購買沒有辦房產證的房子，如何處理才能沒有風險？

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有一套還建房，要晚些時候房產證才辦得下來，購買這樣的房子，如何處理才能沒有風險？

感謝邀請

首先，已經長期沒好好研習中國法了，所以在這個問題上並不完全專，歡迎方家；
其次最近太忙，也無暇研究再回答，只能憑本科水平答答；
再次，如果說從學術角度上，不動產的風險是一個非常值得研究的問題，在這裡只說實踐。同時為了和同行探討，列出具體問題中我看到的學術問題：
1，對在建不動產所有權的相關規定，我國立法非常粗糙：何時一個工地上從一堆建材變出一個建築物？債權人對在建不動產是否應有一些權利，如何保障期房買賣中各方利益？
2，爛尾樓的法律處置機制；
3，開放商格式合同的風險與利益平衡機制，開放商合同是否應當有名？

接下來關於您的問題：

1，沒有產權證就等於沒有所有權，所有的不當風險都是從這一點出來的；在期房買賣中，更大的問題是——暫時誰都沒有所有權。由於這兩個特性，風險是無法完全消除的；說寬泛一點，任何交易都無法消除全部風險。

2，這種情況下主要的風險是：一房二賣；不履行合同義務：無法交房、按時交房、質量瑕疵等。還有一些更大的風險就已經不屬於需要討論的範疇了。

3，但是必須要考慮到，期房買賣是中國的實踐現實（雖然已經在逐漸改變）；大部分先例是成功的。因此買賣是可行的，要注意風險防範。

4，從法律層面來說，沒有所有權和佔有，就無法通過物權的保障機制來防範；只能通過你和開放商之間的合同關係所構建的債權關係來尋求保障。因此，合同是關鍵。

5，為了規避風險，建議合同中將可能出現的情況想清楚，並提前規定好合適數額的違約金。這樣可以避免未來爭議中舉證的麻煩，也可以激勵債務人、產生更大的債的保證的作用。但考慮到開放商往往有格式合同，建議仔細閱讀；對於你不同意的責任劃分、責任數額可以想辦法商量。
****提一個幾乎不可能的情況，如果開發商通過某種形式提供了擔保，那也是更好的規避風險方法。

【補充: 具體來說吧，比較值得關注的條款有: 由於開發商責任根本無法交付房屋的責任; 開發商可以延遲的情況(抗辯權產生的依據); 考慮是否區分房屋意外毀損(由於天災或第三人責任)，以及之後返款的利息和方式; 導致無法履行或延遲履行的結果; 房屋延遲交付的責任，交付後質量瑕疵的責任，瑕疵到什麼程度可以退房，退房退款的利息如何算，退款的方式。責任方式推薦違約金】

6，從非法律層面來說，這個開發商的實力如何、過去的樓盤的經驗、在建樓盤規模、購買樓盤房屋的人的群體——都是可以加以注意的。

7，此外提醒兩個小點：第一，在每次關於房屋的見面交涉中，都可以暗自錄音；其二，你的風險除了買房的風險，還有未來這個房屋在交房過程中的風險。這個已經不屬於你問的範圍，但也要在合同中多加註意。

