夫妻一方擅自出售共同房產，另一方該怎麼辦？

一方擅自出售夫妻共同房產，另一方並不知情的情況下，能否主張房屋買賣合同無效？應該如何救濟自己的權利呢？司法實踐中，一方擅自出售夫妻共同房產的可分為多種情形，這裡主要討論房屋僅登記在一方名下，而擅自出售的情況。那麼，一方擅自與第三方簽訂的房屋買賣合同是否有效，另一方能否追回呢？

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【導語】一方擅自出售夫妻共同房產，另一方並不知情的情況下，能否主張房屋買賣合同無效？應該如何救濟自己的權利呢？司法實踐中，一方擅自出售夫妻共同房產的可分為多種情形，這裡主要討論房屋僅登記在一方名下，而擅自出售的情況。那麼，一方擅自與第三方簽訂的房屋買賣合同是否有效，另一方能否追回呢？

這些問題，曾經在司法實踐中產生很大的分歧，「同案不同判」的現象十分突出。而2011年8月13日《婚姻法司法解釋三》施行後，這一分歧將不再存在。該司法解釋第十一條第一款對此種情況的處理進行了明確規定，同時該條第二款規定了另一方的救濟途徑。具體條款如下：「一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。」對於該條款的理解，應該注意以下方面的問題：

一、如何認定夫妻另一方是否同意

1、日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話等多種意思表現形式。而根據《民法通則意見》第66條：「一方當事人向另一方當事人提出民事權利的要求，對方未用語言或者文字明確表示意見，但其行為表明已接受的，可以認定為默示。不作為的默示只有在法律有規定或者雙方當事人有約定的情況下，才可以視為意思表示」。據此，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經表明其同意出售的，則可直接認定其對出售已經默示同意。至於夫妻另一方的同意是事前同意還是事後追認同意則在所不問。另外，《婚姻法司法解釋一》第17條明確規定，非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道為由對抗善意第三人。最後，對於「同意」的範圍，在司法實務中，一般只要有證據證明夫妻另一方曾作出同意出售的意思表示，即推定該同意為對其配偶自主決定出售價格、付款方式、交付時間等事項的概括同意。夫妻另一方如要否定該概括同意，必須提出證據證明其對第三人所作出的同意出售房屋的意思表示明確不包括上述事項。

二、「善意」及「合理對價」的認定

在審判實踐中一般以消極的善意作為認定標準，即不知道且不應當知道。對於善意的證明事項和舉證責任的分配，應由另一共有人就買受人為惡意承擔舉證責任，通過反證進行認定，如房屋買受人和出賣人夫妻雙方或一方之間存在特定親近關係。買受人信賴不動產登記簿和權屬證書中關於物權登記的記載，不知且不應知出賣人為無權處分即可推定買受人為善意，另外，判斷第三人是否善意的時間節點一般認為應是將申請登記事項記載於登記簿上時。

三、如何認定「對價」是否合理？

一般說來，只要雙方已經完成了變更登記，即應該推定該對價是合理的。否則需要另一方舉證證明對價的不合理，或者明顯有悖常情。通常，只要合同約定價與市場價不存在明顯的差異，則應該認定對價屬於合理的範疇。

四、夫妻一方請求賠償損失應該注意的問題

對方擅自處理夫妻共同財產，另一方主張賠償損失時，需要注意以下兩個問題：

1、請求賠償應以提起離婚訴訟為前提。在不離婚的情形下，不能單獨提起損害賠償訴訟。

2、要求賠償的範圍僅以物質損害賠償為限，不涉及精神損害賠償。

【結語】以上分析可以看出，在夫妻共同房產登記在一方名下的情形下，另一方擅自處分該房產的，對善意第三人的要求是比較低的，一般只要不存在惡意串通，確實為按照市場價進行的真實交易，就是正當的，另一方基本上很難主張買賣合同無效並主張追回該房屋。對於婚後房產，只登記在一方名下的情況，雖然仍屬於夫妻共同財產，但是存在被登記方擅自出售的風險，應予以注意。

文/杜繼業（上海市專職律師，民商法學碩士，微信號：ad80805）

《婚姻法司法解釋三》第十一 條規定：

一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：

當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

根據這兩條規定，可以翻譯成以下處理規則：

第一，如果不存在惡意串通的情況，這份房屋買賣合同是有效的。不能僅因為未經配偶同意，就判該買賣合同無效。如果後續配偶不同意過戶，或者索回房屋，擅自處理房屋的一方要向買家承擔違約責任，該怎麼賠償就怎麼賠。

第二，如果房屋尚未過戶，在配偶的反對下，買家是無法獲得房屋所有權的。買家只能請求解除合同，要求賣家承擔違約責任。

第三，如果房屋已經過戶，買家支付了合理對價（不低於市場價的70%），則一般可以視為善意的買家，配偶不能要回房子。這種情況下，配偶只能在離婚的時候（注意是離婚時）要求另一方賠償損失。

