碧桂園森林城市有沒有宣傳片里那麼美好？
森林城市前景怎麼樣
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《米宅團隊實地調研、14個緯度｜為什麼不推薦購買碧桂園森林城市？》
前言：
其實在去碧桂園森林城市項目實地考察之前，米宅團隊對這個項目很是憧憬，因為廣告炫、概念好，從中可以看得出楊主席的理想和執著，但畢竟是在國外，還是心裡沒底，針對很多粉絲的諮詢，我們還是回復：待我們考察歸來，自有答案。
註：以下價格均指人民幣
相信很多的朋友都一樣：
1、在國內只是看到廣告、介紹、沙盤，聽置業顧問介紹時，很容易動心的，買！
2、在國內看了廣告和介紹還是不放心，跟團去馬來西亞實地看看項目，感覺不錯，買！
這兩種錯誤和我們先期的認知是一樣的，因為只是站在對廣告、宣傳的理解和認識，只是站在從新加坡到項目上對單個項目的認識，再來比較自己當下在國內的住房，相比價格、空氣、環境、大海等因素，值啊，買！
而這種做法的問題恰恰在於，你只是看了房子，卻沒有以高於房子的高度、大於房子的全局來看問題。所以，犯了一個大多數人都會犯的錯誤。
很多人不懂的是：去國外置業，這個國家的風土人情、政治經濟、大環境，要比這個房子重要很多很多！但很多購房者，關注的只是房子本身，只關注自己喜不喜歡，而忽略了其它。
而，此次米宅團隊5人出發，實地考察碧桂園森林城市：
１、先到馬來西亞吉隆坡，在吉隆坡呆了兩天，考察幾個在吉隆坡的項目，再仔細從首都了解馬來西亞的經濟、人文、政治、治安、法治、經濟、交通、教育、醫療、華人情況等信息，從一個更高的高度著手了解馬來西亞。
２、然後來到新山，俯身下來觀察位於新山的碧桂園森林城市，然後再考察位於新山的另外4個項目（碧桂園早期的一個項目、綠地集團一個項目、富力地產一個項目、馬來西亞本土房企的一個項目），全面了解了新山的發展、規劃等情況。
３、然後再來到新加坡呆了4天，走訪10個人左右，看了幾個項目，全面了解新加坡，再從新加坡的角度來看馬來西亞、來看碧桂園森林城市，這樣下來，才能對碧桂園森林城市建立一個更為正確、直觀的認識！
下面，我們從大到小、從高到低來看碧桂園森林城市：
1先來了解馬來西亞↓↓↓
如圖所示，馬來西亞隔海分成了兩個部分，但目前整個馬來西亞的發展還是集中在西半部，東半部還是比較落後。
整個馬來西亞，有三個經濟較好的城市↓↓↓
第一還是首都吉隆坡。
第二就是靠近新加坡的新山，也就是碧桂園森林城市所在地。
第三就是檳城，是一多半都是華人的一個小島，執政黨也是華人。
了解一下馬來西亞這個國家：
1、馬來西亞70%多的居民是穆斯林，25%左右是華人。
2、馬來西亞佔地33萬平方公里，3000萬人口。
3、馬來西亞政治上是排擠華人的，目前的國立學校教育里不可以教授中文，只可以教馬來語，官方語言是馬來語和英文。1969年的「513」種族衝突事件中導致華人146人死亡，5126人被捕。
4、馬來西亞最大的問題還不是經濟，是治安！在馬來呆的時候，總是被提醒要看好包包，晚上不要出來，聽到有摩托車靠近你一定要小心。在一個樓盤探訪時，對方還說了一個玩笑，一個公司感恩客戶邀請來馬來西亞旅遊，100人的團，10多號人接待，一直提醒安全問題，還是有兩個人被搶，讓這個公司最後很是難堪。吉隆坡如此，森林城市所在的新山更差，還不如吉隆坡。
5、馬來西亞的小學、中學教育水平還可以，但大學教育是不行的，和中國相比也沒有什麼優勢。
6、華人在印尼、新加坡、馬來西亞的歷史最早在600年前，是華人最早下南洋的時間，馬來西亞的位置、氣候確實是非常不錯的，歷史上也沒有什麼颱風和地震。
7、華人人口佔據馬來西亞總人口的25%，一共大約600萬的樣子，主要分布在吉隆坡、檳城、新山三個地方。華人普遍比馬來人富裕，但政權是掌握在馬來西亞人手上，這中間，就摻雜著一些矛盾，華人因為整體素質高於馬來西亞人，也比馬來人聰明、勤勞，所以華人不經意的就會看不起馬來人，但馬來西亞人卻掌握著政權，所以，雙方還是難以很好的做朋友，政府不允許學生學中文，華人自己建設華文學校讓華人學中文。
8、馬來西亞人對華人是提防和排斥的，因為華人太強了，這也是1965年馬來西亞不要新加坡的原因，因為當時新加坡的華人佔到了一多半，馬來西亞擔心華人太多影響他們的政權，這是歷史原因。
9、馬來西亞的地標雙子塔是1995年落成的，是國家石油公司建設的，可見在那個時間馬來西亞的經濟是不錯的。20年前，我們使用的類似SONY隨聲聽、收音機、音響很多都是馬來西亞生產的，但現在已經都沒有了，這些工廠都轉移到了中國、越南等地。馬來西亞沒有什麼工業，主要經濟來源是棕櫚油、石油、農業等，目前的房地產也是一個不少的收入。而馬來西亞沒有抓住工業轉型，是和中國比較類似的，中國不要犯同樣的錯誤。
10、馬航事件對馬來西亞的旅遊打擊比較大，旅遊業前後下降超過50%。
馬來西亞房產和中國房產之區別：
1、馬來西亞沒有建築面積一說，都是按實際套內面識計算。
2、外國人可以貸款（首付20%-50%），交房時可以自由選擇退房，購房者一方比較佔主動。
3、大多都是帶裝修交房。
4、吉隆坡的樓盤佔地也都不大，但容積率都比較大。
5、規划上有控制套數這一規定，但在馬來西亞只要花錢都可以突破。包括預售證也是，只要拿著圖紙就可以賣房子了。
6、馬來西亞大多都是永久產權。
7、馬來西亞和新加坡都是不出售車位的，買房子送車位，通常小戶型不送，兩房送一個，大戶型可能送兩個。
8、馬來西亞的車位通常都是在地上建設，沒有設置地下停車場，主要是考慮成本問題，通常一棟樓的1-4層是停車場，然後上面才是住宅。
9、馬來西亞的房子都大多沒有天燃氣，要不用電，要不用氣罐子。
外國人購房的稅款
1、購買新房要交納律師費、GST稅等，大約佔到了房款的5%左右，但很多開發商都把這些費用給代交了。
2、二手房轉讓要看年限收取個人所得稅，國外人買的話，5年以內轉讓要繳增值部分的30%，5年後繳納增值部分的5%，而本土人買的話是3年內繳增值部分的30%，第4年繳增值部分的20%，第5年繳增值部分的15%，5年以上免稅。
3、外國人在馬來西亞買房有總房款限額，必須超過一定金額外國人才可以買，吉隆坡有的地方是100萬馬幣（人民幣160萬）起步，有的地方是200萬馬幣（人民幣320萬）起步，而在新山，有的地方是50萬馬幣起步（人民幣80萬，如碧桂園森林城市），有的地方是100萬馬幣起步。
下圖為位於吉隆坡最繁華之地，雙子塔邊上的中國寺廟，遠在異鄉華人的家國情懷↓↓↓
位於寺廟旁邊的馬來西亞華人中央黨部↓↓↓
關於移民馬來西亞或第二家園身份計劃：
1、馬來西亞不是一個移民國家，國家70%多的人口都是穆斯林，大家應該清楚，一個穆斯林國家的傳統和文化是什麼樣子。
2、第二家園身份是90年代開始的，第二家園身份和買不買房子沒有一毛錢關係。
3、拿到第二家園身份可以獲得在馬來西亞居住10年的居留權，可以在這裡上學、就醫。
4、憑第二家園身份可以在馬來西亞國家辦理其它國家的簽證（無須回國），目前對馬來西亞免簽的國家一共是158個，在馬來西亞辦理這些國家的簽證比較快捷。
5、馬來西亞是英聯邦國家，教育文憑在聯邦內部容易得到認可，這是一個優勢。
6、辦理了第二家園身份之後，滿兩年可以申請辦理華僑身份，以華僑身份回國高考可以有一些分數減免。
7、在馬來西亞存50萬人民幣就可以辦理，買不買房不重要。
2了解首都吉隆坡
如何更好地了解馬來西亞，還是要從吉隆坡說起↓↓↓
吉隆坡城市發展還可以，有大都市的感覺，城市也還是很乾凈的，只是治安不太好。
馬來西亞不禁摩托車，它是馬來人主要的出行工具，華人很少騎摩托車的。
我問給我開車的華人司機，他有三個孩子，兩個都在新加坡，他就給孩子說，能不要回來就不要回來了，就呆在新加坡最好。這應該是在馬來西亞華人的最真實普遍內心寫照。
但每天上下班都會發生很嚴重的堵車，右邊車道就是下班出城的方向↓↓↓
當時在下班高峰期時，我離我的酒店步行只有1分鐘的距離，卻整整等了20分鐘到不了，亂闖亂塞很嚴重，行車也不規範↓↓↓
政府的貪腐也很嚴重，而且官員要錢也是明目張胆的，只有給錢，幾乎所有的規定都可以突破，比如交警查住給錢就可以，做房地產的一些參數也可以輕易突破，還沒有中國嚴格。
我們在吉隆坡看了五六個樓盤，情況如下：
1、均價大約為人民幣每平方15000-20000元之間（帶裝修，套內面積）
2、盤都比較小，大多都是一棟樓兩棟樓。
3、看的項目中最貴的就是梁志天設計的在城市中心的豪華公寓項目，均價帶裝修一平方人民幣50000元左右。臨近吉隆坡最大的購物中心，在吉隆坡也還是城市核心區的房子最貴。
4、國外人不是主要的購房主力，本土馬來西亞人大多沒有錢買不起，購房群體主要來自於本地華人，中東投資客（都是穆斯林國家、氣候沒有中東熱、中東人有錢），其它的海外投資客。不過還是以本土用戶為主。
3了解森林城市所在的新山市
新山市初印象↓↓↓
新山整體還是比較落後，遠不是一個大都市的感覺，但畢竟新山靠近新加坡，每天有30萬人左右從新山進出新加坡（有20多萬都是馬來西亞人進入新加坡做工），自然形成了一個城市，華人也不少。但新山的治安依然不太好，在新加坡都有朋友說開車到新山後，晚上車被盜的情況。
4了解新山市已經建設10年的以斯干達特區
我們主要來了解所謂的以斯干達特區，也就是緊臨著新加坡的區域↓↓↓
如圖所示，以斯干達特區也是模仿深圳特區，因為現在新加坡的經濟發展遠高於馬來西亞，同樣的工作，跑到新加坡的工資就是在馬來西亞的3-5倍，而新加坡也是整個東盟的首領國家。新加坡也是世界第五大金融中心，現在的金融地位已經超過了香港，像渣打銀行的總部也已經從香港整體搬遷至新加坡，Facebook亞太總部也是位於新加坡，還有拜恩、波音等。
但以斯干達還是沒辦法和深圳比，因為中國當時也以全中國之力來發展深圳，但馬來西亞不一樣，是聯邦制，只是一個新山在發展這個特區，遠沒有達到國家級的地位，而且深圳當年的情況和目前以斯干達的情況也不太一樣。
而高大上的碧桂園森林城市，隔海2公里相望的新加坡，其實是新加坡大片的工業區！大片的工業區和大型煉油中心！
5說碧桂園森林城市之前，先看看以斯干達特區的五個其它樓盤
1碧桂園金海灣
這是碧桂園在新山的第一個項目，佔地346畝，1萬戶左右，已幾乎售完，一多半也是賣給了中國人，一小部分賣給了新加坡人，據說後來退房的佔到了一半，為什麼？你們仔細看一下，在中國有這樣的密度嗎？我們大約計算了一下，容積率最小是6.5，預計是在7-8左右，天啊，這是怎麼回事？在一個臨近海、臨近新加坡的海岸線上建設了一個如此密度超極大的小區。
目前均價14000-18000元（人民幣）/平方的樣子。
這是碧桂園在馬來西亞的第一個項目，先不說中國名片的問題，單說如果碧桂園珍惜品牌、想在馬來西亞大幹一場的話，應該會把這個項目做成名片的。然而，這就是碧桂園在馬來西亞的第一個項目，一個在海邊臨近新加坡的地方，蓋了一個容積率達到8左右的所謂度假樓盤，據說後期退房的很多，我們也實難理解項目之定位。
