房地產、銀行、貸款、政府、貧民、富民、泡沫、經濟崩潰，他們之間是什麼聯繫關係？
這裡的每個問題，都是龐大的，這些問題組合起來，就成了一個超級龐大的問題，我輩如何能說得清楚？
打個未必恰當的比喻吧。
有一個窮老漢，佔據了一塊領地，幾個兒子怎麼生產生活，都要由老漢說了算，掙了錢，也要由老漢來分配，結果大家都成了懶漢，老漢手上的錢，也越來越少。眼見得其他地方的人的日子都過得可以，老漢覺得這樣下去不行啊。於是把這塊地分了，幾個兒子，各得一塊。允許他們按自己的辦法干，看誰幹得好。
誰也沒想到，這幾塊地方，原來是大不一樣的，有的靠公路、碼頭，於是辦加工廠、做生意、搞房地產，掙了不少錢，老漢見有的兒子能掙錢，就把自己控制的錢也投了進去。雖然得地利的兒子和老漢手上的錢越來越多，但和其他地方的人比起來，還是不行。
老漢又想了一個辦法，允許其他錢多的人到自己的領地來投資。原來，領地內的錢是自己印的，如果其他地方的錢進來自由流通，老漢擔心控制不住，於是，凡進來的錢都收起來，然後我再印自己的錢來沖抵。一下子，老漢手上控制的錢越來越多，而市面上流通的錢也越來越多。
另外，有的兒子錢多，有的少，可以互相借貸，一些兒子借的錢也越來越多，也學著掙了錢的兒子的辦法來搞。
開始的時候，大家都覺得好，橫豎手上的錢是多了，後來發現，錢是多了，能買的東西越來越少了。
但是有些東西，依然非常值錢，比如房地產，於是，房地產就被控制了起來。但是兒子們成家了，兒子再生兒子，同時，從其他地方也來了不少人，都想改善居住條件要買房。於是，擁有房地產的，就不斷上漲房價，只要我手上不缺錢，我怕什麼呢。
接著，又發生了新情況，由於加工廠越辦越多，相當一部分要銷售到其他地方去，其他地方終於發現，原來這樣下去，是在搶佔我的市場啊，於是，開始用各種辦法，抵制他們的產品。更要命的是，領地內的資源，也越來越少，價格上升，想繼續出售便宜貨，也不行了。
此時，泡沫就出現了。他的典型特徵就是：虛擬部分多了，能夠提供有效供給實體部分少了，或者是產能明顯過剩的部分多了。
但是借的錢是要還的，形成的龐大的企業存量，是要靠產品銷售來維持的，是需要資金的，已經形成的利益格局雖然可以調整，但基本局面是要維持的。但這還只是問題的一部分。還有就是，有的兒子是越來越有錢，有的兒子靠借債度日，也難以為繼。
老漢還是想加快發展，在已產生的新的規則下，靠上下輩的關係來組織，已經不大靈了。但老漢手上的錢多，能夠控制的錢更多。錢能解決問題，他便靠控制錢和放貸來組織。一面靠繼續放貸來維持部分企業的生產，一面靠放貸和發補貼來解決困難兒子的生活。
但是錢和要使用的方向總是搭配不好。這個時候，實物財富總量沒增加，或增加很少。雖然錢在貶值，但錢多的，靠錢生錢，越生越多，佔據的實物財富份額還是越來越大，錢少的，增加的錢不多，甚至還減少，佔據的實物財富越來越少。貧富差距越拉越大，可不得了，這是治家的大忌。領地內，生產的許多產品，還賣不出去。不少企業停產了，許多在建項目停工了。
假如領地的資源充足，假如領地的產品具有足夠的競爭優勢，這種困難是暫時的，會很快過去，如果不是，這個結就難解。
其他地方的人，見無利可圖了，會撤走。領地內，再印鈔，靠印鈔來解決缺錢的問題，是飲鴆止渴，是增大泡沫。
現在，老漢正在開會研究如何解決這個事呢。
經濟的發展情況，常常是這樣，局部的階段性的，看起來都是合理的，整體的看則未必，到了一定階段再看，會發現累積的問題太多，甚至超越了解決的能力，於是，危機就發生了。現在，全球都在受此懲罰，都想靠發錢問題，一輪一輪地給自己製造更多的麻煩，深陷困局，難以為繼。曾經那麼有用的錢，如今正在製造難逃崩潰的災難。美國的自救政策，歐債危機，希臘的瀕臨破產，都是如此。
國家怎麼啦，人怎麼啦，怎麼會這樣呢？人不是智慧動物嗎？是的，老漢不智慧嗎，他想了許多辦法，他的領地，確確實實也比過去繁榮了，儘管出了新的麻煩。北約國家不是如此厲害，說欺負誰就欺負誰嗎？古希臘不是有過那樣燦爛的文明嗎？我只能說，逐利之中的人和國家都是不自由的，只知逐利，可能只算小智慧而非大智慧。逐利常常會大於理性，利益之爭，會使人喪失大智慧。也許多折騰幾次，就會培育出大智慧吧。全世界，都在期待新的理性之光，期待新的經濟學呢。從央行取了點數據做了兩張圖
可以看出從14年外匯儲備減少後，基礎貨幣也趨於平緩甚至略有下滑。
貨幣乘數，可以看到06年，10年的兩次剎車，08年還有15年初的兩次油門，目前的貨幣乘數的值接近5.3（不知道是不是歷史最高），這個是從14年底的4.17漲起來的。當前的存款準備金率是16.5%，這種情況下貨幣乘數的極限值是6.06。目前的貨幣乘數繼續增加的漲幅有限，在當前存款準備金率下槓桿快到頂了，M2或者泡沫想繼續增加就要增加基礎貨幣或者降低存款準備金了。
目前可以看出來的是：1. 央行沒有拚命印基礎貨幣. 2.商業銀行響應國家號召把所有的可以貸出的錢往外貸，所以從15年初到現在錢在變多。
2016/10/6：數據取自央行，所以我們能看到央行和商業銀行的博弈，他們背後是中央政府和地方政府，央企的博弈，至於房地產，只要貨幣繼續寬鬆，政府不去捅泡沫，一二線沒人能判斷何時跌，所以我們盯准M2，盯准央行的行動。房地產要繼續漲，M2就需要繼續增加，M2繼續增加需要有兩個條件中起碼一個，1. 央行增加基礎貨幣，2. 調低存款準備金，商業銀行貸出更多的錢。
1.增加基礎貨幣. 我們的外匯儲備的峰值出現在14年6月，在此之前要增加基礎貨幣主要是通過外匯占款（本國中央銀行收購外匯資產而相應投放的本國貨幣），在此之後外匯儲備一直在減少，要增加基礎貨幣就只有通過人民幣貶值或其他方式。我們看到第一張圖15年初後基礎貨幣一直在減少，這裡面已經有人民幣貶值拖慢了減少的幅度，但是16年初和16年6月有兩個小峰值，我們去找找其中的數據
這是15年12月到16年6月的央行的資產負債表，我們能看到16年1月外匯減少6000億人民幣的情況下，基礎貨幣增加了1.4萬億，究其原因是「對其他存款性公司債權」增加了2.5萬億，16年6月也是差不多的情況下基礎貨幣增加了1萬億，這兩個小峰在貨幣乘數圖上也形成了兩個小谷但最後被越來越高的槓桿給淹沒了。16年年初上海的房價爆漲應該和這1.4萬億的投放及其後的銀行放貸直接相關。
2. 調低存款準備金並且貸出更多的錢。我國現在的存款準備金是16.5%，理論上100元基礎貨幣可以造出606元的M2，但是實際上應該到不了這個理論值，以上述演算法目前我們的M2是529.7，這已經是我從04年有數據以來取到的最大值了。我國的存款準備金在2007年曾經低於10%，但是銀行那時都沒有像這次這麼瘋狂，從現象來說就是自從外匯儲備減少以來，商業銀行為M2增加做出了巨大的努力。有3件事佐證1.15年因為壞賬，銀行工作人員減薪，大離職。2. 16年銀行人員說他們現在只貸款給央企和個人房貸。 3. 16年2月底在供給側改革的情況下，存款準備金再次調低，從17%調到16.5%。當時的貨幣乘數大概是5左右而當時貨幣乘數的極值是5.88。
綜上所述：目前央行對增加基礎貨幣還沒有一個運行良好且各方通過的方法，商業銀行加槓桿已經快到一個極限了。所以已經到了一個分水嶺，一個需要上層選擇的時候了。大家只要盯著央行的行動就行了，如果不降低存款準備金，不流氓的增加基礎貨幣，那麼貨幣將會緊縮，房事泡沫將會被捅破。
我不得不承認自己被這個問題吸引住了，這是一個好問題，如針線般串起了政治經濟金融等幾個方面的一些基本原理。
我花了將近一個小時來琢磨怎麼組織這個答案。在跨學科的前提下，我盡量做到簡潔易懂。
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1）一切事物都是普遍聯繫的，樓主所列舉的幾個事物之間存在因果，遞歸等幾種不同性質的相關性。找出誰決定誰，誰影響誰是理解這幾件事的前提。
2）不管是在政治經濟學裡，還是新制度經濟學派里，所有制的性質高於一切的。
如果是私有制，在不違背憲法的前提下，政府對經濟的影響主要體現於經濟政策方面。而如果是公有制，如我國，朝鮮，古巴，越南這些國家，政府對整個國家物質與精神生活的影響可以說是天網般無孔不入的，它不僅僅決定了樓主所列舉的其它事物的屬性，也決定了我們能夠合法地看什麼節目，甚至是做某件事是否道德。沐浴在國中的和諧氣息中，幸福感的多寡毋庸贅言。
3）所有制性質之所以重要，不僅僅體現在資源的分配方式上，也前定地決定了遊戲規則的玩法，不同的遊戲規則下有不同的贏家。
在私有制下，最善於利用資本的人勝出。在公有制下，最善於權錢交易的人勝出。
這一點，不難理解，私有制下什麼都可以通過交易獲得，而公有制下，什麼都可以通過剝奪得來。不同的是，私有制下，輿論對交易萬能這一點從不諱言，而在公有制下，輿論善於將權力喬裝打扮成公僕。
由是觀之，在不同體制下，不同的遊戲規則，自然也產生了不同的社會榜樣，不同的公司和個人行為。
4）貧民/富民
一言以蔽之，在不同體制下獲取財富路上的成功者就叫做富民，反之就叫做失敗者。
在現代，獲取財富主要通過交易來進行，過去歷史長河裡常見的戰爭掠奪，政治侵佔，海盜土匪，打家劫舍殺人越貨，攔路搶劫，入室偷竊都不是主流了。
在健全的私有制下，由於個人能力的不同導致個人收入的懸殊，由於個人運氣的不同導致有人中了彩票有人賭得傾家蕩產，有人由於一個富餘的爸爸和親戚而繼承了一份不小的家業。
而在公有制下，除了兼容上述私有制的可能性之外，更是多了若干種玩法，其中最常見的一種是權錢交易致富，升官發財是千古至理，這成了國中一個很傷腦筋的問題：舉國皆是貪官，貪官皆是裸官，貪官護貪官，貪官審貪官。官場生態衍生出一個圈子，越接近權力核心，錢就來得越容易，這已經是眾所周知的國情了。
這裡需要特別指出的是，各國貧民之間差別懸殊，美國的很多貧民也是有房有車有iPhone，不會被拆遷的。
5）房地產/銀行/貸款
所有制性質不同，決定了房地產的發展狀況不同，這裡花開兩朵，各自闡述。
私有制下，房地產是掌握在具體的房主或者某個地產集團手裡，他們作為市場競爭中的個體，是對手，他們互相競爭，房價有高有低時高時低如同潮漲潮落，對買家來說，他們可以持幣待購屬意的房子跌價，也可以將手持的房子逢高拋出。當然，私有制的好處不僅僅在於可以從使用權的轉讓中獲益，更重要的是擁有房地產的所有權，總而言之，房子就是你的，你要怎麼辦就怎麼辦。
作為一個理性人，自然希望房子越來越有價值，這些房子主人們通常會在門前栽上花卉和草坪，定時護理，搞得如同一個花園。與此同時，也密切注意社區里其他的住戶有沒有這麼干，如果沒有，可以代勞，有些地方還會因對方料理不善而選擇報警。過去白人社區常常拒絕黑人進入，因為他們擔心黑人進入社區後房子就不值錢了。
不管在哪個國家，安居總歸是人的本能訴求，私有制下，房地產業也形成一個龐大的流轉市場，其中銀行參與其中，根據個人的信用評級進行授信，使得一般民眾可以採取按揭的方式住上自有房子。
這套體系如果將信用評分較低的人排除在市場外，銀行只貸款給靠譜的人，那它不會出現問題。
可是金融市場上偏偏就有人想讓評分很低的人，也就是那些沒錢的人也能住上房子，你可以理解為善良的初衷，也可以理解為貪婪的下場，總之隨你。
怎麼操作呢，說來複雜，其原理卻很簡單，層層結成利益方，將風險無限分攤，當然從後面看，這也是將風險無限放大。
這裡簡單舉例：
