政府賣地，是無本買賣嗎？
這個問題源於另一個問題：房地產最賺錢的是政府么？
我在其中的回答引起一些知友的反對，就是土地基礎設施的修建例如道路，水電，學校，醫院，公園，體育館等；以及治安，商業，就業的維護算不算是政府對這一地區投入的成本？因自己能力有限，也未能解答疑惑，故拋磚引玉開一提請大家解惑。
謝邀，看你怎麼算了。實際上成本和收益都很難完全界定，並不像一般人想像的那樣簡單明了。當然，也許這和我不是學財務的有關係，有可能換個會計來說會更清晰。
1、土地整理成本。
通常包括：（1）征地補償；（2）拆遷補償，視原地塊的地上附著物等情況而不同；（3）如果原來是非國有建設用地，則還可能涉及失地農民社保；（3）三通一平、配套路網管線等施工費用；（4）修建安置房的成本及過渡期間的安置費用（建設安置房的用地可能又涉及發生成本）；（5）可能需要採用增減掛鉤、占補平衡、還耕等手段來解決土地指標不足的問題；（6）有些地塊還涉及較大規模的河道整治、橋樑隧洞等施工，比如修建某個大型的開發園區；（7）前述費用的融資成本或給予相關投資商的回報。
2、土地出讓收入。
並不是所有收入都是由出讓地塊的地方政府自由支配的，比如要提取一定比例的專項水利資金、教育資金等，其中有一部分要上繳級政府統籌，但成本都是由出讓地塊的地方政府承擔的。
3、並不是簡單地把土地出讓收入減去土地整理成本就是地方政府「賺」的錢。
比如一般出讓價格高的是商業住宅用地，而象工業用地很多地方政府都是虧著出讓的，原因是為了招商引資。比如現在有家世界500強企業要到你們市去投資建廠，或者設立一個區域總部，未來的就業、稅收等足以吸引地方政府半賣半送，甚至全送土地。我知道有的地方政府不僅出地，還把廠房都給別人建好的。這樣單算土地這塊兒，政府肯定是虧的，可是考慮綜合效益（比如長遠稅收和拉動經濟這些）又很不好說了。廠建起來後，再增加個5萬就業人員，這些人就需要吃喝拉撒睡，催生大量服務業，從而帶動了土地增值，商住地的出讓價格大幅上升，對後來這些土地，政府可能就又賺了。
再比如大家都知道地鐵修到哪兒，哪兒的地價就會上漲。那麼計算地鐵鄰近地塊的土地出讓成本時，是否要計算地鐵的修建成本呢？
還有，地方政府往往沒有資金來做一級土地整理，銀行對各政府融資平台也卡的很緊，只能設法在社會上招商引資，或者採用BT等模式。可別人來投資都是要回報的，沒人來做貢獻，這也都需要成本。但從另一個角度看，也許地方政府開始沒出一分錢，用別人的錢就把事情最終辦成了，從投資回報率的角度看當然又是「賺」的。
如上所述，實際上這個問題很複雜。
你要說政府是無償取得土地所有權的，所以是無本買賣，那當然也不能算錯。但實際上對地方政府來說，要把這個無償取得所有權的土地給變成出讓金，是需要開銷不少成本的。打個比方，我送你一個鐵棒，你必須得把它磨成針才能變成錢。從我的經驗來看，現在這個活兒其實已經不大好做了，換作你是地方政府的領導，要想在種種限制下把某塊土地開發出來，還真沒那麼簡單，確實要操不少心的。
提問補充說明中說到的原問題是：房地產最賺錢的是政府么
本問題是：政府賣地，是無本買賣嗎？
這裡有些理解上的問題，本來覺得不需要說明的，但看了兩個提問的一些答案後，覺得可能還是要說一下：
1、「最賺錢的是XX么？」這個問題里，「賺錢」應該是指利潤，而不是指「收入」，更不是指構成房地產銷售價格的組成部分。打個比方，如果一套房開發商售價100萬元，其中支付土地出讓金的成本40萬元，支付建築安裝等單位30萬元，支付各種稅費20萬元，剩餘10萬元是開發商的毛利。那麼，從開發商的角度講，確實可以說「大頭都被政府拿走了」，但實際上這60萬元並不能算是地方政府賺的錢，因為地方政府出讓土地也要發生成本。所以，不能因此說最賺錢的是地方政府。
2、「無本買賣」是指無需投入成本或只投入很小一點點而獲取利潤。如果發生了一級土地整理成本，然後在確定土地出讓價格時計入這一部分成本，那當然不能算是無本買賣。
