「以房養老」的設計原理是什麼，能夠緩解目前的養老問題嗎？

12-19

國務院《關於加快發展養老服務業的若干意見》公布，意見提出「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」，這種模式又稱為「以房養老」，具體操作辦法和實施計劃，有望明年一季度出台… via 媒體稱老人對"以房養老"機構不信任產權引顧慮

先不說reverse mortgage 是不適合中國國情，我們先來看看它好不好，哪裡好，哪裡不好。

我以澳洲情況來舉例，我這幾天正好在做一個Pro－bono 的case , 一對老年夫妻在諮詢reverse mortgage 的事。

他們的情況是這樣的: 夫妻兩個人67歲，有一套繼承的房子價值100萬澳元。老公身體不好，長年坐輪椅，所以想把房子從新裝一下，把一些牆打通，這樣老公在家行動比較方便，工程大概需要6萬澳元。同時他們只有極少存款，沒有固定的收入，養老主要靠政府養老金。所以他們就想到以房子作為抵押，來諮詢reverse mortgage 。

首先，reverse mortgage 怎麼個玩法？

Reverse mortgage 讓你把房子未來的產權轉化為現在的現金流（所以叫做reverse，反轉貸款 ) ，同時你還是可以住在你自己的房子里，你還是業主。當你過世後，房子的產權歸提供你貸款的金融公司所有。這種mortgage 完全不需要對你個人收入，個人信用進行審查, 因為，房子就是抵押物。還有哦 Tax free !

那怎樣才可以申請，這對老人是否有資格申請嗎?

在澳洲，只要你有62歲以上，你有一套房子50％的產權，你就可以找金融機構來做reverse mortgage.

如果可以借，那可以借多少？

就普遍的行情來講，62歲可以借你房子價值的15％～20％的錢，每多一歲，就可以漲個1％，那對老人67歲，也就是可以借20％-25% 也就是說他們可拿到 20萬～25萬左右的reverse mortgage. （當然你還可以就借你需要的數額，當你去世後，金融公司把你房子買了，從賣房的錢中抽出你的貸款加高額利息）

嗯，就算20萬吧，刨開裝修的6萬及其他費用，還可以剩10萬左右，現在，馬上就可以用！！還可以繼續住在自己住了幾十年的房子里。兩位老人臉上綻開了花兒般的笑容，心跳不斷加快，喜悅之情溢於言表....弄得我都有點不好意思說下面的但是了....

但是，還是要說但是：

他們主要收入來源於社保救濟，Reverse mortgage 這筆錢，可能會影響到他們的社保救濟福利...
在大多數reverse mortgage 合同裡面，會對房子有很多限制性條款的。其中有一條就是，任何裝修必須要提前打報告，不可以改變房子的任何結構，....
這個房子是你們祖房，你們以後不準備留給你們後人嗎？如果要，那必須要非常慎重，因為如果你們後人以後想要繼承你們這個房子，需要償還非常大的一筆費用。
從經濟上是否划算的角度來講，reverse mortgage 算是所有loan 中數一數二的貴的了。如果還有其他的辦法可以湊這個錢的話，我建議可以再考慮下其他的辦法。比如，把房子買了，在其他地方買個50萬左右便宜點的？或者直接搬到養老院？再比如，找政府申請senior single purpose loan ？

兩位老人又和我聊了一下其他的問題後，決定回家商量再做決定。

有一次我和我老漢聊天，我跟他說起了這個reverse mortgage loan。
我問他，國內有金融機構做這個貸款嗎？
他說：你開玩笑哦，國內房子這個質量.....那個那麼哈（傻）嘛。
我：.....

看了一圈，我也來貼貼自己的計算吧。一直在關注這個問題。

1.其實，美國的「以房養老」中。老人把房子抵押給貸款機構，取得貸款，可一次取得，也可以終身每月領款，或者領取一定年限，不同的方式可以領取的額度各不相同。申請人必須年滿62歲，申請人的房屋價值越高、年齡越大，可貸到的錢就越多。 最重要的是，貸款是由聯邦政府保險，假使房價真跌了，政府會將差價補給貸款機構！這才是重點。
2.在國外，逆向抵押發生過程中。申請人有生之年可以不還，但必須住在這房子里。如果申請人去世、將房子出售或不再居住，就要歸還貸款。房價通常總是逐年上漲，屆時將住房賣掉，所得款項足以歸還本息，可能還有餘額給子女繼承。如果子女想要房子，也可以另外籌款還貸，繼承房產。當然，如果老人很長壽，房價上漲的速度又不快，老人去世時可能所欠利息已很多，抵消了漲價的好處。

