色典範，同時也證明了「環保罩」這一技術大規模應用於城市建設的可行性。

▲ 從室內看屋頂

處理「僑福芳草地」如此複雜的技術集成與統籌協同來自主創建築師長期的實踐經驗積累。從1980年到1999年，徐騰畢業後在諾曼·福斯特事務所花了近20年時間只參與了兩個工程——倫敦斯坦斯特德機場和香港赤鱲角國際機場的全程設計。作為學徒，他在第一個設計中學到了如何統籌處理複雜的技術問題；而作為主創設計師，徐騰在第二個項目里則獲得了寶貴的團隊協同組織經驗；這保證了他領導設計「僑福芳草地」這個用鋼量超過鳥巢的龐然大物時，能夠化繁為簡、如臂使指、輕鬆裕如。

儘管貫注了很高的技術含量，但與刻意炫耀技術表現的高技派建築不同，「僑福芳草地」反而將複雜的技術處理小心掩藏於含蓄的外表之下，設計風格一如儒雅淳厚的建築師徐騰其人。雖然長期生活在海外，但徐騰內心卻深具中國傳統文化情結。他自稱「僑福芳草地」的設計價值觀源於中國園林的啟發——「內部著墨有限，但卻通過借景把自己的空間感外擴得很大；從外表看不過尋常巷陌，但步入其中卻完全是另外一個世界，走進來才知道你的才華在哪裡。這是西方人不懂得的內斂美學。人們從外面觀望，永遠不知道「僑福」裡面是什麼樣子，進來卻覺得空間無比奢華。這個空間的奢華並不是用材的昂貴和面積的浪費，而是給人隨意、自在、不覺得被逼壓的自由之感。」

▲ 隱身在周邊居民區市井小巷盡頭的「僑福芳草地」

這表明了一種被中國文化所浸潤的城市態度：以平常心對待技術、以平常心對待藝術、以平常心對待設計，諸多「平常」的「自由感」給「僑福芳草地」帶來種種接近體溫的詩意——在包裹著氣候的巨大穹頂庇護下，城市與人類終於悄然和解。或許，「馴化」建築技術的「傲慢與偏見」才是更高級的城市技術發明，被這樣的技術「軟化」過的城市才會不經意間流露出某種空間詩性。

「刷城時代」的「城市啟示錄」

早已成為流行語的一個「刷」字，可謂將當代人「快速」與「應付」的行為狀態刻畫得入木三分。仿此，中國過去二十多年來的高速城市化進程約略可用「刷城時代」加以概括總結。在高歌猛進的「刷城時代」，「刷城式建築」在中國各個城市遍地開花。這些「刷城式建築」可能在瞬間曾對城市起到過興奮劑式的效用，但最後往往被證明不過是對城市的一輪輪欺騙與掠奪。這些吸血、割據、壟斷等「損城自肥」式建築的宿命，大多是「與城偕亡」——最終作為難以清運的巨型垃圾，將城市的生活品質固化在低水平運行軌道上，並頑固地阻礙著城市的進化與創新。

「刷城式建築」，反映出從政府官員、開發商、投資人到規劃師和建築師等一系列責任鏈條上潦草而不負責任的城市態度。中國城市，在造城者們還沒來得及想清楚城市問題時就已經建設得趨近飽和，這也是「刷」式規劃、設計和建造的必然結果。如此背景下，十二年磨一劍的「僑福芳草地」，明顯與「大刷城時代」的精神基調格格不入。但幸而有此孤例，才在這個「刷城時代」的間歇期為我們留下了一部足堪引鑒的「城市啟示錄」。

「僑福」啟示之一——建築對城市社會生活需進行「涵納性設計」。城市是滋養和化育現代社會生活的容器，也是城市綜合體活力的終極能量源，因此必須把「城市性」問題視為城市綜合體設計的核心問題。從某種意義上說，城市對待建築的態度正是建築對待城市態度的映射：善待城市，城市會帶來百倍的回報；而以城為壑拒絕分享，城市對建築的報復也必更加苛刻。「僑福芳草地」的成功秘訣之一，是把自己當作城市的一部分對公益性的城市功能進行「兼容」涵納。

