如何看待 2016 年初上海房價一天飛漲 70 萬元？
2016年的第一個月，上海新房的成交均價達到了35911元/平方米。如果僅僅拿這一個月與2015年全年均價相比，上海的房價上漲了12%，每平方米的漲幅為4000元。現在，二手房房價更讓人咂舌。房子還沒過戶，就漲了一百萬」，「房東瘋狂跳價1天漲70萬元？（OK，謝謝大家了，我已經找到答案了，沒想到有這麼多人討論）
過去的2015年里深圳樓市帶頭暴漲，剛來的2016年里上海樓市帶頭暴漲。一線城市的房價暴漲讓炒房投機者盆滿缽滿，讓持有房產者哈哈大笑，讓剛需購房者欲哭無淚，讓市場觀望者大跌眼鏡，也讓中國的房地產走勢撲朔迷離。
房價暴漲到底是為什麼？還能漲嗎？現在能看到的解讀大多來自於需求側或者資本市場，我作為城市學者，在此從供給側，特別是房地產供給的上游——土地供給說起，解讀一線城市房價暴漲背後被忽略的另一個根本原因：收縮的土地供給。
這是一個很長的故事，環環相扣，甚至要從被長期誤讀的「人多地少」說起……
1
中國真的「人多地少」嗎？
「中國人多地少，土地資源緊缺」。這句話印在我們深深的腦海里，從小就知道，甚至被認為是基本國情之一。
但是，近年來城市化快速發展的情況讓我對這句話產生了深深的懷疑。
大多數城市根本不缺土地，只是缺中央批給的城鎮建設用地指標。
A市，剛剛申請下佔地幾十平方公里的國家級新區；B市，開發商又圈下了幾個數百公頃的大盤；C市，果斷喊出了「再造一個X百萬人口的新C市」的口號……
在許多城市郊外，建成區連綿不絕而人煙稀少是常見的景象。彷彿對這個城市來說，往外擴展出去不過是分分鐘的事情，荒山野地有的是地方。決定是否擴展的僅僅是那個寫在土地規划上的指標，那條畫在紙上的規劃邊界，以及地方政府執行指標與邊界的決心。
通過宏觀統計數字，也可以發現城鎮建設用地只佔全部國土的極小一部分。
中國城市建設用地佔比圖，根據2013年第二次全國土地調查和統計局數字繪製（數字中城市/城鎮的統計口徑尚不清晰）
根據較近的權威土地數據：全國建設用地面積5.25億畝，合35萬平方公里，僅占國土面積的3.6%；其中城市建設用地面積約4.7萬平方公里，僅占國土面積的0.49%。
也就是說，我國大概每一百份土地，會有十四份耕地，僅有三份給了村莊、工礦、道路等的建設用地，而僅有半份土地給了城市產業、居住等各類功能使用。我們知道，隨著城市化率超過50%，就在這半份土地上，居住著全國近一半的人口，提供了全國大部分的投資、消費、稅收和產出！
來和其他國家比較一下，中國的建設用地佔國土總面積的比例大概是美國的三分之二，是法德日的三分之一到五分之一。參見：基於Global Land 30的全球城鄉建設用地空間分布與變化統計分析（陳軍 等，2015）。
有的人說，這是全部國土的比例，中國還有大片沙漠草原山地不能算，那麼我們繼續去研究，只算宜居又如何？
方案1，全部國土比較：中國平均的人口密度是132人/平方公里，其他國家平均人口密度為：日本336、韓國478、印度338、越南238、德國230、英國247、美國31人/平方公里（遲竹強. 中國真的是地少人多麼？）。
方案2，宜居國土比較：中國1類宜居面積只佔國土面積的20%，宜居國土上的人口密度是660人/平方公里。日本不適合居住的山地和丘陵佔去了75%，這樣按適宜居住的面積25%計算，日本的人口密度超過了1300人/平方公里。宜居土地上中國居住密度仍是日本的一半。不只中國有高原荒漠，基本上所有大國都有大量不宜居住的土地。俄羅斯、加拿大的宜居國土也許只有10%，剩下是冰原森林；巴西大概20%，剩下的是熱帶雨林；美國最好，適宜利用的大概60%，仍然有大量荒地和阿拉斯加冰原。同理，各國家的宜居土地居住密度數據都要相應折算增大。
折衷一下，假如不用人非要都住在最宜居土地上，按適一般宜居住地區計算，中國沿海的13省、市、自治區的平均人口密度是每平方公里407人/平方公里。看起來確實跟美國沒法比，比歐洲差一點，但是在東亞兄弟間是同一水平，沒有明顯差太遠，至少沒有我們心目中以為的那麼遠。
中國城市化發展已經相當節地了，可供下一步城鎮擴展的空間，即使不去擠占那20億畝的耕地，也還是果斷可以有的。
回過頭看「人多地少，土地資源緊缺」這句話，你明白其中的玄機了嗎？
√ 「人多地少，土地資源緊缺」用來形容耕地有限，是適用的。「我國耕地面積排世界第4，但由於人口眾多，人均耕地面積排在126位以後，人均耕地僅1.4畝，還不到世界人均耕地面積的一半……」這樣的話語彷彿還在大喇叭里回放。我們在建國初期，其實是作為一個尚且吃不飽飯的新興國家，用「人多地少」來向國民形象地描繪國情，說明農業發展和耕地保護的重要性。
× 「人多地少，土地資源緊缺」用來說明我國城市土地增長空間有限，是錯誤的。現實告訴我們，中國城市發展真的只用了很少的土地，並且需要更多的土地。而更多的土地不是沒有，而是被某種力量牢牢的約束著，只能緩緩釋放甚至不讓使用。
將用於耕地保護的口號，借用成為了土地供給有限和房價高漲的借口，這是多種利益共同驅動下的結果。將原本正確的話語，借用到了一個並不適用的領域，實際上是一個由國土部門、地方政府、開發商、其他房地產既得利益者和不明真相的群眾，在有意無意間共同經營的假象：國土部門希望維護土地供給管制的合法性、地方政府希望維護自身土地信用、開發商和房產業主希望維護和提高房價。
那麼，這個假象是如何形成的？要從「土地資源」到底是什麼開始說起。
2
「土地資源」不等於「土地」
區分「土地」和「土地資源」兩個概念成為了繼續討論的關鍵：具有自然屬性的「土地」並不一定緊缺，包含人為規定的「土地資源」卻一定是緊缺的。
土地管理專業的權威教材是這麼定義的：土地資源是指在一定的技術經濟條件下,在可預見的時間內可為人類利用的土地……是土地和人類活動相結合形成的，土地與土地資源在數量上並無一一對應的關係。
在古典經濟學理論中，土地是國民財富增加的源泉，是社會生產不可缺少的要素。古典經濟學家，比如18世紀末提出增長極限說的馬爾薩斯，認為有限的土地資源會制約經濟增長。這一認識反映了早期經濟學家對土地資源的物質崇拜，或者說農業經濟意識。
但是，經濟學發展進入20世紀，新馬克思主義經濟學、制度經濟學學者的觀點是，土地和房屋本身並不稀缺，是人為的流動性限制在調節其稀缺程度。
秘魯著名經濟學家德?索托揭示了《資本的秘密》，認為「僵化的資產並不能被稱為資本，只有通過合理的所有權制度表達並進入流通性領域的資本才會發揮其潛能，成為促進經濟發展和空間生產的動力」。而當代頂尖的社會學家大衛?哈維在評價那本風靡一時的《21世紀資本論》時說：「（作者）皮凱蒂把資本的定義搞錯了。那些閑置的錢、土地、不動產、房產等都不能算作是資本，因為它們沒有進入流通領域生利。這也正是資本家能夠長期保持高額回報的秘訣：通過限制一部分的資本供給來保證那些仍在流通領域中資本的回報，就像那些石油公司製造短缺的假象一樣。」
最後這一句說得多好，把「資本」換成「土地資源」，把「石油公司」換成「國土部門」，就把中國特色說得明明白白。
3
中國特色：土地供給的政府壟斷
人為區分不具備流動性的資產和具有流動性的資本，從而造就資本的稀缺性的過程，有如為資本加上了一個流動性障礙——「鐘罩」。鐘罩內，土地和資本自由流通，財富不斷積累；而鐘罩外，同樣的土地卻無人問津。
設置「鐘罩」的做法，可以是有意識的政府行為，可以是集體無意識的市場行為。
比如香港，作為自由市場和資本主義的代表，卻恰恰設置了最嚴格的土地流通管制。
人們通常對香港的印象是人多地少，居住面積非常狹小。其實在香港的1100平方公里的土地上就有400多平方公里是沒有什麼人去或者去的人很少的郊野公園，目前香港所有建設用地面積只佔總面積的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所佔面積增加一個百分點就可以多住一百萬人。一方面有幾十萬住在非常不人道的環境裡面，已經產生了很嚴重的社會和政治問題，包括青年人的不滿；另一方面卻有大片的土地不能夠來使用，這實在是非常荒唐的一種處境（鳳凰衛視評論員何亮亮）。
其實香港完全可以開發土地，降低房價，提高人民生活水平，但是資本家不會允許。政府的城市規劃及土地開發被各種利益集團，政治團體，環保組織所挾持，寸步難行（知乎 @chen shawn）。這是市場自發進行土地管控的例子，也說明完全把土地管控交給市場是不當的。
香港與深圳的交界處落馬洲附近，河上方為深圳市，與人們印象中香港更高密度開發的印象恰恰相反
中國土地制度的特色在於，國家是最大的土地所有者，在政府壟斷土地一級市場的條件下，對建設用地供給實行嚴格的縱向計劃管理，有效控制了土地資源的流動性，保證了建設用地的相對稀缺性。
對中國城鎮來說，土地資源主要就是指建設用地。在建設用地供給管控的基礎上，中國通過分稅制改革、住房制度改革以及土地招拍掛等制度一系列制度改革啟動了「土地財政」，釋放了龐大的土地信用，成為了推動城市化的初始資本。2012年「土地財政」為2.7萬億，比土地財政更大規模的是以土地為信用的相關抵押貸款，達6萬億，同期中央稅收也只有11萬億。（趙燕菁，2002，2011；華生，2014）。
這是中國城市化路徑的成功之處，也是建設用地的供給管理制度有功的一方面。為什麼這麼說？因為在過去幾十年中成功跨越「中等收入陷阱」的經濟體，不管是日本、韓國、台灣還是新加坡、香港，事實上都實行了強有力的土地資源管制手段，成功釋放了土地中隱藏的信用。所以不要看它們是自由市場，在土地供給這一塊都是妥妥的政府管制。中國的建設用地供給制度不過是其中之一。