3、開發商墊付一級土地整理成本的情況也不能簡單看作地方政府在做「無本買賣」。首先，開發商墊付一級土地整理成本，一定是有相應回報的，比如通過某種方案以更便宜的價格取得土地，直接約定利率（回報率），土地溢價分成（現在不允許了），稅收優惠，出讓金返還等。道理很簡單，不可能有任何一家開發商會墊付這些成本，然後再與其他開發商在同一起跑線上去競價拿地。所以，這實際是地方政府讓渡一部分未來收益，換來開發商提供前期資金。其次，總有一些無法直接反映在土地出讓金中的成本，比如地鐵、公路之類的例子。即使這些項目也是通過BT或者BOT方式完成的，那也與拿地的開發商無關，地方政府同樣總歸要向投資單位支付回購款（或讓渡特許經營權的收益）。最後，另一問題里有答案提到地方政府掛牌出讓土地時設置開發商需負責建設學校等項目，這實際上也常常是開發商與地方政府約定的條件，通過設置這些條件來實現以較低價格拿地（避免純粹是價高者得的拍賣），即使沒有事先約定，那也一定會因為這些條件而導致土地成交價格降低，開發商總拿地的總支付並不會因此而增多。
4、資金和成本是兩個概念。我向銀行借款1000萬元進行投資，共支付200萬利息，取得1500萬元收入，不能說我是做無本買賣，因為我的成本確實是有1200萬元。如果是按資金來算，認為我開始自己沒投錢，那麼同理可得，開發商實際投入的資金也不會太多——銀行貸款或信託等融資得剔除出去，施工單位的墊資得剔除出去，還有，有多少開發商是真的完全把土地出讓金交清了再開始建設的？這樣就更加算不清楚了。
5、政府官員中飽私囊和政府賣地無本萬利是兩回事。窮廟富方丈，當然不等於廟做了無本萬利的生意。
總之，說房價高企的一個重要原因是土地成本過高，這個應該沒什麼爭議。但說地方政府賣地是無本買賣，這個值得商榷，需要結合具體的項目情況而定。
以上回答都沒有答到點子上。
回答這個問題，要先定義一下什麼是政府，假設我們說的「政府」是地方政府，那麼，地方政府就是那個賣地的國土局嗎？！當然不是。例如，一個省會城市的政府可能包括了40來個局和其他部門，我們把它們都叫政府。
從第一個層面上分析，借用一下我們行業某大牛的話：政府就是收取財政收入和提供公共服務的公司。不寫學術著作，不展開論述政府是不是公司了～～～我們單看其中關鍵詞，政府收財政收入，政府提供公共服務。假設政府是公司的話，那麼土地部門只是其中一個部門，是負責掙錢的部門之一，其他負責掙錢的還有稅務部門，還有點邊邊角角的收費部門但是太少了忽略不計，然後花錢的是……剩下的30大幾個部門所負責的那些事！比如教育、交通、環境、社會保障等等吧。覺得政府提供這些公共服務的是天經地義的人總有一個隱含的想法：政府有的是錢！是嗎？政府又不變錢，錢從哪兒來？所以，如果看政府這個」公司「的收益的話，應該看它的總成本、和總收益！光盯著土地部門的收益是不全面的。
結論一：認為政府是無本買賣的，不了解政府是一個總公司、而不是一個銷售部門。
從第二個層面上分析，買地的人買的就是房子下面的那一塊地？那為什麼都是100平米，上海市裡的比郊區的貴12倍？原因很簡單，你還買了給排水、電力、學區、醫院、公園、地鐵、公共汽車、便利的商業設施、博物館和美術館（如果你是個文藝青年的話）等等服務，這一切都包含在那一塊地的價錢里了。同理，政府賣給你一塊地，也包括了上述的一切服務，修一條地鐵多少錢你造嗎？單價每公里6-9億人民幣，你坐一次地鐵只掏幾塊錢，實際上成本約等於50塊錢，剩下的政府付掉了。因此，它的成本除了征地拆遷、開發整理之外，還包括了建設所有上述一切的費用，和運營所有上述一切的費用。
結論二：認為政府是無本買賣的，等於覺得所有的公共服務都應該是天上掉餡餅。
說到這裡順帶說一下小產權房，老有人拿小產權房跟普通住宅相比，認為差價就是政府霸佔的blabla，應該放開blabla。有沒有人研究過，小產權房是建在荒郊野外啊、還是基礎設施配套健全的城市邊上？為什麼不建在荒郊野外啊更便宜。順著上述的思路，你知道小產權房佔了什麼人的便宜嗎？——所有正規買房者的，因為其他人掏了城市公共服務的錢而小產權房沒有，這就是差別。小產權房對城市道路、公園、公共汽車、所有設施的使用都是白佔便宜的。如果一個城市都是小產權房……請參考一下其他發展中國家的大郊區。