舉例來說，沒有其它任何一家商業綜合體願意投入2.8億巨資，去修建一座斜穿建築內部、毫無商業功能且嚴重浪費面積的城市步道橋，但這座看似不可能產生直接經濟效益的斜拉橋，卻讓「僑福芳草地」的中庭平添了城市生活的活躍維度，大大豐富了人們在建築中的城市性體驗，成為「僑福芳草地」內部標誌性的圖騰地景。由於這座橋將城市尺度和城市人流引入建築內部，「僑福芳草地」的中庭更為鮮明地表現出城市廣場的外部空間特徵和多樣化群體構成，從而讓尺度各異的諸多現代藝術品在其中的布局散放出更強烈的城市意味。

▲ 斜穿建築內部的步行橋

「僑福」啟示之二——建築對城市社會生態能啟動「修復性設計」。隨著城市化率超過50%，城市已經成為當代中國社會高度依賴的生態環境，而國人對現代城市這一生態環境的認識和理解，尚停留在剛剛開始摸索的入門階段。中國當代城市的規劃和發展還遠未達到對社會生態的組織和經略層面，簡單、機械但卻高速而宏大的城市化進程，令一座座剛建好簇新物質環境的城市，已經淪為一片片社會生態的廢墟。如何在中國當代城市這些准「生態荒原」上重建健康的社會生態網路，已經不是宏觀的城市規劃可以達成的任務。「僑福芳草地」的經驗表明，城市社會生態網路的再造完全可以從單體建築的節點式修復開始，通過有意識地設計、營造利於城市公共生活茁壯成長的「微城市單元」，來實現健康的現代社會生態在城市局部節點萌芽、復育的目標。其功用，類似於有計劃地向海底投放沉船從而形成有利於魚群產卵、繁衍的人造堡礁。

▲ 城市肌理中的「僑福芳草地」

「僑福」啟示之三——建築對城市生態網路可展開「分散式設計」。城市作為人類最早發明的規模性互聯技術，其基本功能目前正遭遇互聯網崛起的強勁挑戰。當高效、便捷、低成本地獲取物資、信息、機會、服務、娛樂等傳統型城市功能被移動互聯網大幅取代，城市的價值還究竟何在？當移動終端所代表的虛擬空間互聯網正在從城市所代表的實體空間互聯網大量奪走年輕人群，城市進化的進程和方向將會如何改變？在傳統的城市綜合體經營漸趨蕭條的大背景下，「僑福芳草地」標示出了一條城市資源非勻質組織的「分散式發展」道路——在城市重要的節點區域，通過精良的創造性設計，大幅提升「城市性」環境要素的密度、強度、質量、及多樣性混雜，使其率先躍遷到更高的生態能量軌道。在互聯網生態與城市生態兩個系統發生碰撞、重組之際，裂變的整體城市生態網路正在逐漸演化成以特色節點為核心的局域生態網路集合。從這個意義上看，擁有自己獨立氣候、獨立PM2.5指數、獨立生態組織系統的「僑福芳草地」早已顛覆了慣常城市綜合體對城市資源機械化的配置概念，而試圖直接對未來城市生態網路的構成方式本身進行重新定義。

▲ 作為「局域生態網路集合」的綜合體

「僑福」啟示之四——建築對城市未來範式應提出「創新性設計」。許多年以後回顧中國城市發展史時，「僑福芳草地」或將被視為一項重要的本土「城市技術」發明。在過去二十餘年瘋狂的「刷城時代」，中國當代城市規劃範式和建築設計範式基本屬於「輸入型」的舶來品，而極少有「自主創新」的成分。相形之下，「僑福芳草地」的設計團隊憑藉強大的技術自信和無畏的想像力，創造出國際一流品質的新型城市綜合體，堪稱中國建築界「自主創新」的典範。不藉助傳統的形式回憶與鄉愁的文化隱喻，「僑福芳草地」的設計直面中國當代嚴峻的城市問題進行「硬碰硬」的創造並取得了世界領先的成就。隨著「僑福芳草地」在國際上一鳴驚人，主創建築師徐騰已經開始對歐洲進行「技術輸出」——受邀在摩納哥公國設計建造一個同類型的頂級城市綜合體。可以預計，「僑福芳草地」用可感的環境和極具說服力的技術數據，為中國城市公共空間的營造樹立起了一個全新的標高，這種像素級別的想像力圖景展示，無疑將極大地推動中國當代城市綜合體觀念的進化，並在某種程度上為後來者提供經典的學習範式。

