做餐飲的想貸款，如何選擇合適的銀行和貸款類型？

12-10

情況是這樣的，家裡是做特色餐飲的，地處於我們集鎮的中心位置，佔地面積為1畝左右，地段很好，經營了20多年，客源穩定，相當於老字號那種，目前準備店面升級，擴大經營規模，擴建的整體預算為350萬左右，現已經建成營業面積大概為800M2的三層餐飲樓一棟，接下來準備把臨街的老房改建成一棟5層的綜合樓，一，二樓做為鋪面整體出租，三樓做為賓館，四，五樓自己用作住房，另家裡還種植了150畝左右的桉樹，現已成材，可砍伐，由於行情不好，觀望中。目前的資金缺口大概在80萬左右，請問根據我的情況，選擇什麼樣的銀行以及何種類型的貨款比較合適？（還有80w的貸款還款利息怎麼算，貨多少年合適，有了解的朋友煩請舉例說明，貸款近期就要用到，錢一般多久可以到位？）

PS: 1、家裡地處雲南的一個四線城市，建房用地屬於自己的宅基地，有宅基地證，問了土地部門相關人員，說等房子建設完畢便可辦理房產證 2、根據目前當地的租金水平，如果1，2層全部出租的話，大概租金收益為8W/年，以後有上浮的空間 3、我是金融盲，「綜合收益基準上浮多少個百分點「是什麼意思？請各位朋友解釋一下。

我小小的吐槽一下上面的幾個答案
1，樓主的房子土地性質是宅基地，按照物權法，宅基地是不能被抵押的，而根據房隨地走的原則，如果抵押了宅基地上面的建築物，這個抵押應該被判定為無效抵押，因此房交所一般都不會辦理這種抵押業務，銀行也不會接受以此作為抵押物

2，樓主的貸款主體是個人還是公司？這涉及到你具體應該去找銀行的哪個部門，根據樓主的描述，樓主的這個業務應該是沒有註冊公司的，那貸款的主體應該是個人（個人經營性貸款），這樣的話你就應該去找銀行的個人貸款部，因此就不存在實際控制人這回事，直接找你們當家的人（比如走賬都是通過誰的卡在走）作為貸款主體即可。

3，雖然樓主還有桉樹林和租賃收入，但是就樓主情況來說，無論是林業採伐權抵押，還是應收賬款質押（租賃收入），都存在著手續繁瑣（比如林業權還涉及到當地林業局和國土局），金額太小（這是主因），變現困難等問題，因此作為貸款的抵押擔保手段較為難得獲得銀行認可，不過有一個辦法，就是看看租賃合同的簽訂主體（一般是房屋的所有人），林業權所有人，然後讓他和他的配偶對貸款做一個個人連帶責任擔保。

4，在個人經營性貸款這一塊，銀行最喜歡的擔保手段還是抵押物，因此儘可能尋找法律認可的抵押物（住宅，商鋪為佳，前提如我上面所說，土地性質是住宅用地或者商服用地，不是宅基地），然後銀行貸款一般是在你所提供抵押物的70-80%左右，如果無法提供足額抵押物的話，可以考慮做一個組合貸款，抵押+AUM(根據你銀行卡的流水金額來核定一個貸款數額）+POS(根據你們店面里安裝的pos機的流水來核定一個貸款金額）的貸款，能做兩年最好，考慮到現在的市場，很少有銀行會給你們直接做兩年期的項目貸款（固定資產貸款），主要是金額太小，但是固定資產貸款的手續一個都不能少，因此主要考慮流動資金貸款，而流貸一般是一年期的，因此要考慮到續貸的問題，就是第一次一年期貸款完結前大約一個月銀行還要在上一次門，主要是上門核查你經營情況，情況沒問題的話，在第一次貸款結清以後銀行會向你發放第二次一年期貸款，而第一次貸款結清的手段，如果你有這麼多錢，或者可以直接借到這麼多錢，最好。如果不能的話，考慮一下民間小額信貸公司的過橋貸款（利率一般以天算，行價在千分之一點五到千分之二之間），一般借個兩三天，用這個過橋貸款把第一次貸款的結清，然後到第二次貸款發放後還清過橋貸款即可。