土地資源就像是鈔票，土地就像紙。如果鈔票印發沒有任何限制，所有紙都能變成鈔票，那麼這鈔票將沒有任何信用可言——只會貶值，無人使用，無人樂意持有；如果任何土地都能變成土地資源，那麼土地資源將同樣失去信用——只會貶值，無人投資，更無法將它作為資產抵押出去，沒有人願意接受。這就是土地資源供給政府管制的必要性，猶如為土地資源設置了一個「央行」。惟其如此，土地資源才有價值。「央行」的任務是管控流量，過量了會導致土地信貸崩盤，幾十萬億地方債變成壞賬引發經濟危機；過少會使房價高企，城市發展和居民生活合理需求得不到滿足。
相比之下，其他對土地資源管控無能為力的發展中國家，也就失去了釋放土地信用，利用城市化推動經濟發展的機會。要麼因為建設用地可以被人隨意佔用使用，建設管理失靈，比如違章建築橫行的埃及，以及民眾隨意佔地建房、遍地貧民窟的一眾拉美國家。這種情況相當於鈔票濫發。要麼因為資本家和既得利益者的合力，形成像香港一樣有地不能用的局面，這種情況相當於鈔票不夠，使得通貨緊縮，與土地相關的經濟萎縮，連必要的使用需求都無法滿足。更普遍的發展中國家情況是兩者都有：合法的土地和房產極少而高昂，其他都是無法確權無法流通的房屋，財富流動和社會流動徹底斷層。
巴西的貧民窟與富人區，合法房產與違法房產並置（這圍牆要是打破，那可真是要命了）
但是，正因為土地資源管控是合理合法的，所以真的不必要以「人多地少」、「耕地保護」、土地資源緊缺」這種錯誤的名義去推行。
耕地保護是必須的，建設用地的供給管理也是必須的，但是前者並非執行後者的直接依據。對於耕地保護而言，因勞動力流失和生產積極性下降造成的耕地拋荒問題，可能比建設用地侵佔農田的問題要顯著。
城市化進程，其實不但不和耕地保護對立，還可能伴隨著耕地增加！全世界100年的城市化進程中，耕地是越來越多的，因為人在城市生活佔用的土地更少，在城市人均佔用100平方米建設用地，在農村人均則要佔用250-300平方米土地，人從農村遷入城市時賣掉或棄置了原來的土地。中國卻相反，因為農民兩頭都佔地，進入城市的同時卻沒有退出農村的土地。
重慶實施了地票制度，探索了另一種可能性。農民以自願為基礎將農村的宅基地和集體土地復墾為耕地，賣給城市開發者。這樣，到2020年，重慶在城市建設用地不斷拓展的同時，3400萬畝耕地一畝都不減少，還能增加100多萬畝耕地。這是黃奇帆講了5個故事：諾貝爾獎得主聽得聚精會神的第四個故事，很有趣。（這裡只是舉例拿出一種耕地保護與城市化共生的可能性，不是鼓勵覬覦農村建設用地。因為中國農村的土地其實相當於農民工的最低工資和社保，提供了他們的一條重要後路，也是中國勞動力成本如此低廉的原因之一。農村土地流轉話題太大太深太複雜，不展開）
對於建設用地的供給管理而言，它的必要性實質上來自於對土地資源的供給管理以維護其價格的穩定。
名不正，則言不順；言不順，則事不成
——《論語·子路》
4
地方與國土部門：從陽奉陰違到齊心合力
在過去，土地資源管理一直是個艱巨的任務，因為它包含著中央與地方之間的討價還價，甚至市政府與下屬區縣之間的討價還價。再加上在流通性「鐘罩」內外徘徊的小產權房和違建等問題，種種亂象屢禁不止。
按照經濟學家張五常的理論，中國的地方政府具有企業的性質，改革開放30年來中國的高效發展，部分歸功於各地方政府擁有以土地使用為代表的資源配置的調整權，從而以市縣為單位進行高度自由的競爭。所以中國的土地「央行」國土部門的任務要比韓日等國艱難得多，因為為了管理更龐大的國土，它必須統轄眾多各懷心思的「印鈔廠」——地方政府。
中國國土部門進行土地資源管制的主要方式，是新增建設用地的供給管理制。在總體規劃中，大約每1萬新增人口，對應1個平方公里的新增建設用地。地方政府的慣常做法是通過「做大」預期人口規模以獲取土地指標份額。不少城市的領導由於認識上的片面觀念，希望把自己的城市「做大」……「做大」一個人口意味著可以「多佔」一份建設用地。就國土管理部門而言，則是盡量壓小一些。艱苦的討價還價, 常常使規劃編製單位夾在其中（鄒德慈，2005），這才有了「全國新城新區規劃的總人口達34億」的怪現狀。
所以，過去地方政府對中央政府國土部門，基本上是不怎麼配合的。每一個小「印鈔廠」都在或明或暗的多釋放一些建設用地進入市場，最後可能就匯成了難以估量的系統性風險。國務院調查顯示，省會城市平均一個城市規劃4.6個新城(新區)，地級市平均每個規劃建設約1.5個新城(新區)。
建設用地這種「鈔票」到底超發了沒有？不好說。超發了多少？難以估計。
我們都知道每個人都路口搶行會造成交通堵塞，但是輪到我們自己了，還是會搶行，這就是經濟學中所說的公地悲劇。
奇怪的是，自2014年前後起，上海、深圳、廣州等幾個一線城市的地方政府突然「從善如流」，主動對自身的建設用地進行了異常嚴格的管制！
上海市甚至提出「規劃建設用地規模負增長」、「減量規劃」的計劃。2014上海為落實國土部門管制要求，甚至自請比原定的2020年新增建設用地供給目標進一步減少。2015-2020五年內上海每年只能新增12平方公里。
深圳市更為極端，計划到2020年的土地，至2015年就快用完了，五年內新增建設用地僅剩8平方公里。深圳市提出「存量規劃」的口號，全面開展存量用地的城市更新來滿足建設需求。
這一回，一線城市的地方政府沒有像從前一樣採用和國土部門對著干或者陽奉陰違的態勢，甚至沒有奮力爭取更多用地指標，而是配合著國土部門，主動加強了對自身土地供給的約束。
為什麼這回地方政府那麼配合呢？
第一種解釋，來自中央政府的壓力。2014年來自中央政府的管控土地資源的壓力驟然增強，《國家新型城鎮化規劃》提出「嚴格控制城市邊界」，國土資源部印發的《關於強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》（注意，這裡又扯上保護耕地的大旗了）提出「除生活用地及公共基礎設施用地外，原則上不再安排城市人口500萬以上特大城市中心城區新增建設用地」。北上廣深要起到政策示範作用，壓力最重。但是，從前類似的嚴控要求也並不少，因此這一次的管控力度調整並沒有引起很大反響。
從官媒可以看出，上海本來要起帶頭模範作用。這不奇怪，我們國家大多數改革，都是一線城市帶頭，二三四線後續跟隨的，算是一種慣例。從以前搞深圳特區、浦東新區，到現在搞上海自貿區、前海自貿區，哪怕修地鐵修高鐵，都是如此。但這回土地供給收縮以上海深圳帶頭，卻帶來了意外，後文說明……
第二種解釋，預留可持續發展用地。這一點過於理想化，是歷來都有的美好意願，但並不能導致突然的轉變。
第三種解釋，擺脫了「土地財政」。比如深圳市政府收入中的稅收收入佔比達90%以上，也就是土地出讓金占財政收入不到10%，完全擺脫了「土地財政」。一般地區土地出讓金佔到政府收入50%左右，多的甚至佔70%，叫他們不賣地根本停不下來（2014年全國一季度土地出讓金超萬億 佔地方財政收入一半以上）。地方政府不用再靠賣地來賺錢，這是減少土地供給的一個必要條件，但仍然不是充分條件，畢竟沒有誰會嫌自己錢多，政府也一樣。
第四種解釋，也是最可信的解釋，維護土地資源的價值：
上一節分析到，中國政府通過有效控制土地資源的供給來保證建設用地的相對稀缺性，過去這只是中央政府國土部門負責的行為，而地方政府並不熱衷。隨著經濟「新常態」和房地產市場調整的到來，發達城市的地方政府，相對於其他地區更早更敏感地察覺到土地資源供求關係的變化，察覺到前期土地「超發」可能積累的系統性風險，自發地、不約而同地採取行動維護本地土地資源的價格。這才是地方政府主動配合國土部門行動的直接原因。
土地惜售，方可保持市場熱度
一線城市地方政府與國土部門形成合力共同加強對土地資源的管制，這說明了什麼？
說明了全國性的土地「超發」可能已經成為事實！如果各地方不能通力行動，那麼全國土地市場的系統性風險就會到來！
到時不僅僅是土地財政無以為繼，地方政府赤字的問題，而是數十萬億的土地信用貸款、地方政府債務大規模違約帶來的無法估量的風險。必須各地區各城市共同行動，共同採取更為嚴格的供給約束，才能避免價格風險。惟有這樣的預期，才能促成地方政府與國土部門的合作，並作表率地率先行動。這也側面驗證了上文對土地資源是由人為的流動性限制保障價值的判斷。
反之，那些不具備條件或者缺乏敏感意識，仍在大規模出讓土地某些城市，則可能會面臨土地價格拐點、土地信用崩潰的風險。
比如最近為了去庫存焦頭爛額以致想出「0首付」政策的某東北中心城市，它在五年前的口號是這樣的……
5
一線城市：一馬當先，鶴立雞群，怎料引來群狼環伺
寫了那麼久，才寫到當下正在發生的事情。
其實上面的內容我大概寫就於2014年底，在那個時候，眼看著一個上下合力共同應對全國土地市場風險的良好局面就要形成。然而，2015年起又發生了始料未及的變化。
深圳、上海，這兩個土地供給的自我約束最嚴格，最先號稱從土地供給「增量」過渡到「存量」、「減量」的城市，恰恰是2015年前後房價處在風口浪尖的城市。
一線城市提供了對抗全國性風險，進行自我約束的良好表率，可是並沒有如以往一樣，很快得到其他地區的跟隨和模仿。這可能有很多原因，擺脫土地財政也遠不是那麼容易的事。總之，全國性的共同行動沒有及時形成。
而這個時候，全國土地市場系統性風險即將，或者已經來到了……