對於未來，最好的預言往往來自最深刻的回溯。或許，作為一個可供眺望的反向時光隧道，「僑福芳草地」能夠讓我們憑藉過去的點滴線索回憶起未來。

附記
「僑福芳草地」建成開業後兩年，政府主動重啟當年被擱置的建造與「世貿天階」聯通天橋的提案。

文章原載於《AC建築創作》2015年第1期「空間價值美學：徐騰與僑福芳草地」

作者是目前最火的周師：如何評價「周榕：過去二三十年，國外都是最笨的人去學建築」？

城市是什麼？所謂的城市性又是什麼？

如果問我城市什麼，從普通市民的角度來思考，浮現在我腦海中的印象可能是鋼筋水泥高樓大廈，車水馬龍燈紅酒綠，密斯式的玻璃摩天大樓林立，柯布西耶的架空天橋隨處可見。可是走在城市當中更多的是一種不適，記得小時候去到廣州市區，擁擠的交通，忙碌的人群，超尺度的高度，都在提醒我，這個地方不屬於我，別人說在城市中會感到興奮，而我的第一感覺是迷失。

後來印象逐漸全面了一些，城市嘛，是個有錢的地方，會有規模很大，商品很齊全的SPUERMARKET，記得第一次去百佳超市的時候，琳琅滿目的商品著實讓我吃了一驚。上下九、北京路商業繁榮，大概城市就是有很多東西可以玩，有很多東西可以賣的地方吧。

誠然，城市中會有很多具有歷史性的區域和建築，但這些地方所具有的更有是一種懷舊的氣息，若將之稱為城市，始終覺得不合適。

後來念了建築學，再看看什麼是城市，城市的定義：各種人於此進行商品交換，信息交換的地方。

從古希臘最早期的市集發展到古羅馬盛極一時的皇城，再到中世紀的城市，被奧斯曼改造的巴黎，再到所有因為工業革命而發展起來的各種城市，圍繞在其中的概念始終是城市有各種問題，擁擠，交通堵塞，採光不好，後來又有各位大師的各種提案：光輝城市、廣畝城市、工業城市、線型城市，二戰以後新城代謝學派、建築電訊派等的可更新，可移動的城市……無一例外，這些城市提案都是以一種極為宏觀的甚至烏托邦的角度在思考問題，人在城市中處於什麼地位呢？人在城市中的感受又是什麼？城市的特質所顯現出來的城市性又到底是什麼？

恐怕念完書以後更加迷惘了。

現代主義以後的城市規劃偏重於功能主義，把各種功能明確地分配到各個區域，這樣形成的城市弊端就不用多加說明了，超尺度，交通壓力大，由於功能的分散，信息交流效率反而變低，在城市的人滿足一點需求的時候反而要付出很高的時間成本，城市有讓我們的生活變好嗎？在剝奪了自然以後又得到了什麼東西？當然在雖然的城市規劃發展中，對現代主義式的原則進行了很多的修正，但是在當代的中國，千城一面的現象還是很嚴重，以至於我對某個城市的印象還停留在古色古香的老建築，或者是某個大型的地標性建築，恰恰說明城市的特色不夠。

直到去了喬福芳草地，我才感受到城市是什麼一種概念，才真正感受到城市所特有的美麗，城市性是怎麼一種感覺。

如上面圖文介紹所說的那樣，喬福芳草地是一種多功能的綜合體，包括了辦公、商業、住宅、甚至藝術展覽，各種功能被擠在不大的地方裡面，鑽石般的稜錐體量裡面穿插了各種交通體系，典型的就是斜插體量的斜向城市人行步道。

庫哈斯說摩天大樓本身就是一個城市，是一個垂直向的城市，它的特點在於各種功能被高密度地疊合在一起，相互之間互不干擾的同時產生了深刻的信息交流，把資源最有效地聚集在一起，滿足人的慾望，這就是城市的特性，他又把這成為
「擁塞的文化」（culture of congestion）

城市在錯誤的道路上走得太遠，以交流為目的的城市被分割到各個地方，反而失去了城市應有的最鮮明的特點，在喬福芳草地中，對現有城市作了一個大張旗鼓的反戈，它把各種功能聚集在一起，無論是視覺上還是實際的體驗上面，各種層次的空間是交融在一起的，站在空間的某個角落，例如天橋上面靜靜佇立感受，各種人群有各種訴求，而這裡都可以滿足他們的願望。水平向的、垂直向的交通在空間中穿插，永不停息，給人的感覺是1+1遠大於2的豐富性的體驗，整個空間都是鮮活的，每處都因為人的存在而變得更有活力。