如果是正常渠道的商品房，可以去房產局辦理預告登記。

如果不是，這類房屋在法律上統一叫作權利瑕疵，任何方式都不能完全避免風險。不攤上大事，你永遠也不會體會「物權的絕對性」與「債權的相對性」之間鴻溝般的差距。

因為題主並未交代清楚此房的性質和相關的交易細節，所以無法給出非常精準的解答，以下將列舉不同情形探討之：
1.此房為符合預售標準的商品房，交易的對方為開發商。具備五證：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》，這些證照在銷售商品房的場所必須張貼公示，缺一不可。符合上述要求的房屋購買風險較低，開發商通常能夠與你完成網簽，網簽是要在建委登記備案的，此時交易的安全性較高，房屋通常無法轉移他人。
但是，這種情形並非全無風險，因為購買房屋在法律上最大的意義在於取得房屋所有權證，做完網簽開發商辦不下產權證的情況也比比皆是，以北京為例，每個區都有已經交房七八年還沒搞定房產證的樓盤。因為房地產開發的過程複雜而漫長，開發商征地有遺留問題沒解決，未交齊土地出讓金，商品房樓棟存在查封或者抵押，開發商存在超規劃建房現象，無法通過竣工備案等等，所以辦不下房產證的情況是很多見的。
所以，沒有辦法說如何讓某一交易沒有風險，只能告訴你怎樣選個風險低的房子，如果你已鎖定某一房產，基本風險已經固定了，你可以通過約定違約金的方式救濟自己受損的權利，但有些合同目的是無法實現的。還是那句話，購買房屋在法律上最大的意義在於取得房屋所有權證，沒有房產證的房屋只能住，不能出租、轉讓、抵押。
所以，盡量買現房，可以立刻辦房產證的那種，如果買期房，選擇商譽好的開發商。
2.此房為符合預售標準的商品房，交易的對方為從開發商手中剛剛購得預售商品房的自然人。這種交易有時俗稱「次新房買賣」，風險自然比情形一更要大，除了要背負情形一中無法取得房產證的風險，還要承擔賣房人隨時變卦上漲房價，房屋被一房二賣並登記在第三人名下，賣房人不配合過戶等風險，而且因為你的前手賣房人剛從開發商處取得房產證，此房過到你名下還有躲不掉的高額個人所得稅。
3.此房為經濟適用房、部分按經濟適用房管理的回遷房、單位集資建房、部分央產房、小產權房，基本上都無法購買，不能取得房屋所有權證。

1、首先要確認你購買的是商品房，還是經濟適用房、房改房，你說的房產證辦下來需要等多長時間才能辦下來；2、對於商品房和非商品房的經濟適用房、房改房風險是不同的。

由於情況不詳細，所以無法深入回答

我家前一度時間就想買一套這類房子，房屋已經交鑰匙，但是產權證還沒有辦下來。中間合同已經擬好，但最後有個分管民事糾紛的處理的一個朋友勸解我們這類房千萬不能買，你們訂立的合同沒有任何法律效力，賣家可以隨時反悔，二區就算反悔你也不能怎麼找他。最後這套房子就不買了。建議不要買，寧肯貴一點，也要買個放心的，房子多的是，再選一選。

不辦房產證，會有四大風險，如果你覺得不會遇到這種情況就好不辦理房產證的危害，關係到很多方面

想要買還建房，首先要弄還建房有哪幾類，到底哪種可以買，而哪種是雷區，買不得。

從土地性質及歸屬看，還建房主要分兩類：

一類主要針對城中村改造徵收拆遷後採取產權調換方式，選擇在集體土地上的房屋進行調換，該類房屋俗稱「小產權房」。由於國家並未制定集體土地使用權登記制度，小產權房在法律上一直處於真空狀態，因此，一旦出現糾紛，購房人的權益在法律上很難得到保護。

另一類還建房是指，國有土地上的房屋拆遷還建房，一般通過劃撥方式取得的建設用地，並且具備開發所需要的五證。一般來說，如果是重大城建拆遷的還建房，將來是可以辦兩證的。只是由於該類型房屋本身對被拆遷人具備一定的補償性質，因此無論從立項報建及規劃設計上都會有一定瑕疵，這些法律手續不完備導致了權證正常辦理可能延期。該類房屋也分為兩種：一種是經濟適用房性質，一種是商品房性質。

他們的區別是經適房辦兩證後，需要滿5年才能上市交易，而商品房只要辦證後就可以隨時交易。也就是從理論上說，購買國有土地拆遷的還建房，最起碼是有「兩證」的，購買這類房子和一般的二手房差別並不大，這樣的操作是有法律保障的。