而很多購買過碧桂園金海灣的朋友，估計還沒有去實地看過，也對項目不太了解，都是在國內從廣告和宣傳片上了解了項目然後購買的，建議去實地看看！在交房之前，還有機會！
2綠地翡翠灣
一個小盤，緊臨著碧桂園金海灣，佔地105畝，2205戶，目前只開了兩棟樓。目前價格是一平方人民幣13000-14000元左右。
綠地說的是自己犧牲了容積率，只做到4.0，希望追求舒適，但位置其實就沒有金海灣好，項目的對面還有一塊地，項目還沒有做，也不知道是什麼產品，景觀面大大受限。
3麗陽機構項目
馬來西亞本地的開發商，佔地224畝，目前一期已經賣完，已經交房，二期兩棟樓，正在建設，有500多戶的樣子，均價16000-18000元（人民幣）的樣子。
就一期已經交的三棟樓來看，品質還行，但也是三棟樓合圍的小區，容積率也不會小。
4富力公主灣
說是富力花了45億馬來西亞林吉特（約74億元人民幣）從新山所在的柔佛州國王手上買過來的（在馬來西亞，土地不是國家的，全是國王的）。
目前在售價格是16000-18000元/平。
這個項目就更是奇葩，位置超級好，在通往新加坡的第一關口的旁邊緊挨著，以後通往新加坡的高鐵也在這兒有一個口。本來是一個非常不錯的位置，但在售一期項目做的容積率太高了，粗略計算都要在9-10了，太恐怖了，也不知道富力怎麼想的，也不知道到底新加坡人、馬來西亞人有沒有關注這個參數和細節。整個項目預計以後投放市場是3萬套住宅。
但富力公主灣還是有幾個亮點：
1、我們在馬來西亞見的所有項目都沒有天燃氣，要不是用電、要不是用罐子，但富力自己在項目上鋪設了天燃氣管道，這是第一家。
2、我們在馬來西亞見的所有項目都是單層玻璃，富力是雙層，說是考慮到身居鬧市，要隔離噪音。
富力公主灣的景觀區也是不錯的↓↓↓
新山考察之小結：
看完了這幾個周邊的項目後：
1、以斯干達特區已經發展了10年，現在還是這個球樣。這和中國特區速度差的太遠了。
2、富力3萬套、碧桂園金海灣1萬套、綠地2205套、麗陽機構4000套，這一共是4.6萬套的投放量，而且是在特區的成熟區域。
3、這幾個項目的銷售並不理想，去化速度並不快，綠地只開了兩棟樓，富力也賣的不多，金海灣是也賣也退兩頭走。
4、城市發展速度慢，供應量太大，政府完全沒有控制和節奏。
大家可能有個疑問，為什麼國內開發商紛紛來馬來西亞開發房地產？
原因其實沒有別的，因為利潤比國內高！因為利潤比國內高！
在國內開發房地產，利潤大部分都給政府了，房價中的60%以上都流向了政府，但馬來西亞不是，土地直接從政府手上買，稅負又不像國內一樣無止境的高，利潤比遠超國內，這是重要原因！
6開始了解今天的重頭戲：均價2萬左右的碧桂園森林城市
先來看全馬來西亞同行都來瞻仰的售樓中心和沙盤↓↓↓
外面的景觀區↓↓↓
下面的這些效果圖只是效果圖而已，不會真的按這樣的設計去建設的，大家不要太當真↓↓↓
住宅區的密度也真的不小，我們一直有個建議，度假樓盤容積率超過2都是要放棄的↓↓↓
碩大的售樓中心和宣傳展示區↓↓↓
麥肯錫給森林城市做的項目定位：教育培訓、外企中心、醫療保健、電商、旅遊會展、離岸金融、綠色與智慧產業，是不是和你想像中的定位不一樣？
下圖就是正在填海建設的森林城市工地↓↓↓
大家可以想像一下，30年以上的開發周期，一直是填海和建設工地，海景會漂亮嗎？度假感覺如何呢？
目前售價2萬左右/平，好的位置要在23000元/平左右，比新山其它樓盤均價高出305左右，主要是被大陸購房客拱起來的。
佔據項目40%股份的當地州政府最高首腦 （國王，富力項目的土地也是從人家手上買的），在森林城市負責提供土地、協調政府關係↓↓↓
碧桂園森林城市的幾個亮點：
1、從這個項目確實能看到楊國強主席的夢想與情懷，這是事實。
2、從原來規劃14平方公里又擴到20平方公里，看得出碧桂園對這個項目是看好的。
3、立體交通，車走地下、地面沒車這個理念確實不錯，值得贊一下。
4、立體綠化確實也不錯，但也不是啥新鮮事兒，新加坡很多建築都有了。
5、也在想辦法做更多的概念和配套，如免稅區、產業區、學校、醫療等等。
碧桂園森林城市的幾個問題也是要明白的：
1、碧桂園森林城市只是挨著新加坡而已，而去新加坡還是要辦理簽證過關口的。
2、目前碧桂園森林城市所在的新山區域，供應量太大太大，光一個森林城市供應量就有30萬套，30年的開發周期，目前90%以上都是賣給了華人。
3、一個30年以上開發周期的樓盤，大多數房子都是賣給了華人，而大多數的華人都是抱著投資的理念（其實是抱著第二家園、度假、養老思想去買的，但事實上他們大多也不會去住），這樣的小區以後入住率有多少？你的二手房能升值多少？入住率上不去，你本來期待的學校配套和醫療配套如何很好的滿足？
4、在馬來西亞不控制容積率的情況這下，森林城市的容積率也不小，預估也在3.5左右（前期項目總規劃公布數據為佔地1386萬平，總建築面積4600萬平，計算容積率為3.32），這對於度假和填海項目來說，也許並不太合適。
5、森林城市也是沒有天燃氣的，都是用電，或用罐子，這估計很多中國人都不習慣吧。
6、目前所說的未來通往新加坡的獨立關口，也許並不是這麼容易實現，新加坡也要控制進入新加坡的外來人口數量的。
7、填海項目一年就開始蓋房子，這個事兒，我的心裡是打鼓的，雖然碧桂園說的是沒問題，因為是淺海，但我在新加坡得到的結論可不是一樣的。
8、立體綠化、立體交通再好，其實並不能成為你購房的理由，你購房的理由是你的需求！
7最後，我們來聊需求，購買碧桂園森林城市的目的是什麼？
1為了投資，一定會升值
好，投資回報率是基於未來租金、再轉讓升值為基礎，先不說新山還有別的項目，單單碧桂園森林城市一個項目就是30萬套的供應量，有人說目前價格已經漲了，而整個新加坡2015年的新房供應量才審批了2000套！這30萬套要賣給誰？目前全是中國大陸人在購買（佔到95%以上），大陸的人又能買多少？買多久？這麼大的供應量租給誰？沒有人租如果賣又賣給誰？還有新房在大量出售時，你的二手房如何賣得上價？
目前已經是20000元/平起了，好位置要23000元/平，已經是新山最高價格，比其它樓盤均價高出30%左右，還要怎麼樣？
森林城市開發周期30年以上，30年！森林城市一直都是在蓋房、賣房，你的二手房能賣過新房嗎？如果賣的不好，別說漲價，降價一樣是很有可能的！
別說森林城市30萬套，單單富力在新山的項目3萬套就夠馬來西亞和新加坡去消化了，或者說已經可以完全抵消新加坡和新山的新房需求！就這都消化不了，其它的供應量怎麼辦？
新加坡目前市場上一共有150萬套房子的樣子，其中120萬套是政府經適房，30多萬套是商品房，是的，你沒看錯，目前為止，新加坡市場上新房二手房的商品房一共才有30多萬套！你這一下子就在新山供應出來40萬套的樣子，還打著新加坡的概念，讓誰來消化？
好吧，我們有15億強大的中國大陸消費者，讓30萬中國家庭跑到馬來西亞購房，本地人都不買，全是中國家庭買走，然後，這30萬中國家庭在一個異國它鄉期待著升值、宜居、浪漫，這事，想想都挺怪的。
供求關係，供求關係，這是底線，這是永恆不變的道理，雖然有時候市場會走樣，但終歸會回到供求關係的基本面上。
我們姑且先不去考慮馬來西亞貨幣匯率、中馬關係等風險問題。
2為了度假
一個治安並不好的馬來西亞。
一個容積率3左右的填海小區。
一個大多數人都是中國人的海外小區。
一個多數業主都是投資客的海外小區。
一個入住率很低的小區。
一個周邊放眼一看30年內還一直在填海、建設的小區。
你感覺，能滿足你度假的感覺嗎？
你想度假，直接去巴厘島、蘇梅島、夏威夷、塞席爾、馬爾地夫等海島不行嗎？而且度假體驗還各不相同，為何要去買一個租不出去也賣不出去，未來還充滿不確定的一個房子來度假？兩者花錢哪個更划算？
3為了養老
你仔細想想，遠離中國，跑到一個排斥華人的海外國家，居住在一個治安不好的小島上，也沒有什麼人，親人、子女也不在身邊，怎麼養老？老人需要的是什麼？是有人說話，是方便的生活，而跑到森林城市用電做飯、也難以買到自己習慣的食材，你感覺你會在這兒養老嗎？
4為了子女教育
森林城市說是引入美國的整套教育系統 ，幼兒園、小學、中學，然後參與英聯邦的大教育體系。
我只是說，這兒也只是一個私立學校而已，真是為了子女教育，咱中國的私立國際學校真的比這兒差嗎？如果你所在城市不幸是鄭州或太原的話，空氣不好，咱去深圳租房上學行不行？咱去上海租房上學行不行？反正私立學校都是花錢而已。況且，咱直接申請新加坡、美國、加拿大等地的私立學校行不行？至少我在新加坡了解的是可行的，私立幼兒園一個月也不過人民幣6000左右，小學的話一年也不過人民幣15萬左右，而且教育質量更有保障、更多選擇。
5為了新加坡
為了新加坡，直接申請去新加坡不就得了，反正你來了森林城市想去新加坡也是要辦理簽證的，也不能長呆，一樣是旅遊簽或者工作簽，何必呢？
而且新加坡對於移民卡的很嚴格，每年只放3萬張綠卡，新家坡國土資源有限，森林城市以後的業主是30多萬戶，怎麼可能和新加坡扯上太多關係？新加坡可能放這些業主都到新加坡嗎？離新加坡只有2公里又有個毛用？還是一個馬來西亞人而已。
6為了第二家園身份
為了第二家園身份，直接去辦理第二家園身份不就完了，人家辦理第二家園又不需要買房子，存個50萬人民幣就可以辦理了，為啥要和森林城市扯上？
如果非要考慮這50萬人民幣第二年就可以拿出一半來投資25萬的話，果斷考慮吉隆坡啊，那兒的租售比才是安全靠譜的！不要去買一個沒法自住、租不出去、也賣不掉的房子，這樣的房子是無用的房子、是沒有價值的房子！
7我在投資馬來西亞的中國版深圳特區（以斯干達特區），不要攔我
其實，以斯干達特區已經發展了10年了，10年了！現在不過還是這個樣子！而深圳從開放起的10年呢？已經是大變樣，為什麼？
首先深圳和香港本來就是同一種族、同一血脈、同一國家，新山和新加坡呢？馬來西亞和新加坡呢？馬來西亞人在新加坡只佔10%多一點的人口，新加坡還是典型的華人社會，利益共同點本身就不一致的，而且新加坡對於森林城市這個項目本身就是有抵觸的（新聞上說是考慮到對自然資源、海洋生態的破壞問題），從森林城市看到的新加坡都是工業區！工業區！新加坡把軍營、工業區、煉油廠都設置在靠近馬來西亞的一側，這個細節已經充分說明了新加坡對馬來西亞的態度！
而且，中國發展深圳，是舉全國之力發展深圳，集中全國資源發展深圳，中國是典型的強勢政府引導，但馬來西亞不是，從MH370的處理就可以知道，這是一個什麼樣的弱勢、慢節奏政府，發展以斯干達特區不會成為成為大家想像中的發展深圳，如今已經過去了10年的發展結果就是證明，沒有什麼產業！除了蓋了一些容積率超高的住宅之外，蓋了一個樂高遊樂場，建了學校，其它方面還真的是沒有什麼建樹！
