2014 年一線城市的房價趨勢會怎樣？
國內一線城市的房價，在經歷過2013年的爆漲後，自年底到2014春節前的時間段內，出現了短暫的冷場。那麼在拍地價格屢創新高、不動產登記即將展開、美國經濟政策變化等多種利好利空消息混雜的現在，2014年北上廣深的房價更可能有什麼樣的情況？
總覺得現有的幾個回答都沒說到點子上，最高票回答內容不錯，不過我感覺不太對題啊……
聲明：由於時間精力等限制，我沒法充分的去作圖、查特別具體的數據來證明我的論斷，而且我也只是一個小小的從業人員，所以結論僅供參考
更新：看到很多人都把地價趨勢作為房價是否上漲的主要論證點，在此補充：地價的上漲幅度確實預示著當時地產商對於區域的認知預期，但實際上它絕對不是，也不應該是衡量區域未來房產價格走勢的標杆！麵粉貴過麵包並能不說明以後麵包就漲價！它只說明麵粉的產量下降，或是買麵粉的人多了！放到實際市場中，只能說明預期麵粉漲價，或是麵包漲價的人多了！但是市場在短期往往是非理性的，對於市場來說最好的判斷手段依然是供需而不是成本！
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沒興趣看我啰嗦的，可以直接拉到最下面看加粗的結論。
想知道一線城市的走勢，就必須先知道全國的趨勢
上圖是2004年至2013年的全國住宅銷售量和價格的同比增幅趨勢（原諒我時間軸是反的……懶得調了）。可以看出，從2005年起至2010年，銷售量和價格的同比增幅趨勢呈明顯的同向走勢，且趨勢非常一致，銷售量同比增幅的波動明顯大於價格同比增幅，這就是前些年大家意識到的「房價越漲越買，越跌越沒人買」的體現。
有過投資經驗的知友應該已經能看出來了，這種趨勢是非常明顯的投機市場趨勢，市場情緒隨著價格的波動被放大，被放大的市場情緒反過來又影響價格趨勢，直至某個新的事件或信息出現，市場出現反轉。這也就體現了在地產的黃金十年中，住宅市場（即使是全國這麼大的市場）基本就是一個投機市場，真正的實際需求者（我不喜歡說剛需這個不靠譜的詞）也被迫捲入這個明顯的投機市場（這也就是前些年媒體和普通民眾總說的什麼「炒房團」）。
然後2011年之後市場發生了明顯的變化，2011年至2013年這兩個增幅趨勢出現了背離，雖然絕對值雖然還是在漲，但是趨勢卻成了基本反向的，也就是說價格漲得多銷售量漲的少了，價格漲得少，銷售量漲的就多了。這只是圖表上的反應，實際市場情況要比這個複雜，畢竟全國市場太大，且核心城市有明顯的帶動作用，單大體趨勢是沒有錯的。所以全國層面上來看住宅市場已經逐步脫離了強烈的投機情緒，逐步變成普通的市場。那麼在一個符合古典經濟學供需關係的正常的市場里（目前也只是相對正常），沒有非常規的事件發生的前提下，價格暴漲的可能性發生是非常低的。市場的實際表現也是如此，全國住宅市場在近幾年不會暴漲了，考慮到成本的上升、地方政府債務、財政需求、銀行風險等問題，大體上會溫和的上漲，部分以往過度投機的區域有下行壓力（是否下行要具體的看）。
那麼回到題目中來，一線城市（我更喜歡說「核心城市」）的趨勢並不會完全脫離全國市場，從一個中長期的範疇來看，一定是和全國市場一致的，但是短期則有區別。其實造成區別的原因挺簡單的：在2005至2011年期間，由於市場投機風氣濃厚，地產的利潤率非常的高，大量的非地產公司也都成立開發公司，加入到地產開發中來，由於中間幾次調控和城市供地能力有限，大量的公司湧入非核心城市開發，造成了非核心城市房地產市場的快速過剩。為了保證利潤（地產公司的風險和資金成本非常高，利潤高是保證生存的必須），大量公司重新回到核心城市開發（住宅市場的核心是城市經濟、產業發展而引發的人口遷入。由於受全球經濟和國內製度的影響，只有核心城市能夠長期保有人口凈流入的趨勢，所以開發商回歸核心城市是必然），加劇了核心城市土地資源的競爭，抬高了土地成本。
在一個區域市場，土地成本的上升在短期內是非常影響市場情緒的。我們知道商品的價格決定於供需關係，而實際的市場上，需求是受市場預期非常嚴重的影響的。
上表是2004年至2013年全國開發商土地購置面積增速表。可以看到2012年土地購置面積是十幾年間降幅最大的一年，嚴重的影響了2013年市場供給，而由於前文所說的原因，非核心城市由於供給過剩，並沒有收到太大影響，影響大的是核心城市，核心城市由於供給不足，以及市場預期的影響（整個市場的引導者普遍認為核心城市是低風險的，因為有人口凈流入），使得2013年核心城市的住宅價格快速上漲（諸如換屆、土地成本上升等其他影響因素都是作用於市場預期進而影響需求），歸根到底還是供給量小於需求量造成的。
而2013年土地市場重新火熱，且重要的是，13年的土地購置大量的集中在了核心城市，使得核心城市在2014年至2015年的市場供給大增，這將會極大影響市場均衡。
所以，結論來了：全國範圍來看，住宅市場將會逐步平穩，整體將以較小的漲幅度過2014，甚至2015，部分非核心城市可能會價格下降甚至，小範圍崩盤（這個可能性存在，但發生的概率很低）；
核心城市（可以理解成一線城市，但是小有區別）的價格應該會由於之前的大幅上漲，影響市場的購買熱情（如前文所說，投機行為已經明顯減少）並且從最近政府的表現來看，也可能會動用行政手段影響增幅，所以2014年初價格增幅極可能停滯，但很快逐步恢復緩慢上漲，而隨著2013年出售的土地能夠預售（開發周期一般18個月左右），將進一步影響市場情緒，2014年下半年至2015年上半年，市場將基本維持平穩上漲，個人預計2014年全國漲幅應該在5.5%左右，核心城市漲幅平均應該在8%左右（這兩個數字真的純粹經驗了，沒有根據）。
