現在的房子二十年後將價值如何？

12-11

按目前銀行的政策，50年內，居民房屋折舊完畢，20年樓齡一般不能作為資產抵押。
但對於現在很多購房者而言，他們所購的房屋多半為10年之內的二手房或新房。
當他們漸漸老去時（到了40歲和50歲），這些房產已經有了20年以上的樓齡，那麼，它們還能保值嗎？如果交易或置換，是否會因為折舊率而失損頗多？會不會出現本身房屋價值增值，但銀行計算折舊率卻認為房屋不值錢的情況出現？

絕贊更新！後面有二胎補充。
既然大家這麼支持我，我決定強行更新。
今天來說說中國房價高的其中一個容易被忽略的原因吧。
那就是萬惡的外匯強制結匯制度！
假設你是個東莞鞋老闆，一年辛辛苦苦賣了100萬美金的鞋給美國人，年末了美國人付了鞋款。你好開心，你正準備拿著錢和老婆唱著歌，吃個火鍋，突然就被外管局劫了啊！
外匯局拿走了你的美金增加了外匯儲備，用來買了美國人的國債。然後遞給你一沓人民幣說，沒事兒，我不是白拿的！你有點不爽，只好吧火鍋料從神戶牛換成了蒙牛。

好了，問題來了，人民幣是不能國際流通的，任何人在國外的消費，比如國外刷銀聯，或者買房子。又比如外資企業匯回母國的利潤，都是外管局用外匯儲備買的單。如果人民幣自由兌換，外管局劫來的外匯不就都沒了么？於是外匯兌換，境外消費就是有限額的。

於是我們看到了外匯儲備和境內人民幣廣義貨幣存量的同比例增長。

外匯儲備去買了美國國債，那為了劫外匯發行的人民幣怎麼辦？

你作為一個鞋老闆，手裡有大量的人民幣，沒有地方花。正愁著呢。

就在這個時候，政府蓋房了！

於是無數鞋老闆手上攥著的超發的人民幣紛紛湧進房地產，推高了房價，你作為一個鞋老闆發現，我靠，以後炒房算了，還搞什麼鞋廠。

於是東莞完了，房價漲了，賤民完蛋了。
中國人嘛，安土重遷，總是愛買房的。但是整個金融系統，外匯制度是一個很重要的推手。

你問我以後房價會不會跌，你最好祈禱不要跌，房價跌了，也是說明我國徹底垮了。所以一線城市政府會維持，至於二三線，那就管不了這麼多了。

剛需的問題，請看之前的正文

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正文
結論上說，一線緩慢波動，二三線大幅下降。
我在日本，如今也買房置業。我想用日本的推演來說明我的觀點。
首先日本和中國房子最大的不同就是折舊率。高度概括講，就是日本的房子不能保值，隨著建築年限的增加價值下降，在設計使用年限到來是可下降為0。事實上日本到處都是幾萬人民幣就能買到的老公寓。
過去在日本泡沫經濟的時候，大家都堅信房價乃是不可能跌價的稀有資產，東京地價買美國的故事想必很多人都聽過。後來泡沫經濟崩潰，地產陷入寒冬，很多人認為是泡沫經濟導致了日本地產的低迷。
其實不只是這樣的。
造成日本地產長期低迷的因素除了泡沫經濟以外，更致命的是人口老齡化。日本目前每年人口減少30萬，每年出生人數已經跌破100萬，老齡人口比例超過20%乃全球第一。
目前日本房地產的情況是樓多人少，消費者對房屋的質量要求非常苛刻。新公寓必須做到自動馬桶成為標配，全自動智能家電不能不裝的地步。同時舊房子則無人問津。日本買房子除了看地段，最重要的參考就是建築年數，同樣的地段，新房和老房的差價可以是10倍以上。
此房為全新公寓，小弟新家，交房標準，沒有任何自費裝修。大家可以感受一下。

由於房多人少經濟差，日本房地產已經完全一般商品化，房子的價格更多的由房子本身的屬性決定，而非地段，投資價值等因素。（這房子還有無敵海景，位置在日本神戶市，80平米，220萬人民幣）

中國的人口結構拜計劃生育所賜，和日本一樣屬於雙峰。

而且如圖，中國人口結構二十年後將和日本重疊，成為老齡化國家。人口開始減少，需求開始疲軟。
而中國比日本蓋的房子更多，產能更加過剩，特別是人口開始流出的二線城市更加突出。
因此我認為，在中國宏觀經濟疲軟，經濟增長率鈍化的大背景下，房價最終會下降，房子最終會成為一種會折舊，會貶值的商品。不會有人再花大錢買一個毛坯房，也不會有人再去做房奴，指望著房子升值。因為房子的稀缺性隨著人口結構變化會發生根本變化。1995年價值7000萬日元的公寓，如今只能賣1600萬日元左右。

但是一線城市隨著中國城市化的加速，依然會有大量的人口凈流入，依然會保持較穩定的需求。因此房價會保持平穩波動，如東京。但是瘋漲的時代，將會離我們越來越遠。
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突然就可以生二胎了

然並卵

改變目前的人口趨勢，有一個指標，那就是人口替代生育率，別看是大詞，意思很簡單，就是一對夫婦至少生兩個才能保證人口不減少，人口要增加必須生3個或者以上。
現在即使放開二胎，也不見得人人都生二胎。就別說三胎了。

畢竟不是生娃打醬油犁地耕田打獵的時代了，生娃就意味著花錢花錢花錢。

所以文章的結論不發生變化

感謝諸位關注！

沒有具體結論，但是提供一種新的思路：商業地產是住宅地產的先行者，商業地產投資越密集的地區住宅地產發展潛力越大。住宅地產的價格高低取決於該人口吸引力，決定人口吸引力的最大因素在於人口活動密集度，這是本答案的理論支撐。

