區位略偏的寫字樓招租總遭遇拒絕，如何是好？
寫字樓是知名開發商開發自持的，品質有保障，但是區位在市內非商務區，周邊居住氛圍濃厚！招租困難，這幾天默拜被拒絕多次，都是想換租的租戶嫌地方偏！！！灰心了，特別無奈！求助大神們！！！
不是大神，但遇到鑽研自持寫字樓的，還是想鼓勵一下。
持有寫字樓，對現階段的中國房地產開發商來說往往是很奢侈、很需要決心的一件事情，在持有階段房地產金融發展緩慢的情況下，即便如新鴻基這樣的巨鱷，在持有寫字樓的考量上仍然慎之又慎，即便地段如陸家嘴，也會賣給滙豐一棟樓來平衡收益。另一方面，多少外觀精美的寫字樓裡面因為小業主的急功近利而最終一塌糊塗。
感嘆一下，然後替你想想策略。
先想想你的目標客戶是怎樣的公司，誰需要租賃而不是購買寫字樓？誰需要高品質的自持型寫字樓？最重要的是，願意犧牲地段而選擇高品質？
推薦這樣幾個客戶群體：1、外資大型企業的後台或服務部門，比如某些外資銀行的IT部門，某些外資企業的呼叫中心，他們或是需要安放伺服器、或是需要較大的空間安排較多的人員，這樣的部門對寫字樓檔次要求較高（比如樓板承重，比如單一業權）但對地段要求不高，可以成為你的潛在客戶。
2、小型外資貿易公司，這類企業有幾種情況會選擇地段不佳的好寫字樓，比如有的公司往往會隨負責人的住所而尋找辦公場地，對辦公場所的檔次有要求，如果樓主的大樓靠近高檔住宅小區，那潛在客戶就在附近。還有種情況是，距離潛在客戶比較近，比如很多船用機械的外資公司會在大船廠周邊尋找好的寫字樓做辦事處，樓主可以去上海的金橋國際商業廣場里的寫字樓看看，裡面很多這樣的小辦事處。
3、教育培訓機構，這類公司會選擇居民區附近的寫字樓然後租下來當教室用，為什麼選擇寫字樓而不是商場，一來寫字樓租金更低，二來某些中小學校外輔導機構賺錢多但需要安靜低調的環境。
4、政府部門，政府機構臃腫但自己的辦公樓不敢搞大，於是租賃寫字樓成為一種可能。這裡面有一個群體在一線、某些二線城市很突出，就是外國領事館，選擇非核心區域的高檔寫字樓作為領事館在上海、重慶有很多例子。
再看看渠道，老外找租辦公室，尤其是陌生城市，就跟找酒店住一樣，會選擇他知道的名牌。於是JLL/DTZ/CBRE/高力國際/高緯環球 這幾大行就會出動幫他們尋找辦公地點。樓主不妨聯繫一下所在城市的幾大行，做個合作方案，不要吝嗇傭金，他們會出力的。國內客戶（尤其是政府客戶）的話，上層路線很重要，很多大單子業務員談成的概率極小，需要老闆出場的。
要有合理定價和靈活的租賃方案，定價方法很多，比如樓主試著給自己樓和市場其他的持有型寫字樓做個平衡計分卡打打分？一定要客觀公正哦。另外租金和物業費的繳納方式，押金比例等等，也要考慮到客戶的承受能力。
最後產品方面也要做些調整，可分隔單元數量，單元面積，都要適應客戶需求。小公司租小面積，你可別跟人家說不可以隔太小。還有天花吊頂、架空地板，很多外企很看重這些。還有物業公司，花些錢請幾大行來是個不錯的選擇，實在沒錢請他們來當個顧問然後吹噓一下啊也是個辦法。最後硬體品質過硬可以去申請個綠色星級或者LEED認證什麼的，也很有用。
下面幾個樓有的是一線城市非核心區的純租賃型辦公樓，有的是二線城市核心區的純租賃寫字樓，都可以去看看，借鑒借鑒：1、上海長寧區的東銀中心，在古北豪宅區邊上，租賃情況非常不錯；