3.這裡做假設簡單計算，因為借款人所收到的每年返還年金，除了根據其年齡、性別、貸款金額的給付方式、房價升值率、利率條件、死亡率、費用計算外，還要加上賦予的住所、所得、還款、無追索權保障，這些因素使年金的計算非常困難。以美國常見的RM(tenure RM)概念為基礎進行測算：（註：RM是逆向抵押貸款的一種，針對較昂貴的房屋，但不限定其所得收入高低且年齡在能歲以上的房屋所有人。貸款所得可用於任何目的，不限定特定用途。由於此類貸款不受到聯邦政府的保障，故貸款人需向借款人收取一筆保險費用，用以防範當貸款餘額超過房屋處分價的風險。）

（1）養老費用的總支付C為:

其中m為死亡事件發生時的月份，P為一次性支付金額，B為按月度獲得的養老費用。
（2）採用預期損益兩平年金概念去求解月度養老金水準值。簡化模型，假設09年退休的60歲老人抵押新房，預期壽命為71.4歲（08年鑒在手，不好意思）。預計房屋均價格增長率為5.24%。房屋估計值簡化為100萬，開辦費率f=1%（各種銷售費用手續費用etc），銷售房屋成本比率c=3.5%（房屋銷售價格扣掉交易成本才是貸款者所得，是不是理想化了？），利率取3.77%，假設死亡後第1個月(第138月)完成銷售房屋，死亡後第4個月(第141月)需償還貸款。
（3）計算損益兩平年金的條件，便是當Lt(在t年的累積貸款餘額)等於Pt(在t年的扣除了交易成本和累積後的開辦費用的房價凈值)所解得之月年金值。

（4）設Pt為t年扣除交易成本和累積後的開辦費用的房價凈值。在死亡事件發生的第t年，扣除房屋銷售成本的計算時點，應計算到房屋累積價值期間的終點，其為第t年的第6月(開始拍賣房屋日)，又以房屋年升值率計算下，總計共有(t一6/12)年。計算開辦費累積期間，因可融通計入貸款餘額，故計算到t年的第9月(完成房屋銷售,償還貸款日)，又以月利率計算，有(t一3/12)年,共計（t一3/12)*12個月。

（5）綜上，Lt為在t年的累積貸款餘額，A為每月年金。S為在12(t一0.5)期間內，每期利率(月)=i/12下，按月支付年金方式的，期初年金為的1元的最後累積值。公式中主要分做兩個階段累積月年金，以計算第t年的累積貸款餘額，第一階段是計算到借款人死亡第t年第5月，第二階段則是計算到第t年第9月，(完成房屋銷售,償還貸款之日)。故第一階段月年金累積因子則是以St表示，第二階段則將己累積到t年第五月,再累積到第九月的月年金累積值A*St,共計4個月。

（6）從以上公式可得出，Bt為損益兩平年金(breakeven annuity)，定義為當死亡事件發生當年第t年的償還貸款時點，年金的累積值等於房價凈值所求得到月年金，即Lt=Pt時所求解的月年金值。
（7）求得Pt=1,634,792.78，St=153.29，Bt=9197.32。
既是。如果期初養老需求者房屋價值100萬元，以其做逆向抵押貸款，每月將獲得
9197.32 元的養老費用。

考慮到那啥未來的年齡增長，就算或許養老金的月份擴大一倍，假定未來人均壽命82.8歲，一個100萬的房產，在多種假設前提下，每月仍然能獲得4598.66元的養老金。可以說是相當可觀了！

PS：多事兒跟房價增長率做了敏感度分析。在房價增長率分別為-6.76%至11.24%的變動區間內，通過逆向抵押貸款可以為老年人提供分別為1442.31元到9463.79元的養老費用。在自變數房價增長率呈線性變化的狀況下，養老費用的增幅呈現出加速上升的趨勢。