A是租房住，偶爾打打零工的青年，他想買房，按照評價，他的信用屬於DDDD評級，這樣的資質在過去是不會被視為客戶的。不過，這可難不倒銀行，銀行接受他的申請。銀行把他的信貸合約打包成DDDD級別的證劵化資產轉售給投資銀行和對沖基金，後兩者很善於處理壞賬。這兩個貨色再給這份合約上一份保險，保險公司一想，白分錢的事情沒道理不幹。可是為了確保安全，保險公司又把再保險公司拉來搭檔。這下子，看上去，夠安全了吧。
是的，因為看上去夠安全，所以這份原本不良的證劵資產被編上一些代號，又被追求利潤的基金公司和著眼於安全的銀行購買了。
這個有利可圖的金融衍生模式建立在薄弱的A還款基礎上，如果千千萬萬個A不還款，這個模式就崩潰了。
華爾街的人才們不僅將利潤建構在大量的A上，還吸引了連零碎工作都沒有的B，原因主要有兩個，一個是評級機構將B包裝成A的資質，二是房價持續上漲，旱澇保收，B沒工作也不要緊。
如果經濟持續增長，這個遊戲會繼續玩下去，房地產不會導致經濟危機，可惜人算不如天算。
在私有制中，我們可以看到，主要玩家是一個個分散的企業和個人，政府僅僅起著救市的作用，它擁有印鈔票的權力，並不能決定銀行發放貸款的數額。讓我們再看看公有制下
公有制下，典型的所有制缺位，由官僚集體代表行使全民所有權。自然，什麼都是公有的，銀行和房地產當然也是政府說了算。
自決定兼容市場以來，房地產成為地方政府發展經濟的支柱產業，通過土地轉讓金和購買稅等，政府獲得了近七成的地產收入，不難想像，為何房價只漲不跌。不讓跌，這是房地產不斷上漲的硬性支撐。
由於公有制政府天然的厭風險（這很好理解，掌控一切的政府怎麼能對無法掌控的事物熟視無睹呢），其民眾想掀起次貸危機，這是不可能的夢想。
一方面不斷提高首期，一方面房價繼續漲。銀行就像政府的左手，房地產就像政府的右手，你可見過左手害右手的嗎？左手不斷貸款，右手不斷走高吸納，房價雄赳赳超歐趕美。
不過，這個遊戲不會永遠持續下去，一旦玩不轉了，它的名字就叫做崩潰。
這句夠簡潔，夠內涵了吧，不懂翻書。
6）泡沫/崩潰
人們對泡沫很畏懼，總認為是壞事。其實不然，在由投資引發的泡沫泛起時所進行的種種基礎設施建設在泡沫結束之後，將作為下一輪風潮的廉價設施。這樣的事情，在歷史上出現多次，了，比如現在的google正得益於千禧年電信風潮時大量電信基礎設施投資。過去的油田開採熱，鐵路投資潮，電報投資潮，電話投資潮，無不如此。
泡沫是事物發展的一種必然階段，人們逐利而來，一時間成爆炸狀態，爾後事情急轉而下，因夢想破滅而離開，留下來的永遠是強者。
吾國尚處於半計劃半市場階段（寬恕我杜撰了這個名詞，然而沒有更貼切的辭彙可以徵用了），往往會將系統性的泡沫滅殺在萌芽之中，且又善於利用銀行授信來限制某些行業的發展，因而難以享受香檳帶來的利好。
說到崩潰，這亦是一個大話題，其成因和演化，至今業界眾所紛紜，不是區區幾千字就能說得清楚的。
可以這麼說，瑪雅人的崩潰也是崩潰，中華帝國的崩潰也是崩潰，歷史上多次資本主義危機也是崩潰，沙漠之狐隆美爾的喪失戰鬥意志也是崩潰，而這還僅僅是就大的影響而論。
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本想寫得簡單一些，不承想越描越複雜了。罷了，這本就一個非常複雜的問題，它牽涉到千絲萬縷的跨學科的種種關係。
如果複雜，就讓它來得更複雜一些吧。01 房開商和銀行的千絲萬縷
我經常看到有人說「你不知道，現在有錢人真的多，房子就是剛需，XX小區十幾萬一平很多人瘋搶。」
剛好家裡有人搞貸款的，有個事兒可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎麼做起來的，那就是房開商自己買自己的房，以下說說操作流程：
比如是房產商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧？現在一開盤，我直接把價格報到200萬，暫時沒人買怎麼辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以200萬的價格買下來，由房產公司付首付、並還房貸，同時，另外簽一份合同，把房子抵押給房產公司老闆控股的法人單位B。
然後，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供，公司就可以有大量的現金流，然後坐等房子慢慢賣......
你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什麼不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。
中間有幾年貸款卡得比較嚴，加上當時實體經濟也還過得去，還有很多其他企業借錢，房產公司這麼玩借不到錢了，於是就死了一批。
從去年開始，實體企業，尤其是南方几個省的製造業企業大規模倒閉潮，導致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠了。（之前溫州最大的眼鏡廠，就是因為貸不到錢，老闆把家裡N輛豪車賤賣，一輛寶馬7系20萬出手，我同學在惠州的廠，原來做外單皮包代工的，今年開工辭退了一半的人，老闆已經把廠區掛牌了。）
這時候，房產公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等於卡死自己嗎？
加上實體經濟萎靡，南方几省大量原來手裡還有點錢的土老闆，工廠也不幹了，變賣出來一些資金，幹什麼好呢？工廠賠錢，020高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩妥。
於是兩方合力，就成了現在的房產泡沫，這也是為什麼深圳瘋漲，上海淪陷，北京告急的原因。
所以你現在去深圳的一些新開樓盤，價格特別離譜，動不動十幾萬一平，但是很快就要售罄，並且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是「業主」本人住，房產公司A會租出去，租戶的租金也不會打給「業主」本人。
高檔樓盤租不出去的，就只好空著，然後告訴來看房子的人，「業主」是大老闆，手上很多處房產，對價格不敏感等等。
當然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶爾會遇到的「我的朋友」。
多說兩句，房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢？師承於大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是一樣的，後來兩者在手法上互相借鑒，都有所發展，此乃後話。
比如，曾經臭名昭著的「資本運作」就曾經干過什麼事呢？偽造了某國務院副總理簽署的紅頭文件，然後買斷了百度上所有關鍵字的搜索，並僱傭了大量槍手和水軍做公關，你只要一搜索關鍵字，出來的都是告訴你，這是合法的，是大領導特批的改革試點項目，百分百安全等等諸如此類的操作手法。
這個事到後來東窗事發，被媒體徹底披露之前，騙了很多人，包括很多高級知識分子。
02"影子業主"無處不在
前些年不限購，曾經出現過一個本地土著+窮鬼老頭名下掛了一堆房產的事，那會兒身份資料還挺便宜，因為沒有限制，後來因為限購，這種有購房資格但買不起房的人（很多是本地屌絲，或者離異無房的）就被炒起來了，通常一個人可以掛兩套房產（如果是單身的話）。
有些人問，不對啊，我剛看的二手房，也是這種天價啊，那是怎麼回事呢？接下來解釋下這種情況。
前面說了，房產公司A賣出的1101的房，業主叫張三，但是1101的房本被抵押給法人公司B然後抵押給銀行了，所以張三隻是個「影子業主」，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三隻是個傀儡，實際的房東是法人公司B。
我有一年想買房的時候曾經接觸過一對小夫妻（當時還沒限購），本地土著，大專學歷，一接觸就知道是處於社會底層那種，並且倆人都是市民，沒有拆遷房的機會，而且房子也不是回遷房。
當時我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們在這個小區還有好幾套，你可以看看，我當時就有點納悶，因為這是個新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，家庭出身應該也不會太好。
果然，最後他倆拿出的房本，都是副本，並且一次只給拿出一本，還得提前約時間 。
03 數據知道真相
另外我再分享一組統計數據：
為了衡量一線城市房價有多瘋狂，《每日經濟新聞》以地區分類，求出了各地的平均數，數據來源為同花順iFinD資料庫。
2月份，北京二手房均價40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價405.32萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8.5倍（北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元），即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經理（總裁）才能在北京買一套房子。
2月份，上海二手房均價40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價402.67萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的9倍（44.6萬元），即不吃不喝9年，這些董事長、總經理（總裁）才能在上海買一套房。
2月份，深圳二手房均價46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價461.3萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8倍（57萬元），即不吃不喝8年，這些董事長、總經理（總裁）才能在深圳買一套房。
也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。
而去年的A股市場，有40%的企業凈利潤低於1500萬元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個經濟畸形已經嚴重到什麼程度了。
04 買還是不買,天價都在那
1、那麼有房產的客官們又說了，現在已經有更先進的玩法，我說的這套已經不流行了，這個有可能，畢竟那麼多聰明人，變著法子炒總會有更先進的玩法，也算是金融創新吧，美國次貸不也是創新么？大家可以搜一下「中國次貸危機」的百度百科，裡面比我說得詳細專業。
2、好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買，這裡統一說一下我的觀點，那就是，中國一線的泡沫，是靠著吸二三四五線的血，集全國之力才撐起來的，其結果，是掏空了中小城市的資金池。
一線，從所有地方吸血
二線，從三四五線吸血
以此類推......
