33層高的樓盤，為什麼27樓、28樓的價格最貴？為什麼不是32層或者31層

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最近看樓盤售價，發現個有趣的現象，33層的樓盤最貴的是27樓和28樓，不明白其中的原理是什麼？
開發商是如何為這樣的層高進行定價，憑感覺還是確實跟建築成本有關？求

肯定不是憑感覺，成本是綜合計算的，價格由供需調節。這幾層價格最高是因為——「綜合居住體驗最好」

一、哪層最貴？
事實上，如果一般來說，並不是「27,28層數最好」，而是一棟住宅總層數大概2/3至4/5（或頂層減四五層左右）的位置最為搶眼，對於6層板樓來說就是4、5層最佳，對於12層來說8-10層最貴，對於18層來說13-15，對於33層來說是27-30.。

二、為什麼高價房集中於次頂層？
1、排除頂層
題主提問時已經排出了頂層，想必已經有所考慮。頂層樓上即是屋頂，不僅有風吹雨淋侵害，屋頂設備（新風組、電梯房、廚房風井出口）的干擾，也會給心裡帶來不穩定感，冬冷夏熱實在談不上好住。其實頂層樓下同樣面臨類似困擾，雖然不像屋頂漏雨那麼直接，但是夏季直曬悶熱，冬季取暖耗能同樣是個問題。所以對高層住宅來說最高處3-5層可以大致統一看做屋頂區域，在這下面大致可以看做你樓上樓下鄰居都會「保護」你讓你住的比較舒適。

2、剩下的越高越好嗎？
如果暫且不論個人習慣成長經歷心理因素，確實是這樣的。乾貨包括：面積大！33層高層住宅為抵抗風力基本採用剪力牆，這種牆不是上下一邊厚的，越上邊越窄越下邊越厚截面呈梯形，而且層層承重不能打掉。同一套型高層住戶因為內牆薄，會多出很多的實際使用面積，越高越大很可觀喲！日照景觀隱私好！往往，高層住宅你前邊的樓也不矮，雖然日照規範會讓首層用戶滿足大寒日（冬至日）日照，但是越高會越好不是嗎？如果再加上是板式高層，底層用戶前面就是密密麻麻的前排樓層窗戶，視線隱私也不好。

3、還有其他因素嗎？
在住宅中，為了達到良好的視覺效果，立面處理上往往會在基座、頂層有變化（想想上世紀那種從一層到六層完全一樣的戶型從外邊看有多醜吧……）比如在頂層套型中層層縮進做出屋頂狀，底層突出形成視覺基座等等，也就使得同一單元室內不盡相同。屋頂往下變化到哪一層，往往那之下才是最優戶型，因為中段大量重複的絕對是反覆推敲的主打套型，頂層變化會為形式犧牲掉一部分功能，同時面積有不同程度的縮小，（也正是因為這樣可以把這幾層統一看做屋頂區域）。在中段不涉及暴露屋頂的部分往下一兩層，才是我們說的綜合體驗較佳的區域。題主可以對比一下自己看到的，是不是31、32層也不是標準套型？

也正是為了彌補頂層的缺陷，讓他們同樣賣出好價錢，會採用頂層躍層形成複式，屋頂幾層退讓形成退讓露台等等方式，達到高溢價，利於去化。
具體樓盤的性質也有影響，養生溫泉入戶主打的考慮水壓什麼的而且老年住戶居多，更低層的會受歡迎，如果是景觀度假大宅海景房什麼的，別想了越高越貴！

4、為啥是33層，為啥是27,28
33層往往是100米高的建築高度控制，在這之上的被稱作超高層，不僅在規劃限制是一個坎，具體建築消防措施、疏散措施都有著更為嚴格的要求，成本大大增加，所以在這個規劃內，把房子打滿蓋到33層是最為經濟的選擇。

三、最後我想說
並沒有哪層就最好這一說！房屋定價高價針對的是樓盤面向的主力人群偏好層數來設計的，來買房的這些主流客戶往往不介意太高，景觀好夏天別曬冬天省燃氣費就行了，所以是說這個層數。
具體到每一個人來說，可能老年人覺得底層有花園出門方便接地氣住著踏實，家庭主婦覺得6、7層做飯的時候可以看到在樓下和小夥伴做遊戲的孩子隨時叫他們上來方便，工薪族覺得10層左右哪怕時間緊電梯壞掉也是可以藉助樓梯的，有的人覺得高處風太大樓晃悠，有的人覺得高處涼快沒蚊子，有的人覺得家裡有孩子太高掉下去咋整（雖然兩三層掉下去也照樣受不了），有的人覺得高層痛快視野好沒噪音不受打擾，甚至有人覺得我幸運數字是几几層就好，我個子矮就要買高處的看著痛快…………
其實也正是因為這樣，開放商才敢放心的把一整棟樓都蓋出來賣出去，好房子因人而異，好樓層同理。你讓一個因為童年地震，親人因為樓高沒跑出來遇難的人來買27層，就算你抗震再牛再推銷，可能人家也接受不了。
好與壞，只有自己知道。