離婚房產應如何分割？

&>&>&>房產證上只有一個人的名字&<&<&<

1 夫妻婚前一方全款買了一套房

夫妻任何一方的房產屬於婚前個人財產，婚後也不會自動轉化為夫妻的共有財產。

2 夫妻婚前一方貸款買了一套房

婚前一方買的房子，婚後雙方共同還貸的，離婚的時候還是算為婚前財產，但會給共同還債的另一方一定的補償，補償的部分是增值部分的價值。

3 夫妻一方的父母全款買了一套房，產證只有一人名

夫妻任何一方的父母出資購買的房子，產權登記在對方名下，視為個人財產，不屬於夫妻雙方共同財產。

&>&>&>房產證上有夫妻雙方的名字&<&<&<

1 夫妻婚後一方全款買了一套房

雙方的工資、投資理財收益等收入都屬於夫妻共同財產。其中一方用自己的工資買了一套房，也屬於夫妻雙方的共同財產。

2 夫妻婚後一方貸款買了一套房

房子屬於夫妻雙方的共同財產，貸款屬於夫妻雙方的共同財務。

3 夫妻一方的父母全款買了一套房，產證有兩人名

如果沒有「借條」等其它憑證，父母的出資將視為贈與夫妻雙方的，財產分割時父母也無權索要回出資的錢款。

夫妻一方擅自出售夫妻共同房產的情形有多種，實務中甚至有夫妻一方讓他人冒用配偶身份擅自處分房屋的情形，這已涉及刑事犯罪。筆者在這裡主要討論房屋僅登記在一方名下，且其擅自出售的情況。

若此，我們至少需要考慮如下法律問題：

一、房屋買賣合同的有效性

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條第1款規定：「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。」故而雖然夫妻一方的行為未獲得另一方的授權或者追認，但只要該買賣合同雙方均系完全民事行為能力人，且是買賣雙方的真實意思表示，該買賣不違反法律或社會公共利益，合同就是有效的。夫妻另一方如僅憑對方無權處分為理由請求確認其房屋買賣合同無效是不會得到法院支持的。當然，如果買賣雙方惡意串通、非善意的則另當別論。

二、是否符合善意取得

《物權法》第一百零六條規定：無權處分人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人……。婚姻法司法解釋（三）將婚姻法與物權法予以銜接，其第十一條規定：一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。所以，在夫妻一方以自己的名義出賣共有房屋時，應審查是否符合善意取得制度的規定。

所以，在夫妻另一方不予追認的情況下，上述三個條件中只要有一個條件不滿足，受讓人就不構成善意取得，夫妻另一方就有權追回已經出售的房產。但如果受讓人確實是善意取得，夫妻另一方只能要求賠償損失了。

當然，對於是否善意的考量，這裡面的情形是非常靈活的，可以充分挑戰法官的智慧了。在實務判例中，就有法官以買方是賣方鄰居或其他具有密切關係人士，應該知道該房屋屬於共同財產，應該知道該人夫妻關係不正常或者對方應該不知曉或不同意的情形而認定買方非出於善意。也有的法官在審判過程中，發現買方根本沒有看過房，對於房屋構造一無所知，完全僅是配合辦理過戶的情形認定為買方是非善意。

再者就是支付合理對價。在實務中，買方要證明確實有實際支付相應購房款，而且相應購房款應是相對合理的，相對合理的價格一般要求在市價七成以上等。否則配偶一方仍然是有權追回房屋的。

三、夫妻一方出售了共有房產後的救濟措施

1、離婚訴訟中要求賠償損失

婚姻法司法解釋（三）第十一條規定「夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。」所以，可以在離婚訴訟中請求賠償相應的損失。

2、在婚姻關係存續期間請求分割共同財產

婚姻法司法解釋（三）第四條規定「婚姻關係存續期間，夫妻一方請求分割共同財產的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不損害債權人利益的除外：(一)一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益行為的;」但需要注意，變賣也就是相對便宜的價格出售，並非是只要存在一方出售行為就可以在婚姻關係存續期間要求分割共同財產。

四、要如何提前預防夫妻一方賣房

1、將房屋登記為夫妻雙方共同所有

正是因為賣房信賴房屋登記簿的公示效力，才會認可出賣方具有完全的處分權。所以，無論怎樣都盡量將夫妻共同所有的房屋登記為二人共有，而不僅僅登記為一人。

2、提起共有權確認訴訟

在夫妻一方不配合將房屋登記為夫妻雙方共同所有的時候，夫妻另一方可以採用訴訟的方式，直接提起共有權確認訴訟，將自己列為房屋的共有權人。

現在夫妻之間，婚內背著另一方賣房賣車的情況，時有發生，面對這樣的情況如何維護當事人的利益，成為律師的一個新的挑戰？

有人說「他是背著我賣的，我根本不知道，當然不能算數」，那在法律上面到底能不能算數呢？我就來給大家梳理一下。

首先：當你們結為夫妻組成家庭後，你們的家庭就會作為一個整體對外承擔責任，你們夫妻之間有一個家事代理權。也就是說你們夫或妻一方可以代表家庭處理某些事務，最後這個責任需要家庭整體承擔。