至於可不可以買，我就說一點，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把事當成投資一買變N套。
下面具體說道說道，看到後台很多斧友都在說：
真的有很多有錢人啊，我身邊的誰剛買的，1200w一套，那幫搞金融的、土老闆，你說的不對。
這個論調有點類似於「高手都在民間」，你問在哪兒呢？反正在民間。
提前說個觀點，我從來不否認有錢人階層的存在，因為工作原因，會經常和一些官、富二代接觸，對他們的生活狀態非常之了解，包括他們一些人的財務狀況，有機會單獨拎出來說說。
問題是，任何定性不定量的「有錢人很多啊」的判斷都是耍流氓——請原諒一個嚴肅金融從業者的強迫症。
什麼叫多？你說我們學校有50個考上武漢大學的，多不多？看起來挺多，可是如果我們學校有1萬應屆生呢？還多嗎？考慮這類問題，腦子裡一定得有個比例的概念。
所以，你說有錢人「多」，一定得考慮兩點，一是這個群體手裡的資金能力是否足夠消化這麼龐大的樓市？二是他們這麼多錢是哪兒來的？
首先，咱們得把王健林馬雲這種人摘出去，這不屬於日常討論範圍，這種人再有錢，數量畢竟太少了，而且他們要買也是豪宅，跟樓市大盤不搭界，影響不了基本面，因為馬雲的財產可能是你的一百萬倍，但他不可能買100萬套房子
其次，咱們得把收入偏低的群體，比如年收入二十萬以下的家庭剔除，因為這種家庭，一線樓市怎麼瘋漲都和他們無關，他們主要住在自己老家二十年前分的福利房裡。
05以下是誠心乾貨
1、你認識現在全款買房的人嗎？一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的？
目前為止有兩位兄台說身邊有認識的人全款買房的，歡迎大家踴躍發言，最好能說明一下這些壕們的具體情況，是做什麼的，資金怎麼來的。說一下我比較了解的情況吧。
我認識兩個最近剛買了房的，一個是揚州人，江蘇商會會員，家裡做環保設備生意的，廠子開了十幾年了，算是個小富二代，家裡資產差不多上億，在揚州有多處房產，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚州賣了一套大的房。
另外一個家裡是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大廠前任書記，然後去年在北京買了一套，兩家人一起湊了首付，然後一起幫忙還貸。
這兩家人應該是目前樓市比較典型的真實購房者，他們買房的籌資方式應該代表了主流情況。
不誇張地說，資產5000萬元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什麼？因為商人要做生意，他的現金流占資產的比例是有限的，如果一個人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現金，那他家的資產最起碼得好幾億。
這就是為什麼大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。
這就是我前面說的，一線城市掏空二三四五線。
比如你家在寧波金華紹興溫州開了個獨資廠，效益還行，工廠年銷售額5000萬（這就算挺大規模了），一年下來能有多少可自由支配的純利潤？也許不超過100萬，因為你還要投入再生產，還有生產中的押款。
而這100萬，有時候還得跟兄弟姐妹分，因為江浙的製造企業主，很多都是幾個孩子。
所以當這樣的富裕階層家庭在二三線買房時，可以輕鬆全款，但如果要買深圳1000萬一套的，就捉襟見肘了（但偏偏這些人的兒子，很多不願意接老爹的班，喜歡在一線城市奮鬥生活），只能是賣了老家的兩套房，加上現金付個首付。
看到沒，京滬深廣在買，而二三四線在賣，這就是為什麼二三四線房價很多往下走，一線還高企的原因，我所說的吸血。
那誰在買二三線企業主50萬100萬一套的房產呢？三線城市殷實的小康之家，他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產，加上首付。
除了這種中型製造業企業主，還有兩類人是有能力在一線買房的，一是官員，二是互聯網上市企業高管。
官員不用說了，除了那種叫得出名的超級富豪，官員的現金流是最充足的，因為他們不用從事生產，沒有資金擠占，有多少錢都是可變現資本，有些樓盤開盤時，好幾層給同一個官員的事，很常見。
互聯網上市企業高管就比較簡單了，手上的股份變現，從股市裡套。（沒上市就很難，這就是為什麼互聯網公司，打死了也要上市）
前面說了三類人，這三類人是一線天價房的主要購房群體。（拆遷戶農民那種也算一種，分了三套房賣兩套換一套大的，但他們基本沒有用現金購房的能力，只不過是置換而已）
以前還可以開玩笑說中彩票的，現在，500萬彩票算個屁啊，刨了稅去密雲水庫買還差不多。
問題是這兩年，前兩類人都遇到了問題。
製造業哀鴻遍野不用我說了，低端製造向海外和內陸轉移的話題不用我啰嗦，大量江浙廣東企業主一夜回到解放前，升級不力+投資失敗的比比皆是。
官員呢，更不用我說了，房產登記實名制一出，2014-15年到處出現房產低價拋售潮，現在還手握幾千萬現金砸來買房的官員，我敬你是條漢子！
至於最後一部分人，互聯網新貴，現在看起來還好，問題是，這幫人有多少？能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎？我表示懷疑......
一個中型互聯網上市企業，總監以上級別的人，年薪一般在四十萬左右，這樣的人數量有多少？幾十人頂天了，即便是他們，每個月要還三萬塊的房貸，也是非常吃力，何況普通員工呢？
這些未來有能力買得起五百萬以上房產的群體，基本上都列出來了，可以看得出來，群體規模不會很大，加上這兩年的股災，又縮水了不少。
跟整個一線房產市場比起來，他們實在是杯水車薪，沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。
於是，就出現了我開頭所說的惜售+自購買，如果不好理解，請參考初中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形，奶多了賣不出高價？那我就只賣一小部分，告訴你們奶沒了，很稀缺，其實奶都在桶里存著呢。
還謝謝告訴我信息的斧友，在這裡補充一下：
惜售有很多種方式，本質上都是「倒牛奶」，製造虛假的稀缺感，提高購房者的心理預期和閾值，房產商知道，他們只要聯手抬高價格就好，逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃鹹菜的任務，自有丈母娘幫他們干。
除了我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤100套，只賣10套，剩下90套都告訴你賣光了，然後拿這些房子去銀行抵押，當然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要了。
2.那業主入住以後發現是鬼城，怎麼辦？
很簡單，第一，把樓盤做成N期，一期放兩棟樓不就行了，看見沒，那些不是沒人買，是買了但還沒蓋好呢。
第二種，把房子租出去，比如你看到現在很多新出來的什麼房產公寓，拿下一整棟樓，統一裝修風格了往外租的，或者XX中介自己手裡在某個小區里n多套房源出租的，幕後的業主可都是房產商自己的親骨肉。
比如，我有個哥們兒現在住天通苑，他的房子就是從物業公司直接租的，沒有個人業主。
所以，越是經濟變差，媒體上就越要渲染，大家都高喊「有錢人真的很多啊，你看我們這兒開盤第一天，1000萬一套搶光了」，你一問，都是「我朋友、我親戚、我同學」，從來見不到幾個「我」。
跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽，今年經濟形勢如何？真有那麼多實實在在的有錢人嗎？
06未來房價的大致判斷
最後再說一段吧，我對未來房價的預測吧，大體上我的判斷，會跌，理由如下：
1.國際規律，一個國家的房地產市場在人均GDP8000美元之前一路上揚，8000-10000趨緩，10000以後往下（海外移民聖地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外，那個盤面小容易炒，但中國的一線城市可沒有那麼小）
2.老齡化，即使放開了二胎，現在看來生育率也不可能回去了，未來若干年，這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢？
3.大的供需關係，基本上，該有房的家庭，都有了，十多年前去一線混、買得早的人已經定居了，現在一線二線買不起房的孩子，老家也都有房，不至於沒地方住，他們中的絕大多數人，無論怎麼努力，把老家房子全賣了，把兩邊父母積蓄全榨乾，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完了青春，會回家的，能留下來的，千里挑一吧。
4.經濟大勢下滑。過去那麼多年，為什麼國人都篤信房價上漲，很簡單，因為經濟上行，連續增長二三十年，這也是所有經濟體都遭遇到的規律，日韓台港，哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右？你何時聽說過哪個國家經濟高速增長了五十年的？中國人沒理由把自己的國家想得太特殊。
打個最簡單的比方，你家生了個孩子，一路漲個兒，你每年都要給他買新衣服，每次都要買大一號，然後有天孩子18歲了，你還要去買更大一號的，店員告訴你不用了，你還按照以前的慣性說：才不會呢，我家孩子這十幾二十年都是這麼長的，年年都有人唱衰，說我孩子不會長高了，結果呢？
凡事，都有個盡頭......
