為什麼一些小區全是向外出租的？買房時怎樣避免買到這種小區？

12-09

最近租房的時候發現有很多小區基本全是對外出租的，1.為什麼會有這樣的現象，在買房時如何避免買到這樣的「出租小區」？2.出租小區是在開盤的時候(因為地段，交通，周邊環境......等）就定性了，還是後期才慢慢形成的？

其實，題主對「出租小區」有偏見，是覺得這樣的小區居住品質會受影響吧？這個其實不一定哦。話先說一半，答題先——

「淪落」為出租小區的主要道路：

1、被第一批業主淘汰

這個是最常見的類型，早期的業主財富升級置換居所，一般社區年齡都在8-10年甚至更久，高中低端社區都有。典型的比如早年的單位分房、或者「當年」的好房子——隨著財富的兩極分化，那些「當年」的有錢人仍然是現在買更好房子的主力，以前的房子自然就看不上了。

2、小戶型、一居室、開間（往往是商業產權）為主力戶型的「投資型」社區

這類社區從產品規劃時定位的就是「投資型客戶」（回答了你的第二個問題），從產品結構上很好判斷——這些產品是不可能滿足購買客戶的自住要求的。這類社區多出現於最近5-8年房地產輝煌發展階段，而隨著近兩年對投資需求的調控抑制，數量逐漸比較少了。

以上兩類中，一部分「當年」的好房子以及核心地段的投資型產品，在租房市場上還是很優質的。之前的回答里我曾說過一個理念，「價格是一個篩子，可以篩選出優質的鄰居」。所以即便租客是居住主力，但因為租金不菲，只要物管質量不下降，這些小區仍然不差。

要知道在北京租一居室，6000-15000的區間也是有很多需求的。搞不好你住在裡面陌陌一開，還能勾搭三五個寂寞的小三哦~

所以，我的觀點是，如何避免買到出租小區並不是個適當的命題，更重要的是如何通過經濟實力讓自己有能力「擇鄰而居」，不論租房還是買房。這個結論凄慘了一點點，但卻也是最現實的。就好像你坐頭等艙就可以享受皮沙髮帶電腦自助餐的候機廳，優雅地提前登機有人給你掛外套放行李可以伸直了腳睡覺看電影果汁隨便喝配餐更豐富空姐也更漂亮隨你泡；而如果只買得起硬座那就要和扛著大包小包的農民兄弟一起往上擠，忍受整晚熟悉而怪異的車廂氣味上個廁所和上甘嶺一樣有趣還得打起十二分精神看好自己的錢包一個道理。

這個世界的很多困境，除了錢，還真不是靠技術分析能解決的呀。

謝邀。

處女答，文筆差，望海涵。
這個問題好大，如果有人願意，完全能寫一本書。

先看一個歪樓的問題，大家為什麼都買房子？這個問題各種專家學者長篇大論，不贅述，講個兩個身邊的故事。
1，姐姐家父母都是大學老師，房子三套，均為大學內的集資宿舍樓，最舒適的一套為「老巢」，沒事一家人都在那；最方便的一套因為戶型小，但離姐姐和姨父工作地點近；基本用來午睡，剩下的一個租出去了。姐姐去年7月結婚，結婚前曾問道她是否需要買房子結婚的問題。當時她答的非常斬釘截鐵，「當然要買啦，哪怕自己不住，買下一套房子，自己交個首付，然後租出去，相當於不住的時候別人幫你還貸款，想住的時候不租了就是。如果真的租個二三十年，相當於自己自己只花了一個首付就投資了一塊地皮。」
2，清明回家，約初中同學吃飯，小夥子已經領證，在家人的幫助下買了房子和車。小夥子的生活基本上早上送完老婆再自己上班，下班接老婆回婆婆家一起吃飯，然後一家人窩在客廳的沙發里上網的上網，看電視的看電視。咦，那他們買的房子呢？對的，這也是我當時的問題。結果因為小兩口都不做飯，再加上新房子上班沒有老房子方便，索性兩個人就跟老的一起了。至於新房子，他們準備租出去，畢竟每個月也是幾千塊，能少出點少出點。
講了兩個身邊的故事，兩種把自己的新房子租出去的理由，擁有類似心態的人能占購房人群總數的百分之幾我不清楚，但哪怕只有10%，那麼一個1000套房子的小區就有100套出租房。

回到題主的問題。
1.為什麼會有這種現象？
租房住的原因有很多，沒錢的，外來的，家遠的，孩子上學的等等都可以成為理由；往外出租的也有很多理由，不做贅述，有供有求，簡單的市場供需平衡。
2.如何避免？
個人租房經驗來看，在我住的城市，任何想租的地段幾乎沒有租不到的房子，別墅都有人出租我會亂說么？所以只能盡量降低這個比例，比如不要買火車站、交通樞紐、商圈核心、交通便利等投資潛力較大的房子。
3.形成原因
個人認為與開盤時間沒有必然聯繫，90年代初的和去年交房的我都住過。相比之下城市的發展、人口的流動、城市中心的轉移、配套資源的分配、城市的區位優勢等原因我覺得可能起關鍵性作用。
4.延伸一個問題，題主問這些，可能擔心小區流動人口大，導致居住質量下降。個人的感受是選擇一個相對不是過於繁華，周邊行政配套完善，治安良好的區域，然後找一個優質的，有自己物業配套的開發商的小區，應該不會讓你失望。