先貼一張我們公司研究的2015中國城市商業能量指數表單：

我們從對城市商業活動影響最大的五個方面：資本、信息、信息、科技及人力描述了中國31個主要城市的商業能量狀況，並以此做為商業地產市場，尤其是甲級寫字樓市場發展的參照指標。傳統研究中，往往將GDP總量、第三產業GDP等經濟指數作為評估城市發達程度的指標，而這會過於誇大工業、粗放型製造業及低端服務業對城市的影響，從而扭曲對城市「發達」程度的真實判斷。簡單舉個例子，一個城市GDP再高，如果是靠鍊鋼或者挖煤賣煤為支柱產業支撐起的，那麼這個城市也只是個「落後」的城市，其房地產價值也可想而知。另外，從世界城市經濟發展的歷史可以知道，當一個城市發達到足夠階段的時候，它會與周邊城市間發生產業再分工，帶動周邊城市發展，最終趨向於大型的城市群。中國目前正處於這個階段。
這張是2015中國城市能量指數的地理分布圖：

以及2012年以來中國中國城市能量指數增長率的地理分布圖：

這兩幅圖描述出了中國四大經濟圈：京津唐、環渤海、環珠海及西部經濟圈的概況。
在城市圈逐漸形成的過程中，其核心城市會以中等而穩定的速度進行發展，而周邊城市會根據自身發展程度不同形成兩個級的分化。發展程度較低的城市，由於擁有廣闊的增長空間，會在短期（如5年期）間獲得高速增長；而發展已經有一定規模的城市，則會發生內部產業的快速轉型，但轉型過程中總量的增長不會太快。（這個結論需要結合近幾年各年城市的商業能量指數不同指標的貢獻情況得出，由於篇幅原因這裡並沒有貼出前幾年的完整商業能量指數表單）
當然城市商業發展及城市經濟的研究還有許多考量因素，這裡只簡單的提出城市商業活動密集度決定城市發展程度和通過城市圈發展趨勢判斷城市未來發展兩個觀點。而城市商業地產的發展，則是城市未來住宅地產價值判斷的風向標。對於這其中邏輯更具體的研究，希望能在其他答案中有機會貼出。
謝謝閱讀。

20年後階級固化將更加嚴重，很少有人可以跨越階級鴻溝，房地產也會成為區分階級的標誌之一，倫敦房價都要英國青年花46年收入去買。
很可能20年後青年已經完成了從憤怒到絕望，從祖國花朵到小確幸，甚至從拼搏人生到躺著要福利不給就鬧事，寧願吃低保也不加班的轉變。

那時候一線房價依然會相對高，依然會買不起，但是卻不那麼被關注了。
沒有上車的人，已經永遠擠不上車了，那還追什麼車？有錢就花了及時行樂，反正出生就預見了人生的終點。

準確說，歐美國家的消費主義和及時行樂，正是他們已經經過了快速增長階段的拼搏奮鬥，而在長期的階級固化中消磨掉了戾氣的結果，這也很可能是未來中國的樣子。

快速發展的經濟體中，才有穩定的上升渠道。因為公司需要擴大，才會有崗位增加，才有人有機會中國式跳槽，才有人能選工作，而不是失業。這時候房價虛高的原因，正是人們有盼頭，可以搶房。
一旦停滯，就會出現年功序列那種「維穩」玩意。日本失去了二十年，無數老百姓都淪為屌絲。

但是，核心區域的房價，始終不會崩得很難看，因為是階級標誌啊。

要是現在北上都50萬一平米了，你還去關注房價嗎？
還有人買得起，還有人改善住房，而且不會少。
但是估計空軍已經早早的回二三線城市，甚至老家的農村別墅里小確幸了。

未來，看看發達國家吧，富人區鎖死，然後產業向二線三線轉移，落後城市逐步發展，房價和收入比趨於穩定。老百姓小確幸，不再追求拼出個未來，明白了努力不出好日子，躺著要福利才有好日子。英國現在宅男沉迷遊戲，二次元，比中國都嚴重呢。

首先，我的工作領域，是商業地產，對住宅不很清晰。

說一些眾所周知的：在交易中，除房屋本身價值外，還會受其他因素影響，如戶籍，學籍等，所以房屋評估是受多種條件影響的，不能單一而論。

買賣過房子的都知道，房屋評估價向來低於成交價，房產中介通常會說做低價格是為了節約稅費，而實際上，這個評估價格也可以視作資產抵押估值，按目前市場經驗看，如果質押給銀行或典當，可以按這個估價的六折換到現金（北京）。

回答題主問題，能保值嗎？不一定，需要看除房屋殘值以外的其他因素。如交易會因折舊而發生損失？通常如果其他附屬價值高（如學區房）則不會發生損失，除非充要條件發生變化（如未來入學政策變化）房屋升值評估貶值現象會發生嗎？一定會，而且一直在發生。

另外，作為我國特色，房屋是沒有土地附屬屬性的，大家口中所談的地段，就好比，司機開著主人的豪車出來風光，但法律上車的所有權並不屬於司機。

這也就是為什麼可以長期持有美國房產（土地永久）而短線操作中國房產的原因。

既然題主問了這些問題，我就自作主張的姑且認為題主是對未來房地產趨勢產生疑問，我就再說說眾所不知的業內觀點：

中國過去十數年的地產暴漲都來自於實際貨幣負利率和貨幣寬鬆,但是今天這兩個條件已經不存在，央行寬近緊遠的策略也已經在銀行的實際操作中感受頗深。換言之,在以後的歲月里,資金緊張是常態,按揭貸款作為長周期的業務已經不是優勢貸款業務,而是風險積聚地。所以，無論是從炒房成本來計算,還是房產稅擴展後的持有成本,以及代表貨幣資源配置的資金寬緊流向也好,房地產市場已經終結了

2014-2015是住宅地產衰退的開始。

所以，「現在的房屋二十年後價值如何」我認為，在土地屬性沒有發生改變的情況下，在前十年，房屋處於一個去泡沫的過程是大概率事件；而後十年，就要看那時候的政治經濟環境了