07近期被忽略的常識
有很多人斧友要我預測某個城市的房價，這個我真不敢胡說，中國的樓市、股市都很奇葩，社科院專門研究房產和股市的專家都屢屢預測錯誤，我就更不敢誤人子弟了，這篇文章，只是個人對大勢的一些預測，本人才疏學淺，有說的不到的地方大家嘴下留情就是。
至於有人問我是不是搞房地產的，以及具體是做什麼工作的，這裡就不便回答了，這兩年的形勢不比以前，宣傳口收得非常之嚴，禍從口出動輒得咎的事兒估計以後還會有，畢福劍、任志強之輩殷鑒不遠，蔡霞教授的下場大家也看到了，所以還是保留一點自己的隱私吧。
這兩天早上起來，看到的幾個新聞，似乎也在印證我的這個預測。
1.央行降准0.5%。專家們說對股市樓市有利，今年或實施3次降准1次降息，那麼為何在此時選擇降准呢？各大網站首頁新聞，懂一點經濟的朋友應該都知道這意味著什麼，如果樓市真的如最近一些媒體所吹噓的那樣「一房難求」、「瘋漲」，央行還需要降准救市嗎？而且還是一年3次組合拳，而且還降息！
2.學校多片區隨機劃分，這個對已經瘋癲的學區房市場有可能造成沉重打擊，你花了40萬一平在海淀買了名校附近的學區房，對不起，很可能給你家孩子分到邊上一「麻麻地」的小學去，在互聯網信息如此發達的今天，個人以為，家庭教育、對孩子性格的塑造，比中小學的傳道授業解惑更重要，別迷信所謂名校了。
3.王健林又在歐洲砸了一堆錢做主題公園，聯想到這兩年萬達大規模「去房地產」、大手筆進入文化娛樂產業的動作，加上王思聰這些年對自身形象步步為營的經營，王氏父子的思路和動作已經很清楚了。
早幾年所有人都還在為樓市瘋狂的時候，李嘉誠悄悄撤了，緊接著的兩年，經濟形勢如何？
王、李這種大佬對經濟形勢的敏感度，對數據的把握比我們屁民要強得多，房地產企業在中國牛逼，在發達國家不過是二三流企業，相信他們對這一點也看得很明白。
萬達都不賣房子了，你告訴我樓市還會暴漲？別開玩笑了，不過是迴光返照最後撈一筆，看誰接到擊鼓傳花的最後一棒罷了。
高票答案太長，想學習西方經濟學原理的去看。按照馬克思主義政治經濟學，這些對象之間的關係幾句話就說清楚了。
正常運行周期:
1政府通過控制銀行發放貸款控制房地產（投資，及其他實體經濟投資），房地產通過銀行貸款向政府購買土地。
2 房地產向貧民和富民銷售房屋，只有買得起房的富民獲得房屋。
3 富民通過向銀行貸款來購買房屋，而政府會控制貸款總量
4 房地產的貸款最終實際由富民承擔。
5 富民通過出租房屋獲得貧民的勞動所得
6 政府通過銀行和房地產獲得了富民的勞動所得及房租收入
價格上漲周期:
7 政府為了經濟增長和獲得更高的收入，對銀行實施了更寬鬆的信貸政策，如降息降准。銀行能夠貸更多的錢給房地產和富民。
8 房地產獲得更多貸款，於是以更高的價格從政府獲得土地。
9 富民也獲得更多的貸款，於是以更高的價格購買房屋。
10 貧民也以更高的價格租賃房屋。
房屋其實還和以前一樣，其價值未增加但價格上漲。價值與價格的背離就是泡沫。
但泡沫是相對的，如果貧民和富民的收入增長速度超過了價格上漲速度，就不會有泡沫。問題在於有時候價格上漲速度大幅領先於人民收入增長速度。
經濟危機周期:
11 於是有一天，貧民忍不住了，決定露宿街頭，沒有支付房租，
12 富民沒有收到房租，自己收入不足以繼續從房地產購買房屋，又無法償還已有貸款。
13 房地產沒有獲得房屋銷售收益，無法償還貸款。
14 銀行壞賬超過壓力極限。經濟危機爆發。
然後還有全球化會帶來資本主義經濟危機的總爆發。
馬克思他老人家都死了一百多年了，這地球一點也沒有進步，真不讓人省心啊。
刪改了很多遍，希望能寫的讓狗剩們讀懂。
1：沒資源的窮國，想要發展，必須給外國（發達國家）打工，賺外國錢。
你家是窮人，想脫貧，怎麼辦？
沒可賣的家當，只能打工。
國家也一樣。
搞工業，需要設備，安排管理還需要商科知識。不像小農經濟那種手工業有點活就能搞。
沒設備，關起門自己搞，那就是閉關鎖國。基本完全把別人工業革命幾百年成果重演一遍。
現代科研是體系活，涉及學科太多，需要成千上萬的研究人員才能搞得起來。古代那種師傅帶徒弟是弄不出高科技產品的。於是科研也需要花錢。
沒錢，速度不如人家，加速度也不如人家，什麼下場，1840年美國他媽已經教我們一遍了。
（以下內容狗剩略難讀）
貨幣的基礎是經濟，更深層次的含義是資源佔有能力。
賺不了外國錢，靠賣資源引進設備搞進口替代的國家，沒一個有好下場。
相當於你變賣家當買鋸子買木材造傢具，甚至想買光刻機等等造iphone。結果白花了一堆冤枉錢，收入還不如只賣家當賺的多，搞研發什麼的苦的要死，產品賣不出去賺不了錢，工廠沒多大創新興趣反正能賺錢（往往進口替代要靠給外國產品加大關稅），最後工業成了廢物。一旦資源價格下行，家當不值錢了，經濟萎縮，內需疲軟，那些花園裡的廢物工廠就徹底廢了。
更厲害點的「進口替代」參考經互會和蘇聯的民生工業……
2：出口型經濟的危機在於外需疲軟。
08年美國爆了，世界都鬧經濟地震。
一堆淪落的美國和歐洲等中產小資沒錢了，不旅遊了，也節省開支了，於是外需慘了。
你家開工廠得有人買東西才開的下去，沒人買了，就得關門，買的少了，就得縮減規模。
大家一起縮減規模，就是大失業，經濟硬著陸（短時間內大幅衰退）。然後失業的工人更買不起東西，內需也開始萎靡。鬧經濟危機。
然而現在是國際化經濟，美國一鬧經濟危機，全球都在印錢盤活購買力，誰先沒抗住，誰家就越來越通縮。然後別家就會趁機做空，狙擊該國匯率來賺錢，順便廉價收購該國的工廠和其他資產，讓該國出口產品價格暴跌來讓本國老百姓買得起，結果該國由於貨幣金圓券化，人們生活水平暴跌，淪為豬仔。這就是「吃屍體」。
3：搞房地產是表面，背後是盤活下層的購買力。
08年的中國，沒有中興華為遍地走，沒有那麼強的面板產業，基本和非洲一個水平。
那個時候鬧了經濟危機，哪兒還有錢搞研發，像小資喊得那樣「產業轉型」？
舉個例子，人們沒錢看病，莆田系收縮廣告投入，百度大裁員甚至破產，哪兒還有巨嬰百度員工吃香喝辣的在知乎吹社達自以為是有身份的上等人？早成失業工人了。
然後大失業加那時候顏色革命意識形態遍地走，民主基金會豢養的人都被當大俠良心犯，會發生什麼都難說了。
房地產的作用：吸收城市中產（置換房，改善房）和准中產（鳳凰男女）的錢，分給下層，盤活內需。
農民工有了錢，要乾的就是給家裡自建房買電暖氣，買電磁爐，電腦等等，再造個婚房。當然，還有不太光彩的彩禮。我知道的一些農村這幾年已經電磁爐普及，老人做飯都不用找柴火了。
而小資有了錢……我幾年前跟銀行人員發表公知言論的時候被懟的無地自容。小資有了錢不是去搞奢侈消費，讓錢外流，就是搞投機，讓錢流進極少數的機構里。（加粗的自己去想）
所謂房地產拉動著幾十個行業，不止是煤礦，資源，基建工程這些，還有整個中國的內需市場。
泡沫本質就是高於實質的價格或者地位，比如在知乎，一個啥都不會的操作工靠當搜索引擎博士圈粉，這人的姿勢就是有泡沫的。
房地產拉內需受益人群：
拆遷戶
城市戶籍下層（百貨售貨員，小業主，洗車工人等等，反正他們普遍有房而且無真的剛需，也買不起，不愁教育，反而生活質量提高了）
城市戶籍中產（加積蓄買得起改善房，自己也有房）
農民工
農村留守老人
部分炒房客
房地產拉內需受損人群：
准中產（鳳凰男女）
部分炒房客（各種融資炒房，震蕩一波就很難看，著名的溫州炒房團已死傷慘重）
至於資產階級，等他們都要被割肉，估計已經到需要經濟維穩的時候了。
4：經濟規律最終結局是世界大戰，現在美國就是操縱經濟規律的。
忘了索羅斯么？
美國加息打爆新興國家來大口吃肉。那些國家中產小資下場參考亞洲金融風暴的泰國。
壟斷市場，無論華爾街還是四大糧商，都存在著巨大的操縱。
公知天天喊經濟規律的時候，麻煩動點腦子。當年美國為啥要搞羅斯福新政？任由經濟硬著陸赤化不嚎麽？
5：經濟崩潰？
啥算經濟崩潰？
南非算不算經濟崩潰？日本快失去三十年了算不算經濟崩潰？
MBA百科這麼解釋的經濟崩潰。
講一國經濟崩潰至少有5個標誌：
①工農業生產全面下降，整個國民經濟出現二位數的負增長；
②成千上萬家企業大批破產倒閉，千百萬職工下崗失業，陷於絕對貧困狀態；
③出現惡性通貨膨脹，物價上漲率一般在15%以上；
④財政崩潰，財政入不敷出，出現巨額赤字，借新債還老債還不足以彌補，靠增發巨額鈔票或廢棄舊鈔發新鈔來渡過難關；對外貿易出現巨額逆差，借外債達到還不起的地步。
⑤金融崩潰，銀行壞賬超過國際警戒線，造成銀行支付危機，出現銀行大批破產倒閉、儲戶叫苦連天。上述五大問題相輔相成，互相推動，生產、銷售、分配、消費諸環節一片混亂，各項經濟活動陷於癱瘓狀態。這種經濟崩潰，只出現在資本主義經濟危機大蕭條時期、德意日法西斯在二戰後時期、國民黨政權在逃離大陸前的時期及蘇東某些國家在演變後一段極其混亂時期。
簡單來說，經濟崩潰往往意味著貨幣信用作用失靈，硬通貨變成了貴金屬和刀子。社會秩序逐漸失靈，退回叢林法則狀態。
天天喊著「中國經濟就崩了吧，給老百姓一個交代」的巨嬰小資們，你們真的是「有本事」的人嗎？
我之前的一個答案～應該有點意思。
以下正文:
有一個商人到了一個山村，村子周圍的山上全是猴子。
商人就和村子種地的農民說，我買猴子，100元一隻，村民不知是真是假，試著抓猴子，商人果然給了100元，全村的人都去抓猴子，這比種地容易的多了。
很快商人買了兩千多隻猴子，山上猴子很少了。商人這時又出價200元一隻買猴子，村民見猴價翻番，便紛紛去抓，商人又買了，但猴子已經很難抓到了。商人又出價300元一隻買猴子，猴子幾乎抓不到了。
商人出價到500元一隻，山上沒有猴子，三千多隻猴子都在商人這裡。這天，商人有事回城裡，他的助手到村裡和農民們說，我把猴子300元一隻賣你們，等商人回來，你們500元賣給商人，你們就發財了。村民瘋了一般，把鍋砸了賣鐵，湊夠錢，把三千多隻猴子全買了回去。
助手帶著錢走了，商人再也沒有回來。 村民等了很久很久，他們堅信商人會回來500元買他們的猴子，終於有人等不急了，猴子還要吃香蕉，這有費用啊，把猴子放回了山上，山上到處是猴子。
大家自己套用。
回答這個問題之前，要看我國目前的經濟制度，依據1978年十一屆三中全會定的目標，我國施行特殊的市場經濟模式。因為在計劃經濟時代，國家實施統一分配，就不存在房價的問題。也就證明以上的問題都不成立。但1978年後，市場經濟興起，國家第一批個體戶出現，他們成為了先富起來的人，也就是富民。經濟學中有一個效應叫馬太效應。簡單說就是強者愈強，弱者愈弱。財富在一小部分人手中快速積累。社會逐漸出現兩極分化，也就是富民和貧民。富民中手握大筆資金，依據現代商業理論認為，如果一個獨立的經濟個體擁有大量閑置資金，是非常不明智的。需要讓閑置資金變成流動資金。這樣，投資就應運而生。富民花大筆價錢，從政府手中購買土地，70，80年代，國家財政緊張，迫切需要大量資金。就這樣，富民和政府實現雙贏：富民拿到土地，政府拿到錢。富民在土地上開始修築樓盤，廠房，商業區一類，儘快收回投資成本。這樣，第一代房地產企業就應運而生！
隨著時間的推移，越來越多的人開始關注土地的內在價值。而此時嘗到甜頭的房地產企業需要更多的土地，更高的回報率，但他們賬面上沒有這麼多錢，怎麼辦，這時候銀行拋出橄欖枝。銀行向企業發放貸款，企業可以通過高額的賣房價償還銀行貸款，剩下的大部分結餘就是利潤。這種模式用了幾年後，大家都實現了共贏。銀行開始大額發放貸款，還款日期也可以延續，利息也在提高甚至一些非法金融機構都開始介入。地方政府逐漸意識到土地的價值。貧民也意識到土地的價值，那個，大家都想買房。因為這是一筆穩賺不賠的生意。這已經不是投資，而是投機。
投資投機資金開始大量湧入房地產市場，企業為了拿地，只有兩種選擇：憑實力拿地，憑關係拿地。房地產腐敗開始形成。近年來大量房企賄賂國土官員，形成暗箱操作。而他們行賄的成本就得讓買房人承擔了。要憑實力拿地，每個人都知道土地的價值，近年來，地王屢屢出現，企業拿地成本不斷增加，為了盈利，企業必須大幅度提高房價。所以真是「興，百姓苦；亡，百姓苦。」
