請教餐飲創業中租商鋪環節的一些實際操作問題？
我現在正在進行餐飲創業，由於在三線小城市，並且餐飲有很多技巧，實際與理論之間有較大差異，到了租商鋪的階段有些實際問題不太清楚，希望知乎朋友幫助。
準備租100平左右的商鋪 、店面形式是獨立店面（非購物中心）
1.租用商鋪的付款方式？（如押一付三等，實際用的最多的支付方式有哪些，最好的付款形式）押金一般怎樣押？
2.同時商鋪租賃後，店鋪租金上漲是怎樣的，應該怎麼簽？
3.看網上資料有很多都有免租期，但小城市100多平能談下免租期嗎？
4.租賃商鋪的稅費如:營業稅5%，城建稅等，是由房東交，還是租戶交呢？
5.是否有必要進行房屋租賃登記，如需要登記費用如何付？若不需要辦是否會影響營業執照辦理？是否影響合同效力？
6.房屋是否滿足餐飲條件，如消防等，在租店面簽合同之前，工程測量排定是由政府的人員驗證碼？如不是還是什麼情況。問題比較多，希望知道的朋友幫幫忙，能答一個答一個，能都回答更好，謝謝大家。
上述問題都已經清楚了，由於是通過燃氣製作的中式快餐廳，一些房子的硬性要求不太清楚，比如給排水口徑要求，水壓要求，供電量要求，燃氣管道的管徑量，排煙管道及隔油池問題（是否需要隔油池),100多平的中式快餐，大致要求是什麼，看了一些知名品牌的要求，對自己的房子硬性要求不是很清楚，希望能夠幫助解答。謝謝下面附一個我自己整理的租房方面問題，希望對關注的朋友有所幫助，同樣不足的地方，錯誤的希望幫助提出來，再次謝過回答問題的朋友。謝謝這些朋友的無償分享。
我做過很多年餐飲選址，下面結合自己的經驗給出建議性答案：
1、大品牌能談成押一付一，中小品牌能談成押一付三或押三付一就很不錯了，押三付三也能接受。但一般不能接受半年付或年付的條件，因為這樣容易出問題。
2、如果租期較長，房東會要求租金遞增的。租戶也可利用遞增條款來壓低前一、二年的租金。如果第一年租金較高，以後遞增幅度不能太高，年增2%-3%還可以接受，超過5%就太高了。如果前一、二年租金很低，遞增幅度可以高一點，5-10%的增幅都可能接受。最終要算平均年租金。當然還有現金的時間價值問題，不過那樣太複雜了。租戶的利益要求是：前期租低一點，爭取到寬鬆的生存空間。
3、免租期也叫裝修期，多大面積的店鋪都能爭取到，多牛X業主也都可能爭取到。只是小店免租期會短一些，一般能談到30-45天。如果只有10-20平米的小店，一般也就15天左右。
4、房屋租賃稅是由業主承擔的。
5、房屋租賃登記也由業主負責，要保證所出租店鋪的合法性，包括能辦理證照。
6、房屋是否滿足餐飲條件，需要從兩個方面理解。第一是政府相關部門允許做餐飲，多數城市住宅禁止做餐飲，如果房租主體用途是住宅，就無法辦餐飲執照。另外一個重要環節是消防、環保，若房屋主體存在消防問題，是過不了審批關的。這是業主的問題，業主必須保證房屋合乎要求。如果店鋪內部裝修時出現消防或環保方面問題，這是租戶自己的事情。第二是店鋪是否符合租戶自己的要求，例如是否有燃氣，是否允許用明火，是否能做排煙，電量能否夠用，上下水是否能達到要求、樓層高度、店鋪格局等等。這些條件的把關最初只能由租戶自己把關，自己測量。涉及到消防、環保等審批事項，相關部門會有人進行測量。
上面各條在不同城市的情況會有所區別，各地政策也不盡相同。請記住：事在人為，做生意的第一步就是把不可能的事情變成可能。以上內容供參考。歡迎關注我的個人微信公眾號「腚位家田廣利」，ID：dwjtgl