以上結論的前提是國際形勢、國內政策不出現特殊變化。
前言：中國城市分級（第一財經周刊花近一年時間的調查製圖。分級標準有十個維度：?一線品牌進入密度 ?一線品牌進入數量 ?GDP ?人均收入 ?211高校 ?《財富》全球500強進入數量 ?大公司重點戰略城市排名 ?機場吞吐量 ?使領館數量 ?國際航線數量）
2014年及今後5年，上圖特級城市、一線城市和部分二線城市房價依舊會上漲。部分二線城市及三四線城市則可能出現崩盤。
世聯地產董事長陳勁松：判斷中國房地產市場，「四個凡是」不能信
第一，凡是簡單說中國房地產這個事的不能信。比如說明年泡沫要爆，這個就不能信。我們發現在過去一兩個月，經濟學家陳志武甚至包括前央行貨幣政策委員會委員李稻葵，都對未來下了一個基本結論，就是未來泡沫要破，甚至給出了時間，這個堅決不能信。
第二個凡是，凡是用一個地區的事說全國的不能信。用溫州來說深圳，用鄂爾多斯來說武漢，這個不能信。而這種事在中國房地產判斷市場經常會發生。
第三個凡是，凡是上來就批判政府的，不能信。上來就批判政府，說政府怎麼怎麼樣。這個就別信，因為他們從來沒有成功過。
第四個凡是，凡是上來就批判市場的，說市場不好的，也不能信。那麼信誰呢？我也不知道，但是我一定說不能信誰。
我還要跟大家說判斷中國房地產市場：
第一，不能看老外怎麼說，老外從來沒有說對過，包括國外媒體和國外經濟學家從來沒有說對過。我們都可以翻查他們說過的那些話，他們都是不用多長時間都改了預測，而且老外改自己的預測從來不臉紅。
第二，不能看微博上公共知識分子怎麼說，他們也沒成功過。微博上的公共知識分子（任志強不算，他是商人），也沒成功過。
這兩個不看，那看什麼呢？寧高寧說看新聞聯播，新聞聯播從來都說對了。大家仔細想想是不是，這十年新聞聯播說中國形勢沒錯過。為什麼呢？中國的經濟不是完全的市場經濟，中國經濟也不是完全的計劃經濟，如果用一句話說，中國的經濟是被管制的市場經濟。
什麼叫被管制，也就是被控制。什麼叫被控制，也就是說跟中央工作會議說的是一樣，說要防範明年的地方債風險。中央說了就一定能防範得了，因為他是被控制的、被管制的。而防範地方債風險最大的是誰呢？就是中國房地產。
李稻葵、陳志武們說的有一個基本前提他們沒有說清楚，就是我們中國房地產成交面積終於逐步接近頂點了。這個是值得我們留意的。同時發生的就是城市的分化，三線城市佔了銷售面積大多數，但是金額卻不對等，也就是說城市房價的級差在迅速地拉開，中國房地產城市分化是極其厲害的，已經不能用一句話來說中國房地產的事了。
量在不在？在。房地產開發難不難？很難。50個城市佔銷售金額50%，中國有多少個城市？含縣級市共有661個城市。600個城市分另外50個城市剩下來的餅，那有多困難？從一線的地價來看，漲得太凶，開發商招拍掛拿地的利潤會很低的。恐怕二線城市是明年的未來，二線城市主導中國房地產明年的走勢。三線城市地價雖低，但房價絕對值不高，需求有問題其他剛性成本也下不來。
所以說未來中國房地產大家競爭在什麼地方？說回歸一線，回歸得了嗎？地價太貴了，30個億拿一塊地都已經很不容易了，可是你哪來30個億啊。目前一線城市整體地價水平意味著什麼呢？大家總說一線城市未來沒有問題。有問題，不是消費者的問題，是開發商的問題，是利潤率的問題，地價太高了。所以敢說明年二線城市，也就是以省會城市為主導的情況開始出現，一線城市扎堆的現象消減一些。
全國住宅的數據都還好，但商業和寫字樓，這是有非常大問題的。深圳的寫字樓太貴了，寫字樓租金沒有跟上，如果某些未來能跟上就無所謂。我們做房地產這個時候一定要小心，住宅居住需求就是剛需，何為商業和寫字樓的剛需？就是租金。租金沒跟上啥都是扯淡。
世聯本身的一些數據一定是可信的，我們今年突破3000億這個坎。什麼叫3000億？我們佔中國房地產一手樓銷售的4.3%。我們佔全國4.3%，但是我們去的城市又少，有代理隊伍的大概不超過60個，我賣的面積是60個城市裡的份額，那就不是4.3%了，那就非常多了，接近10%了。如果在60個城市接近10%的話，我們這個數字是非常有效的，能反映出來這60個城市的真實狀況。
從年齡段來看，我們看到現在這個年齡段非常有意思，如果中國房地產開發商策劃、定位現在還是以50歲以上的人作主導的話，它就必將完蛋。購房者在50歲以上的在市場上已經越來越少，而35歲以下的客戶佔比約為65%，這個是決定中國房地產戶型和策劃的未來。
當我們最大的成交、最大的年齡段比例在18到25歲的時候，你就知道我們的設計、我們的營銷定位的那個主腦人物應該是多大年齡，我今年50，我就說我再也不參加房地產定位討論，因為我知道我說的一點都不對，我的感覺也是錯，因為不是我這種年齡的人買房子。
有人說中國房地產小公司沒得玩，也不是這樣，有的玩，但是在一線城市、二線城市、2.5線、三線、四線玩法、開發模式、制勝原因、主要公司、主要競爭對手不一樣了。在這個時候如果中國房地產還走上半場那種不合作、獨立開發、機會型，你沒什麼機會。
比短期的市場波動更重要的是，我們覺得城市開始明顯分化。我們說公司在分化，但城市分化可能比公司更加明顯。城市分化最基本的根源就在於人口流動、收入分化、產業聚集、服務水準，這些東西使得中國城市大家以為是均等的發展，完全不是，中國的城市開始向兩極發展。
當你落入一些沒有發展潛力的城市陷阱時，你唯一的辦法是迅速逃跑，沒有別的辦法。如果你還在這些城市裡面說我的產品好，我的成本低，事實上明年可能你就跑不出來。不是因為你的水平低，實在是因為這些城市它沒有市場。