話說回來，房地產企業的命脈就是銀行，因為他們的流動資金大都是銀行掌控。要是銀行突然抽貸，企業的資金鏈可能就馬上斷裂，然後就馬上倒閉。不過用反證法的思想去想，銀行幾乎是房地產企業最大的債權人，銀行的大量資金也是放在樓市領域，如果房地產市場低迷或企業低迷，銀行也會損失大量資金，但是銀行的錢是儲戶的錢，如果一家銀行被傳出因投資樓市出現巨虧，那儲戶勢必會取走自己的錢，保證自己的利益。經營能力再好的銀行也禁不起這番折騰。如果這家銀行的存款保證金也不足以支撐它的運營能力，銀行可能會倒閉。這勢必會引發行業性危機與區域性金融風險。這時候，國家為了出於穩定的需要，會頒布有利於房地產企業的消息，組織地方政府，國有銀行進行救援，給他們注入大量流動資金，供它們活下去，保持穩定。
話說到這，您就明白了。這位提問的人問的問題非常好，他想理清的這些關係也都清晰了。說白了他們都是唇亡齒寒的關係。地方政府最大財政收入除了稅收就是房地產，而房地產就仰賴這些富民和貧民去買房以及銀行的貸款。而這些地方政府才完整的構成了這個中央政府，對於我們國家特殊的經濟體制而言，銀行佔有特殊的位置。如果房地產業出現危機，銀行勢必也會出現危機，這是國家不願看到的景象。所以中央會出手救房地產企業，但所需資金還是納稅人的錢。寫到這時，我想起了驪山的阿房宮，為什麼？因為「贏，都變成了土；輸，都變成了土。
在分稅制下，地方政府是沒什麼錢的，於是賣地給開發商成了一個來錢快的好選擇。地價越高財政收入越多，所以行政手段抬升了第一波房價。
很多富人發現，干企業一年累死累活掙不到10%的利潤，其中還有很多壞賬難以收回。而炒房子，利潤高風險低。
連富人都懂得道理，銀行家豈會不知？窮人們把積蓄存進銀行，拿那麼一點可憐的利息。銀行匯聚了大筆資金，一部分投入到了樓市。
這兩股熱錢一道，把房價推向高位，房價泡沫產生。
窮人用兩代人的積蓄，買入明顯高於實際價值的房子，很多人還必須依靠外債。銀行適時提供購房貸款，這批人成了房奴。
房地產吸納過多資金，實體經濟乏力，經濟增速開始放緩。國家對房價進行調控，同時從供給和需求兩側振興實體經濟。最起碼也要讓房價軟著陸。
如果這些努力都宣告失敗，房地產泡沫破裂，國民經濟崩潰，可能引發持續數年（香港）甚至數十年（日本）的經濟衰退。
房地產是一個投資巨大，回款期長的行業。
所以，需要銀行的貸款支持。
銀行的貸款進入房地產行業，那麼就是一種資金的沉澱。也就是說，流動的資金變成了固定的資產。
房價越高，沉澱的資金就越多。
而這個資金是政府發行的基礎貨幣上派生出來的。
如果資金沉澱在房地產上，政府就可以放心的增發貨幣了。因為有實際的需要。
但是，任何的貸款都是需要還的。但貸款歸還的時候，沉澱的資金就變成了流動的資金。
多出來的流動性政府無法收回也不願意收回。
這就造成了通貨膨脹。實際上，在房價高企的時候，通貨膨脹就開始了，只不過暫時儲存在房產裡面。
窮人沒有多少資產，通貨膨脹只能被動承受，而富人的資源比較多，可以通過資源的各種調配，將損失轉移出去，最後的結果，損失基本上被只能被動承受的窮人承擔了，富人反而很可能再賺一筆。
比如，窮人每天需要支付的水電油氣房租（或物業費）等等支出，其資金基本沒辦法剩餘進行有效的投資，而富人可以通過漲價來轉移損失。
最後，就是生產過剩，經濟危機。
不是不需要，而是沒錢買。不是多得賣不出去，而是沒有那麼多錢來買。
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在這個階段，受損失最大的群體，是靠工資過日子的人。
收入處於底層的人影響不大，因為他們已經低無可低。平時也不是靠工資過日子。他們或者是靠打零工，或者是靠救濟，或者是靠灰色或者黑色收入過日子。
靠工資過日子的群體會發現，自己的收入被越來越多的支出所吞沒，一場婚禮，或者喪禮，或者一場大病，可能就使得家裡的存款見底了。
工作的重要性越來越高，但對收入的要求卻會越來越低。
本來希望靠工資能夠過上小康的生活，後來僅僅是溫飽；
本來希望工作能夠實現人生價值，後來僅僅是能夠靠工作維持生活；
理財，其實工資族沒什麼財可理，能夠有足夠的資金理財的人，本來就不靠工資過日子。
股市，進去的就是韭菜。
有一點關係，卻肯定沒必然關係的一些詞，被一群別有用心居心叵測的人排列組合，成為了（不宜公開討論的xx內容）的工具。
誰信誰交智商稅。
社會主義優越性在於救市而非拖市。
小絡姐就卡這兒了。拖市是2，不救市也是2。能不能拖下去呢，怕難，各方面都不允許。能不能救回來呢？以天朝這體量，怕不難。
一字之差，謬之千里。房地產也好, 七十年代的三大件也好, 現在的汽車購買風潮也好, 以及九十年代洗衣機電冰箱電視機也好.
這一切都是在輿論控制下的國家級傳銷, 目的是為了高價將這些貨物銷售給底層,套取底層人的經濟成果.房地產只是這個戲法中的一個最大最能玩的久,涉及面最多的.
有一個顯而易見的證據可以證明這個判斷: 即每當一個消費潮流興起的時候, 幾乎很少能在被政府控制的輿論上看到關於理性消費的說法. 輿論都是在鼓勵人們消費那些幾年之後明顯看來不值錢的東西, 鼓勵人們消費那些折舊很快的消費品. 超前消費折舊較快的消費品就意味著普通人的大量的勞動被浪費在那些消費品上. 換句話說,另外一群人在這個交換過程中得益.
聰明人想要騙傻子的錢, 最好的辦法,就是讓傻子以為所有的交易都是對自己有利的,並且借錢給他們消費.這麼簡單的問題，有人居然花了幾千個字去論證，想想都好玩。
經濟中最核心的規律是馬太效應。
富民，通過諸如房地產，股市，掠奪貧民的財富。
從銀行等貸款，利用槓桿，會加速這一掠奪過程。
當地產股市的波動，被槓桿放大，一方面導致富民更富，另一方面導致貧民的破產，就發生經濟崩潰。
政府所要做的，就是規範貸款，引導資金進入合適的經濟領域，並保證貧民免於破產。
黃其森：不懂金融就做不好房地產
劉劍/文
黃其森常說：「不懂金融就做不好房地產」，他這一說法像是給「地金網（http://www.edijin.com）」做廣告，事實是黃其森這一企業戰略思想投射的實踐，恰好是地金網致力於服務的領域，地金網提供什麼服務呢？通俗來說：拿地、找錢，上地金網。
黃其森這一企業戰略思想投射的實踐是什麼？收併購。本文將從「泰禾106億港元收購大新金融壽險業務」這一事件來解讀「不懂金融就做不好房地產」。
始末
6月19日，泰禾宣布，公司以106億港元完成收購大新金融集團有限公司（下稱大新金融）旗下的壽險業務，並與旗下大新銀行有限公司簽訂了15年獨家銀保協議。這是繼九鼎投資以106.88億港元全資收購比利時在港業務富通保險之後，再由中資企業以百億港元收購香港市場的老牌保險公司。
泰禾此宗收購經歷了一年多的時間。早在2016年1月份，大新金融便公布了旗下大新人壽保險、大新保險服務有限公司和澳門人壽的股份出售計劃。當時就有消息稱，大新金融委託了花旗作為顧問，並與多個潛在的買家進行了接觸，作價擬為大新人壽內含賬面值約1倍或略高於1倍。雖然初步接觸了一些買家，大新金融事實上還在出售和引入戰略投資者之間徘徊，並沒有實質性的方案。
2016年2月份到3月中，中國人壽、碧桂園、復興國際、安邦保險等15家中資企業機構首輪入標，都表示願意收購大新人壽的資產。緊接著4月初，中國人壽、碧桂園、新城發展控股、加拿大永明金融以及九鼎投資出現在了二輪競購的名單上，二輪競購截止到去年5月底。
在這些資本巨頭打得火熱的同時，泰禾也一直在默默地跟進，結果是，2016年6月3日大新金融發布公告稱，大新金融及其非全資附屬公司澳門保險與泰禾投資的直接附屬公司永興達企業（香港）有限公司簽署股份買賣協議，同意出售大新人壽保險、大新保險服務有限公司和澳門人壽的全部已發行股份。
簽訂這份排他性協議只是開始，之後香港證監會嚴格審核了這宗交易，一定程度上使得此次收購演進為審慎而悠長的過程，一年後塵埃落定，泰禾最終重金加倉買進大新金融壽險。
不懂金融就做不好房地產
從戰略落地的角度來看，貫徹執行黃其森「不懂金融就做不好房地產」這一戰略思想的具體表現就是，泰禾一直在構築一條涵蓋銀行、證券、保險、第三方支付等多環節、多領域的金融產業鏈，而在打通保險環節上，泰禾並不順利。
公開資料顯示，2010年泰禾及其控股股東先後戰略投資福建海峽銀行、福州農商銀行和東興證券。5年之後，泰禾繼續加碼金融布局，與控股股東斥資25億元設立平潭金控公司，並參與發起成立海峽人壽保險，同時全資收購福建一卡通，泰禾金融產業鏈初見格局。然而，海峽人壽最終還是沒有拿到牌照。
有此前因，一定要打通泰禾金融產業鏈上的保險環節，便成了黃其森不惜重金要拿下大新金融壽險業務的主觀動機。
客觀上，房地產企業與保險企業之間本就存在著內在需求上的天然關聯。一方面，房地產市場對現金流的要求越來越高，融資和降低資金成本幾乎是所有房企最直接的內在需求，另一方面，擁有大量浮存金的保險企業的內在需求是，需要有合理合規、長期穩定同時又收益較高的投資標的，同時相比長周期的險資，房地產開發的周期最多是5年，這完全可以覆蓋掉，因此房地產自然是不錯的選擇。
2015年，香港跨國公司還有本港金融集團，或開始縮減規模，或開始出售在港業務，內地企業敏感到了香港市場的這一變化。具體到香港保險業，險資的成本不到2%，比銀行的利率還要低，於是內地不少房企強烈表現出了收購香港保險業資產的意志。
也就是在同一年，泰禾聯合發起意圖成立海峽人壽，苦等一年之久終於不了了之，然而苦等一年也並非全然無果，大新金融同期發布了出售其壽險業務的意圖，這幾乎是天賜良機，黃其森當然志在必得。
2017年，泰禾發展的戰略重心「繼續以併購為主進行土地儲備」，事實上，僅最近幾年泰禾在北京、上海等一線和二線城市光拿地就投入了350億元。拿下大新金融壽險勢必拓寬了融資渠道，將會為泰禾提供低成本的資金來源，同時也會為其帶來豐厚的利潤回報。
確實，泰禾此宗收購的標實可謂質地優良。
大新壽險是大新金融的全資附屬機構，總部位於香港，獲香港保險業監理處授權經營及受其監管。大新壽險早於1990年正式成立，近年來不斷開拓新的保險產品和服務。其中，澳門人壽的核心業務是在香港和澳門銷售及承保人壽保險產品。
同時，大新金融控股的大新銀行集團持有三間銀行附屬機構，分別是大新銀行、澳門商業銀行及大新銀行（中國）有限公司，擁有分布於中國香港、澳門及內地合共約70間分行，另持有重慶銀行13.05%的權益。大新壽險因此可藉助集團旗下銀行的分支網路帶來不俗的銷售業績。
香港市場上的中資險企
香港保險業有著170年的悠久歷史，保險市場發展相當成熟，保險的密度和深度位居全球前列。2015年香港壽險市場保險密度（人均保費）超過43000港元，保險深度（保費佔GDP比重）約為13.1%。另據瑞士再保險2016年Sigma研究報告，香港保險密度排行亞洲第一，全球第六，保險深度為亞洲第二，全球第三。香港保險業可謂根基深厚。
目前，中資險企正逐漸在香港市場佔據重要地位，據南方都市報統計，截至今年6月底，中資壽險將達到5家，包括中國人壽海外、中銀人壽、太平壽險香港、富通保險及大新保險。中國人壽海外、中銀人壽市場排名均已進入前五，僅次於保誠、友邦及滙豐人壽。
在2014年及2015年的有效業務保費收入（包括非投連、投連及其他個人業務）中，中國人壽海外分別佔據了10 .40%及10 .91%的市場份額，而中銀人壽則佔據6 .30%及7 .71%的市場份額。若從2014年及2015年有新單保費收入來看，同樣僅次於保誠、友邦及滙豐人壽，中國人壽海外排名第四，其市場份額分別為13.00%及12 .37%，而中銀人壽則分別為8.70%及12.20%.
