買二手房3年後再過戶可以節省很多稅，可取嗎？怎麼做才能最大保護自己的利益，減少一屋二賣事情的發生帶來的損失呢？

12-09

家裡想買個二手房，產權未滿5年，想先不過戶，3年後再過戶，這樣可以節省很多稅錢，賣家的房產證在手。

（1）法律風險非常大，三年後的事情有很多不確定性，包括政策或稅費可能的調整，所以強烈不推薦這種做法。

（2）從實務操作的角度講，很多時候為了一定商業利益會選擇承擔法律風險。假設一定要這麼操作，那麼我的建議是：一、房屋自住，加裝防盜門，使其他意向買房人根本沒有機會看房，從常理說，一般人不會在從沒看過房子的情況下買現房。不怕影響美觀的話，甚至可以在房門上貼出「此房不賣」的標示。二、扣一筆錢在房屋過戶後支付。三、扣住房產證原件（過戶時必備文件），當然對方可以補辦（需要花費幾個月），但如果不能帶人看房，光有房產證意義不大。

（3）天下無奇不有，上述幾條建議都不足以預防所有法律風險，再次強烈不推薦這種做法。

1，最近我就經歷了一件類似的事情，由於買房款被賣房人揮霍，沒有用來還貸款，導致房子產權出現問題。
2，強烈不推薦此類做法。
3，如果一定要省錢，陰陽合同可以一試。(同樣強烈不推薦。參看raymond wang的評論）

按照你說的情況，在不過戶的情況下，沒有辦法能在3年內保證賣家不去一房二賣。
不過戶就意味著房屋的所有權沒有轉移，剩下無論怎麼約定，你都不能取得房屋的所有權，通俗的說房子就不是你的。賣家二賣房屋，對你只需承擔違約責任。

我就是買的二手房。
1，我是09年買的，當時沒有5年這一說。
2，我買時的風險在於，當時該房的產權證還沒有辦下來。
3，因為我是預備一次性付清，我當時先付了1/3，寫了個條，餘下的2/3拿到產權證後付。
4，中介提醒過這事兒有風險，他們的做法是扣房東的結婚證，當然第一可以補辦，第二中介沒權利扣證件，所以最終沒有扣。
5，房東寫了個條，大意是此房已經賣給了我，先付XX，拿到產權後再付XX，蓋指印。
6，諮詢過律師朋友，一旦產生糾紛，這個條在法庭上不能作為證據用。
7，我還是冒了險這樣做了，5個月後產權證下來和房東結清。
8，現在再讓我這樣做，打死也不敢冒這個風險了。
PS，最後發現，那房東是我一朋友老公的同事，早知道直接交易還能把中介費給省了……

房屋的產權以過戶為準，如果3年後房子大漲，在沒有過戶的情況下，對方有權利毀約，終止合同，支付你違約金，然後再另外出售房屋。當然，如果房價大跌，你也有毀約的權利，讓對方承受大部分的損失。

如果你不用貸款，且業主信得過的話，可以選擇以贈予的方式過戶——完事之後你拎一箱錢給人家就行了。

不會節省很多稅得阿。滿2和滿5的差別就是1%的上家個人所得稅免不免，你用這1%擔那麼大風險何苦呢。反正大頭的增值稅（原營業稅）免了。

聽著就不靠譜。那麼多錢，你又沒有產權保護。
別貪這便宜。

剛好這個問題，是我目前在研究的項目。
樓主可以付個全款方案如下前3條缺一不可
1，搬進去住，換鎖，這個可以避免一房二賣，或者房東補房產證後抵押給擔保公司。
2，帶著房東夫妻雙方，到公證處做一個委託公證，期限3年。委託你全權代辦房子處置的一切事宜，就是你有了這座房產的處置權。
3，簽訂購房合同，表示已經付過全款，如果後期發現房東再賣，可以依法追究責任
4，100%無風險法，如果樓主有關係的話，到房管局辦理他項權抵押給個人，此時就算原房主補辦證，他只能擁有所有權，其他所有處置權利都在你那，房子是無法再賣和抵押的。同時你有委託公證書，可以等有錢的時候，註銷他項權抵押，談好再過戶到自己名下。
完

1 政策變了怎麼辦（比如購房資格、稅費計費），還買么？
2 價格變了怎麼辦（漲了賣家虧，跌了買家虧），還買么？

不要為了芝麻丟了西瓜，很多糾紛的發生就是因為貪小便宜。老話說的好，便宜莫貪，吃虧是福，吃進肚子的，才是你自己的。

樓上的很多辦法可以考慮一下，@SANCL的辦法算是比較好的，有抵押了就比較難賣了。
能否加一個簽定20年的租約，租金一次性付清，等同於房款，高額違約金，即使一房二賣，新房東也要認租約的，想舉證說租約是假的難度很大，租約可以一年重新簽一次。

房屋有租約是很多法院拍賣房產中一個比較大的坑了。

之前應快報約稿寫過一篇文章，供大家參考：

編者按:有朋友準備購買一套二手房，因該房契稅未滿兩年，為避免繳納交營業稅，擬對房屋買賣合同進行公證，然後等契稅滿兩年後再過戶，諮詢有沒有法律風險？現本文對購買二手房時遲延過戶存在的法律風險及可能的救濟方式嘗試分析與介紹。

公證的效力

實踐中，總感覺公證的作用被誇大了。就個人經驗而言，除根據國家機關要求必須進行的公證，公證的一般作用是固化證據或使證據更具公信力，也因此公證文書作為證據的效力一般高於普通證據而更能獲得採信。但，就房屋買賣合同而言，公證僅能夠證明合同內容是買賣雙方真實意思表示，僅此而已，而對於遲延過戶所存在的法律風險防範，公證是起不到任何作用的。