模型簡陋，結論完美。如果每天都或者這種美好模型的世界裡，該有多好。

大家是不是都理解錯了？
1.這種方式出台後，並不意味著不發養老金了。
2.這只是一種金融工具，你可以用，也可以不用。老之後，可以把房子送給孩子，或者直接賣掉。當然自己住，用養老金及積蓄生活也沒問題呀。
3.養老改革很敏感。一切不以取消雙軌制的改革都是耍流氓，都堅決反對。
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「以房養老」肯定會適用於某些老人，其實不就是變賣家產嘛，只不過變賣家產的方式有變化而已。如果有別的家產，如古董、存款、土地、存款什麼的，當然也可以用於養老。
前提是你要有這些家產，並且這些家產到時候還能值一些錢，起碼要夠你養老的錢。
對養老問題沒什麼研究，不過也恬著臉扯兩句。
簡化養老問題，就是從事生產的年輕人養老年人的問題，政府在其中只起調節分配作用，不創造價值。
比如10個年輕人打獵，可以供自己及供5個老人生活。但又有5個年輕人年紀大了，要退休，變成5個年輕人供養10個老年人，如其中一個匿名用戶所說，也就下面幾個辦法：
1、提高生產能力。比如改用機關槍打獵。這些年一直在提高生產能力，不過除非有重大的技術突破，生產能力無法無限制提高。
2、延遲退休。讓這5個老年人先別退，再干幾年，還是10個人養5個人。這個方法雖然噁心，從理性上來講也算一個。
3、擴大年輕人比例。比如多生些小孩。這需要時間。

從社會總體來講，解決養老問題可以也就這幾個方法，其他的方法只是改變分配方式而已。

但是，但是來了。我們現在的雙軌製造成分配嚴重不公，公務員的養老衣食無憂，其他人的養老則是老無所依。雖然分配問題不增加財富，但起碼不能「朱門酒肉臭，路有凍死骨」吧？
同樣是國家公民，公務員不需要繳養老保險，卻能拿到的最多的養老金，正常的人都不會覺得公平、正義吧？
如真想解決養老問題，先把雙軌制的問題改革了，否則其他的所謂「延遲退休」等堅決不同意。

當前不能，未來（15~20年後）也許可以

影響因素主要來自與2個方面

1、文化因素，這個非常易懂，中國人把房子看的太重了，是給孩子的遺產，也是自己的紮根於某個地方證明。老人和子女從心裡都難以接受。

2、經濟因素

我覺得這個才是關鍵性的因素。

在中華大地上，尤其是一線城市，20年前買的房子現在得增值10倍了

吃到人口紅利和經濟發展紅利的房地產行業，現在無疑是大家的認知里不確定性最小，且利潤超高，還有國家幫你加槓桿（房貸）的投資性資產。

而以房養老，就像是把這個高成長的資產現在抵押出去，換取每月固定的收益。

類比一下，80平的房子，現在值80萬，7年後會增長到160萬（200%，年化10%）。而且價值回落的可能性較低。你跟我說，讓我現在送給銀行，換接下來7年每年15萬左右的養老金（每月2萬多，總額7年後105萬）

算一算 160萬105萬，所以除非是真沒錢生活了，要不傻子才幹……

現在來看的話，在房地產紅利還沒有消失（至少房價還在漲啊）的時候，以房養老在老百姓心裡不就是在騙錢嗎？

未來出現變化的原因可能會有以下幾點

1、房地產的紅利消失，甚至因為人口老齡化帶來的房產需求不足問題顯現的時候

2、再國家稅收結構更加側重資產稅

以房養老會成為相對而言更加理性和划算的選擇，那時候，maybe會有越來越多的人來嘗試這種新型的養老方式

這和老人自己把房子租出去然後拿錢住養老院有區別么？
人自己住自己的房子，想租的話也自己租出去了，何必需要他人插手？
養老保險本身就是老人們應得的，沒有任何人有資格要求老人拿任何東西來換。

看了@安嘉門院的答案，又在網上看了幾篇相關文章，說一下自己的想法

本人不是相關專業人士，只是說說自己的看法，不對的地方儘管噴……我虛心學習

第一個問題，@安嘉門院已經解釋的很清楚了，在你不打算將房子留給別人的情況下，將房子抵押給銀行，換取貸款來貼補生活。

第二個問題：不能緩解！至少在中國不能!
首先，銀行不會幹！

中國人把房子當成人生中的一件大事（雖然只有70年的產權），但基本上在結婚的年齡就已經解決了。中國年輕人的平均買房年齡是27歲，相比於發達國家，提前了差不多有一代。日本及德國是42歲、台灣地區是36歲、美國亦是30歲以上。也就是說你的房子的剩餘價值（可估值年限）就沒有美國的大（如果是貸款，我們當你退休的時候已經還完貸了，房子完全屬於你自己）
既然要效仿外國的以房養老政策，那我們再來看看其他政策，別的國家不知道，美國的房子買了，價值主要在地皮佔80%，房子造價佔20%，地皮是有升值空間的，只要你交得起房產稅（每年按房子估值的1%到3%交房產稅，各州不同）就永遠是你的（就算是你以後供不起，賣掉也能保有大部分價值），而中國房子的升值空間是有極限的，升值到一定程度就開始貶值了（這個情況是在房子真能住70年的情況下，不敢說全部，但肯定有相當一部分房屋的實際使用壽命達不到就得被拆掉，到時候就得看政府和開發商的良心！）美國人房產抵押的其實是土地，中國人就真的只是房子了。按平均買房年齡27歲，未來平均壽命可以達到80歲，70年產權的房子， 70-（80-27）=17年，你想想你的房子那時候已經破成什麼樣了，銀行買來能幹什麼？租出去都不會有人要吧，更何況這房子肯定會因為質量問題提早退休，可估值年限就更少了