值得關注的是，銀行系保險公司或通過銀行合作網路方式銷售保險，是香港保險業務的主要銷售模式，而且市場佔有率在不斷提高。根據上述大型保險集團的業務分享資料，典型公司如滙豐人壽、中國人壽海外、中銀集團人壽，其2015年新單保費合計市場佔比已超過38%.
不過，部分公司主要依靠代理人渠道為主。友邦、保誠的香港代理人數量在香港排名前列。而宏利、安盛和富通等公司個人代理人數量居於前列。
香港保險業市場的增長以及隨著內地投保人的增加，自然吸引著中資機構的興趣。
很久沒有上知乎來玩玩 上來就看到這個很好的問題，不過範圍太大不好解釋，先簡要說明之間的關係。注意下面內容，很多過去式內幕，本想匿名的，還是算了。
- 首先，按我國的情況來說一個時間關係，50以前出生的基本苦逼，50、60出來的那一代的苦、裝逼的一代，然後70出來的那一代剛好碰上好日子；80年代改革開放，我國房地產才開始出現興盛之境。政府在每個地方圈出土地使用形式，(本問題主要說說商用住房用地）大量投資商湧現，80年代賺到錢非國有企業也加入進去，而後80年代末90年代初出現了房產泡沫，剛好碰上經濟硬著陸，那時候很多人覺得生活很好啊，什麼都便宜，包括房產，不過這段時期其實是2000年後泡沫經濟的伏筆。之後的不說了，你基本知道。
- 有了時間上的順序，再來說一個循環關係，金融業（主要是銀行、典當、擔保）+地產商+政府演變成那個一丘之貉，許多富民在這中產生，然後，簡化為以下兩種關係
1.富民（非金融+地產）+富民（金融+地產）——貸款（注意Ta們是貸款，不是自掏）——買房（囤貨，貸款購房時把房價報高至少3成，為什麼報高3成呢？不是有個首期，這個三成基本用於支付首期）——賣房（價格大約為購房價的兩倍）——富民（富民家屬）——貸款（向同一個發貸人貸款，該發貸人基本是某大國有銀行的一個中層管理人士，中間向富民收點額外費用，這個費用來自虛高房價用於支付首期餘下的部分）——買房（買回自己賣出來的房子）——賣房（基本能賣出，賣不出的銀行收回去，不過銀行也不笨，壞帳率他還是會算的）——貧民（看你怎樣定義，用愛瘋的也是屌絲了）——貸款（手續繁複）——買房（成為房奴）——泡沫（房價不斷攀升，附帶的是物價高企）——貧民（見看到房價不斷升，怕遲了買不到便宜的）——貸款（這回方向選二手樓，但價格基本都在翻跟斗）——買房——政府（在這關係鏈里終於出現了，這回希望軟著陸，要是硬著陸，你能想到背後會牽連多少利益集團，溫總就來個「針挑泡沫」，嚴控房價，所以房價基本降不下去，但隨著時間給個5年、8年還是會降下到底的）——然後還有些不夠醒目的富民加入圈子循環富民——買房，經濟崩潰（暫時是不可能的）。第一個關係，是圈子內炒房關係。
- 2.政府——賣地（推高地價）——房地產商——貸款——建房——富民——囤房——發售（操盤發售，發售過程一般持續一年）——貧民——貸款——買房——房地產商（收入要接受高稅收）——發售（推高價格）+繼續圈地建房——泡沫（在圈子炒房和政府、地產商共同推高房價的情況下引發）——政府（調控）——再循環。經濟崩潰是在市場自由調節的情況下發生的，既然政府一心想要調控，你就甭想了親~
- 有了循環關係鏈，這就好解釋了，因為本來就是很複雜的很多回事=.= 如樓上的多位仁兄解答，政府在這兩重關係鏈中其實，功不可沒。為什麼會出現富人重複貸款呢？關鍵是金融漏洞的出現，而銀行官員也想趁機撈上一筆，在貸款這一環中其實也是因為政府的立法並不完善。一直以來官員貪污腐敗新聞不斷，已成為我國國情，這就更易解釋漏洞下的「腐敗」有多大。這些言論，我說說而已，別當回事。。。=.=
- 雖然泡沫是市場發展下的產物，但按照市場規律自由調節，泡沫的增長也是有限制的（具體以經濟承受能力而定），增長到一定程度自然會爆裂，樓市崩盤也就成為必然。政府的大力調控，本身就違背了市場規律，於是樓市居高不下，物價普遍上漲，可是可是可是，退一萬步而言，中國人的忍耐力居世界之高，雖然生存壓力巨大，但還是可以一忍再一忍的。。苦逼啊=.= 這早就了多少屌絲的故事。所以，溫總才能」針挑泡沫「慢慢降溫，11年末開始事實上已見到成效了，主要大城市成推新樓盤打折出售，雖說樓價還是很高，但已經是有降價的了，各種不解釋。那麼過5年8年，慢慢降下來對經濟的損害就沒那麼大。
以上隨便說了點什麼，寫得不好別見怪，僅僅聊以自娛，請勿轉載。
發展房地產業吸納大量勞動力，並且拉動上下游很多產業，又吸納大量勞動力，我認為這是整個鏈條的開始。如果社會存在大量沒工作、沒收入的人，社會就亂套了，所以這是第一步。
維持社會運轉、發展，需要貨幣流通。政府和銀行就來了，放貸、人民幣強制結匯，產生大量貨幣。
大量貨幣實際隨著社會運轉，會集中在少數人手裡，這是從人、制度的層面決定的。這就產生了富人、中產、窮人。
有錢在手裡的人的貨幣需要保值、增值，就必須投資。隨著國內、國際需求的滿足、疲軟，辦廠、開公司的利潤越來越低，於是部分遊資開始炒房，開啟了正反饋，越炒越漲，越漲越炒，導致投資房產的收益超過了搞事業，資金繼續進入房地產業，然後韭菜們按捺不住了，紛紛跟進，房價繼續像瘋了樣漲，最終在韭菜都基本入場的時候，買單的越來越少，房價上漲失去了基礎。這個過程小包工頭、大開發商、做手機的、做電器的紛紛入場一起修房子，他們的錢也是找銀行借的。
這時候回頭一看，城市人口年平均收入還不夠買一平米，就大呼：泡沫！
政府一看，玩大了，不要修奇奇怪怪的建築了！
產業升級，繼續印錢，收入高了，只要把房價穩住，不就相當於事實上降房價但又不至於造成硬著陸嗎？嘿嘿。
但是這一波下來，最大的危害是傷害了創業、工作熱情和信心。
保房價吧，傷害創富積極性，不保房價吧，可能帶來社會動蕩。
最終可能還是保房價，房價保住了，維持現狀，穩定才是根本，爭取時間產業升級勞動力轉移。
中國房地產市場的邏輯——究竟是誰在執迷不悟
2015年中國股市大跌之後，百業不振，唯獨房地產市場逆勢上揚，一線城市和經濟較發達地區的中心城市房價一路上漲。和2008年前後、2012年前後關於中國房價的爭論不同，這一波上揚，多空雙方的爭論少了，更多的是不解、疑惑和擔憂。幾乎沒人來解釋這一波房價上漲的支撐邏輯，沒人論證為啥房子就值這個價。很多堅持進場的人的理由是「應該還會漲，反正錢放著也沒有多少利息」，但為什麼還會漲，就不清楚了……
關注地產話題的人很多，闡述房價支撐邏輯的報道很少，少數的幾篇也多是站在多空立場上的鼓動，論點、論證不足以解答公眾的疑惑。為此，筆者有必要將個人對房地產邏輯的理解梳理出來與大家分享，並展開討論與其相關的幾個國民經濟領域的重要話題。
一、中央對房地產市場的態度
1、十八大後中央的政策指向
十八大後，中央經濟政策的戰略布局為：對外，一路一帶、人民幣國際化；對內，做大做強資本市場、國企改革、財稅體系改革、繼續經濟結構調整、深化反腐（更多的應歸為組織層面的戰略，但對國民經濟的組織體系和分配體系的影響也是深遠的）。其他政經熱點，其實都是這些頂層戰略的從屬，比如亞投行、IMF的SDR、南海問題等是上述對外戰略的從屬，滬港通、大型央企併購重組等是對內戰略的從屬。
可以看到，在這樣的中央戰略體系中，房地產這個「支柱產業」是找不到位置的，反而是潛在的被革命對象，比如2013年左右，銀行對房地產企業的直接貸款投放是嚴控的，財稅系統改革、不動產統一登記等是為啟動房產稅做準備，起飛的資本市場搶奪了房地產的熱錢，中央提倡加強保障房供應是為進一步擠壓房地產，地方債和金融系統的摸底是為「戒斷」房地產提前作準備……
如此對待我們的「支柱產業」其實是很有道理的。首先，房地產並不能為整個國家的產業核心競爭力帶來提升(有人抬杠會說至少促進了足球產業的發展，其實起作用的是金錢)，並不代表先進生產力的發展方向，從有巢氏發明住房，人類的房屋建造史的長度以萬年計，是個傳統得不能再傳統的行業。其次，房地產佔用了龐大的社會資源，擠壓了實體經濟，壓縮了居民消費，提升了全社會的債務水平，給金融系統財政系統帶來了巨大的潛在危機。再次，如「權威人士」所言，「樹再高不能漲到天上」，近年中國一線城市的房價水平已超過筆者所在的東京，而後者無論在收入水平、居住環境、公共設施、福利體系和產權形態方面（土地永久所有權）都是優於前者的（除了地震多一些，但可以保證七級以下地震不死人）。
2、2015年股市大跌後的政策調整
然而，中央態度的轉折出現在2015年下半年。上半年資本市場的強勁勢頭在國際熱錢做空國內熱錢出逃的雙重打壓下，從五千多點跌落到三千點以下，國民經濟各項統計指標都有衰退的危險，國際上美元進一步施壓，造勢加息，中國面臨大規模資本外逃和金融系統衝擊危險(針對美國的戰略攻勢，2016年一月時曾經十分兇險，但中國政府漂亮的化解了這一攻擊，至3月外儲規模開始穩定，而美國則不得不在一次次的「加息」造勢中跳票，損失其信用，這個過程很精彩，我們找時間再詳談)。於是，為應急、為權宜，2016年下半年，先是央行多次降准降息，刺激經濟，保障金融系統充足流動性，在政策層面經過中央討論，出台過如下幾個和房地產有關的關鍵詞：去槓桿、去庫存、供給側改革。