2、上海閘北的大寧國際商業廣場；浦東的金橋國際商業廣場，裡面的寫字樓也還行；
3、新世界在武漢的寫字樓，租賃做的很好，即使硬體已經老舊但客戶還是不少；瑞安武漢天地企業中心五號樓，因為品質較佳租賃情況也十分理想（雖然整棟樓被賣給平安壽險）；
4、杭州的坤和中心，在武林CBD，租賃情況不錯，客戶也不錯；
5、重慶的大都會廣場寫字樓，十多年了租金仍然高出新入市的其他寫字樓；
6、長沙的通程國際大酒店寫字樓，也是老而彌堅型，租戶品質在長沙是一流的；
謝邀。
在知乎的商業地產上，做retail的比做office的活躍得太多。我個人在這2個方面都有涉獵，我覺得其實這2者的重要性不相上下，retail能夠帶來較高的租金收入和地區面貌的改觀，但是需要太多的人力精力投入，持續的廣告推廣，而且每上一層，租金衰減得挺厲害。而寫字樓正好相反，所以高樓才會越來越多吧。
還有一個非常重要的點，做retail的是可以共享經驗甚至客戶的，畢竟， 一個商家在你這裡開了個鋪子不影響他在我這裡再開一個；但是，寫字樓就沒這麼共榮了，這個領域是你死我活的鬥爭，教給你了，和你共享了哪天我的客戶就沒有了。所以，我覺得這就是做office 的在知乎上比較少活躍的原因。
好，進入問題。非常贊成開發商的自持態度，其實我覺得不持自持態度的商業/寫字樓運營就是耍流氓。這裡不展開。
您已經開始陌拜客人了，非常好。但是，反饋不太好，咱們自己的功課有沒有做好就出去呢？ @胡蘿蔔說的有2點非常重要，中介和打分表。這2個工具應該在你出發之前就給你足夠的warning和建議。好吧，我們來看看：
1. 非傳統的商務區，很可能的問題就是客戶認為交通不便。傳統商務區基本就是在市中心，至少有數條交通幹線，相對較多的公交/地鐵樞紐，容易叫到計程車。我估計你沒有資源區徹底改變這一切，但是咱們可以讓客戶的傳統觀念被削弱，那就是開通班車！當塗刷你樓盤形象（這裡說一句，別搞得太low）的小巴鏈接室內主要的居民/商務區和你的樓盤的時候，你就可以面對客戶的質疑，我們有專門的巴士免費接送，上面全是白領，沒有小偷沒有汗水沒有咸豬手沒有廣場舞大媽，有座有冷氣，這是不是讓客戶的感受好一些？小巴穿行城市的時候順便把廣告也做了。計程車也很簡單，來這邊等客人的計程車，免費休息茶水，再給點折價券啥的，司機大哥不就勤快了么？
2. 單個寫字樓的商務氣氛不足。這個就要和retail的同事談一下，別讓商鋪的租戶太迎合周邊居民的需要而忽視了商務。比如說，一個咖啡廳的租金可能比川菜館子低，但是你必須要咖啡，一個茶餐廳的租金可能比不上一個洗腳城，但是你得知道你要什麼。
3. 周邊的環境不好。可能周邊的道路有很多小商販阻擋道路，亂停車，赤膊大叔亂走啥的。這個沒有好辦法，只能儘力改觀，比如咱經常腹黑的請城管，交警的朋友來喝茶，順便請他們整治整治，比如把周邊的燈桿刀旗做起來，讓客戶眼睛忙起來，覺得這裡額氣氛很好。精心挑選邀請客戶來看房的時間，避開赤膊大叔的出沒規律等等。
4. 寫字樓本身的定位。非常多的寫字樓通過精確的定位來差異化競爭。比如突出某些硬體（非常高速的寬頻，穩定的電源供應和高架地板對IT界很有吸引），比如弱化自己的缺陷（交通不好的去找call center, data center之類的，平時不需要大量的人員流動），比如專門做某一產業（多媒體園區，或者生物科技啥的）來形成聚集效應。