本人是做招商的，可以提供你一點參考意見：
1、租用商鋪的付款方式。常用的付款方式有押三付三、押一付三，押三付一、押一付一等。作為一個100平左右的餐飲商鋪，實際使用情況押三付三比較多，如果你品牌好，或者業主方（指房東）很想要你進，條件可以往下談，可以談成押一付三或者押一付一。
押金押的方式。一般是在簽訂租賃合同的時候就把押金支付到位，押一、押二、押三甚至更多的都有，從你自身的現金流考慮，押金當然是交的越少越好。最終能談到多少就看你的品牌，以及你與業主的談判能力了。
2、租金的遞增問題。一般租金都存在遞增，100平左右店通常在4%-8%的遞增。如果考慮你自身市場及品牌培育期長一些，可以和業主談起始租金低，遞增高一些，如果本身品牌有一定知名度，培育期較短，可以接受起始租金高一些，遞增低一點。同時你要考慮到租賃年限的問題，應該把每年遞增後的租金進行核算，然後與自己預估營業額，該區域平均租金水平做比較，是否在接受範圍，最終與業主談定遞增率。如果租期較長，擔心以後租金高於市場水平，可在合同中約定，如果租金水平與市場平均租金水平差異較大，雙方友好協商後可調整租金及遞增。
3、免租期。免租期有些定義里包含裝修期，有的不包含裝修期，具體可在合同術語里進行明確。為了便於理解我把免租期和裝修期分開說。正常情況下，不管店鋪大小都會有裝修期，100平的餐飲裝修期為45-60天。裝修期不收租金，但是要交納物業費、空調費、水電費，有的還要收裝修服務費。當然特別好的物業，從裝修期開始就收租金的也有。除開裝修期外，一般只有新場會另外給到1-3個月免租期作為市場培育期，如果是成熟場子，你品牌很強勢，你也可以要求業主提供你1-3個月免租期。免租期一般也是不收租金，但是要交納物業費、空調費、水電費等。
4、租賃商鋪的稅費一般由業主方承擔，為了防止日後有爭執，你可以在合同里明確這一點。
5、房屋租賃登記由業主負責，費用也由業主負責。至於是否影響辦證也是分區域不同。一般情況 沒有辦理租賃登記，是不影響辦理營業執照的。
可以在合同約定，業主方必須保證擁有完全的資格和權利將租賃場地按合同約定出租給乙方。同時業主方為乙方辦理相關的工商登記提供所需的證明文件。否則業主方構成違約。
6、房屋是否滿足餐飲條件，如消防等，這個問題前面的田廣利回答的差不多了。如果要展開來說，工程界面上的要求都要有具體的參考標準，根據你餐飲的類型而不同，重點關注燃氣量，用電量，排油煙，給排水，隔油池等，最好是找有經驗的人諮詢或者自己總結出經驗。如果不是購物中心，消防問題是要特別關注處理的。至於租賃的測量一般是自行圖紙測量、現場測量，你也可以花錢請房產局的人來測量。
一家之言，僅供參考，有網上找的，自己實際諮詢的，還有上面提問朋友幫助的，希望大家批評指正，主要是很多朋友也有同樣關注的問題，只是個系統性參考，，看見錯的一定提醒，拍板比較亂湊活看下吧。再次感謝上面回答問題的朋友，同時希望能幫助回答下補充的問題租房須知
自身
1.
心裡有數，先定一個最高價，分析房子優勢與劣勢（從房主的位置思考對策）。分析房主心理，了解出租原因。租的店面是否存在陷阱，如由於道路拆遷等工程本身無法經營，想收回成本轉租的，分析原餐廳是否有排污，消防隱患等無法解決原有從而不能經營的。了解房東背景，
2.
預算位置有錢可賺
3.