如圖所示，以斯干達對於新加坡來說，永遠不可能成為深圳對香港↓↓↓
所以，關於碧桂園森林城市，到底值不值得買？我想我們已經談論的差不多了！
不要因為效果圖、廣告、宣傳就去買，不要因為你喜歡就去買，一定要考慮清楚，你買的目的是什麼？能否實現你的目的？
你一定要明白：你喜歡，和別人需求是兩碼事。外國本土人都沒有購買和全是海外人購買中間一定存在著某些問題。
8考察完了新山和森林城市已是黃昏，過了這個橋，對面就是新加坡
hello，你好，新加坡，一個在750平方公里土地上創造全球神奇的國家。
具體新加坡的房子如何？供應量如何？價格如何？租金如何？海外人如何購買？是否值得投資？錢如何出來？未來走勢如何？在新加坡居住是一個什麼樣的體驗？醫療和教育如何？
欲知後事如何，我們下回分解，敬請關注「米筐投資」！注意，我們在新加坡呆了四天，專門來了解新加坡的房產、保險、教育、金融市場、商業、租金！我們會有一系列的報道。
放眼全球，哪個國家存在中國15年前的潛力房地產投資機會？米筐團隊對多個國家的研究分析結果會相繼在該平台發布，與相信米筐的朋友一同去發現、把握機會！幫助大家進行合理、正確的全球固定資產配置！
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微信公眾號：米宅米宅 ( mizhaimizhai)
「新加坡旁」已經被大家玩兒壞了，我高調來為它正一正名。我的論點是：新加坡旁的柔佛州（Johor）是個好地方，原本可以很有前途，但很不幸被廣東老闆盯上去開發，很慘的。這就好比18歲的校園籃球啦啦隊成員，原本陽光浪漫，卻突然嫁給了野蠻發展的阿富汗極端組織中年民兵，您說能幸福得了嗎？
（不知哪兒來的圖，如侵權了請告訴我）
馬來西亞的州，就相當於我們的省。柔佛州地域還算遼闊，而且地理位置得天獨厚，它如今最大的優勢就在於與新加坡靠得夠近。
（圖片來源：wikipedia）
柔佛州面積：19210平米公里
人口：355萬
柔佛州的首府以及主要城市為新山市。新山市的地理位置就更加得天獨厚了，因為它與新加坡靠得最近。
（點擊看大圖）
二者不光靠得近，而且一直都是用一座1公里長的橋連起來的，這座橋叫做「新柔長堤」。
（新柔長堤，圖片來源：wikipedia）
新柔長堤不光是橋那麼簡單，它即是六車道的公路橋樑，也是鐵路橋樑，還是為新加坡提供淡水的輸水管道，所以，它非常重要，有了它，海峽兩岸都可以繁榮。
這麼好的做文章的機會，房地產開發商們自然是不會放過的。於是，就有了我們熟知的概念：「新加坡旁」，「新加坡對岸」，總之凡是能跟新加坡搭上一腿的，就如同沾了仙氣，神氣得不得了。
過去十多年來，新山房地產業蓬勃發展，動力有內部的，也有外部的，但主要還是外部的：新加坡人很有錢，但在家買不起房。新加坡是一個很有意思的國家，全國（市）人口的80%都住在政府建造的經濟適用房裡。這種房子雖然還算舒適，但終究抵擋不住新加坡人對享樂主義的追求，於是他們每年從收入里省出來一點點，就在新山城裡買套高層豪宅。周末可以過橋來住一住，小兩口在新加坡吵架了也不用睡沙發，直接睡對岸就好了。在新山買房，一時成了新加坡工薪階層最熱愛的業餘活動。而新山城內部的馬來西亞人也沒閑著，不用像新加坡鄰居一樣買豪宅，但首先富起來的人們買點普通公寓還是可以的。
這樣一來，新山市的高層住宅市場，不論低、中、高端，都在健康而有序地成長著。
但這種良性勢頭，於2013年左右開始走樣，於2015年後被徹底打亂。因為，中國人來了。
這種體驗，落實到具體處，最簡單的例子就是今天在中國大陸連上小學的少先隊員都聽說過「新加坡旁」有房賣。市場眼看要失控，表現形式為：供應量暴增，價格完全讓人看不懂。
馬來西亞是一個國家機器還能夠運轉的國家，所以它有許多統計部門，就有了原始數據可以使用。我們終於不用再完全依靠CBRE與KnightFrank們，因為我常常擔心CBRE與Knight
Frank們在行業里與很多人都是好朋友，所以有些話也不能在報告里明說。但國家統計部門可管不了那麼許多，有啥就要說啥。
一、供應量暴增
歷史數據太多，我們光看2016年：
2016年各州獲批准開發項目（紅框內為柔佛州）：
（數據來源：馬來西亞投資發展局）
柔佛州去年一年獲批准開發項目總投資額為264億令吉，遠遠領先其它所有州，比吉隆坡加檳城加雪蘭哦的總和還多，這個裡面有一大半是外國投資的房地產開發項目。
2015與2016年各州住宅套數供應量：
（點擊看大圖。數據來源：國家不動產信息中心）
如圖中紅線上方數字所示，柔佛州於2015年及2016年分別有14萬套住宅規劃啟動，而14萬套是什麼概念呢，對除中國、印度這樣的人口大國以外，是天文數字的概念。作為馬來西亞首都的吉隆坡，人口720萬，相當於柔佛州人口的兩倍，這兩年規劃啟動住宅量也才只有4萬或5萬套左右。
最近十年，馬來西亞住宅房產每年成交量：
（數據來源：國家不動產信息中心）
從交易量最能看出市場活躍程度，馬來西亞住宅房產交易量於2011年達到頂點，之前於2009年金融危機時有過下跌，2011年之後也未能恢復到之前的水平。
這個時候，恐怕柔佛當地的居民對自己所在城市的房市已經看不懂了。
二、價格也讓人看不懂
舉個例子，中國開發商的項目，廣告漫山遍野的「新加坡旁」某某城市，現在售價在人民幣21000/平米上下，換算成馬來西亞令吉與英尺，是RM1236/sqft，那麼柔佛州當地原本的房價應該是什麼樣子呢？
以下是房地產研究諮詢機構WTW列出的柔佛州2015年三個代表性新項目針對當地與新加坡的銷售價格：
它們在地圖上的位置如下：
（點擊看大圖）
其中Citywoods不直接臨海，屬於針對本地中產階級以上的中/高檔住宅項目，售價RM560/sqft；
Southern Marina與Elysia Park都是高檔豪華公寓，其中Southern
Marina地段無比優越，是真的建在一個遊艇港里：
而它的售價是950/sqft，這是本地人仰望、新加坡中產階級喜歡的價格與產品。
再看看2016年過後的今天，恐怕連新加坡人也看不懂了。但本地人與新加坡人看不懂沒關係，原本就沒打算讓他們看懂，因為接下來的房子，都是為他們的中國大陸親戚準備的。
文章是我寫的，原載於新加坡旁的柔佛州原本可以很有前途（Knight Frank 與CBRE不會告訴你的秘密）
為什麼想去調研碧桂園森林城市，這個遠在赤道的房地產項目，是因為我每天都在被它的廣告轟炸著。在飛機上，無論什麼航空，目的地是哪裡，雜誌背後的廣告都是碧桂園森林城市。其它形式的廣告不勝枚舉，我真的有點被洗腦了，感覺遠在新加坡，有個智慧生態城市，等著人們去投資，去居住。
當我聽到亞航因為有很多中國人去森林城市看房，將於五月底開通從廣州飛往新山（項目所在地）的航班時，我意識到，我必須去考察一下了。
我們通常看到的廣告是這樣的：
新加坡旁，請問新加坡旁是哪裡？碧桂園巧妙的迴避了項目所在地馬來西亞，而選擇了新加坡去宣傳。大部分人看到馬來西亞的房地產項目應該都不會有太多興趣吧。
簡單介紹一下，這個項目在馬來西亞大陸最南端，柔佛州的首府新山。柔佛州因為靠近新加坡，經濟水平略好於其他省，但不是經濟最發達的地區。新山是馬來西亞第二大城市。
這個馬來西亞經濟發達省份的首府是什麼樣的呢？
新山並不發達，治安也欠佳，它只是正好在新加坡旁邊而已。這個城市一般地帶的當地房地產開發商的房價是5000-7000馬幣一平米，富力地產在新山的項目是8000到1萬1馬幣一平米，碧桂園在新山開發的金海灣項目是1.1萬馬幣左右一平，森林城市的項目是1萬2至1萬6馬幣一平，現在的匯率是1.6左右。
下圖把各項目的位置都標出來了，新加坡與新山市之間總共有兩個關口。關口1在北部，直通新山市市中心，富力的公主灣項目就建在馬來西亞那邊的關口，處於新山市中心的地區，位置非常好。目前從關口1到新加坡市中心有輕軌項目在談，新加坡政府還沒有批准，如果可以落實，那麼從新加坡到新山會方便很多，富力的房價也會漲。下圖是富力的項目：
碧桂園的金海灣項目在新山市中心西北部。森林城市項目在新山比較荒涼的地區，挨著關口2，因為是人工島，需要先到馬來大陸，再從自建的橋上到森林城市。目前，新加坡政府已經批准在森林城市設置第三個關口，但是不確定以什麼樣的形式，碧桂園在申請修一座橋從森林城市直達新加坡，如果沒有通過審批，那麼就會以港口海關的形式存在。新加坡政府會同意修這座橋嗎？我只知道如果天天有中國房地產商在你本來就小領土周圍自建陸地，不斷逼近自己的國家，這是件多麼鬧心的事情。富力雖然沒建人工島，但也在不斷填海擴張陸地。關口1那邊，馬來西亞和新加坡之間的不過2公里，富力填海填了幾百米，馬上就要越過國境線，站在富力眺望新加坡，唾手可得的感覺。
那麼這個項目究竟如何呢？先跟隨我的腳步一起來看看。
周日早上從新加坡chinatown（市中心地帶）出發驅車前往森林城市，從chinatown到海關用了20分鐘，過新加坡的海關用了一分鐘，馬來西亞海關用了十分鐘，從馬來海關出來到碧桂園用了十五分鐘，總共花費46分鐘。但這是幸運的情況，如果是在節假日或上下班高峰期有可能排很久的隊。
這是從馬來海關前往碧桂園時路邊的景象，荒涼：
到達售樓處：
很多的銷售人員，大部分是中國人，少量馬來西亞當地人。大部分中國銷售真的不了解情況，口徑也不一致，馬來西亞的銷售就靠譜些，了解的情況更全面。
看房的人非常多，一周七天都是如此，大部分人是中國人，每天要接待20多個團，不得不感慨中國人對於購房的熱情：
樣板間，樣板間裝修的處於中檔水平：
所謂的森林城市，打開窗就看到森林，就是在你的窗戶外面種一些植物，森林城市真的是概念上的，熱帶小區的植被覆蓋都很好，如果你需要打開窗戶看到植物，為什麼不自己種？
海邊：
海對面就是新加坡jurong工業區，森林城市的海景並沒有什麼可看的：
以上是所見，現在說說所聞。
森林城市這個項目，碧桂園持股60%，柔佛市官方投資公司持股40%，這40%中有70%是由柔佛蘇丹持股的，30%由當地政府持有。馬來西亞是君主立憲制國家，每個州都有一個自己的君主，沒有實權，但是很富有。馬來西亞全國的君主是由各個州的君主輪流擔任的，明年將由柔佛州蘇丹擔任。即使沒有實權，多少也會趁在中央的時候努力推進一下自己的生意吧。蘇丹也持有碧桂園在新山的另一個項目金海灣10%的股權，在馬來西亞，有個背景強硬的甲方是非常重要的。如果一個外國人在碧桂園買房子，可以貸款，只需要交10%的首付。同樣在新山開發項目的中國地產商富力地產，就沒有這個能力。如果一個外國人在富力地產買房，必須全額付款，不能貸款。
森林城市項目規劃期20年，從2013年開始建設，填島填了三年，剛建成第一個島的1/3。總共要建設4個島，一個島是住宅區，一個島是旅遊區，一個島是商業園區，還有一個島是教育區。碧桂園希望各項產業互相帶動發展，但是這可行嗎？