5. 對主力租戶的吸引。主力租戶或者行業領頭者對寫字樓客戶的示範效應就不展開了，關鍵是你要下得了這個狠手去招。他們仗著自己的品牌，往往非常強勢，而你在求人的階段，基本沒啥籌碼。這裡要展開一下，寫字樓租賃是一件公司行為，非常理性，基本上賣住宅所用的造聲勢，假預定，逼定這種伎倆是無效的。在這個時候就要放下身段，吸引他們。不過也有一個技巧，就是盡量吸引行業高端但是面積不大的，否則對你的均價和總收入影響太大。舉一些失敗的案例，上海徐家匯的美羅城，突破口選擇了Mircosoft，3層；恆隆港匯，Nike，4層；都非常便宜，頭羊的功能是有了，但是非常大的削弱了總體收入。而狡猾狡猾的瑞安，免費給了Oracle500平方米，就換來了金字招牌的示範。
6. 對租金和中介的政策。在租金上做出讓步是必然的，怎麼玩面租，免租和裝修期就不用多說了吧。中介是commssion animals，傭金自然越高越好，但是基本線還是要能讓客戶滿意成交。搞好和中介的關係，提高傭金，快速支付，搞點小人情之類的，是非常重要，但是，最重要的，還是你這個樓盤客人看的中，能夠成交。利用中介而不要依靠中介，這就是原則。
關於 @胡蘿蔔提到的幾座樓，確實是非常好的範例，補充一下：
1. 東銀中心 這個樓非常巧妙，虹橋商務區商務氣氛濃厚，但是絕大多數都是90年代的樓，電梯和層高是硬傷。周邊大量的日本，韓國和台灣人居住又有著商務辦公的需求，去市區的堵車狀況再次加劇了這一點。而東銀是符合新一代寫字樓的標準，比如電梯配備，層高，負荷等等，尤其是有架空地板。這座樓於是吸引了認可這個地段但是對老樓硬體不滿意的客戶，非常討巧。
2. 金橋和大寧同屬於凱龍瑞的旗下，本來這幫人就是從瑞安和外灘中心出來的一幫好手，基於上海市巨大的辦公需求量和廣大的地域需求性，金橋作為出口加工區很多年沒有新的寫字樓供應，而閘北的大寧，更是從來沒有寫字樓出來過，這樣的細分市場稀缺性讓寫字樓一出來就受到市場認可
3.武漢的新世界，重慶的大都會，均是香港知名開發商，新世界及和記黃埔的作品，在2線城市都已經經過近10年的持有，品質相對較好，物業管理優秀的大牌發展商自持寫字樓物業在2線城市簡直就是鳳毛麟角神一樣的存在，那些在這些城市活躍的外資企業（他們一般不會買樓，不到萬不得已也不會去租私人投資的物業）基本沒得選擇，再經過長時間的洗牌，租戶品質不好都沒天理了。不過，隨著萬達，瑞安等競爭者的介入，他們的客戶也在慢慢分流。
4. 長沙的通程雖然不是大牌發展商，但是當時這是長沙唯一一家真正意義上的五星級酒店，還帶自持辦公的，和上面的原因一樣，不多啰嗦了。杭州的不了解，不敢置喙。
最後，對 @胡蘿蔔（我就是想試試，一篇文章 @你三次，你會收到三個通知么？）建議的，老外在陌生的城市找辦公房這件事，我覺得你可以努力去試，但是不要把最主要的希望放在這個方面。一來我不知道你所在的城市，每個月都多少新設立的外資企業需要辦公樓（一般除了一線城市，2線城市外資進來一半都是第二產業，辦公樓需求有限），你能分到多少市場份額；二來新進城市的外資不可能一上來就簽很大的面積。總之，靠這個做主食，你可能吃不飽。根本還是要搶本地成熟寫字樓內的客戶。
先到這裡，歡迎討論，隨時補充。另外，我的另一個回答：
舊辦公樓如何與新辦公樓競爭，提高出租率？