很多人覺得是新名詞不知具體含義，有些人覺得這是經濟學課本上的老概念不值得深究，媒體宣傳的調子很高，直白細緻解讀的很少，在此，筆者嘗試為大家解釋。
去槓桿，其實是十八大以來的一貫目標，這裡「槓桿」的主體是指生產企業和以銀行為主的金融系統，本質是降低企業的資產負債率和債務成本，降低金融系統的大規模壞賬風險，提高國民經濟整體的抗風險能力。去庫存（還有工業企業的去產能、降成本），目的就是去槓桿，把庫存賣了，儘快回籠資金，償債能力和壞賬風險就降低了。主要工作對象就是生產企業，他們是去庫存、去槓桿的主體，連「去產能、降成本、補短板（哪裡弱補哪裡，強調的是核心競爭力，比如技術創新）」一起共同構成了供給側改革。
有人會問，如果把高槓桿看作是個雷的話，把這個雷傳遞到消費者（需求側）頭上，就沒有風險了么？我的解釋是，首先風險被分散了，一個企業抱著一堆壞賬，有限責任，破產了，壞賬就壞了，而把債務分散到成千上萬的股東身上，總體償債能力完全不同；其次，在供給側和需求側交易的環節，供給側獲得了銷售收益，需求側獲得了商品，這種交易本身就產生價值，這樣的價值本身就是去槓桿的；第三，當債務風險傳導到消費端之後，可以通過貨幣增發等方式，逐步消化風險。
3、中國房地產市場的反饋
好了，我們已經解釋了，中央對於房地產這樣的「支柱產業」，原本的期望是各大企業能藉機會去庫存，降槓桿，中央會通過降准降息和戶籍改革等配合促進這一過程。這個調子定得挺準的，思路也沒問題，按常識誰都該清楚「去庫存」是啥意思，就是清倉大甩賣嘛！就是老闆叫黃鶴的江南皮革廠乾的事嘛（呵呵，維基百科真有這詞條）！
但，本來處於自危狀態的房地產業，並沒有按設計好的套路出牌，既然鼓勵我賣房子，銀行信貸還配合，為啥不多吃一口漲漲價呢？既然信貸寬鬆了，價格看漲，為啥不繼續拿地呢？於是房價一路漲起來，地王頻出！通常，在民間，我們管這叫給臉不要臉，蹬鼻子上臉。
二、房地產市場的邏輯
但是，在「市場經濟條件下」，推高房地產價格，究竟是怎麼做到的呢？
1、房地產市場走高的利益方分析
按照常理去想，一件事，誰有能力做，並且做了對誰有好處，就最有可能是誰做的。房地產價格快速上漲，具備上述條件的直接利益方如下：
地方政府：直接掌握當地土地供應，規劃審批手續，賣地收入和房地產交易產生的稅金，大部分進了地方財政的金庫。土地財政吃了十多年，已經快成鴉片煙了，很難戒斷。全國積累的大量地方債，亟需各種資金進項來填坑。
地產商：不用說了，房子是他蓋，他來賣，炒高了，肯定得利。
銀行分支機構及工作人員：他們掌握了大量的資金，只要「合規」地放出貸款，他們就是安全的，房價大跌之前，業績也會很好看。
炒房者和一般購房者：如果是個人的話，就等於是股票牛市中的散戶，跟著坐車，撿了點賬面上的便宜，其實對房產市場的影響微乎其微。被佔用了大量的資金，透支個人信用，承擔重大風險，俗稱接盤俠。
2、房價水平由誰來決定
簡單的說，由房地產行業中的知名龍頭企業決定。舉個例子，2005年開盤的湯臣一品，在當時房價水平只有一兩萬的時候，標價十萬一平以上，有問題么？萬科等大地產商的房子，在一個地區新開一盤，註定比該地原來的均價高出令人吐舌的一大截，需要什麼理由么？
3、高房價可以不按市場規則運作么
一談到高房價，很多所謂專家就拿市場經濟的理論來忽悠人，什麼城市化、人口流動、剛需、通脹預期等等。而人類近代以來，數次大規模的房地產泡沫破裂都告訴我們，這些因素雖然起作用，但是還有超越這些市場原則的邏輯在推動房價上漲。只在市場的框架內分析房地產是不夠的，如果市場規則有效，還哪裡來的泡沫呢?
前面已經說了，地產龍頭企業有較任意的定價權，那麼從自身利益出發，他該如何選擇策略呢？假設按照一般市場規則來，如利潤率為20%（按技術含量，房地產屬傳統得不能再傳統的行業，這個利潤率已經很高了），將成本100萬的房子，定價120萬，去接受市場的檢驗，需要面臨競爭，討價還價，賣不出去賠100萬，賣出去了賺20萬。實際是這樣的么？真是這樣的話，誰還會搶破頭進軍房地產啊。我們看看另一個策略，反正我有定價權，成本100萬的房子，索性定為200萬又如何？！外界看到是房價在暴漲，有人接盤的話，直接賺100萬!什麼，有人說價格離譜擔心沒人買？沒人買怕什麼呢？大不了哥找一個人買，30%首付60萬哥來出，按200萬定價賣出去，哥還是能賺40萬嘛！什麼？隔壁老王的樓盤定價300萬？嗯，哥下次定價400萬…… 於是，房價就一輪一輪漲上來了。在這樣的操作模式下，地產商根本沒有風險，合法合規的獲取收益，而且定價越高越安全，收益越有保障，完全不受市場規則制約。
地方政府，當然樂見其成，從來都只見地方政府限制降價（比如當年的南京），沒見過限制漲價的(做做樣子限購、限地，憋得炒房者離婚的，對外宣稱在「努力控制房價」，其實都是在為漲價提供噱頭)，房子漲價後，稅金自然增加，創造GDP，還為下一輪土地價格上漲提供依據。
銀行呢？其實這事兒等於套取了大量存款，將巨大的風險扔給了銀行，央行、銀監、各大銀行的總行，其實對此有一定警覺，但不可能把住房貸款這塊業務砍掉。到了各地的分支機構和具體的執行人員，其利益與上面其實並不完全一致，只要合理合規的放款，他們在法律上就是安全的，只要房地產還沒崩盤，他們做的業務就是安全的，業務提成和年終獎大大的有！
有人會說，既然沒風險，怎麼還有地產商因經營不善、資金鏈斷裂而倒閉？這裡有兩層道理。第一，房企破產倒閉，企業實際控制人不一定是虧錢的。第二，出問題多出在投入環節已完成，但因為工程進度和審批手續問題，房子還達不到可以銷售（預售）的狀態，難以通過自買自賣套出銀行貸款。再或者，搞不定當地銀行，而銀行其實也受政府影響。這裡，可以看出，表面上是地產企業在運作這些，而實際上因為審批的環節權力都在政府這邊，所以政府是可以深刻控制、影響地產企業的，誇張了說，政府可以控制地產企業的生死，視其為尿壺和白手套。從這點上來說，萬達老闆再有錢，地位都不會比馬雲高。王石說他自己從來不討好賄賂官員，在這樣的行業中還故意說這樣的話，確實容易不招人待見。
4、房價崩了怎麼辦
遠的不說，日本、香港、美國的房價，都崩過。那些推動房價上漲的各方，不怕崩么？
還真不怕！
地產商：房子賣出去了，我怕什麼？！高管和實際控制人早就賺得盆滿缽滿，利潤到了個人口袋裡就安全了，而且可以通過海外投資來轉移國內的資本，各大地產商都在海外布局，就不一一點名了，總之資本外逃的通道很通暢。（忍不住再拿王石八卦一下，人家幾年不上朝，照樣幾千萬入賬，而且堅持在海外「遊學」——「個人賬戶」、「海外」這兩條，他可都占上了，算半個典型吧。「野蠻人」入股萬科，本質上是看重其品牌的定價能力，希望藉助萬科的品牌把自己的三瓜倆棗也套個好價錢，並不是為了從股票增值中套利。）萬一賭大了，地產商可都是有限責任公司，而且普遍資產負債率超高，大不了破產唄，破房子和賬上的零花錢扔給銀行。
地方政府：雷不在我這，事不是我乾的，我只收了錢，我已收了錢，謝謝。
銀行：傻逼了！但是，對於具體的執行人員，他們的責任是十分有限的，人家當初做的合法合規，獎金提成已到手，至於壞賬，天塌大家死，國際大環境、國內小環境決定的，跟我沒關係，I am so sorry。
就算是對前面說的，地產商自出60萬找來接盤套貸款的人來說，結局也不算很悲慘，至少有房子作抵押，不算詐騙，欠的200萬貸款，扣除被收回的房子，慢慢還唄，反正沒有黑社會追殺，原本就是一無所有的窮人，還怕欠債么？
至此，我們可以發現，房價一路炒高，對於主導方，都是有利的，幾乎沒有什麼力量（特別是市場的力量）可以制約其走向，風險非常低，與收益不對等，等於是一輛只有油門，沒有剎車，不怕碰撞的汽車，所以房價才可以以按照市場常識難以理解的速度一路瘋漲上來。
三、2015年下半年以來房價新一輪暴漲的本質
如果您讀懂了前面的分析，就該明白，這一輪讓大家困惑的暴漲，根本不是市場因素推動的，那些拿市場、供求、投資回報、通脹等經濟學名詞像模像樣在解釋的專家，其實自己都不知道在說什麼，或者為了利益故意裝傻！
推動這輪上漲的本質因素是貨幣！
知乎上有人問，為啥同為一線城市，北上深漲了那麼多，而廣州沒漲那麼多?答：因為北上深是中國最大的三個金融中心，同時上海深圳有最大的資本外逃通道，而這些廣州沒有。
同理，為什麼經濟強省的中心城市在這一輪里漲幅也很大?答：因為這些城市有存款，好貸款！為什麼經濟弱省的城市、三四線城市房價沒漲反跌？答：因為這些地方銀行也沒什麼錢，而且地產商沒有定價能力，地方政府也搞不定銀行！