記住每1萬新增人口=1平方公里新增建設用地這個比例。上海高峰期每年的人口流入近100萬，深圳也有近30萬。據此應得到100平方公里、30平方公里新增用地。超大城市本來就是一國經濟發展的核心，應當是人口和土地同時擴張的（參見：我國人口預計 15 年內是會逐漸分散在大中小城市，還是繼續向大城市集中？我們應留在大城市發展嗎？ - 臧大為的回答）。但是，由於它們的自我約束，上海僅年增12平方公里的建設用地，深圳則欲求8平方公里土地指標而不可得。而那些發展動力不充足、人口每年凈流出、房價早已開始下跌的地級市縣級市，似乎十幾平方公里的新城還在上馬……如果你是房地產投資客，你選擇哪裡？
勇作表率的一線城市，就像暴風雨中的燈塔一樣閃亮。
鶴立雞群，怎能不引來群狼環伺？
資本猶如饑渴而貪婪的狼，當全國數百個城市大多都已經被榨乾了營養、再也沒肉吃了，正在即將到來的冬天惶惶不可終日時候，突然間僅存的幾個土地市場良性的一線城市，猶如新鮮出爐的肉包子一般，還把自己切成了一半大小……所有資本必須、立刻、馬上一擁而上。資本是自由流動的，原本分散於幾百個城市的資本集中於幾個城市，怎能不把這幾個城市吃干抹凈？
現在對一線城市房價暴漲的各種說法，從槓桿、從炒作、從鏈家、從城市前景、從購房需求方面都給出了很好的解釋。但是其他的說法不完善之處在於：房貸槓桿是早已有之的；一線城市的購房需求與發展前景與次一級城市是平滑變化的；鏈家和炒房團是全國都有的。這些都不能解釋為什麼北上廣深突然與次一級的天津、重慶、成都、武漢、南京、杭州等拉開如此巨大的差別，甚至在幾個一線城市內比較，深圳、上海也比北京、廣州的表現要妖異得多——為什麼是它們倆帶頭漲？而我現在提供了一個一直被忽略，但是非常根本的原因：
一線城市在土地供給方面勇作表率的加強約束，因為和其他地區形成了明顯的土地市場風險優勢，而吸引了全國土地資本的集中攻擊。
而上海、深圳因為土地供給政策調整的最強，自我約束得最嚴格，反而使得其下游房地產市場的供不應求的預期最為嚴重，在全國市場普遍風險的背景下風險最低，成為了最佳的資本目標，暴風雨來臨前最後的避風港，也才有了後來的種種操盤炒作。
打個比方，大雨即將到來，而其他的江河全都淤塞不堪，僅有的兩條江疏浚良好。整個大雨落下的水，全流到疏浚良好的僅有的兩條江里，它們反而就成了洪水泛濫的重災區。
6
結語
本文的邏輯是：
①全國的土地市場風險是均衡分布的
②隨著整體土地供給過量，土地資源超發，系統性風險堆積
③為了破解系統性風險，需要收縮供給
④選擇了深圳和上海作為收縮供給的試點/帶頭大哥
⑤上海深圳的供不應求，帶來明顯的低風險預期，
⑥全國的土地市場風險均衡被突然打破，全國資本彙集上海深圳
⑦低風險預期加上資本富集，操盤炒作手段頻出
⑧房價暴漲
2014年，是全國性土地市場危機到來以前，最後和最好的調整時間點。
在這一年，政府也實實在在採取了行動，出台了「國家新型城鎮化規劃」和「最嚴格耕地保護制度」。
讓人萬分惋惜的是，即使在這個時候，意在管制土地資源供給、維護土地資源價值的政策和手段，偏偏還要名不副實地掛著用了無數次地「保護耕地」的舊旗號，而使得它避免市場整體風險的重要的真實意圖沒有合理地表達，無法引起足夠的重視。維護土地價格就維護嘛，不要扯上保護耕地的大旗。我們就老老實實的談是否要管制、管制多少、如何管制好了。總是扯上無可爭辯的耕地保護，反而失去了理性討論和為各個城市提供更好方案的機會。
讓人萬分惋惜的是，這樣的重要調整，或者說改革，像以往一樣，首先響應的是一線城市的地方政府。上海、深圳甚至作出了象徵意義遠甚於實際意義的自我約束。然而偏偏這一次，最不該管制如此嚴格的就是一線城市，應該從那些沒有活力、人口凈流出卻還獲得了大量指標、對土地資源揮霍無度的三四線城市開始。土地供給應當均衡地、同步地收縮，結果變成了極端的不均衡收縮。調整的先後次序有誤，效果遲遲不能顯現，整體風險繼續堆積。
而我們現在，看著深圳、上海的房價暴漲，這兩條江河的泛濫，或許只是更大一場暴風雨的前奏。
（正文完）
---------------說說我非常不靠譜的房價預測-----------------
說說上海深圳現在的房價，如果政府下狠心堅持收縮供給政策，那真的就是那麼高。如果改口擴大供給，那泡沫瞬間就擠爆……泡沫積累太久了，兩個方向都非常危險……泡沫永遠在破的時候才能證明它的存在
最可能的情況是：上海深圳雖然是不小心當了收縮供給的帶頭大哥，但為了示範作用還要咬牙一陣，直到各地方都收縮供給，全國土地風險再度平衡，上海深圳才會悄悄鬆口土地供給，回到正常供應上來。
所以現在是一個「壓路機前的硬幣」位置，可能還有漲，但壓路機後泡沫破滅，可能比現在還低。壓路機就是那個「全國平衡，悄悄鬆口」的時間點，半年後？三年後？五年後？我真的不知道。
需知如果要操作撿硬幣，必須在拐點到來之前離手，拐點要比壓路機來得早。當所有人看到壓路機，就走不了了。
另外，任何操作都要看短、中、長期，我這裡評價的是短期暴漲，說的也是中短期可能的泡沫，長期來看，上海深圳在短期壓力釋放後，仍然是中國最堅挺的市場之一，這個「長期」以十年幾十年計。
--------2016.3.3更新----------
經知友 @韓一 提醒，就在今天早上，深圳領導發話要增加土地供給了
http://news.cnfol.com/chanyejingji/20160303/22345261.shtml
壓路機的到來也可以非常快 Σ( ° △ °|||)︴
--------2016.3.10更新----------
昨天部長放話了：
國土部部長姜大明表示，增加土地供應穩定房價
我們眼前一亮地注意到：終於，或許是第一次，部委主管領導將「土地供應—房價」的關係堂堂正正的講出來，不再掛著耕地保護之名行土地供應管理之實，這是很大的進步。
對於這種新的共識的形成，我們必須深感欣慰。要知道，以前要麼把土地供應管控小心翼翼地放在耕地保護的大帽子里《關於強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》；要麼最多承認土地供應影響地價，地價又作為房價成本，部分影響到房價「國土部地價說-搜狐網、焦點房地產網」；從未說到土地供應管理能從供求關係預期的方面直接影響房價。
「名不正，則言不順；言不順，則事不成」
——《論語·子路》
這回終於名正言順了 []~(￣▽￣)~*
部長說的兩個關鍵詞：
「因城施策」：也就是各城市的供給情況不同，比較好的情況是全國供給收緊，三四線收緊，二線具體分析，一線放鬆。不要被媒體標題「增加土地供給」給誤導了，這裡有個結構性的問題，100城市少供給1平方公里，3個城市多供給10平方公里，整體不是還少了70平方公里么？所以會是在整體供應收縮情況下的局部供應增加（參見評論區回復@少年）。所謂有保有壓、優化結構、分類調控，都是這個意思，這個提法是很正確的，就看實際執行能不能管住。
「人地掛鉤」：這個是亮點和重點，要根據全國人口流動來決定各地區的土地供給。人口流出的縮減土地供給，人口流入的增加土地供給。這個是更重要和根本的事情，做好了將改變從前的土地財政模式。這種規模的國土整體協調其他國家都未必有經驗（想想美俄鬆散的聯邦制，他們也沒有縱向的土地供給管理），也涉及到發改委公安部人社部等多部門的合作，是對我們國家宏觀調控和治理能力的很大挑戰，做成了治理能力會上一個大台階。對此我會後續寫文關注。
管制土地供給的有趣之處在於，只需要做出一個姿態，改變人們的預期，各方就會相應行動了。這和股市裡放出一個利空預期，股價就會立刻開始運動，不需要真的等到限售股解禁，是一個道理。不需要等到真的等到填海弄出幾十平方公里土地才有用。放話說不新增建設用地，和放話說要開始新增建設用地，都是預期管理。
如今，深圳市委和國土部都把姿態做出來了，深圳上海不必要的土地自我設限可能要鬆綁了，資本炒作雲集的基礎——供不應求的預期可能要消退了。
所以，答案或許很快就要揭曉了。
-------2016.4.6更新--------
新消息，「壓路機」出現，房價應聲回落：一線樓市現退燒信號 有房源一夜暴跌160萬
鬆一口氣的發現，雖然我並沒有大媽們懂房價，但是在年初暴漲時，寫下的「壓路機前的硬幣」的猜想還算正確，沒有被打臉。
不過具體手段上，比較理性的做法是在供給端發力：增加供給，以及放出增加供給的預期信號，像深圳一樣。而「滬九條」卻還是在對需求端發力，第一剎得有點過猛；第二也不是政府合理的干預手段，沒什麼依據；第三對一部分剛需者是不公平的；第四剎住的需求仍然在，只是被拖延。
如果說深圳調控手段是緩緩開來的壓路機，上海調控手段就是碾壓過來的坦克了。。
總之，我不欣賞在需求端進行干涉，很沒道理。深圳的1年變成3年限購我也是不太贊成的。這些只能做臨時手段，也希望供給端調整完成後，逐步放鬆需求端的干涉。
如果上海後續也在供給端調整，才算完成了調控。
房子終究不是股票，大起大落的，並不讓人愉快。
-----2016.4.27-----
發改委牽頭增加一線城市供給
「《關於促進消費帶動轉型升級的行動方案》透露，我國將增加一線和部分二線城市的住宅建設用地供應」
中央部門發話，回到了增加供給的正確道路上
還要看地方政府的具體增加土地供給的實施方案和執行力度了
------2016.12.21-------
中央經濟工作會議：房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應 | 每經網
剛剛閉幕的中央經濟工作會議提出：要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」，"房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應。」