法律風險

二手房買賣過程中的遲延過戶並不少見，原因也多樣，有的因為是拆遷安置房而必須滿一定年限才能過戶；有的因為房屋欠有銀行貸款而在解除抵押前不能進行過戶，也有的因為想規避稅收而刻意延遲過戶，無論哪種原因，都存在著同樣的法律風險也因此導致不少法律糾紛。

具體法律風險主要有以下幾個方面：

1、賣方違約的風險。

房屋買賣合同簽訂後，房價漲，賣方違約，房價跌，買方違約，早是司空見慣的常事。隨著房屋近年來整體見漲的趨勢，如果遲延過戶，賣方在計算違約成本與守約成本後，便很有可能尋找各種理由要求解除買賣合同或請求確認合同無效。因此，買方首先要面對的是，賣方違約的風險。

2、一房二賣的風險

如果賣方企圖騙取購房款，有可能將房屋一房二賣，甚至在一房二賣的過程中將房屋實際過戶給其他的買方。而房屋作為不動產，只有過戶登記才能產生物權變動的效力，此時原買方便不能追回房屋而只能向賣方主張購房款及損失。

而延遲過戶，將進一步增加賣方將房屋一房二賣的風險。

3、房屋過戶不能的風險

如果在數年後，賣方發生變故，便會產生房屋不能直接過戶的風險，這種情況下可能需要所有權利人同意及進行公證，便導致更多繁雜的程序甚至增加訴累。

4、房屋被抵押的風險

由於房屋在過戶前仍在賣方名下，賣方有可能因為向其他債權人提供擔保而將房屋進行抵押，進而導致房屋權利受到限制甚至價值減損。而且，到約定的過戶時間，如果抵押未解除，房屋也不能進行過戶。

5、房屋被司法查封的風險

由於房屋在過戶前仍在賣方名下，如果賣方對外有債務未能清償或有官司纏身，將導致該房屋存在被司法查封甚至被執行的風險。

救濟途徑

1、由於買方一般對賣方情況不熟悉，建議在能夠過戶的情況下，儘快進行產權過戶，以防因小失大。

2、如果決定延遲過戶，可考慮採用對房屋進行預告登記的方式進行法律風險防範。

房屋進行預告登記後，房屋產權的過戶、抵押均需取得預告登記人的同意，否則不發生物權效力。但一般認為，預告登記後房屋仍存在被法院查封的風險。

需注意的是，預告登記只有三個月的有效期限，但可以反覆申請預告登記，目前，法律法規並未就預告登記的次數進行限制，各地登記機構也都准許就同一事項多次申請預告登記。

這是一種完全不靠譜的想法，即使是現在一些二手房年後二月份可以滿五年唯一，業主說可以到時候在過戶，我們心裡也有一些打鼓；因為中國政策特別是房產方面的政策頻發，就好像愛擼人的孩子一樣；在這個過程中，業主有可能就是不想賣了，有可能最低過戶指導價變化，有可能客戶心理打鼓，有可能房價漲得太快，業主願意違約，這些都是無法預測；另外中介簽的合同有時候法律效力沒有我們想的這麼強大，真要打起官司來，這類都是磨磨唧唧的一年半載，你會更加恨房子這玩意的。

當然直接過戶，不管採取什麼防範措施，比如公正之類的，發生風險了，你也要打一年的官司。。。

不建議。

在實際工作中遇到過一個買動遷房，配套商品房在幾年中是不得上市交易的，很多動遷房產證一直沒辦下來，就私下交易。

這個下家準備辦產證的時候上家早就找不著了，法院判決兩次商家都沒有到場，協助判決書，強制判決書，總而言之就是這個買房子的前後跑了不知道多少次，折騰得我們看著也很同情。

如果這真的這麼喜歡這套房子，非他不可，雖然我一萬個不建議，可以購買百分之一產權。二手房交易過程中，上家是要求全部到場，你名字加在產證上面，起碼可以保證他不背著你偷偷賣了房子。

但是如果過幾年過後再轉讓剩下的產權，如果房價漲了，你覺得房東會輕易賣給你？當然如果他想賣給別人你不同意他也交易不了，就看誰能折騰過誰。

而且如果上家夠有膽，偽造一份公證書和你的身份證複印件，還是一樣會出問題。

先不論該不該這麼操作，也不去判斷中間多大風險，正面回答樓主問題，如果必須這樣操作，給您幾個建議：
1、您肯定會和賣家約定一定比例的首付款，絕非將全款一次性付給賣家，所以首付款比例很關鍵，範圍一定控制好。
2、付完首付款是否可以交付房屋？這點很關鍵，如果可以交付房屋，會將您的風險降低很多。
3、既然做就將手續做齊備，在首付款比例合乎雙方要求的情況下，賣家是否會將交易房屋的產權證、各種稅票、合同等相關資料交給您保管，如果可以，最好。
4、既然已確立買賣關係，就可以在建委的網上網簽，到產權五年後，撤銷網簽，重新網簽過戶即可，一線城市撤銷網簽的條件是買賣雙方同時到場，單方不能撤銷。
5、一般這麼操作，要麼是熟人，要麼是賣家價格低於市場價，所以風險與利益共存。

強烈不建議這樣做，在當今絕大多數人都在向錢看的情況下，風險太高，容易出糾紛，變數太多，三年後誰知道哪一個政策？三年後世界什麼樣還不能確定呢，所以說強烈不建議！！