容積率是什麼？買房為什麼要看容積率？容積率越高好還是低好？

12-09

特別來開心的回答問題啦~(≧▽≦)/~
一句話回答：說小區環境的，越低越好！
買房一定要問容積率多少哦，聽說這樣一問售樓導購一下就覺得我是行家不敢騙我了呢
1、容積率是什麼
容積率是建築設計中【建築面積】和【用地面積】的比值。
直觀來說，就是在一塊給定的土地上，看蓋了多少面積的房子，蓋的面積越大容積率就越大，蓋的面積越小，相應的容積率也就越小。當總建築面積恰好等於土地的面積時，容積率就為1。容積率為2則表示地塊上的建築面積加起來可以把該地鋪滿兩遍。

當然啦，這樣的房子根本不可能存在啊，咱們的地面上總要放道路綠化小廣場，房子也不會貼著邊兒造總要退讓一些的呀。那也沒關係，面積之和是錯不了的。
這樣，一個形容這裡邊有多少房的指標就誕生啦！

那那那那那那~用建築層數來表示這個不就好了嘛？我的智商萌萌噠~
可不便的是，每個建築因為設計不同，可能對於空間的布置和管理也不同，層數難以客觀表現出我們究竟「蓋了多少房」，但是，人和東西總是要放在面積上的，面積越大，人和東西就成比例的越多，這個可是跑不了的~

這可能是建築設計中最為關鍵的一個指標參數，代表著這個地塊的【用地強度】。
顯而易見，容積率越高，說明該建築越「大」。對於區域來說（小區啥的），容積率越高，說明區域越」擠「
之所以說它關鍵，是因為這個容積率簡明扼要的向我們展示了這個建築多「大」多「擠」處於什麼規模，從而成為了描述一個項目至關重要的指標。通常，在政府轉讓土地時，該地塊的容積率就已經被限定，開發商只得在這個限度之內蓋房子。作為地產方，拿到土地的成本是一定的，蓋越多的面積往往就有越多的商鋪、住宅得以租售獲得利潤，因而總有把容積率做的更高的傾向。（在一定建築高度限度內增加高度和面積以減少單方成本）。在一般的城市商業地產（商場、公寓、住宅小區等）中，開發商往往會把面積做到最大達到限定的容積率，獲取最大的可租售面積，實現利潤最大化。
為什麼要限制最大的容積率呢？
顯而易見，如果放任開發商在規定土地上蓋房，會造成這個地方建築面積特別大，人流特別集中，不僅會造成過於集中的供水供電和交通壓力，還增加了消防、治安、管理等安全隱患。為此，一個地方該蓋多少面積流入多少人，在規劃層面就已經是設計好的。2、為什麼買房要看容積率？3、容積率越高好還是越低好？
因為容積率標誌著你住房的品質。
通常我們認為住宅容積率越低居住品質越高，容積率越低越好。
那麼？容積率變高，只要配套物業跟上，為什麼居住品質一定降低呢？
顯而易見。比如你所住的樓總共有6層，是現在的生活狀態，假想一下現在同樣的樓總共有60層！那麼是不是坐電梯、倒垃圾、生活噪音、防盜安全隱患、門外草坪的狗屎、還有旁邊超市的排隊隊伍長度、門口公路多堵都開始讓人變得難以忍受啦？「土地」是有限的，它承載的越多，我們人均可支配的就越少。相同情況下，容積率越小這塊地就「越輕」，生活起來越寬鬆舒適。
那麼具體數字大概是幾呢？
你想像一下把你家小區所有住宅房子都拉平鋪到地面上，估計一下鋪幾遍？（即容積率是幾）
大概高層住宅小區的容積率可以達到4.5；小高層社區約為1.5-2.0；標準的六層（七層）以下多層小區容積率在0.8-1.2，聯排別墅大概在0.4-0.7，獨棟別墅肯定就更小啦。相應的，市中心的商住綜合體平面直接鋪滿，容積率達到6甚至7都有可能的，這樣超高的容積率下很難有有效的室外環境設計，地段、室內空間和綜合便捷的生活體驗往往成為其競爭力。不過在小區中，由於樓宇不限於單一的類型，其地塊容積率也是各種高度住宅相互組合的結果。
開發商也會想方設法的多蓋面積利於銷售，也就是售樓小姐跟你說的「送面積」。由於建築規範的局限，設計中可以通過地下室、半地下室、陽台、露台、室內層高不足的部分等等在當地建築規範中不計算或不完全計算入建築面積，而後期又可以通過封露台、打通設備平台等等方式變相增加使用面積的方法，使得我們實際的「容積率」略高於書面所計算的容積率的情況發生。在建築規範制定時，也會通過不計入面積（不計入容積率）的方式鼓勵這一方面（比如地下空間）的建設。
有了這個概念，我們再看到地產商所公布的容積率後就能大概知道這是一個什麼樣子的小區了，容積率越低的小區在居住舒適性上就越具有競爭力（當然在其他方面如價格也會相應提高），以幫助我們比選參考。
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下次去看房時，記得問下容積率吧~顯得特別專業酷炫有風度呢（捂臉飛走）