是否有把握拿的起，尤其是一年付清的情況下，有無支付能力，假如能力不太夠可以以通過協商支付方式來進行
4. 對周邊市場有足夠的了解，像附近類似店面打聽，價格一致表示相對合理，再根據自己接受的最高價比較房東給出的價格進行談判。
5. 充分了解店鋪，整體樓盤，房屋結構，店鋪排煙，排氣管道走向，管徑是否達到經營餐廳標準。店面是否有附加面積（附屬於店面又不計入租金的）
繳付方式：（充分保證前期資金充分性，可以適當用錢換時間）
有按月結算，定期繳付，一次性付清三種，假如除租金外還分享一定利潤需按月支付，有的門面定下一年或兩年後租金再續租按一定比例遞增，最理想每半年或一年集中繳付一次，這樣有了新店面或轉業意向不損失保證金，還有長期定租，一次性付清十年，二十年，免得被高價撬走，不受漲租影響，節約租金陳本。租金的遞增：一般為第三年起每年遞增，幅度約為2-3%，也有5%的 。建議立馬用計算器計算一下：把遞增的金額計算出來，拉掉個零頭和房東談！
常用的付款方式有押三付三、押一付三，押三付一、押一付一等。3個月一付錢。
大品牌能談成押一付一，中小品牌能談成押一付三或押三付一就很不錯了，押三付三也能接受。但一般不能接受半年付或年付的條件，因為這樣容易出問題。
如果租期較長，房東會要求租金遞增的。租戶也可利用遞增條款來壓低前一、二年的租金。如果第一年租金較高，以後遞增幅度不能太高，年增2%-3%還可以接受，超過5%就太高了。如果前一、二年租金很低，遞增幅度可以高一點，5-10%的增幅都可能接受。最終要算平均年租金。當然還有現金的時間價值問題，不過那樣太複雜了。租戶的利益要求是：前期租低一點，爭取到寬鬆的生存空間。
押金問題：盡量不用押金，押金一直經營死錢，盡量免押金，壓低初期租金，減輕初期資金壓力。越少越好，沒有不靠譜的。
租金的遞增問題。一般租金都存在遞增，100平左右店通常在4%-8%的遞增。如果考慮你自身市場及品牌培育期長一些，可以和業主談起始租金低，遞增高一些，如果本身品牌有一定知名度，培育期較短，可以接受起始租金高一些，遞增低一點。同時你要考慮到租賃年限的問題，應該把每年遞增後的租金進行核算，然後與自己預估營業額，該區域平均租金水平做比較，是否在接受範圍，最終與業主談定遞增率。如果租期較長，擔心以後租金高於市場水平，可在合同中約定，如果租金水平與市場平均租金水平差異較大，雙方友好協商後可調整租金及遞增。
房屋要求
房屋是否滿足餐飲條件，需要從兩個方面理解
第一是政府相關部門允許做餐飲，多數城市住宅禁止做餐飲，如果房租主體用途是住宅，就無法辦餐飲執照。另外一個重要環節是消防、環保，若房屋主體存在消防問題，是過不了審批關的。這是業主的問題，業主必須保證房屋合乎要求。如果店鋪內部裝修時出現消防或環保方面問題，這是租戶自己的事情。
第二是店鋪是否符合租戶自己的要求，例如是否有燃氣，是否允許用明火，是否能做排煙，電量能否夠用，上下水是否能達到要求、樓層高度、店鋪格局等等。這些條件的把關最初只能由租戶自己把關，自己測量。涉及到消防、環保等審批事項，相關部門會有人進行測量。
如果不是購物中心，消防問題是要特別關注處理的。至於租賃的測量一般是自行圖紙測量、現場測量，你也可以花錢請房產局的人來測量。
如果要展開來說，工程界面上的要求都要有具體的參考標準，根據你餐飲的類型而不同，重點關注燃氣量，用電量，排油煙，給排水，隔油池等，最好是找有經驗的人諮詢或者自己總結出經驗。
簽約時機：在工程測量排定以前不要匆匆簽房租合同：因為從簽字之日起就相當於開始計算房租了。最佳狀況一定是：簽完合同之後馬上工程測量、設計、動工、可縮短整個工程周期。
要求：向房東索要店面產權的相關證明文件以及房東的身份證複印件，做為同等的要求，房東也會向你索取身份證複印件可能還有你的營業執照複印件。
前提
要清楚租戶撤離的原因（相同業態是否存在同樣問題），市政拆遷問題及計劃
是否消防，環保存在問題。
是否排污，排煙，排水存在各種問題。（問題多出於住宅樓上）
提供不了房產證，上不來營業執照。
對於商鋪目前的使用情況一定要了解清楚（之前的業態，現在的業態，裝修情況，設備情況）
店鋪商鋪本身結構
不是所有好的地段的商鋪都能租出去，或者租金達到相同的水平，那麼商鋪自身的結構就顯得相當重要，主要考慮面寬跟進深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等硬體過關才能保證商家客戶在使用上的方便合理。
店鋪商鋪配套
良好的配套能節省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃氣、弱電設施、排污化油設施等。水、電、電話線等因商鋪經營的特殊性，對於水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考慮是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，並在合同明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人免責解除合同的權利。
租商鋪基本要素
房主是不是真具有租賃的權利，可以到當地房地產登記機構查詢，確定建築物的所在地、所有權及其他事項。如果你知道實質的所有權人，也需要查證是否省略了以房主名義登記，或其他名義的登記人。
