底特律為什麼會成為鬼城？
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正如這個問題的標籤所寫，這個問題，最好的答案應該由城市規劃方面的專家來回答。（注，@Rainvoo 在評論中提到，真正城市規劃者在此事里能起到的作用有限，所以，這裡所說的城市規劃，是一種廣義的說法，基本上是政客眼中的政策制定過程，和作為專門工作的城市規劃有相當距離。）
因為底特律今天的狀況，正反映了美國城市規劃者在過去半個多世紀以來，所犯下的諸多錯誤，和他們所面對的，艱難決擇。
底特律所面對的問題，顯然不只是這一座城市，而是美國在後工業化時代諸多城市的縮影。
這是美國大城市人口數量變化圖：
可以看到，美國東部和中部的傳統工業城市，在二十世紀上半葉，人口的增長已經開始放緩，到二戰後，都不約而同的出現了人口的降低。就連紐約，也在這一時期出現了降低。這批城市，在圖中用「銹帶」（Rust Belt）來標出。
之所以被稱為「銹帶」，自然是指這些城市已經進入了後工業時期，傳統工業開始走向衰敗，像機器生了銹。在新英格蘭地區，紡織業是當年第一個全面工業化的行業，但是也是自動化最早遭遇瓶頸的行業。在二十世紀初，就開始向勞動力更廉價的南方轉移。像匹茲堡的鋼鐵行業，則在戰後面臨業生產設備老化，效率降低等問題，競爭力上就輸給了戰後新起的海外對手。
對於底特律，其支柱行業無疑是汽車。
汽車城在二戰期間達到了顛峰。這時期因為戰爭的關係，在政府管治下，企業無法用加薪的方法吸攬工人。於是，美國企業開始大量了提供企業福利。其中，以通用汽車為首，創立了現代的企業養老金制度。大批公司還同時開始提供了醫療保險等福利。
在戰後的冷戰大環境下，美國的汽車行業和政府達成共識，到全力支持政府的冷戰政策。這冷戰的統一戰線里，自然也包括了工會。1950 年，汽車行業和工會達成了共識，就是「底特律協約」（Treaty of Detroit）。這份協議通過長約和肯定企業福利制度的方式換取工人不罰工，並允諾會隨著經濟發展調整工資。
由企業提供工人福利，是件不靠譜的事，其中最大的問題，莫過於養老金。畢竟，對於普通工人來說，養老是一個數十年後的事情。這對於一個企業來說，這麼一大筆錢放在那裡，決不可能只放在那裡閑著，而一定要被拿來投資。這就要求企業有極其好的金融管理和風險評估能力，最重要的，是企業能正確的估計自身的發展，並以此來調整養老金計劃。
美國的汽車行業就錯誤的評估了自己的未來。定下協約的 1950 年代，依然是美國汽車業的黃金時代，條款必然相當大方。但到了 1960 年代，競爭初起，汽車行業面臨著成本等多方面的挑戰。這時候，美國汽車行業做出的，是一個賭未來的決定：它們和工會約定，為了加強企業競爭力，延緩曾經允諾的工資上漲，而是把這部分回報延到未來的養老金里。也就是說，汽車行業借了一筆高利貸，放下了一個定時炸彈：它們只有不停的高速發展，保持自己的行業霸主地位，保持高利潤，才能在這些工人退休時，支付的出這筆錢。
但事與願違，美國汽車行業的霸主地位不在，這顆炸彈終於在經濟衰退中爆炸。而美國政府也不得不出面救助，只因汽車行業已經成了美國最大的養老機構，如果不穩住它，整個社會都會出現動蕩。（這次底特律宣布破產，直接觸發點，據稱也是有 35 億美元的養老金黑洞）。
伴隨工業衰退的，自然是工作的消失。
工作的消失是多方面的。除了經濟自身的原因，也有技術的發展。
比如，在和工會簽下協議後，汽車行業想到的一件重要的事，就是去自動化流水線。因為在勞資談判中最強勢的，是執行最危險工作的工人，工廠在這些工人身上花得錢也最多。於是，汽車廠首先把這些風險位置用自動化的機器人替代掉了，並進一步的自動化其他環節，最終實現了效率增加，帶來的，自然是大規模裁員。這一趨勢，到了 80 年代，在信息技術革命下，還在進一步加強。
與此同時，南方在羅斯福新政和二戰軍工企業大發展的情況下，終於嘗到了工業化的好處，要發展自己的地方工業。他們開始解決自身的種族問題，通過廉價的資源和勞動力，以吸引大量北方工業南下。這樣帶來了南方城市人口的增長，就是上圖中的「陽光帶」（Sun Belt）。
可是，南方的黑人沒有意識到這個趨勢，依然在大規模北上。黑人的這一次北上始於二戰。在黑人領袖的威脅下，羅斯福同意，政府機構，軍工企業，在招工時不能有用工歧視。廣大企業當然歡迎這個決定。於是黑人大量湧入北方和西部。到二戰結束，底特律汽車工業所雇的黑人已佔了總工人數的 15%。
但隨著整個工業的衰退，失業率開始上升，最晚入行也是最無技術無經驗的工人，主要是黑人，被解僱，而依然源源湧入的南方黑人，也因為找不到工作，而被困在了城市了。與此同時，美國隨著嬰兒潮的到來，進入郊區化的發展時期。
郊區化實際上是伴隨著城市的發展出現的。早在 19 世紀上半葉，隨著紐約的發展，大量買不起房的中產階級就已經開始住到了布魯克林，乃至新澤西。Union Ferry Company 的輪渡每天要接送 7 萬人上下班，此外還有 10 萬人坐馬車。與此同時，市中心工業區附近，住得就都是沒錢的窮苦工人了。
現代郊區的概念，是二戰後出現的（但也有人說，像福特在 1920 年代在底特律郊區建了著名的 River Rouge 廠區，已有早期郊區化的特徵）。也是首先在紐約郊區，Levittown 是第一個面向中產階級而大規模興建的衛星城。1950 年代高速公路的興建，加速了人口外遷的過程，也把城市分割成了一個個互不通氣的區。慢慢的，城市裡好區壞區的概念越發深入人心，就形成了窮人住城裡，中產階級白天上班，晚上離開的節奏。
就這樣，支柱產業的困境和人口的逆向流動，讓城市的發展限入衰退，「銹帶」城市人口開始縮減。從 1950 年到 2007 年，底特律人口縮減了 55%，同時期，聖路易斯人口縮減 59%，克里夫蘭 55%，辛辛那提減了 41%，費城 30%，
人口大量遷出到郊區帶來的不僅是城市稅收的銳減，也讓城市裡出現了大量的廢棄房屋。以底特律為例，2010 年的調查表明，有 3.3 萬戶被遺棄的房屋，9 萬塊空地，佔全部居住房的 1/3。據估計，底特律城區總共有 4 到 5 萬被遺棄的建築。這些被棄置的房屋，荒廢的街道，就對城市的日常設施維護提出了巨大的挑戰。
任何一個城市，一個地區，到一棟房屋，都有自己的運命。
1960 年美國的調查表明，有 1/5 的居民用房處於破敗的狀態，需要更新。對於一個經濟在不停擴張的城市，一個健康的房地產市場應該能夠自己完成這個以新換舊的替代過程，保持城市的良性循環。當地方經濟處於下坡路時，市場會放棄這些地方。美國中西部無數的鬼城，見證了一個個小城的興衰。
但是，當衰退發生在一個大城市，人口密集地區時，人們無法一走了之，而是會選擇如何挽救它。
這時候，城市的領導者，就要對城市的未來做出相應的規劃。美國大舉挽救後工業化城市的努力，大約也可以說從二戰以後開始。
對於城市的領導者來說，他們面對幾個選擇。
一個是任其自然，讓市場自己來解救自己。但是，對於民選官員來說，為了向選民交待，不作為不是一個選擇。
一個是承認城市經濟衰退的必然性，完成城市的轉型。但是，對於民選官員來說，你很難向選民坦言這個城市已經榮光不再，他們需要面對現實，讓他們投你的票。
還有一個就是要知難而上，立志要帶領城市完成經濟復興。
美國在二戰後就是這樣一個狀態：剛打贏了二戰，美國人自信心爆棚，認為沒有自己搞不定的困難。當時的整個經濟還處於絕對的優勢，美國人也不可能看到任何經濟上的衰退。對於美國的領導者來說，城市所面臨的問題，就是城市和郊區的競爭。
於是，1949 年國會通過了《住房法案》（Housing Act），試圖通過大規模的改造舊城區，來讓城市恢復生命力，美名曰「城市續新」（urban renewal）。當時的社會理論認為，破敗的城區本身是問題之源。有了破房子，才有了高犯罪率，影響了地方商業發展。如果能翻新這些舊房，就能讓整個社區煥然一新，再建設高速公路，改善城市投資環境。
結果，在 1949 年到 1963 年這 14 年間，有 60 萬家庭從貧民窟里被遷出重新安置，其中，只有 1/3 是白人家庭，聯邦政府總共投入了超過 60 億美元。
但是，理論錯誤，自然無法指望能有奇蹟。整個工程從本質上就是把這些窮人來了個大搬家，從一個地方搬到了另一個地方。只有 7% 的家庭遷入了郊區，其他家庭只是換到了政府新建的公共房裡。而本質問題，住房市場本身，依然照舊。新的住房也就缺少維護，迅速破敗，變成新的貧民窟。同時，新清出來的地區，其投資環境沒有本質改變，也就無法達到政府期待的重啟城市經濟的目的。
到 1960 年代中期，聯邦政府的「城市控制」（city control）戰略已經被人認定失敗。郊區繼續高歌猛進，市區進一步衰敗。
這之後，聯邦政府又執行了一系列的其他城市救助計劃。即使到了里根時代，聯邦政府雖砍掉了大量對地方的經費支持，在 86 年，以及 90 年，還是推出了兩個大型的建設項目。
但是，這些項目基本上可以用偶有亮點，整體失敗來形容。一方面政府沒有正確把握形勢，選擇最有效的策略，另一方面聯邦政府各機構自己疏於溝通，和地方也一向缺少協調，很難保持長期持續的投入，自然造成大量的浪費。
到了 90 年代，整個城市衰退的形勢隨著幾個主要城市開始走出低谷變得清晰起來。
60 年代出生的新一代開始進入社會，這些人中有相當一部分並不欣賞郊區大房子的生活。他們被城市裡的文化生活和工作環境所吸引，選擇重新搬回城市。於是有相當一部分城市開始復興。