這一政策導向已開始在各地落地執行。中國指數研究院數據信息中心監測顯示，上周(2016年12月12日至12月18日)，中指院監測的40個主要城市土地推出量環比增加56%。其中，一線城市量增價跌，均價回落；二線城市供地放量，代表二線城市推地宗數較上周增加82宗，推出面積較上周增加44%。
本文純屬娛樂
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題圖來源：網路、自繪
部分內容已收錄於第8屆中國城市規劃學會青年論文獎，註解參見原文城市周看 為思維尋找盲點，為城市尋求共識
微信訂閱：cityzhoukan
我剛才查了一下，上海機場這隻股票現在是28塊錢左右，流通股大概10億股。也就是說如果掏280億能做上海機場集團的大股東（我只是打個比方）。我剛回家瞅了一眼小區門口中介的價目表，估算了一下我家小區所有房子加起來差不多值150億不到一丟丟。
上海機場集團下轄資產主要是浦東機場和虹橋機場。
也就是說基本我家的樓盤能抵得上一個浦東機場或者一個虹橋機場。而一般在我們小區基本一套房子能租15k一個月已經是豪華裝修了，而機場集團一年的每股凈資產是10塊錢，凈資產收益率是9個百分點，怎麼看都要比一個小區的租金高5-6倍。
一個收益率如此優秀的機場的股票居然不如一個小區，是股票的估值太低呢還是房價泡沫？
說個發生在自己身上的事吧。
我去年10月11月把自己住了六七年的房子給賣了。
那時候簽的合同，400多萬吧。
昨天下午有個房產中介的騷擾電話打過來。
我是個有禮貌的人，我很客氣地說興趣不大我先掛了。
對方嘶吼了一聲。
我是給您送錢來的！
我：……
中介：……
我：我沒掛呢，你倒是說話啊。
中介：您房子買好了嗎？
我：你哪位啊。
中介：我這家中介很厲害，能查到你賣房成交啦。買家新產證下來了，你應該已經拿到錢了。是厲害吧。
我：朋友，我跟你說，這就不是個該炫耀的事。但是算了，你說重點。
中介：還沒買好的話我才好推薦。
我：推薦在哪兒的。
中介：就在您原來住的地方附近。
我：再具體點。
中介：就淮海西路XX弄。
我（倒吸冷氣）：還真是附近。不就我原來那小區嗎，幾號啊？
中介：11號。
我：……
中介：大哥您還在嗎。
我：……
中介：大哥？
我：你靠譜嗎，你是要把我賣掉的房子賣回來給我？
中介：……
對方也懵逼了一會然後反應過來了，七手八腳好像在翻資料嘩嘩嘩的。
過了20秒中介說:你賣的不是12樓嗎。我推薦的是17樓。面積朝向戶型都是一樣的。
我：……
中介：……
我：……
中介：……
我給了對面，足足45秒巨大的沉默壓力，像是在控訴，我看你這個&<嗶&>&<嗶&>還有臉繼續說話嗎。
對方終於不堪重負，一邊道歉一邊說我工作沒做好我就不該被生出來打擾你了謝謝再見啊啊再也不見我去死一死。
我說你等等，你打算賣多少錢啊。
他愣了一下說：570萬啊。
然後他開始沉默了。
然後我覺得我是個傻逼。
我：……
中介：……
我：你前面說是給我送錢的？
中介：我是這麼說的。
迷之沉默II
我：所以這錢你怎麼送的？
中介：您是不是不考慮買呢？
迷之沉默III
我：我肯定不買啊。
中介：那您看起來是賣虧了，現在想買也買不回來了吧。
我：好像是這樣的。
中介：但你還可以貸款啊。
迷之沉默IV
我：算了，這錢你給別人掙吧。
中介：哈哈哈哈大哥你肯定是賣便宜了。沒事沒事，想開點就行了。
可能只是對「正常」的回歸。上海房價在11年到15年漲勢落後於北京和深圳，且絕對均價也是相對落後的。以至於上海內環以內還有很多四萬左右的二手房，這對於上海這樣的低庫存房市而言，其實唯一能解釋的通的就是限購加槓桿的限制。
但隨著深圳不可思議的瘋漲，契稅的調整，資金面的寬鬆，以保守著稱的上海居民也卷進了這滾滾洪流。這裡面有兩種人，一種是混合戶口型，男方外地，女方上海，男方有錢，用女方戶口買房；另一種是改善型，以舊換新，基本無槓桿。
槓桿的增加顯然是有風險的，問題是庫存也在迅速減少，基本到了20周的水平。此外，上海核心地段房價其實動得一般，主要還是周邊地區的起舞。
接下來，進一步限流的可能性不小，政府起碼要做做姿態。但實際影響呢？我看很小。有人提人口，我想這部分人口與這一輪資產重估關係不大。
有興趣可見cnspoon上新文：http://cnspoon.com/2016/03/01/realestateboom/
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高票答案喚起兩種民粹： 一、政府壟斷土地，逼使房價上漲；二、股票好便宜啊，凈資產收益率都有9%呢。
先說第一個，我其他不討論，本問本身就是說上海。
上海的城鎮建設用地， 已經超過陸域面積的40%。 2020年建設用地規模設置的目標是3185平方公里，也就是陸域面積的46%。 為了減少供給端的壓力，上海已經執行了「198」區域減量化戰略，縮減無效冗餘的工業用地。你以為上海市政府希望房價這麼飆漲下去？那人就都走了，本身城市的戰略還鼓勵雙創，如果房價再這麼下去，還創個什麼？問題是還有高票答案這種存心說上海是做領頭鳥，真是荒謬至極。
其次，上海機場。上海機場的估值低嗎？不作評論。但是最起碼用租售比和凈資產收益率，本身就是不可比。租金收入是凈現金流入，最恰當的與公司比較的方法是自由現金流收益率。而上海機場最新的自由現金流收益率4%不到， 我還沒有刨掉政府補貼。 真的有必要這麼搞個大新聞嗎？
再下去就是個民粹平台，散了吧。
不憚以最壞的惡意揣測中國人：
政府想保匯率，還想保持資本的自由流動，因為前面有一個SDR的大餅在誘惑；
但這樣就不得不犧牲貨幣政策，中央政府覺得自己有能力管理好預期。
結果就是一些亡命之徒認為有機可乘，賭中央不敢讓房價跌，因為股市完蛋之後只剩下這一個蓄水池。
地方政府有自己的利益方向，同時認為自己有能力控制這些炒家。
在危機面前，各個集團只顧自己，都認為自己能逃頂抄底，而不去面對真實的困境，不解決真正的問題，不願為長遠利益做出必要的讓步，這才是最可怕的。
大資本角力，又不能依靠世界大戰的手段迅速決出勝負，必然是長期對峙，反覆摩擦，伴隨著劇烈震蕩，將孤立脆弱的中小資本和犯錯的大資本碾壓凈盡，有了足夠的空間讓最後的勝利者休養生息，才能進入新的繁榮時期。真是想問一些人，你覺得你能笑到最後？
本來很好的形勢，這麼搞下去真有打輸的可能：
有相當一部分炒房的最終逃脫不了懲罰；
房價崩盤，地方政府債務爆倉，信譽受損；
資本大量外流，國內資產價格雪崩，西方資本再次續命幾十年，中國辛苦積累的財富被洗劫，至少也要對外資大幅讓步，國際地位下降。
民心士氣受挫，內部矛盾爆發，搞不好真被人家忽悠瘸了。
轉個不知道哪裡的文章，題目是《本輪房價上漲本質：掩護30萬億地方債轉移》
隨便搜幾個網址貼出來，省得小編又bibi
[iPhone]本輪房價上漲本質：掩護30萬億地方債轉移 寬頻山KDS-寬頻山社區
本輪房價上漲本質：掩護30萬億地方債轉移 【貓眼看人】
神州房價可以聞到一股霧霾的味道
很多網友在後台留言，希望草哥能就最近火熱的樓市談談看法。本來不想就這個話題進行評說，神州的樓市和股市，就是兩朵神州特色的奇葩，是向老百姓吸血的兩大合法工具，其中綁架了太多的利益關係和政治因素，其走勢本來就是畸形和變態的。
很多預言房價要暴跌的經濟專家，面對節節攀升的樓市，都成了炮灰和先烈，比如神州社科院的那個易憲容，五六年前，就通過晚上觀察居民區的亮燈率來判斷神州樓市過剩，預言房價要大跌，結果現在都被罵得不敢出來說話了。
像易憲容這樣的經濟學家，自己在京城有別墅還出來預警樓市泡沫的，算是有點良知，最可恨的是那些說假話的經濟學家，比如瑞信某姓陶的首席經濟分析師，面對神州經濟不斷下行的現狀，竟然不言不慚地說是因為神州進入了「後工業化時代」，這是典型的為了取悅主政者而說假話了。稍微用屁股想想都知道，面對一個一半以上人口是農民，城鎮化率只有50%多，經濟增長只能靠蓋樓來拉動的經濟體，你跟我說這是「後工業化時代」？你不能因為其他工業生產和出口企業都斷崖式下跌了，都死得差不多了，留下一點居民消費、網路購物和服務業，比重被動地超過了50%，就說轉型成功了，就說我們是「後工業社會了」，這是自欺欺人。做經濟學家預測錯了沒關係，但不能厚著臉皮說假話。
繼續回到樓市這個話題上。儘管很多唱空樓市的專家都不敢出來說話了，但有一點我們必須承認，神州房子經過這麼多年的跨越式發展確實過剩了，現在不管媒體還是官方，習慣用7億平米來概括當下的樓市存貨，但按照北師大教授鍾偉的測算，這嚴重低估了樓市的庫存，因為這7億平米僅是待售面積，如果再加上商品房之外的保障房，公用建築和單位自建等，那麼面積可能超過80億平米，僅商品房在建和待售就超過50億平米。
按照2015年全國銷售面積10億多平米算，這些庫存要5-7年才能消化掉。
既然房產庫存這麼龐大，中央政府也在不斷強調房產去庫存，那為何房價一直降不下來呢？即使是三四線城市的房價，也絲毫未有鬆動跡象。學過馬克思主義經濟學的應該還記得有這麼一個場景，資本主義經濟大蕭條時，資本家寧可把牛奶倒進水溝，也不讓那些窮人喝到便宜和免費的牛奶，這是資本家的本性決定的。神州的地產商比資本主義的資本家更加「為富不仁」，反正錢是銀行的，地是抵押的，蓋房的錢是欠著民工的，要死一起死，反正就是捂著不降價。
買房者不買，賣房者不降 ，房產銷量持續低迷，房價居高不小，這樣的僵持狀態大概持續了2014-2015年的2年，庫存去不了，土地賣不掉，這時，政府著急了，必須出大招，一方面讓讓房價穩中有升，一方面刺激買房者要趕緊動手買房，於是有了2016年年初的首付比例下降，稅費下降，央媽放水等措施。於是我們看到了北京上嗨深圳南京杭州等城市房價的爆髮式上漲。
