萬象城和萬達廣場有哪些區別？

12-07

從開發、設計、招商、運營、回報等方面梳理來看孰勝孰略？
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一、開發區別
開發商背景
華潤是國有大型香港上市企業，穩健可靠，注重社會長期形象；萬達是優秀的私營企業，快速高效，注重解決效率和短期效益。

開發建設周期
華潤萬象城開發周期在3年左右；萬達廣場的開發周期在2年左右。

資金來源
華潤萬象城前期投入以集團孵化為主，投入資金高；萬達廣場前期投入以項目自身滾動為主，投入資金低。

商業建築品質
華潤萬象城從規劃、設計、施工，建築、設備設施，都是力求一流水準；萬達廣場以規定成本控制下的形象最佳，性價比高。

二、經營區別
定位方向
華潤萬象城定位目標都是當地最好、形象最高的購物中心；萬達廣場以區域中心為主。

招商目標
萬象城以奢侈品為主；萬達廣場以中檔大眾品牌為主。

商業經營

華潤力求商業經營與商戶共同成長；萬達廣場以完成租金收繳率為核心目標；

三、收益區別
變現手段
華潤將成熟的萬象城打包在香港上市公司，就可實現購物中心的變現；萬達廣場是以抵押貸款為主，暫時未實現萬達廣場的變現。

1. 定位：
萬象城的定位是一個1/2線城市裡比較高端的購物中心甚至是當地的地標性商場，競爭力是零售品牌。
萬達主要走的是3/4線城市裡的領頭羊或者1/2線城市裡郊區/普通居住區域里的市場。關鍵在於競爭小，所以萬達是那個區域里的老大。檔次中檔，定位購物休閑娛樂一站式/家庭。

2. 地理位置：
萬象城走的是國內的一，二線城市。二線城市的中/核心地段為主。
萬達走的是二，三線城市比較一般人口較多，但競爭相對較小的區位，或者一線城市的郊區，現在還向4線城市進駐。

3. 業態
萬象城更注重零售，零售、餐飲、娛樂比例大概是65：20：15 左右。
萬達業態重心放在娛樂餐飲，目前的產品零售、餐飲、娛樂的業態比例大概為50：20：30，將來娛樂餐飲業態佔比重將達到~80%。

4. 品牌:
萬象城有不少國際一線比較大眾的品牌，比如LV, Gucci, Prada之類。總體檔次中高/高+一些知名快時尚。如果有百貨一般是中高檔品牌。Ole精品超市。
萬達的品牌比較平價。最好的可能也就是Zara, HM, Uniqlo, Ochirly之類。還有不少萬達自己的品牌比如萬千百貨，大歌星，萬達影院等等。