首當其衝的，是紐約和波士頓這樣的地區。這些地方的經濟並沒有遭受實質性打擊，城市所遭遇的衰退，其實是郊區化的趨勢讓投資被分流所造成的。而城市本身無論從商業還是文化生活，底蘊尤在，通過市場機制，自然的調節回來。一些破敗地區，也就隨著中產階級的回歸，開始了所謂的「中產化」（gentrification）的過程。像華盛頓特區這樣的地方，因為中產化的加強，很多黑人已經無法支持日益上漲的房價，開始選擇離開了。
除此之外，像丹佛，匹茨堡等城市，通過領導者的成功運作，完成了市中心的轉型，建立了更具有可持續發展的商業環境。
相比起來，像底特律這樣的城市，到了 60 年代，領導者已經面對著一個重要決擇：開始轉型，還是相信自己的老路。
汽車城和它的幾大汽車公司一道，選擇了相信自己。
這是 1963 年《紐約時報》的頭版標題：《汽車城高歌猛進》
州長喬治·羅姆尼（George Romney）在報導中說：「今年春天雖然充滿了嚴冬的寒意，底特律現在一絲憂慮也沒有」。
是的，整個汽車城被這樣一個樂觀的態度所支持，它的發展計劃也自然是按照不斷前進的構想制定的。被人為延後的汽車工業崩盤，也人為的為底特律製造了一種期待。而這種前進的預想，一直支持了底特律幾十年，最終不可收拾。
這種樂觀氣氛，可以參照附近另外一個被汽車工業重創的城市 Flint。直到 21 世紀，Flint 的發展計劃依然是 1965 年的計劃。這個計劃里，假想 Flint 最終會達到 25 萬居民。而實際，Flint 的人口，在 1960 年就永遠的達到了顛峰，20 萬人，然後開始下滑。隨著通用汽車在 Flint 陸續裁掉 8 萬工人，Flint 的人口已經降至 10 萬出頭。到 2010 年，Flint 才開始重新制定其發展計劃。
相比起來，底特律的顧慮更大。即使進入到 90 年代，汽車工業已開始步履為艱，城市領導者依然難以痛下決心調轉方向。他們認為，底特律底蘊尤在。汽車工業為底特律提供了強大的技術支持，而 Motown 本身，也不缺文化沉澱，更有福特基金會這樣資金雄厚的慈善機構一直致力於地方發展。這最近這些年，底特律市中心一些地區也不乏復興趨勢。像波士頓，華盛頓這樣的地方，都花了三十年時間才扭轉頹勢，所以還要留給底特律足夠時間，讓它自己重新煥發青春。
這時候，來自歐洲的經驗，突然開始衝擊美國的決策者。
蘇聯解體，兩德統一，東歐巨變。最明顯的是東德，突然間，大批民眾離開東德前往西德，東德的工業盡廢。從一定程度上說，東德在短時間內，城市開始全面衰退。東德重鎮萊比錫在 10 年間人口減少 12%，從 1970 年到 2005 年，萊比錫的製造業從業人數減少 90%。
與底特律這樣的城市不同的是，東德城市沒有什麼可猶豫的，那裡從政府到民眾，都意識到大勢所趨，無可挽回。於是，從上到下，開始了一次全面的城市瘦身運動（「shrinking cities」）。以萊比錫為例，就有計劃的拆掉了大量廢棄房屋，興建綠地，集中力量，以教育，醫療等為重點，發展市中心地區。在進入 21 世紀後，終於挽住頹勢，經濟開始復甦。
歐洲的相對成功，和銹帶的持續衰退形成對比，讓美國的不少城市規劃者開始大力支持城市瘦身。他們認為，底特律這樣的城市和紐約等城市完全不同，地方的支柱產業處於長期衰退已經無可挽回，不可能指望出現足夠的新商業活動來完全替代正在消失傳統製造業。要想讓城市自然恢復，要等的可不是二三十年。所以，必須下定決心，主動瘦身，應能像歐洲那樣，在短時間內完成重啟。
2009 年當選的底特律市長，前活塞隊球星 Dave Bing 就承諾，要大刀闊斧的拆除上萬間被棄置的房屋和相關道路，改建成綠地，甚至耕地。
但是，承諾只要張張嘴，要實現的難度，遠比預想的要難。主要的阻力，有兩個。
一個是錢。
這樣的工程，當然要花很多錢，對於人口漸減，城市收入大幅下滑的市政府來說，經費本來已經捉襟見肘。改建成綠地，又不是什麼商業投資，基本是個凈投入。
另一方面，聯邦政府和國會出於自身政績需要，更希望能夠直接增加就業的計劃，就是興建新的大型建設項目，也就更喜歡把錢花在經濟蒸蒸日上的地區。最有效的瘦身，是要聯邦和地方政府長期目標明確的通力合作，這對於喜歡各自為戰的美國，也不大容易。
地方政府如何騰挪出錢來，就是個問題了。
另一個是居民。
城市瘦身，和選舉不同。選舉只要大部分人支持，而瘦身，清理一個地區，說白了就是拆遷，就要這個地區所有的地產所有者都同意。這個，在歐洲能夠相當順利的進行，需要一個強力的政府，而這，正是美國人所一貫害怕的。
支持瘦身者的重大勝利，是 2005 年高院在 Kelo v. New London 案上作出的判決：高院在 5-4 的判決中，認定地方政府可以為了公眾利益而收回私有財產，既使地方政府所支持的項目並不一定能成功。
但是，對此判決的反對意見也相當大，而且，保守派和自由派都反應強烈。持反對意見的保守派大法官 Clarence Thomas 認為，拆遷這種行為對少數族裔，弱勢群體是不公平的。Thomas 特別提到了 1981 年密歇根高院把底特律的 Poletown 地區強行征給通用汽車建工廠的行為。底特律人有很多自然也對當年這事憤憤不平，認為這是政府和汽車工業勾結的結果。
對於黑人來說，拆遷不可避免的和二戰後聯邦政府進行的「城市續新」中，大規模城市拆遷行為聯繫起來。早在 1963 年，著名黑人作家，民權運動領袖 James Baldwin 就曾在電視採訪中不客氣的把城市拆遷計劃比作種族清洗，清掃黑人。當 Dave Bing 重提拆遷時，同樣的指責自然也重新冒了出來。
所以，雖然有了 Kelo 案判決在手，大部分銹帶城市在瘦身時，更多的選擇了土地銀行（land bank）這樣的形式來逐步完成改造。土地銀行由政府或非盈利機構建立，有計劃的把棄置的房屋和土地的所有權廉價收回，逐步成批的處理。土地銀行並非是新事務。早在 1971 年，聖路易斯為了抑制城市衰退，就成立了第一個大型土地銀行，後來幾個銹帶的大城都成立了自己的土地銀行。像 Flint 的土地銀行就回收了上萬家空房，拆毀了一千多家，重新開發了 2500 家。但是，離解決城市問題還遠遠不夠。
說到底，政治家在瘦身的同時，必須要給出一個令人信服的願景，才能獲得絕大部分選民的支持，選擇把自己的房屋賣回給政府，讓從聯邦到民間組織都願意為一個目標出錢出力。但這兒，在美國所遇到的阻力，自然遠比歐洲要大。
美國的城市規劃者，需要針對美國的每個城市，設計出創造性的拆毀重建方案，贏回民眾的信心。
否則，底特律還會在鬼城的道路上，走上很長的一段時間。
本人對城市規劃並不了解，相關內容多來自Facing the Urban Challenge: Reimagining Land Use in America』s Distressed Older Cities
和
T.J. Billitteri, Blighted Cities, CQ Researcher, Volume 20, Number 40, Pages 941-964, Nov. 12, 2010
之前mark了一下等到了寒假回答，結果到了假期人好懶呀&> &<~
一年前有一門討論課我的案例研究就是底特律，所以接下來的回答大概節選取部分課題的內容從景觀和都市主義進行簡單地闡述吧。（一些分析圖都是自己畫的（畫了好久啊啊啊），引用的照片鏈接的話，確實太多就不貼啦，因為不想單張導出好麻煩&> &<所以屏幕截圖畫質比較差請見諒吶~~）
------華麗麗的分割線--------
我講底特律在都市空間上的問題簡單概括為三個圈，一個是甜甜圈，donet effect,表示downtown中心空洞，而居民居住外移到郊區（忽然發現英文翻譯過來的中文闡述好彆扭&> &<);第二個是車胎，表示汽車之城，包括其興衰；第三個是景觀馬賽克landscape mosaic的圈，從土地圖底的分布上來體現廢棄空間的破碎化
基本的人口衰落和遺棄空間對比
底特律的時間線，表示其歷史的興衰過程，其中1950年人口值到達頂峰，為其黃金時代，之後由於經濟危機等開始走下坡直到現在
從郊區通向城中心的主要交通幹道WOODWARD AVE照片，可見其興衰，除了城中心空蕩蕩的高樓外，外城的房屋已經很多部分空置，「suburban prairie」 郊區草原這一詞正是恰當形容此景
右上角圖片的廢棄房屋中，牆上寫有「God has left Detroit"--上帝已經離開底特律
昔日的WOODWARD AVE，繁忙景象下對比當今，不免有種無視人非的感覺
（當時我還聽了好多50年代的底特律的搖滾音樂-底特律也有搖滾之城之稱）--喧囂的音樂下對比如今的荒蕪，特別感慨吧，另外推薦一部叫8 mile的電影，講述底特律關於一條8英里道路的故事，現實中這條街道的確就是劃分白人區和黑人區的道路）
再來一場廢棄的空置地，城市肌理已經變成這般
日漸破碎化的城中心，最初緊湊的規劃設計已經打破，廢棄房屋，停車場，破碎的街道等已經成為犯罪的高發地區
越是靠近downtown,越是出現大量的房屋空置，空置的場所成為了犯罪的地點，以及潛在的後工業景觀空間。儘管政府也出台了相關的房屋維修補救政策，但還是無法挽救大數量的荒地，同時也面臨了資金嚴重不足的問題。
(貼張後邊的分析圖吧，快晚飯時間了..下次再補充...)