從第三個層面上分析，政府賣地不都是賺錢的。簡單地說，商住賺，工業賠，而賣工業用地的量是居住的1-3倍。每一塊工業用地的賣價，刨去征地拆遷和七通一平的成本，都是負值。我和一個縣長聊過，他說每年就賣2塊地，吊著開發商胃口，賣的高高的，賣完了錢都投到工業開發區去，一年搞一塊。
結論三：政府是高價賣商住用地貼補工業用地，這就是成本的另一個去處，只看見商住不看見工業，是一葉障目。
為什麼要這麼干？因為現在絕大多數的城市來說，缺了工業沒法跑，都是商業、服務業，賣給誰？一般人的就業怎麼辦？在現在的階段，中國的城市缺了工業沒法活這個事大家都知道吧，不管喜不喜歡。為了在激烈的招商引資中間取勝，就犧牲工業的土地價格……這不是沒有回報的，首先，大量的就業，特別是針對剛從農村進來的」新市民「來說，門檻低，易進入；其次，還有以後無窮無盡的稅收呢！還有規模經濟呢、還有產業鏈呢！弄來像樣的大企業，一個城市就可以穩穩地活下去了。搞工業不一定能活的好，但不搞工業肯定活不了，有例外，但極少。
以上。
從國家的政策土地出讓程序上來看，拆遷補償及安置費用另外加上土地的基本地價都會包含在土地成交後的土地出讓金中，而且還要交3%左右的稅。劃撥的土地畢竟是少數。
程序上來說，只有建設用地才能用來招拍掛，而土地所有權是我國成立後由法律規定的。
至於配套的問題，項目建設的費用中有一項單獨向政府交的配套費，這筆費用並不低。
so……我認為幾乎是無本的買賣。
基礎設施那都是後來的事情
首先要搞清楚，政府的地從何而來？
哦，原來關注一下歷史，發現這些地本來是地主和資本家的，然後政府發動農民鬥倒了地主，分了田地，土地就歸農民所有了，到了後來，搞人民公社，全國的土地一瞬間在法理上，就變成國家的了，國家理論上歸全民所有，但是政府又是國家的管家與實際支配者，於是就擁有了對土地的支配權
看到現在，你終於明白，原來地契什麼的都弱爆了，政府上下嘴皮一磕，土地所有權立馬轉移，你說是不是無本買賣？不同意徐歆皓的答案。
我既不懂財務專業知識，也沒有建築商開發商的行業經驗，但是我覺得回答這個問題完全可以換一種思路，從而避免陷入對成本的專業化的計算和過度解讀。（過度解讀可以參考葉清波的答案--「單從那條船算起，多少人命？這成本也不算少了。」）
我的思路簡單的說，就是橫向比對那些土地非國有的國家，他們的政府行為，都不應該計入政府的賣地成本。很不幸的是，提問者說的公共設施，治安維護等，都屬於這類。道理很簡單：這些公共投入的活動都是政府的職責所在，賣不賣地都是你的活。換句話說，這些花費是由財政稅收來承擔的，難道不賣地的政府都餓死了？
於是有了結論一：如果只考慮提問者提到的成本，那政府賣地就是無本買賣。
當然，除了這些間接的成本，政府在一次賣地行為中，會有直接的成本，即徐歆皓答案中所說的土地整理成本。這些直接的成本，在每次交易中都是不一樣的。如果某次交易中這些成本由開發商全部墊付，政府又沒有給予稅收優惠，那還可以認為是政府的無本買賣。
如果政府給予稅收優惠，那就跟結論一的前提有衝突，打破了直接成本和間接成本之間的界限。這種情況才是成本真正模糊的時候。
如果開發商不墊付土地整理成本，那麼這些就是政府的賣地成本。
不過我覺得不用擔心，比起收益來，這些成本肯定是小case，不然地方政府怎麼會樂呵呵的一再賣地呢？我從兩個維度回答的問題吧。
第一，很多人都覺得，高房價的原因是政府壟斷土地。由於限制土地供給的數量，從而使得房價過高。政府應該加大供地量，這樣才能夠使中等以下收入人群買得起房。沒錯，我一開始也深信這個結論。後來有一次堵車時，反正我也飛不過去，所以腦子裡就開始胡思亂想。我突然意識到，很可能我們對政府賣地速度太慢的指責是錯的。對於壟斷產品來說，壟斷者可以決定售價，也可以決定銷量，但不能同時決定這兩者。顯然，政府對於賣地量的選擇，很可能是符合收益最大化的原則。也就是說，出讓更多的土地很可能並不能多賺很多的土地出讓金。毫無疑問的是，地方政府並非守財奴，不但把從土地財政中賺來的收入都花了出去（建設基礎設施），甚至還欠下了不少「地方債」。按照這個邏輯來分析，增大土地供應量或許並不能大幅提高投入基礎設施建設的資金。但另一方面，卻無疑會大幅增加城市需要承載的人口。當堵車成為一種常態時；當機動車牌照需要搖號時；當開車出行需要限號時。。。。。。。很可能說明，政府賣地的速度不是慢了，而是快了！