也許對您有用，僅供參考吧。小弟不才，商場租賃和辦公樓租賃都做過，做過排名第一的答案中推薦的項目，也做過樓主提問的這種持有型但非核心商務區的項目，因此還算可以提供一些幫助給樓主。
一、不知道你們項目的具體情況（比如體量大小等等），如果自身體量夠大，其實是可以考慮作為未來一個辦公人群聚集區的，更可以去跟當地政府談談能不能拿到一些優惠政策，或者包裝成XXX產業園，XXX商務區等類似的概念，再把優惠政策裝進去，形成一攬子解決方案。
但是需要注意的是，在所有的優惠政策中，最吸引人的莫過於稅收的優惠，因此需要著重與政府溝通。但這點因為涉及到政府自身的財稅收入，也特別難談。
小貼士：稅收優惠（減免）從政府的角度來說，一般會先征後返，但請注意比例。還有需要注意的是，稅收返還一般僅限於區級所得部分。
二、解決完政府的優惠政策（產業包裝），還是需要政府的配合，看能不能在政府的幫助下解決交通問題（類似地鐵、輕軌或公交等公共交通，當然計程車也可以跟計程車公司商量每日高峰期保證多少輛停在項目排隊，這個需要付費），不過看你說的居住氛圍濃厚，應該交通不是太大的問題，因此這點僅供參考。
三、租賃事務在一線城市可以依靠中介，但在二線城市就只能靠自己的團隊，因為中介根本靠不住啊！小弟我之前做過一個項目，90%的客戶都是自己團隊成交的，五大行什麼的在二線城市完全是只能看不能用的啊（雖然小弟我自己也呆過五大行，還是發此感嘆）。
四、雖然中介不可靠，但是不能不用，不僅要用，還得必須廣撒網，和各大中介保持緊密溝通和聯繫。更關鍵的是，說服老闆拿出有吸引力的傭金策略。
例如：其他項目業主給中介1~1.5個月租金作為傭金，你就給2個月。沒事也多跟中介的朋友多聊聊，熟了以後可以得到不少市場情報。
五、如果老闆對租金要求高，那就爭取多的免租期和裝修期，在談判的時候，租金麵價保持不變，但提供更多的免租期，對租戶來講道理一樣。不過需要提醒的是，有不少人數學不好，你可能需要做得更多，比如幫客戶計算幾年下來實付租金情況啊，留在原地和搬遷辦公室的對比成本啊，諸如此類，也是很貼心的舉動，一來二往，相信可以打動客戶，就算這次不能，將來也有機會，就算將來沒有機會，建立信任之後，客戶可能也有機會介紹其他客戶給你。
六、跟郵局配合發送DM單至各大寫字樓，擴大項目影響力。另外，不定期的舉辦一些論壇、酒會、講座之類的活動，跟你的潛在客戶保持一定熱度，並讓它們逐步對項目產生興趣和好感。
七、最後回到陌拜被拒絕的話題，不知道樓主是剛從業還是有一定經驗？其實最開始入行，大家都差不多從掃樓開始，所以保持一顆平常心真的太重要了，小弟以前有時候連續幾天都吃閉門羹，不過不要緊，今天不行明天繼續，明天不行後天繼續。
另外，樓主還可以在掃樓的過程中，建立一套完整的資料庫，包含每棟樓有哪些租戶，各自的面積如何，這個過程中還可以考察每棟樓的物業管理水平（管理完善的樓棟，掃樓的人很快就會被保安請出去），這樣你在給客戶推薦自己項目的時候，才能做到知己知彼，講話更能有的放矢，做到彈無虛發。
還有，注意自己的穿著打扮，不要搞得像推銷保險的（關於如何穿衣打扮讓自己更職業，知乎上有很多答案可以參考）。也可以跟同事多溝通交流，看自己是不是哪裡做得不好。另外也多看看其他項目的資料，是不是自己的項目無法第一眼打動客戶，總之，多看多聽多想，怎麼都會悟出些道理來。
這個我想答答