我們認為一線城市將是資產的故事，其現金流折現的要求促使一線城市的租金長期持續的上漲。一線城市會不會房價有問題？只要租金持續上漲，時間換空間，一線城市是沒有大問題的。但是一線城市的區域也在分化。比如深圳，不同區域分化也是蠻厲害的，取決於政府的規劃和政府的公共服務。
未來一線城市將是財富和底層保障兼備的城市，這種城市非常有意思，例如紐約，它是財富的集中地，同時也是貧民窟的集中地，這是相輔相成的。一線城市這樣一種局面，它並不是中產階級天堂，中產階級天堂不在這兒，但是財富的天堂在這兒，資產的天堂在這兒，所以一線城市的開發商逐步進入大資管時代。
二三線城市總量大，潛力巨大，分化也嚴重。具有一定規模的二三線城市會出現什麼呢？未來全國661個城市（含縣級市）把中產階級天堂能夠划出大概50個左右，這50個左右意味著未來這就是中國房地產開發商的主戰場。
在美國也一樣，比如像西雅圖，它是中產階級天堂，激勵經濟持續增長和提供更多的工作機會給不同的人群，擁有可持續發展的城市規劃和完善的公共空間，提供便利的生活設施和更方便的遷徙方式，可以承擔的房價、有吸引力的生活方式和擁有良好的生活環境。
總的來說，第一，明年房地產市場軟著陸；
第二，行業總成交面積進入中期高位平台，因為消費升級我們認為依然可以維持平台整理。
第三，50個城市是關注重點，二線城市比一線城市表現更好。
第四，投資客不會明顯增加。
第五，35歲以下是絕對的需求的主力，佔比會持續提升。144平米以上大戶型滯銷依然不會改變。
第六，一線城市房價屬於資產的故事，現金流折現要求帶動租金長期持續上漲。
第七，二三線城市商業泡沫凸顯，價格回調，商業土地進入寒冬。
第八，利率市場化加速，行業集中度迅速提升。邁入主流開發商的門檻越來越高，追趕龍頭的難度越來越大。
第九，上市開發商財務穩健，加槓桿相對理性，對抗行業周期波動能力提升，銷售回款質量比較差、高位加槓桿這些過於激進中小開發商將面臨短期償付危機。
第十，開發商利潤和ROE趨勢是下滑的，高地價和資金成本是利潤最大殺手，粗放式發展一去不復返，開發商經營、競爭面臨嚴酷的精細化考驗。
最後，房地產服務業進入轉型新時代，整個行業將會誕生新的服務的內容。中國房地產到今天，我認為2014年是進入下半場開始的元年。
對於房價暴跌的言論，陳勁松回應，「有生之年看不到中國主要二三線城市房價暴跌」。理由是，相較於發達國家與其它發展中國家，中國人口是全國流動的。因此，對於人口凈流入的二三線城市來說，需求仍然存在，根本不可能出現20%～30%的跌幅。
陳勁松的論述比我的更前線，更具體。他提到的幾個問題值得特別注意：
1。中國房地產市場的分化，也就是我說的五級住宅市場。有些城市會成為世界級城市，有些城市以後就會消失。世界級城市內部房地產也在分化。
2。商業地產。商業地產比住宅面臨的問題更大。
3。中國房地產市場的消費主力是年輕人，這值得相當相當注意。尤其是房地產開發和營銷。
4。50個值得關注的重點城市。這是值得投資的城市。
更多：陳勁松：判斷中國房地產市場 「四個凡是」不能信
謝邀。 @破媛
大致瀏覽了一下幾個票數高的回答，大夥都聊得很起勁，各個方面的分析也很豐富。但我發現，基本上所有人，都忽視了一個經濟學的最基本問題——供求關係。
商品房是商品，可能是特殊商品；但只要是商品，都脫離不了「供求關係」。
首先先說「求」，也就是人。
一、需求者不斷增加
樓主的問題提得很細，我很喜歡，尤其喜歡「一線城市」這幾個字。一線城市，大家都知道，是人口不斷上升的城市（這裡說的是常住人口，戶籍人口對分析基本沒意義，下同）。這裡貼一下《廣東統計年鑒2013》中歷年廣州、深圳人口給大家看看，數據的真偽，這裡不做考究。
增長貌似不是很厲害，也就是每年幾十萬人而已嘛~但是如果你生活在一線城市，難道沒有明顯感覺到公車、地鐵、小汽車、火車上人越來越多？一線城市，人數肯定是在一直增長的，也就是說，需求者一直上升。
二、需求者收入不斷增加
這點不必引用什麼數據。一線城市，年總收入（算上獎金、年終獎）增長率，保守估計大概也有個7~8%吧。你的收入漲了，房子能不漲？起碼房子的銷售人員工資也得漲吧，這部分上漲的人力成本最終還是由消費者買單的。
關於「求」，我覺得說這兩點就足夠說明問題了。
然後說「供」，也就是房。
一、供給相對固定
為什麼我沒用「穩定」，而用了「固定」？一線城市，房地產商能開發的新樓盤已經越來越少了，開發難度也越來越高了。所以說，供給相對「固定」。結合需求者的增長來看，需求者的增速遠遠大於供給品的增速，這房價能不漲？
二、配套不斷優化
在商品房本身供給就緊張的情況下，一條地鐵線、公車線的開通，一座學校、醫院、超市的開業，造成的後果是該片區商品房更多人來搶，進一步拉大需求與供給的鴻溝，呵呵，能不漲？想問題不要太複雜，用最基本的原理也許能解決最複雜的問題。最後，祝大家早日在一線城市買房，或者出國吧。
看到樓上有人用一些十分宏觀的經濟數字來說明問題，我覺得不是很恰當。想提醒大家，北京今年比較特殊的是供應增大這一點，然而今年北京的自住型商品房政策又詭異，所以房價走勢當然向上，但增幅並沒那麼容易看清。
在2011年和2012年，因為調控房子賣得不好，開發商一直在過冬沒錢買地，所以北京的土地出讓都處於低潮水平，這兩年的土地出讓金都在600億上下。到了2012年下半年，調控大帶來的影響消退，開發商手裡有了錢，開始擴大土儲預備下一輪開發。2013年，北京土地市場堪稱十分火爆，賣地一共就賣了1800億以上。
上面提到的土地出讓金是總體的金額，包括各類土地。
下面給出一個住宅土地的詳細列表：