第二，政府賣地顯然不是沒本的買賣，但說房地產市場最賺錢的角色是政府或許邏輯上也說得通。我明白大家想要表達的意思，但後者的邏輯顯然只在描述收入項。就好像有人說，高學歷者賺取了更多的工資收入。但有人立馬指出，如果算上他曾經為了念書而投入的資金和時間成本，那麼高學歷者的收入一點也不高。事實上，這兩種邏輯顯然都對。按照經濟學的原理：價格=價值=成本。那麼任何市場上角色，都不可能是最賺錢的。沒錯，市場面前任何角色的收入都是「應得的」，從而來就沒有利潤這回事兒！我們通常講的利潤（成本）都是會計利潤（成本），而不是經濟學意義上的利潤（成本）。當然，這需要假設企業家的才能也是一種成本，曾經承擔的風險也是成本。比如說，你可以說王寶強太賺錢了。那麼我也可以反駁說，如果你考慮到他所付出的的努力但卻無法成名的風險時，那麼他的收入一點也不高。好，觀點上其實我與大家沒有任何的分歧，有爭議的最多也只不過是表述方式。
顯而易見的是，政府的職能從來都不是盈利。如果我們的政府能夠盈利，那麼或許反而是一件值得讚美的事情。各國的政府都不是守財奴，賺來的收入都會加倍的花出去（各國政府都有債務）。問題在於，我們需要考慮的是政府支出的效率。比如說，土地財政收入到底有多少花費在了面子工程上了？（客觀的，面子工程的本身，很可能也有助於提升賣地收入。畢竟，老百姓還是很認面子的）再比如說，政府對於基礎設施建設的支出效率如何？有多少貪腐？有多少浪費？公平地說，橫向比較的話，中國政府進行基礎設施建設支出的效率其實是很高的。問題是，這種高效率有多少是來自於低勞動力成本的優勢？又有多少是由於劣質產生的暫時高效率？舉一個例子，德國建設一座過街天橋，可能花費的時間和資金要比中國多得多。但德國的過街天橋可以100年不修，而中國的過街天橋隔幾年就要大修一次。與此同時，德國的人工成本也要比中國貴得多。。。。。所以說，中國政府支出的效率到底有多高，我還真的不好評價。但客觀的說，我絕對不相信在房地產市場中，官員不存在大量的貪腐。或許結論應該這樣說：房地產市場中最賺錢的角色是官員！
假設一家公司年銷售收入有1億，但凈利潤高達8000萬。很多人指責這家公司利潤太高了。。。。。想讓利潤變低還不簡單嗎？董事長可以請他的傻兒子當CEO，並支付年薪7000萬。這時這家企業的利潤率就合理啦。問題是，這個傻兒子絲毫不能提高公司的收入，對吧？其實，我想表達的意思是：問題顯然不是政府是個守財奴，也不是土地買賣得慢了。關鍵的問題是，政府支出的效率如何？究竟有多少這樣的傻兒子？或者也可以這麼說，如果政府支出效率無可指責，那麼高房價就無可指責。
基本贊同贊同 徐歆皓所說，
工作關係能看到一些數據，本人所在中南某省會市，全市五個區，有一個區佔了高新開發區的名義，土地收入不作市本級收入，全額返該區作為開發資金，餘下四個區2013年1—9月，招拍掛土地34宗，成交價131.4847億元，屬於市級財政純收入的有多少呢？6.7896億元。也就是說只有6.7億能用來作為財政支出—用來發工資或者改善民生或者其他。
其餘的錢哪裡去了？有這麼幾個渠道。
土地開發成本：什麼拆遷補償安置補償青苗耕地防洪各種稅費不一而足。政策返還：市政府在實際開發過程中會出台很多優惠政策，比如城中村改造，高鐵片區開發，農民生活安置，工業園區開發等等，跟這些政策掛鉤的土地收入很多需要作為專項資金專項返還使用（當然有審計）。此外還有基礎設施配套支出（也就是三通一平，管網改造等等），以及樓上提到的招商引資優惠。
結論是賣地真不是如同很多人所想的那樣無本萬利，要說政府靠房地產投資拉動經濟沒問題，但是說政府靠賣地發工資換豪車建大樓，說實話，真心不夠用。當然不是無本買賣，某位開國大將說了：「老子們的江山是三千萬人頭換來的，想要老子們的江山，拿三千萬人頭來換。」
這些人頭就是之前投入的成本，現在的房價和稅負就是產出。
沒毛病。