總的來說，這輪暴漲，就是2015年下半年以來中央放寬了銀根，鬆了政策口子，讓地產等行業去庫存，但到了執行層面，各利益相關方利用政策的空子，將巨量資金引入房地產市場，地方政府和地產商獲利。同時很大概率有大筆資金轉移至海外（對比廣州深圳可知）。
如上述論述正確，則等於房價的暴漲不僅僅牽扯到交易各方，不是說不買房的就跟這事兒沒關係！因為，這事兒本質上是用全國的貨幣存款資源來支持這個荒謬的盛宴。記住，地產吸的不僅僅是房奴的血，而是全國的存款！我們在拿整個國民經濟在為房地產輸血，將整個國家的經濟命運與其行業風險捆綁！也只有這樣的邏輯，才能解釋一直以來被認為離譜的房價一路走了十多年，而且被認為還可以繼續走下去！喬布斯偉大吧？他能做到連續這麼多年賣離譜的高價而且一路上漲么？
這件事在法規條文上似乎是合規的，但是在政治上嚴重違背中央精神的！因為前面說了，中央鼓勵的是去庫存（大甩賣），本質是去槓桿！而現在變成了，進一步擴大了槓桿，增加了全社會的結構性風險！
四、貨幣性房地產泡沫的一般性死法
筆者判斷此輪，甚至一直以來房地產價格上漲的主要推動因素是貨幣，是違背市場經濟規律套取全民銀行存款。那麼我們可以再推導一下，這樣的泡沫一般會如何破滅或停止。
雖然以主要中心城市（其實就是全國或地區性貨幣中心）為代表的全國性房地產泡沫還在持續，但過去幾年國內部分地區的房地產崩盤還是沒少發生的，大可由其看出這類泡沫的一般死法。
答案很簡單。當支撐泡沫的主要因素出了問題，這個泡沫就會停止或破滅，這也同樣可以反過來證明之前關於泡沫本質的判斷。（比如，有人堅持認為房地產高價是市場決定的，但是消費者買不起、不買、高空置率、低租售比這些都不足以阻止房價上漲，說明市場論是扯淡。有人說是城市化人口支撐的，但是人口增長進入瓶頸期的城市房價還在漲，也可以說明人口不是決定因素。）也就是說，當一地的金融系統除了問題，資金鏈條斷裂，壞賬叢生，銀行收緊業務，一個地方的房地產就會瞬間崩盤。比如，溫州、鄂爾多斯、陝西神木……
五、房地產在經濟危機處理中的地位
《任志強：我找不到任何一個國家需要把房價降下來的理由》這篇訪談里提到的觀點，似乎很有代表性。很多人認為，政府為了經濟穩定和增長，會保房地產，甚至會保房價。其實完全不是這麼回事。
房地產是個傳統得不能再傳統的行業，沒啥技術含量，沒有核心競爭力。很多人總強調，帶動了水泥、鋼材、玻璃、陶瓷、運輸等行業的發展，是的，這些行業就是被房地產泡沫帶到溝里的，現在面臨著去產能的艱巨任務，中央只是希望能平穩地去庫存，沒人叫你再接再厲繼續帶動這些本來就過剩的行業擴大發展。
中國的事先不說，但可以看一下已經發生的歷史，看看別的經濟體在危機時是怎麼對待房地產的，以為借鑒。
日本：發生在1989年末的日本泡沫經濟破滅，通常讓人惋惜日本經濟的跌落，認為是日本經濟管理的失敗，是美國通過廣場協議壓制日本的結果，很多人在研究當時的日本政府犯了什麼錯誤，怎樣做可以避免泡沫的破裂。筆者在關注研究美國的量化寬鬆政策的時候，也曾一度覺得日本政府當年死腦筋，對貨幣的理解不夠透，當年不能實行更徹底更有力的量化寬鬆（日本稱金融緩和）。但後來逐漸明白，1989的泡沫破滅很大可能是日本政府有意為之。1990年3月，日本大藏省（相當於財政部，也管金融）發布《關於控制土地相關融資的規定》（土地関連融資の抑制について），銀根收緊、地產暴跌、股市暴跌，泡沫經濟的破滅階段開始了。在破滅過程中，我們看到恐慌的只是民間，是房地產業和金融業，在政府層面，日本政府似乎很沉得住氣，最有力的證據就是，日本的外匯儲備基本上沒有傷筋動骨（見圖，外儲規模波動幅度甚至不如這兩年的中國），沒有大規模救市行為，棄地產與泡沫金融如敝履。仔細想想，日本政府的選擇，在面子上很難看，但是背後卻透著大智慧。日本清晰地認識到，在當時的國際關係格局下，日本不可能挑戰美國的經濟地位，日元不可能挑戰美元體系，日本的立國之本是以製造業為代表的實體經濟，而不是房地產和金融。所以，當房地產和金融泡沫威脅到國本的時候，日本選擇了捅破泡沫，保以製造業為代表的實體經濟。後果在經濟數據上很難看，但其實沒什麼大不了，日本有健全的福利制度，衣食和基礎教育都有保障，很多人破產了，大不了老老實實回去上班，很多想著炒股炒房的技術骨幹安心去做匠人了。日本在相當長的時間內，憑藉技術優勢較全面地佔據著全球製造業產業鏈的高端環節。在美元貶值周期，通過海外投資，完成了國民資本的全球配置。綜合來看，當時日本的政策選擇很難說有什麼錯誤。回到今天的話題，房地產在日本政府看來，真的不重要。
圖：紅色為日本外儲規模，泡沫後最低點只比泡沫期最高點低20%左右（圖片來自所注網站）
香港：香港的房價一直高得離譜，以其國際金融中心的地位，金融業是其經濟的根本競爭力所在，雖然房地產在GDP中佔比很高，很多大佬都涉足甚至靠房地產起家。1997年，亞洲金融危機，股市、樓市暴跌，香港政府和背後的中央政府是怎麼做的呢？救股市、救金融！房價？誰鳥你！跌了就跌了吧，挺好的。
美國：2008年金融危機，就是因為地產金融泡沫（次貸）引起的。作為當今全球經濟體系的主導國，金融業是其現有國民經濟的支柱之一，是其掌控全球經濟的重要手段，所以我們看到美國在危機處理中，不惜投入天量貨幣來維護支撐其信用體系的運作。雖然天量的貨幣對搖搖欲墜的房地產起到了一定的支撐作用，如2008年經濟刺激法案和2009年美國住房暨經濟恢復法案，但請注意，美國政府的目的是要盡量減少債務違約，至於房價，大可任由其大跌。這裡需要多說的是，美國採取的人為投入天量貨幣強行保障金融信用體系的運轉，一定程度上保護了泡沫，使該清算的沒有得到清算，以致遲遲走不出危機陰影，天量的貨幣投放也極大的透支了國家和美元的信用，為人民幣國際化提供了歷史機會。
六、中央可能採取的調控管理措施
前面已經分析了，中央為了保障國內經濟的平穩，鼓勵地方政府、以房地產為代表的工業企業儘快去庫存去槓桿，結果在執行上與中央精神背道而馳，反而擴大了槓桿，增加了國民經濟的結構性風險，搶奪了經濟資源。但無論怎樣的「下有對策」，中國是高度中央集權的政體，地方政府實際上是中央政府的派出機構，同時中國政府對金融系統的管制一直是非常嚴格有力的，而地產商在前述的「食物鏈」中，其實只出於非常低級的位置。這樣的「下有對策」的博弈，根本就是不對稱的，中央隨時有大量的政策工具調控前述地產金融泡沫。
可以想見的可能出台的措施如下：
1、建立主要城市房地產金融監測機制。表面上由住建部牽頭，直接對話各市政府部門（鑒於住建部的級別和主官的工作經歷，不足以壓制全國重點城市的主官，特別是直轄市，但該工作確實屬於其主管範圍），實際上由中組部甚至中共中央財經領導小組牽頭，將控制各市房地產平穩健康發展納入幹部考核標準。
2、由央行、銀監出面，嚴格控制、適當提高購房首付比例，嚴格控制貸款流向房地產企業，建議各銀行將房貸總量和佔比與其他行業貸款分開計算，作為銀行內部管理和風控的關鍵指標。
3、央行和外管局嚴查房地產企業、控股股東、高管的海外併購等投資行為，嚴控資本外流。
以上三條，足以平抑不合理的房價，推動房地產市場回歸商業本質——房子是用來住的。
長期來說，房產稅的推行不可避免，也可以在一定程度上抑制投機炒房，如有必要，可以再次將此事提上推進日程。
我們可以看到，自9月22日起，重慶、深圳、上海、北京等地均有就房地產市場有關的問題表態，央媒開始高度重視房地產問題並以溫和的語氣定調，說明中央對問題的本質是有清醒而深刻的認識的。那麼，究竟是誰，還在執迷不悟呢？！
附:
重慶：《黃奇帆：重慶3年將關掉1500家房地產公司》 9月22日
深圳：9月25日調查6平米房子事件，26日公布調查和處理結果
上海：上海銀監局要求銀行停止與違規中介合作 9月26日
北京：二套房首付比例不低於50%
中國房地產市場的邏輯——究竟是誰在執迷不悟 - 王國峰的文章 - 知乎專欄
https://www.zhihu.com/question/60739640/answer/184798168
今年
大城市現在正在清理商住房。
又是調購又是社保。
然後又是老調重提，房地產不行了。
然後開發商的，不論是國家隊還是其他隊。
都在不停的拿地，還不建房子。
拿地拿的很猛，
不亂什麼地方，好地壞地。
只有有地都在搶。
一切都感覺在等待著什麼。
嘉興那邊拍出天價地價。
萬科在秦皇島那邊拿了一批地。
華夏在涿州又造了一個孔雀城。
我老家蕪湖那邊好幾個大開發商在那邊拿地。
我找了他們的點感覺毫無規律。
就跟國家畫雄安新區的時候，華夏把雄縣40%的地都拿掉了。如果那個時候在雄縣買一套房。
不要聽那些所謂的專家。他們分析幾百遍分析出來雄安新區嗎？
所以
這群開發商一定有我們不能知道的內幕。畢竟裡面有大股東在廟堂之前。
感覺這個有什麼巨大的內幕。
房地產公司利用銀行貸款綁架政府剝削貧民獻媚富民製造泡沫導致經濟崩潰。
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