如何評估十八屆三中全會提出的建立城鄉統一的建設用地市場，賦予農民更多權利等對土地政策的影響？

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相關鏈接：
三中全會公報:建立城鄉統一的建設用地市場
公報:加快構建新農業經營體系賦予農民更多權利

看了上面的回答，可能關於土地的概念有人還不明白。
1.先說一下中國的土地。
先引個條文吧：中華人民共和國土地管理法（全文）

第八條城市市區的土地屬於國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。

第四十三條任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。

換句話說，城裡人沒有一點土地，買房子都是買國有土地住宅的使用權。
非城市的地有兩種，一種是國有土地，一種就是農村集體所有的，這片是A村，那片是B村的這樣。

這也是當前地方政府所謂賣地收入的來源，政府可以通過徵收農村集體所有土地變更用途為國有土地，再通過拍賣使用權給開發商賺取差價（於是郊區農地就成城市了，這就是這幾年的城鎮化....），本質上是政府和開發商在剝削農民和消費者。

未來想變成@王山水那樣說的開發商自己像農民買地，農民可以像賣自家白菜一樣賣土地，那是不可能的，原因就是上面的43條，不經手政府，土地性質不改變，開發商拿了也沒有辦法用。

並且，依據《土管法》

第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

開發商拿到了，蓋一棟房子用於非農業建設都是違法。更不要說像現在這些人這樣解讀的中央欲建城鄉統一建設用地市場將根本影響樓市（中央欲建城鄉統一建設用地市場將根本影響樓市）。

所以安徽探索土地流轉買賣宅基地打響土改第一槍若實際情況與標題相符為「買賣」，依然存在法律上的問題。

那有沒有可能更改這個法律呢，我估計也是不可能的，我們的國家的性質擺在那裡……

當然土地問題是大問題，關於城鄉統一的建設用地市場，其實早在十七大就提出過，但是十七大寫的是「逐步建立城鄉統一的建設用地市場」。十八大又提出一遍，還去掉了逐步二字，可見其急迫，到底是想怎麼樣呢。

大家再來仔細的看看題目中的兩句話的上下文：
授權發布：中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定

三、加快完善現代市場體系
（11）建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地範圍，規範征地程序，完善對被征地農民合理、規範、多元保障機制。擴大國有土地有償使用範圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。

關於這個，我覺得安徽既然都已經把具體試點的文件發了，那肯定是不能和十八大的精神不切合的，大家可以參考一下：安徽省人民政府發布深化農村綜合改革（全文）

10.建立完善土地市場交易規則。制定和完善土地流轉交易管理辦法，明確土地交易範圍，健全土地交易規則和操作流程，規範交易信息披露，建立監督制約和責任追究機制。農村集體建設用地、宅基地、林地使用權、森林和林木所有權、土地承包經營權、建設用地指標、耕地佔補平衡指標上市交易的，應當在評估的基礎上進行，並在土地交易市場門戶網站公開交易信息。
11.建立完善土地交易平台。按照依法、平等、自願、有償的原則，依託國有建設用地交易市場，建立統一的城鄉土地交易市場，為土地交易提供場所、發布信息、組織交易等服務。推進城鄉統一的土地交易市場門戶網站和交易平台建設，逐步實現申請、競價報名、網上掛牌、在線競拍、中標公示等全流程在線交易。農村集體建設用地、宅基地、林地使用權、森林和林木所有權、土地承包經營權、建設用地指標、耕地佔補平衡指標的轉讓、出租、入股、抵押等，逐步納入城鄉統一的土地交易市場。

結合土地管理法第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，再看看現在安徽的真實的實踐：摘自大智慧002556輝隆股份F10資迅第二條：

(2)參與土地流轉：2013年9月，公司在深交所互動平台披露，公司在安徽省全椒縣和臨泉縣參與了土地流轉，全部採取租賃方式，承租面積2萬多畝，承租年限為15年-20年。主要用於傳統農作物種植及園林苗木培植。(2013年4月在該平台披露，公司於2010年與滁州市全椒縣襄河鎮八波村簽訂《農村土地承包經營權流轉及水面承租協議》，參與八波村的土地流轉，協議為1.4萬畝土地承包權，期限15年。公司計劃引進全椒縣新型農業項目對八波村流轉的土地進行治理，改善種植環境，規劃將該塊土地打造成集農業種植與園林經濟苗木種植為一體現代農業產業化項目。)

就能看出，這個國有土地同等入市、同權同價，不是所謂城鎮中的國有土地，而值得是國有林地國有耕地國有牧地。
換句話說，這個改變的是當前農業一個村內集體用地只能村內互相流轉的舊狀，能夠把村中的合適的土地流轉給更有開發能力的人來開發，而不是各個村子的小作坊的形式行動。能養奶牛的地方流轉給經營牧場的，能種田的流轉給種田更有效率的。

這是什麼，其實不就是農業自動化么！那搞農業自動化，就要把地從村子裡面流轉（其實就租用嘛）給企業或個人，那如何保護村子裡面個人的利益？

再結合後面第六條，賦予「農民更多財權」，相關的條文主要在

六、健全城鄉發展一體化體制機制
（21）賦予農民更多財產權利。保障農民集體經濟組織成員權利，積極發展農民股份合作，賦予農民對集體資產股份佔有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規範運行。