如果店鋪經營者也是承租人，先確定真假，出示鋪面相關證明和本人相關證件，必須查看其與房屋產權人所鑒定的原始合同，並檢查其是否有轉讓（轉租）權；鑒定合同時要三方同時在場並鑒字證明。（即產權人、經營者、接手者），對於轉讓人讓協議之前先交定金需要注意，（定金如談好可以交，但一定請收款方出具收條，寫清時間，金額，用途），轉讓的剩餘月份最好一月一交，如一次交清需與房主直接簽訂合同，並寫清已支付費用的時間段，不清楚的地方應該問清楚，
如遇代租，查看房屋產權證及代租人的有效身份證件，法律文件，委託書等，房屋是否存有租賃登記信息：若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關係無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。
租賃的商鋪產權一定要清晰，最好不要租賃有產權問題的商鋪，所以租賃前一定要查看房屋產權證、土地證、抵押或質押狀況的權屬證明等，不要全聽業主的一面之詞。
對於空門面去工商局查看登記執照，去物業核實房產證與物業登記是否一致，房戶還可持有效證件及房主初始資料到當地規劃或房產部門（房地產中心）查驗。
了解房屋的用途及土地用途，房屋為商業房性質，土地非住宅性質。關注樓房的使用年限，遇老樓需要注意。看商鋪房產證的原件：上面有該商鋪可作使用的範圍，有很多商鋪是不具備可作餐飲的資質。 要查看土地所有權狀及建物所有權狀，
需調查有現在無租借人，若有租借人，則應確定是否馬上可以使用。若為轉租，可借契約書、營業許可證等證明資料，確認營業名義人和租借名義人是否相同，另外，還得到稅務機關和其他相關機構，查明有無怠繳稅款、欠款（包括物業費，水電費，取暖費等），以免受到牽連等等。對於商鋪目前的使用情況一定要了解清楚（之前的業態，現在的業態）
租金及押金支付方式，押金歸還時間。交易款，付款時間與方法
租賃期限，合同簽訂期限。交屋時間、登記時間
續租，轉租如何處理（趕人多長時間通知，不得強行無理由驅趕）
免租期
違約情況及違約金，造成損失賠償數額，業主違約不僅承擔違約金及裝修費用。
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營業執照：承租商鋪的目的在於開展商業經商活動，而商業經營活動首要條件是必須取得營業執照，因此，在簽訂鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照辦理來設置，只要涉及這幾個方面：原有租賃登記信息沒有註銷，從而導致新的租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照；商鋪上原本已經註冊了營業執照，二該營業登記信息沒有註銷或者遷移，從而導致同一個商鋪上無法再次註冊新的營業執照；房屋類型不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法註冊營業執照；涉及特種經驗行業(娛樂餐飲)的，還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證，衛生許可證等證件後，方可取得營業執照；因出租人材料缺失導致無法註冊營業執照。協助辦理
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辦理執照有學問 ，營業執照在店鋪轉讓後一般是怎麼辦理的呢?接手別人轉讓的店鋪前，一定要先了解原店的營業執照是否隨店轉讓?稅款是否按時交納?管理費交納期限是什麼時候?重新申請及轉讓過戶各需要多少費用?這些都有必要在轉讓之前，先到工商部門詢問清楚。
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裝修問題：明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別約定的改建，搭建的，應當明確約定清楚，對於廣告，店招位置也可約定清楚。明確租賃期滿時，裝修，添附的處置方式。
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租房前應對店面的現有情況包括裝修情況，設備情況了解清楚，通過談判，出租前進行基本裝修，如拆除原來報廢無法再利用的設備和裝修，對店面房頂，地板，牆壁進行基本修繕，添置或維修水電設施等，或者要求房東承擔相應的費用，在租金中予以抵扣，要盡量爭取節省開銷。
房屋租賃合同注意事項、（必須簽合同），小心謹慎，必須律師諮詢
1.
合同性質。是否符合規定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件，出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。
2.
如實轉租，交代清楚是整體轉讓還是空店轉讓
3.
合同約定的門面租用期限及使用年限（老樓需要注意），。如房主想出售房屋，承租人享有同等條件之下的優先購買權且出租方應當及時將該意向通知承租方，買賣不破租賃（登記）寫入合同，
4.