5. 配套
萬象城一般還配有五星級酒店，甲級寫字樓，高檔住宅。

萬達有金街，中檔住宅等等，還有一般的寫字商辦樓。

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有提到有些萬達比較高端萬象城不夠高端，我想是這樣的：

同一線產品對於地區品牌還會有微調（就像超市一樣就算都是沃爾瑪不同地區也會有特例），但總有一個大概的定位和戰略。

前面有評論說某些萬象城開張品牌不夠高端也不是沒有可能，但等到市場培育起來逐漸提升也是很常見的 - 參考深圳萬象城的歷史。

先分別用一個字來總結一下兩個企業的產品
萬達廣場：快！
天下武功唯快不破。用最快的速度做到大而不倒是萬達成功的關鍵
萬象城：穩！
一店一色，穩紮穩打，力求精品
開發
開發沒什麼好說的，以前兩個企業都是從拿地，設計，建設全程把控，只不過自有資金投入比例有所不同，現在萬達轉型輕資產，拿地建設不用萬達投入，全國擴張速度會更快。萬象城背靠華潤這棵大樹，依然從容的全盤把控。
設計：
萬達廣場已經經過三代產品的迭代，現在已經到了第四代，每一代產品從動線到材料的等級都採用基本一致的設計原則，只不過會根據地塊的不同和項目等級的不同進行一些微調，這在一定程度上導致了萬達廣場千店一面，設計死板的形象。而萬象城則會根據每個地塊以及每個城市文化的不同進行相應的設計，所以每個萬象城都是獨一無二的設計。但仔細觀察其實每個萬象城都有一種很難言說的相似，這種相似不是來自業態與品牌的重複，而是多重因素疊加在一起形成的一種產品氣質，因為雖說設計不同，但是同一產品線的設計原則有很多共通之處（鋪位分割，動線設計，材料使用，美陳標準）。所以我覺得萬達廣場是產品（雖然略有不同，但大體一致），而萬象城則更像是作品（雖然每個都不一樣，但是卻有共同的氣質）。
品質
我想重點說一說品質，從物業品質到日常的營運品質。先說物業品質，有人說萬象城是高品質，萬達是快餐品質低下，說這話的人對萬達一定不夠了解，只是覺得18個月一座萬達廣場能有什麼品質可言，我想說並不是萬達太快了，而是大多數開發商太慢了而已。很多人都知道萬達從拿地到開業有大大小小300多個時間節點，而萬達又是以節點管控嚴格著稱，到什麼節點必須完成相應的工作是不能觸碰的紅線，所以萬達在設計完成之後的施工階段是非常乾脆利落。速度快一定會帶來一定的問題，但是不能否認的是萬達廣場的物業品質在同類型廣場依然是出類拔萃的。而萬象城是慢工出細貨，再加上作為華潤的高端產品線，物業品質方面是高於一般的萬達廣場，但是萬達廣場的A類店比起來並沒有什麼差距。下面再說說營運品質方面，萬達的營運管控除了衛生間備受詬病外，可以說是業內營運管控最為嚴格的企業之一，從裝修材料等級的使用，裝修形象，圍擋畫面的審核到貨品的陳列及庫存的管控，管理細則多到你甚至懷疑萬達是不是處女座的，而這些管控就讓萬達廣場有一種非常規矩的秩序感。對於萬象城，由於大部分萬象城都是比較高端的定位，而高端的購物中心，通常營運品質都會做的比較好。
招商
開頭提到的兩個企業的特點在招商上體現就更明顯了。萬達提前一年公布下一年所有項目的開業日期，所有項目均按照公布的時間如期滿鋪開業，這在現在這種實體商業如此蕭條的當下幾乎是不可能完成的任務，而萬達之所以能夠做到，除了有強大的自有和聯發品牌之外，還是因為一個快字，現在品牌方，尤其是新興品牌，想要迅速打開市場及做大規模，萬達無疑是現在線下最好的選擇。而萬象城由於對品牌級次形象的高要求，導致有些萬象城招商並不會很順利，但是萬象城不會為了達到滿鋪開業而去降低對品牌的要求，這就會導致開業延後，開業率低等問題，但是就像我前面說的，萬象城是求穩，求精品，求長遠，為了長遠的發展前期有可能會經歷一些痛苦，但是煎熬過後可能會是又一個深圳萬象城的誕生。而萬達就很難產生這種優秀的標杆項目，不是萬達廣場不優秀而是萬達廣場太過於平均和規矩了。

兩家房開都接觸過，萬達純粹是為了撈錢做綜合體，賺的是住宅的錢，商業也是一直虧損。房屋質量慘不忍睹。華潤是利用住宅補貼商業運營。房屋直接靠譜。國企反而優於民企。

萬象城逼格更高，萬達廣場是快餐

其實萬象城和萬達廣場挺難進行比較的。

如果從大致印象上來說，萬象城的定位偏於中高端，而萬達廣場趨向於中端；萬象城一般選址在一線城市或者區域中心城市，而萬達則以2、3線城市為主，1線為輔。但其實如果仔細研究這兩種城市綜合體產品，並不能用「粗暴」的印象來進行區分。 @Li Carly的描述比較全面了，我再從幾方面補充一些。

定位

萬達廣場從2001開始發展，到現在已經經過了一代、二代、三代乃至所謂四代五代的發展，從最初的純商業體發展到現在的綜合體（包含商業、酒店、辦公和住宅），其實也逐步形成了高、中、低三個檔次的版本，根據項目定位的不同有所區分，而不能一概而論地說萬達就是定位在中端。

