如何做好房地產項目中的幕牆設計管理工作？

完整答案已更新在自己的知乎專欄，請戳：小議如何做好幕牆設計管理工作 - 小小地產人的居酒屋 - 知乎專欄
－－－－－－－－－－－－－－－分割線－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
拋磚引玉。歡迎在評論里留言和交流哈。轉載請私信^_^

因為工作關係，自己之前負責跟進的寫字樓項目中對幕牆這個專業的管理工作有較深程度的參與，藉此問題對自己之前工作做一個階段性總結，也希望能夠通過分享在這裡和各位同行進行交流。答案中有很多內容離不開公司同事的交流和分享，在此先行致謝！

就像一個普通的房地產項目一樣，幕牆設計管理的工作可以根據工作深度的內容，分為以下幾個階段：1）前期階段；2）方案階段；3）深化階段；4）施工圖（招標施工圖）設計階段；5）施工過程；以上各個階段自然對應不同的設計工作。在工作的過程中作為設計管理經辦經常碰到的第一個問題是，幕牆設計應該是在什麼時候介入呢？經過幾個項目的實踐和洗禮，我的答案是，越早越好，最好在項目在立面方案評審的時候就開始介入。原因很簡單，就是儘快由專業顧問來判斷建築師方案的技術可行性和經濟性，以免在方案已經進行得比較深入的時候，才發生重大的施工圖變更，從而對項目的進度造成嚴重影響。一般來說，幕牆系統越複雜，高度越高，造價就越貴；

一般來說，辦公建築玻璃幕牆用得多，商業和住宅建築建築石材幕牆用得多；

前期階段（1~2周），其實就落實好建築專業方面的條件圖（主要是平立剖面和效果圖），並將設計意圖跟設計限額與幕牆設計單位做好交底工作。當然同時需要跟乙方單位簽訂好商業合同，關於商務的問題由於不同公司情況不一，就不詳細展開了。但是留意一點就是一定要在合同里明確好限額設計要求。最後安排幕牆設計單位召開幕牆設計啟動會，確定好幕牆形式和概念方案（見下圖）：
常見的幕牆形式有如下幾種
－對玻璃幕牆來說分為：
單元式

構件式；

對石材幕牆來說分為：
背栓式

勾槽式；

至於各種幕牆形式之間的區別，又是可以展開來說的一個問題了-_-，有機會再和大家討論。

方案階段（2~4周）主要工作就是完善上一步幕牆方案，這時候可以開始邀請燈光顧問介入，因為要涉及到相關大樣的設計。在此階段可以邀請各相關設計單位與工程部、成控中心進行協調會議，審查幕牆方案是否達到建築立面的要求以及相關工藝、造價是否符合公司要求和限制。
幕牆分隔優化及裝飾層厚度選擇；

討論與建築梁位之間的關係

深化階段（2~4周），主要工作是繼續完善方案，到這個階段主要是完成兩部分工作，圖紙與材料。圖紙方面，首先是需要聯繫建築專業提供相應的節能設計需求，作為玻璃等材料參數的選擇依據。其次是完成各專業互提條件的工作，包括建築、結構、機電、園林、內裝、燈光和擦窗機，務必落實好相關條件，為最終出施工做好相應準備。同時，與設計師落實好材料樣板的簽訂，為招標工作做好準備。
專業協調舉例，與機電專業確認百葉窗面積

通常百葉會設置在有機器設備的房間邊上（比如避難層的機房），這個時候就需要設備專業反饋好各種排風排煙面積給建築和幕牆專業。曾經試過有項目就是因為前期條件沒提好，結果空調機組在運行的時候直接死機，最後只好把所有百葉拆掉。建築師對著立面欲哭無淚了&>_&<

施工圖設計階段（4周）。經過上一階段的充分準備，幕牆設計單位可以根據之前條件完成足夠深度的幕牆施工圖。這時候我們需要將施工圖圖紙提交給土建設計單位和燈光設計單位進行審查，同時進行內部審核。完成審核工作就可以發圖到公司相關部門進行正式的招標工作。如有需要，則可以與幕牆設計單位一起參與招標答疑會議，協助解決疑難問題。

另外需要注意校對的是，務必保證幕牆圖紙和土建圖紙的各項內容尤其是節能參數是一致，比如什麼玻璃種類、厚度等等。否則後面麻煩不斷。

施工過程階段（至項目竣工）。通常在確定最後的施工單位後，會對定標的圖紙和樣板進行在一輪深化和簽認。之後就是參加幕牆施工單位安排的幕牆四性試驗。在通過四性試驗落實幕牆系統的可靠性後，幕牆就可以開始大面積施工了。當然由於工程中各種意外情況，可能配合現場處理設計問題以及設計變更。另外作為經辦定期查看現場施工情況和進度，確保工程進度順利。
四性試驗照片

以上就是一個項目里幕牆設計管理的全過程了。當然實際中會有出現各種狀況和問題，而我在工作中遇到的問題有這麼幾個方面：
1、幕牆設計條件圖提供不及時或深度不夠，造成圖紙質量不佳；
2、圖紙評審的環節較少；
3、現場和工廠巡查較少，不易發現缺陷、質量和效果問題；
4、設計變更較多，造成現場返工量大，增加成本。
這些問題尤其容易在初次操作項目的時候發生，因此一方面選擇好的設計單位尤為重要，另一方面也需不斷積累相關經驗來應對和處理。（完）