所以，銀行是絕對不會這麼乾的！就算這個政策出台了，有銀行願意干，如@安嘉門院所說，也只有大城市的優質商品房才能被銀行接受做抵押貸款，這樣的人會為養老發愁么？以房養老政策對緩解養老問題也只能是杯水車薪了，只能解決很小的一部分適合人群

再說說房子壽命不到70年需要中途換房的，不管你是貸款還是不貸款，30年後貸款還完了，你差不多快到60了，房子因為質量問題要被拆掉，那時補償你一些，你自己再想辦法出一部分，你又有了一套新房子，房子壽命從新開始算，抵押貸款可以有個好價錢了，這時、這時、這時、這時你捨得把它轉手賣給銀行嗎？還得減去30%的利潤。你這一輩子到死了都在給銀行打工，你得有多不甘心啊！

對於普通老百姓就好比是你落水了，救援的人扔給你一根稻草，說：這東西能浮起來，你試試。你就真的覺得有希望，撲騰半天，將最後的一點力氣都用了了……以房養老就是政府給你的那根稻草。所以，如果是換房後有條件實行以房養老，用以房養老來緩解養老問題對老百姓來說絕對是一種得不償失的辦法，至少在中國是（如果你有多套住房，不在考慮範圍內，你已經不是這個階層的了）

網易客戶端看到的，直接截圖了，感謝作者。

告訴現在的年輕人，你TM連房子都沒有，還養毛線老啊

北上廣深等房價比別人高一大節的地方，的確是可以通過以房養老的方式來增加自己老年生活的質量，因為即使你只有一套房子，可以去別的三線城市養老；但如果是三線城市的老人以房養老則不是那麼現實了，你的房子抵押了，住哪呢，總要住個地方，那麼抵押的房子再扣去住的地方的支出就真的一定能提升老年生活品質？未必了吧。財富總是二八分配，能有多套房的總歸是不多的。

首先你得買得起房，別房貸沒付完，你先老了，房，老都沒人養了，多尷尬。

大家可以算這麼一筆賬···我大概算過，從你25歲工作開始交養老金，退休之後，你需要活到101歲才能真正得到「養老」，如果活不到這麼大，那麼你連交給政府的錢都沒掙回來···

美國養老地產的投資策略

今天小編劉立煒（約翰霍普金斯MBA畢業生）帶領大家解讀一下來自美國的一家投資機構 ING Clarion Partners的一篇養老地產調研報告。報告出版的時間是2008年，但是考慮到中美養老產業的發展時間差，這篇報道還是對中國目前的養老地產有借鑒意義。總的來說，養老產業是地產，醫療和酒店服務業相結合的產業，而項目成功的關鍵因素是服務質量。

根據服務的等級不同，養老地產項目分以下五類：

1）Active Adult Communities and Senior Apartments

這類項目的客戶群是身體素質比較好，相對年輕的客戶，以別墅項目和公寓項目為主。這類項目的設計跟普通的地產項目很相似，但是會有一些供老年人使用的公共設施，同時對住戶的年齡和收入都有一定的要求，以租售為主。

2）Independent Living Facilities

這個項目跟我們上期介紹的Blakehurst的項目很相似。老人可以自理生活，但是需要額外的輔助服務，比如整理房間，提供三餐，有組織的文化生活等。

3）Assisted Living Facilities

服務的客戶是需要24小時有護工看護的老人，比如患阿爾茨海默的老人。

4）Skilled Nursing Facilities

很像傳統的醫療機構，這類養老機構配備同等級的養老設備。主要是服務院後療養和需要長期康復治療的重病病人。

5）Continuing Care Retirement Communities (CCRCs)

這類項目被稱作是養老地產的綜合體，正如商業地產上的「萬達廣場」。傳統的CCRCs機構包含醫療服務和各種等級的養老看護。老人可以在這個綜合體得到一站式的醫療和護理服務。

根據護理等級和老人的年齡梯度，養老地產也可以根據以下進行歸類：

投資策略

1）重點服務身體素質好的老人群體

入住率報告顯示，1類和2類的養老項目的入住率最高。這類項目的購買群體廣，客戶不單單是老人群體，也可以是普通住家群體。因為受眾廣，沒有額外的服務收費，這類產品在美國的受歡迎程度最高。