於是可以肯定，下一步是大範圍的確權，這個工作其實很多年前就開始做了，只是現在進度各地不統一。

這幾個政策合起來解讀就是一句話：在保證農民利益的情況之下，大力推進農村城鎮化，農業自動化改革。

至於影響，我舉個例子把
最近土改股都被爆炒，其中土地面積最大的北大荒成為其中龍頭。

為什麼大家炒，原因就是因為土地流轉，大家都認為土地多的企業，可以把土地流轉出去（租用出去），因為地產開發商也不過是租用土地，所以眾土改股未來可能可以把土地租（賣）給開發商，故其面臨價值重估。

但是大家想想，首先這些屬於企業的土地能是農村集體土地么....北大荒是一企業承包了黑龍江農墾集團國有土地的企業，它現在乾的事情就是把這些國有企業再流轉（租用）給當地的農民，然後做地吃租，若是土地能流轉了，它還再去把東北平原上的村裡的土地流轉進來再流轉出去賺差價？？還有海南橡膠，永安林業等一眾土改股，可以說都是錯炒，海南橡膠再流轉地來種橡膠？永安林業把耕地流轉過來種樹？種樹的那地方都是貧瘠的山上，哪裡有農村集體用地啊。。。。

所以這種爆炒只能說是。。。。一個故事吧....

所以真正收到這樣政策紅利的企業是什麼樣的呢。
1.有豐富現代化農業開發管理經營的企業。原本企業只能去申請國有用地，承包，難度大，跨地域難申請，現在可以直接找農民流轉過來。大大擴大了其經營的可能性。
2.農業自動化相關，拖拉機，播種機生產者。
3.農業規模化收益者，賣種子的，賣肥料的，賣草苗的，做農業品種的
4.農貿企業和農貿金融，若土地能夠抵押，將對農村貿易，信用社級別的小融資擔保企業是大機會。

此處涉及的問題較為複雜，關係到整個城鎮化建設進程：

1、我國現行的是土地承包制度，也就是說農民只是承包者，並無其他權利，好似租住別人的房子，你只能自己住，經營，很難有別的突破。現在要賦予農民更多的權利，比如說流轉權（猜測）等，就是讓這些承包給農民的土地可以更好的流通，只有土地流轉順暢了，適度規模經營才有可能實現，否則會糾紛不斷。

2、流轉出的土地用途問題，我想中央在這一點上肯定卡得比較嚴格，土地用途還是需要嚴格管控的，首先還是種植用地，其次是農業產業配套用地，再次經過層層審批才有可能改變其用途，竊以為這會很難。

3、城鎮化的一個重要標誌是農民住到了城裡（或鎮上），那麼農村裡的宅基地咋辦？好吧，拿宅基地換城裡的房子住吧，把村給平了，置換成農用地，每個村原址搞個紀念碑，xxxx村原址。我想這是城鎮化發展的必然。

4、農民如何融入城市生活圈，也就是公告中所提到的「城鄉二元結構」，包括戶籍、社保等等，但好在這些已經開始實施了，這裡的關鍵是：讓農民真正成為城裡人，而不是城裡的農民。

5、關鍵是適度規模農業的路怎麼走？經營模式是什麼，原來的農民在這裡面扮演什麼角色，他們的利益如何保障，我想這是領導人考慮的，民以食為天，其重要性無需贅言。這一點中央已經在黑龍江搞試點了，其效果如何我們拭目以待吧。

這個的本意應該是改變現行的征地模式，現在農民是沒有賣地的權力的，現在的操作模式是，開發商要蓋房，通過zf徵收農民土地，zf轉身高價賣給開發商（所以才有如此多的強拆血案，具體參見
黃奇帆談十年花6千億負債不高秘訣:賣地歸政府
）。如果我推測正確的話，以後是開發商自己像農民買地，農民可以像賣自家白菜一樣賣土地（當然要經過一些國土部門等的審批）。這塊對地方zf的影響非常大，背後是中央與地方zf的博弈。跟取消農業稅一樣，算是個對農村的利好。但實際執行中肯定會有強大的阻力，到時候演變成另一種征地模式也是有可能的。

搞不好，對於農民是滅頂之災。關鍵看接下來一段時間，具體的執行政策怎麼放，政策制定之後地方政府怎麼執行~~農民離開土地還有什麼？農民拿土地能換得了多少「幸福」生活？可以預見的是越來越多的城鄉結合部的矛盾出現，越來越多的基層腐敗，越來越多喪失土地的農民拚命為了百十來平米的混凝土盒子。這種說法或許過於悲觀，但作為從農村走來的我們確實在為農村人擔心。
何不就把農民放在農村，建設有特色而有別於荒亂的城市的農村，給農民更多權益，將資本更多地放在農村，全力支撐農村發展。青山碧水總好過水泥叢林！

免費給農民發補助，受教育，換取土地集約機械化生產

弱勢群體目前很難有保證，估計利益還是被基層腐敗份子和政府拿走了。其餘的看運氣了。

房價繼續升高，農民沒房談什麼城鎮建設，土地的大量減少，糧食大量進口，物價肯定飛漲，誰來買單？
中國現在我覺得就是一個奴隸社會，社會倒退了

雖然被邀請了但是我完全不懂這類的知識啊= =