建築成本的話，地下室應該最貴吧。

想聽嗎？

其實是因為帶8還有帶7

帶8大家都知道！南方人喜歡
帶7是因為七上八下！北方人喜歡

同理18和17，7和8也貴。
帶4的便宜。所以很多房子沒有4。
直接跳過！我們數棟數是12356789這樣的！

一層樓可能也要貴，可能會送花園

不要分析建築成本，其實成本都差不多。

至於為什麼價格每一層都區分，是因為房管局要求每層每戶每個價格。才能三個月上漲一次！

一句話房價要備案，每戶價格不一樣。

我見過27、28樓最貴的，見過20樓最貴的，見過33樓最貴的，甚至見過1層到33層統一價先到先得的，每個盤每棟樓都不一樣，越高越貴是必修，頂層或頂上幾層略便宜是選修。

綜上，怎麼定價全憑開發商（老闆）一句話，可能綜合了戶型不一致問題、當地人喜好等問題，不管怎麼樣，對於剛需階層，有點小要求又缺錢的人來講，10層左右是性價比最高，賣的最快的。

專業做價格表的來獻醜啦啦啦啦。
層差因素來說，小高層，多層一般都是上高下低。24以及以上的高層，一般定價會採用橄欖型，中間高兩頭低。超高層，越高越貴。當然這只是普遍規律，並不是所有房子都這麼定價。
接著說說我定價的幾個因素(當然並不是全部，總得留點私貨靠這個吃飯呢)。採光，朝向，南面寬，當地的緯度，地形，盛行風，景觀，空氣質量，公共區域、、、
以我所在的華東為例，32層住宅，最貴的必然是20層左右。然後往低了價差比往高了的價差低，特殊樓層(4.8.13.14等)價格與相鄰樓層差距不大。
為什麼會這樣？這還不是因為各項因素加權平均這麼些樓層分數最高，各項條件最好。當然了，年輕人比較青睞高層，老年人比較青睞低層。當然也不是絕對，至於為什麼可以回去問問家裡長輩呀。

最後，我買的18層。。。

第一次回答：其實和成本無關，營銷的定價是會以成本為參考，但是只會在地塊整體定價時參考成本，也就是地塊均價需滿足經營計劃指標為第一條件！其次地塊均價需要滿足外部推導邏輯，也就是市場區域內競爭對手的價值推導！區域內均價！等等.....當地塊均價定價後就是樓棟定價，分為水平定價、垂直定價、批次定價、戶型定價幾個維度；題主的問題是垂直定價維度範疇，一般開發商定價原則由低到高越高越貴，一般分為5層或10層一個價差；所以對於33層高的住宅，25-30層一般是最貴的！然後根據地域文化習慣，比如西部地區不喜歡頂層熱、漏、風大等傳統心理，所以31-33去化緩慢，定價會參考1-10層；南部地區有回南天，31-33也會繼續貴上去！所以這幾層主要看地域！但是25-30一般是各地最貴的！現在建築33層按照外立面設計29-30一般是腰線層，微降！中國人「七上八下」等文化心理以及「六順」口彩所以26、27最先搶！但是這也分地域！一般25-28最貴！定價原則就是這樣！

先黑下綠乎，知乎在地產這一塊水平的確堪憂。
先問是不是，再問為什麼，樓主這個說法不對，多數樓盤實際上是越往上越貴，頂層可能比倒數第二層便宜，這兩種情況居多。
這題目回答到目前為止沒有一個人解釋下營銷策劃是怎麼做價格策略和價格表的，以及層差設置跳差設置的因素原則等信息。
另外說什麼成本原因也是醉了，你家樓盤是一層樓一個開發商？

32 33 緊挨電梯房的話會很吵，而且屋頂散熱不好，會熱。就醬

地產定價人員怒答一個
首先，不同區域有不同的定價習慣，就目前而言，我所待過的城市，瀋陽，西安，昆明，都是紡錘形定價，即中間貴兩端便宜
二，定價最貴的，是中部靠上。如總34層的，20樓最貴，一樓最低，頂樓次低，每層間差價15-50元具體看城市習慣，也有分段定價的
三，越高越貴的往往出現在寫字樓，理由為「高貴」

這個還真不一定！要看城市論的，有的城市樓層高價還可以，但有的城市就不一樣！以濟南為例，33層高的樓房最貴的是中間的，17"16"15，最貴，最好賣！兩頭的價格是逐漸遞減的！當地人擔心太高不安全，沒電梯上不去！另有一些樓層很難賣出去，13"14"18"24！這幾層完全是迷信說法，說不吉利！更搞笑的是，18不好賣的原因竟然是18層地獄之說！真是無力吐槽！

作為資深房產狗來答一波，樓層定價一般沒有絕對，看當地的樓盤形勢及地理位置等，但是一般來講底層和頂層一般是最便宜的，最高價的話就是戴同學說的2/3那裡，差不多是20層左右是最貴的。