我很驚訝在考慮「未來20年」這麼長的尺度時，幾乎沒有人將技術因素納入考慮。

十年前我所在的小城到處都是一鋪養三代的廣告，母上大人想在所在的三線城市投資一家小門面，看了一些商城內鋪什麼的。當時我還在讀研，一些學生已經開始在早期的京東（好像還叫jdlaser 360buy什麼的）買電子產品，蓋在大學旁邊早幾年前火爆無比的電腦城已不是購買電腦配件的第一選擇。我和母上說：以後電商和商業地產是競爭關係，開頭從電腦城開始打起，後續估計蘇寧國美之類賣帶型號的東西方便比價的行業也要受到影響，然後是品牌的鞋子衣服，最後可能啥都能網上買了，對門面需求會減小。當然吃飯洗腳酒吧便利店什麼的還是要用門面開，但是那麼多門面競爭服務業的需求租金上不去啊。母上的考慮是錢放著發毛也不是好辦法，家庭會議的結果是買了一小間規劃為美食街的小門面。現在回頭看我對商鋪的看法過於悲觀，房地產十年暴漲，買啥商鋪都是賺的。但平均來說，餐飲小門面確實比商城門面增值速度快、踩坑概率小。

僅僅十年時間，技術進步推動電商爆髮式發展，給不同類型商鋪的收益帶來了巨大影響。那麼技術進步會不會影響住宅市場？我認為從20年的尺度來看，一定會，而且這種影響是顛覆性的。

工業革命後，工業技術的發展帶來產業集聚，推動了城市化。
二戰後，隨著高速公路網的成熟，帶動人口郊區化。
城市化和郊區化都帶來了大範圍的房地產區位價值重估，這已經是歷史留給我們的活生生的例子。

未來20年內，3類技術將深遠影響房地產市場帶來價值重估：
1、VR/AR技術
即使按最保守的技術發展速度估計，20年內VR/AR技術也應該可以達到可提供高解析度視覺聽覺輸入，達到組織身臨其境VR會議討論的水平。在VR技術遠沒有成熟的現在，一些團隊已可以利用視頻會議、項目協作軟體等工具進行異地遠程辦公協作。目前這種嘗試主要集中在新興的信息技術、設計等行業，但隨著VR技術進步帶來的臨場感以及新一代僱員對技術手段天然適應度的提高，新興產業在經濟中佔據比例的加大，遠程辦公可能成為一種主流選擇。VR不能完全替代面對面的交流的感受，麗江居住北京上班和組內同事一年不在現實中見一次面很難成為普遍狀況，但在VR支持下過渡到「三天公司集中上班，兩天在家上班」並不會對協作氛圍、企業文化造成太大影響。僱主員工兩個方面均有推動在家辦公時間增長的動力：僱主可以通過復用寫字樓節約大量成本，員工可以減少通勤時間提升生活質量。隨著二胎化和老齡化的推進，工作的同時能有更多時間照顧家庭也會成為選擇工作的重要考慮，其他條件類似的情況下支持員工遠程辦公的僱主將更多得到青睞。

VR技術會不會逆轉超級城市化趨勢，造成人才都不去北上廣深而呆在房價便宜的小城寫代碼？我認為不會，一來如上所說，完全虛擬現實遠程辦公對企業文化、工作效率帶來影響難以預料。二來教育、醫療等資源難以通過VR技術分散化。

VR技術帶來的最大影響是大幅減少通勤需求，出行流量減少讓開車更順暢地鐵公交更舒服，人口分布郊區化：城區CBD周邊老破小房相對貶值，郊區環境較好，房型合理的房子相對升值。

2、自動駕駛
自動駕駛支持下的交通系統可最大限度減少空駛對汽車的浪費，以及人工駕駛造成的事故。簡單說就是現在你住在城郊開車堵在路上一小時才到公司，每天花2小時在路上，以後可能在車上睡30分鐘就能到了。住郊區和住公司附近房子的生活質量差距大幅縮小。對房地產的影響和VR類似：城區CBD周邊老破小房相對貶值，郊區環境較好，房型合理的房子相對升值。

3、農業技術
農業技術的發展一方面體現在人均產量的提高，將解放大量勞動力進入城市，另一方面會帶來土地單產的提高，「耕地紅線」無須嚴防死守，土地資源不再稀缺。對房價的影響偏正面還是負面要看哪個方面發展的更快。

20年後，社會輿論不再是：這個人有房，嘖嘖。
男女談婚論嫁不再是無房無車就毀了多年感情，
大眾不會再把房產作為投資目標，資金流向也會更多去到實體經濟或別的新型投資。

40年後，我會對我的孫子孫女講那過去的故事：
「你們不知道我年輕那會兒，房價一天一個樣，憑一套100平米的房子，二年就能賺比一輩子工資還多的錢」，然後看著他們不解的眼神，輕輕搖動蒲扇，內心流過一陣酸楚。

北京房價15年上漲7.5倍

2001年，北京房價不到5000元/平方米；2006年-2015年，北京房價從8077元/平方米漲到29967元/平方米。十年間房價翻了7.5倍，而與此同時北京市的人均可支配收入只翻了三倍。

上海房價15年上漲10倍

數據顯示，2001年上海一手房均價3500元/平方米；2015年，上海商品住宅成交均價34632元/平方米。十年之間上海的房價翻了10倍，而上海的人均可支配收入也僅翻了三倍。

廣州房價15年上漲4倍

數據顯示，2001年廣州市一手房均價為4220元/平方米；2015年，廣州市一手住宅成交均價為16178元，15年間翻了4倍。

深圳房價15年上漲6.5倍

2001年，深圳一手房均價5531元/平方米；2015年7月份，深圳新房市場量跌價漲，成交均價36334元/平方米。在十年之內房價翻了6.5倍

二三線城市十年上漲3倍

二線城市，十年期間的房價平均翻了3.92倍，85個三線城市，十年期間房價平均翻了3倍。

二十年後現在的房子漲到什麼情況呢？我裝作我不造，我預言不粗的樣子。

中國的房地產市場其實是多國模式結合中國特色的產物。具體特色體現在：

①人口

②土地來源

③開發資金來源

這種特色直接導致的結果是——生是政府的人，死是政府的鬼。

關於人口

我數次提到人口對房地產市場的影響，十多億人口，在城鎮化的過程中，為節約土地，解決廣大農轉非人口的居住性問題。集中式開發成為中國房地產開發建設的必走之路。那就是多層、高層成為開發的主要產品形態。預計多層開發將會在2020年左右全面退出全國房地產市場。說白了，就是中國的民用居住類建築密度會越來越高。甚至包括辦公用房、商業用房都有向高密度發展的趨勢。據說，中國高層建築的建設水平整體是世界最高水平·····