屈米說建築最重要的一點是事件，他的建築中總有一條明顯的交通體量。此刻，我明白他的意思，其實城市性就是人在其中所發生的種種事件的集合所帶來的場域感。喬福芳草地中正是因為有人在其中川流不息，與空間相輔相成，城市性才得到體現。

簡雅各布斯不也說嘛，要恢復城市的活力，要將各種不同的功能高密度放置在一起，人在其中行走，就可能發生很多的故事。我想城市正是提供了最基本的空間和商業，再把人籠聚在一起，在其中每個人都可以滿足自己的願望，而生活本身就是一個舞台，城市是其中的背景，而各色的人群，是立面最鮮活的演員，新鮮的故事不斷上演，這可能就是城市性吧。

去過。確實好。
招商、物業管理和建築設計都好。
我記得設計師是諾曼福斯特的合伙人……
我去的時候，頂子上那個膜結構都髒了，打外邊看，灰撲撲的並不怎麼顯眼。一離近了，就發現確實比較文藝。
內部空間外部化的設計思路。各層挑高的變化什麼的都很細緻。
一般的購物中心，往往進去就讓你失去方向感，來延長你滯留的時間。
僑福整個建築圍繞x型的中庭布置，屬於讓顧客一眼能把握整體布局，心理上好一些。但是你要去你想買的品牌，還是只能經過其他店面。這個設計是不錯的。唯一的不好是有一些斷頭路。

第一次去的時候是2013年左右，實話說當時印象特別深刻。可能一些人覺得香港這樣的綜合購物辦公建築不是很多嗎，但仍然在當時來看，在類似尺度下，在我心中都是大陸地區很獨一無二的綜合體。

首先來說，歐洲的綜合體是很少的，他們在商業綜合體方面的探索和經驗肯定是不如東亞地區的。歐洲流行的都基本是以boutique形式的精品店，像Selfridge這類的大型商店類型已經很少了。芳草地的建築師曾經是foster+partner其中一位合伙人，足以見得他在高技，材料，可持續方面的經驗。加上香港的商業建築經驗，甲方給力，便成就了芳草地。

在當時，我是第一次見到大陸地區的綜合體，實實在在的把購物，藝術，辦公結合的這麼有趣，還有高技和leed認證加持，施工也不錯，真的是相當驚艷（回國較少可能同期其他地方也有了但是沒聽過）。雖然當時感覺作為商場人很少，但是一直是心中商業建築的最先進的代表。還能看到真的達利的雕塑，每隔一段時間都有不同的藝術主題裝置放在內部那幾幢辦公樓之間構成的公共空間，當時即使我不買東西，每次出門必去看的地方也是芳草地。可以在底樓坐電梯去樓頂，有專門的展區，展覽空間還是很大，質量也是蠻高的（預計很多人沒上去過）。而且建築的一些細部，真的做得很美，甚至我第一次去感覺是foster在中國做出了一個超過自己水平的建築的感覺。

雖然現在住在了到處都是新商場的上海，有k11有恆隆有iapm，但是芳草地依然是心中超過其他的存在。個人心中的獨一無二。

都是一些12年夏拍的圖。記得到樓頂看那隔熱膜和一系列裝置的時候，手機沒電了，很贊的東西沒有機會拍到，真的好氣的現在都記得。

應該說，北京僑福芳草地購物中心在大型綜合體層出不窮、競爭激烈的市場里是一股清流。不僅在建築結構上有獨特的藝術表現，在客戶體驗、科技感上也獨樹一幟，達到了「不可複製」的業界高度。當然，在管理服務、空間利用以及定位上，也有許多可圈可點之處。而仲量聯行也有幸為芳草地提供了物業及資產管理（Property Asset Management）諮詢服務。

要全面地評價一個項目，還是先從最基本的信息開始吧。

項目介紹

Parkview Green芳草地位於北京市朝陽區東大橋路西側, 緊鄰北京CBD核心地帶，總面積達20萬平方米，是一座集頂級寫字樓、時尚購物中心, 藝術中心和精品酒店於一身，以領先綠色思維, 打造匯聚頂級購物、辦公, 酒店與藝文的北京新地標。