對於底特律abandoned area, here are some possible opportunities for the future
一名混跡的大底特律地區的留學生一名，一直想知道在底特律居住的人的生活現狀，所以找了一個陽光明媚的天氣開車去了底特律，這裡說的不是底特律downtown而是，黑哥哥室友口中的real Detroit， 至於downtown去過幾次永遠都不會太差，美國的人口流動性本來就很強，鬼不鬼城的其實真不是由人多少決定的。先介紹一下real Detroit 的背景，生活在底特律的人把這座城市分成東底特律和西底特律，簡單講一下兩者的區別，在底特律還很繁華的時候西底特律的人口由大部分白人聚居少部分很講究的黑人組成，隨著經濟的發展白人慢慢搬往底特律的北部的一些城市，更多中產黑人搬進了西底特律，現在西底特律人口基本由黑人組成少部分生活在富裕社區的白人。東底特律人口主要就是由黑人和移民組成，包括中東阿拉伯移民和東歐移民比如一些前蘇聯解體出來的國家之類的。我會在後面po一些圖片，都是用手機照的，技術條件有限，照片質量不高，多擔待。
我的前室友一名有夢想的黑哥哥，我會慢慢解釋為什麼說他有夢想，我們一早在我們原來住的地方碰面。
當然是黑哥哥開車，他是Taxes人但是從小在底特律長大，算是本地人吧。說一下體驗行程，西底特律拜訪一位開店的朋友,東底特律看一下黑哥哥長大的地方，體驗底特律Coney Island，最後體驗一下還算美好的downtown。我住的地方離底特律開車大概半小時四十分鐘，剛下高速的等紅綠燈的時候，黑哥哥很自然的把車門的鎖落了下來，對我說了一句「It』s getting real, man」
(圖為黑哥哥落鎖的路口，因為圖的質量不高就不p了)
下高速不久就到了西底特律我們要拜訪朋友開的店，一個黑姐姐開的香薰店，買一些蠟燭啊，body oil啊什麼的，沒什麼特別就是很久沒見聊聊天買兩個蠟燭，我臨走的時候說我要去東底特律，她很驚訝說，你確定的嘛？連我都不敢去那邊，你要小心，說了一堆，聽完她這樣說我心裡是有一點害怕的（謎之微笑）
（圖為，黑姐姐的店和她自己手工做的蠟燭，12刀一個，還是有點貴的）
從她的店出來，黑哥哥駕車帶我去他長大的街區，前往東底特律的路上，我們走了著名的八邁路（8 mile road），說一下觀感，路很寬，路兩邊商業建築有以下幾種，liquor store，strip
pers-club， drug supplier（其實就是合法買大麻的），修車的，快餐店，或許有一些個人開的類似黑姐姐的這種小店。
就在這裡 說一下我室友為什麼是一個有夢想的黑哥哥，我認為他始終都知道自己想要得到東西都要自己付出努力。在八邁路上的時候他告訴我，liquor store 大部分是由中東人開的，stripper club老闆大本分也是白人或者黑社會什麼的，修車店，和快餐店也基本上都是白人墨西哥人或者中東人的產業，他覺得他作為Africa American，這個族群從生下來就一直在把錢不斷的送到其他民族的口袋，而他們自己民族的人卻很少有能做出像其他民族人們那樣的生意。或許他始終懷著這樣的想法，他自己在安娜堡附近開了一家修車店，同時也有上門修車的服務。擁有很多客戶的黑哥哥經常一周無休。我不評價他的想法是錯是對，但是我認同的是他的生活靠自己的努力和勞動，也許這是我認識最酷的黑哥吧。記得又一次我們還住在一起的時候，他和我說過他的理想很簡單，為自己的下一代留下一點什麼也許是一車庫工具，也許是一家修車店，也許是一個連鎖修車行，然後work hard， play hard。
東西底特律由Woodward Ave作為分界，過了這條路就會出現很多下面這樣的的房子和開不下去的各種商店，左上圖中是一家甜甜圈店，是由一家黑人開的，開了很多年，據黑哥哥說，他小時候就經常去，進去看了一下，順便嘗了一下，過一會兒上圖。
說一下東底特律的觀感吧，到處都是廢棄的房子，廢棄的公立學校，下午一兩點的時候都是一片死寂，路上偶爾會出現一兩個人跌跌撞撞的往前走，估計不是剛抽完大麻就是剛喝完酒。其實開車經過了幾個街區，開門營業的基本就是liquor store，drug supplier和幾處快餐，住在這裡的人們消費估計就在這幾個地方，酒精，毒品，快餐。感覺這裡人們對生活的理解就是賺錢來喝醉吸毒和填飽肚子，留在底特律的人看不到一點希望並且他們也無所事事，靠酒精和毒品度日，離開底特律的人永遠不想回來，黑哥哥就是一個例子，他在回家的路上和我說「I"ll never go back to Detroit.」 最後在一家coney island結束了real Detroit一日游。其實我一直不太明白Coney Island是什麼，後來我聽黑哥哥解釋了一下，就是哪裡都有的做類似家裡面的飯的餐廳，感覺有點國內沙縣小吃的感覺，不難吃也說不上好吃的東西，很便宜。。
好久沒更了，有點忘了當時的想法，先放幾個這幾天處理過的數據，都做成了圖，如果有人轉的話私信我，project裡面的圖，拿出來和大家分享。
製圖大神不要噴我，我沒有很認真的去做layout。
其實圖的標題並不準確，這張圖主要表現的是人口普查過程中發現的空置房屋和開闊地，數據把空置程度分成了很多級別，我第一次自己做project，很多數據還沒有分析明白。求大神指導（可直接私信噴我）
顏色越深代表這一塊空置的房屋和開闊地就越多，仔細看這個數據，數據裡面把控制程度分了很多種類，很多都值得去寫一寫東西，就比如，有一類空置類型是for migrant，我個人觀點認為這個類型可以反映外來人口來底特律的務工情況。
最近也看了很多關於底特律的文章，至少給我的感覺是市政府也在努力的處理這些空置房屋和開闊地，雖然有一點效果，但是遠遠趕不上這裡人口流失的速度，從50年代人口180萬到現在80萬，超過10萬處的空置房屋，感覺這件事情放在中國很好解決，在美國就沒有那麼容易了。
像黑哥哥說的，這裡的人沒有想著如何追求更好的生活，失業的人大部分只想著吃政府救濟然後買酒喝毒品，另外一些在底特律生活的人心裡想著Detroit will come back，但是卻什麼都不做。鬼城也不是簡簡單單因為人口流失而造成成的，很大一部分是因為生活在底特律的人對這個城市失去了信心，亦或是因為這裡的人們一直在這座城市曾經輝煌的日子裡而不去接受這座城市的現狀。我願意去相信Detroit will come back， but in a different way.