從上面這些數據可以很清楚的看到，2013年是北京供地規模僅次於2010年的一年。但也是北京土地價格空前高漲的一年。在房山、通州，2013年出讓的土地樓麵價就超過了2萬。土地作為房地產最根本的原料，到2014年就會轉化成市場上的新樓樓盤。根據規模大和價格高這兩個特點，未來新盤會有兩個對應特點，一是，房子會變多；二是，因為開發商本身拿地就成本上升，所以這些房子一定不會便宜。但由於供應確實大大提高，所以隨行就市，漲價的幅度不會像2013那樣太高。
如果是一般年份，以上的分析已經足夠。但2014北京房地產有一個強烈不確定因素，就是2013年下半年提出的自住型商品房政策。這種房子，和以前北京發明的所有房子都不一樣。它兼有商品房和保障房兩種特點，它的價格比周邊樓盤低30%，它不用收入限制，京籍非京籍只要符合現有購房條件就能買，但需要排隊搖號。
是便宜當然人人想占。這些自住型商品房火爆到什麼程度呢？去年年底首自住型商品房恆大豆各庄項目搖號登記開放前三天，就有近8萬人登記，而這個項目一共才2000套房子。本月金隅蓋的第二個和第三個項目， 一共5000多套房子，開放幾天，網申人數就超過21萬。
這麼多人要買這房子，還不就跟買彩票似的？北京又掛出胡蘿蔔，2013年底，自住型商品房已經供應了2萬套，2014年則要供應5萬套，7萬已接近2012年北京新房的年成交量。如此一來，購房者就會稍緩去買普通的商品房，造成大量觀望。從新房角度來說，供應突然增大，周邊又有大量低價自住型商品房入市，又面臨購房者觀望，漲價就會比較緩慢。
因此有些人認為，這就是今年在北京買房的最好契機，甚至是在北京買房的最後好時機。為什麼這麼說？根本上來說，自住型商品房對於市場是有負面影響的。它用的土地，是從原來的住宅用地里划出來的，這樣就擠壓了普通商品房的份額。今後在北京，純商品房土地將越來越少，普通商品房價格也將越來越高。未來在同一區域同一項目里，將出現限價房賣9000元，自住型商品房2.2萬，而普通商品房五六萬的景象。
那麼說到這裡，到底誰能買自住型商品房呢？根據政策，優先人群是原保障房排號群體和京籍無房群體，外地滿五年納稅無房和京籍有一套房家庭屬於非優先。本著先優先，再非優的原則。那麼外地滿五年納稅的群體該不該等自住型房呢？我的觀點是，在大多數人被自住型住房迷惑，還未意識到北京未來房價走向之前，外地滿五年納稅的群體今年春天出手去買普通商品房，是最恰當的選擇。問題是我提的，因為確實有些把握不準。和去年回答過的「國五條」細化出台，會對房價產生怎樣影響？問題情況不同，當時我比較確信還會快速上漲，事實也證明2013年確實在北上廣出現了很大幅度的飆升。從幅度來說，北京去年的漲幅是近10多年來排在前三位的一個年度，達到20%以上。
但進入2014年，我有些摸不準了。因為自己最近幾個月一直在關注房價和成交的情況，我看到的是這樣的現狀：
1、從2013年國慶假期以後到2013年年底期間，北京的二手房買賣迅速進入了冰凍期，無論是買主還是賣主，數量都驟降，其中買主減少更甚。掛出來的房源都很難出手，即使降價都乏人問津。
2、同樣這段時間裡，限價令開始啟用，4萬以上一手樓盤基本難以獲批，但這期間只要拿了預售證出來賣的樓盤，無一例外，都以令人瞠目結舌的速度銷售一空。
3、共有產權的限價房開始進入報名搖號階段，報名人數與搖號中籤率甚至比買車搖號還要慘烈許多。
4、進入2014年後，春節前二手房市場相比年底前略有回暖，但仍然非常冷清。而春節後則出現了一定的回暖，報價都略有提高，交易數量也有所增多。
5、利空利多消息不斷。到底哪一方會佔上風又不好說。
我之前觀點是2014年，北上廣作為一線城市，房價會繼續上漲，但幅度比2013年小很多。但目前感覺有可能出現短暫盤整後的新一輪暴漲。也想請更多人給些觀點。
我去2013年買的房子。我當時和中介聊天，中介說，現在200萬的房子很好出手，雖然面積小，但總價低，很多小夫妻倆都是外地的小城市，父母積蓄有限，兩家一起湊湊，各出三四十萬，首付個七八十萬，小夫妻再貸個一百多萬，房子就買了。最近我和做房地產公司的主管，以及做信貸的人聊天，都預計跌不太可能。
現在很多一線城市的需求是購買力是人為壓制的，必須連續繳納X年社保之後才能購買房子。我覺得政府也不想讓房價下滑，下滑了之後，政策說不定會鬆動。
另外，媒體總說漲幅多少。我認為，不能單看漲幅，均價20,000元的時候，漲10%是22,000。均價40,000元的時候，漲10%是44,000。
我個人經驗來說，一線城市的房產肯定還是會繼續漲的，但是漲幅完全要看是否有新的相關政策出台以及銀行方便對於房貸的鬆緊。理由主要有幾點，第一，一線城市集中了大量的社會資源，並且短期內看不到有任何改觀可能性。這就說明依舊會聚集大量的資本和流動人力資源，而這些構成了很大部分的剛需。第二，從市場來說，一個物價的漲跌除了供給和需求之外，還取決於人們對於商品的信心。人們越是相信會漲，那市場期望值也就會隨之越高。第三，羊毛出在羊身上，地產項目從拿地到上市快也得3年，而前幾年因為政策影響，地皮緊俏地王頻出，這些最後還是會累加到消費者頭上，還要算上基礎通脹率呢。所以我覺得一線城市14年房價肯定還會漲，漲幅預計6%-10%之間。
@霜葉 大大既然你邀請了，那我還是拿幾個數據圖說下吧
二手房均價數據來源：房價網
以上是二手房。關於新房，大家可以關注一下新聞：
上海土地市場馬年首拍 洋涇社區地塊成交樓板價低於3年前
北京2014年第一塊土地拍賣引房企競逐
2014年廣州土地拍賣
好多人問我同樣一個問題，就是如何收集查看經濟類數據，特別是宏觀經濟類的數據。
私信太多，我就不一一回復，在此一併奉上。