歷史來源

「芳草地」的出處由來已久，聞其名就會讓人想到滿地綠茵的美麗景象。以「芳草地」之名正式命名這一地區始於民國年間。在歷史變遷中，芳草地日益年輕而富有活力。更多細節查看：百度百科-芳草地

作為地處傳統居住區的芳草地，與其他購物中心商業地產項目有著很多不同之處。究竟芳草地有什麼與眾不同呢，使其脫穎而出。

眾所周知，如何吸引客戶，使得商場本身具備吸客能力，是所有商場的頭號戰略難題。而芳草地的與眾不同也是回歸了這個起點。

第一， 獨特的設計和綠色環保標準。

芳草地的建築富有獨特的空間設計感。超大的金字塔形的坡屋頂為裙樓的商業部分塑造了極好的空間感，特別適合做休閑體驗類的商業業態，是購物中心的一個重要競爭力。

另外，芳草地利用創新的環保技術以及對建築材料的斟酌使用，使得能源使用量為同等規模建築標準的50%。從而成為中國第一個獲得綠色建築評估體系LEED鉑金級認證的綜合性商業項目。芳草地將環保的理念深入至每個細節，做到了內外兼修。外觀上，頂部組成獨特的節能環保罩。內部微循環系統結合智能系統，可節約至少60%的能源使用率。同時，模塊化辦公格局的靈活性和兼容性也為租戶節省了10-15%的裝修成本。此外，項目的節水設備也非常豐富，不僅包括電子水龍頭，衛生間節水潔具等等，雨水過濾後也可做綠化灌溉，大大提高了水的使用率。

科技化、環保化的環境，幫助提升無論購物還是駐場工作的人性化體驗。

第二， 擁有頂級配套設施的綜合體。

芳草地購物中心最初定位是服務於寫字樓的上班族，但這裡並非一個單獨的商場那麼簡單，而是有著頂級配套設施的綜合體。這個超級綜合體包括頂級寫字樓、怡亨酒店、芳草地畫廊、僑福當代美術館、購物中心、銀行、健身中心等。其中寫字樓建築8.2萬平方米，購物中心4.65萬平方米，樓內配有6部觀光電梯以及20部自動扶梯、銀行、員工餐廳、健身中心等等。

第三， 遵循綜合體的生態系統的經營策略。

購物中心是一個高度地方化的城市產物，世界上每個國家、每個城市的購物中心都有其自身的特色。香港的購物中心市場是一個典型的為社會主流中產階級打造的購物場所，市場消費理念、消費能力趨同，因此購物中心的客戶定位、產品特色、業態規劃等模式已經發展得較為成熟和穩定。

相比之下，內地購物中心市場還處於快速發展期，未達到成熟穩定的狀態。近年來，出現了一批著名的購物中心品牌，其中包括中糧大悅城系列、萬達系列等等。總體來看，中國內地做商場的模式還是依靠地產驅動的模式。近年快速發展和複製的商業地產開發商，都是依託周邊寫字樓、住宅和公寓的銷售，反哺商場的投資回報，以保持滾動開發的節奏。

而芳草地則以酒店、寫字樓帶動商業經營，重點考慮了三組主要業態，同時打造不一樣的品牌組合，在資產管理策略上也有獨到之處。

業態1：打造人氣餐飲業態。餐飲是最有吸引力的產品業態，芳草地從最便宜的快餐，到大眾喜愛的鼎泰豐、度小月等著名特色餐廳等，再到Opera BOMBANA 義大利餐廳這樣的米其林三星餐廳，全部包括在內。

業態2：引進影院、書店等文化業態，進一步提升對文化白領人群的吸引力。五星電影院獲取人流，人氣書店提高品味；電影院和書店帶來的文化人群，成為芳草地吸引的中產白領階層核心客群。

業態3：引進主力零售品牌集群。零售類店鋪是芳草地著重的商場品類。通過與瑞士奢侈品集團歷峰的戰略合作，一舉引進了8個國際著名的奢侈品品牌，包括Chanel、IWC、Alfred Dunhill等。這些奢侈品主力店的入駐，構成了整個主力店品牌集群。這樣的業態再加上餐飲品牌、珠寶業態等，形成了商場的品牌基礎。其後才是對剩餘商場鋪位的品牌填空。