高檔：比如北京CBD萬達，上海五角場CBD（五角場的萬達應該是我最早接觸的萬達，導致我一度以為萬達走的是中高端路線）；
中檔：上海周浦萬達廣場，鄭州中原萬達廣場；
低檔：泉州萬達，重慶南坪萬達；

而萬象城是華潤三大綜合體系列（萬象城、五彩城和歡樂頌）中定位最為高端的，市場定位為「中檔偏高」，服務對象是城市的中產階級，女性是重要客戶。其實拿萬達廣場和華潤的五彩城和歡樂頌來對比更為合適。

選址

在城市方面萬達一般選擇省會或者中心城市布局，以二線城市為主，現在發展向中西部轉移，三線城市的比例也在上漲，但萬達對三線城市有自己的選擇標準，比如人口規模、GDP、人均消費支出等等。萬達廣場一般選址在城市副中心或者城市新區中心。尤其值得注意的是，鑒於萬達的品牌價值和未來的稅收以及土地增值等利好，當地政府對於萬達的區位選址和土地價格都會給予一定的優惠。當然還是那句話，不同檔次的產品在城市選址、區位選址等方面有所不同，以上講的是大致情況。

而萬象城的戰略布局是在區域經濟中心，消費能力強，城市規模較大。位置也是選在城市核心商務地段或者新城區核心。比如杭州萬象城在錢江新城CBD，深圳萬象城在羅湖核心商務區。

物業配比

經過二十多年的發展，目前的萬達廣場形成了多功能複合體模式：HOPSCA（H指hotel，O指office，P指public space，S指shopping mall，C指culturerecreation，A指apartment，註：其實還有另外的解釋版本，比如P指代park），下圖是萬達廣場的業態比例：

萬象城是由商業+寫字樓+君悅酒店+公寓（少部分有）+住宅（剩餘面積）組成，根據不同的產品做出調整。比例如下

總的來講，萬達廣場的商業比例要高於萬象城，而萬象城公寓的比例要高於萬達。

業態

一開始萬達廣場的主力店（如常年合作的沃爾瑪和自營品牌）佔到70%以上，90%以上的業態為購物（如2007年開業的上海五角場萬達廣場），現在新一代的萬達主力店只佔到50%，休閑娛樂健康等設施的比重日益加大。

（2007年開業的上海五角場萬達）

萬象城的商業比重最大的是服飾零售，佔到30%，其次是20%的百貨，根據城市和位置會有變化。

雖然萬達廣場和萬象城業態的構成有所區別，但總的趨勢是服飾零售佔比下降，餐飲、娛樂、親子等佔比的大幅上漲。

除了以上這幾點，還可以從開發模式、資金籌措、人才管理等方面進行對比，這個工程量就大了，等有空再更。

以上為個人觀點，僅供參考。圖片和數據來源於互聯網，侵權刪。

私以為，萬象城和萬達的區別是：一個是學而優則仕，一個是仕而優則學。

萬象城，以持有、升值為目的，運營出身，幹得好，就不斷開分號，做商業地產投資
萬達，以短期投資回報為主要目的，地產開發出身，開發幹得好，就開始干商業地產開發。

從設計這個角度來說，
萬達更注重怎樣能有足夠的可銷售、好銷售產品，為了提升銷售產品的價值，開始學著做業態產品
先是早期的沃爾瑪系列，後是環繞購物中心的金街系列，因為招商百貨太難，為了把握商業規劃定位上的主動性，開始自己做萬達百貨、萬達購物中心。
萬象城不考慮銷售產品，就是簡單的做好一個購物中心，這是華潤和香港的太古集團學的那一套，萬象城幾乎就是照搬的香港又一城

從招商這個角度來看，
華潤是自己的萬象城團隊，懂商業，慢慢磨，專業決策上溝通成本低，損耗少
萬達是四處找來的「高手」團隊，磨合程度低，老闆不真懂，溝通成本高，招商政策要不靈活性太高缺乏應當的原則性，要不就僵化死板，沒好處沒人辦事。