旅遊區，誰會來這裡旅遊？馬來西亞新加坡周邊有無數大大小小的小島，自然環境遠遠好過森林城市。森林城市周圍的海都不幹凈，東邊隔岸相望的是新加坡的工業園區，西邊隔岸相望的是新山的集裝箱港口，這片海域行駛或停靠著無數的郵輪，你會下去游泳嗎？我不會。而且，森林城市是人工島，處於深水區，沿岸沒有緩坡。根據銷售人員的說法，將要建人工沙灘，規劃一片可以下海的區域。總之，森林城市真的不適合下海戲水。那麼大家來這旅遊玩兒什麼？說是有可能引進賭場，如果真的有賭場開在這裡，這片樓盤一定升值，但是有可行性嗎？馬來西亞目前只有雲頂一個賭場啊，賭場的營業牌照是非常不好拿的，。而且馬來西亞主要是穆斯林為主，在穆斯林的教義里是不能賭博的，所以開賭場不光是政府層面的問題，還有種族方面的問題。個人觀點，如果開個主題公園，還有可能吸引遊客，不然自然風光真的沒有突出的地方。
商業區，目前的規劃是引進金融、高科技和電商公司。公司為什麼要開在這個孤島上？因為環境好嗎？新加坡也是花園城市啊環境更好。可能的原因只有成本低廉，但是這三類公司都不會很在意成本高低。新加坡的公司是不可能轉移到馬來西亞的，完全不一樣的經濟、政策環境，政治不穩定，治安狀況不好，投資風險太高。馬來西亞的公司也不太可能轉移過去，馬來西亞的金融中心是吉隆坡，IT產業中心是檳城和賽柏再也市，公司要都轉移過去是為了什麼，因為碧桂園嗎？
所以，不太可能是商業和旅遊業帶動房價。
配套的教育業，是要引進一家美國私立學校，學費高昂。至少有錢中國人不會讓自己的小孩跑到馬來西亞去接受美國教育吧？新加坡人更不會了。那麼教育業對投資者的吸引力應該只會針對馬來西亞本地人。
那麼森林城市的住宅本身，會因為自身升值嗎？
一島的住宅區分為公寓、別墅、酒店與酒店式公寓。一期公寓的面積在48至170之間，沒有大戶型，都是精裝修的房間，裝修水平和樣板間一樣，而樣板間的裝修水平和使用材料都不是非常好的材料。公寓的定位，是中檔住宅區。別墅的面積從200到900之間，有的帶私人電梯，定位高檔。酒店為五星級酒店，年底開業。酒店式公寓是獨立的一棟樓，總共四百多間房，全部被一個馬來西亞的企業家買走，用來運營酒店。碧桂園酒店式公寓規定只能反租，不可以自住。房間面積37平方米，售價55萬馬幣左右，比公寓貴很多。
從去年年底開售到現在，總共七千多套房子，已經賣出四千多套。2019年3月交房。
現在來分析一下，這個項目是否值得投資？
房價要可持續增長必須有剛需。
會購買森林城市的人分為三大類人群：
總的來講，出於自住需要的話，中國和新加坡的有錢人都不會購買森林城市，因為他們有更好的選擇，他們有錢在任何地方買房子，不太可能在馬來西亞買。馬來西亞的有錢人有可能在森林城市買別墅，因為馬來西亞沒有類似於森林城市的項目，森林城市未來會建遊艇港口，也有相應的高端教育、醫療服務提供給他們。新加坡的中產有可能購買森林城市的別墅，因為新加坡的別墅很少而且非常貴。中國中產是目前購買森林城市的主要人群，他們想做海外投資或拿第二身份，但是發達國家的房地產或移民業務很貴，所以馬來西亞有可能是他們的選擇。新加坡沒有很多錢的公民有可能購買森林城市的公寓，因為他們可能想在靠近新加坡的地方養老，而碧桂園的環境好於他們在新加坡住的祖屋。新加坡沒有很多錢的永久居民可能購買森林城市的公寓，因為永久居民無法購買一手祖屋，但這部分人群也有可能購買新山市區價格較低的房子。新加坡拿工作簽證的外國人，首先如果不打算長期留在新加坡，是不會買房的。如果要買，更可能買新山市區的公寓，房價低交通便利設施齊全。新加坡公民購買第一套公寓稅收為0%，永久居民5%，外國人15%，對於外國人來講在新加坡買房真的很貴。
下圖是新加坡公寓大致的售價，基本全部高於6萬每平方米，在新山買房有很大的價格優勢：
下圖是新加坡1993年以來房價走勢，近年來由於政府管制所以房價出現了下滑的趨勢：
與新加坡想購買森林城市的本地人聊天發現，他們購買森林城市的主要原因是，森林城市是獨立的一個島，與馬來西亞大陸隔離開，而且由中國開發商運營，所以比在新山市區居住要安全。如果是沒有這種考慮的新加坡人，他們更願意投資新山市區的地產，畢竟成本要低很多。
與中國想買森林城市的人聊天，我發現會買這個項目的人對這個項目都很狂熱，他們在看房的過程中臉上全程洋溢著幸福的微笑，他們覺得這個項目太好了，中國最大的地產企業開發的啊，那一定是好項目！這部分人群普遍缺少投資知識，他們是中國的「新中產階級」，他們可能沒有錢在中國一線城市購買房產，但是又想做房地產投資或移民，於是選擇了這裡。但是也存在技術層面的問題，因為中國資本流出管制，從前大多是有錢人做海外投資，他們非常熟悉各種灰色渠道。但是新中產階級是一群秉公守法的人，他們不熟悉海外投資，更不熟悉資本流出的灰色通道，這樣一群人能否支撐住海外地產投資？
說實話，考察完森林城市給我的感覺並不好，碧桂園畫了一副很漂亮的圖，來吸引投資者，特別是錢多人傻的中國投資者。跨域了20度緯度來赤道賺中國人的錢，也是夠拼的。如果投資森林城市，更像是一場賭博，在堵碧桂園能不能實現它美麗的夢想，不確定因素太多，風險太大，可是它講的故事太宏偉，很容易讓狂熱的中國人忘記那只是一副連草稿都沒打好的畫。如果你有一千萬，用一百萬在這堵一場，無所謂。可如果你只有兩百萬，那還是放棄這一高風險的賭博吧。投資者至少會面臨
1、匯率風險
下圖是2006年以來馬幣兌人民幣匯率走勢，持續貶值，如果你要投資馬來西亞的任何資產，你至少要確定你資產的收益率高於匯兌損失加交易成本。請問，有多少中國的新中產階級有能力預測未來匯率走勢？
2、房價風險
下圖是馬來西亞房地產價格指數，持續升高：
下圖是指數的增長率，2010年開始，波動加大：
如果投資者想賺錢，首先你要了解你投資的項目和所在市場，有多少人了解馬來西亞？特別是馬來西亞的房地產市場？
3、政治風險
馬來西亞的經濟狀況之所以一直表現平平，很大的原因就是政治很不穩定，在一個政治不穩定的地區做投資，不得不感嘆中國人很勇敢。
4、安全問題
馬來西亞治安並不好，中國人遠離他鄉來一個治安更差的地區為了什麼啊。
總結：如果你是個賭徒，買！如果你是個理性投資者，遠離森林城市吧，為了自己攢了半輩子的辛苦錢。
文章轉自微信公眾號:pe刀客
http://weixin.qq.com/r/7kgHH73EH_Bgrfl89x38 (二維碼自動識別)
最近央視廣告不停在吹，元宵晚會也冠名。無聊就上Google地圖看了一下。下圖就是2017年的衛星照片。
好一個「全球嚮往的宜居樂土」。。。
這種項目能讓碧桂園吹成這樣，我很懷疑碧桂園遇到了重大的危機，要拚死一搏了。而央視為虎作倀，要坑不少人啊。
2017年2月13日更新：
有評論認為只有這一張圖缺乏可信度，而且比例尺太大。那我就深入一些好了。
1、石化中心
準確的說，這裡是VTTI旗下的一個化石燃料存儲中心，庫容超過100萬立方米，有53個儲罐，6個泊位。可存儲「汽油、航空煤油、瓦斯油、燃料油、生物燃料」等。
官網：VTTI Energy Partners LP
2、燃煤發電廠
準確的說，這裡是馬拉科夫公司旗下的「 丹戎賓燃煤電廠 」，擁有3套通用電氣公司提供的700兆瓦的超臨界燃煤發電機組，是東南亞最大的燃煤發電廠之一。（James 穆：「 只有一套百萬機組是由GE提供，其他為日本三菱機組3X700MW」）
官網：http://www.malakoff.com.my/
3、污水處理廠（疑似）
這個地方沒有任何標記，但是有許多露天的圓形水池，各位看官自己判斷吧。
4、集裝箱碼頭
準確的說，這裡是「丹戎帕拉帕斯港」，擁有14個泊位，57台超巴拿馬岸邊橋吊。是2014年馬來西亞最佳港口獎得主。需要注意的是，港口本身的污染並不嚴重，但是貨輪使用的柴油發動機排氣量動輒幾千升甚至上萬升，柴油機的廢氣含有大量的細顆粒物（PM2.5），會對港口附近的空氣質量產生明顯的影響。
官方網站：Pelabuhan Tanjung Pelepas Sdn Bhd. - Home
（為了展現全景，調整了視角角度）
最後來看看碧桂園森林城市的售樓處距離最近的港口泊位有多遠呢？
3.89公里
距離燃煤發電廠多遠呢？
5.36公里
距離新加坡工業區有多遠呢？
4.27公里
今天最後一更，大結局：
到此，這個風光一時的項目算是揮揮手告別了中國市場。咱們事後諸葛亮一下總結起來，失敗的主要原因有二：
1,決策層，都說楊老闆以前是個沒讀過幾天書的苦孩子，但他骨子裡是一個理想主義者，建一個烏托邦式的真.碧桂園是他的畢生夢想。國內的條條框框又太多，所以找了馬來西亞這個地方。實際上碧桂園總部招聘都是奔著博士學歷去的，可謂人才濟濟。並不會眼瞎到這麼大的坑就往裡跳。但家族控股的管理模式下，碧桂園差不多還是楊老闆的一言堂。可以說這是一場傾盡企業之力為了圓一個個人夢想的豪賭。從一個公司的角度講，已經喪失了投資理性和商業操作性。
2,不該把在三四線城鄉的營銷經驗，用在一線產品和高端客戶上。權威媒體，贊助揚名，攀龍附鳳，片面宣傳，狼群營銷，造勢逼單。這些哄搶大白菜式的營銷手法在三四線城市無往不利，在購買力集中在一線城市的森林城市項目，人們的商業意識，消費習慣，認知能力和信息渠道和三四線城鄉可謂天壤之別，這些鋪天蓋地的片面信息不但沒有市場，還會起到授人以柄的反作用。結果就是大家固然都知道了森林城市，也都知道了你碧桂園非常不遵守廣告法，合同法，你們非常熟悉低端營銷的那一套理論，但手法用的圖樣，我們都身經百戰了，見的多了！全國大小哪個樓盤我沒有看過？許家印，田朴珺開發的樓盤，比你們不知道高到哪裡去了，我在售樓處和各位小姐姐談,笑，風，生！你們啊，還要提高自己的姿勢水平，我替你們拙計呀！真的，你們整天...你們有一個好，廣告打到哪裡，比西方媒體還要快。但是用的手法啊，圖森破，桑太慕斯耐腐，儂曉得撒？我很抱歉，我是作為一個炒房者跟你們講的！我不是營銷工作者，但這麼忽悠的我見的太多！有必要告訴你們一點做廣告的經驗：中國有句老話，做人要厚道！廣告宣傳上有偏差了，你們早晚是要負法律責任的！！！
全文完，順便給踩樓的水軍們
(￣ε(#￣)☆╰╮o(￣皿￣///)
(╬￣皿￣)＝○＃(￣＃)３￣)
(?"? ?)?"(???︿???)來，給爺笑一個！
。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
再更一個：碧桂園號稱北京新項目，25分鐘西直門到家。
還真是被我不幸言中了啊，只不過項目地點比我猜的延慶還要遠。（我還真是下限不夠）碧桂園北京郡，你猜在哪？
答案是：張家口！河北張家口！和北京一毛錢關係也無的河北張家口！原來是坐高鐵25分鐘！什麼概念？快150公里了！自己開車3小時！坐高鐵你們想的美？呵呵噠，對不起，高鐵2019年才建成，這只是規劃線就被拿上了碧桂園的廣告檯面...