先說結論：容積率與小區環境沒有必然的聯繫，有影響，但是不是唯一決定因素。
容積率FAR，與建築密度，綠地率三者互為制約，是中國現行規範體制下控制土地開發的重要技術指標，有嚴格的法定約束力，但是對於社區環境，特別是泛指居住區的居住環境不是必然的約束。
在地產商拿到地準備開發時，容積率作為重要的土地出讓條件就已經被確定了，而且通常是通過一系列的嚴謹科學的規劃及程序確定的，在無其他特殊環境因素的制約下（特殊因素你懂得……），通常容積率賦予的都是一個合理的值，不會對地塊開發造成特別大的影響。
至於高容積率與低容積率哪個更適合人類居住，這是個規劃學術領域長期爭論的恆久話題，也因此產生了很多不同的具有代表性的學術理論，並因此產生了城市發展的兩種模式：集中發展與分散發展（簡單的概括，不是很嚴謹）
在地廣人稀的地方，（尤其歐美這類的先進國家）規劃理論伴隨城市發展開始都是主張相對分散的，代表的當然是從霍華德的田園城市理論（《Garden Cities of To-morrow》Ebenezer Howard，1898）到後來一系列主張分散發展的城市規劃理論，比如衛星城理論，有機疏散理論甚至廣畝城市……
但是也有特例的理論先知，如柯布西耶Le Corbusier這樣的全能設計師，就最早提出了影響深遠的集中發展理論：（光輝城市La Ville Radieuse，1933）……
理論大致介紹了，重點就是對於普通買房者，房子作為一種商品是按流程設計出來的，你買什麼樣的關鍵還是看荷包，別的知道太多也然並卵。因為個體不可控，除非你是開發商……
至於高強度與低強度的環境舒適度，首先是項目的區位，然後才是環境，如果是一線城市的市中心，哪怕是二手高層，小房子也比四線城市一間自蓋小樓貴，這是必然的
至於不同容積率的環境品質都是可以通過技術手段改造的……

高樓大戶也有好景觀
至於性價比高的土豪TOWNHOUSE你也是可以擁有的

但是居住舒適體驗就得犧牲通勤及生活便利的前提了
當然你不差錢那都不是問題……
最後的定義，基於個人的見解及理論知識：
容積率FLOOR AREA RATIO在《城市居住區規劃設計規範 GB 50180-93（2002年版）》中的定義：