如何收集經濟類數據？
在中國，看房價的趨勢，可以參考下政府的預算報告
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開年上班，在網上掃了一眼帝魔兩都2013財政預算執行情況和2014預算報告，有些有意思的數據拿來分享。
以下數據皆為兩地財政系統今年一月公開發布，或取自上年公報；如有疑問可自行搜索，本人不對數字真實性負責，嗯……除非筆誤……
這裡沒有任何評價兩個城市高下的意思，只是提供數據給大家，背後的故事見仁見智
同時為了引入外部標杆，會經常邀請港都出場，敬請理解。
一些背景材料：古有雲 有人就有江湖，江湖是江山一隅……
「有土斯有財」，先看看面積，帝都面積16410平方公里，壯哉我大北京！魔都面積6340平方公里，不到帝都一個零頭，完敗；港都只有1100平方公里，不到帝都的7%！擦乾眼淚默默開始填海……
帝都2013常住人口2115萬（其中外來常住800萬），魔都12年2380萬（其中外來常住人口960萬），嗯，毛伯伯說過人多力量大！而且魔都外來人口佔比超過40%，也就是說街面上鄉巴佬快接近桑咳寧了！內什麼，港都718萬人，怪不得填海都比魔都速度慢……
結論：帝都是地大物博的典範，魔都人口多底子薄；那啥，就忘了港都吧…
前面廢話有點多了哈……包涵包涵
先看雞地屁（GDP）吧，這東西如今雖然被人人喊打但也不失為一個衡量規模的指標。
帝都19501億人民幣，魔都21600億，魔都略勝一籌，都是國際大都市了哈；帝魔威武！總量已然不小（港都與新加坡相當，12年大概2萬億港幣出頭，算人民幣還得打個八折），更可怕的是帝魔兩都號稱減速的未來也有7%左右的增幅，人均GDP也都在9萬人民幣左右，短期來看要規模有規模要增長也算有增長；當然，我們先暫時無視一下人均28.5萬港幣的邊陲小島……
結論：總量相當，成長性良好
再看看財政收入；帝都13年財政收入5503億人民幣，斂財高手啊，佔GDP的四分之一強；魔都更甚，收入7013億佔GDP近三分之一！看來比政府財力魔都完勝。當然不能忘了的是港都，只有4400多億港幣，大概GDP的五分之一，人民幣口徑剛剛達到帝都的一半，港府真窮，梁大師應該到上海掛職鍛煉學習學習。
看完收入就得看看支出，基本都還算量入為出，帝都支出5535億赤字30多億，不到收入的一個百分點；魔都開支6900億盈餘近百億，有錢好辦事啊，桑海寧還是幸福滴，畢竟多出1400億可花了。再看看港都，掙得少花得更少，支出3770億港幣（盈餘近700億港幣，省下錢是要支援中央嗎？）當然，人均來看港慫們還是幸福的，人均是帝魔的兩倍有餘。
結論：收支方面魔都完勝，超出帝都近27%。
了解了收支的總體情況，我們再通過具體結構來看看帝魔之間都靠什麼掙錢。
先看財政預算收入結構（下面比較的都是市級財政預算的完成情況，未涵蓋區級財政情況，兩都都有兩位數的區縣級預算單位實在看不過來，包括區級的總體收入前文已述）；
市級財政收入（包括公共財政預算和政府性基金兩部分，大致就是經常性和非經常性的意思）：帝都2780億，魔都2962億；魔都略勝一籌，具體結構下面細看。
增值稅：帝306 魔360，魔勝；
營業稅：帝533 魔466，帝勝；
企業所得稅：帝436 魔501，魔勝；
以上三項之和帝都1275億，魔都超出近5%，說明魔都的公司運營情況稍強於帝都；港都類似口徑的利得稅1256億港幣（在利得稅率15%的情況下收這麼多！經濟之強大可見一斑）；
個人所得稅：帝334 魔181，帝都大勝，港都544億港幣笑而不語…（要知道港府薪俸稅上限不到15%，還只有700萬人口，打工天堂啊）
如果從人均口徑來看帝1578元 魔760元，還是帝都富人多啊！悲催的港慫人均納稅7500港幣…
高潮來了，契稅帝都178億，魔都43億；帝都狂勝。要知道契稅絕大多數都是由房地產銷售而來，如此大的差距到底是帝都怎麼了？還是魔都怎麼了？不得而知…有可能是市區兩級分稅統計的問題。港都又來了，類似口徑的印花稅收了428億港幣…
土地出讓金：帝593 魔793，魔都完勝，還是魔都捨得賣地啊，帝都啊帝都，你捂著地不賣到底是為了啥？
非稅收入：帝50億 魔109億，魔都完勝，此項收入嘛，嗯..魔都報告中表述為行政事業性收費，帝都表述比較直白：各項罰沒收入，汗！還是魔都下手比較重！
一個有意思的小點：國有資本經營預算情況，帝都收入61億，魔都39億，這是指上繳利潤哦。
結論：總體來看帝魔收入結構上有些小差異，市級財政收入方面魔都大致相當，區縣收入魔都更勝一籌，魔都財政能力強主要強在區縣能力上；具體來看帝都土豪很多，很強！房地產能力更強！而魔都的公司能力不弱，地賣了不少，行政事業性收費（以及罰沒收入）居然遠高於行政首都，也許是執法嚴格吧，看來自貿區還是可以期待滴…
看完怎麼掙錢再看看怎麼花的
再窮不能窮教育，更何況是帝魔兩都；科教經費魔都支出340億，帝都達到了驚人的557億！如果從教育經費在市級財政收入佔比來看差異更大，帝都佔比超20%，而魔都僅佔11%；再加上中央財政對於部分直屬高校科研院所（部分211及985高校）的經費支持，帝都在教育領域的優勢相當明顯。另外，港都以超過13%的佔比默默支出近500億港幣…
再看看醫療，帝都支出102億，魔都65億；帝都完勝；港都你你你居然花了430億港幣？（花哪兒了？遍地私立/教會醫院，拔個牙排半年隊，錢是拿去燒了么？憤慨中…）