………………………………………………
是時候拿出利器打擊一下各種託了。已經不滿足於紅頭文件，直接篡改國家審批手續了。看誰還敢買！？（準備跳出來說市場那麼大，哪個公司不篡改的同志勸你們拿的出配得上實名舉報的證據再說話，否則就是公然誹謗）
呵呵呵，原來如此，大家看看就好。
忍不住多說一句，看了這個所謂的內部文件，我們真的明白了：
一、如果真的像碧桂園自己說的項目這麼好，不愁賣，何必給全體員工下這種違反勞動法的指標？
二、如果說這種去化速度源自碧桂園對自己的項目的絕對信心，為什麼不自持房子以待價格飆升如十幾年前的深圳？何必又涉及員工自購？（這真的不是傳銷么？）
三、銷售部門也就算了，其他的銷售無關人員為何也要保甲連坐？銷售一是靠經營，二是走人脈，讓國內的經常在三四線城市給碧桂園賣偏遠項目的銷售人員去拓展海外客戶？完不成還要滾蛋？這東西公平么？合法么？誰給你們的權利隨意拿這種不可能的任務當借口隨意開除員工？一個公司對待自己員工都是這個尿性，未來對待客戶怎麼樣，真是細思極恐啊！
四、碧桂園不就是區區一個房地產公司么？你們的內部文件竟然敢用「紅頭文件」？下面的回答里還有人會背「楊主席語錄」？真是碉堡了，難道楊老闆董事會主席當膩了，想噹噹國家主席過把癮么？
………………………………………………
請營銷人員別私信我了，我不去看項目。（所謂看項目是去新加坡吃喝玩樂體會人間繁華後去馬來看沙盤和一堆填土，新加坡再繁華和項目本身毛線關係啊，我帶你西單王府井逛一圈，再告訴你我蓋在延慶的樓盤可以坐擁京都繁華你信么？拉人頭也不能這樣沒底線啊），另澄清一下我並不是噴子，項目會蓋起來這個可以確定。但提問者的問題是有沒有宣傳片那麼美好，這個我是審慎的個人意見（個人意見，個人意見，個人意見）。畢竟一紙合同里承諾的只是房屋樓層，戶型，面積等，對環境和配套沒有承諾。如果到時商店街縮水成小賣部，大醫院縮水成小診所，地下路網縮水成地庫通道，陽光沙灘縮水成人造沙池，貴族學校縮水成草台培訓班，輕軌縮水成觀光小火車等等，購房者根本投訴無門，我怎麼敢信？宣傳的是距新加坡兩公里實際去卻要遠遠排隊繞行數小時（須知國內已是北京到天津只需半個多小時的時代），僅這一點上就難見開發商的誠意。再說碧桂園前面也不是沒有這種案例，大家自行百一下 十里金灘 和 十里銀灘 相信大家心裡自有評判，個人不宜再多講省得又被人說是黑子。
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我寫點回答吧。直接上結論，我不看好這個項目，我認為就是一個碧桂園長期的大廣告。再說細分析的原因，希望有專業人士予以指正:
1.房價。
很奇怪碧桂園發布項目時各種好處說盡，就是避而不談項目本身多大，規划了多少棟高層，多少棟多層，多少棟別墅共多少平米等等。我們自己大概估算一下吧，投資額是2500億，現在填海造陸的面積是13.86平方公里。容積率是1的話（現在國內普通小區容積率是1.5～2.0左右，但碧桂園這次造的是城市，填海項目又註定出不來超高層，滿是綠色植物的外牆日照要求肯定不是國內的冬至最低一小時，最起碼是4小時，這註定了樓間距是成倍加大的，按1.0的規劃指標應該並不為過。）每平米的紙面投資就要將近1.8萬元，售價2.3萬元左右都是良心價。現在聲稱售價1.1到1.5W，真叫人看不懂了，難道碧桂園會拿著預售款去投資其他產業來補貼城市森林業主？首層買房的答主你能站出來大聲告訴我你多少錢一平米買的么？
2.工期。
其實碧桂園在馬來的填海造島早就開始了，還因為環評問題被反覆無常的馬來政府停工了相當長一段時間，復工後填海面積由最初的19多平方公里兩度縮水，直到現在的13.8平方公里。（當然碧桂園聲稱是自己主動縮水的，那就讓人看不懂了，為啥規劃方案時不縮非要停工改規劃縮水，錢多麼？）現在經過兩年打拚終於填了一平方公里不到，後期順利的話，填海造島還需要10多年時間（順利的話！順利的話！順利的話！），正常開發的話樓盤工期又要10年（說所有樓一起蓋3年就完工的，自己百度下什麼叫融資），算上現在還根本無從談起的島上能源，淡水，網路，配套設施問題，還有就是因為方案分割成數個島嶼，島嶼之間的跨海橋。每個跨海橋工期都在3年左右。就算是幾個全部上馬，工程邊施工邊解決，最快也得5年。也就是說，這個項目全部的工程完工，最起碼也是在25到30年之後（還真是未來之城），那首層買房的答主請你站出來大聲的告訴我，你口口聲聲買房解決的孩子教育問題，是解決你兒子的，還是解決你孫子的！？
3.安全，質量。
這個看看規劃圖就知道，業主進出島上的唯一出入口就是一個與馬來西亞接壤的跨海橋樑。那麼問題來了，面對百萬人口規模的海上城市，半個澳門大小啊！澳門兩半內部流通，尚且要三座跨海大橋才能勉強解決，這隻有一座橋你打算修成幾車道！四個島內部是串聯關係，如果內部最後一個島失火，是不是要連過四個賭成狗的橋樑才能施救？如果這一座橋損毀或堵塞，整個項目豈不是就變成了孤懸海外？（別跟我說坐船，距新加坡才兩公里人家怕你偷渡呢）說到失火我再吐槽下，滿身掛滿綠色植物的各個大樓，就不怕著一層失火，全樓完蛋嗎？這樣的建築在中國，恐怕過不了消防驗收吧？（別跟我提碧桂園總部，那才幾層樓，而且先驗收後種草也不是沒可能）。植物種在外牆上，需要大量的種植土，除了藤蔓植物基本上也沒有可能種別的。東南亞氣候潮濕光照充足，年深日久植物長勢絕對會突破天際。那麼問題來了，室內的自然光照還能保障嗎？外牆系統防水會不會受影響？鋼筋混凝土結構不會受藤蔓侵蝕嗎？室內人員不會受蚊蟲襲擾嗎？會不會有人沿藤而入入室盜竊呢？這一切都是未知數的情況下，會不會這一座座樓房只是看上去很美呢？碧桂園前幾天剛爆出各地工程質量問題層出不窮，一旦海外的房子質量出問題，誰來負責？如果企業本身不作為，是不是業主們要向反覆無常加根本不靠譜的馬來政府討說法？（別問我為啥對馬來政府態度這麼反感，馬航客機至今沉冤未雪，客死同胞屍骨無存啊！）首層答主請你站出來大聲告訴我，這諸多問題和你單程5000一人次的廣州馬航高危飛機票相比，哪個更讓你擔心？！
利益相關：地產從業者，模擬城市愛好者。
最近看了幾場奧運直播，每次都被森林城市的廣告洗腦。
剛好周末去青島，和做房地產的朋友八了八碧桂園這家公司。
把我獲得的信息和大家分享下。
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森林城市這個樓盤建在遙遠的馬來西亞的一個人工填海小島上。遠離經濟中心。
碧桂園在營銷話術上，會一遍遍的向你強調兩個優勢：
一個是「新加坡旁」，離新加坡直線距離2.5公里；
另一個就是「免費送綠卡」，買了房子，可以享受馬來國民待遇，孩子能在當地上學。
聽起來非常有吸引力，但事實上，坑不少。
一一道來。
1、
首先，森林城市確實離新加坡很近，但至於說去新加坡多麼的方便，就談不上了。
想想，香港和我們同種同文，尚且稱同胞為「蝗蟲」，何況兩個不同國家。
而且新家坡國土很小，又比周邊國家發達太多，富大款對於窮鄰居們，總是很提防的。
更可氣的是，窮鄰居還在自家門口兒填海...
就算可以通關，但據當地人講，從馬來西亞往返新加坡，一天要過四次海關，每次平均一個小時，中間還要等公車，不是一般的困難。
你買了房子，也只能「遙望」一下新加坡罷了。
而遙望來的景色如何呢？
圖片來自公眾號PE刀客
對面全是新加坡的工業園區，風從海面吹過來，帶來淡淡酸爽的氣息。
你會在離工業區、煉油區2.5公里的地方養老、度假么？
反正我不會...
2、
當然，大多數人買了房，都不是真的去住，而是看中了「免費送綠卡」。
這就有點兒涉及虛假宣傳了。
所謂的綠卡，只是馬來西亞的「第二家園計劃」，一個10年期的長期簽證福利。
福利是不少，但到期後，需要重新申請。
如果屆時政策有變，或者馬來和中國關係變差，你要怎麼辦呢？
而且，第二家園計劃並不難獲得，你在馬來任何地方買房，都送。
這樣的話，為何不到經濟更繁榮、當地人更多的首都去買？
更何況，不買房也沒問題，在馬來銀行存一些錢，開幾個證明，也是能拿到的。
並不是多麼珍貴的身份。
關於馬來西亞是否安全、國民對中國人是否友好、經濟如何，我沒去過，就不發表意見了。
只是，不管在地球上任何地方買房，都不要忘了，房子的第一功能是居住，而買入森林城市的，幾乎都是中國人，又沒幾個人去住，又怎麼會有好的學校、醫療、商業配套入駐呢。
沒配套，找誰去接盤？
3、
說點題外話，我和地產圈的朋友聊過幾次，對碧桂園的印象，不是很好。
這家公司在營銷方面非常捨得花錢，它幾乎所有項目的打法，都和森林城市一樣：
低價拿地，然後把大筆的錢壓在營銷上面，鋪天蓋的廣告一番，同時發動社會上的一切有生力量賣房。
比如它在山東有個項目叫十里金灘，宣傳時說是「青島東」，但實際上是在煙台，離青島還有100多公里。
我朋友曾經在這個項目工作過，據他講，當時請了500個場外銷售賣房，所謂場外銷售，就是給些宣傳資料，讓他們自己想辦法去拉客。比如在飯店、超市、大街上、甚至跑到一些公司內部去講解。
聽起來和線下的理財公司非常的像...