高密度的建築形態是所有人口密度高、均攤資源匱乏的國家或者地區城市發展的趨勢！

從前，誰也沒有想過Mall可以建到近30層，但是這種情況確實出現了。——The ONE - 全港最高的純零售商場File:The ONE 2010.jpg此前，高層數的mall還有BERJAYA TIMES SQUARE。

未來類香港型城市中，此類模式會越來越普遍。（扯遠了，打住！有空談一下，發達型島國對地產開發模式的影響。）

關於土地

2001年，政府開始實施嚴格的招拍掛政策，從土地的根源上（國有）非常的嚴格的控制了土地的市場供應。這一政策有兩大優點，第一點是把土地出讓控制的很嚴，土地的出讓也循序的遵循政府的城市規劃詳規，符合未來政府規劃的趨勢。第二點就是分稅制後，國有土地的出讓費用作為地方性財政收入，大大提高了地方的財力。但是這樣的措施也產生了非常大的弊端，這就是分稅制的後遺症，分稅制把財權集中到中央，事權分攤到地方，這就極大的傷害了地方的權益，地方乾的事多，拿的錢少，但是地方的財政支出有沒有相應的減少。地方政府當然就不樂意了。總要找門子補回來。這就通過控制土地出讓，抬高土地的基準價。這樣不出現地王都奇了怪了。土地成本升高了，羊毛出在羊身上。房價也就持續性的攀升。所以無論這些年來怎麼調控都不行，業內戲稱「空調」。這一點按下不表。

在咱們社會主義國家，所有的土地用途都有官方界定好規劃詳規，也就是這塊地要幹什麼，都是早已規劃好的（當然也有例外，求別抬杠）。在我的認識里，這樣的模式極大的損害了市場的自我調節機制。嚴格控制土地用途，這樣的做法看上去是具有宏觀的規劃理念，但卻是極大的違背了自由市場的原則，說根上還是計劃性質的。這種極低的市場化土地供應模式，是中國特色的房價促成的主要因素。如果是市場化較高的供應模式，在符合規劃和法律許可的範圍內，政府不干預土地的用途，我想這比任何調控措施都要行之有效，城市化產業的發展也要相較於現在良好的多。

關於開發資金

中國房地產發展商有一個根本性的弱點，資本積累不夠，模式不成熟。有一項統計數據是這樣「向銀行貸款佔19%，發展商自籌資金佔38%，其他資金佔42%，外資佔1%」。但我敢說，這絕對是胡扯。第一，可以肯定的是基本所有的開發商都會向銀行貸款；第二，可以肯定的是基本85%以上的購房者向銀行貸款；第三，可以肯定的是80%以上的個人房貸都是在幾大國行辦理的。第四，可以肯定的是自籌資金還是有大部分來自個人借貸。所以可以肯定的是，開發溢價被政府、銀行（政府的）、發展商（也有政府的）三方瓜分了。最後可以肯定的是發展商的資本積累能力太弱了，模式太落後了。就是替人搜刮財富的工具。
有一個問題，一直被人誤解。開發商的開發實力都很強，其實這是一葉障目的判斷結果。開發企業進入市場需要的並不是開發實力，而是開發門檻。開發實力那是做爛了N個盤子鍛鍊出來的。

一根筋的單線性思維

在2000年以前的相當長的一段時間內，中國的住宅市場只有福利性住房沒有市場化的住宅供應。但是之後，政府又立馬切斷了福利性住房，全面轉投市場化住房，完全無視金字塔底層的利益。這樣一根筋的單線性思維，只有一個結果——利益全傾斜到既得利益者們的手中，而廣大的中低階層，只是藉助著改革開放的春風，享受了一下城市的霓虹燈而已。

至於逗比的自住型商品房政策等，我就不說了。謝謝各位邀請。

關於所謂高房價，我有自己的看法。這碗湯有點涼，別介意哈

現今市場的價格，並不高！！遠遠沒有達到該達到的水平。請大家記住這句話。
安全感。十年前，我們家老鄭告訴我——夫妻兩個吵架只有可能是兩個原因，一是沒錢，二是沒感情也沒錢。很遺憾的告訴強國論者們，我們的國民經濟水平是非常落後的；我們的社會保障性體系是很匱乏的；表跟我談航空、導彈什麼的，俺沒有那麼高的情操。在這樣的背景下，私有性的住宅作為擁有70年產權的個人不動產，其意義是不言而喻的。不拜金就得拜佛！自己選！（話至此，文藝青年要說了，這個人怎麼這麼俗。——高高的逼格，只有吃得飽的人才可以吹吹吧？！）
投資渠道。老是說中國人存款率高，其實這都是被逼的。別聽報紙忽悠這是文化導致的。民間借貸放貸是違法的；那點可憐的文化、智商水平又不懂其他的理財渠道，教育普及水平太低質量也太次。大學畢業又怎樣，還不是那句話——懂個鎚子！再說了，那點可憐的收入，不月月光已經阿彌陀佛了，不存銀行就放阿里寶寶里。再說了，投資這種東西，三瓜倆棗的毛票子還是算了，投進去都不聽響。所以說啊，口裡攢肚裡挪的弄點錢不買房子還能幹什麼呢？！其實啊，按照房地產的溢價能力，現今的水平穩步漲一漲還是沒有問題的。之所以覺得房價頂了天了，那是因為基層收入太少了。生活不易，加油！！
剛需。什麼叫剛需呢？剛需就是又有錢又要買房子的人，業內叫A類客戶。那什麼叫B類客戶呢——有錢沒意向的。C類客戶就是········無論是現行的何種調控手段，受委屈的都是基層消費者。法外有情，那是說給有錢人聽的。有錢人買房，營銷總監大筆一揮，給來個折上折；不就是二套房、三套房、四套房的問題嗎，有錢還能讓尿憋著？！

最後關於價值

價值，分誰的價值，也分誰給價值定義的。在世界範圍內，有幾種東西是帶有「一顆永流傳」屬性的，黃金、白銀、染色體、還有物業不動產。那麼物業不動產為什麼會變成這個樣子呢？