芳草地獨特的業態也形成了招商方面的吸引力，當中50%以上品牌第一次進入中國或北京，休閑餐飲、時尚品牌等業態佔比較大，從而形成了不同於CBD區域內其他商場的差異化競爭力。

另外在品牌招商上，最初是從台灣引進了一批餐飲品牌，並從台北知名的商業項目邀請了專業的職業經理人打理，結合集團自身的餐飲品牌一起引入，從而構成了豐富的餐飲品牌產品線。台灣本身就是餐飲行業發達，口味細膩、並且管理精細，因此引進這樣的品牌業態，芳草地在CBD區域諸多商場中樹立了足夠的競爭力。

主力店品牌有i.t. 、梵克雅寶、STELLA MCCARTNEY、好食城、盧米埃影城、城市超市、IWC等等。芳草地作為典型的藝術文化主題購物中心，努力打造多元的商業及文化休閑綜合體，成為北京風格時尚與高品質的新複合生活板塊。

如今市場競爭日趨激烈，租戶要求日益嚴苛，為了尋求長期穩定的增長，專業有效的資產管理建議也十分重要。作為唯一提供區域性資產管理服務的房地產諮詢公司，仲量聯行為大中華區的商業綜合體、辦公樓和購物中心的業主及開發商提供資產的戰略和運營管理服務（資質查看）。我們的資產管理團隊在資產策略及預估方面具有豐富經驗，並將方案有效地貫徹到芳草地的管理中，迅速實現利潤，從而拉動資產價值提升。

第四， 客戶群體。

芳草地的客戶定位覆蓋了精英階層和白領階層，即能滿足寫字樓里的租戶需要，也能面向市場引進更多的人流。

目前在客流之中，來自寫字樓的人已經佔到三至四成。由於寫字樓出口設在商場內部，他們通常會在這裡解決午餐。僑福芳草地特地推出了針對寫字樓員工的會員政策，安排珠寶、手錶的專長鑒賞講座。除此以外，專門為了時尚服裝品牌COS、台灣網紅餐飲店度小月這樣的品牌而來的客人也佔了相當比例。

為了迎合高端消費和追求時尚藝術的消費群體，並顛覆傳統購物的模式，在項目之初，打造藝術博物館式的空間也成為芳草地的重要策略，而藝術品經營也一直是僑福集團的強項。目前，會有不少顧客將整個芳草地當成一個城市景點，帶著朋友、家人過來拍照留念，每天到購物中心頂層的芳草地展覽館參觀的人員就有200餘人，假期更高達400多人，這樣的數據甚至超越了一些中小型專業畫廊的接待人數。

一個空間提供給使用者最大的利益是時間。舒適的體驗，讓人願意在此度過時光，就是一個空間提供者最大的成功。所謂的商業因素，就是隨著人們逗留時間的增長，消費也變多了起來。投入更多的成本來完善空間體驗，比如對洗手間細節的考慮等，無疑提高了僑福芳草地的至尊體驗感。

客觀評價，確實不錯。

1，建築本身就很優秀，LEED認證。2016年霧霾最嚴重的時候，是北京為數不多的室內空氣質量沒有水分真正達標的購物中心（另外一個是頤堤港）。此外無論是商場內部還是旗下的怡亨酒店，設計考究，藝術品林立，足見管理者的情懷。

2，定位上，主打藝術文化購物中心，當年開業時算是帝都的一股清流，之後其他本地品牌跟風辦藝術展基本都是學它。

3，招商方面，絕對值上拿下了一些奢侈品大牌，相對值上也比較清楚該把什麼位置給誰。

再說一點不太好的。

1, 開業多年，一直叫好不叫座——雖然作為顧客只要逛著舒心就夠了；但從開發者的角度講，整個商場提袋率不高，銷售額一般。銷售上不來會導致下一輪招商談判困難，租金談不高，所以項目回報率不太樂觀。