先說正規的後一種情況：

還建房能否辦理兩證需直接諮詢開發商，部分還建房可以立即辦證，有些則需等幾年，而有一些資料手續不齊全，難以辦證。

一般而言開發商在通過競拍取得的地塊上進行開發的還建小區，可自由上市交易，但買前一定要看清楚是否有「五證」，即建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證。至於什麼時候辦理還是取決於開發商。

先說前一種不正規的情況：

無法消除風險，因為這是違法的。還建房只能由被拆遷戶作為補償低價購買，其他人無法購買。當然，因為低價，所以有的被拆遷戶會選擇轉賣套利。但這在程序上不合法，一定是通過「走後門」才行。你要購買的還建房，是通過被拆遷戶轉讓的渠道嗎？要小心，因為作為買主，你在這個交易里不受法律保護，賣家隨時可以反悔，撕毀協議。

相比一般商品房，還建房辦理兩證的難度更大、周期更長。因為還建房無論硬體或軟體設施均不如商品房，從立項報建、規劃設計一直到後期竣工驗收、物業管理，都相對混亂。而按照法律規定，未辦理兩證的房屋不能買賣，因此買房者一旦買了沒有兩證的還建房，若後期出售或面臨拆遷，購房人的利益可能得不到法律保障。

一般的房管局都要求被拆遷戶憑本人相關證件購買還建房，不可轉讓。所以，私下交易更名辦不到，那麼如何能買到拆遷還建房呢？有些中介為了出城交易提出「先寫買賣協議並提交公證處公證，之後辦理出房屋兩證後拆遷戶再協助賣方過戶」。這樣的方式靠譜嗎？

律師表示：一般還建房是定向還建給被拆遷戶的，如何辦證和交易沒有相關規定，非還建對象的交易是不受保護的，簽署的私下買賣協議是不被法律認可的；而且後期如果因為房價上漲等因素原房主反悔也是很容易產生糾紛的。此外，這種私下交易還存在「一房多賣」的可能，極易帶來糾紛。

如果確實要購買，要注意在交易合同中加入「賣方應全力配合今後的兩證辦理，如果違約要向買方支付總房款30%違約金」等違約約束條款。按照相關規定，即使這個買賣合同沒有法律效力，也不影響違約責任條款的有效性。

最後五點建議：

一：首先，在購房資金並不是太欠缺的情況下，不建議購房者選擇沒有兩證的還建房。還建房的優點雖然被賣家說得天花亂墜，但是真正讓許多購房者動心的主要還是因為價格低。在購房者資金略不足的情況下，筆者認為，與其考慮一些毛坯還建房還不如考慮一些二手房或是主打剛需的新房。

二：在購買前要弄清還建房的性質，要注意的是集體土地性質的小產權房是沒有兩證的。而可以辦兩證的也分經濟適用房和商品還建房。而要想知道房屋到底屬於哪一類可以直接到房屋所在地房地局去查詢。

三：對於還建房到底能不能辦下兩證，不能輕信任何人所說，而應親自去看還建協議中是否承諾可以辦兩證。相信沒有購房者想買沒有兩證的房子，因此需要警惕。畢竟有即使承諾了可以辦兩證的還建房也遲遲辦不下來的案例存在。

四：還建房無論是從房屋本身質量還是物業配套等，都無法和商品房相比，購買前需實地考察。按照中介的說法，許多還建房的住戶都是由一些拆遷人員和社會上其它人員「混搭」的，其中人員較複雜，並且往往地段較偏遠，配套不成熟。

五：沒有取得兩證的還建房需要一次性付款，而不能貸款。有些還建房雖然均價較低，但面積卻不小，因此總價仍不菲。而要求一次性付款，這對於資金準備不足的購房者是障礙。

房產屬於登記產權制度。在建房產，只要屬於法定可以預售的房產，簽署購房合同、到房管局做登記備案，即可。

買房一般是普通人一輩子最大的開支，再怎麼小心也不為過，最好不要買。
一定買的話，還是找律師陪同，花小錢辦大事，穩妥些。

爛尾樓的法律處置機制

現實中有些房子因為手續問題，土地性質問題等等很可能就辦不下來房產證。

有證的還各種風險呢