當然，這些都是表象，表象背後的決策邏輯是什麼？我們必須搞清楚才不至於霧裡看花。草哥不想去預測房價接下來是漲是跌，「泡沫之後必然破裂，沒有永遠上漲的價格」，「東京香江房價泡沫破滅了，所以上嗨北京房價必須破滅」，這樣的鬼話誰都會說，但沒有任何意義，就像大家都會說「人總會死的」沒有意義一樣，關鍵在於你要知道某個人什麼時間會死，那才牛X，那你就是先知了。
草哥沒有做先知的天賦，所以只能從經濟常識和決策者的邏輯來判斷這輪房價上漲的本質。在神州，任何一個大的經濟事件和經濟現象背後，都有老大哥的身影，都會體現老大哥的意圖和意志，相對市場，老大哥掌握的資源動員能力實在太多太豐富了。2015年的那輪5000點的牛市，就是因為老大哥想藉助資本市場，拉升資產價格，以達到振興實體經濟和拉動GDP的目的，但結果失敗了。這也說明一個道理，謀事在人，成事在天，雖然老大哥的資源動員能力很強大，但也不是想做什麼就能做成的。
老大哥為何要在去槓桿、去庫存、去產能的這個時候發動這輪房價上漲呢？說到底還是因為整個經濟系統和金融系統的風險馬上要爆發了。經濟方面，PPI連續經歷48個月的斷崖式下跌；佔GDP三分之一的外貿出口基本沒有了，甚至成了負數；大部分製造業工廠都關閉，鋼鐵、化工、水泥等重化工業基本全軍覆滅；消費在勉強地支撐著，但這只是人們維持基本的生存所必需，隨著經濟的下滑，消費早晚也會下跌的。
經濟方面的下滑必然傳導到金融系統，而金融系統的最大危機，不在股市，不在居民住房貸款，也不在企業貸款，而在地方政府債務。根據神州社科院的數據和估算，地方政府債務規模大概是30萬億左右，這還只是審計數據，而不是財務意義上的數據，地方政府的債務規模到底有多大，只有天知道。這是一個黑洞，也是一顆定時炸彈，一旦處理不當，真有可能爆發系統性風險。除了政府信譽受損之外，整個銀行系統都可能崩潰。
而且，這些地方債務90%以上是以政府財政收入信用，或以相應資產收益作為擔保或抵押的形式存在，融資對象是銀行、信託、證券、保險等機構。融資渠道包括融資平台貸款、信託融資、城投債等。
在平台貸監管收緊後，一些地方變相融資的行為愈演愈烈，不少地方通過信託貸款、融資租賃、售後回租、發行理財產品、墊資施工等方式變相融資。
如何化解這些風險呢？當時決策者有幾種設想，一種是央行直接出錢購買地方政府的債務，印鈔票
給銀行。毫無疑問，這就是赤裸裸的量化寬鬆，這樣做的結果就是貨幣貶值，通貨膨脹；第二種方案是地方政府和銀行商量，債務延期。但延期並不利於債務總量的控制，也許債務會越滾越大，這個方案也被否決；第三種方案就是債務置換，發新債，還舊債，但是時限拉長，利息降低。
現在走的就是第三種方案，2015年的債務置換還比較順利，一些銀行因為第一次跟地方政府過招，都比較聽話。但隨著債務置換規模越來越大，銀行和地方政府的博弈也進一步升級。財政部要求2016年地方債置換與新增規模將達到6萬億，三季度前完成置換。有條件的地方，可以提前置換，可以全部置換。一些地方這些樂了，趕緊把以前五花八門的債務都拿來置換。
但銀行也不是傻瓜啊，很多都是上市公司，它們也有利潤和績效考核啊。這時，銀行反應過來了，你地方政府這是得寸進尺啊，你違約在先，還不了債務，現在還出個主意要換成利息更低，期限更長的，而且逐漸置換還不行，要求超額提前置換，那我銀行肯定不幹啊。於是，很多銀行在跟地方政府博弈過程中，協商說，你不要置換了，還是給你延期吧，利息還是按照原來的。通過條款設計，恩威並用，讓地方政府選擇延期而非置換，銀行其實想走的是第二種方案。
眼看房地產不行了，土地賣不出去了，財政稅收逐年下滑，債務成本越來越高，銀行又不想債務置換了，這時，地方政府快扛不住了，再僵持下去也不行啊。要知道，95%的省會直轄市是靠土地償地方債的，一大半的債務要靠土地財政來償還。為了讓債務置換順利推進，為了讓整個風險地雷不被引爆，有高人出了一計：貨幣放水，拉高或穩定資產價格，營造債務置換的寬鬆環境。
接下來就是我們看到的，1月新增貸款2.51萬億，創歷史新高，大部分進入地產和投資領域；緊接著房貸首付比例下降，交易稅費下降；北京上嗨深圳南京杭州等一線城市房價大漲。
降低首付其實就相當於增加槓桿，為什麼在宏觀層面降槓桿、去產能、去庫存的形勢下，要讓房地產提高槓桿呢？從周小川在G20上嗨財長會議上支持房產貸款提高槓桿的表態中，你聽出了其言外之意嗎？
在整個銀行貸款中，房貸是最優質的資產，壞賬率最低，這說明神州的老百姓是最守信用的，他們寧可省吃儉用，整天吃速食麵，都不願意拖欠銀行的欠款。操盤者想來想去，只有這塊可以用來提高一下槓桿了，於是就各種救市措施紛紛出台。
但我們應該看明白，這次救市，救的不是房地產，而是地方政府，是地方政府的30萬億債務，是政府的信譽和神州整個金融系統。只有房產價格上升了，其他資產價格也跟著上升或保持穩定，抵押品的估價也上升了，政府的土地好賣了，財政稅收也上升了，跟銀行的議價能力就上升了，債務置換也就順利了。
很多地方政府的身家性命，都取決於房地產價格，房價一旦下跌，意味著土地價格和其他資產價格也一併下跌，土地賣不出去，抵押品價格下跌，這會導致政府信用違約，銀行逼債。接下來的後果大家可以想像，地方政府一旦違約，將紛紛成為被告，信用掃地，這一現象政府願意看到嗎？
有個段子很深刻地揭示了神州經濟的這種尷尬：過去24個月里，我們把美利堅曾經奏效的救世良方挨個體驗了一遍：1：凱恩斯主義的政府刺激需求；2：馬歇爾計劃的一帶一路；3：柯林頓的互聯網加
萬眾創新；4：弗里德曼的貨幣供給理論；5：里根的供給側改革，哦還有熔斷制；最後又回到我們熟悉而且的房地產拉動經濟上……
只不過，老大哥的這一如意算盤，被市場充分利用了，一些房地產中介不惜做起了房產做市商的事情，搭建金融平台，勾結一些企業，通過拉高房價向銀行騙取低息貸款，以緩解資金壓力，你政府敢放3倍的槓桿，我就敢放到5倍、10倍，結果是促使房價迅速拉高。這一結果顯然是老大哥不願意看到的，因為任何瘋牛導致的結果必然是斷崖式下跌，神州經濟能承受得了嗎？？
轉自微信公眾號：毛蔥說
9天時間裡我所親歷的北京搶房潮
肚子一天天大起來，我和老公不得不考慮賣掉郊區的「花
園洋房」，換到市裡去，否則在市裡上班的我們實在沒有精力照料寶寶。做了這個決定3天，我們就把房子賣掉了。心裡不舍，畢竟是我們在北京的第一個家，地
板、櫥櫃、餐桌、沙發，所有的一切都是我和老公的心血，而又有什麼辦法呢，為人父母，第一課，就是責任吧。然後我們開始換房之旅。
就那麼巧，遭遇了恐怖的「搶房熱」。
我們目標很明確，可以不考慮學區，上班距離地鐵3站
左右都可接受，但面積上至少要同等大小。剛開始的幾天，還能淡定的看房，與房主交流，但是隨著國家出了降契稅的政策，教育部放出學區房可能會發生變化的通告，形勢開始不對勁。一向火熱的學區房有些降溫，導致了地段好的非學區房升溫，而且二胎政策一放開，大戶型開始受青睞，既然學區不保證，那還不如買個大房
子住著舒坦。其間，有一天晚上衝動的簽了一個房子，但最終因為不合心意最終放棄。
而從那開始，噩夢來襲。
業主1：
某著名高校碩士畢業，家裡裝修和衛生一流，相談甚歡，走的時候說，價錢和細節都可談。可是過了一天，看房人數激增，中介弟弟傳話說，房主是要換大三居，因為大三居漲價，他也跟著漲價30萬。我突然蒙掉，會有人一天漲價30萬？是瘋了嗎？於是打算放棄。
業主2：
一家人都看著悶悶不樂的樣子，也是家裡裝修和衛生一
流，報價並不低，問可以隨時簽約嗎，說再等等，他們也是換房，那邊還沒看好，第二天問，還是說再等等，主動說加5萬簽約嗎，答案依然是再等等，於是不了了
之。而在同時，中介弟弟說，業主1又漲了50萬，3天一共漲了80萬，因為他看中的大三居漲了100萬！我聽到這些，感覺是在做夢，真的會有這樣的人？業主3：
某隱形富豪，常年在國外，神秘分子。每天只在晚上12
點之後和中介溝通細節，就如皇上上朝一般。所有溝通都談好，就已經過了2天，終於第3天答應讓他老婆和我們商討細節，而上午，中介弟弟通知說業主老婆的爸
爸住院了，要拖到下周才能談。我有點開始慌了，我發現有些不對勁了，大部分業主賣房開始猶豫並不是一個好兆頭。果然，新聞開始鋪天蓋地的形容北上廣和深圳的房價和竄天候一樣瘋漲，而在這個節骨眼上，央行降了基準利率，樓市真的瘋了。
接下來幾天，只要是有房子在賣，就會有中介帶著一群人
去看，很多客戶連房子都沒看清，就已經嚷嚷要簽約。最佳狀況是，很多業主，會從一堆客戶中挑選付款方式最佳的一方簽約，但是已經開始有業主坐地起價，10
萬20萬都是常態，大戶型坐地起價50-100萬的隨時可見，買房者和待宰的羔羊一樣，任何條件都答應，可很多業主直接放下一堆的客戶，說，我還得再考慮
一下。買房的急了，中介急了，賣房的也急了，因為大部分人都是以房換房，要換的房在漲價，自己出售的房子也不得不漲價，要換的房子漲價後還不見得能簽約，那自己出售的房子漲價後也不敢輕易放手，進入一個怪圈，一個惡性循環。
我和老公真的慌了。
因為我們發現，錢放在手裡，就是以10萬20萬的速度
在貶值，如果不立馬換成房子，真的是渣渣都不剩。很多人會說，大不了不買房子了，把錢握在手裡投資。誰不知道這個道理，可是投資到哪裡去呢，股市被套牢，
理財收益低，拿出去創業，再好的業績，可能過了5年，你依然買不起一套心儀的房子。這應該是大部分人的心態了，據我的幾個常聯繫的中介估算，北京的買房者
與房源的比例已經達到6:1，也就是大概一套房子有6個人在搶，誰都不想讓錢在手裡貶值。我開始發現，我們開始看不上的那些稀奇古怪的戶型，也開始漲價，
