香港的高房價有著怎樣的原因與歷史過程？

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具體的歷程可以看《地產霸權》，壟斷的市場，加上有金融中心和內地洗錢的背景，現在又到了調整的時候了。至於民眾的看法,那個小學生作文《李家的城》，基本可以反映大眾心理，不過現在老李要跑到英國去了……

1、在回歸之前,香港是一個獨立的世界,土地就那麼多,卻要萬世所用.土地是最寶貴的財富;
但,香港並非沒有地了,在新界,森林綠化率比國內多少的城市都要多——而是香港人懂得怎麼利用土地.
節約地開發，供應量小，必然導致高房價。
2、在私有產權完全被尊重的地方,一寸土地,一旦被開發,就被開發了,再次開發的成本只會更高;

香港的高房價體現了城市的繁榮，和對私有產權的尊重。

香港一學生的作文《李家的城》
　　「李嘉誠，名副其實，香港就是李家的城。他是我們的上帝，萬物都是他所創造。當然，香港傳說中的三位一體就是他們：李嘉誠、李澤楷、李澤鉅。他們的力量遠超人類，為打工仔遮風避雨，使香港免受風球、暴雨的侵襲。他們付出了那麼多，只是希望我們可以準時上班，不準時下班。這都是誠哥的偉大。」

以前正好寫過一個答案，貼這兒來，請指教。

香港是個低稅收的地方，香港政府的收入是否也是和內地一樣主要來源於稅收？那麼香港是如何做到如此好的醫療和救助之外財政還有盈餘？

香港的土地制度是殖民地時期確立的。當時英國政府希望香港殖民地政府能夠在財政上自給自足，所以允許殖民地政府出租土地創收。而在今天，土地收入已佔了香港財政收入的相當大一部分。
香港的土地制度雖然效果明顯，但也帶來不少問題，例如九十年代末的房地產泡沫破滅，而現在香港社會呼聲漸高的「打倒地產霸權」。
香港九十年代末做所以會發生房地產泡沫破滅，形成所謂的「負資產」階級，可以說是很多巧合造成的。在殖民地時期，香港政府根據市場需求供應土地，所以房地產價格相對比較穩定。但是到了回歸前夕，大陸中央政府憂慮香港政府會在香港回歸前，把香港最有價值的土地全部出售，所以和香港政府簽訂協議，限制每年的土地供應。但是當時由於很多人對於香港回歸後的前景看好，所以香港吸引了大量投資，令香港經濟和房地產出現過熱跡象，房地產泡沫逐漸累積，但由於殖民地政府受協議限制，無法供應更多土地平抑房價，導致香港仔97回歸前樓價虛高。然而正是在97年，亞洲金融風暴爆發，令香港樓市泡沫破滅。更倒霉的是，董建華上台後特區政府擁有了自由的土地供應權，董建華便退出了「八萬五」計劃，大幅度提高土地供應，令房價進一步下挫。很多在經濟過熱時期買下房子的香港市民因此成為了負資產。董建華本來希望推動「八萬五「的惠民政策，但是奈何時機不對，讓他受千夫所指。
董建華的好心遭到潮水般的批評以後，香港政府便暫停了建屋計劃，並限制土地供應，希望樓市回暖。
其後，香港經濟逐漸復甦，又由於和大陸關係進一步緊密，大量的大陸居民到香港投資買樓和經商，讓香港樓市在近幾年迅速反彈，樓價甚至已遠高於97年的最高點。香港的市民態度開始變化，由抱怨香港政府的」八萬五」建屋計劃拉低樓市，到抱怨香港政府的房屋福利過少，令樓價過高而導致小市民無法生存。並且社會上出現了「打倒地產霸權」的呼聲。所以目前香港政府又重新恢復了停滯的建屋計劃，並加大土地供應，希望能夠讓樓市降溫。無奈建屋計劃的實施需要一段時間（把樓建起來至少要1~2年吧），所以此前曾蔭權只能無奈接受批評。
所以，綜上所述，香港的土地制度對於香港的發展有重大的積極意義。但是由於土地政策的調控只是有一定的滯後性，經常無法跟上瞬息萬變的市場變化，所以香港特區政府自回歸以來，在土地制度方面的輿論批評一直沒有停止過。

官山海——鹽鐵專賣——土地壟斷
本質都是一個樣：結果就是寓稅於價

有本書詳細回答了這個問題地產霸權 (豆瓣)

先說結論，完全同意香港高房價的根本原因是政府的高地價政策與土地供應不足造成的。

在香港，媒體的報道經常集中於炒房客、投資客是房價的兇手，可是這些都站不住腳。在這裡引用一下香港科技大學雷鼎鳴教授2010年發布在《信報》上名為《香港樓價高企的原因》一文中的內容，我覺得很有道理：

在一九九四年，政府推出了一系列打擊炒家的措施，例如買入樓花後，在屋宇建好以前，樓花不準出售。當時我已指出，這樣會增加發展商及炒家的不確定因素，使他們不想投資建造或持有樓宇，兩三年後，樓宇的供應便會不足，價格必定大升，其後九六、九七年的樓市泡沫便由此而來。今天的打擊炒家措施，同樣也可能為將來樓市的升溫埋下火種。