建築面積毛密度也稱容積率，

是每公頃居住區用地上擁有的各類建築的建築面積（萬ｍ2/ｈｍ2）或以居住區總建築面積（萬ｍ2）與居住區用地（萬m2）的比值表示。

注意！這裡是指居住功能用地的容積率，除此之外，按照國標《城市用地分類與規劃建設用地標

准用地分類標準》（GB50137–2011）還有7大類的建設用地也是要在規劃中設定容積率指標的

而且，不同城市的容積率設定標準也是不一樣的，主要考慮用地的區位條件（位置，交通，經濟，社會現狀），比如城市的舊城區的新建建築的容積率通常會比新城區高一些。
為什麼容積率有那麼多標準還那麼多限制條件，最主要的原因是在土地財政的前提下，容積率是政府與開發商及相關利益團體進行土地交易博弈的主要籌碼，地價的高低的主要考量條件，一般情況下，排除外部因素的影響，同等規模的土地，容積率越高，開發商可開發建設的建築面積越高，在同等定價的產品下，自然收益越高。
但是，
容積率僅僅只是土地交易過程中的一個重要因素而已，對政府及開發商來說是一個土地交易博弈的籌碼，對行政管理及規劃技術部門是一種重要的管控手段……
但是對於普通消費者，尤其到單一住宅產品的購買者來說它就是一個簡單的商品成本要素而已，並不對產品的實際性能及使用體驗有決定性的影響，因為作為商品，成本及產品定位才是決定價格及市場的主要因素，就像相機的像素值對於相機及CPU的主頻數值對於電腦來說只是一個比較重要的技術條件而已，對產品的實際使用體驗影響不是決定性及唯一的。

容積率樓上各位已經解釋得非常清楚，從住宅品質以及環境配比來說，當然越低越好。最低就是獨立式住宅，也就是大家常說的別墅。

但是高容積率住宅也會有一些優點。比如一個小區密度大，自然人口就多，小區周圍商業就容易發達。具體來說，也許小區內就會有很多便利型小商業給你解決生活問題：小賣部，小菜店，小型兒童早教中心等。甚至公交車都會給你設一站。

這和東方密集型城市VS北美郊區式城市的優缺點是相似的。並不是容積率高就全是缺點喲。

容積率較低並不一定好！
上圖：

當然這是張效果圖，加一張高層實景更有說服力。

你心中的花園洋房是這樣：

真實情況可能這樣，沒辦法，大家要停車…

一個是高層建築，一個洋房。通常圖一容積率大於圖二。但圖一有大面積公共綠化。圖二隻有宅間綠化，而且在很多地方，它都是被圈起來的！
容積率等於地上建築面積除以規劃用地面積，也就是總地上建築面積除以小區面積。
容積率越大，說明可售建築面積越多。
所以為了多掙錢，開發商會儘可能的加大容積率，一般小區的容積率在2~2.5比較正常。
高層是出容積率最常用的手段。容積率很高的樓盤高層就越多或越高。但是買房一定容積率越低越好嗎？我想不是絕對的。有一定前提。現在國家規定容積率不能小於1.0 ，獨棟別墅幾乎不可能新建了。
1.都是別墅區怎麼選？當然容積率越低越好。假設容積率底的是聯排別墅。高的可能是疊拼別墅了，想像中的花園草坪一律沒有。
2.洋房和高層都有的情況下，容積率相同，可能高層小區更好。樓層越高，留下的公共綠化越多。想想高層容積率高但有跑步散步的小區花園，洋房容積率沒有很高卻連路都不容易建出來的擁擠，果然高層更好。

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容積率是建築經濟指標一個極為重要的數據，這關係到很多東西。

首先，容積率是一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率（如這個小區的用地面積是1000平米，而這個小區的建築總面積是4000平米，那麼這個小區的容積率就是4。）

好了，那麼這個神奇的數據到底隱藏了什麼東西呢？

對於買房者來說，容積率就是代表了這個建築或者小區的住戶擁擠程度，說白了就是你居住的舒適度，容積率越高，就意味著這塊地的開發強度越大，使用的人越多，而居住者就會因為開發強度大人口擁擠或者資源有限而導致了舒適度的下降。而對於賣房者來說，容積率就是代表著這個小區（建築）的成本，和能產生多少經濟盈利（建築面積）。

但又不能簡單的把兩者對立起來，因為如果容積率低了，買房者舒適度高了，但是開發商拿到的成本高了，最後的成本還是會轉移到買房者身上。所以，一個比較好的容積率當然是一個平衡點之上。

不過一個已經拿到的地上（成本固定）開發商當然想越高的容積率（建築面積越大），賣的房子越多，盈利越多。

不一定啊！其實我開始也想說容積率越低越好，可是腦洞突然開了…
先回答樓主問題，容積率就是在固定土地面積內的建築面積比率。簡單說就是同樣一塊一平方的地，上面能種多少白菜。容積率高，白菜就多，容積率低，白菜就少。
明白了之後，你就知道我為什麼說不一定了。因為萬一這片地很大，但是開發商在空閑的土地上都抹平了讓你停車，沒景觀沒樹木沒水系…雖然這樣的開發商很賤但是…哈哈哈，好吧，容積率低當然好，但綠化率、綠地率才更重要吧！