2, 布局上，一線大牌挨著名不見經傳的本地設計師品牌，布局有些凌亂，餐飲選擇也不多。但考慮到體量本身就小這些問題也還可以原諒。

3, 另外人事上，在北京商業地產圈風評不太行。公司是台企，所以內部管理和員工壓榨方面大家應該都懂。總之內耗還是比較嚴重的。

但是還是希望可以越做越好，別一手好牌打壞了，畢竟是我在北京第二喜歡的購物中心。

利益相關：前太古地產員工，第一喜歡的只能是太古里~~

更新：上周末看到一則消息，僑福芳草地的創始人黃建華12月2日上午逝世。有點傷感。

北有芳草地，南有K11。(也許這句話有待商榷)

雖然不曾在芳草地工作，但是在這裡體驗頗多，曾經在三層的摩納哥會館辦過展覽，在地下的 City shop 買到過齊全的食材，工作日也喜歡約人在二層的 illy 意曼多咖啡聊事情。以我的淺薄感知來講，芳草地的關鍵詞就是當代藝術和有特色的餐飲。

僑福芳草地是個很任性，同時又很克制的商場。任性和剋制，都表現在於它所忠於的，是自己極強的個人風格。

他們的業主，一定曾想過要打造一個藝術地產的典範。記得剛開業的時候，芳草地就以陳列的多個薩爾瓦多·達利的雕塑作品，而聞名一時。甚至曾有傳言，這家業主對入駐寫字樓層的公司也有偏好，希望多容納引進藝術和媒體背景的公司。消息半真半假，但從結果來看，這裡倒是吸引了赫斯特和 Airbnb 之類的企業。而在入駐的酒店上，芳草地也選擇的是亨怡這樣喜歡與當代藝術跨界的個性酒店，而不是傳統的大型五星連鎖品牌。

接下來說購物與餐飲。

如果僅作為一個購物休閑場所，芳草地幾乎沒有什麼只此一家的服裝商鋪，購物環境雖然不像 SKP 那麼冰冷直白，但也沒有老牌商城國貿那種服務到細節的精神，更沒有老佛爺精心的法式櫥窗布置，甚至說，有時候在格調這件事上，還有一點不太能理解的混搭（後來我才知道，因為商場里幾乎所有的藝術展品，無論達利雕塑、古董佛像，全都來自創始人的個人收藏）。但是呢，它還在成長之中，我能看到它的用心，給它一點點時間吧。

作為一個吃貨，說說我喜歡它的地方吧：

1. 超市：地下二層的 City shop ，如果你想買到最新鮮的蒔蘿，迷迭香，百里香，歐芹，荷蘭芹等等作西餐的配料，但是又不想跑到新源里菜市場，那來這裡就對了，比 April Gourmet 之類的超市還是齊全太多。

2. 咖啡館：二層的 Epressamenteilly 意曼多咖啡，論設備論咖啡師技術都是平平，但是豆子真心不錯，所以出品的意式咖啡在北京絕對是水準之上，而且 Brunch 的價格合理，提拉米蘇也做得有創意又美味。

3. 餐廳：芳草地的餐廳，無論中西，多數都由台灣大成集團引進，而且這裡的台式餐廳非常齊全，比如鼎泰豐，比如度小月等。

Opera：義大利名廚白松露之王 Bombana 老爺子在北京的餐廳，剛開業那年給我印象頗深。現在的話，在北京作為商務餐肯定還是穩妥的。

Opera Bakery：Opera 餐廳附設的麵包房，製作意式麵包，聖誕節一定要來這裡買 Panettone 麵包呦！

鼎泰豐：這裡的鼎泰豐，是北京所有鼎泰豐里水準最穩定，出品最優秀的一家。常去鼎泰豐的話，應該能體會到，它們在北京的各家店水準差別相當大！！芳草地的這家，是我多次實踐過，認為最靠譜的。(江浙滬的朋友們請不要吐槽說你們有更好吃的小籠包，因為北京木有其它選擇)

博多一幸社：連鎖日本拉麵館，雖然和在日本本土沒法比較，但在北京已數難得的水準，幾乎每天飯點都排隊。吃拉麵的話，別忘了來份炸雞塊，味道也不錯呦！

最後，還要表揚一下芳草地的盧米埃電影院，是北京觀影體驗最好的電影院之一。

唯一的遺憾，也是所有在這裡「晃蕩」過幾年的人所共同感知到的——隨著客流量的增加，可以看到洗手間的環境大幅受到影響。這裡應該是北京最早採用電動坐便器的商場，每個獨立的小間都有洗手池和化妝鏡（甚至北京很多五星飯店都沒有），但是在滾滾客流面前，這些設備根本得不到最基本的愛惜。