再次為拙劣的文筆致歉，謝讀。

個人體驗。關鍵看樓盤管理以及位置。

目前我房子的隔壁其實是被包租了的，住了很多年輕人，但是其實我完全感受不到他們存在，很長一段時間我們裝修的時候我都以為那房子空置，所以有漏水問題的時候，我就沒去敲門直接找華潤物管。樓棟管家是真的負責，她幾乎每天自己都要打電話或者上門去找人，在多次無果之後，她還是沒放棄，直接把對方的水閘關了，逼對方來主動聯繫，最後那個公司的人冒著大雨趕過來，態度非常好。所以，儘管我知道有幾期都是以出租為主，但是這麼盡責的物管，其實也沒有太多可擔憂的。

這個妹子非常負責，連一點點煤氣的小問題她都會立即跑到我家來看。而且每次都超級有禮貌，不厭其煩地給我們解釋各種。

而另外一個房子，雖然出租很少，大部分是中產居住，但是物管就是那種我跟學生說的「除了收物管費其他都不管」的狀態，所以儘管沒有太多租客，但是也有不少煩惱。比如我樓上那家的小孩每次都會來回狂跑，那次我叫了物管上來看，燈都在抖動，地板也在抖。但是物管第一次接到我電話的時候，她的不爽是直接通過電話傳到我這裡的，旁邊的學生聽了都明顯感覺到了她可能正在翻白眼的心情。而另外一次是我隔壁冒出滾滾濃煙，一直竄到電梯里，我打電話詢問，物管也是這個態度。我問個水表的度數，甚至花了2天時間，因為不是「師傅忙去了」就是「師傅下班了」

基本我遇到過的中介，快遞員，收廢品的，賣窗帘的，對這個樓盤的物管都有高度一致的負面評價。

所以，我覺得出租不是特別大的問題，樓盤物管是最重要因素。

當你遇到物管不行，然後出租率高的時候，你真是想死的心都有了。

比如我看房子的時候，去看郎御這種地方。雖然租金很高，可以抵你的房貸，但是物管基本我沒看到，我只看到各種民改商的什麼民宿，美髮美甲，餐館的客人上上下下，樓道又臟，又是各種給我感覺不知道哪兒來的客人。而且第一批房東還居然經常和這些做商業的吵架。

這種房子，長期我是看衰的。因為本地人還是不會接盤這種房子，居住環境惡劣。

短期是外地人接盤，長期還是要看本地人（我指四川範圍）喜好。

我感覺出租較多的小區一般是動遷房，就是政府征地補償給房東的。

別買動遷房也許能避免這種情況。

「買房時怎樣避免買到這種小區？」
小區四周中介多看看，掛出很多出租房源的就別買了唄

實在不能理解為什麼會有人因為不想未來小區的出租率過高而放棄「交通樞紐、商圈核心、交通便利等投資潛力較大的房子」！

在我看來，沒有什麼手段能過很好的解決你在你的小區看到租戶，這完全是開放的市場行為！但是你有辦法找到一個能長久保持良好居住環境的社區，這一點我基本上認同吳銘的答案——通過價格的篩選，比如你在深圳買了華潤幸福里，即使周邊有很多租戶，但是那又有什麼關係呢？

當然，一般來說，在樓盤開發的產品定位階段，就已經很大程度上決定了小區未來的住戶結構，如果你買的小區公寓和兩房產品佔比很大，未來出租率不高都可以被認為是一件奇怪的事

首先40年的商業產權，就可以不考慮了，人家銷售的時候，就是主推購買後對外出租或自用工作室，必然魚龍混雜。

而70年產權的住宅中，則可以分兩類，主打剛需戶型的，和主打改善大戶型的。

剛需為主打的小區，住戶一般工薪階層夫妻多，若開發商口碑好，物業公司有品牌，周邊配套不錯，還是比較靠譜的，但如果該小區交房超過六到十年，有一半幾率原戶主通過拼搏努力搬去了改善類小區，老房出租出售，此時就要好好留意小區業主的層次分布，謹慎購買。

主打改善戶型的，通常多為社會中產階級，開始講究舒適的人居氛圍，參考開發商品牌，物業費的昂貴程度，做出比較，相信會比較容易找到心儀的高素質住宅，但對購房人經濟實力是一種考驗。

城市中，對外出租多的小區不是精英流動區，就是城鄉結合部！

該著你倒霉，買房的業主也有王八蛋。該著你運氣好，租房的都是溫柔靠譜大美女

我的真實經歷就是周圍不要有太多老太太跟高考前的藝術生。。。真尼瑪吵，老太太咣鐺咣鐺，藝術生彈琴拉琴吹號！！！！！尼瑪努答
摺疊我吧

最主要的原因是開發商認為現在房價不符合收益預期，所以暫時以出租形式獲取現金流。

沒人租房才奇怪

很簡單，相同地段里，單價越是便宜的小區越容易成為出租小區。

儘管西方現代女性主義在第二次女性主義浪潮的時候猛烈的批判了single-family居住在suburban的模式。但是其反對的觀點也不是不值得借鑒，比如，apartment類型的Multi-family帶來的promiscuous dangerous問題也值得思考。換句話說：什麼人才會租房子？