不請自來。嘿嘿

住宅容積率在1.5-2.5是經濟實惠再加點品質的選擇。別問我為啥。哈哈

問問自己是希望住在帶個大草坪的別墅，還是喜歡住在某城中村。

容積率是建築總面積與用地面積的比！這是一個範圍性的概念！這麼說吧，國家規定的容積率一般在1～10之間！如果按舒適條件來論，當然容積率越小越好，因為相比之下綠地面積和公共設施面積就大！當然這也受到規劃用地內的建築類型是高層、多層、別墅類型的影響而略有差別！就是說如果相同容積率的情況下，高層的綠化率應該比別墅的綠化率要高！

當然是容積率越低越好啦，獨棟別墅的容積率在1以下，容積率越低一般來說舒適度相對越高。同等條件下來說。

容積率概念前面的答友都說了。
選房子，容積率越低越好。我在重慶。
目前重慶別墅洋房社區容積率較低，一般在1~2.5。高層社區2.5-5左右。重慶主流一般在4-5樣子。

容積率指的是小區的地上面積和整個小區用地範圍的比值，相對來說，容積率小意味這住宅，商業面積小，居住人數少，綠化面積也更大，舒適度更好。最好買房的同時，再注意一下綠化率，公共綠地的面積。一般綠化率要＞30％，容積率在4以下，比較舒適

我要給各位一個反常識的答案，從經濟合理的意義上說，高容積率是件好事！

在我國的壟斷土地供給機制下，土地成本因為供給控制變得虛高，構成房產購置成本的一個主要部分。隨著容積率的增高，由於總建築面積上升而土地面積不變，所以單位建築面積的土地成本，是下降的！（即使考慮開發商額外的土地增值稅，結果也不變）

在開發商利潤率給定的情況下，這就意味著購房的性價比在提高。

有人說，高容積率會導致區域交通擁擠、環境質量下降，這顯然是外行說法。實際上，高容積率產生的負面效應是由周邊所有地塊共同承擔的。用經濟學的術語解釋：高容積率的地塊實際是個負外部性的生產者，其成本不僅由該地塊的使用者承擔，而是整個街區的使用者共同承擔。

好處被你佔了，壞處大家一起攤。那麼，以購房者的角度看，你是賺到了的。解決這種外部性問題，正是規劃當局要控制容積率的重要原因之一。

最後，容積率高低與綠地率高低沒有任何直接關係，與小區質量也沒有任何關係。拿別墅區來打比方，純屬抬杠，高檔小區容積率低，不意味著容積率搞的小區檔次就低。今天的高檔小區，容積率數倍與過去的平房筒子樓，即使不考慮建築折舊，孰優孰劣也一目了然。

並不是絕對的先看容積率，而是應該在同等地段位置的情況下比較不同項目的容積率。容積率反映的是同等土地面積上開發的強度，和建築密度、層數都有關，一般情況下容積率是和一個小區里可居住的總人數正相關的，容積率越高，居民越多，因此平均每人能享有的公共空間就越少。所以如果你問的是相似城市地段下容積率高的好還是低的好，答案當然是低的好。政府為了能保證一定的城市空間品質，往往都是限制容積率，但開發商為了多賣點錢，一定會把房子蓋到容積率的上限，甚至想辦法多蓋點按規範可以不計入容積率的面積，也就是所謂偷面積。你買房時如果看到「實得面積」多於銷售面積，多的那部分就是打擦邊球蓋出來的

越貴越好

說的通俗一點，容積率就是單位面積內的人數，當然很多城市，容積率在拍地的時候政府會做強制性要求，容積率低，房價高，反之則放假高，這都是一個相對概念。至於小區環境，容積率的影響絕對不如物業影響來的高。

總建築面積與總用地面積的比為容積率。
也就是說若用地面積一定，容積率越低則總建築面積越小，意味著非建築的環境面積會越大，綠化率可能會更大，反之亦然。所以可以將容積率作為小區環境綠化的參考值，容積率小的小區可能擁有更好的綠化環境。當然也僅僅只是參考值，具體還要看該小區綠化設計的水平如何。
關於容積率國標里針對不同高度的建築是有規定的，一般會限制一個最高值，容積率低的話房地產開發商賣的房子就少了，賺的也就少了。