交通也是老問題了，帝都在交通運輸上豪擲110億，其中103億是公共交通運營補貼，這還不算，報告中提到「通過其他渠道撥付97億元，地面交通和軌道交通補貼總計200億元」！壯哉我大帝都！4毛公交2塊地鐵燒錢燒的不亦樂乎啊！好奇的是其他渠道撥付是咋撥付的尼？魔都交通投入了72億，主要用於公交油價補貼，相比帝都200億的公交補貼寒酸了些；不過魔都在公共基礎設施建設上重磅投入了453億元！用於各種隧道、高架等等道路建設。看來地理位置很重要啊，華北平原還是比長江入海口省錢，最起碼不用辣么多隧道橋樑。
社保就業方面，帝130 魔173，魔都包袱重，人口優勢變劣勢。帝都開支主要在離退休幹部、部隊轉業以及各類養老殘疾機構；魔都則主要在完善社保體系、落實退休津貼以及計劃生育獎勵費？！難道魔都以前在社保上有大量虧空嗎？包袱比帝都還重？不理解。
賣地之餘當然要儲備，兩都應該都在賣地上嘗到了甜頭，在儲備拆遷上也重磅投入。帝都土儲投入615億；魔都更不含糊，投入781億，未來地價看來不會太便宜，童鞋們該裸奔還是趁早的好…
當然安全也很重要，公共安全國防方面，帝107 魔71，首都嘛，安全壓力大開支大比較正常。
其他農林牧漁啥的小錢兒在這兒就不贅述了。
結論：教育醫療方面帝都王霸之氣顯露無疑，科教文衛交通占公共財政支出近半；魔都則遜色不少，只佔近四分之一。而魔都在基礎設施方面毫不吝嗇，隧道橋樑快速路全面招呼，應該和濱海地形河道複雜不無關係；兩家賣地的錢都用來進一步儲備了，期望地價降的童鞋們可以洗洗睡了。當然還有不知道醫療為啥花了辣么多錢的港都，剩下700多億港幣…
總的來說帝魔兩都都是經濟強大政府財力強大，有龐大的資產負債表可供調整收支，對財政赤字與盈餘沒那麼敏感，相比之下港都就寒酸很多；但從另一個角度來看，帝魔目前非經常性收入主要靠賣地而來，未來持續性存在一定問題，如果樓市變化引起土地收益無法達到預期，可能會影響正常公共開支。
另外：魔都的財政預算披露情況要比帝都強出一條街，各種數字基本合的上，而帝都無論收支都有近1/3看不清楚。在透明度上應該像魔都學習。
一線城市在2014年沒有理由不漲，因為城市人口增長的紅利還在，而且一線城市的新增人口大多是購房剛需很強的人群。再者城區土地的坑都已經被現樓佔好了，肯定會越來越貴，買不起的人也得去更遠一點兒的地方買。
不過現在房貸的緊縮還很明顯，不管是賣房還是買房，都苦於貸款很難放下來的情況。如果後續房貸還是很緊張，那麼漲幅就不會大，甚至會微跌，比如我在帝都的房子就在微跌，不過單價的均價只是跌百元左右，也不用期望價格被擊破之類的了。但是如果房貸放鬆的話，剛需的爆發會很明顯。至少我認知的範圍內，30歲附近的人，很多是因為房貸放款問題而無法購房，並非他們不想買，需求還擺在那裡的。
價格根本上取決於供需，目前天朝房價普遍已經失去投資價值，餘額寶開啟了金融投資市場多方爭奪投資的競賽，天朝子民除了買房就是買金的時期要過去了
那麼各地區的不動產供需與價格的關係就更加直接緊密
人口眾多的一線城市一直壓力山大，不動產開發也是最積極的，城市規模已經龐大到全球都望塵莫及，人口聚集決定了高房價，所以要問房價先問人口流向
人口流向取決於全國經濟發展布局，顯然天朝是希望城市群分攤一線城市各方面的壓力，內陸西部的工業化迅速崛起會引起一線城市的人口壓力下降，所以一線城市房價上漲壓力也在下降，附屬於一線城市群的二線城市的上漲壓力會下降得更快
京滬廣深2014的房價不看漲，部分2013漲幅過快的二三線城市看跌，跌幅有可能達到2013年初水平
迅速崛起的地區房價上漲壓力增加，但是內陸三四線城市的發展不均勻也讓房價上漲顯得不均勻
從武漢到成都的長江中游以及黃河中下游區域由於形成新的工業密集區，房價看漲，非工業密集區的城鎮則可能因超前建設供大於求不漲
如果全國地區性貧富差異縮小，則房價將更多的與人口密度相關
李嘉誠賣樓跑英國去抄底了。
應該還是漲幅，至於飛躍倒是不可能了，像一些二線城市，落後一些的城市，漲幅波動會大一些。
我在廣州，說一下切身體會：
1、50歲以上（父母輩）本地人普遍富足，已經是良性循環階段，再貴的房子，都有人買；
2、30歲左右外來人口定居的需求高，廣州還是比較宜居，同學裡面在深圳的會有變動，在廣州的基本都定居了；
3、年輕人租房需求高。
可能不是很有代表性，勿拍。
自己去看房或者陪人去看房，感覺大凡是好一點的地段或者環境，無論是一手還是二手，購買需求非常旺盛，有些二手房甚至是加價才能脫穎而出。
我的觀點是：
房地產市場目前在國內存在明顯的分化趨向：由於2008年房地產的暴漲暴熱，大量房地產企業湧進三四線城市肆意開發，然而三四線城市目前仍尚且屬於勞動力輸出型城市，於是地產市場在三四線城市供過於求明顯。因此三四線部分城市面臨崩盤風險，大多數三四線城市則會出現房價大幅降價以求得規避流動性風險。此其一。
三四線城市面臨崩盤城市屈指可數，其中溫州、鄂爾多斯等首當其衝。
老一線四大城市（北上廣深）房價「基本不看壞」。根據京城最新的土地拍賣成交數據來看，地價再次創下歷史紀錄。不僅土地價格沒有下降，大量人口向四大城市會聚的趨勢在相當長一段時間內也不會改變。於是，無論是人口增長造成的房地產市場剛需巨大沒有填補，還是作為地方財政重要支柱的土地出讓價格堅挺一如往常，都決定了在3-5年內，四大城市的房地產基本不面臨衰退風險。
目前來看，房地產市場會不會崩盤的決戰場既不是堅實穩固的四大城市也不是疲態昭然若揭的三四線城市，而是一切尚不明朗的二線城市。二線城市中是數十個省府和少數幾個中央財政計劃外單列市如廈門、天津、青島。
【如果不崩盤的話，泡沫怎麼辦？】
泡沫的大小和堅挺程度都事實上取決於各自城市的經濟發展狀況，也就是說只要有強大的地方經濟支柱存在就撐住泡沫，拖延時間。而隨著泡沫存在時間的延長，原來空虛的房價虛高區間會被緩慢填滿，這樣一來，房地產泡沫就被自行消化了。這也是中央政府和部分國家對中國房地產軟著落所報的猜想。