5.26.2016，更新一下，雖然已經回國，但回國之前的夜遊底特律依然很難忘，當天周六，和黑哥哥開車去downtown，為什麼又是黑哥哥，因為這次夜遊是他送我的畢業禮物（微笑臉）。說一下觀感，晚上九點左右，在I-75上面看Detroit天際線還挺漂亮的，賭場周圍一面欣欣向榮，East market 周圍依然有情侶在纏綿，Wayne State 周圍人也不少。
汽車工會。
謝謝有人點了贊同。那麼就展開一下。權當是拋磚引玉。如果有什麼說的不對的地方。還請諸位指正。
樓上樓下把原因歸結於美國汽車工業的衰落或犯罪活動猖獗。其實也是正確的。但並不是根本原因。而只是城市凋敗的惡性循環其中一部分。底特律汽車工業的衰敗根源。在於汽車工會的貪得無厭。
受制於汽車工會的強大勢力。底特律的汽車生產商必須向公司員工支付高額薪酬並提供高福利待遇。這給他們的經營成本加上了沉重的負擔。但與此同時。卻不能進行裁員或福利削減。否則生產就無法進行。這就直接造成了底特律汽車由於成本上升所導致的競爭力下降。同時隨著公司人員的浮腫膨脹。公司管理也近乎癱瘓。而這一切的起因。就是因為罷工抗議成為工人不斷向公司索取利益的野蠻手段。而汽車工會就是始作俑者。
底特律汽車工會殺雞取卵的做法最終導致了當地汽車生產商的外逃。逐漸成為了臭名昭著的投資惡地。昔日的汽車城市隨著汽車工業的衰落。人才外流、生產凋敝。惡性循環使之終於成為了一座罪犯佔據的空城。
如果沒有汽車工會。美國汽車生產商會呈現怎樣的圖景呢。也許下面這條新聞可以給我們答案。要相信脫離了汽車工會的限制。三大汽車公司憑藉其競爭力。也總是會有新春天的。墨西哥四月車市銷量公布 福特福克斯翻三倍
底特律為什麼會成為鬼城？ - 匿名用戶的回答
請允許我用句很裝逼的話，實名反對該匿名用戶答案。
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本來我只想答主刪掉第一句話就成，但是答主拒不道歉，開始刪別人的評論。所以我開始給每一個點贊的人私信。如有打擾敬請原諒。再說一遍，我挺喜歡知乎這個地方的，我在上面學到很多，我不想這個地方就被騙子噴子裝逼販子給毀了。煩勞看到的願意點贊點個贊，我就是想把那個回答的壓過去，讓真正有營養的答案被人看到，而不是他那種虛假騙贊帖子。
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看到答主又修改了自己的帖子，說自己是帖子的原作者，別人都是轉他的。如果是真的，我在這裡說聲對不起，但是同時他把評論給關啦，如果你真的是原作者因為我的行為關閉評論我再次致歉，但是你現在還在底特律嘛？底特律還是這個樣子嘛？我在克利夫蘭了解到的底特律和你描述的差距太大。再次，如果是原貼作者，你原貼發在哪裡，請私信我在這裡掛著專程致歉。
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首先，答主的帖子我見了太多次了：
一個公立學校的老師講述在底特律的那些日子，顫抖吧
[巨坑]一個K12公立學校的老師講述在廢都底特律的那些日子，前菜…
http://mitbbs.ca/article_t/NewJersey/31950145.html
http://blog.udn.com/amlink/22695981
美國黑人是什麼樣的，一個老師講訴在底特律的故事 樊悅的博客 前途出國
http://www.weiming.info/zhuti/Military/42600531/
這是我剛才隨手谷歌的結果。
其次，當然我不排除這些帖子的內容都是照抄答主原先自己寫的答案。答主，原帖最早是你寫的，我在這裡首先給你致歉了，需要什麼書面道歉我掛在網上或是書面寫給你都行，但是就是問一個問題那是你多少年前在底特律的事啊。
這是2015年reddit上老美的帖子，大家可以自己看下：
How dangerous is Detroit really (if at all)? : Detroit
再有就是這是2015美國最危險的10個城市排名：
Crime in America 2015: Top 10 Most Dangerous Cities Over 200,000
我自己敲一遍：
1.底特律
2.奧克蘭
3.孟菲斯
4.聖路易斯
5.克利夫蘭
6.巴爾的摩
7.密爾沃基
8.伯明翰
9.紐瓦克
10.堪薩斯
在這裡我首先承認我沒去過底特律。我住在克利夫蘭，去過孟菲斯，伯明翰。美國治安差是分區的，一般都是downtown和黑人區治安差一點（沒任何歧視的意思，要是拿說的不對，歡迎隨時打臉）。我在我去過的上述三個城市老黑區和downtown我都去過，有時候是有不友善的人，但絕對沒有大家想的那麼誇張。今年只要有時間，我一定肉身底特律，去給大家試個水。
最後，我只是十分不爽答主的第一句話。
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作者：匿名用戶
鏈接：底特律為什麼會成為鬼城？ - 匿名用戶的回答
來源：知乎
看很多答案都是論文式搜數據推演流，我在底特律工作，是K12公立學校的教師，我用實際見聞給這個問題講講。我有信心是你看過乾貨最多的關於底特律的文章。
底特律被列為美國最危險的城市，就是數據統計的結果啊，不列數據怎麼說明。後半部分明顯就是裝逼騙贊啊。「我有信心是你看過乾貨最多的關於底特律的文章」。真心無力吐槽。
最最後，如果答主真在底特律，本人再次致歉，我在克利夫蘭開車去找你請吃飯道歉，或是你開車過來興師問罪，油費算我的。
我挺喜歡知乎這個地方的，我在上面學到很多，我不想這個地方就被騙子噴子裝逼販子給毀了。
答案可以很簡單：一個城市，舊有的產業衰退了，新的產業發展不起來，就會成為鬼城。在這裡有一大串例子：有哪些古代很重要的地理通道，現在廢棄了？是什麼原因？
舉兩個成功脫危的例子：
- 原本是條漁村，後來發展轉口貿易，後來發展製造業，再後來製造業外遷了，產業空洞化了，經濟衰退了，直到重新發展服務性行業，包括旅遊丶醫療丶教育丶金融丶地產等。
- 另外一個原本是灑乾貨物的地方，後來發展貿易，後來因為治安問題直接衰退了，直到重新定位為國際娛樂及旅遊之都，擺脫了衰退之路。
相信大家都猜到了，就是香港和澳門。
安利一下筆者有關地理的專欄文章：脫苦海的文摘【地理】
專欄短網址：http://blog.tokuhon.org
相關問題：
脫苦海：城市群是一種什麼樣的空間發展理念？有什麼優勢和不足？
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多圖
有幸在底特律呆了一陣，在去之前我也在想底特律會是怎樣一個城市，真的像傳聞中那樣？但是到了我才發現，雖然比不了紐約華盛頓這樣的一線城市，底特律還是有吸引人的地方。底特律在我看來像是一個犯了錯的孩子，在努力的改正錯誤。
底特律的大多數人都不住在downtown，每日來往於downtown與家之間
說一點題外話這是在底特律拍攝蝙蝠俠大戰超人
這裡許多原來是很多著名公司的總部
現在大都用於政府辦公
從這裡也可以看出昔日的衰敗吧
底特律人們的日常活動
因為是我夏天去的冬天的活動我不太了解，但是夏天一到周末大家都會去海邊開摩托艇或者賽艇以及帆船什麼的。
這是一個季節性的集市活動，有點類似於嘉年華
這個比賽就是大家撞來撞去（我也不知道意義在哪裡…美國人很喜歡搞這種東西…）
破產是事實，但是底特律並沒有像外界所說的那樣恐怖，經濟也在慢慢的復甦，人們的生活還是一樣的很美式，有錢的多玩會兒沒錢的少休閑一會兒，和一線城市相比底特律的生活還是挺舒服的消費稅6在美國的州里算是很低的了，我相信底特律會越來越好。
之前有人分享了一個叫周全的同學隻身一人去底特律拍的照片，拿出來分享下
1950年開始，福特，通用，克萊斯勒公司將生產線自動化，導致大量黑人失業。黑人沒有了工作，不能養家糊口。而黑人往往都是比較低的工人身份。再加上當年黑人領袖以及集會主張黑人自決，要和白人分離。甚至主張用暴力手段爭取最大利益。當年最有影響力的黑權集會上，有這麼一句話：「Motown」 didn』t come around, we are going to burn you down「汽車城再不改變的話，我們就要將你燒毀！」由此爆發了美國史上最嚴重的種族暴亂。第一張圖是他拍的教堂，一個城市如果連教堂都毀滅了，那它就真的毀滅了。
底特律的衰敗這早都不是新聞了，官媒總是愛在同一時間炮轟製造效果。
我就住在底特律2小時車程的地方。所以也有點見聞。