若為租屋，則應載明是全部租用，還是只租部分，並清楚記載租用面積及區域。
5.
明確期限，交屋時間，登記時間，付款時間，免租期時間。，要清楚註明租房和約的起始期間。起算日（是簽約實際還是開始裝修時間）、換約時間
6.
房屋必須符合餐飲，消費，環保等要求，如不符合出現問題，由業主承擔並且賠償損失。故意隱瞞也標註在內。
7.
金額總數，支付形式，要明白記錄租金以外的各種費用。凡有關手續費、保證金收授的約定，要載明金額、收受時間、付款目的等。 一個是有沒有物業管理費；再來水電費（注意是商業用水用電的費用標準還是居民用水用電的標準，如果你承租的是商業物業即原來規劃就只能做商業使用的話，水和電費都是按商業標準收取的，如果要支付定金，要房主出具收據，標清金額，收款日期，避免用模稜兩可的字眼，要了解實際費用，包括各種顯性隱性費用。明確除租金外其他費用由哪一方承擔或共同承擔的分攤比例。（隱性成本如管理費，物業費，公共設施費、保險費、衛生費等）。如需要押金，標清數額，及押金作用，扣除押金的標準，盡量不壓押金，在租期完成後多少個工作日內房屋無損壞，應該退還押金。
8.
物品交接要確實要注意電力狀況、瓦斯狀況、給排水設備的狀況，以及日後可能發生的問題，詳細記載於契約書中。 如需改造費用由誰承擔。檢查是否能正常運轉滿足要求
9.
何時解除契約必須具體規定解除契約時要進行哪些手續、及會導致何種結果等事項。
10.
須載明天災及其它不可抗力的損害該由誰負責，如何負責等。 在合同期限內除國家、地方城市建設需要以外方主不得以任何理由拆毀或重建房屋。否則賠償，包括非人（如颱風，地震等）非我（政府佔用，搬遷等）
11.
在不影響房屋安全的情況下租賃方可以根據經營需要自行改裝、裝修。同時避免裝修前先徵求房東同意。否則另立合同，並且必須同時簽訂並作為附件，附在合同後。
12.
裝修設備、裝修價值的歸屬一般都應當約定清楚，否則在租賃期限屆滿後可能就會產生爭議。房屋交付時最好詳細約定好所交付房屋的現狀或列出詳細清單和對結構進行描述後各方當事人簽字確認。租期屆滿後避免恢復原狀，否則應在合約書內說明恢復內容最好拍照留底&>了解拆除不需要設備的費用，計入成本。
13.
租賃期限內維修責任及其維修範圍應當明確，避免爭議和扯皮
14.
在租賃期限內租賃方有權根據經營需要改變房屋用途或經營項目 ，交代租用用途。
15.
在合同期限內出租方不得以任何理由提高租金、不得強行收回出租門面否則賠償.，房東如果要是趕，需要多久通知。如何續約，換約時漲價的計算基準及限度、
16.
有轉讓權利。定下來將來若有續租、轉租時，如何處理
17.
免租期一定寫如入合同，並標清其實日期，及時限
18.
按照法律、法規、規章以及其他規範性文件規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔相應的稅費，明確房東支付。
19.
明確雙方違約處理，決不能是出租方單方面的懲罰，房主也應有約束。違約及違約金，可解約條件。必須具體規定解除合約時，要進行哪些手續、及會導致何種結果等事項。不要因為商鋪小而忽略，且違約金一定要規定清楚，比如規定為違約期限租金總合的20%等，房屋損失賠償問題，違約及延期付款的罰金要合理，不能過分，
20.
房屋租賃登記問題，如不辦要明確業主方必須保證擁有完全的資格和權利將租賃場地按合同約定出租給乙方。同時業主方為乙方辦理相關的工商登記提供所需的證明文件。否則業主方構成違約房主有義務協作辦理營業執照，各種政府要求程序
21.
標清房屋之前的水電等債務與租房無關
22.