2）選址在大學附近

上期參觀的一家養老機構, Edenwald Retirement Community 就是建立在一個馬里蘭州一所私立大學附近。小編髮現，這個機構的走路3分鐘的距離內，除了學校，有一家希爾頓酒店，一家商場綜合體，而在車程的5分鐘內，有6家綜合類或者專科類的醫院，選址可謂煞費苦心。養老院通常跟大學有合作，推出的老年大學課程，很受客戶的喜歡。就在參觀的時候，不時看到老人在校園裡散步。而這樣的選址，似乎也是一個趨勢。通過調查，小編注意到，在2005年，凱悅酒店集團就跟斯坦福大學合作，在加州的Palo Alto，斯坦福大學附件，建設了一個四層的高端養老院, Vi at Palo Alto.住戶包括兩位諾獎得主和若干美國聯邦政府內閣成員。這個市場策略同時也被美國一個叫Kendal Corporation的公司運用的淋漓盡致。Kendal 同時在康奈爾大學，達特茅斯大學和俄亥俄州的oberlin大學校園附近，運營多處養老機構。

3) 跟一家資深的運營機構合作

國內的醫鬧時間層出不窮，這對養老院的投資也敲響了警鐘。不同於一般的住宅項目，養老機構同時也提供服務。靠譜的運營機構能夠提供質量高的服務，規避一定的糾紛，同時因為也能做好營銷公共，保證入住率。上文提到的Vi at Palo Alto，就因為挪用住戶的保證金，在2014年被住戶起訴。

總的來說，養老產業的投資對於中國是個全新的課題。目前多家地產和險資公司都在探索。由於養老觀念的不同以及經濟的衰退，很多的國內在建的養老業務進展緩慢。比如合眾人壽在在武漢，南寧等地的項目，都有停滯的跡象。聯想集團在常州的養老項目，也幾次延後開業時間。總的來說，養老地產對於老年人口漸增的中國，還是一個全新的產業，目前還沒有成熟的商業模式可被借鑒和推廣。希望這篇小文，能為您提供另一個角度，來認識養老地產。

本文作者：劉力瑋

約翰霍普金斯大學（Johns Hopkins University)的醫療管理方向的MBA畢業生。他長期關注中國醫療市場（醫療服務，醫療器械和醫療保險），有志於從事醫療投資。

駭客基因（微信號hackgene）關注美國公衛、護理、醫學的發展趨勢、職業規劃、教育發展；關注老齡化問題和相關商業、政策層面的解決方案，立志於為國內讀者們提供更開闊的視野，挖掘身邊的潛在機會。所有文章均為原創，作者為來自霍普金斯、耶魯、杜克、華盛頓大學、香港大學等醫學類專業的博士生。歡迎大家分享精彩文章或留言與小編交流。

養老問題歸根到底還是消費和生產的問題，消費總是要由生產來保證的。在人口萎縮時，沒有人生產，別說自己存錢，商業保險，以房養老，以什麼養老都沒用。
把社會想像成一個家庭，父母膝下無子，他們想要給自己養老，只有三個辦法：
1，自己種地養豬養自己，一直到死；
2，在年輕時開發種地養豬機器人，讓機器人幫自己種地養豬。
3，找別人家小孩，把家產留給他，求他幫自己種地養豬。
這三個選擇分別對應了
1，延遲退休
2，高速技術進步，使勞動生產率提高到付出一點點勞動就可以養活自己
3，投資給年輕人充裕的外國，獲得年老時的持續回報

三種選擇都是為了保證未來的產出能滿足自己的消費，這才是根本的改革方案。
至於其他的，減少三公消費，取消雙軌制，查貪腐，或者各種金融安排……當沒有人為你的老年時的消費生產勞動時，全都沒用。

我來給你們算筆賬：

某君A35歲在上海買了一套房子。每個月還5k。他還了30年。
65歲的時候，他還清了房子貸款，也退休了。
然後，把房子抵押掉貸款養老。
於是，他這是先看了30年銀行臉色，後看了20年貸款機構的臉色。
簡直媽了個老逼了。

我再來給你們算筆賬：

某君B有一套祖上傳下來的房子。
35歲在上海買了一套房子。每個月還5k。他還了30年。
65歲的時候，他還清了房子貸款，也退休了。
他把買來的房子租了出去，拿租金來還貸款和養老。
於是，前30年租客看他臉色，後20年，還是租客看他臉色。
租客說，簡直媽了個老逼了。