經濟方面，聽周圍的人的評價，工會問題確實是扼殺底特律發展的一大問題。試想美國汽車業衰敗，但作為汽車文化的發源地，本來外資企業也會首選這種地方建廠發展，問題就在於工會勢力過於強大，於是外資車廠基本都在南方諸如田納西這種招商引資比較友好的地方。
因為城市結構問題，美國所有的downtown都挺「鬼」的。美國是汽車上的國家，所以功能區的布局都十分一根筋，比如一塊區域可以聚集三四家mall，一塊區域全是住宅區。而downtown除了少數公寓外大部分是工作地，沒有生活氣息使得市區像鬼城。大家肯定沒法想像Downtown Chicago某些街區白天空無一人。所以自從美國車企效益衰退，通用開始結束盈利，不少公司企業撤出市區，整個密歇根州人除了大型活動外再也沒有進downtown的理由，如果你不在那邊上班，真的不會進去，更大的購物中心都在郊區，沒人去就沒人消費，經濟就更不行了。不過雖然底特律經濟衰敗，但是當之無愧仍是密西根州的文化中心和交通樞紐，稍微大點的活動目前都沒遷出。比如老虎隊的棒球賽以及5大之一的北美車展。還有一年一度的老爺車嘉年華，總有一群固執的老頭要在那天開著自己的愛車在downtown遊街，底特律韋恩國際機場依然是區域重要航點。
周圍的Township也有治安很好的。從底特律伸出的Woodward Ave是條很有意思的街道。美國的壞蛋也很有意思，幹壞事從來不越界，所以一邊是治安差的警察都不敢管的貧民窟，另一邊則是中產階級居住的house
馬上1月18到1月26號車展又要開始了，果斷和小夥伴們去圍觀，白天在downtown不要亂走絕對出不了事。至少和中國很多產業單一面臨衰退的城市相比，底特律還是很有希望的。
在失去工業支柱至少這個城市在文化上面並沒有被遺忘。
旅遊業，再怎樣怎樣，得承認底特律還是比較適合接納冒險家。新一部變形金剛就在底特律取景，得益於底特律現成的破敗景觀。
還有就是想說一句，如果持槍合法在中國，跟底特律差不多亂的大城市絕對可以抓一把。但是中國還真沒有城市會成為底特律，執政黨肯定不會讓任何一個城市政府破產。其實金融海嘯的時候，據說蕪湖的半個奇瑞工業園都停止運轉，但是之後啥也沒發生。
我想跟著 @Will Sun 的回答來看一下現在的底特律是什麼樣的，有什麼變化。
當然，在底特律城隨便開車兜一圈，你還能看到許多廢棄的，木板封著的，和沒有窗的建築…高速公路兩邊，市中心，居民區的一角…幾千棟這樣的建築充斥著底特律城。
從Google街景中看到的底特律居民區一角。
從大規模的衰落之中，底特律近些年卻漸漸作為商業的領軍者而又再出現在人們視野中。我們所言的底特律復興，不僅是談論B級或C級寫字樓的再開發(這很常見)。底特律真正開始慢慢蓬勃發展的是它對長期空置的建築和歷史建築們所進行的與其說創新不如說是非常神奇的空間再利用:
位於市區的著名建築David Whitney大樓，曾經的地標甲級寫字樓與高端購物中心，被空間改造成公寓和復古酒店；位於公立學區的Burton國際學校則變成一家電影院與幼兒園；一個烘培店Nabisco重新開張之後成了搬家公司U-Haul的轉運和儲存中心；底特律第三公安分局被空間改造成555非盈利畫廊的藝術家工作室；還有一家叫做「金子錢金子」（Gold Cash Gold）的當鋪開張以後成了餐館(還很有愛的延續了之前的店名)，內戰老兵俱樂部重新開張後成了廣告公司Mindfield，甚至還有變成酒吧的計程車修理廠Two James Spirits…如果需要，這個名單還可以繼續羅列下去…
從車庫大門能看出Two James Spirits 這個185平方米品酒室原本的用途 :一家計程車修理廠。
對於這個城市正發生著的變化，在底特律韋恩州立大學（Wayne State University）研究項目空間改造的城市規劃副教授Rayman Mohamed評價說「很難找到一個比空間改造更有活力的市場。而這將會產生連鎖反應，而一旦他們（空間改造）開始了，他們將會得到自身所形成的動量而繼續下去」。
底特律並不是唯一一個這麼別出心裁的搞再開發的城市：在Michigan州的Coopersville，有家關閉的汽車和零部件廠成了牛奶廠；而在Ohio州的Batavia，則有個汽車廠改成了辛辛那提大學克萊蒙學院（University of Cincinnati『 Clermont
College）的託兒所；在Michigan的Jackson，還有座監獄被改成藝術家工作室；而在Virginia州的Fairfax County, 還有著一座曾經是監獄的公寓；還有「死去」的商場們被空間改造成各種各樣的用途: 在Kentucky州的Lexington,成了很多教堂，而在Mississippi 州的Jackson被空間改造成醫療中心……
在這麼多城市之中，底特律之所以成為最有代表性的「空間改造」之城，是由於它獨特的發展背景。1）伴隨著這座城市曾經的落寞，底特律的人口從1950年的186萬下降到2012年的70萬: 地產觸底，提供了便宜的資產價格。2）相應的，大量爛尾樓的存在提供了空間改造的需求，2013年的一份調研發現底特律30%的商業建築都是空置的。3）經濟從大蕭條之中復甦。4）近幾年人們逐漸對城市生活和」可步行性「（walkability）的興趣增加。這多重因素的疊加，使底特律對開發商們的吸引力越來越大。
Roxbury就是在2014年，把前文中提過的那棟有著百年歷史的David Whitney改成公寓和復古酒店的開發商。他們的副總裁James Van Dyke一直還覺得參與底特律的空間改造有點兒晚，「這樣的空間改造在許多別的城市也在大量的發生，但底特律居民必須重新教育自己什麼是城市，因為傳說中的城市生活在底特律已經有三四代人沒有經歷過了。」
空間改造的先驅們
公共和個人開創者的聯合為底特律的投資環境提供了支撐。在公共參與者這一邊，底特律經濟發展公司牽頭了一系列的合作活動，以2006年的Super Bowl為契機進行了對市區的恢復工程，包括清理公園，移除建築廢墟，吸引新的沿街商鋪等。在個人參與者這一邊，Quicken Loans的主席Dan Gilbert憑一己之力為這座城市注入了活力: 他從2010年開始在底特律大量購買和更新建築物超過80棟，投資了大約18億美金，以及安置了13000個員工來這裡工作，這些也帶動了其他企業緊隨其後。
很多現在進入這個市場的人正成為新聞頭條，但這些背後卻是有著大量的先驅和政府的系統性的支持為他們鋪路， 2002到2014年底特律經濟發展公司的主席George Jackson Jr.（他現在的角色是一家房地產開發商，和密西根州城市土地協會（ULI）的顧問） 說」我們（當年）必須創造一個能讓今天的你們看起來充滿希望的環境 「。
當然，底特律的再開發動力有著很多挑戰。2013年，底特律的破產赤字又達到一波新高潮，儘管有些人認為這是積極的信號：這是政府終於開始解決一些問題的跡象。同時，因為破產和失去人口太久，許多銀行不願意再對這個城市的任何房地產開發項目融資。最終，大部分的空間改造項目必須要花精力解決一系列的融資問題，包括城市的激勵政策和銀行貸款，政府貸款保證，政府稅收信用，天使投資人，和與已有商業和家庭的協商等。吸引不了傳統資本(因為沒有和其他機構來為項目背書)，底特律的空間改造項目，在融資上必須」非常有創意「。
從土地總量來說，底特律市是一座小城，和美國24個有著60萬以上居民的城市相比，底特律以139平方英里（360平方公里）的土地面積居於倒數第四。這座城市最熱點的在開發區域只有7.2平方英里（19平方公里），它連接了幾個傳統市區中的其他區，包括Midtown, Corktown，Woodbridge. 這個被叫做」7.2」的黃金地帶里有著這個城市的主要機構和娛樂設施，從體育館到Wayne State大學，從藝術管到設計獨特的建築，這小小的7.2平方英里，是市場回報最有潛力吸引投資人的區域。在這塊黃金地帶，從2010到2014年，有3012座新的或是翻新的房屋單元被開發，增長超過16%。這個數字是來自於Hudson-Webber Foundation, 一個以提高底特律生活質量為使命的機構 。從2013到2015年在這個區域的零售店增加了13%。
在底特律很特別的新空間改造項目每隔幾周就會出現一個。比如今年早前一個更新項目是把Brewster-Wheeler中心，拳王Joe Louis曾經訓練過的地方，空間改造成一家餐館和社區中心。還有幾個開發商（其中包括籃球明星Earvin 「Magic」 Johnson）要合作一個在覆蓋了好幾座歷史建築的舊的密歇根州立展覽會場的再開發。
