潘石屹為什麼低價拋售了 SOHO 中國的上海項目？

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「由於策略轉變，造成手上現金減少」，因此潘石屹拋售了上海兩處商業地產項目。這筆總成交額為52.30億元的交易，與之前120億元的預期收益相比，折價56.42%。此時，距潘石屹宣布SOHO中國轉型成功剛好半年。 via 潘石屹資金吃緊52億斬斷上海項目成交折價 56%

半年前，潘石屹宣布 SOHO 中國轉型成功，半年後他拋售了上海兩處商業地產項目？這中間發生了什麼？

1. 「折價56.42%」的說法純屬扯淡。
預期收益120億元是怎麼算出來的？誰預期的？哪份文件裡面的？
即使是新聞原文中，也只不過說了「公開資料顯示，潘石屹原本預期獲得至少120億元收益(包括未能出售的虹口SOHO項目)」
而拿到這篇稿子的編輯，第一沒去深究這個120億元的出處是什麼，第二刻意忽視了120億元說的是三個項目而最後是兩個項目賣了52億，第三，他傻逼兮兮地自己算了個所謂56%的「折價率」掛在標題和導讀上了。
我總是說平媒已死，說的就是這些事情。

2. 這兩個項目到底賣虧了還是賺了？
這兩個地塊都是2011年拿的，3年，總共賺了11.26億元，盈利率23%，年化還不到8%，和房地產喪心病狂的盈利率相比可能低了點，但以三年為期而且是半途轉讓，也尚可接受了，至於這兩個項目在上海市場上「應該賣多少錢」，可比較的樣本太少，主要還是看雙方的議價能力吧。

3. 該如何看待潘石屹賣項目？
沒什麼值得過分解讀的，他既然要轉型，就必須要深耕項目，以前的做法所謂的開發+銷售，就是不管這項目好不好，我賣的出去就行，賣完了和我一點關係沒有。現在的所謂開發+持有，就很有所謂了，所以SOHO必須拋售自己認為自己玩不好的項目，而且是爭取在高點拋。
有趣的是，接盤的金融街，也是北京系的地產公司，潘石屹所忌憚的吃不透上海市場，他們反而看起來不太擔心。

2012年潘總說要轉型的時候，SOHO已經沒有新增項目了，手上的幾個項目該賣的已經賣了（北京望京SOHO)該等著融資的等著融資（上海的幾個SOHO），拍不著地，不轉型物業自持，還能怎麼辦呢？

關於SOHO的故事，本著還在這個圈子裡混飯，不能太得罪人的原則，就不具體舉例了。簡而言之，SOHO成也銷售，敗也銷售。在擴張期的房地產經濟下，群狼策略確實在這個粗放期取得了相當不錯的效果（10年還是09年來的，單年200多億的銷售額）但是隨著擴張期的逐步消失，地產行業逐步走向精細化運營，這時候SOHO的的短板就日益顯現了——由於歷史原因，SOHO初期招人制度並沒有很嚴格，而大量的老銷售已經成為公司中高層骨幹，這批老同志們的整體學術素養和實際管理能力普遍不強，平時大家喜歡互相扯扯後腿，但在必要時也常團結在一起排擠空降過來的新同志（你看我說的這麼委婉最後還是得罪了一批人）這也是張欣下決心整頓公司的重要原因，借著轉型清洗了一批老銷售們。

轉型後張欣主導了幾次海外資產收購，豐富了資產配置種類，用了一批素養很不錯的人才，可冰凍三尺，還得慢慢來。潘總說轉型成功，如果理解為改變了過去SOHO模式，那麼倒也不算言過其實。

最後談談這次的資產轉讓。50多億收購不到20萬平的資產（減去地下面積，這塊散售根本賣不出錢）每平米單價也趨近上海市場價了，潘總這筆買賣做的還挺划算的，金融街的同志們並沒有佔到太大的便宜（好吧我實在想不出來金融街背著超過70%的債務還收購這麼大體量的項目，他們自己是怎麼過會的）。不管怎麼說，盤出去自己融不到資的資產（其實是融資成本過高）增加了現金流，進可攻退可守，在現在這段不確定期，算是上策。

哦對了，不要再邀我回答房地產是漲是跌的相關話題了，我在這個回答如何避免樓盤降價引發老業主砸樓盤事件？和以前的幾個回答中，已經表明了自己的觀點，就不再重複了。

以上

上海的寫字樓市場與北京深圳完全不一樣，北京是火爆，上海是凋敝，沒有大量的創業公司出來，尤其沒有代表未來的新興產業湧現，你覺得上海的未來會很好嗎？

不是吧，會不會預示房價要跌哦？這種不太懂，自己只是會寫寫文章，話說回來，我還寫過他老婆的成長曆程哦，個人挺仰慕，算很勵志了。有興趣的看看微博或公眾號wakao_wx吧，放上去啦

一言蔽之：
潘石屹相信soho上海的市場價值已超出其內在價值。

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