這個項目開盤當天，就賣出去4500多套房子，場外銷售的傭金最高時達到了6-9%。
而碧桂園在全國都是這種打法，好處是，碧桂園短短几年就把銷售額做到了千億以上，進入了十大房企之列。
但惡果隨之而來。
外圍銷售為了儘快拿到傭金，什麼承諾都敢說，天花亂墜，而且不同售樓員之間的口徑也不一致，導致交房時，出現了大量的糾紛和退房事件。
從森林城市的宣傳手法來看，它延續了這種「光榮」的傳統，而且明顯下了血本，有過之而無不及。
我不是地產圈內人，對這種營銷手法，無緣置喙。
但就像理財行業的高傭金、線下拉客一樣，如果一個交易環節沒有制度約束，而完全由利益來驅動，那中間一定會出現這樣那樣的問題。
這對於企業、對買房人，都是很大的損耗。
而且一定是買房的人，吃虧更多。
如果你有數百萬、千萬身家，可以花上不到100萬，陪著碧桂園去做一個美妙的夢，萬一幾十年後，夢想真的實現了呢。
但如果資金不多，勸你，還是別湊熱鬧了。
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在新加坡上學
我只能說，根據我所有的馬來西亞新加坡朋友反映，JB，即柔佛州新山，號稱是全大馬除了KL（吉隆坡）外，治安最亂的城市。新加坡人的壞印象倒是可以理解，但我的很多JB朋友們，都這麼信誓旦旦的告訴我。曾經單（nian）純（you）善（wu）良（zhi）的我，堅持要求去JB玩並尋求我的local朋友領路，他們給出的回答是，不要說你們了，連我們local平常回家都怕。再加上新加坡朋友的勸阻，此次行程無疾而終。過了一個禮拜，便發生了一對新加坡夫婦開車上JB，結果被幾個馬來人直接搶了車貌似還受了重傷。
當然我知道這樣說感覺起來也十分誇張，但是這些確確實實是我的朋友們親口說的，我想local們大概還是不至於需要去抹黑自己的國家，而就我個人的感受來看，大多數應該也是實際情況。
所以經歷了這些後，某一天剛回國的我，開始不斷被電視上的所謂 新加坡旁碧桂園xxxxx 所刷屏時，一開始的我表示詫異，內心os，我的天哪，新加坡的condo的廣告都做到中國來了？後來仔細看後，才發現，原來是在JB，這個廣告真是一顆賽艇，上來就是新加坡旁，完全讓人們的第一印象是新加坡而多過於馬來西亞，就跟今天一個小區明明建在石家莊，卻堅持說是帝都之旁，雖然陳述的是事實，但是這樣的說法就是臭不要臉。
最後再簡單談一下馬來西亞，這個國家，對華人的歧視基本上算是到了極點。我的很多馬來西亞朋友們，他們大多數就讀於馬來西亞的華校，基本上屬於私立學校，因為政府不承認也不支持。他們畢業後一般都會申請到澳洲紐西蘭英國新加坡台灣甚至有的會申請中國大陸，而他們華校的畢業證書和成績也是被這些地方認可的，而全世界，他們唯一不能申請的就是馬來西亞的公立大學。是不是一件很悲哀的事情？一個國家的一個教育體系，全世界都能接受，但是這個國家卻接受不了。馬來華人也是一個弱勢群體，雖然他們佔總人口很大比例，但是他們的很多權益都得不到保障，華校的所有資金都是靠社會上有能力的華人以及更多的是默默無名的馬來華人們的捐款籌資才得以維持下去。
所以，在，這樣的地方，買房，的意義，在於？先寫結論：不但沒有廣告宣傳片說的那麼好，而且虛假宣傳成分非常大，銷售業務員哄騙客戶的手段簡直可以叫詐騙！
8月29日更新
昨晚寫完故事回家跟媽媽update了一下信息，當時八萬博兩萬的事還是剛巧有件事才讓我娘踩了剎車。
準備交首付的那天，我娘去到了營銷中心，剛巧遇見一看房大叔，於是乎想到了中介的offer，娘親直接找大叔聊，大叔表示單價能每平便宜1000的話確實能考慮；於是母上帶著這大叔跟銷售說：我這房子就轉給他了~
結果銷售葛格的反應很奇怪啊：切，這種客戶我隨便一抓一大把~
母上心想：我這現成的客戶你不讓我轉名，我要是交了首付你還能讓我轉啊~於是乎果斷決定退錢！
然後到目前為止，還沒退到錢~當初承諾的3個月退錢，滿3個月的時候我們去到營銷中心，他們讓填了一份表，說是讓公司審批，讓你回去再等三個月。。。估計這再等三個月還不知道有沒有戲呢~不知各位小夥伴有沒有什麼好招~~
分界線~
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8月28日 距離媽媽繳納碧桂園森林城市定金過去整整五個月...尚未收到退款
媽媽雖然和眾多大媽相比，作為985院校的理工科碩士受教育水平還算高，判斷事情想對理智，但是那天她閨蜜帶著她去碧桂園營銷中心看沙盤啊～再厲害的大媽還是抵擋不了女生買買買的從眾心理，兩人當場各自定了一套公寓，繳納定金1.5萬人民幣。然後銷售人員當場拿出兩份份所謂的合同，一份馬來文，一份英文...雖然是媽媽是個碩士...但那個年代的大學生，英文水平也就那樣...加上閨蜜的慫恿，我的母上大人稀里糊塗就簽下了那份所謂的「合同」。母上還和閨密阿姨約定到時候去看看（買房會送新馬游），於是當場把護照都給交了！
當時銷售人員宣傳了諸多好處，當然這些優惠條件，基本沒有出現在廣告中。
例如：
有一次免費更名機會，例如大人買房，將來即使想轉名給小孩也可以避免交稅。
還有就是貸款，十年貸款利率3.88%。這是和匯聯金融合作的貸款，深圳是沒有和銀行合作的貸款了～
故事是這樣發展的，母上大人雖有大媽的衝動消費心理，但也不是個一般大媽，回家算了一遍銷售人員算得那個貸款總金額，怎麼想怎麼不對...
假如我貸款90w，不論按等額本金還是等額本息的方式還款，貸款十年總利息也只是18萬7 ，每期還款只有9060元，它怎麼會說每月還款10410呢....
然後發覺這個10410的每月還款額是這樣算的：
900,000*3.88%*10=349200
（349200+900000）=1249200
1249200/10/12=10410
你一直在還錢，但他一直按照你欠90萬的利息在計算..這並不是正常商業貸款的演算法啊...
按照正常商業貸款演算法計算，匯聯金融的貸款利率超過6.9%。
貸款十年，利息占投資比例20%，想想成本太高，母上便不打算購買了。
於是聯繫銷售人員退定金...一開始還說定金不能退，但是在正式簽訂購房合同前，還是可以更名的，要求媽媽自己找人要了那套房子，再把定金收回來...
於是這時候我拿出當時簽訂的英文合同...原諒我真的不懂馬來文...還不知道裡面有什麼陷阱...
英文合同的閱讀感就是--這根本不是一份合同！完全就是一份碧桂園免責聲明...例如碧桂園保留項目開發策劃變更的權利啊，和政府達成的協議具有不確定性，會根據當地法律的變更而調整；也明確表示購房後不能更名，這個之前銷售人員承諾可以一次免費更名完全是矛盾的啊！！！
嗯...不過還是在裡面找到了有利條款..就是一周內定金是可以退的，但要收取必要手續費...也是沒說手續費是多少....
拿著這條去找銷售...銷售終於表示可以退款，不過勸我媽多想想，並且不肯換回護照，勸我媽不如去實地考察了再決定....
此時已經到了4月份，所有房子按照馬幣和人民幣的匯率變動每月會調一次價，此時單方價格漲了大約1500元，於是銷售不死心，繼續還利用大媽貪小便宜的心理，告訴母上可以把8萬首付給交了，然後炒樓花...以上月價格轉讓該房子，接盤俠稍微還能給你點好處費～至少可以撈個兩萬呢～
聽著一個月時間，用八萬博兩萬～媽媽也是很心動呢～她閨密更心動...二話不說就交了首付啊～
媽媽還是比較謹慎，沒有貪心，最後放棄了這個想法...事實證明也是對的，因為她閨蜜的房子也沒炒出去...
堅持退款，這個過程也是很艱辛...而且要回護照也是跑了三四次才要回來...還是在營銷中心拍桌子才要得回來（銷售估計也是怕有別的客人在，鬧太僵影響他們坑別人吧）...
反正碧桂園說退款要等3個月....現在已經五個月了...好像沒什麼音訊...最近母上又去催了...不是我給我們老闆吹牛逼
住宅類高層垂直綠化
我只服米蘭垂直森林。
利益相關：Stefano Boeri Architetti 員工
中央電視台播一分鐘以上廣告的，都不是啥好東西
最近的比如，小罐茶，8848鈦金手機，極草5s壓榨精華，各位看官自己判斷吧
更新一下，新加坡和馬來西亞只隔了一個海峽，那麼兩國間的差距有多大呢？
差距在於，新加坡填海後會擱置土地十年左右，以確定土地已經相對穩定，應力釋放完畢後再修建地面建築。
而你們要買的這個森林城市呢，是一邊填一邊建，建好一期還要填二期。
這樣安全的房子真虧你們買得下手
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槽點讓我們一個一個吐
1.森林城市這個地段好。西邊是馬來西亞的煉油廠，北邊是馬來西亞的港，東邊是新加坡的Tuas工業區和裕廊島，煉油和港口一體，住這裡工作絕對好找，隨便找一個方向游過去就行。
2.森林城市這個概念好。看看廣告詞，「約20平方公里的城市，地面都是公園，沒有車輛穿行，無車噪無污染，地下兩層是道路、立交和停車空間，全城人車分流。」 看到這個概念我首先想到是新加坡聖陶沙的巨型地下停車場，又熱又悶，還容易繞暈。地下城尾氣還不得往上排放？
3.赤道都市這個天氣好。看看廣告詞，「新山為熱帶氣候，常年溫暖，年平均氣溫為25-32°，降水量較大，年平均降雨量為2600 mm，紫外線在3-5之間，比三亞更宜居。」常年溫暖是真的，我們這個地帶，天天是太陽沒出來的早上最低26，太陽一出來就至少就32（俺家電風扇是有溫度計的天天看）。降雨量較大？熱帶就兩種天氣，下雨和不下雨，今年新山乾旱找新加坡買水喝這事我們就不提了，趕上下起大雨確實分分鐘能下個幾百毫米。紫外線這個來過的都很清楚，出去曬一天保你變成非洲雞。比三亞更宜居？NMD這是三亞被黑的最慘的一次。如果你可以32度不開空調生活的很輕鬆，那確實可能這個緯度比較適合你。
4.城市配套這個落實好。高星級酒店計劃於2016年8月底開業，不知道開業了沒？專屬跨海高速路橋計劃2016年10月通車，這個橋在哪裡？為什麼我上哪都找不到？學校？醫院？莫須有。
5.安全警備管理好。這個確實要好，我們讀書時候去新山集訓，都要求男生站外邊女生站內圈，以免咸豬手。只許背雙肩包，因為單肩包會被飛車奪包。還有新加坡人去新山，車停在購物中心底下分分鐘被開跑。不過日防夜防，家賊難防，要是哪個馬國警衛看上你們家女人，或者男人了，還是自求多福吧，這方面的負面新聞太多了就不貼了。
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首付八萬起？新加坡家庭月收入中位數8666新幣，約等於43330，按照吃掉一半存一半，每月出20000，四個月的收入就夠首付了，100萬的房子輕鬆4年多供完。這麼便宜，新加坡人來往大馬還沒有簽證問題，可以辦卡快速通關，為什麼新加坡人都不去買呢？
因為他們沒你們聰明？
你知道新加坡組屋便宜，但是知道組屋的三室一廳也要200萬rmb么？知道condo什麼價么？島內新開盤的單身公寓40平米都輕輕鬆鬆300萬rmb起還因為單位少搶不到。
房價差就是價值差。別看新加坡到馬來西亞這麼近，過關運氣不好也是要排兩個小時的。
謝Fattypork邀。新加坡旁，這個旁很精髓啊。這個旁就是新山唄。
1.馬來西亞治安不好，我的很多馬來西亞同事都有過被打劫的經歷，甚至還有一個直接是家裡被打劫了。
2.馬來西亞政策不穩定，而且政策對華人不友好，買這個房子保障性不強。
3.森林城市的確是森林城市，但是新加坡馬來西亞都是茫茫多的大樹啊，在中國稀奇森林，那邊根本不稀奇。
4.兀蘭到新山關口很堵的，萬一起晚了，或者走晚了，趕上堵著了，欲哭無淚啊。我們很多預製構件就是因為堵在路上導致不能按時到達。
5.都說新加坡藍天白雲空氣好，去年我卻是整整吸了三個月的霧霾，印尼佬燒芭太厲害。
6.買了房子後，新加坡簽證問題要怎麼解決。
最後，有錢不如新加坡買公寓，質量好精裝修拎包入住，沒錢就不要折騰了。
馬來西亞森林城市，最早在15年sasaki官網看到這個項目。第一反應卧槽這圖p的真漂亮，效果圖分析圖都炒雞棒，可以拿來當作品集模仿的案列。。。不過設計就呵呵了，根本實現不了好吧，權當是設計競賽。。。。可沒想碧桂園真的讓這個項目落地實施了，那就從設計圖紙和實際情況的對比入手，看看這次中國房地產巨頭和國際著名設計事務所是怎麼招搖撞騙的吧。。。。先挖坑，馬上回來回答
久等了，樓主畢業汪一枚這兩天做畢業設計調研去了
這次分析，僅從設計角度去分析碧桂園馬來西亞森林城市這個項目，而且是以一個風景園林畢業生身份，如果分析不當還請諒解。先給出sasaki官網對於這個項目的介紹Forest City Master PlanForest City Master Plan
Strategically located adjacent to the economic powerhouse of Singapore, Forest City is a new global cluster of commerce and culture. Designed to cultivate a live/work lifestyle, it is comprised of financial institutions, technology and biotech research facilities, and a variety of creative industries that will establish an innovative and sustainable employment base providing an estimated 220,000 new jobs in southern Malaysia. The development"s approach to city-building makes Forest City an ideal destination for an emerging generation of Malaysians that seek to live in a compact and walkable mixed-use metropolis with a variety of civic, cultural, and recreational amenities set within a lush tropical landscape. With multiple modes of public transportation—including an extensive ferry network and light rail transit system that links to Singapore"s MRT and Malaysia"s high-speed rail line to Kuala Lumpur—Forest City will be connected to the world.