這些空間改造項目有許多好處：由U-Haul公司支持的一項韋恩州立大學（Wayne State University）的研究，談到這樣的項目減少了破壞，提高了周邊物業的價值，也減少了破壞與施工過程中產生的溫室氣體。更重要的：「有雖然不多，但數量仍在增長中的證據表明空間改造項目的ROI(投資回報率) 普遍比新建項目的高」主要是改造項目往往有著更低的空置率和更高的租金，以及（舊項目）被低估的交易價格。
顯然，底特律最近發生的事情更印證了上述的結論，我們來看三個項目:
Phi
lCooley和Ryan Cooley兄弟在底特律附近長大，大學畢業之後搬出了密歇根州，而後分別在紐約和芝加哥這樣的大城市各自親歷了「第一手」的繁忙都市生活。「這種忙碌過去在底特律沒有發生，所以我們不認為回到底特律而使這忙碌發生有太大的風險」。
在2000年左右，他們從家人和朋友那裡借錢買下了靠近市區的庫克鎮（Corktown）的一處完好無損的空建築，開了一家叫Slow的烤肉店，迅速在底特律有了名氣。然而這個小小的成功並沒使他們的未來變得更容易，他們的第二家餐館，一個綜合體的一部分（一座6層的公寓的1樓），花了他們5年時間去開發和融資。困難主要來自於他們選擇的這棟建築的歷史: 這裡在過去幾十年都曾是一家當鋪—先是Sam』s融資公司，接著是Gold Cash Gold餐館--因而發生過好幾起有傷亡的搶劫。最終，Cooley兄弟還是和底特律經濟發展公司進行了合作(後者擔保了三筆貸款和一筆基金)，以20%的本金，得到了2200萬美金的項目。
項目的改造也面對了很多「併發症」: 舊項目的三樓為了防盜布滿了電網，而二樓的窗戶又被混凝土塊牢牢地封住。Clooey兄弟不得不重建了所有的房間，並增加了浴室和一個廚房。為了打造獨特的城市感，他們重新噴刷了當鋪之前的招牌，上面寫著「當鋪」和「買金子」字樣，與大大的美元符號。6層公寓在項目完工之前都全部租賃出去，而容納80個客人的餐廳也在12月份開業。
Ryan
Cooley 說：「底特律有這麼多空的建築，還這麼便宜，所以為改造項目融資比新項目要有意義得多」。
完成改造後的Gold Cash Gold項目
離Cooley項目所在的街區不願，Peter Bailey與David Landrum有著類似的故事。他們在密歇根念了大學，出去工作過之後又回到了這裡。他們的夢想是利用蓬勃發展的工藝運動潮流開一家酒廠。
他們需要一家倉庫類型的建築，有著又大又高的空間。他們有著許多選擇，而最終把項目選址在庫克鎮（Corktown）主幹道的一家之前汽車修理廠，這麼乾的主要原因當然就是這一區域由Cooley兄弟和其他改造項目的開發商所形成的再開發運動的氛圍。然而這個只有一層樓的1115平方米的倉庫卻有著漏雨的屋頂，以及有限制的設備使用，並且需要環境清理。Bailey覺得這兒」有不錯的基礎，但僅此而已」。
Bailey，Landrum，與這座建築的所有者一起，花費了25萬美金升級了電力，水和煤氣等設施，重建了整個內部結構。現在這個建築已經可以容納8個500加侖的蓄水池，超過100個酒桶，和一間品酒室。2003年，這間叫 Two James
Spirits 的酒廠開始生產伏特加，杜松子酒，波旁酒，混合威士忌，銷售量在一年之內翻了一倍。Bailey覺得」這現在這個年代，我們不可能專門去建造這麼獨特和定製化的建築」。
改造之後的Two James Spirits酒廠的酒窖
離庫克鎮（Corktown）幾個公里之外，在底特律市區的核心位置，有一座更有歷史性以及標誌性的大樓，有著115年歷史的5層高的共和國大軍（Grand Army of the Republic）大樓--由石材建築的理查德森羅馬式風格的塔樓，有著炮塔，城垛，護欄，像一座城堡。這座建築為了內戰的老兵組織而建，作為這些老兵的社交場所，以及之後作為他們後代聚會的場所。底特律政府最後收回了這座建築，並在1982年將之關閉，封上窗戶。這座建築就以這個狀態持續了接近四分之一個世紀，直到政府公開開始向開發商公開聞訊改造建議。但沒有一個開發商願意攬這個活。
一家小廣告公司和音像生產公司Mindfield的老闆David Carleton和Tom Carleton兄弟看到了這個機會。他們先找了他們公司合作的銀行，卻被告之這家銀行沒興趣給底特律的任何房地產交易貸款。最終，Carleton兄弟找了底特律城之外的一家銀行實現了融資，但他們必須以在底特律的其他資產，以及他們在佛羅里達的房產作為抵押。在2011，他們收購下了這個項目，花了一年封閉了項目外圍，按照歷史建築物的標準恢復了內部結構，並更換了所有的機械設備以增加現代科技設備。Mindfield在今年早些時候把它的辦公室搬到了這個建築的2-5樓，而在把一樓租給了兩家餐館。「我們所有的客戶會議都以一個小的遊覽開始「，Tom Carleton說：「每一個建築都有一個形象，而這棟建築的形象就是在講述我們的故事，他告訴我們的客戶我們是一個前沿的公司。當人們意識到我們經歷了什麼來實現我們的辦公室，就會對我們的創造力里充滿信心。」
改造之後的Mindfiel公司外觀
上漲中的房租
隨著這麼多再開發和空間改造項目的活躍，底特律的市場租金開始上漲，給未來的投資帶來了新的刺激。在這座城市房地產市場的底部，公寓的租金只需要6.46美元/平方米，但最近的項目已經接近21.53美元/平方米，這使傳統的借款方更願意為項目貸款。「現在，如果你可以在底特律開一家公寓，你可以向潛在的租客灌輸住在市區的觀點」，Brain Rebain，一名參與David Whitney再開發項目的建築師說。
近些年，外來的投機者已經開始進行一場現代的圈地運動。但是在底特律的再開發還是需要一些標新立異的人，就像之前提到的Caleton兄弟，Burton,以及Landrum。或者 Joel Landy。Landy是一個機械師出身的社區開發者，他買了很多空置的公立學校，來把他們改造成新的用途，包括閣樓，電影院，音樂家的練習場地等。為什麼他選這些學校呢？他們都有著堅固的結構、厚重的牆，都普遍位於居民區的中心位置。儘管，Landy經歷了一些痛苦和錯誤來最終賺到了利潤，但對他來說，成功的關鍵是有想像力。
「 我遇到許多銀行，說這是一個單用途的建築，但其實它不是」Landy分享他的經歷時說「別把它想像成一個學校，而去想像成一個建築空間。在它內部打造一個新的世界，讓它與眾不同」。
（本文作者：麻省理工學院房地產中心許萌）
整理自:Urban Land Magazine- Jeffrey Spivak- Adaptive Use Is
Reinventing Detroit
那裡的工廠不需要那麼多工人,很多工人都離開這座城市了,人走了,房子空下來了,惡性循環,一個街區接著一個街區的房子空置,甚至很多高樓都空置了. 天涯里有些去空置大樓里拍照片的帖子,有興趣可以自己搜一下.
底特律這座城市繁華是因「汽車」，失落也是因為「汽車」。
美國三大汽車製造商成就了底特律汽車城的美名，也讓底特律在上世紀50年代就擁有了200多萬人口，成為了美國第三大城市。
但是從上世界七八十年代開始，隨著美國汽車工業的衰落，底特律不可避免的受到了嚴重的影響。1979年，美國銷售的汽車有90%都是有位於底特律的美國三大汽車廠商（通用、福克斯、克萊斯勒）所生產的，而到了2001年這一比例已經下降到了40%。作為一個由汽車興起的城市，只能接受其汽車工業衰落所帶來的影響。過高的失業率等等各種問題隨之而生，很多人不得不逃離了這座城市。
還有一個原因是因為大量城市居民由市中心向郊區的逃離，究其原因，也和底特律的汽車性格有關。
城市的發展模式完全採用了大企業和基礎設施所主導的框架。高速公路的優異，使郊區化更加方便，幫助中產階級遺棄城市。於是底特律成了一座空心城
底特律城市的被廢棄也滋生了更多的犯罪活動，也因此讓這座城市更加混亂和破敗，在走向「鬼城」的道路上越走越遠。
其實現在中國的很多城市不也正朝著「鬼城」的道路越走越遠么三大汽車公司里，只有GM是真正將總部設在底特律市區的。Chrysler和Ford都在周邊城市，這些城市都屬於大底特律地區。
整個大底特律地區還是比較好的，但就底特律市區而言，確實已經風頭不比當年，但它絕不是鬼城。
關於失業率，我只想說，三大公司一直都在招人，但絕不是招那些生活懶散只知道去加油站商店買煙買酒拿著政府救濟金渾渾噩噩過日子的人。而有了工作的人，工作不在底特律而在周邊城市是很正常的，我不知道這個就業率是單指底特律還是包含了整個大底特律地區。
關於出警速度，我同學出了車禍，人沒事，報警之後警察很快趕來了，還有消防車救護車，不知道算不算佐證，絕對不是一個小時以上。
夜裡寫的有點亂，以後有空再補充，有不對的地方請指出。汽車工業衰落，工人離散。
樓上說的都是事實，還有一點就是底特律是米國犯罪率top10的城市，當一個房子被棄置了，很容易成為小混混還有癮君子的據點，這個房子周邊的居民也會因此受到騷擾，也都會紛紛選擇離開，因此惡性循環，底特律流失的人口越來越多。