【這樣的話，房價應該不會降吧？】
不一定的，目前二線城市事實上成為中國規模最大的城市集團，而一旦某些房地產企業在這些市場上遭遇資金鏈緊張甚至斷裂的情況，迫不得已將會降價。像是戰場一樣，一旦有軍隊撤退投降，大規模的潰散敗逃就在所難免。目前興業銀行已經停止了部分城市的房地產貸款，一些小規模的地產企業的經營風險陡增，他們要麼被霸主級別的大公司吞併，要麼充當一根根稻草，為有朝一日地產之戰增添不確定性。
【那一旦崩盤的話，中國經濟是不是將會受到重創，會不會像底特律一樣？】
技術上說不會像底特律一樣變成死城，但至少十年內的發展成果不復存在，而由此引發的政治地震可能甚至會影響國內穩定，甚至會造成高層非常規更迭。
正因為地產市場尾大不掉，紮根至深至緊，中國既得利益集團浸淫土地紅利多年，房產市場一旦出現危局，當局不加干預的可能性非常之低。
高層短期內忙於穩定鬥爭，一時半會不會騰出手來，對地產市場動手。2014年地產市場普遍瀰漫一種謹慎樂觀的情緒。
【崩盤也好，不崩也好，最後還是老百姓買單，可以這麼理解么？】
可以啊，肯定是最弱小的遭受最多。但是既得利益者也會因此大面積失血。
世態自有炎涼，人情從來冷暖。最新通知，房價又漲，買房的樓主得仔細看一下了，下半年房價還會上漲，重要的事情說三邊，買房抓緊，買房抓緊，買房抓緊。
作為一個房地產從業且長期研究市場的人，可以稍微回答下這個問題
首先，我對得票較高的幾個答案都持非常保留的態度，原因如下：
1、官方統計數據，尤其是房地產類統計數據極其片面，統計原理沒有考慮過房地產特殊的市場形態，比如不統計二手房、比如不同區位的房產都拿來平均，因此在這種數據之上的挖掘和分析全部不靠譜
2、房地產是區位極強的產品（資產），北上廣深這樣的巨形城市，甚至不能以區為單位計算，一定要考慮商圈/生活圈甚至單個項目
3、房價的定價及是否上漲是個極其複雜的問題，牽扯到土地、市場供需、投資環境、宏觀政策等等方面，估計的角度不同，結果就不同，單一角度的估計絕對大錯。
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我先說結論：
2014年，北上廣深四城市中，核心區域或帶有特殊附加值的房產（比如學區房）仍有十分巨大的漲幅，根據不同的情況，可能在50%-200%，甚至更高，這其中包括二手房；非核心區域的房產漲幅將較2013年有所放緩，但仍在10%-50%高位。
首先，我說下一般決定房產價值或者價格的主要因素
1、區位
區位可以說是房產價值的核心，它決定了房產所能依託的外部資源，比如交通、學校、醫院、娛樂設施等等，房價的九成體現在此，所以在城市核心區的老舊房子往往比城市邊緣的新房子貴數倍。
2、供需關係
供需關係是決定房價的主要因素之一。居住需求是人的基本需求，這種需求就是房地產市場的基礎。但要注意的是，居住需求不等於住房需求，即人會非常在意「有沒有地方住」，而對「住的是不是自己的房子」則敏感性低得多，很多人把兩者混淆了。
3、投資需求
房子本身是投資品，這個目前有共識，因此房產本身有投資收益的要求。投資收益是目前中國房價高漲的原動力，因為投資物清晰、投資模式簡單、風險小，而且目前階段投資收益較高、變現能力強，老百姓很喜歡
基於以上三點，我們可以分析下目前北上廣深房價高漲的原因：
首先，這四個城市的資源是全國最好的，而這些資源的調配往往與住房有關，比如戶口、學區等等等，這種連帶的效果使買房不是單一的滿足居住或者投資需求，而是滿足對特定優質資源的佔有需求。
其次，北上廣深的人口巨大，居住需求巨大，因而轉化的住房需求也巨大，這些需求造成了巨大的供需不平衡，推高了房價
第三，目前房產漲價的預期較強，綜合來看是任然是優質的投資產品，其收益率高過銀行貸款利息，因此吸引了大量的投資需求。
再基於房價上漲的原因，我們看看今年的變化
首先，戶籍政策在短期內無法改變，因此房產與優質稀缺資源的對等關係短期內無法打破，為了爭奪這些資源，這類房產仍然會有十分巨大的需求和競爭，典型的比如學區房。
第二，人口過多導致的供需介面短期內無法彌補，因此非核心區域的房價仍然會漲，但隨著區位條件越來越差、市場風險越來越高、投資價值越來越小，價格上漲的動力將會降低，因此漲幅將有所放緩。
第三，房產稅、交易稅及房貸等多方面因素正在降低房產溢價的預期收益，同時開放的金融市場也將帶來更多更好的投資渠道，房地產投資的價值正在逐漸減退，進一步減緩了房產升值的速度。
綜上因素，我有最一開始的結論
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另外多說些可能的長期影響
首先是房產稅，這玩意會在五年內全面開徵，稅率現在不好猜，但估計最後的結果絕對不會像現在試點一樣不痛不癢，這對房價的影響絕對是極其深遠的。
再次是投資環境的改變，中國的投資環境是極差的，包括黃金、房地產在內的許多火熱的投資品，在完善的投資市場中都是條件較差的投資類型，但因為中國經濟這些年實在扭曲，實業投資跌倒谷底了，才會讓這類投資品放光彩。但夜深了必見曙光，一旦實業復甦，房地產投資的價值就會降低，大量資金轉移，投資需求退場必將引起房價的震蕩，這是個惡性循環，也是許多「崩盤論」的基礎，並非沒有道理。
第三是住房觀念的改變，隨著90、00以及10後走入社會，這一代人對住房的觀念可能會改變，居住需求轉化為住房需求的比率可能會降低，而「長租」、「住宅物業運營」等發達國家常見的模式則可能抬頭，這在北上廣深會先出現普及。別覺得不可能或者說什麼傳統觀念，中國人對貸款買房的觀念改變也就用了不到十年。