就在這個商場附近上班，去過幾次，感覺這個商場從外掛到內部設計到文化創意都太有范了。很波普，很帶感。

國內購物中心同質化競爭嚴重，尋求突圍，背景。芳草地，文化氛圍濃，體驗感強烈，迎合了小眾客層，也賺足了同業眼球，各種參觀學習不斷，報道不斷；個人認為，方向很好，引領型，就是步子邁大了

僑福芳草地精準定位了一批收入高且有相當程度生活品味的高凈值人群及其家庭，這類人群有相對獨立完整的鑒賞品味能力，不媚俗，也有不媚俗的財力；符合上述要求的客群不多，雖然在逐步增長過程中，但目前基本都集中在一線城市核心區，所以我覺得僑福是一個有生命力的項目，但可複製性不強。
p.s. 這幾次去僑福，覺得裡面的客群還是相對單純統一的，這說明了僑福在招商和經營方面還是相當精準和成功的，雖然客流相對大悅城一類確實不多，但僑福這種定位，本來就不是沖著開店就被擠破門這種目標做的吧，而且目前的客流也確實比開業期初有明顯增長了，同時考慮到僑福的客單價較高，客戶拜訪頻率估計也不錯（就餐、電影、超市的家庭型客戶較多，所以猜測他們是將僑福作為生活方式中心，到店頻率應該挺高），所以僑福的成長性應該還不錯，只不過相對前期巨額的投資而言，短期內的收回的經營利潤可能真是杯水車薪，做這種類型的項目，真的需要一個有耐心且不差錢的企業啊！

辦公室在這個很獨特的建築對面，第一眼就讓我想起了第三新東京市，就開始忍不住不停的拍，掃了一圈相冊，原來拍了這麼多。

白天

夜晚

傍晚

還有霧霾天兒

大雪

還有另一個視角的芳草地，portal farm！
左上角的那團藍的portal

這是香港總匯建築的設計。該公司的網站是http://www.ida-hk.com

毫無疑問是北京環境最好，逼格最高的商場了。環境舒適，動線合理，採光優秀。
而且老闆好像也不太指著這個商場賺錢。
不只是一家購物中心，更像是一個藝術中心，不買東西進去逛逛，休息休息也是不錯的選擇。
在裡面做過活動，也在對面的世界城和世貿天階做過，管理人員的水平也是很不同的。

負一樓的炒河粉挺好吃，旁邊的藝術酒店商務會議服務很專業。

我在馬路對面的尚都國際中心上班，一直不知道這個怪怪的建築是幹什麼的，但從未意識到是購物中心，直到那天通過手機地圖搜了一下之後。

不過，即便知道了它是購物中心，想去瞅瞅又有多難呢？這段街道很奇葩，從光華路口到東大橋路口之間都是隔離帶，沒法直接過去。

除了中午休息，會出來呆會兒，但吃飯之後就沒多少時間能自由支配了，哪兒能步行一站路過馬路去這家形狀怪異的所謂購物中心呢？

公司辦公室就在裡邊。就一感覺，吃飯太貴了。我們一IT公司為嘛要在這辦公呢？

牆裂推薦11樓的展覽館，免費，展品還經常換

是建築師的勝利，開發商的失敗。
當群眾審美還普遍在「小蘋果」的層次時，你卻給了他們一曲「致新大陸」。
空間讓設計師驚嘆妙哉妙哉，營業額卻讓人看的善哉善哉。
曾經是做機場的設計師擅長用玻璃和鋼。做商場仍然用玻璃和鋼，有點殺機用牛刀的感覺。或者說我就是去K歌房準備唱歌陳奕迅，你卻給我來一個義大利圖蘭朵。你問「我唱的好嗎」？我只能說好.

確實不錯，有格調，超現實，藝術氣息濃郁。但，就是容易迷路。

建築啥的我都不懂。樓上牌子我也買不起。
我就知道芳草地的狼雕塑太多了，哪哪都有，好像有時候還會變位置。
大白天看沒什麼，有次晚上過去想去樓下吃豬排飯（我窮我都是走過去的），大門口噴著霧，冷不丁看見兩狼，狼嘴裡還帶著紅油漆。哎呀媽呀，我差點兒嚎出聲。

太漂亮了，從名字開始就給人耳目一新的感覺。