由於題主沒有說寫字樓的形象檔次、體量、招租要求，我就不展開敘述了
針對兩個問題
1、周圍都是居民區
是什麼樣的居民區？居住人群結構是怎樣的？區域住宅租金是怎樣的？根據人群做一下定位，老社區（教育培訓、貿易、服務行業），新社區（建築工程、裝飾、投資公司），或者根據附近的產業特點來進行掃樓陌拜，成功率應該高於你地毯式的陌拜，更重要的是你清晰了定位，去談客戶的時候，你也有底氣了，小型公司都看重產業聚集（不用懷疑你能掃到的80%以上都是小公司）
2、地方偏
那肯定咱租金底吧，這就是優勢啊，去你們那裡租金最高的地方，或者換租頻率高的地方掃，前者一般是效益不佳控制成本，後者則可能是悶聲發大財之後尋求擴張，這都是你的機會。
————————————————以下為私貨隨便說說——————————————
1.你對這個區域有信心么？如果沒有，那很難成單。
2.掃樓也有技巧，既然你已經掃到嫌地方偏的客戶，這也是個機會，幫助他解決地方偏這個問題（視需求給客戶領導在附近租套大房子或者送輛車，員工班車···）他租你個5000-10000平，就都回來了。——摘自我的某位領導
3.政府對本區域的支持，你都說了是大開發商，政府層面應該有交流，其實這才是重中之重，因為涉及到招商引資和稅收，這些對企業和政府都很重要，大企業入駐，都會跟政府要點好處，所以能跟當地招商局和投促局有聯繫，可以有更多收穫，客戶質量比你掃出來的客戶高很多
4.廣泛推廣，當然不是盲目砸錢，這個每個城市不同，推廣費能佔到你年租金的5-20%我覺得都合理（這個視體量跟具體情況定），第一年不要捨不得。
5.與中介合作，這基本是你能快速成單的唯一捷徑，你們團隊應該開發客戶經驗不足，所以更要用中介廣泛積累資源，無非就是損失一個月租金么，與其空一個月，不如給中介得了。當然不能完全靠中介，不然你們自己的工作能力就被質疑了，然後···
先這麼多吧，祝你順利！
別盲目的拜客戶了，想想項目的定位吧，非核心商務區做寫字樓就只能差異化，寫字樓租戶都扎堆，越貴越去，價格戰效果不好。建議：
----配套設施是否齊備，如餐飲、健身等
----交通是否方便，有沒有地鐵？沒地鐵，車位夠不夠多？夠不夠便宜？堵車不？
ps：換個角度想，去你那兒辦公有啥好處？
我說一點我自己個人的意見吧，僅憑生活經驗
目標客戶放在那些不是很依賴寫字樓位置的人身上，就是他們不用靠寫字樓的位置來打廣告，而且租間位置對他們工作沒有影響，也不用經常在租間里接待客戶
我爸爸是做網路布線的，手下有個小公司和一支施工隊，他的租間就租了一個特別沒有商業感而且還挺偏的地方——因為沒啥用，他手下大部分的人平時都在工地上，不在工地的話，在辦公室里坐著也幹不了什麼，他平時也不是在工地上就是在家裡寫方案，辦公室其實很少去，租那個的原因只是做個簡單的倉庫+不用幹活時安放一下員工+處理一下財務報表等文職工作（這些很多能在家裡做會計把表格發過來老爸再核對一遍）+一個公司總該有個具體地址吧要不名片上寫啥「我們公司流動在工地上」么？
平時要招標或者別人要來找他合作，也都看的是業內的口碑，他這一行沒人說「啊呀你的寫字樓租的位置好好啊來參加我們的招標吧」。
而且老爸從來都是跑過去面見客戶而不是讓客戶上門，是要招標的，而且得過去看看施工環境才能決定接下來怎麼做，在我印象里沒有客戶跑他辦公室的情況。。。但有的機構客戶來的很多，比如一些留學諮詢的機構，要等人上門來諮詢，要設的太偏僻人家是不會上門的~~