5，最後再解釋一下樓主的「上浮30%」是什麼意思，上浮30%是按照同期貸款的人民銀行基準利率而言的，比如一年期的貸款，人民銀行的基準利率是6%，上浮30%就是在6%的基礎上上浮30%，是7.8%（年利率），兩年期的是6.15%，上浮就是在6.15%的基礎上上浮30%，以此類推。
有點晚了，就打這麼多，樓主有什麼想問的可以留言。

最近看了關於餐飲行業的案例，隨便亂答一下，供題主參考。希望有用。
從銀行的角度來說，一筆貸款發放與否，主要看幾個條件
一是足值的，銀行認可的抵押物，比如土地、房產
二是還款來源，餐飲行業是現金流比較充沛的，只要位置不錯，客流就有保障，現金流應該不差，注意不要隨便讓客人簽單就好。

按我的分析，題主可以提供給銀行的抵押物有：
1.已建成的800平米餐飲樓（要有房產證）
2.擴建的5層綜合樓（土地抵押，要看是否宅基地、集體土地，宅基地是不能抵押的；自建房能否抵押，要看當地規定）
3.150畝的桉樹林（農村荒山、荒地經營權也是可以抵押的）

如果用上述財產作抵押，銀行會進行評估，一般按照評估價值不超過50%的金額發放貸款。

題主整體改造預算350W，資金缺口80W，自有資金比例相當高了。如果貸款利率合適，不妨將自有資金投入酒店改造，把裝修、廚房設備什麼的弄好點。

根據題主的需求，給出幾種貸款的方案：
1. 林地經營權抵押貸款，既然題主位於縣域區域，當地的郵政儲蓄銀行、農村信用社、農業銀行和農業發展銀行應該提供這類型貸款。由於是涉農貸款，政府或許還能為貸款利息提供補貼，降低融資成本。

2. 房產抵押貸款，直觀理解，就是用取得房產證的房屋用作抵押。由於5層綜合樓還在改造，完工之後才能取得房產證，目前只能用800平米餐飲樓抵押。能貸款多少，看房屋的評估價值。這種貸款的利率，一般都要在基準利率（一年期是6%）之上向上浮動，上浮30%就是7.8%。

3. 小額貸款，每個縣市應該都有小額貸款公司，可以提供快速的資金融通，題主需求的金額小貸公司基本可以滿足。優點是放款速度快，缺點是按月還本付息，相對1、2的到期一次還本付息壓力較大，綜合利率也更高。

題主沒有提到餐飲的年營業額，只提到5層綜合樓的租金預期收益，無法判斷合適的貸款期限；不過銀行對於中小企業（個體經營戶）貸款，一般都是一年一貸，很少提供一年以上的貸款。

最後關於貸款的發放速度，這個要看當地銀行的工作效率了，如果題主能搭上政策的順風車，沾上涉農、補貼的邊，不僅速度快，而且還有補貼。順利的話，一個月到兩個月比較正常。

祝題主生意興隆

從目前描述來說，建議你選擇個人經營性貸款，個人服務－個人金融（貼得是工行的鏈接，其實大中型銀行都有）。項目貸款，中長期流動資金貸款的要求很高，你在銀行申請很難批准，如果申請短期流動資金貸款，每年貸款到期，題主每年還款續貸時候資金壓力非常大。
按照你的要求我簡單計算一下，假設貸個人經營貸款80萬，期限5年，利率基準上浮30%，執行利率8.515%，每月還款大約從20000到13000元（還款時第一月大約是19000多，每月遞減，最後一期大約13000元，下同），這麼一個區間內，扣除你說的每年8萬元的房租收益（80000/12=6667），那麼你每月還需要支付13000到6000元。如果你得的餐廳的月收入能達到130000以上，（按照餐飲行業10%的利潤率計算）那麼你還款應該是沒有太大壓力的。
個人經營性貸款的保證方式大部分是房產抵押，需要題主家庭拿出價值160萬以上的房產進行抵押（我列舉的這些貸款條件算是比較高的要求，請結合當地情況進行參考）。
個人經營性貸款，只要你手續齊全，房產抵押辦理順利，一般一個月之內可以下款。