一般等價物，是經濟體內所有成員對未來經濟發展狀況作出的預判斷性的選擇。在黃金、白銀等不能帶來固有保障的時候，而房價在蹭蹭的漲。在所有成員的未來預判斷性中，物業不動產擁有更適合的流轉性，對未來的經濟的把握水平也更高。在封建社會的地主經濟環境中，地皮作為所有日常生活資源的產出來源，地皮就具有更高的可信度和可流轉性。換句話說，有地皮就等於有銀子，有銀子並不等於可以吃得上。

而貨幣是基於國家的強制力以及公信力作為一般等價物，但是在相對收入過低的前提下，實際上是對公信力的一種損害。而房產在市場中所表現出的價值屬性來看，他較比貨幣更受民眾信賴，所以消費者願意掏出僅有的首付和月供進入房地產市場。

消費者之所以對買房如此的痴迷是因為，對未來國家經濟發展趨勢的不信任、對未來經濟水平的預判斷不夠良好的基礎上的一種消費行為以及自保手段的表現。哥買的不是房，是擁有未來的安全感。說白了，一旦

今天，人人憚於貨幣的明天，貨幣的流通機能將逐漸被損害，如此會嚴重損害經濟安全。堪憂！！！

最後，說點房產角度的價值評估。

Merry Christmas。

離開土地的人民不如雞之20年前埋下一套房子 - 地產三日侃 - 知乎專欄

謝邀。

首先說北京人口組成：

有戶口的常駐人口
沒戶口的常駐人口
沒戶口的暫住人口（外來人口）

其中，暫住人口又分為：長期暫住人口的和流動人口。
事實上流動人口基本變動不大。增長明顯的是長期暫住人口。這些人的特點是：終身租或租--&>買。

看了@圖靈Don的答案，答的很好，尤其是前兩條。但是對於第三條還是有些不同意見的：

北京每年新增44萬外來人口。 5年是220萬，10年就是440萬。

44萬是2000到2010年的平均數值，這個數值可增可減，2011年出現首次增長減緩為37.5萬，而2012年為31.6萬。所以，你不能按著44萬來算。
增長這個東西，肯定是個曲線，不會無限制的增長。人口增長帶來的各種負面影響會延遲產生，然後對增長產生遏製作用。最後一定是零增長或負增長一些（個人猜測，歡迎質疑）。

2.北京外來人口最大份額是河北人。而河北總人口7287萬。只要有1/10的河北人想進北京，就是728萬。想像一下，北京再增728萬人口。想像一下，3000萬人口的北京。

1/10從何而來呢？未免有些主觀了。2012年全市常住人口2069.3萬人，其中外來人口為773.8萬，實際上這773.8萬已經包含了你所說的河北人。
為什麼不會再有728萬？
其實從河北到北京的人很大一部分都是臨時打工的，有兩種：一種是趁著年輕掙點錢，一種是趁著沒老掙點錢。而這兩種人，在北京只會呆一個時期。就像上學一樣，有進有出。進出可能稍有不等。而且，這些人大部分都不是自己租房的，更不會買房。

3.中國國家統計局10月22日公布的數據顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市9月份房價在加速上漲。北京9月份房價同比上漲16%，上海房價上漲17%，廣州房價上漲20%，深圳房價上漲19.7%。一年之間上漲16%~20%，這些數字強力佐證了我的觀點。這不是盡頭，200%、400%這些數字還在後頭。

這個比較是相比上個月的數值，這樣分析未免以偏概全。事實上，北京的均價每年都增長一萬+，目前還是比較穩定的，你說的200%，400%是不可能的，即使有，也是受某些重大變故影響，會是非常非常短暫的。
你產生的聯想很多，下面也還有。其實事物不會無限制地去發展，就像一個樓梯，兩個人走可以，四個人走可以，八個人走也可以，但是擠上八十個人，護欄就要被擠斷了，繼而發生踩踏事故。
當然國家不會讓事情自由發展，會調控，這樣會對增長的人口和房價都起到遏製作用。
比如現在限制非北京車牌車輛進京期限就是一個很好的例子。
據我估計，房價會漲，但是現在3萬的房子，不會漲到超過10萬。

有人說，2030年後，北京到處是空置房。這真是不經推理的判斷。請問東京、紐約、倫敦在1993年後20年的今天，有沒有到處是空置房？

首先說，一個城市從1993年到2013與從2013到2033經歷的變化是不一樣的，你這樣來比較不具可比性。之前20年的變化量，可能在現在只需要7、8年。現在科技、經濟飛速發展，什麼都是不可預料的。而且中國日趨強盛，米國面臨的壓力也很大，什麼經濟和政治的變化都是有可能的。2030年北京出現空置房也不無可能。

另外，你提到的城市化率和城市群非常好。中國確實越來越趨於城市化，但是，國家會同時通過調控讓其他城市與北上廣的差距變得越來越小，以減輕北上廣的壓力，雖然肯定還會有一大截差距，但是相對在城市生活的代價，會有一個平衡。

屆時，房的問題估計才真正解決吧。

ps：本人不才，略表拙見，其中也不乏各種猜測，歡迎指正！

房產的「保值」是建立在資產回報率的基礎上的，只要已租金衡量的回報率大於折舊率，就是增值，差額幅度超過通貨膨脹就是不錯的回報了。而作為固定資產的房產，自住的情況下，就算二十年後折價為0，房產所有者仍然省下了二十年的房租。

現下的房價是否有泡沫，由租售比就能明顯看出，租金是不容易有被操縱的，租金對人口流動方向也有影響。那些只看到大城市教育醫療商業機會多而看漲的人，若是計算上租金上漲造成的人口外流壓力，會不會結果又稍有不同了呢？