請律師查看合同，是否有不利於租戶的條約
Ps：租房常識
不能出租的店鋪
(1) 沒有產權、產權有爭議的或受到限制的;
(2) 共有房地產未取得其它共有人同意的;
(3) 違章建築;
(4) 不符合安全標準的;
(5) 已作為資產抵押，未經抵押權人同意的;
(6) 土地使用權出讓合同限制出租的;
(7) 法律、行政法規、特區規章禁止出租的。
以上房地產不能進入市場出租，一經發現以非法租賃行為處罰，造成一切後果由出租當事人負責。
買賣不批租賃：
是指在租賃關係存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。一般來說，未經登記的租賃合同，當房屋所有權發生變化時，承租人不能以「買賣不破租賃為由」向新的房屋權利人要求租賃合同繼續履行。但是，承租人有證據證明新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實的除外。當租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租賃事實的，相應的法律後果不能由買受人承擔。承租人也不能以「買賣不破租賃」為由，對抗買受人對房屋處分的權利，不能要求房屋租賃合同繼續履行。同時，出賣人未向買受人告知租賃事實，導致承租人不能主張「買賣不破租賃」而合同不能繼續履行的，應當認定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應的違約責任。出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優先購買權。
不適用買賣不破租賃的情況
（一） 租賃物是動產的
（二） 先抵押後出租的
（三） 被查封后出租的
（四） 賃物為破產財產
辦理登記備案（業主負責費用，協議簽訂不能辦理業主違約並賠償）
簽完合同並非完事大吉，還有一件重要的事情：您要到房屋管理部門辦理房屋出租登記備案，並且是在合同簽定後30天內。簽訂合同之後的顧慮租賃合同登記備案，屬於合同備案登記性質，此登記效力主要包括以下內容：
1、 登記與否合同本身的生效，即使沒有辦理備案登記，合同依然在生效條件滿足時就生效
2、 經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個人承租的，其中一個辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人並向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。
凡單位自有非住宅房屋或私有房屋租賃的，租賃雙方必須到市、區（縣）房地產管理局辦理租賃登記鑒證手續，領取《房屋租賃證》。單位產出租方屬市級單位、駐津單位的，到市房地產管理局辦理登記鑒證手續；其它單位到房屋所在地房地產管理局辦理登記鑒證手續。私有房屋租賃到房屋所在地房地產管理局辦理登記鑒證手續。
辦理租賃登記鑒證應交驗下列證件：
1、租賃雙方協商議定的房屋租賃協議。
2、出租方持《房屋所有權證》、《土地使用證》。
3、承租方持註明用途情況的證明及身份證明；承租方系外省市的，應持當地政府或有關部門出具的證明及身份證明。
辦理程序包括申請登記、驗證調查、審批發證三個過程。符合房屋出租條件的，經審查無誤後在5日內辦結。並交納年租金總額2.5%的鑒證費。鑒證費由租賃雙方各負擔50%。應該沒這麼高。各地區不同，有百分之1的。
房屋要已經存在租賃登記信息，若已經有了無法重新辦理，影響營業執照。
是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。
房屋租賃要交的稅（業主承擔）並且要保證所出租店鋪的合法性，包括能辦理證照。
1、營業稅：按出租房屋租金收入的5%計算。
2、城建稅：以營業稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅。納稅人所在地在市區的，稅率為7%;所在地在縣城、鎮(縣、市屬鎮的)，稅率為5%;所在地不在市區。縣城或鎮(縣、市屬鎮)的稅率為1%。
3、教育費附加：按營業稅的3%計算。
4、印花稅：按簽訂租賃合同所載租賃金額的千分之一計算。稅額不足一元的，按一元貼花。
印花稅稅率：
（1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；
（2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據， 稅率為萬分之五；
（3）銷合同、建築安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三；
（4）借款合同，稅率為萬分之零點五；
（5）對記錄資金的帳薄，按「實收資本」和「資金公積」總額的萬分之五貼花；
（6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元
5、房產稅：按租金收入的12%計算。從價計稅：1.2%（一般計價購買價格較現在低，需呀仔細核算哪個合適）