而且竟然都成交了。我們徹底慌了。不止我們，手裡拿著現金或者打算換房的人都慌了。
我們立馬改變策略，不能再考慮大戶型了，當斷則斷，退而求其次，只能轉向離我工作地點近的小戶型。
業主4：
70多歲的老人，三樓，上樓不方便要換房，中介好說歹
說，是同意出售，但是不是立馬，他也要再等等，他要等看到合適的房子再出手。這時，同小區出了一個一樓，中
介勸他換到一樓去，這樣三樓就可以及時出售了，可是老人家依然要再等等。我焦灼的等待著中介的迴音，結果三番五次都是再等等。而這時，過了一天時間而已，
一樓漲了30萬！其實在這之前，我們就已經看中另外一套距離、學區和環境都不錯的房子，但是我剛要出門去看房，中介打電話說，業主老婆羊水破了，要去醫院，房子看不成了，經過業主4，我們已經意識到問題的嚴重性，於是找了該小區的同戶型，雖然價錢高了一點，但是也比沒有選擇強。
約好和業主談。
業主5：
三個老北京。一個鬍子老長，一個眼睛斜視，一個邋邋遢
遢，鬍子長的是房主。上來開口就說，我先和你們說一下我的情況。我一聽到這句話，頭都炸了。果然，又是一樣的情況，他們看了3套
房子，每套都是坐地起價，而且不簽約，所以他們無法立刻出售這套房子，但是可以和我們保證，不漲價，就賣給我們，等他們選好房子後立馬和我們簽約，鬍子老
長的大哥一臉信誓旦旦，說這是君子協議。去你的君子協議吧，你是當我是三歲小孩兒嗎？中介已經看不下去，把他們勸走了。這時已經是晚上8點多，眼看著又要無功而返。有個中介靈機一動，說，給生孩子的業主打個電話試試吧。而就是這個電話，救了我們。
一個開進口寶馬的年輕男士來了。
他
說，他剛從醫院回來家裡給媳婦拿東西，接到中介電話就過來。我們依然沒報什麼希望，因為這個房主報價低很多，我們正打算等他漲價。沒想到的是，中介和他講
價，他竟然同意了！在這種形勢下，他不但沒漲價還降價。隨即感慨，我平時看見微信上的眾籌一定會捐款，看見討飯的一定會給錢，好人還是有好報的。業主6：
這是最後一個業主，風度翩翩，穩坐如山，說話慢條斯
理，只比我們大五歲。他剛買了個1000多萬的豪宅，為了改善住房。好吧，同樣是改善，我們是從郊區進城，他是直接改善到188平米的豪宅去了。他說，他
出售的這套房子當年是花幾十萬全款買的，所以沒有貸款，我算了算，一套房子，他已經凈賺了幾百萬。這可能就是緣分，也可能是他看著我大著的肚子起了憐憫之
心，很順利的簽約了。人貴在知足常樂，在這場浩劫中，能全身而退，已經是不容易了。我老公說，在北京，每向市裡的一環前進一步，都是要付出代價的。雖然沒有實現我的所有預期，但在這個大形勢下，應該知足了。
而誰能想到，發生的這一切，是在9天時間裡。
我稱經歷的這場搶房風暴為浩劫。
它偷走了我一直堅持的信念。一
直以來，我相信，通過自己的努力，是可以讓生活變得更好的。而這次，讓我深深體會到了一種無力感。是一種在巨大漩渦中，你想抽身又不敢，只能隨波逐流，任人宰割。我第一次體會到，國家政策的改變，對一個普通老百姓生活的洗劫。接二連三的毫無規律的新政，可以讓幾代人的資金灰飛煙滅。並不是你有錢握在手裡，
就高枕無憂，一個政策的改變，立馬讓你深陷泥潭。這種因為大環境的突然轉向，花錢依然買不到自己心儀東西的無力感，令人心酸。第一次感受到了人制的可怕，
沒有章法，沒有制約，只是根據形勢隨意變化規則。人民沒有任何商量的餘地，只能被動應對。這是否就是中國人向來沒有安全感的原因，無論什麼東西，即使掌控
在自己手裡，也可能因為一朝一夕的大環境，一無所有。它給我灌輸了投機倒把的種種好處。一直以來，我同樣相
信，努力工作才是人生最大的切入點，可是，當我看見只比我大5歲的年輕人，因為早買了幾年房子，就已經積累到了很多小企業幾年的業績。5年後，人與人財富
和生活質量的最大差距，竟然不是因為工作努力的結果，而是房子！誰在歷史的洪潮中及時出手，誰就坐享其成。和很多搞科研的人聊房子，大家一致認為，這麼努
力的工作，依然是在生活線上掙扎，而如果一旦抓住了某個機會買到合適的房子，勝過奮鬥幾十年！真是找不到努力為國家奉獻的動力！當房子給年輕人造成這麼大
的浮躁心理時，我不知該如何評價。它讓我看到了奇怪的社會分層，以房分人，用房產進行的
階級固化。在
這場浩劫中，我體會到了普通小市民在底層的掙扎。最上層佔有最多房地產資源的人最有話語權，因為他們可以隨意變賣房產，並沒有其他壓力，而且他們可以操縱一些暗處的套現或者其他不為人知的資金積累。而下一層需要換到這一層的買方，則受到制約，如果上層業主漲價，他也只好被動漲價，再下層的買方受到上面兩層
賣家的制約，已經有些無力感，再下層的買方，基本是任人宰割，而那些努力工作，家裡條件不是很好，靠自己攢錢的年輕人們，連任人宰割的機會都沒有！何其悲
哉！在一線城市，不考慮其他社會因素，竟然可以因為一個房子，將社會分層，這是我從來沒有深入想過的事情。一部分人掌握了大量地產資源，並用此創造出更多
的財富，期間並沒有實業支撐，而很多人，在事業和實業中奮鬥幾十年，到頭來因為沒有掌握良好時機，過著與付出不成比例的生活。課本上教育我們說，科學技術
是第一生產力。而在一線城市，蝸牛的背殼——房子，儼然成為第一生產力。作為一個在象牙塔里讀了20幾年書，三觀極正的28歲年輕人，我越來越看不懂這些朝令夕改的規則。而我已經無力抱怨，因為生活還要繼續。
一句話說白了，政府是最大的土地莊家。看透這一點，就能看透一切房地產的問題。
如果莊家一定要死扛，誰也不知道他能扛到什麼時候。如果莊家要出貨，就可能引爆更大危機。畢竟，莊家可以只想著賺錢，政府還要考慮怎麼保住政權。
看上去是房地產問題，本源是地方財政問題和土地制度問題。後續導致的是金融體系安全乃至政權安危問題。
人類真的可以從過去的歷史記憶中學到任何東西嗎？
我看不能，因為人的理性是有限的，這就導致它的博弈層次必然很淺。在某些囚徒困境的博弈環境下面，大家只能現在短期有益，長期自殺的策略。
（根據研究，有限次的囚徒博弈必然出現雙輸，而無限次的囚徒博弈可能出現雙贏——《合作的進化》）
以下摘自英國《金融時報》文章，視角獨特，值得一看～
【一位地產投資者眼中的中國樓市】
子桐/文
我是一名地產投資從業者。具體講，就是用PE的方式和國內地產商合作，從看地、拿地、建造、營銷，直到退出。這個行業聽起來高大上，但其實僅是國內地產業務鏈條上的一環，享受了地產業高速增長的風口，至今仍在天上飄。
身為從業者的我被親朋好友諮詢最多的就是如何看待房價、何時買樓，以及買怎樣的樓。這幾天，電視上的「日光碟」消息又刺激了他們，我的電話在這個屬於微信的時代，再次密集地響動起來。他們已經沒有耐心和我在微信里慢慢聊了。
作為從業者，我們接觸到的地產業數據浩如煙海，無論是國家這個宏觀面的，還是1線城市、1.5線城市這個中觀面的，甚至是標杆房企、房企新秀這個微觀面的，想把它們隨時拎出來，整理成一個邏輯基本嚴密、情節足夠動人的資本故事，並不是難事。只是，從業久了，對這種說服別人、感動自己的「講故事」，不免厭倦。
為什麼厭倦？是因為中國內地的地產說到底是個非常本地化的產業，即雖然土地產權年限、土地權證辦理程序、上市銷售與流轉的法定程序等是一樣的，但各地能夠影響銷售這個最重要環節的土政策卻千差萬別。比如，各地的新房可以開始預售的充分條件非常不同，有些地方只要建築主體出地面即可，有些地方則必須封頂；各地對待小區配套停車位的產權處置非常不同，有些地方可以交割、個人所有並辦理相關權證，有些地方則完全不可以。僅從這幾個小例子就可以看出，想準確預測全國或者一個大區域的房價，是很難的。
也是從這個意義上，我對中央政府調控房價的政策並不關心。有些人會說，中央政府無論是調整首付比例，還是調整銀行信貸，影響都是巨大而全面的。我對此的看法是，一個影響巨大而全面的政策很快就會轉化為一個背景性的條件，就像產權是70年一樣；真正影響房價走勢和購房者決策的變數仍然都是本地的購房相關政策。
就預測房價這檔子事而言，最具諷刺意味的是，事後來看，預測房價其實並不難，就是「漲」，中國房地產居然單邊上漲，並持續了這麼多年。因此，對很多同業好友來說，他們都懶得去做預測了，甚至瞧不起那些整天議論房價的同行名嘴。
從業這麼久，不厭倦乃至有樂趣的事倒是有一件，那就是看樓。行內話叫踩盤。踩盤是觀察行業最接地氣的方式了。截至目前，對於深圳的新盤，本人幾乎每個都看過，從營銷造勢開始，到各類現場營銷，再到參觀樣板房、蹲點銷售大廳，乃至研究戶型園林、內部裝飾，作為地產投資從業者，「我儘力了」。
儘力而為，總有回報。踩盤久了，難免心動，自己也加入了炒房軍團，與中小企業主、官員太太、銀行資深客戶經理、信託資深理財經理、地產公司中高層等各色炒房者切磋交流，共進共退，一度對深圳乃至北京、上海小有名聲的樓盤如數家珍。
為什麼要炒房？答案只有一個，資產荒。沒有房的人買房，是為了安居然後樂業，這個很容易理解。但這些年和我聊房價最多的，是有了可以安居的一套房、手上積累了一定數額的資金而投資無門的人。當然，其中也不乏在股市碰了個鼻青臉腫退下陣來、重振旗鼓的標準中產階級。
所以，我的看法是，無論是這幾天的北京、上海、廣州市場，還是去年的深圳市場，都是在搶資產，漲價速度越快，說明爭搶的氣氛越濃烈。
昨天開始，微信里開始流傳炒房軍團的各種玩法，段子手的注意力從股市挪到了房市。我也聽了一些，不覺莞爾。一方面，段子手披露的多是陳舊的手段，真正大咖的炒房者已經在嘗試更刺激的玩法，並不斷攻城略地；另一方面，也暴露了靠著這些段子添粉加V的網紅們的無知，抑或揣著明白裝糊塗。