我的觀察是：
1.中國現下大城市的租金相對收入比例比起發達國家還低得很多，存在相當的上漲空間。所以人口仍然會繼續湧入大城市。
2.一線大城市的租售比過低會在短期內由租金上漲而不是房價下跌而逐漸回歸理性值。（租金回報20～25年回本應該是一個平衡多方的點，既不會因折舊及通貨膨脹造成持有房產反而虧損，也不會造成租金回報過高而投資過熱）
3.就業最重要，就業決定收入，收入決定租金，租金決定回歸理性後的房價。三四線城市未必普跌，但就業崗位減少的城市房價一定撐不住。有發展預期租售比不離譜的地方就算基礎設施人居環境不佳也不會出現房價暴跌。政策導向的生態城、科技園等衛星城要小心了，如果產業最終沒到位，基礎設施建再寬的馬路再多的公園也撐不起住宅房價。
4.勞動人口減少比人口總量減少對房價的打擊更大。
5.許多人覺得房子價值的核心是地，但這仍然是偽命題。城市大躍進的時代就要過去了，辭舊迎新不再會那麼快，而一個即便現在是城市中心的地塊，如果保持滿是舊房子的狀態十年，就會有大幾率相對就業更好人居更好的新區成為貧民窟。

不考慮租金這個回報，要求二十年後房子出售價格高於現在購買價格加上通貨膨脹率，會不會太貪心了一點，房子的本質也是消費品，不是古董。

排名第一的答案說：2014-2015是住宅地產衰退的開始。

我說，2014~2015年是住宅地產發展的黃金時期。不僅如此，在未來5~10年都是住宅地產發展的黃金時期。對中西部城市來說，未來10~20年都是黃金時期。

為說明這個結論，下面談三個問題 ：

1。中國房價不一定高，可能很低。

2。部分城市房價高企真正的根本的原因是什麼？

3。北上廣深房價會繼續上漲，農村和很多小城鎮會逐步凋敝。

1。很多人都說中國房價高，中國房價是不是高？34個省市，330餘個地級市，2800多個縣，是不是每個地區都高？哪些地區高哪些地區不高？

顯然，城市級別不同，地區不同，房價完全不同。說中國房價高，肯定是思路簡單，以偏概全。

為方便分析，我把中國的住宅劃分為以下五個等級——

中國的五級住宅市場：

A．北上廣深住宅（數量稀少，價格昂貴）

B．副省級城市住宅（數量較少，價格較貴）

C．地級市住宅（數量較多，價格相對可接受）

D．縣鄉鎮住宅（數量多，價格基本可接受）

E．農村宅基地自建住宅（數量最多，價格可承受）

其中，每級內部還可細分，A級內部可分為A1級，指北上廣深幾個城市的別墅豪宅；A2級指代幾個城市裡的大戶躍層；A3指幾個城市住宅里的小戶套一套二；A4指一些老舊的房子。

BCD幾級可以類似細分。E級指的是農村的自建住宅，也可劃分為農村的別墅E1，農村的三層小樓E2，農村的瓦房E3，農村的茅草房E4等。

A1級代表：上海海源別墅，建築面積約600-800平米，均價58000元/平方米

B2級代表：成都華潤翡翠城躍層，面積198平，總價390萬元

E2級代表：湖南農村兩層住宅

E4級代表：貴州納雍縣新房彝族苗族鄉平洞村楊順蓮老人子孫三代6人居住的茅草房

據此，我們可以衡量自己家的住宅處於哪個層級。大多數人處於CDE級。從E4到A1，越往上人數越少，到A1級別，更是少數中的少數。同時也可看出中國的貧富差距問題。

說完理論，我們再來看究竟哪些地區的房價「高」？通常說的房價高的住宅集中於A、B級，例如北京上海，均價在3萬/平以上；少部分在C級，例如溫州、上海周邊城市；而在D、E級，房價說不上高，以我的了解，農村自建房每平在1000元左右，一般一戶修建一座三層小樓，300平造價30萬左右。

我們看到，我們口口聲聲說的房價高，只是中國960萬平方公里土地上的幾個最多二三十個城市，在絕大多數城市，房價是不算高的，在廣大的農村地區，房價只是最高等級的幾十分之一。

2。中國哪些地區的房價才是「高」？這些地區房價高的根本原因在哪？

前面已經說過，說中國房價高，其實是以偏概全，取一般理解，中國房價高的地區集中在北上廣深和一些副省級城市。逐層往下走，地級市、縣鄉鎮、農村，房價是逐步下降的。

那麼，這些地區房價相差如此懸殊，根本原因在哪？

資源集中程度。一個城市所佔的資源，主要分為以下幾種:

① 政治資源

② 商業資源

③ 教育醫療資源

④ 人力智力資源

北上廣深的房價之所以高，因為它們集中了中國最優質的政治資源，中國最優質的商業資源，中國最優質的教育醫療資源，中國最優質的人力智力資源。

下圖：中國211和985大學分布圖，·前數字為211大學數量，·後數字為985大學數量。北京211大學22所，985大學8所，其他省市望塵莫及。

貴州某鄉鎮的房價之所以低，因為它沒有優質的政治資源，沒有優質的商業資源，沒有優質的教育醫療資源，沒有優質的人力智力資源。或者說，房價按照資源集中度逐次分布，在沒有政治資源，沒有商業資源，沒有教育醫療資源，沒有人力智力資源的地區，比如廣大西部農村，房價只會越來越低；而在資源集中度高的地區，人口凈流入，房價會競價升高。

3。北上廣深房價會繼續上漲，農村和很多小城鎮會逐漸凋敝，直至消亡。

人會自然往資源集中度高的地方聚集，資源集中度高的城市房價還會競價上漲。例如我們親愛的敬愛的不一定可愛的首都。

為說明這個問題，引用三個數據：

1. 北京每年新增44萬外來人口。北京每年新增44萬外來人口 5年是220萬，10年就是440萬。

2.北京外來人口最大份額是河北人。而河北總人口7287萬。只要有1/10的河北人想進北京，就是728萬。想像一下，北京再增728萬人口。想像一下，3000萬人口的北京。

3.中國國家統計局10月22日公布的數據顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市9月份房價在加速上漲。北京9月份房價同比上漲16%，上海房價上漲17%，廣州房價上漲20%，深圳房價上漲19.7%。一年之間上漲16%~20%，這些數字強力佐證了我的觀點。這不是盡頭，200%、400%這些數字還在後頭。