回應一下孫蒙的回答：
1：這個世界上有土地非國有的國家嗎？那這些國家所有公共設施的土地是屬於誰的？還有，如果我想在這個國家擁有一塊地，是不是到無人的地方隨便一划就行了噢？沒有政府不賣地的好吧，準確說是他們賣土地產權，而我們賣使用權，所以我想你是指個人擁有土地產權的國家吧。
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2：我們是否可以與那些國家簡單對比？首先在我國是沒有全面推行房產稅的，還要知道地方政府的賣地衝動是源於分稅制，國稅收走了大頭，而你所說的那些政府職責還是要靠地方政府自己，如果不夠怎麼辦？只有靠賣地補了。別的國家沒餓死和我們情況還真不一樣。
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3：「如果某次交易中這些成本由開發商全部墊付，政府又沒有給予稅收優惠，那還可以認為是政府的無本買賣。」
這種開發模式是有的，摘抄一段百科裡關於土地開發模式的介紹：
另一種：「指婚式（即五統一）：成立土地儲備機構或指定專門成立的國有公司承擔一級開發，好處是政府收益相對豐厚，缺點是政府需要大量鋪墊資金，開發進度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。」
看明白了嗎？你所說的，往往是弱小地方的無奈選擇。
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徐歆皓最後打的比方我覺得很好「我送你一個鐵棒，你必須得把它磨成針才能變成錢。」
按照這個思路，就算你白得一片油田，一座礦山，它們再值錢，你不付出成本去開採，那也只是個0罷了。
關鍵是不曉得錢哪裡去了，其實如果大家都曉得花在哪裡了，比如建學校，醫院，修路等，就還好了。
從事過土地工作的人來答一發：
我們這土地成本一般是這樣構成的：
1.征地款，我們這耕地10萬一畝左右；
2.養老基金，5萬一畝；這個解釋下，我們這土地征掉後，農民就可以買養老保險，比如農民自己掏10萬，每年拿2萬養老金，大概5年可以回本，活的越久賺的越多。政府向養老基金每畝交5萬。這一塊政府潛在成本就很大了，因為過個六七年農民拿的就是純收益了，政府需要通過其他手段去填補虧空。
3.報批費用，若干萬一畝；這個是交給省里的，就是你要把一塊地性質從農用地變建設用地；
4.配套費用，若干萬一畝；要給地通水通電通路等等
5.耕地指標費用，水田20萬，旱地10萬。這個解釋下，就是國家對每個地區的耕地保有量有控制，比如a縣只有100畝耕地，但國家要你必須保持100畝以上，怎麼辦，b縣說我有101畝，我多的一畝指標不用給你用，然後經過省里同意，保有量變成了a縣99畝，b縣101畝，這時a縣就要給b縣一筆錢，一畝20萬。這就是國家保持18億畝耕地紅縣的手段。想不到吧……
6.當然還要提取各類基金供各社會事業發展，這個可以不算成本。
7.其它，有房屋拆遷的還有拆遷費啊，場地平整圍填等等。
所以不知不覺就40萬的成本了吧。
當然上述因為地類不同，區片不同，成本也不一樣。所以政府賣地過程中賺不賺錢不一定。我們這工業用地一般不賺錢，有時還要虧。房地產一般賺錢，但也不一定。並不是老百姓理解的征地10萬一畝，出讓50萬一畝，政府就賺翻了，搞不好還賠錢了。
或許幾百年後歷史寫到，政府賣地給開發商和老百姓掙錢來維護自己的統治和利益，感覺和清政府賣地給外國從某種意義來說一樣的，不同在於現在（按照政府普及給百姓的理念）是正義的，清政府是腐敗無能的。
應該不算吧 不過有點身不由己
怎麼會是無本買賣，地哪來的？征地征來的。征地是要錢的啊。
我只知道政府賣出去的地最後的購買者是城市居民，而農村是有宅基地的，城裡人生出來就沒有沒有地，只能買，然而又買不起，只能貸款，於是一輩子給政府打工
這個得看怎麼算了。哪個朝代政權的建立不在血肉之上？單從那條船算起，多少人命？這成本也不算少了。
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