接著，我會冷笑一聲，原因是，在深圳，這種炒房的方法在去年就悄然興起了，本人還「有幸」參與了一次。
去年10月，深圳後海新開了一個業界矚目的豪宅項目，主打廣告語是：「這裡能接收到深圳第一縷陽光。」 這不是文藝青年式的矯情，因為這個房子肯定不是造給文藝青年的；而是說明了深圳獨特的山海資源。
我通過朋友去踩了這個豪宅。置身其中，所能感受的不僅是第一縷陽光帶來的刺激：交通極其便利卻一點都不吵鬧，一覽無餘的一灣海水就像私家花園，樣板間奢華大氣而又不土豪……在屏息觀賞了近一個小時後，看了看報價單，我最喜歡的那套接近3000萬元人民幣，而總價最低的也要2100萬。摸摸口袋，想想心率，我紅著臉走人了。我承認，有一刻，我擔心這個盤會滯銷。
但是，我很快就發現自己太缺乏想像力。這個盤在一個普通的日子開了盤，不到15分鐘，近百套房源銷售一空。掐指一算，銷售團隊應該畢其功於一役，完成了全年任務指標。
以從業者的身份，我從內部了解到的購房者信息更是讓我大吃一驚：很多購房者不是頂尖收入階層，而是名副其實的炒房者。
正如這幾天流傳的段子所說，這些購房者自己並沒有多少真金白銀，而是四處借錢來買這個房子。售房現場就有以激進著稱的某股份制銀行坐陣放款；出門不遠，就有西裝革履的銷售人員給你提供融資方案；再一問同行，加入這場激戰的，還有P2P、小貸公司、消費金融公司、地下錢莊、與開發商關聯的金融公司，以及一些類似同鄉會這樣的高利貸機構。據本人估算，信用狀況良好的話，2100萬那套，只需要自有200萬資金即可入場。
我的上述描述和判斷，意圖並非唱多或唱衰房價。只是想以業內人士和個人炒房者的雙重身份說明目前的搶資產風潮之瘋狂程度，以及一個最簡單不過的道理：購房者最重要的第一步就是實地走訪。
房價高嗎？說實話，高。而且，這種高已經令很多老資格的從業者感到一絲恐慌，因為高房價透支了未來的增長空間，就像挖煤，前人把後人的稀缺資源耗盡了。
但是，從業者都明白，1線城市甚至1.5線城市，進階有房一族的門已關閉，任憑再高學歷再高收入，也只配為先知者埋單了，先知在暴漲前已瘋狂入手，而無知者將繼續無畏。
現在是入市的時機嗎？我的回答是，任何時候，要堅持自己的獨立思考和判斷。你需要時常追問自己的是兩個問題：第一，如果還沒有房，你能否一直憋著不買？第二，如果你有房又有點錢，除了買房，還能做什麼像樣的投資？回答這兩個問題，很多時候與房價上漲並沒有直接關係。
我相信，對當前局勢最關心的讀者中，相當數量是在問自己第二個問題：手裡拿著一或兩套房，以及數量上非常尷尬的存款，躍躍欲試又望房興嘆，承受著一種不被人理解的煎熬。
我給不了答案，只能對大環境做兩個非常有信心的預判。第一，但凡在國人心目中屬於熱點城市的房價，都難言下跌，除非讀者諸君準備讓自己現有的財富、未來的努力化為烏有；第二，就政府所能使用的地產調控手段而言，政府想通過一招調整就實現穩定經濟基本面與照顧民生的雙重目標，幾乎是不可能的。
侵刪，謝謝。
坐標：北京 四環至五環間一無重點學區2000年左右小區
我：我昨天看上那套兩居室你再幫我問問業主價格還能不能聊聊了。
中介：哥，我剛問了下，可能價格漲了點兒。。
我：哦，現在多少賣啊？
中介：。。。我給你發圖吧。。。
我：。。。
中介：。。。
我：他是不是寫錯了，這是漲了20萬，不是120萬？。。
中介：。。。
我：。。。
中介：要不我還是給你發圖吧。。。
節後兩周，成交價從400萬，集體漲到530萬起。
上帝欲使人滅亡，必先使其瘋狂。
Ps.謝謝心疼我的人。。。
如果你是土地的唯一所有者，你會怎麼擴大自己的利益，
一點淺見，人口凈流入的地方，價格肯定要漲的嘛，漲到人口停滯膨脹了，房價才會停。
剛需反正是最可憐的一群人，一輩子賺錢就為了套房子。說好聽點房子也是財產，說難聽點房子就是城市上層統治下層的工具。
房價跌怎麼辦？開閘放人進來唄，總有憧憬小資生活的人衝進來的嘛。買不起咋辦？來跟銀行爺爺簽賣身契唄。【人造牛市和人造房市的異曲同工】樓市與股市冰火兩重天只因無形手的操控。跟去年A股國家牛類似，人造牛市和現在的人造房市異曲同工。1、降首付 = 加槓桿 ；2、暫停開發新地塊 = 暫停IPO ；3、契稅調整 = 降印花稅 ；4、專家談一線城市還要漲一倍 = 4000點是牛市起點； 5、深圳均價10萬 = 全通教育500元；6、鼓勵農民進城買房 = 最後的散戶進場；7、排隊買房=排隊開戶……(轉)
多說句，可能是我看的圖片的問題，我說的穿著打扮並非是指穿名牌奢侈品才正常，也和土不土洋不洋沒關。比如，半夜排隊買房的人，大批的穿軍大衣，我個人認為這就不正常。
所有的媒體都在報道上海房價大漲，都舉430萬幾次不肯賣漲到500萬的例子。上海每天交易量有多大，假如房價真的漲，很多例子可以舉啊。再結合媒體姓黨的故事來看，明顯是輿論先行房價再漲。
交易中心人如長龍，從不少媒體曝出的圖片來看，排隊的人的穿著打扮都不太像買幾百萬房子的人。我知道有些人藏龍卧虎，但是大面積這種情況明顯不合理。
感覺現在情況是先靠輿論聲勢，造成房價大漲的假象，引起民眾騷亂，大肆搶購哄抬，讓房價真的漲上去。
不知道此種操作的用意何為，有明白人再解釋一下。
討論房價已然變成一項全民運動，時常還有有一些偏激的看法。
瘋傳的朋友圈文章都是，「驚天騙局」/「大崩盤」/「次貸危機」重演，吃棗藥丸（遲早要完）的口氣。之所以瘋傳，因為這些人大多沒有房。
另一批瘋傳的的文章就是這才哪到哪，空間還很大。這些一般都是有房的。
我們今天也來談談房價問題，儘可能用平和的視角和專業的方法思考。探討幾點，房價收入比真的可靠嗎？房價的基本面真的就不堪一擊嗎？房貸證券化到底埋了多大的雷？我們應該怎麼辦？
一 | 減少「錨定心理」和「倖存者偏差」對於思考的扭曲。
人們在做預測的時候，內心中往往充滿了對事物不確定性的恐懼和不安，因此，通過設想一個具體的數字可以明顯降低這種不安，並且堅定自己的信念。這種思維機制，稱為「錨定」。
比如說，貌美姑娘23歲交往一高富帥，後來黃了，之後每處一個都要和之前的高富帥相比，不甘心嫁啊，最後熬成了35歲聖女。
在房價問題上是，就是你心裡就覺得浦東【花木板塊】，5-6萬，當漲到7-8萬的時候，要你對未來做預測時，你會明顯降低預期，然後找一大堆東西佐證。
倖存者偏差是說，當取得資訊的渠道，僅來自於倖存者時（因為死人不會說話），此資訊可能會存在與實際情況不同的偏差。
你肯定聽過你媽說這句話，那誰誰家的小孩做了這套題就考上XX大學了。
在房價問題上是，那誰誰誰一天賺了70萬。
只有減少這兩點對於思考的扭曲，我們才能正確的看待房價問題。
二 | 用「房價收入比」來說房價高？並不可信
老王是土生土長的老西兒，育有孿生兄弟，名喚王一/王二。
王一大學畢業在山西當煤炭礦工，王二大學畢業在上海當金融礦工（QUANT）。
第一年，王一年入5萬，王二亦如此。上海與山西的房價收入比（房價÷收入）均是10。也就是50萬買套房子。
區別在於兩人收入增長不通，王一收入很穩定，王二每年10%增長。
七年之後，王一還是5萬，王二已是10萬年薪。
再七年，5萬對20萬。
那麼問題就來了，收入增長速度不同的地區，房價收入比還是一樣的？
顯然不可能。
如果是一樣的，那麼7年後上海的一套房子要100萬，山西的還是50萬，且這是可以預見的。
七年前，他們的價格還都是50萬嗎？
如果非要專業的說，在利率較低的情況下，在收入增長過快的國家或者地區，房價收入比更高才對。（注意此處是說房價收入比應該更高）
三 | 誰在支撐房價？
說到這個，我這裡援引大炮備受爭論的那句，窮人不需要討論房價，也不該買房。
原話是：「大部分老百姓工資收入不一樣，遇到的不是同一個問題，富人覺得房子很便宜，窮的人覺得房子很貴，中等收入以上的人才能討論，怎麼叫大部分人，政府責任跑哪去了，最窮的人不需要討論房價，政府管了，要廉租房、經適房幹嘛。貧富差別恰恰來自於你對資產的投資，過去投資了房產今天都是富人，過去沒投資房產的人，捨不得買的人活該，該你窮。」
真是句句在理，字字入心。
我來用溫和的方式翻譯一下
1.在過去的幾十年里，中國經歷了高速增長，在經濟增速很快的地區，房價收入比也是會顯著提高的，房價收入比與收入的正向增益，會導致房價更快增長。
2.同時又由於長期的宏觀價格扭曲，諸如利率較低，匯率偏低；又如市場環境不公平等問題，整個群體收入差距逐漸拉大。
3.有些人可以買幾套豪宅，有些人卻連個衛生間都買不起。這對於那些收入增長緩慢的人而言，是非常殘酷的。
4.從這個意義上，如果住房完全市場調控，那又可能造成更大意義上分配不均。真是那樣恐怕離「朱門酒肉臭，路有凍死的你」這樣的景象就不遠了。
5.企業有企業的責任，為股東盈利，至於做不做慈善，那不是義務。
6.政府同時也應有政府的責任。政府需要糾正人為原因造成的分配不均，因為我們是不可能在一個不公平的基礎上通過再分配得到一個公平社會的。
四 | 事情正在起變化，但僅僅是變化
上述所說都是過去的模式，得出的結論是中國的房價高的合理。切對中國經濟不造成致命影響。
原因有二，
一是過去中國的金融模式相對簡單，投資房地產的主要融資方式還是銀行貸款。銀行給開發商的貸款加上住房按揭貸款，總的來說是安全的。
二是，我國人民的傳統美德，首付盡量能多出就多出，少負債，不使用過高的槓桿。
總的來說呢，就是借款人的低槓桿率和沒有各種複雜的金融工具把風險集中在一兩個機構身上。你看07-09的股市，如出一轍，崩，但不傷大體。
可是，當開發商的融資通過非銀行渠道。通過信託計劃，PE，甚至是地下，源源流入的時候。你是不是也買了那些產品？