但我要提醒一點。。。。。。要租給像我爸這些人的話。。。。。。。租金放低點。。。。。。人家本身重點就不在租辦公室上。。。。。。就不要指望人家會在這上面下多大血本了。。。。。。肯定是越便宜越好。。。。。。。老爸的一個鐵哥們。。。。。。在北京的同行。。。。。。在公司生意蒸蒸日上之時把辦公室從3環搬到了4環和5環之間。。。。。。問之為何，答曰「租金太貴了沒必要」。。。。。。
純屬個人經驗之談，還請專業人士不要笑話我是做聯合辦公的，島里辦公室CEO，在成都、西安、重慶等地都有辦公空間，對這個問題說說看法。
1、首先要明確自己的市場定位,是否有政府屬性，產品定義很重要，了解市場有代表性的且與目標發展相似的競品，找出我們自身的特長，要麼價格優勢、要麼區域優勢、要麼政策優勢、要麼硬體優勢，總有可以說出口且在市場上有競爭力的點。
2、如果找不出那就要問問開發商在設計的時候怎麼想的，總會有邏輯在。最簡單粗暴的方法：用各種方式找產品定義方向相似的明星企業入駐，這樣不管是客戶or上下游企業or同業都會近似粉絲效應蜂擁而至。
前期寫字樓招商是最難攻克的一步，但這一步邁好，後期將順理成章。
最後，習慣性放一張島里辦公室的圖。（北京望京的辦公室實拍圖）
首先，先要摸清寫字樓的目標客戶，一般什麼樣的公司不會把位置放在考慮的第一位，譬如呼叫中心、培訓機構等，需要大面積辦公空間、需要控制租金成本的公司。
其次，是否比周邊寫字樓有優勢，品質高、價格優完全可以彌補位置偏的問題。
總之，歸納出寫字樓的缺點，想辦法去彌補這些缺點，我想很多企業會把交通考慮進去，這點可以配備接送大巴，送到就近地鐵或者交通要塞。周邊餐飲少，那麼寫字樓就要有員工食堂。
與題主的情況很相似，本人所負責出租的寫字樓為單一業權物業，知名開發商，苦於位置較傳統商務區較偏僻，且周圍以住宅為主，商務氛圍較差，租金差不多達到核心商務區甲級寫字樓的價格，出租率不理想。截至目前，所成交客戶，除了中介介紹外，其餘均為周邊寫字樓陌拜發掘。陌拜也不是廣撒網的陌拜，有針對性的，選出適合本項目定位的企業再進行推介，成功概率會有所提高。望對題主有一定幫助。
在哪裡，包租啊
做孵化器
天津津塔你知道不，這樣的cbd寫字樓，開盤五六年了，現在還沒租完那。。。
樓主要不要試試creams辦公樓宇管理平台，上面有很多招商案例可以供參考的外，也方便寫字樓管理
沒想到樓主是同事
很簡單
前期租金下降到一個檔次
殊不知眾多小公司是開在居民小區里 還不照樣
你的價格跟居民樓的一致看看他們願意在居民樓辦公還是在寫字樓辦公
露珠露珠我能不能八卦下是什麼知名開發商會在非商務區搞自持物業。。。？
寫字樓招租困難，可以有多重辦法。
1.打造位置和品牌，提升寫字樓知名度。
2.如果交通不方便，可以適度進行轉型。
3.降價，降價，降價，重要的事說三遍。
還可以通過租賃公司轉出去，大不了給點中介費。
1.北京寫字樓網 http://bj.kongjianjia.com2.上海寫字樓網 http://sh.kongjianjia.com
3.深圳寫字樓網 http://sz.kongjianjia.com
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