底特律的警方很不給力，出警時間常常在一個小時以上，所以犯罪分子很猖獗。
自己人｜第15期｜zijiren2012
閱讀提示｜字多任性
這次分享的話題是一個我曾經生活戰鬥過的地方——比美國更美國的DETROIT。
比美國更美國：
提到底特律你會想到什麼？汽車城？政府破產？一美元房？NBA活塞？還是？WHATEVER，這一切都是底特律。
就像鮑勃迪倫為克萊斯勒做的廣告中所說那樣，這座城市是比美國更美國的地方。在這裡你能找到一切美國元素：1908年第一批下線的福特T型車；北美第一家FOX劇院；DOWNTOWN恢弘的天際線和停在街邊各種不同年代的美國車。不知是有幸還是不幸，曾經在底特律的midtown附近住過兩年，自己印象中的底特律沒有那麼好也沒有那麼差，它並不神秘，只是不CARE別人的看法，也懶得說明和解釋。因為最近底特律北美國際車展正如火如荼舉行，往年我都會跟那邊的朋友結伴前往，今年只能望洋興嘆。
憶往昔，崢嶸歲月稠啊。所以突發感慨，想跟大家聊聊底特律，聊聊是什麼讓它成為那樣，又因為什麼它變成了這樣，它的未來會怎麼樣。 狠多內容已經錄成了視頻，大家可以自己看——好吧，我知道你們懶得看，講真，以前自己人的推送我點都懶得點，SO，我把這期內容的框架和有意思的點用文字呈現出來，大家一掃而過就好。咳咳，聽好了，老司機要開車了。底特律能成為美國的製造業中心，成為偉大的MOTORCITY主要依靠兩點：
"良好的區位優勢和第二次工業革命的浪潮"
底特律位於五大湖的中心地帶，有著廉價的內河航運優勢，同加拿大又只有一河之隔，旁邊倚靠著匹茲堡這樣的資源城市，煤鐵中心。用一句詩概括就是「襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越」。這樣的區位同德國的魯爾，中國的瀋陽相似，又趕上電氣時代之浪潮，想不成為製造業中心都難。而衰敗的原因也十分簡單：平權運動；工會折騰；石油危機和產業轉移。至於未來會不會好，會在下面的文字中闡述，各位看官別急。
一些宣傳視頻（長按鏈接，點擊「打開」觀看）
A - Chrysler-美國製造，美國驕傲：
http://m.youku.com/video/id_XODM5MTQ1OTM2.html?from=groupmessagewinzoom=1
B - Chrysler-從底特律進口:
http://m.youku.com/video/id_XMzM1Mzg5MjIw.html?from=groupmessagewinzoom=1
C - Imported from detroit：
http://m.youku.com/video/id_XMjkxMTQwOTU2.html?from=groupmessagewinzoom=1
紀念校友白求恩同志：
記得剛來底特律的時候，看著滿目的蕭條大家內心都特別崩潰，感情頭懸樑錐刺股好不容易把GPA玩到3.5，考了TOEFL和GMAT，到頭來跑這兒支援美帝老工業基地建設來了，想想就TM冤，心合計要是當初好好學習，T和G再多考幾分哪能來這兒啊（打算出國的同學還是好好考T和G吧，真心的，少壯不努力，老大底特律啊）。底特律跟加拿大的溫莎就一河之隔，每次在河邊散步遠眺對岸的溫莎，感覺那就是解放區，總有種想游過去的衝動。也是因為跟加拿大離的近，住在多倫多周邊縣城的國際共產主義戰士白求恩同志年輕時就在我們學校讀書，我們學校叫WAYNE STATE UNIVERSITY，中文可以翻譯成韋恩屯立大學，雖然是屯立大學，但醫學院還是很好的，也屬於美國一類大學。
當年，白求恩同志就是在這裡學習了精湛的醫術，之後不遠萬里來到中國，支援中國人民的解放事業。這是什麼精神？這是國際主義精神。70多年後，我們不遠萬里來到底特律學習、消費，救貧苦的美帝人民於水火，也算是投桃報李，心中不免釋然。
這裡沒有基情？
大家腦海中古今中外著名好基友都有哪些？伯牙，子期？卷福，華生？梵高，高更？還是哆啦A夢和大雄。。。罷特，大家可能萬萬沒想到，來自韋恩屯的亨利福特和從小在底特律火車上賣報紙的愛迪生同學，不僅都喜愛發明創造，同時也搞得一手好基。1891年，已經跳過幾次槽的28歲的小福想找個穩定工作，就應聘了當時在底特律比較有名的一家公司——愛迪生電力照明公司，也是通用電氣（GE）的前身，點亮世界上第一盞電燈的公司。經過小福的不懈努力終於爬上了總機械師的位置。35歲那年，在公司年會上小福見到了心目中的偶像男神愛迪生。
眾所周知，小福在平時工作的空閑時間，自己還整點小愛好，搞搞內燃機汽車，老愛知道這事不僅沒罵他不好好工作接私活，相反，還拍拍小福的肩膀說：「年輕人搞發明創造我是姿瓷滴，希望你能早日搞出個大新聞。」真是一見老愛誤終身，小福在領導的姿瓷和鼓勵下終於搞出了T型車也開啟了兩個人搞基的大門。倆人沒什麼事就開著小福的車去CAMPING（老美就好這個），一邊唱著歌吃著火鍋一邊從詩詞歌賦聊到人生哲學，偶爾還講講宇宙未來。。。
1929年小福在底特律旁邊開了一家博物館（就是現在美國最為著名的亨利福特博物館），80多歲的老愛也到場為自己的好基友站台，還用鐵鍬在未乾水泥板簽下了自己的名字，這段珍貴的影像資料被當時的攝影機記錄下來，在亨利福特博物館循環播放。
那塊水泥板和鐵鍬也成為重要文物被擺放在博物館正中間。更基的是，在1931年，老愛去世的時候，小福將他最後的一口呼吸裝進了試管里，那個試管也成為其博物館的鎮館之寶供後人瞻仰。今天，每當我去參觀亨利福特博物館，還能感到濃濃的基情撲面而來。。。
（鐵證如山）
給你五美元讓你不翹班還能買輛車：
唉，既然提到了福特那就再多說一點被，畢竟他同底特律的輝煌是分不開的。在底特律輝煌的時候，創造了無數個第一，美國第一個鋪柏油馬路的城市，美國第一個安裝路燈的城市，世界上第一個使用汽車流水線生產，第一個實行五美元工資制度。
其實每一個第一都跟汽車產業息息相關也同亨利福特本人息息相關。無比雞賊的亨利福特早就說過，我TM可不是慈善家，我鋪柏油馬路是為了能跑車，架設路燈是為了減少交通事故，給工人最低5美元日薪是為了讓他們覺得這是一個很重要的崗位，好好乾活，少給老子翹班，這樣可以減少離職率還能吸引人才。最重要的是，給你們那麼多錢，你們得買車，買車，買車。看來資本家還是醜惡的，套路最深的還是他們……但這種商業邏輯對經濟的促進確實比「振興東北老工業基地」的口號管用。
由讓不讓座引發的城市危機：
一隻南美洲亞馬孫河流域熱帶雨林中的蝴蝶，偶爾扇動幾下翅膀，可能在兩周後引起美國德克薩斯引起一場龍捲風。同理，數千里外阿拉巴馬的蒙哥馬利市，一場因為讓不讓座問題引發的紛爭會成為底特律衰敗的導火索。1955年，42歲的黑人大姐羅莎·帕克斯在乘坐公共汽車時，司機要求其給同車的白人讓座（大家別驚訝，這無關尊老愛幼的美德，當時這種不平等是寫在法律里的，在任何公共場所，白人都是優先的，並且同少數族裔隔離，無論是學校、洗手間還是候車大廳，有色人種無法享受同白人同等的權利，雖然這在今天是無法想像的。民主和權利是不斷抗爭得來的），可能那天大姐心情不好，就是不讓，結果也並不難以預料，大姐被判監禁還罰了10美元。她的被捕引發了蒙哥馬利市381天的黑人抵制公交車運動，運動的組織者是一個名不見經傳的浸禮教牧師——馬丁路德金。這場運動拉開了平權運動的帷幕。
有人會問，平權運動跟底特律衰敗有什麼關係？好吧，懶得解釋，平權運動可不是喊口號那麼簡單，就說1967年發生在底特律的第十二街騷亂吧，這場騷亂導致43人死亡，467人受傷，超過7,200人被捕，以及超過2,000座建築物受破壞，僅次於南北戰爭期間，紐約城的徵兵暴動。當時的總統林登約翰遜派遣5000國民警衛隊入城彈壓才平息騷亂。現在看到底特律市內有很多被燒得只剩殘垣斷壁的破房子多是平權運動里多次騷亂留下的傑作。
很多白人中產無法忍受無休止的騷亂和居高不下的犯罪率紛紛逃離底特律，有很多人走的時候為了騙取房屋保險（反正底特律房子賣了也沒人買），「無意」點著自家房屋。誰說老外不雞賊，金錢面前人人平等。。。就這樣，底特律的人口由當年的200多萬逐年減少到今天的70萬不到。走的都是有能力高素質的人口，大部分人班離市區定居在郊外，市中心成了流氓無產者的天堂。
無產階級文化大革命與平權運動：
美國的平權運動正確的詮釋了「鬧革命不是請客吃飯，文質彬彬可不行，要武嘛。」當年宋彬彬在天安門城樓給紅太陽戴上紅袖標，紅太陽做出了這樣的最高指示，領導就是領導，說話就是有水平，這句話也點出了美國平權運動的真諦。大家別以為平權就是遊行示威，喊兩句口號就行了，別忘了，憲法中的權力可是先輩們的鮮血換來的。