當然，我給那些憂鬱要不要買房的人一些意見
如果你買房是為了一些特殊的需求，比如「丈母娘腆著臉要」或者「孩子要上學」之類，那麼你買房不是一個經濟行為，你也沒有猶豫的餘地，有錢趕緊買，沒錢搶銀行
如果你買房是想投資，而且你也有錢，那可以選好的地方買，並且掛點心想著什麼時候出
如果你買房就是為了「有房」，而且你還窮，砸鍋賣鐵給銀行賣身才能買個郊區的房子，那麼我建議你別買，股市都從6000點跌倒2000點了，中國這鬼地方還有什麼不可能發生，多少給自己留點棺材本
什麼情況？沒人邀，怒答。
買房子買的是啥？買那個100+平米盒子（買棟的土豪不算）？買的是那個城市的各種資源：醫療/教育/市政服務/....等等。只要這些資源還集中在大城市，房價依舊會長。
PS：有些一線城市的房價高的離譜了，比出國成本還高，所以現在出國率很高。
沒辦法，看這個問題還是忍不住回答一下，作為一個商品期貨邊緣行業的人士，對房價說說三四吧。
首先是價格有自冾性，也就是如果不存在硬性的貨幣超發，導致非貿易品出現保值功能的前提下，商品價格與時間存在自冾性，也就是一波或者幾波到位，持續慢漲的屬於被操縱。
所以長期看一個方向的商品都是錯的，因為人們預期和行為很快會導致價格 「到位」。
第二是房地產市場屬於典型的累積性商品，而不是與可口可樂一樣的短期消費性。累積性商品非常容易出現高價，因為其基本上是在長期內需要通過價格融資來為擴張產能服務，早期的電視，汽車，都有類似特徵。那麼為產能融資提供的高價時間在大宗商品中我觀察到的是不會超過連續四個生產運輸消費周期。房子這個周期確實很長，也就是說四年一項目的話，16年牛市就逆天了。
也就是說當某個商品的價格已經不是在為產能做融資的時候，那就基本進入了准見頭階段。我想我們目前為房價付出的錢貌似不是為了鼓勵開發商蓋更多的房，開發商也已經基本走出這個階段了。相關原材料行業產能也都過剩了，不需要價格融資了。
第三是從需求角度看，大的行情尾部是庫存分散之後供需仍緊的最極端的需求推上去的，這個時候自冾性就出來了，一定價格會到整個市場承受能力的極限。
如果大家關注數據的話會發現2012年之後一線城市是庫存性交易為主。也就是說，一線房價在分散庫存完成後，再沖一波一定見頭，自冾性會保證價格甭管到哪，都是見頭去的。
所以一般是兩種走勢，看天時地利了，如果再沖一次做尖頭，就像大盤或者蘋果的股票，出現庫存分散後，再沖一下就完了，再上去那得換一代人了。
第二種是陰差陽錯庫存交易之後就下滑，那就會引發庫存拋出者補庫，進而形成高位的震蕩，也許這個走勢是大家期待的吧，安全走勢，但是從賺錢角度沒啥意義了。
第四就是累積性商品，所有之前的產量都是庫存，當微觀供需轉變時，大家就會看到殺出來的到處都是。就不會如現在這麼淡定了。所以我們政府的高人怎麼調控都是限制庫存未來大規模拋出的可能性，而不是沒事擠擠庫存，讓價格更充分的反應出真實狀況。
第五我國人口狀況是90年孩子最多，94年就開始快速下滑，今年90孩子24歲。房價暴漲大概是84孩子20歲開始。商品價格就像體育比賽一樣，沒有廣大的愛好者存在，就不會有頂級的巨星。沒有最根本的底層消費者，也就沒有璀璨的價格波動。
對於價格而言，作為一個投機者，我從來不問高價那個階段是誰付的帳。因為價格是邊際的，北京的一個四個月的波段漲，牽涉不了多少人，總會有情緒不穩定的群眾衝進去 。
這裡補充說明一下李嘉誠清資產，與巴菲特中石油相似，大戶必須是在市場追逐庫存的時候出場，否則後期市場都是窄邊際，
大戶根本出不去，只能一直套到底部。
好的根基的市場會在見頭之後的一次回調後反抽，2007年底的大盤如此，特徵是好東西漲價，次的就不漲了。所以運氣好的話，我們還會看到兩個漲的波段。但那之後就不好玩了。
理解價格走勢的關鍵在於理解其自冾性，人們覺得要賬，然後真漲了，那一定是到位了，最後再補充一下，商品的一個完整周期一定是需求比較充分的滿足了之後，再透支最高需求能力，也就是說庫存分散是非常重要的一環。就像莊家把股票散給散戶一樣。
需求永遠存在，但是需求的強度不會永遠存在，而強度才是價格能推到哪的關鍵力量
談論房價要漲多高和談論股價要漲多高差不多。
我來介紹一下泡沫模型：用一台舞台上用的氣泡機對著一個地方吹泡沫，目的是把它吹出來的一個個肥皂泡堆成泡沫山，。。。。隨著肥皂泡山越來越高，下層的肥皂泡受到的壓力越來越大。終於其中一個受不了了，爆炸了，並且炸碎了周圍幾個，它們接著又炸碎了周圍更多的泡泡，跟著是不可抑制的連鎖反應，爆炸的力量越來越大，甚至連一些個小壁很厚的肥皂泡也破裂了， 我們看到的最後是一座肥皂泡山崩塌了。實驗得出以下結論：
1，泡沫山每次堆起來的高度都不太一樣。
2，堆泡沫山時並不知道這座泡沫山能堆多高，出泡泡量和泡沫山的高度和時間都是正相關是線性的，但崩塌時會非常迅速，是非線性的。線性關係可以預測，非線性是無法預測的。
3，大個的泡泡不一定先爆炸，個小的不一定後炸，壁薄的不一定先炸，壁厚的不一定後炸。
4，所有的泡沫山最後一定崩塌。而且崩塌的原因大都也不一樣。
製造泡泡的人能否控制泡泡山使其不坍塌呢？
當泡泡山達到一定高度後，即使減少泡泡的流量，控制泡泡山的高度，或者通過其他的方法增加泡泡山的穩定程度，最後還是會坍塌的。導致泡沫破裂的不可控因素非常多，泡泡之間的壓力，有風向，小的震動，溫度，濕度，等等。。。
相似的實驗還有稻草原理等等。。
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