也許大多數人認為，北京當前3萬/平均價已經超過心理底線，那麼，請想像一下5萬/平、10萬/平、20萬/平、40萬/平、80萬/平。現在5萬/平的房子，如果在2023年可以漲到10萬/平，那現在的價格不算高。考慮到北京是全中國人的北京，黨和國家主要領導人的居住地，中國最好的大學最好的醫院最優秀人才集中地，10萬/平，真的不算高。

有人說，2030年後，北京到處是空置房。這真是不經推理的判斷。請問東京、紐約、倫敦在1993年後20年的今天，有沒有到處是空置房？

另一方面，中國當前的城市化率才剛過50%，真實的城市化率很可能只有30%多。還存在大量的農村人口在未來10~20年轉移到城市。尤其對於四川、雲南、貴州這些西部城市來說，現在正是城市化的加速時期。按照每年一個點的城市化速度，達到廣東北京70%以上的城市化率，還需些時日，也許是10年，也許是15年，也許是20年。

下圖是麥肯錫將中國劃分為22個城市群。未來中國13億人口的大多數都將聚集在這22個主要城市群。除了北上廣深，每個城市群的核心城市都是潛力股，都值得投資。相對的，廣大的農村和小城鎮在未來由於人去樓空，就慢慢衰落了。

屆時，中國從清朝末年以來開始的延續200年的城市化進程，終於宣告完成。

更多移步：http://www.zhihu.com/people/TuringDon/collections 極客公園 ? 視角中國

世聯陳勁松的觀點更前線和具體，具體參見：房價何時崩潰？

問題裡面的很多人在探討城鎮化的事情，看來城鎮化率確實是一個很火的話題，但中國的城鎮化其實是一個很複雜的問題。關於什麼是城鎮，什麼是鄉村，城鎮和鄉村界定的邊緣在哪裡，多少人的聚居地可以算作是城鎮，這些都是有很大爭議的。
很多人認為中國的城鎮化被高估了，因為城鄉二元的體制，很多人在城市卻沒法享受城市公共服務。可是這些人忽略了這一點，就算這些人沒法享受城市生活服務，他們就會回到農村嗎？如果他們這輩子都不回農村，那這些人算是什麼人呢？城市人，農村人，還是「不是人」？！
中國的城鎮化的標準其實是非常高的，高到一個什麼程度，在中國第五次人口普查的時候，對於城區和鄉村的分野是人口密度1500人/平方公里。這個數據是什麼概念，大概是北京市目前人口密度的1.5倍，也是國際通行城市化標準的1.5倍。這樣高的一個標準，在第六次人口普查的時候，被刪掉了。刪掉的原因不是因為標準太高，而是因為標準太低！然後統計局選了一個更高的標準，街道居委會所在地地域，然後中國的城市化率在那一年順理成章地下降了幾個百分點。
城市化率是一個國家經濟發展的標誌，以國朝好大喜功的性格，主動修改一個已經很高的標準，然後人為降低城市化率水平……細思恐極。

看到這個話題挺久，一直想說下怎麼預判長期房價。前兩天正好中國全面放開二孩生育。

房產作為商品遵循著最基本的供求規律，人口就是需求的表現，一個國家或地區人口持續增加，住房需求必然增加，從而引起房價上漲。預判未來20年的房價走勢最簡單和直接的指標就是當地人口變化。

政府這次放開二孩就出於一個單純的目的：拉動經濟，繼續拉動那倆掉進泥潭的輪子：消費和房產。政府最希望的就是拉動樓市。 GDP繼續保持 8%以上、土地拍賣地王拼出、遍地工地、塔吊林立，售樓處徹夜排號搶房…，yesterday once more！我的結論：

放開二孩也帶來不了人口猛增，北上廣會漲，但以前那種暴漲沒戲了。

原分析請看（全面放開二孩會出現哪些社會現象？ - 李Jason 的回答）

第一.中國的房子吧，物權里你只有用益物權和擔保物權。土地的所有權是國家（城市建設用地）或者農民集體所有（農村宅基地）。
第二.擔保抵押這一塊得看銀行的情況，但是國家對產權到期之後是自動續期的，這個你倒是不用擔心，房屋交易也是交易的產權，因此只要國家政策不發生變動，例如70年之後的房子不讓交易之類的，買賣房屋是沒有折舊這麼一說的。
3.現在國家發展這麼快，反正我是沒見到50年的房子，大部分都翻新了，再過一段時間老舊小區改造也要開始了，畢竟發展太快，國貿旁邊就是一片破小區，確實不美觀。

宮闕萬間都做了土，房子的建築價值會隨著固定資產折舊不斷下降，很多建築過了25年，建築的自然風化就很厲害，你看80年代的水泥房子好多都是危房了，只有清民時代的石頭房子可以一直存在。

土地所有權，是國家和集體的（集體也是國家的），住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權之時算起，一般開發要幾年，65-20=45年。

只剩45年土地使用權+過了20年的建築。

可見房地產在最終消費者手裡並不能實現長期增長，只有土地的價值才能實現，前提是市場開發讓土地的價值不斷升高，但使用權只會越來越短。買房後長期幾十年不賣並不是最好選擇，十幾年前的戶型和當下肯定設計理念也不同，成了危房時很難脫手，一般聰明的投資人都是在20年內把房子脫手，再買入10年內的房子，這樣更保值。談到保值，我建議大家還買虛擬幣更保值，二十年後虛擬幣不知道是什麼價。

還是算算2年後也就是2019年的房價吧……

北京的房子，三環邊普通的10多年房齡的大概5萬以上，CBD大概在8-10萬，這個價格，和東京、紐約的價格基本類似了。
如果說下跌，我不知道是不是會發生，應該不會暴跌吧
但如果說上漲，快速上漲，大幅超過紐約東京的價格，我想也沒有這個基礎吧
更可能的，保持持平的狀態，未來大概按照CPI的幅度上漲，投資收益率肯定不會超過銀行

你可以出國呀，環境好，學中文的人也多。何必賠錢又受氣？人家玩弄你，你不玩就是了。

這些年來，房產投資越來越熱，似乎只要無腦買入，就能高枕無憂、穩賺不賠。俗話說，「一個人一個命」，有的人砸鍋賣鐵，捂在手裡的房子萬年不漲；有的人火眼金睛，買一套賺一套，投資房產也是一門技術活。根據筆者多年觀察，單純從投資角度來說，這麼五類房產是要繞道而走的：