大致突出了三個方面：
經濟上臨近新加坡，意在創建一個生活，金融高科技和創新產業基地，提供220000個崗位。在熱帶區域為馬來西亞創造一個文明，有文化，休憩設施的城市。有高速公路和輕軌線分別於大馬和新加坡相連。
Sasaki"s master plan for Forest City seeks to establish a symbiotic relationship between development and the natural environment. Organized around the Seagrass Preserve - a critical ecological feature of the region - Forest City embraces this unique marine sanctuary with a contiguous network of complementary waterfront landscapes that offer opportunities to learn about and protect the region"s ecosystems. With 31.4 linear kilometers of coastline, edges are designed to mimic naturally occurring features of Malaysia"s coastal ecosystems, including tidal pools and shallow bays that provide critical marine habitat and support local fisheries. The most essential of these is Forest City"s restored mangroves, which provide over ten linear kilometers of essential habitat and help to improve regional water quality.
設計在於尋找發展和生態保護的共生關係。主要是通過海岸設計保護，教育人們關於紅樹林和海草。
In addition to the extensive ground-level parks and waterfront trail system, Forest City offers a new paradigm for the public realm—linking the entire development is a pedestrian-centric rooftop network of interconnected parks and gardens located on the top level of the infrastructure podium. This approach establishes a publically accessible landscape as a continuous urban structure and is a defining element of Forest City, creating the world"s largest green roof system. Beyond a simple rooftop landscape, the podium parks provide native habitat zones, filter and cleanse stormwater, and provide recreational opportunities in an entirely automobile-free public realm.
森林城市擁有高質量的綠色戶外空間，還有綠色屋頂，為動植物創造棲息地。
Forest City"s success, as with any global center, relies on its ability to efficiently establish a highly efficient transportation system with clusters of development adjacent to public transit, promoting a compact and walkable urban environment. This innovative transportation network is interconnected with a multi-layered approach, integrating vehicular roadways, car parks, a light rail transit system, and pedestrian public realm. Designed to prioritize pedestrian connections, infrastructure related to vehicular traffic is located at the ground level, while a contiguous system of public space forms a new public realm adjacent to transit stations on the top level of the infrastructure podium. Throughout each island, density and civic uses are organized around these transit centers, ensuring the majority of Forest City"s future population will live within a 5- to 10-minute walk of public transportation.
森林城市的成功離不開多層次的公共交通體系，能保證居住在這裡的人們5-10分鐘步行到公共交通。
整體上看，sasaki這次設計還是緊抓經濟，生態和交通這三個方面。最為設計公司，出發點是很好的，可是經濟和交通受限於政策因素不是設計者能掌控的，設計者只能提供一個美好的願景。其次生態方面，這是學landscape architecture和urban design最被吐槽的一方面。由於缺乏相關學科知識背景，經常是是主觀的認為怎麼樣恢復生態環境和動植物棲息地，可是往往根本達不到自己設計的那個樣子。就拿紅樹林和海草來講，原本填海造陸就已經是對生態環境造成毀滅性打擊，跟別說脆弱的紅樹林生態系統。到是公園綠地可能得到保證，新加坡在雨水處理，綠地開放空間的成功是森林城市的模版（參見新加坡碧山公園）。
下面就一張張分析一下sasaki的這次設計。
首頁一張效果圖，凸顯了人類和動植物和諧共存的畫面。遠處的城市，水草，海龜，海鳥和水上運動的人們。且不說設計能否達到，起碼原場地都不具備這些要素，更何況是填海造陸後的城市呢？
對外交通：從這張圖看出森林城市與馬來西亞有四座大橋相連，與新加坡沒有直接相連的交通體系。馬來西亞森林城市終究是馬來西亞的一部分，相互之間的聯繫最緊密。與新加坡的downtown還是比較遠的。
區位：sasaki的分析是把森林城市作為馬利西亞經濟帶和新加坡經濟帶的一個交點，然而經濟這東西受政策影響很大，更何況是兩個國家，如果是類似珠三角這樣的區域，就容易實現多了。
鳥瞰圖：碧綠的海和現代化的城市美輪美奐。從效果圖就可以看出離港口很近，周邊非建設用地還有很多，為什麼一定要把這麼多功能放在三座人工島上呢？還有填海造陸能建這麼高的樓嘛？
功能區劃：三座到的功能布局，清楚的看到了軌道交通的聯繫，依舊和新加坡沒有直接關聯。
公共開放空間：對於城市內部廣場綠地的設計，sasaki還是拿出了自己的設計水準。如果施工有保障的話，加上高投入的維護，是可以達到的。但是這麼大規模的開放空間系統能不能一下子做好呢，在中國印象中沒有做好的。在西方國家，也是經歷了近百年的規劃建設改造，逐步形成了完善的城市綠地系統。
城市交通系統和雨水收集：看到這麼複雜的地下空間，只想問一句填海造陸的地方，地下能這麼設計嗎？雨水收集系統能很好的運行嗎？
生態：填海造陸本就破壞了原有的生態系統，如果想恢復的話相當於次生演替，這必定是個複雜漫長的過程，然而我認為碧桂園並沒有這個耐心和精力去完成這件事情尤其是sasaki設計的水草和紅樹林這麼脆弱的生態系統。
總體來說，sasaki的這次設計還是體現出很高的水準，但是受限於技術，資金限制，這種美好願景很難實現。在交通和經濟方面，受限於馬來西亞和新加坡兩國的政策，有很強的不可預測性。城市生活方面，在大手筆投入和高維護的情況下是可以達到新加坡花園城市的風貌。生態教育和保護方面，大概真的是風景園林人的一廂情願了。
從第一次看到這個設計就覺得很難實現，但是是我們的發展目標和美好願景。但是後來看到是中國房地產商投資建設，買房的人也是為了投資升值，這確實違背了sasaki的設計初衷，建立一個生態教育高新產業的模範城市。設計的初衷就是人類更好的生活與生態環境的健康發展，如果只是為了升值投資，誰去完成這個目標呢？
房地產投資第一位考慮的不是收益，而是安全。安全都沒有保證，就別想啥永久產權，免遺產稅，子女教育，以後移民之類的東西了。
在國外唯一能保證你安全的是祖國的軍事力量投射能力，啥保安是然並卵的。也就是說pla的軍事基地建立到哪裡，哪裡就是安全的。否則就是肥豬拱門，給人家送錢。別Yy啥國外保護私有財產，TG在人民日報上發文不罩李超人，英國就立馬啟動調查程序。你去買套房子算個毛線！
直白的說吧，如果新加坡或者那個附近有中國的軍事基地，停個航母戰鬥群啥的。那麼這個項目毫無疑問有巨大的投資價值。在中國軍事能力無法覆蓋的區域之外，私人投資謹慎再謹慎。安全最重要，而這種安全需要靠航母核彈之類的來維持，保安是然並卵。哪怕祖國派軍艦撤僑，也只是你人回來，你房子搬不回來吧。
去查下歷史上東南亞排華的歷史吧。沒有中國軍事力量做背書，人家說砍你就砍你了，說變卦就變卦。別拿國內的經驗去套國外。別說你私人投資，中國國家行為在東南亞的投資，談好了合同，做好了準備，開工儀式都搞了，後來人家變卦的有多少！！！你私人去買一套房，人家就老老實的不弄你？？？？圖樣圖森破。為什麼，不就是中國的軍事力量無法覆蓋嘛。
這種國外，中國軍事力量無法觸及的地方，出了事情你連維權的地方都找不到。你還以為可以想國內一樣舉著標語上街堵路，或者找政府要說法？？？？
隨著世界經濟的下滑，地主家裡也沒有餘糧。全世界各地華人被打劫，遇害的事情會越來越多。中國目前只有能力勉強控制住周邊地區，哪怕就是南海，中國的核心利益，也在和美國激烈的博弈中。所以未來外面的世界不太平。不要把自己的血汗錢放倒不安全的地方，君子不離危牆之下。當然，在某些人眼裡國內才不安全。這個用事實來證明把，你選擇，你負責。
如果以未來的預期來看，毫無疑問新加坡旁，馬六甲海峽是連接亞歐的重要海上交通要道。新加坡就是靠這發達的。問題是而今拿地方還不是中國的勢力範圍。你一中國人跑去投資，完全就是肥豬拱門嘛。等到有一天，中國把泛亞高鐵修到新加坡，新加坡樟宜海軍基地成為中國航母戰鬥群的母港。那麼才有投資價值，你的資金才安全。祖國的軍事力量存在是你海外投資唯一的安全保證。
要投資，雲南邊境上大把的口岸城市可以投資，萬達不在景洪搞了個大大的遊樂園嗎，景洪房價也不貴呀，西雙版納也全世界有名。有萬達在前面做榜樣，幹嘛非要跑到一個中國軍事力量無法覆蓋，法治不健全，還有排華歷史的第三世界呢？？？？