從運營方面看，
萬象城是嫡系部隊，專註運營，上下基本一體；
萬達是過江龍隊伍，上下左右都是將信將疑；

回報方面，萬象城主要是資產增值，租金收益
萬達是商鋪銷售，以售養商，以商促售

嗯……談萬象城就僅僅只是談了萬象城，華潤在這裡產生的複合作用就沒有說了，萬達也有很多的複合型開發，也都不計入內了。僅就商業來講，基本就是如此吧。

@老北子認同否：）

兩者完全沒有可比性哦。萬象城是華潤的高端品牌，萬達廣場就是個追求速度不追求品質的中低端品牌。如果是從事設計、成本、工程等職能工作的，不建議去萬達，萬達在一個項目的流程中，節點很重要，都是集團定製的統一的標準，項目上頂多叫執行人員，工資高，但是掙得都是當下拿命換來的錢，斷了職業發展後路。

坐標無錫。無錫的萬象城，在蠡湖邊上，風景秀麗。周邊是華潤的成熟小區，太湖國際。以及萬科的小區。萬象城旁邊是無錫大劇院，後面則是別墅區。這樣優秀的地理位置，人文情懷，商業價值，高端格調。甩萬達十條街吧。。

作為窮學生萬達廣場和萬象城的唯一區別就是
買得起和吃一個月土都買不起。

首先，萬象城和萬達廣場分屬於華潤和萬達，是不同開發商的產品線。在住宅還是紅利市場期，這兩家算是較早期在國內做商業綜合體的開發企業了，所謂產品線，是指從開發策略、產品定位、規劃和落地及運營相對標準化後，解決規模化發展的模式，在商業地產開發初期，產品線化的發展模式確實解決了規模化發展，達到快速擴展和樹立品牌的目的；

第二，雖都屬於複合型的綜合體開發模型，但其中萬達廣場最早是有需要銷售的商業街的，而萬象城早期一直以商業持有模式，是沒有銷售型商業街的，後期看到在國內快速規模化擴張，還是需要項目盈利模式自解決，後期萬象城才開始租售並舉；

第三就是定位不同，萬達廣場解決了諸多城市沒有商業綜合體和購物中心的問題，定位是滿足城市內中端消費人群的一個複合型購物中心，而萬象城則是城市中心高端綜合物業開發中的購物中心，定位高端，所以兩者的定位有差異；

另外萬達廣場有經過了幾代的發展，萬達自己也給萬達廣場分了一二三四代，在萬達廣場的前期主要是大主力店模式，後來是購物中心內自營百貨、加上商業街模式。而萬象城則從一開始就是以購物中心的業態在運營，雖然主力店也有百貨，但不是自營，與其他百貨合作的模式。

萬象和萬達，是國內商業地產開發商走的兩種模式，其中萬象其實是學港企的模式，想走專業的商業地產開發管理道路，又是大國企，多少有點形象、面子上的考慮，以及一些情結。萬達嘛，就確實項莊舞劍意在沛公了，搭城鎮化建設、刺激國內消費的大政策東風，跑馬圈地，先做大規模佔住市場，同時，低成本拿地、快速銷售金街和住宅，確保資金不出問題。至於購物中心的管理，不是他們的擅長，知道萬達的營運最在意什麼嗎？安全——也就是絕對不能出事故。其次呢？收租率——必須保證滿鋪出租，上一家租戶跑路了怎麼辦？2個月內招不到下一家，營運就要下崗。至於品質、精耕細作，是以上兩點滿足以後的奢侈追求。

主要從三方面補充一下。
1、萬達一般是政府談地，所有指標根據萬達要求來，所以全國大部分萬達建築形態類似，動線簡單，樓層較低（兩到三層），少有負一層（或者負一層僅為超市）；而萬象城這方面就會差一些，每個萬象城會根據地塊指標，單獨排方案，所以我們看到的萬象城大多外立面類似（設計單位主要為CallisonRTKL），樓層及動線有所差異。
2、二者沒有孰優孰劣，越來越覺得，萬達真厲害。萬達是標準化作業，快速複製，全國聯動。萬象城區域化作業，一店一色，因地制宜，現在奢侈品整體疲軟，近期開的萬象城也少有奢侈品的身影，不是說萬象城一味高端（其實萬象城何嘗不想快，只是快不起來。。。）。
3、萬達商業主要分為兩部分：大主力店+商業步行街，商業步行街面積佔比很低。萬象城不會出現面積很大的主力店，早些年的百貨也已陸續撤離。
後續陸續補充。