6、企業所得稅：按照企業所得稅法的有關規定，企業應將出租房屋取得的租金收入併入企業收入總額計算繳納企業所得稅。
7、城鎮土地使用稅：擁有房屋產權的單位和個人，用於生產經營和出租的房屋坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區城鎮土地使用稅開徵範圍內的，應按房屋佔地(含出租的院落佔地)面積，依土地等級及適用的土地等級稅額，計算繳納城鎮土地使用稅。
8、個人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元)
提示：
1、店鋪商鋪租賃稅費的標準，在實踐中，店鋪商鋪租賃稅費的繳納比較多樣，上述標準只是法定徵收標準，不同區域或許存有不同的徵收方法，具體可在簽訂商鋪合同前諮詢實際代征網點工作人員。
2、店鋪商鋪租賃稅費承擔和轉租費用問題，稅費的繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中應約定具體稅金數額的承擔人。無論是出租人還是承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，慎重考慮長期稅費調整增加的費用後，再行約定具體承擔人，不要被某些代征網點短期內較低的稅率所迷惑
免租裝修期
商鋪租賃合同中，免租裝修期經常會在合同中出現，只要是由於承租人在交房後需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情況之下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但在「免租裝修期」非法律明確規定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租期起止時間，免支付的具體費用，一般情形下，只能免租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需要按合同約定承擔。
向房東要裝潢免租期：不管你計劃裝潢成什麼樣，要告訴他你非常重視裝潢，需要大動工，免租期指簽約後開始的一段不需要支付租金的日期段。通常租約內的開始日期指免租期之後的第一天。
一般免租期為1個月：面積超過150平米的可以再往上加。因為你可以讓工程流程提前完成，利用好免租期內的時間來進行開業促 銷，這段日子是不收房租的！
免租期也叫裝修期，多大面積的店鋪都能爭取到，多牛X業主也都可能爭取到。只是小店免租期會短一些，一般能談到30-45天。如果只有10-20平米的小店，一般也就15天左右。
免租期。免租期有些定義里包含裝修期，有的不包含裝修期，具體可在合同術語里進行明確。為了便於理解我把免租期和裝修期分開說。正常情況下，不管店鋪大小都會有裝修期，100平的餐飲裝修期為45-60天。裝修期不收租金，但是要交納物業費、空調費、水電費，有的還要收裝修服務費。當然特別好的物業，從裝修期開始就收租金的也有。除開裝修期外，一般只有新場會另外給到1-3個月免租期作為市場培育期，如果是成熟場子，你品牌很強勢，你也可以要求業主提供你1-3個月免租期。免租期一般也是不收租金，但是要交納物業費、空調費、水電費等
轉租（哪些條件可繼承，哪些產品能夠繼續使用，轉讓前提）
商鋪市場中經常會遇到許多「二房東」「三房東」情形，這其中就存在轉租的問題，俗稱的「轉租」其中涵蓋了法律規定的兩種變更方式「轉租」和「承租權轉讓」，依法律規定，「轉租」是指上手租賃關係部解除，本手在此建立租賃關係，二「是指上手租賃關係，新承租人直接代替原承租人與出租人建立租賃關係，在這兩形式下，需要注意以下問題：
1、轉租人必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要徵得出租人同意。
2、 原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不適於法定承租人應承擔費用，但法律上也沒用明確禁止，因此，只要雙方當時協商同意的，也會受法律保護，建議承租人在支付此筆費用時，應當考慮分批與轉租權轉讓錯作環節結合起來支付，以此降低資金風險，並可考慮將營業執照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。轉讓費用與市場費用相比較低。
轉讓費是指在租賃期內,如果下家經營者希望獲得店面經營權，向原經營者支付的一定轉租費用。
1、轉讓費一般包含原經營者的裝修費，雜費和其他相關成本。 原經營者的租約年限和店面可租賃年限，一般租約距離到期時間越短的，轉讓費越少。例如帶貨轉讓等
2、店面轉讓不一定都有轉讓費，但多數轉讓費是一級轉一級轉下去。
3、轉讓費數額可以不告知房東，但新的租約合同必須房東、原經營者、下家經營者三方簽訂。
4、轉讓費也是市場火爆程度的重要表徵。根據判斷地段、店面知名度、品牌等經營環境。