不同階級有不同立場，這玩意，屁股決定腦袋，很多白人就覺得美國這塊地兒是咱先發現的，你們黑人原來就一幫奴隸來幫幹活的，給你們點權利就不錯了，還想跟我們平起平坐，要啥自行車？這可是路線問題，文攻不行咱就得武衛啊。所以，白人有臭名昭著的3K黨，專殺黑人。老黑也不甘示弱，成立了以毛澤東思想為武裝的自衛組織——黑豹黨，成員人手一本紅寶書，堅信槍杆子裡面出政權。咳咳，沒錯，你沒聽錯，就是以毛澤東思想為武裝，因為在美國年輕人在鬧騰平權，反戰的同時，地球的另一邊也不消停，中國正在開展轟轟烈烈的無產階級文化大革命。
最有意思的是兩邊的年輕人都喜歡搞串聯，中國的紅衛兵小將坐著驢車、拖拉機、火車，一路打砸搶燒，打到一切封俢資，向著紅太陽的方向前進；美國這幫哥們從加州出發，帶著吉他，開著VOLKSWAGEN的MINI-VAN，一路行軍一路歌，哪有遊行示威就在哪鬧騰會兒，一直開到華盛頓那大水池邊上搞集會。
最近我常常在想，為什麼今天全世界突然又向左走，想到60s的時候不免釋然，這其實就是一個「不是老人變壞了，而是壞人變老了的問題」。1964年，翹了JFK班的林登約翰遜終於受不了大家折騰了，簽署了《公民權利法》，主張在學校錄取，公司晉陞，政府招標時照顧少數族裔，這標誌著平權運動的階段性勝利，但也埋下了逆向歧視的禍根。也是在這一年，一個躊躇滿志的年輕人從紐約軍事學院畢業，他立志成為一名成功的商人，事實證明，他做到了，並且做的更多，他的名字叫Donald Trump。
不作就會死的工會與產業轉移：
這段懶得寫了，寶寶就是這麼任性。要聽就私我，長得好看的我給你單獨講。
其實也沒啥可說的，在資本主義國家學習生活過的同學，特別是在歐洲——白左聖母大本營呆過的都知道那邊工會什麼奶奶樣。工人們基本上一年能上半年班就不錯了，剩下時間就罷工、遊行，搞搞工會活動。作吧，就你們能鬧，你們當資本家都是傻X啊，惹不起咱還躲不起嗎，帶著工廠一起顛了，您就下崗被。有能耐的換個地方接著干，那些low skill labor就窩在城裡混吃等死，你們想想，這樣的城市能好嗎。。。
電影、潮牌和賭場（ROCK PLACE）：
很多人關心底特律還會不會再好了，會不會復興。這原本就是兩個問題，雖然相關，但不相同。底特律肯定會好起來，因為在2013年政府破產以後就沒有了更糟的空間。但是，復興？那不可能。底特律已經完成了他在工業時代的使命。這個時代屬於紐約，屬於矽谷，但不屬於底特律。
其實底特律想復興成當年的大都會，美國第五大城市已然是不可能的，但如果定位於一個歷史文化重鎮，旅遊城市（類似於中國的哈爾濱或者廈門）還是比較可取的。當然了，資本主義國家城市規劃也要符合基本法，也需要政府統籌，底特律市政府規划了其未來幾大支柱性產業：
1.汽車製造（這個真是沒啥說的了）；
2.醫療和生物製藥（說實話，這個產業規劃的很MAKE SENSE，因為底特律中心醫院和我們韋恩屯立大學的醫學院在全美排名都比較靠前，我校生物專業也是很強勢的專業，只要捨得投錢，底特律這個產業在未來還是很有競爭力的）；
3.娛樂產業：包括電影、音樂節、賭場等（是的，沒有看錯，就是賭場，一提美國賭場大家就想到VEGAS，其實底特律是美國除了VEGAS以外幾大賭場聚集的地方，也是一個賭博聖地。在市中心的GREEKTOWN有三大賭場，2013年政府破產的時候，這三家賭場已經成為除汽車之外，政府最大的經濟來源了；
電影也不用多說，很多影片在底特律取景主要還是因為便宜。最著名的就是變形金剛，但有意思的是變形金剛4里在底特律DOWNTOWN取的是香港的景，這真是太雞賊了，為了省錢在底特律拍香港，哈哈。當然了，劇組表示變形金剛5依然在底特律取景，不知道這次能不能拍真實的底特律，而不是讓他來扮演別人；音樂節：咳咳，自己百度一下萬人空巷的底特律音樂節吧，懶得說了）。
4.文創產業：這個城市一面是被燒的面目全非的殘垣斷壁，街上像喪屍一樣行走的零星行人；一面是無數維多利亞時代遺留下的精美的街區，一座座別緻的建築。學校周圍數不清的精品店和特色餐廳。一到夏天傍晚小酒館就亮起朦朧的燈光，擠滿了人。說實話，底特律真的是一座文藝氣息很濃的城市，有數不清的畫廊，音樂廳和潮牌潮店，潮牌中比較著名的就是SHINOLA和CARHARTT了。
SHINOLA在中國可能還不是很有名氣，但在世界其它地方，特別是美國真的是家喻戶曉，這是一家已製表為主的公司，也經營服裝、皮具和自行車，主打底特律製造。在2014年很多美國媒體都說，底特律政府破產背後最大的贏家就是SHINOLA，因為它主打底特律製造，企業的宗旨也是為了減少底特律的失業率，所以很多不明就裡的美國人民為了姿瓷底特律紛紛解囊購買其產品，那年柯林頓也親自來到我學校旁邊的SHINOLA旗艦店站台。
記得SHINOLA腕錶還沒太火的時候還能在MYHABIT上打折出售，均價也就200多美元，但店裡買也就300多刀左右，當時嫌貴就沒買，現在回國看某寶上，普通的一塊也要6000多人民幣了，後悔當初為啥沒買一塊回來，讓我哭一會先。
至於CARHARTT這個牌子也不用多說了，懂得人自然都懂，喜歡潮流的都想要一件《星際穿越》里男主庫珀穿的那件DETROIT JACKET。底特律因為房租便宜（太多破樓沒人住），創業氛圍好（失業率高，畢業找工作費解，就搞搞大眾創業，萬眾創新），已經成為小型創業公司的樂園，這些小公司也是底特律未來經濟復甦的希望，星星之火也可以燎原的嘛。要是大家覺得以後在中國混不下去了，可以試著去底特律創業，或許小目標就實現了呢。
說了這麼久底特律，碼了這麼多字，真是累死爹了。最後就想說句發自肺腑滴：上面提到的品牌別忘了給我打錢哈，要不沒法過年了。。。
不能把所有責任都推給工會。
美國工會的參與率實際上要比大多數人想像的低得多（目前大概是11%左右），而且長年成下降趨勢。
工會解決的是怎麼分蛋糕的問題，蛋糕本身的規模才是關鍵，工會及其帶來的剛性只不過會加劇蛋糕縮小後不夠分引發的僵持局面。
美國是典型的多元工會國家，但勞工政策一直是受到政黨政治帶來的全國性影響，為什麼其他工會沒有毀掉其他城市或者行業呢？
In 2012, the union membership rate--the percent of wage and salary workers who were
members of a union--was 11.3 percent, down from 11.8 percent in 2011, the U.S. Bureau
of Labor Statistics reported today. The number of wage and salary workers belonging
to unions, at 14.4 million, also declined over the year. In 1983, the first year for
which comparable union data are available, the union membership rate was 20.1 percent,
and there were 17.7 million union workers.
對於底特律而言，他的變化是全球化下的一個縮影：
伴隨著冷戰結束和中國改革開放，逐利的資本家也因為日本汽車的衝擊，不得不放棄美國的生產基地，把工廠搬到成本最便宜的中國，同時因為這些工廠的搬離，底特律失業人口增多，稅收下降，很明顯當地的犯罪率會上升，越來越多的中產階級，離開城區搬到郊區。這樣市區留下的都是一些無業流民，犯罪率降不下來，投資越來越少，稅收越來越少無法改善當地狀況，成為惡性循環。不過我看好最近美國出台的再工業化策略，至於效果如何，看後面底特的發展。
抱著想看鬼城想法的孩子們，你們去了底特律會極度失望的。。。我第一次去也極度失望，在市中心那片，偶爾還是能看到玻璃碎掉，空無一人的大樓，但是大部分還是相當繁榮。。。我在底特律downtown的密西根中國辦公室實習，上班堵車堵得要命，到處都在施工建設，底特律真的復甦了。。。但是底特律周邊的破爛地方還是很多的，富人區早已不如往昔，富人也基本搬離底特律了，目前密西根的富人區在Bloomfield Hills(特別多有錢的退休老爺爺老奶奶)，Troy (有密西根最大的百貨，出售奢侈品，學區特別好，房子偏老但是價格不低)，Northville(主要是大房子，偏年輕的富人喜歡住這兒)。。。
竟然沒有聽到有人說貪污腐敗的，大企業遷走後城市還可以靠小企業，然而貪污腐敗是不利於小企業的，畢竟小企業還是依賴於政策。
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