應該只有福州的萬象城是個例外吧(微笑臉)

萬達廣場的BT模式

BT（Build and Transfer）模式，意即「建設—移交」，是政府利用非政府資金來進行基礎非經營性設施建設項目的一種融資模式。BT模式一般用在建築行業，比如萬達廣場。傳統的商務地產，就是蓋好商務樓，然後再去招商。萬達不是這樣，萬達和麥當勞、肯德基、百麗、味千拉麵等連鎖企業都簽訂了協定，所以萬達廣場一旦建好，就把這些簽約企業全部拉過去，從而節約了招商成本。

萬達建一個萬達廣場，通常只需要18個月，也就是一年半。他們打出的口號是：建立城市的另一個中心。然後萬達先墊錢蓋樓，蓋好以後，這就是一個城市的市委、市政府、市人大、市政協四大班子的政績，但是自己墊錢蓋樓，賺錢不會太多。既然幫助四大班子掙足了政績，那麼政府就用一塊作為住宅地產，所以有時候萬達靠住宅地產賺的錢反而更多。這就是BT模式的靈活應用。

商業設計和運營質量萬象城更優秀，對商業而言，品質是全部，速度沒人記得

全國的萬達廣場也是分檔次的，跟項目所在的城市等級、商圈位置等因素來確定該項目的廣場是屬於哪個檔次的。在招商、業態以及經過的企划上都會有所差別。但是萬達今年目標好像是全國達到150多家的萬達廣場，說明萬達廣場還是走親民路線的，3-4線城市積極拓展，以輻射周邊3-5公里居民為主，當然這也跟其本身拿地策略有關（低價、偏遠）……萬達招商以總部聯合洽談為主（一旦進一家萬達廣場，其他萬達廣場也一樣要去），租戶也往往攀上萬達，走向全國。在經營這一部分，萬達是純租賃，只收取租金，所以對商管的考核以租金收取和客流為主，銷售次之。推廣以總部下發主題、主視覺和活動為主，項目負責執行和細化。

華潤置地旗下目前有四個產品：萬象城、萬象匯、五彩城以及北京的鳳凰匯。同樣不同的城市等級、商圈位置所開發的產品是不一樣的，例如上海市區將有萬象城，而在南翔是五彩城。但是萬象城的成功運營也確定了華潤的基調：品質。所以無論是萬象城還是萬象匯，五彩城，在招商、運營推廣方便都很有「原則」。招商以大區招商為主，經營則是租賃和扣點結合，在推廣上也是每個項目自主策劃，更注重品質，投入大。

差別還是很大的，一時間寫的比較急，比較亂。

消費層次不同

Li Carly的答案已經做得不錯了。
前萬象城企劃從商業的角度作答
1 消費定位不同。萬象城的定位比萬達高一些。
2 萬象城往往作為其住宅項目的配套，建設在住宅項目附近。。
3 業態比例不同，這點Li Carly已經說過了。

樓上有人說華潤的商業運營厲害。。。
我說點自己的看法吧。萬象城運營方面非常捨得花錢。當然能做出品質了。
懂？
但凡新一些有品質的商業體，誰不花錢做運營推廣啊。

另外看到樓上有人說覺得萬象城的運營很厲害，我說點自己的看法吧。

當年我們也有從萬達跳槽過來的同事，情況是這樣滴：萬達的同事往往自己一個人承擔一個活動/項目，所以一個人是多面手。華潤是分職責分工，例如會劃分活動專員、媒體專員、新媒體專員。。。在細節品質的把控上比萬達高，大家術業有專攻，事也會做得更好。

另外我覺得最重要的是，萬象城運營推廣是很捨得花錢的。錢誰不會花，花的好也不是難事。花到位了，事當然乾的漂亮了。
ps 後來我們部門的同事也紛紛往外跳。萬象城不是很好的終點。

最大不同，華潤自持模式，以商業帶動住宅，商業運營是重點。萬達是出售模式，快速迴流資金，迅速擴張。這也是兩個商業地產現在國內布局和規模的體現。
一直聽說華潤的商業運營很厲厲害，還請業內高手指點。