家事代理權的基本特徵有：
（1)家事代理權主體是丈夫或妻子一方。夫妻之外的人，原則上是不享有家事代理權的。
（2)家事代理權的對象是夫妻共同財產。一方的婚前財產，或雙方通過婚前財產約定或婚後財產約定確認的各自所有的個人財產不在家事代理的範圍內。
（3)家事代理行為的性質是對共同財產作「一般」的處理決定。如果丈夫或妻子單方對共同財產特別是不動產等作出涉及產權的轉讓或放棄的處置時，則可能構成濫用代理權。
（4)丈夫或妻子一方在行使家事代理權時無須事先徵得另一方同意。

那在那些情形下，可以使用家事代理權呢？

家事代理權的適用範圍不能無限擴大，也不能任意代理，它僅適用於夫或妻為家庭日常生活有權單獨作為的民事行為。超出這一適用範圍，在夫或妻一方存有惡意或非為家庭利益的情況下，會有損害另一方或家庭共同利益的可能。

在處理此類婚姻家庭糾紛時要重點把握「因日常生活需要」這一概念的尺度和含義，一般認為包括：夫妻家庭共同生活中的一切必要事項，諸如購物、保健、衣食、娛樂、醫療、接受饋贈等等。

而「非因日常生活需要」是指超越了維持夫妻生活基本需要的範圍，嚴重影響另一方或雙方的正常生活（比如一方擅自處分家庭住宅，可能導致另一方或雙方居住權的喪失）。

根據《婚姻法司法解釋(三）》第11條明確規定了夫妻一方「非因日常生活需要」擅自出賣共有房屋的法律後果，若第三人善意取得該房屋，另一方主張追回的，人民法院不予支持。但對於另一方的損失，其可以在離婚時要求擅自出賣的一方賠償損失。

所以說夫或者妻在「非因日常生活需要」擅自處理夫妻之間的共同財產的，要具體看受讓人是否符合善意取得制度。

而滿足善意取得動產或不動產的要求有三個：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。」

我幫大家翻譯過來就是：受讓人是不知道的，是善意的，是認為夫或妻一方賣房賣車是已經取得了另一方同意的，同時已支付的價款和市場價值相差不大，最後房子該過戶的已經過戶了，車子該移交的已經移交了。這樣就滿足善意取得制度了，你就不能向第三人要回房子或者車子，但是你可以在離婚的時候提出要求賣車賣房的一方賠償你的損失。

三個條件中只要有一個不滿足，最後你又不追認的話，賣房賣車的行為就無法實現，你就可以要回來。而受讓方可以要求無權處分的出賣方賠償損失。

最後當我們已經知道了，關於夫妻一方擅自出賣夫妻的共同財產的法律上的規定，那麼我們應該怎樣來避免呢？

1、將房屋等需要登記的財產權利人登記為夫妻雙方

配偶一方擅自轉讓共有房屋的案件多發生於房屋登記在夫妻一方名下的情形。 買受方基於信賴房產登記簿上的公示效力，會認可出賣方具有完全的處分權。但若房屋登記在雙方名下，買受方應盡注意義務，應當去了解出讓雙方是否對出賣房屋達成一致意見，否則，買受人難以認定為善意。

2、未登記為房屋權利人的一方向法院提起共有物確認之訴

未登記為房屋權利人的一方可以向法院提起共有物確認之訴，要求將自己列為房屋共有人。

3、異議登記

若夫妻關係惡化，為防止一方惡意轉移財產，可以向房地產交易中心申請對該房產異議登記。根據《物權法》第19條規定，異議登記是利害關係人對不動產登記簿記載的權利提出異議並記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意後的補救措施。異議登記使登記簿上所記載的權利失去正確性推定的效力。因此，異議登記後第三人不得主張基於登記而產生的公信力。但是異議登記也有缺陷，為了避免不動產物權的效力因異議登記而長期處於不穩定的狀態,法律要求異議登記人在異議登記之日起15日內起訴，不起訴的，則異議登記失效。

4、 一方擅自出售共有房屋的救濟

一方擅自轉讓共有房產且法院判決該轉讓有效的情形下，配偶一方可以通過以下兩種方式進行救濟：

一、是在婚姻關係存續期間提出分割。

根據《婚姻法司法解釋（三）》第4條的規定, 一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益行為的，另一方可主張分割財產。該規定賦予了配偶一方在發現房產被轉移後，可以立刻啟動夫妻關係存續期間的財產分割，降低損失。

二、是在離婚訴訟中，要求賠償。

根據《婚姻法》第47條的規定，要求法院對於私自變賣財產的一方予以少分或不分處理。另外，《婚姻法司法解釋（三）》第11條的規定, 夫妻一方擅自處分共有房屋造成另一方損失，離婚時可要求另一方賠償。

這就是關於夫妻之間在婚內出現一方擅自賣房賣車的事，出現後我們應該採取什麼樣的措施，在此之前我們又該採取什麼樣的措施來防範，大家還有什麼不清楚的可以諮詢專業律師解決。

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