轉租店面要注意一些陷阱：一是因為轉租方遇到道路拆遷工程，本身已經開不下去了，只想借轉租收回一些初期投入的。所以找店面時必須先向附近店家仔細打聽，最好是到規劃、房管或工商等部門詢問一下。如果一個地方即將拆遷，當地工商所一般會接到通知。第二，原先的餐館在排污、消防等問題上受到限制，已經被有關部門要求不能再開下去的，但是承租方並不知道內情，等到轉租費全都交了以後，卻發現這裡根本不能開店。這種情況最多見於居民住宅樓下。第三，租下來後，對方卻提供不了房產證的，這種情況工商所也不會給營業執照。第四種情況是，對方把門店生意炒旺後就轉租，目的只在於賺取轉租的費用。杭州市區有個別餐飲老闆喜歡這樣操作。接手後，卻發現這家店已經走向衰退期了，再想做旺，難度已是非常大。
目前轉租情況很多，一手新房較少，所以如果是轉租的，要查清轉租的原因（如果之前是相同業態同樣存在問題是否面臨拆遷問題）、業主是否允許轉租、轉租的條件等。
對於商鋪目前的使用情況一定要了解清楚（之前的業態，現在的業態，裝修情況，設備情況，檢查之前有沒有物業，水電費未交納，電視是否有有線），否則引來的糾紛將會導致無法正常經營。如存在轉租行為（二房東）先確定房東真假，出示鋪面相關證明和本人相關證件，還有與一房東的合同（有無可轉租項）與二房東簽訂協議時，必須產權人，經營人，接受者三方同時在場，對於轉讓人讓協議之前先交定金需要注意，（定金如談好可以交，但一定請收款方出具收條，寫清時間，金額，用途），轉讓的剩餘月份最好一月一交，如一次交清需與房主直接簽訂合同，並寫清已支付費用的時間段，不清楚的地方應該問清楚，
如遇代租，查看房屋產權證及代租人的有效身份證件，法律文件，委託書等，房屋是否存有租賃登記信息：若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關係無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。
租賃合同保證金
俗稱「押金」，注意用於抵充承租人應當承擔但未繳付的費用，因為商鋪相應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高，因此建議押金應當適當高一些，以免不夠抵以上的費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相應的費用，押金抵扣不夠的情況下怎麼辦?可以約定補足「押金」的方案，即每次出租人用「押金」抵扣相關費用後，承租人應當在合理期限內補足支付「押金」，如果出租人通知後一定時間內補齊的話，則出租人可以單方解約，並追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人「老賴」行為。
合同常識
房屋的最長租賃期限不能超過20年，否則超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起同樣不得超過20年，房屋租賃簽訂好書面合同，以防無據可查。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃，任何一方可以隨時解除合同
首要看房產證，沒證啥都不能談
此要看環評，消防，找個熟人或中介看看能不能辦。
然後考慮自己要租多長時間。時間越長越好，五年要確保。不然到期翻倍漲哭都哭不出
年租金漲幅可以前低後高，一般10%以下都可以考慮，看自己期望。
注意用電情況，有沒有380v，能不能確保高峰用電
說到底，前期壓低費用，保證生存，後期生意好可以承受一定高費用，生意不好，也等不到那天。機會最重要。
租金大家都說了，其實主要要看環評、消防和房屋性質，別聽二房東的，有沒有營業執照關係到你能不能正常經營。還有你自己目測上下前後左右是否有住宅，因為有時候就算你能做，還是會被投訴。
水電煤其實不用擔心，找個類似的加盟的要求就可以。至於隔油池油煙管道，那是房東考慮的，你得問他有沒有，環評過的話，應該是建好了。但不排除環保要求你再增加隔油設備（其實就是交錢）。
最後我看了下樓上都沒怎麼說的衛生。除了衛生部門前置審批許可外，還要注意你的員工要有健康證和食品衛生健康上崗證。
前承租人：
1. 前承租人合同是否終止，工商局是否存在登記信息，是否備案。能否辦理營業執照。
2. 欠費（物業費、水電費、取暖費）。
產權歸屬：
1. 產權證明、經營主體、產權人身份證明、土地證、是否抵押、是否辦理房屋租憑登機。
租賃費用：
1. 附加面積
2. 是否存在遞增情況
3. 顯、隱性費用構成
4. 房費交付形式、方法。租金、押金支付方法，押金退還時間。
5. 是否繳納定金（時間、日期、用途）
6. 租賃期限、合同簽約期限、交屋時間、登機時間。
違約情況：
1. 續租、轉租如何處理。
2. 違約情況、造成損失賠償金額。
裝修問題：
1. 裝修免租期
2. 裝修方案是否審核
3. 房屋合同簽約前一切費用與本承租人無關
中華人民共和國大氣污染防治法
第八十一條
禁止在居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內與居住層相鄰的商業樓層內新建、改建、擴建產生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目。
小城市自己去58趕集找房，大城市找商業地產中介吧，記得給人家一個月租金
。。。只做商鋪 別無所長 。。。
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