頂樓的問題顯而易見就是溫度高和漏水問題，再好的房產也不能保證頂樓不漏水，而且就以往經驗來看10年往上漏水的概率是非常高的。

低樓層的話一般來講就是採光問題，其次如果房子位置導致的噪音問題（當然個人觀點高樓層遭受的噪音污染更加嚴重）

但是！！凡事沒有絕對！！有些樓盤的房子如果地處鬧市，而且周圍房子較擁擠那毫無疑問頂樓那幾層是最貴的，這種情況常見於一線城市，而且買頂樓的價格真的會貴上不少。然後湖景海景樓盤一般也是頂樓最貴，然後往下遞減。

底樓一般情況沒有翻身之日常年賤賣，除非及天地之精華

案例

就像這個戶型，房子周圍有條景觀河加上百來平方的大院子加之前面不遮光，又是複式，所以這套房子能比其他樓層貴上兩千到三千。

敲黑板了啊，總結一下，房子樓層定價和成本什麼關係呢

答案就是----沒關係（單指土建成本）

定價當然是由供需關係決定的，採光好買的人多，樓層遇到的問題少自然就貴了

ps：其實本人只是條造價狗，定價都是銷售高層定的，所以寫的如果你不滿意

你來打我呀

我買的時候是1-3，10-20最貴，然後往上遞減。感覺這個很簡單，開盤前一般都會有活動讓客戶意向性認購之類，開發商拿到一個統計數據，然後，接下來你就很清楚了。所以個地方不同市場可以自適應。

39個回答都沒一個掏點乾貨出來啊，知乎規矩，先問是不是，再問為什麼，題主說的問題目前已經是過去式了，這是個營銷的問題，不屬於建築，和成本關係不大，好歹我也是做過房地產操盤手的人，我就說道說到商品房定價原則的問題。
對！沒錯，我定過好多樓盤的銷售價。簡單說一下定價相關，太詳細了就成了房地產定價操作手冊了。
銷售的定價是一門學問，也是一門藝術，說關乎到商品和公司的生死存亡問題一點也不為過，更改的餘地和空間並不大，如何定好價，是一件非常需要下功夫的事情。也是一門學問。
首先，根據周邊各種各樣的樓盤採樣，什麼戶型，什麼房型，什麼建築，什麼風格，什麼價格，什麼最好賣，什麼最難賣，買的都是些什麼人，信息要非常詳細，這是定價的依據。
再綜合自己的項目樓盤各種成本初步計算出基價，再分析同行業內最低價，最高價，均價是多少，各種優劣勢，結合自身分析，得出定價的均價，再這個時候，就需要制定出基本均價，戶型均價，戶型差價，朝向差價，樓層差價，單元差價，和定價模型，比如說，是越高越貴？還是中間貴，兩頭低，最後倒入表格中生成價格模型，按照價格模型定製出所有的房間單價，最後再進入審核階段。
一般高層建築以前採用的是階梯式式定價體系價格成倒金字塔式，我記得最初就是萬科弄出來的，後面因為弊端太大，中間樓層因樓層合適，價格適中，賣的最快，買的人最多，而高層性價比低，溢價過高，而無人問津，才改為橄欖球式定價或紡錘式定價，樓梯房則又是金字塔式定價，不管是什麼定價體系方式，都脫離不了市場為原則。
具體如何定價，第一，應該是以市場為準則，第二，是以利潤為準則，第三，是以老闆思想為準則。因為老闆的原因最後壞菜的我也見過，經歷過很多。

曾經在一家28樓的公司就職過。白天聽不到喧囂。晚上一覽眾山小。28樓往上空置房很多。28樓往下曾經被我公司漏水淹過。

我是這麼理解的，屋頂層一般設置風機房，電梯房，水井等等。距離屋頂四層左右的位置，居於樓盤的高度比較高，而且距離雜訊源處距離足夠遠，不怎麼受頂層隔熱不足的影響。

是根據每個地區購房者喜好定的。

不知道樓上那些高票答者有沒有真的干房地產管理的，你們家蓋樓算成本還攤到每一層樓嗎，連每一棟都不一定攤得到。

不知道戶型是否相同。若是戶型不相同，價格肯定會有差異。

價格根據當地購買者喜好，我們這邊不管總層高是18層還是22層還是33層都是10來層左右最貴，沒什麼其他原因，因為當地居民喜歡這個高度！

那都是營銷手段來得

說到底總要有那麼幾層是天價，那麼幾層來做邊角料

銷售再跟你推薦的時候，總會帶你區看那幾層優質的

與其說27.28，其實，好多層都不能買，例如帶4的不喜歡

18層，還有10~12層，說什麼灰塵都聚集在這中間。但真心感覺不到。

所以，只要你自己喜歡的，負一層都可以買。

為什麼27 28層價格高？
從結構上來說，越往上剪力牆厚越小，不會有牆柱突出影響使用。
從通風采光來說，越往上當然越好，現在基本都是100米左右的住宅，樓層越矮，光照越少。
從居住環境來說，越往上受到周圍噪音影響就越小，周邊要是有個小學或市場，體會更深。
為什麼27 28層比31 32層價格高？
這個很好理解，屋面一般受到日照影響，熱量很高，距離屋面越近，熱量也越多，另外屋面可能還上人，也會對下層住戶產生一定噪音。
有一種情況，就是頂層是複式的話會貴不少，這種一般當豪宅賣的。