第一類：明星豪宅

有人說，錢是跟著有錢人跑的，跟著富人買房，自己也會變富，其實並不盡然。在2008年，國人皆知的湯臣一品，就開出了10萬單價，而當時浦東花木一帶的房價才1.5萬單價，如今花木的房價已經到7萬了，湯臣一品才漲到15萬到20萬單價。論投資回報率，這類人盡皆知的豪宅明顯不如潛力爆發板塊的樓盤。浦東還有另一個明星樓盤——星河灣，開盤價到了7萬以上，在這一輪樓市暴漲之下，價格也只是微漲。這些明星類豪宅就像影視明星一樣，對於普通人而言可望不可即，更多的是談資、是話題。即使有成交，也是封閉在小眾的交易範圍下，不管價格如何漲跌，都與普通投資者沒太大關係。

第二類：旅遊地產

這類地產同樣小眾。前幾年，筆者曾經來到舟山某小島，看到一排排海景房，依山傍海，位置絕佳，差點動了念頭下單。回到家裡轉念一想，旅遊是喜新厭舊的行為，世界那麼大，看都看不過來，去過一次景點後，很少有人再會舊地重遊。這個小島當時還沒有大橋聯通，只能靠輪渡登島，島上居民都有自建房，外來遊客又不多，要想找到接盤者、甚至租客，都比較困難。那麼是否熱點地區的旅遊地產就值得投資呢？從實際情況來看，也是一個又一個的坑。三亞鳳凰島，一開始幾個億砸下去，只是種種珊瑚，前前後後換了好幾任投資商，打出了超星級酒店、國際養生度假中心、別墅商務、國際遊艇會的概念，大有置身迪拜的感覺。最終價格從每平米13萬元跌到每平米5萬元，2010年入市的那部分投資客，目前基本上是全線被套的狀態。綠城在千島湖也賣過度假酒店公寓，幾年前就賣出2.5萬的價格，目前還有尾房在賣，而度假酒店公寓的租金回報並不盡如人意，因為千島湖建了希爾頓、洲際、喜來登等酒店，人們更願意住這樣的品牌酒店。

第三類：遠郊別墅

別墅即別野，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。擁有一棟郊外的別墅，遠離城市喧囂，周末休閑度假，其樂融融、不亦樂乎。現實的情況是，買了這麼大房子，裝修就是大頭，幾百方花了幾百萬，又可以買一套房了。等到進入二手交易市場，裝修都折舊了，稅費又非常高，真正願意接盤的人很少。杭州青山湖一帶，十年之間，這裡開發了大量的別墅排屋，有的面積在500平方米以上，總價動輒在千萬元級，現在成片成片的空置，價格始終處於冰凍狀態。早幾年，上海一老闆在崇明，花了上千萬買了一套別墅，購買初衷無非是房子大、空氣好這些理由，然後一年也住了不了幾次，眼睜睜地看著市區的公寓往上漲，最近被迫賣掉，最終賣出價虧了幾百萬。

第四類：酒店公寓

在限購期間，酒店公寓一度賣得很火，近期樓市火爆，也帶動了這類地產的熱銷，有些板塊的酒店公寓甚至出現了日光碟。究其原因，無非是投資門檻低、租金回報高。花個幾十萬投資一套小戶型，每年租金也能收三四萬。對於快進快出的投資者而言，這類產品卻不是一個好的投資目標，買進容易賣出難。酒店公寓只有四十年產權，不能落戶，水電商業繳費，交易稅費高，賣出價格往往比住宅便宜很多。當然，對於長線投資的人來說，酒店公寓能夠增加現金流，租金也會隨著經濟發展水漲船高。特別是這幾年，「網紅」們挑酒店式公寓做工作室或自主，杭州市濱江區某些酒店公寓租金已經飆到了5000一個月，回報已經跑贏了理財產品。

第五類：老舊小區

這是一個看顏值的時代，賣相好，一切都好。老舊小區大多數看上去髒兮兮的，停車也極其困難，有的甚至朝向東西向的，常年不見陽光。住在這些小區，享受了交通的便利，但也降低了生活質量。接下來買房的接盤者是90後為主，他們更注重審美的追求，更注重生活的品質，寧可住在地鐵附近的次新房，也不會窩在市區的老舊小區。從這一輪房價上漲來看，市區老小區明顯不如新盤、次新盤。現在，這些老舊小區為什麼還能賣高價？主要就是學區。學區也是人為劃分的，政策是會變化的，市場需求也是會變化的。之前，一些地方計程車牌照一度被拍到了上百萬，現在跌到了二十多萬。還有一種說法，買老小區是為什麼等拆遷。杭州奧體世紀城一帶，多年無人問津的水電新村，終於被拆遷了。這種事情就像中彩票，都是聽說哪裡拆遷了，但誰也不知道自己家會不會被拆遷，即使花了好幾年時間等到了，或許都四五十歲了，再住進夢寐以求的大房子，也沒有當初那份憧憬了。

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關於房價問題，其實自古鬧心，要不然有錢了就想搗鼓房子，土豪如此，屌絲也如此。
書歸正傳，就今天這個世道而言，影響房價有這麼幾個因素：土地政策和土地拍賣制、預售制、人口城市化以及二胎政策。但是前兩因素對短期影響大，是房價上漲的主要原因，後面兩個因素對房價長期影響大。長期的暫不說，需要時間去證明，我們主要講前面兩個因素。
土地制度和土地拍賣制是根本，無論怎麼改革，這個不會變，除非走邪路。但這還不是房價上漲的原因，如果搭配預售制就麻煩了。
舉個例子：a地塊拍賣後的樓麵價5000元，房子賣1萬，於是開發商造房，接下來預售證拿到開始賣，需求作用下，房子一下子賣完了；沒多久，隔壁的b地塊拍賣了，由於a地塊賣的不錯，b地塊拍賣很激烈，樓麵價8000元成交，房子賣13000～。如此不斷重演，房價就上去了。
所以說，預售制是快速助長房價上漲的主要原因。取消預售制可以放緩房價上漲，但畢竟土地拍賣制在，上漲是避免不了的。