發現好多人愛拿國內的東西到處套，根本不了解國外是一個社會，習俗，文化，法制，政府執政能力等等都和國內完全不同的環境。而且由於對國內比較了解，所以對國內的弊端看得清楚，對優勢反倒有點覺得理所當然視而不見。這種思維模式，在對外投資中是非常非常危險的。比如這個項目，好多人就沒有考慮過資金安全，很可能對大部分普通人來說，安全=治安。投資國外這種安全，是需要航母和核彈來保證的。TG的錢都有被人訛掉的。只有出國，才知道國內的很多理所當然是多可貴難得。
其實說的直白點，這個項目，就是針對國內有點小錢，但是消息又比較閉塞出國不多的中產，真有錢的，人家去歐美澳洲紐西蘭了，最不濟也是新加坡，幹嘛來你「新加坡旁」。真有見識的還不知道東南亞那堆國家是啥狀況嗎？？？中國搞泛亞鐵路，協議簽了黃，黃了又談，談了又簽，簽了又黃，折騰多少年了？？？光中泰這段900KM的，就談了10年了，到現在還沒開始建。除了被夾在中間又沒錢的寮國比較配合，其他國家在這個上面怎麼折騰的？？？？？虧還有人吹XX省一帶一路十大重點工程，還能比泛亞鐵路更重點？？？
這些國家覺得這很正常，反正他們的所有項目，都是這麼個流程，還沒開始建，就有一堆人以各種各樣理由跳出來反對，然後就是這麼扯皮嘴炮，時間就那麼一天一天過去，10年中國建了多少高鐵？可想而知以這些國家的投資環境和政府執政能力，這種執政能力，如何發展經濟？經濟發展慢這個大項目要盈利得多少年。
至於 教育啥的更坑爹，多少讀歐美的海歸回來成海帶的，化上百萬出去，回來月薪3000￥。還有啥英聯邦國家承認文憑，好就業，做這種美好暢想前，能不能去查下而今歐洲年輕人的失業率都到了何等驚悚的數字了。
看了其他答案，我還看到那邊不只是，一個中國公司，而是好多，但是都有個共同的特點，極高的容積率和密度…………呵呵呵，這種么我就只能講，這些公司之所以這麼干，打的都是短平快的撈一把就走的注意，根本沒有長期運營的想法，否則不會弄那麼高的容積率和密度。這種容積率和密度的房子，都是鴿子籠，以後誰來接盤呢？？？
說句實話，經過這個項目，我算是對某公司的產品和節操有所了解了，以後絕對不會選擇這家公司的產品。
人民日報權威人士發文，L型經濟要持續1~2年，意味著什麼知道嗎？？？？也就說，前幾年中國經濟還沒有觸底，從現在開始才是觸底，而且這個觸底不是短期的，至少是1~2年。稍微關注點投資和經濟的，都知道中國經濟觸底對世界，尤其是周邊國家意味著什麼。所以那些對這個項目懷著美好暢想的，我只能說，圖樣圖森破。至於會發生什麼主意看新聞把，也許下半年，就逐漸清楚了。
再補充一點，很多人對中國的高速發展覺得理所應當自然而然。我不止在一個地方看到，有人輕描淡寫理直氣壯的說：「生活越來越好不是自然而然的事情嘛」
這是極大的誤解，這是極大的誤解，這是極大的誤解
生活越來越好是特列。是在中國的特列。是建立在中國人勤勞智慧腳踏實地追求美好生活基礎上的特列。你去世界其他地方看下，數十年如一日的不變才是常態。甚至越來越差。所以不要那中國的情況去套國外。為什麼說這個。因為只有生活越來越好，投資地產才會賺錢。如果生活越來越差，那麼投資地產就是跳大坑。
所以千萬不要拿國內一線買房怎麼都賺錢的固有思維，去套國外的房地產。更不要拿國內3年不回家就找不到路，5年城市面貌就大變樣的發展速度去套國外的發展速度，更不要拿國內的基礎設施服務改善速度去YY一個真正的第三世界國家基礎設施能有多好。說道這個基礎設施配套我不得不在吐槽下。碧桂園的廣告改了，變成吹醫療教育養老有多好了。這個醫療養老教育誰來投資？？是碧桂園還是馬來西亞ZF？？？在中國這是政府投資大部分喲。你一個地產商投資這些買樓的錢夠嗎？？？馬來西亞ZF投資這些，有那個經濟實力嘛？？能培養那麼多專業服務人員嗎？？設備場所誰來提供？？？會比國內更具有性價比嗎？？？YY一個貨真價實的第三世界國家的基礎設施服務水平，難道不是腦子進水的表現？？？看下巴西把，巴西在第三世界裡可比馬來西亞NB，人家至少有點工業，航空工業搞的還不錯。馬來西亞工業水平如何？？沒有工業談什麼基礎設施服務水平？？？
國內的ZF那麼多政策法規和監管，地產商都在配套設施上偷工減料，而且廣大購房者也不滿意，跑第三世界去建房，怎麼就會有人YY基礎設施配套是李家坡水平呢？？？莫非這個地產公司的boss姓雷名鋒？？？要這個做好人好事的開發商，在哪裡自己建一波李家坡水平的基礎設施，學校幼兒園醫院…………再在裡面養一波李家坡水平的專業服務人員，你覺得能賺錢嗎？？？人家李家坡水平的專業服務人員憑啥要跑第三世界為你服務呢？？？莫非都是姓雷名鋒，緊密團結在同樣姓雷名鋒的某開發商旗下，全心全意為你服務？？
等你去買了房，搞不好你會發現，哪裡10年都是老樣子，你會發現，廣告上說的醫療教育養老這些事貨真價實的第三世界水平。什麼叫第三世界，那些被廣告忽悠的人會有一個深刻的認識。TG這個韜光養晦非常成功，連自己國內好多人都信了，中國是第三世界。看廣告的時候，我真的很喜歡這個城市森林的樓盤，前往的路上我還是一直有期待，等到我進入到售樓中心看到模型圖的時候，我知道，我錯了，密度太大了，我何必跑來這邊呢？雖然說有很多綠化，但是我自己家也一樣可以在陽台，窗口種啊，何必呢？為了實地在看看是否合適，我走下沙灘看看，真的很漂亮的海岸，可惜，對面新加坡怎麼又五根煙囪啊，沙灘旁邊還有幾根粗鐵管，我拿出手機看看實地地圖，原來，新加坡對面的是工業區，還是以煉油廠為主的工業區，海里停滿了大油輪，大部分是運回中國的油輪啊，原來我每天看到的景觀是煉油廠和運油船，天啊，馬來西亞一側也是集裝箱碼頭，我就夾在這中間，還好還好，碧桂園集團環保理念高，到處都是綠化，但是為啥地上那麼多粗鐵管直接插入海里呢？原來那是排污管，我天，現在是還在填島還沒有人入住，要是以後真的如報道說的70萬人入住，排污管馬力全開的話，我真的是在海里游泳嗎？沒人告訴我是在排污池裡游泳的啊，怎麼回事。看來，我還是回家吧。
離開城市森林回新加坡，第二通道過兩個海關，人潮洶湧啊，雖然只是隔了一道大橋，還是花了一個多小時才踏上新加坡的土地，各種排隊就不一一細表了。再轉乘巴士一個多小時後來到新加坡主城區，看到了萊佛士雕像和魚尾獅。
馬來西亞仍然是一個以穆斯林為主體的國家，如果沒有同樣的信仰，我個人不建議各位去一個穆斯林國家長期定居或投資，這完全不是錢的問題。
我覺得碧桂園可以在永久產權這個點上下功夫。中國是房子買下來也不可能徹底屬於自己，但是未來擁有房子的稅費低。西方國家是買下房子以後徹底屬於自己了，沒錯，但後來擁有的稅費高。
相比之下咱碧桂園馬來西亞的房子，徹底擁有以後還沒多少後來的稅。聞著對面新加坡工業區飄來的純正工業排放氣體，就像回到了北京似的，家鄉的味道。我就住碧桂園
但是 如果能夠重新選擇
我一定不選碧桂園
本來不喜歡答這種涉及到我本專業的話題的，但是看這題里高票答案王二問題太多，他又自稱地產從業人員，想必是後生青年，如果引起大家誤會，請給年輕人成長的時間，想當年我也是這麼愣頭青過來的。
指出幾個錯誤，得罪莫怪：
1、容積率，樓間距。我國對於日照時間各地規定不一樣，因為我國幅員遼闊，跨緯度很大，東北和海南的日照明顯是要求不同的，馬來西亞新加坡怎麼規定的我不知道，但是至少理論上，緯度越低，樓層對日照影響越低，不要說樓層，連朝向都幾乎沒有要求，因為東南西北都可以曬到太陽。
2、填島項目不能建超高層。迪拜哈里法塔哭暈在廁所……能不能建超高層，一是看地質，二是看技術。近海海底不見得都深——有很多海岸延伸出去幾公里都是2米不到的水深；海底也不都是沙質，很多是岩石……火山岩、花崗岩、石灰石，各種都有。填島建高層超高層，不是多難的工程。
3、我不知道他是怎麼算出成本1.8萬元的，大概是用2500億總投資除以13.86平方公里1.0容積率算的吧，這個有點逗啊。先不說碧桂園2500億這個數據的可靠程度，上面說了，容積率不像你想像的必須那麼低。其次，建這麼大一個城，不是每一個平方米都是用來賣的，各種商業、公共配套，這筆帳算起來，可沒這麼簡單。我們就不要去替開發商操這個心了。品牌大盤，樓的基礎質量還是有保障的，就是說結構是沒大問題的。當然碧桂園在圈內從來是以質量差聞名，不過這種質量差多半是指牆面、裝修、漏水等等小問題——小問題也煩人。但是這和他的成本關係並不是太大，他就是一家質量管理不行的企業，綠城的質量好，但是綠城的成本也不見得比碧桂園高多少，因為建築安裝成本佔總成本只有20%-30%左右。
4、工期。13平方公里的造城工程，用15-20年來建設，很正常啊！至於首批進駐的業主，開發商也自然會平衡，那個區塊先動，那些必要的公共配套先上，分期開發，所有的內容都可以分期上，包括商業公共配套。另外，這盤子現在的廣告，針對的，不是真想進駐的業主，是投資者。
5、植物生長影響到樓房。熱帶地區植物長的確實很快，但是也沒見海南各大樓盤、各大城市被熱帶雨林佔領啊……
其他小問題就不說了哈。
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說一下我對這個宣傳片的簡單看法：
1、這個宣傳片里，所有描述性的詞語和畫面，都可以不看，或者說不信。這一類房地產3D廣告宣傳片，都一個路子，盡一切可能做的美輪美奐，它所要觸發的，是目標客戶的購買衝動，至於做出來是什麼樣子，過個10年20年，你還記得今天這部宣傳片嗎？同理請見恆大海花島。
2、所以，看這個宣傳片，只要看其中的2點乾貨：一地點、二總面積。其他都是虛的。至於其他信息，請自行去本地碧桂園樓盤參觀，同時百度谷歌馬來西亞和新加坡經濟發展情況、投資環境、治安環境、房地產環境等等各類你可能需要關心的問題，最好能自己去一趟。
3、碧桂園這家公司的特點，樓里其他答案都有說到，上面我也稍稍說了一點，這裡就不贅述了，總之是一家擅長做遠郊大盤、質量管理一般的大型上市房企。
4、上面加粗字體說了，這裡再次強調，這盤子現在針對的，是投資者，是在國內找不到合適投資渠道，同時對海外投資缺乏渠道、安全性保障的中產階級。於是碧桂園托出這個樓盤，提供渠道，提供以碧桂園的實力品牌作為投資安全性背書。這其實是目前整個中國經濟崛起後對外擴張的必然表現，80-90年代日本人幾乎把整個夏威夷買下來。現在中國在東南亞的投資，幾乎遍布各國各地，很多都是圈一大塊海邊的地，之前大部分都是做基礎設施建設、實業投資，也有做城市整體開發的、或者第三產業之類，這次是針對國內投資者的了。
5、填島項目目前在國內已經是批不出來了，因為太影響生態了，尤其是熱帶海岸線，對淺海珊瑚、海岸線侵蝕、沙灘泥化、洋流改變等等，不一一贅述，總之2013年以後，國家海洋局就對填島項目收緊了審批。馬來西亞、新加坡是怎麼管理的，我不知道，各位自己去查吧。
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繼續
6、這個城最後造出來是個什麼樣……現在是沒法預估的，搞的好的，各位去新加坡聖淘沙（旅遊）、上海聯洋社區（住宅區）參觀，搞的不好的……那就沒個底了，比較有參考意義的，是碧桂園自己搞的鳳凰城。
7、針對第4點，最後，想要買房住的……估計也不會對這個盤子有興趣，肯定是想要投資的，看了以上我說的，請不要相信，請自己去查資料、現場參觀，多多研究，尤其是馬來西亞新加坡本地的投資環境和經濟發展前景。
以上。你熱愛祖國嗎？
你支持中國對南海及周邊地區的控制嗎？
你希望一帶一路建設取得成功嗎？
你認為中國人應當對外殖民，拓展生存空間嗎？
如果上述答案都是 是。請支持碧桂園馬來西亞項目。
馬國若有政局變化，恰是我天朝用兵之時。以保護僑民為名，拓展我萬裏海疆！
奪取「生存空間」：納粹擴張階段的「理論核心」
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