想問一下是哪裡的。我是廣東這邊的銀行客戶經理，八十萬的話我估計銀行肯定幫你做流貸的了，做其他的估計不太願意，因為麻煩又折騰時間。
我這邊有個貸款是根據你餐廳的大眾點評的評級，如果評級足夠高的話，可以做的到。基本是可以做到免抵押。不過貸八十萬我個人認為金額是小了點。不過也可以嘗試。利率基本是基準上浮三十五。
我，不是水軍，因為項目在異地我肯定做不了的。目前我知道就廣東有咯，不包括深圳。

補充一下，俺是，四大行的。

答主人在火車上，手機略答。之後電腦細說。

之所以先站坑略答是因為看到"餐飲"二字實在沒忍住。

以下為本人愚見，若有不當之處，萬望同行及相關人士批評指正。

題主這種情況，請先關注以下幾點：

1、信貸政策。

題主所處省市，各家銀行關於餐飲行業的信貸政策如何。

既是說：

銀行給不給貸？

給貸的話需要何種反擔保措施？抵押還是擔保公司擔保？（1）抵押物擔保。銀行接受何種抵押物，抵押率如何（提供一個參考數據：一般商品住宅抵押率上限為70%，別墅上限為60%，臨街獨立商鋪60%，工業用地50%，林權不定），銀行他項權利價值如何認定等。（2）擔保公司擔保。要看擔保公司是否為銀行接受的擔保公司（一般每家銀行都有自己入圍的擔保公司，不在名單內的就算擔保公司願意為你提供擔保，銀行也不會接受。二要看擔保公司的政策是否為餐飲行業提供擔保；三你要找到合適的資產（一般弱於為銀行提供的抵押物）給擔保公司提供反擔保；四要看你能否接受擔保公司的手續費。

因為現在很多銀行都為客戶墊付了抵押物評估費用和抵押登記費，所以大多數情況下，採用擔保公司擔保的成本高於抵押。

另：由於各家銀行風險偏好不同，採用抵押物和採用擔保公司擔保，在銀行審批時通過的可能性也不同。

（3）有了反擔保之後，通過銀行客戶經理了解到最迎合自己需求的信貸產品。

各家銀行的信貸產品各有千秋，有針對企業主的個人貸款，也有針對企業的小企業貸款。題主請多加詢問了解。

鑒於題主需求金額較小，個人覺得通過個人貸款更佳。銀行審批更為簡單高效。而且，貸款金額太小不容易調動公司客戶經理的積極性啊。

（4）能不能滿足銀行貸後管理的要求。諸如按時歸還本息（這是最基本的啊！！），銷售回款情況，接受銀行不定期的走訪和配合檢查等。

2、能否找到銀行接受的抵押物。

鑒於題主陳述的情況，估計找擔保公司的可能性不大。這時就需要找到合適的抵押

物。

合適的抵押物至少要符合以下幾點：來源合法，權屬清晰，持續存在。

（車到站了，回頭接著電腦答。手機碼字，排版欠佳，海涵）

太理論化了，銀行對餐飲行業直接不準入。找小貸公司比較靠譜，能抵押的都抵上，利率20%左右，80萬額度應該能夠放出來的，但是期限不可能超過1年，可以到期再續。抵押辦3年。

小額信用貸款，可以嘗試。

餐飲企業一直都是銀行不喜歡的行業，所以要找准自己的定位，看能夠幫助餐飲企業貸款的金融機構有哪些，適時選擇，據我了解的無抵押的貸款產品有以下幾個方面：

（1）pos流水貸

（2）團購貸

（3）外賣收入貸

（4）微信支付寶貸

點融網，渣打直投和餓了么合作，無抵押20w_500w，專業針對酒店餐飲零售商超等開分店做無抵押，60w以下不看負債

首先推薦銀行，去銀行諮詢一下，如果自己資質可以盡量銀行做，利息是其他貸款方式沒法比的。但跟據您的資質來說，銀行的抵押貸確實不是很好做，但如果證件齊全可以考慮銀行的經營貸，根據您的描述您的現金流確實很是不錯的，但用到您理想中的額度幾乎不可能。可以在搭配小額信貸公司綜合來用，但這個市場目前還是比較混亂，需要找到正規的靠譜的，但找的話比較費精力。至於利息當然要比銀行貴，月在2~3之間。如果有更多問題可以關注我，免費諮詢，吼吼

好！學習！

您好，我們是專門做餐飲，酒店，零售類融資貸款解決方案的，無抵押最高可到500萬，有問題可以隨時諮詢我，一八九一零一五七七二五