第二種流行說法是地產商囤積居奇，使用各種可能帶有誤導性或心理壓逼性的手段推高樓價。發展商的天性自然是追求利潤，但他們若真的要左右市場，便必須有很高的壟斷力量才可能。香港的物業交投量，二手市場等閒是一手市場的六、七倍。二手市場房屋的樓齡很多甚至與新樓相差無幾，是新樓頗為接近的代替品。發展商一旦胡亂抬價，便必定要面對市場中其他發展商及有更龐大力量的數以萬計二手賣家的競爭。發展商能夠把小量「特色」單位以天價出售不足為奇，但若說能以各種旁門左道的辦法便可把樓價普遍?起，卻不可能。不是他們不想，而是沒此能耐。

第三種解釋是利息低企、資金湧入等等因素都有利於增加對樓宇的需求。這種說法正確，但卻只能解釋為什麼現時的樓價這麼貴，不能說明長期以來，包括在高息環境下或沒有多少資金來港時為什麼樓價還是十分高昂。

大家可以把原文找過來讀一讀，會有更為完整的感受。http://francis-lui.blogspot.hk/2010/12/blog-post_9698.html

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我在這裡想特別提及的是高票答案中的陰謀論那一段，段落提到

限制土地供應，實行高地價政策，對於早已控制了港島傳統黃金地段的英國公司來說，
利益明顯不過。然而，幾百年殖民史積累經驗，英人玩政治早已爐火純青，深知要鞏
固其利益，必須讓回歸後的政經精英在高地價政策中分一杯羹。一九八四年中英談判
結束，中國將在一九九七年對香港恢復行使主權已成定局，九七之後，以華人為主的
政經精英將取代英人治理香港。為了要令英人利益在九七後可以維持，令這些精英的
利益與其一致，是整個撤退布局的核心。

在香港生活過的人都知道，怡和和太古是香港的兩大英資財團，這兩大財團現在確實是控制了中環、金鐘、太古這幾個區段的優質物業的。先看怡和集團旗下香港置地（Hong Kong Land）在中環一帶的辦公室和零售物業：

各位中環上班的金融狗、律師狗、會計狗、XX狗看清楚了，交易廣場一二三期、怡和大廈、遮大大廈、愛丁堡大廈、歷山大廈、太子大廈、約克大廈，名字都那麼熟悉有沒有？有沒有你上班的地方？人家就靠土地收租賺的盆滿缽滿。

再看看太古集團旗下太古地產(Swire Properties)在金鐘站和太古站的零售和辦公室物業，左邊是金鐘，右邊是太古：

在金鐘站有大家都知道的有太古廣場一二三座、購物的太古城中心，上面就是著名的香格里拉、港麗、萬豪酒店；而在太古站則有太古城中心、港島東大廈、柏克大廈、德宏大廈、多盛大廈、康橋大廈等地標辦公樓和零售物業，多少富豪、遊客都一定要去這些地方購物，多少白領所在的跨國公司都在這些寫字樓裡面。

這都還只是這兩大財團物業方面的資產，兩大財團在其他行業也是無孔不入的，此處不細講。

樓價只升不跌，租金高漲，對這些早已霸佔核心地段物業的英資財團而言真是一本好買賣。而在香港地產價格飆升的年代，無數中產入市高價買樓，進一步讓政府不敢輕易擴大土地供給使樓價下挫，不信請看03年那些上街的中產；然而，持續不斷的高地價政策維持下去，只會讓既得利益的英資財團和已經在地產狂歡中享受物業增值的人得利，而讓中下階層及新生代年輕人承受極高的樓價及租金，生活質量低下甚至變得更為困苦。

香港中文大學財務系教授王澤基曾在訪問（專訪香港中文大學前財務系教授王澤基：房地產不應是香港經濟支柱_第一財經）中說：

從1984年中英談判後，香港特區政府限定每年售地50公頃，土地供應被大大壓縮，房產價格從1989年就開始上漲，一直漲到1997年的樓價最高峰，1997年時在距離市中心很遠的「貧民區」也要過萬港元一平方尺（約等於0.09平方米），跟市民收入完全脫節。

香港特區政府當時為了壓低樓價推出「八萬五」政策，即從1997年起的未來10年里，住宅房屋供應量平均達到每年8.5萬個，放寬房屋供應。隨後亞洲金融危機加速了房地產泡沫的破裂，價格持續下降，直到2003年的低點。

為了挽救低迷的經濟，政府開始用不拍賣土地來人為地提高價格，市場上的供應速度快速下降，而需求隨著人口增加而增長，價格哪有不上漲的道理？

從香港的實際情況看，房地產交易主要集中在二手樓市場，無論價格多驚人，交易對GDP沒有直接貢獻。假設社會有一半人是業主，樓價上升會令一半人更富有，不是業主那半就更貧窮。
樓價不會令社會富有，只會令財富轉移。不要以為你是富有那半就置身事外，當整體經濟因只偏重地產而發展獃滯，你也會成為受害者。

順帶說一句，香港的樓價貴是一個很多年的問題了，有一本《地產霸權》的書在香港很火，書對香港地產發展做了一個比較系統的梳理。這本書2011年在內地也出版過，書的封頁上曾經有這樣一段話讓我記憶深刻

地產霸權，會在內地重演嗎？無法預知，沒有答案，但我們似乎看到，地產霸權在香港上空的陰影，正向我們漂移而來……

這書是2011年在內地出版的，今年是2017年。大家看一看去年北上廣深的房價以及知乎對北京房價的探討，你們覺得，地產霸權在內地上演了嗎？你們覺得呢.....你們覺得呢.....

香港實行是低稅率自由港，與之並存的則是土地財政。

六十年代末七十年代初，香港盛傳正在文革的大陸要攻打香港。後來並沒有發生這種事。