當你準備加槓桿，向中介（鏈某家，世某聯）借到了高利貸（首付貸）。這些中介把這些資產包做成了P2P，向外發售。你是不是也買了那些P2P？
這可怕嗎？有點。
有人說這就次貸了，但這頂多算是上世紀所羅門兄弟發明MBS的時候。
不知道什麼事MBS，看下圖。
MBS給美國銀行業帶來了幾十年的繁榮，也帶來了最後的金融危機，那都是後話了。
房貸證券化，是天使，也是惡魔。在她還是天使的時候，儘可能的溫存吧。
五 | 讓我們盪起雙槳，乘上房價的這波主升浪
人性永不變，金錢永不眠。
我們不是索羅斯，找不到擊穿泡沫的點，也沒有實力擊穿。
更不是巴菲特，沒有那麼強大的估算能力，不知道什麼價格是可以無視價格的。
在泡沫中起舞是最優選項。
但你要留意幾點。
專業點說，就是融資能力到達上限，只要參與者的融資槓桿率開始下降，就可以準備離場了。或者，如果槓桿率被強制降低，央行加息等等，拐點就會突然到來。
通俗點
身邊是不是有更多屌絲開始買房了？
是不是更加多你看不懂的與房地產相關的金融股衍生品出現？
寬鬆的貨幣政策是不是開始轉向了？
中介的高利貸是不是收緊了？
北上廣的供求關係是不是改變了？
收入水平是不是停滯不前了？
國企/外企是不是開始裁員了？
失業率是不是攀升了？
如果是，那麼差不多了，這波到此結束了。
閏土總結：
對於過去的房價，我是死多頭。對於未來的房價，尤其是一線城市的，我仍然是死多頭。
過去的十幾二十年里，房價暴漲是合理的，要不對都不起中國那樣的GDP增速和人均收入增速。
在未來的3-5年里，一線城市的核心城區及輻射區域，漲幅預計也是很大的。
在這個時間段里，與地產相關的複雜的金融工具及衍生品也將迎來一大波春天。
留意上述信號，現在接盤不可怕，怕的是觀望觀望不敢追，等到漲破天，屆時，一咬牙窮凶極惡的去追，股票套牢的是現金流，房子套牢的可就是你的一生了。
現在讓我們在墳頭蹦起迪，開起靈車玩漂移。
發這張圖只是想知道，這事是真的嗎？ （後面有本人不靠譜的分析）
------最後一次補刀放在這裡，之前的補刀按時間先後順序列在下面------
要回答這個問題，必須考慮兩方面的合理性：動機和行為。
以下所有分析都基於理性經濟行為的假設，不考慮非理性因素。
先說動機，假設這件事是真實的，評判該行為能否實現當事人短期利益最大化的目標(與抵押貸款和直接售出等相比)，以及當事人能否承受可能會出現的中長期風險(如同夥反水、房價暴跌等)，如果以上兩條都能滿足，該行為就有了充分合理的實施動機。
然後再看行為，段子中描述的行為，其實質是：當房地產市場突然出現房價從700w暴漲至1000w的行情時，實際收入水平具備償貸能力的人，能否通過正常的房貸申請和發放流程，從銀行成功貸出70%的房款，進行總價為1000w的購房交易。
至於當事人與合伙人的社會關係(段子中是夫妻)，以及這種關係能否解釋行為的合理性，我只想說，能被錢搞砸的事，就能用錢搞定，夫妻都不可靠了，還有什麼事不可能！
如果行為合理，動機也合理，那這件事十有八九就是真的了，只要行為和動機中任何一個不合理，那這事就懸。之前的討論和補刀都列在後面，重點說了行為是否合理，關於動機的分析是本答案的軟肋，水平有限錯誤在所難免，先行道歉！
放心，以後不會再更新了，省的大家心煩！
----------------------看到討論後的補刀------------------------
剛才看了這篇報道的解釋：（假離婚可騙貸700萬炒房？ 銀行信貸經理笑噴了），銀行信貸經理認為此事不可行的理由有2條：
- 銀行和資產評估不接受700萬的房子突然跳到1000萬元;
- 貸款者每月收入須達到7.4萬元；
如果以上2條都不滿足，只有通過(A)銀行業務員作弊、(B)評估機構作弊、(C)銀行流水作假、(D)審批放水等一連串高風險操作，才能成功實施700w房產1000w售出的騙貸行為。
可按現在上海樓市的漲幅，滿足第1條貌似問題不大呀，至於第2條嘛，也僅是擋住了普通收入的騙貸者，在上海等一線城市，月入7.4萬並非神話，尤其是那些流動資金吃緊的實業小老闆，既有還貸能力又有資金需求，這群人既有實施的動機，也有實施的條件，畢竟房貸的利率要小於抵押，而且還能比抵押套出更多貸款，幹嘛不冒險呢，正如文中所說，如果兩人同時擁有2~3套房，就能成倍擴大收益，亦可賽艇呀。
也就是說，假離婚賣房騙貸的事情是可行的，只是這樣的騙貸行為門檻較高，且市場機會太少，註定只是少數人在特定市場條件下的「勇敢者遊戲」（此處應為貶義），對那些滿足第2條的人來說，近期上海房地產市場的異動，讓原本不合理的第1條瞬間變得合理了，市場為他們提供了一次絕佳的騙貸機會，此時將手中的房產左手倒右手，即合法又合規，無需作弊放水，如嫌操作流程複雜，還可交由中介代辦，騙貸 so easy，如果兩人同時擁有2~3套房，還能成倍擴大收益，亦可賽艇呀。
整件事情中唯一的風險，是房價暴跌後購房人惡意斷供會不會坐牢（或沒收其它財產），其實可以完全無視這種風險，要暴跌肯定是都暴跌，不可能只你家房子跌別人家的不跌，所以斷供必然是普遍性的，法不責眾就等於沒有風險，殺人放火高利貸都敢借的「勇者」（此處應為貶義），還會怕銀行，怕就怕恰好跌過虧損點然後就止跌不前了，當然啦，沒有風險哪來利潤呢，願賭服輸唄。
當然了，站著道德的角度考慮，這種人蠻可惡的，最終受損的是國家和老百姓的房貸份額。
----------------------再次補刀------------------------
不必過分擔心"前妻捐款跑路"的風險，賣房騙貸的本質是「左手倒右手」，「左右手」即可以是夫妻等高風險關係，也可以是父子、母子等低風險關係，畢竟這是以家庭為單位進行的騙貸行為，規模和風險都是可控的，只有當交易規模龐大到窮盡騙貸者的低風險社會關係也無法hold住的時候，此時的交易風險才會驟然增高，如評論區中 @Guo Yunhui 所言，只要把房東換成開發商，舊房換成新房，一套房換成一批房，「左手倒右手」換成「撮合交易」，這種情況就出現了，此時，中介公司就該登台出場大顯身手了。
以上，歡迎拍磚。9月27日補充，離回答這個問題過了半年多了。
大家看看最近的新聞，再回頭看看我半年多前寫的：
「等今年兩會結束之後，即將出台新的房地產調控措施，一線成交會降溫，而南京鄭州武漢成都等等省會將火熱起來，16年又要重演10年。」——完美兌現。
沒想到合肥、長沙都能漲這麼多，只能說我的腦洞還不夠大……
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重申一下，上海房子沒漲價！沒漲價！沒漲價！各位評論時請看清我的觀點！
任何專家、大V、媒體、開發商、中介，說上海房子漲價的，不是裝傻就是真傻！請不要相信。
以下正文—————————
先說結論，不是房子又漲價了，而是法幣又變毛了。可惜大家包括樓上諸位，都在關心「房」，沒在關心「錢」。
194x年，一麻袋法幣換一麻袋大米。過了一個春節，兩麻袋法幣才能換一麻袋大米了。當時老百姓都懂的，是法幣變毛了，而不是「大米很稀缺，大米批發商太壞了，僱人排隊，勾結炒家和中介，騙貸等等」。
2016年，一麻袋法幣換一套房子。過了一個春節，兩麻袋法幣才能換一套房子了。其實上海還是那個上海，房子還是那套房子。為啥突然就漲那麼多？
要說一線房子稀缺，不是去年不稀缺、今年才稀缺的。要說中介操盤，鏈家也不是剛剛成立的。要說僱人排隊、勾結騙貸等等手法，且不說有多少比例，關鍵是這些手段十年前就有人揭發了，為啥現在突然有效了？
「1月整體金融數據大超預期，當月新增人民幣貸款增加2.51萬億，同比多增1.04萬億，」其實原因很簡單，都在新聞里了。法幣變毛了，如此而已。
回顧歷史，最典型的例子還是四萬億，09、10年的全國行情，大家都知道的。接下來油價煤價高漲，「山西煤老闆七千萬嫁女」，於是北京房價超上海；15年股市高漲，創業板高管減持套現，於是深圳房價超北京。甚至某年限制稀土出口，江西贛州稀土價格暴漲，拉動房價也暴漲了。總之，是哪裡的錢多了，才帶動了附近房價上漲，而不是房價上漲吸引了資金過來投資。
說回上海，我個人是14年9月29日簽約買了二手房，內環內，地鐵，Mall，學區。兩房460萬，首付三成，貸款三百多萬。當時我爸很擔心，問房價真能一直漲？我說一年之後，保證能到500萬。第二天就聽到「930新政」的新聞，於是我知道500萬肯定不止了。到15年1月正式過戶，類似房源中介掛牌直接到500萬了。後來過一兩個月，就出一次寬鬆政策，包括降息、降准、提高普通商品房標準等等。而房價也跟著跳，中介掛牌一路從500萬到600萬，如今已經到700萬了。當然這只是掛牌價，實際能不能成交隨你怎麼想了（沒買過房的肯定以為這是虛高，實際看過二手房的都懂，中介掛牌都是低價誘餌，先騙到你的手機號再說，最好再騙你交一筆意向金）。反正我也沒打算拋，拋了我拿什麼對抗通脹呢？
其實房子還是那套房子，附近既沒有新開一條地鐵，也沒有拍出一個地王，或者搬來一個500強總部。池塘沒變化，只是入水管一次次變粗了，龍頭一次次擰鬆了。題主，包括媒體，都太后知後覺了，去年一波30%的行情都沒看見，到現在池水快滿出來了才驚覺。
「通貨膨脹永遠是貨幣現象。」
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有評論提到泡沫破滅，說得好。其實泡沫一直存在，沒人能夠否認。而且泡沫一直在破滅，05、07、09、13、15年都發生了，具體表現就是房價暴漲！
你沒看錯，每次房價暴漲，其實本質就是法幣暴跌，是法幣泡沫又破滅了。10年限購政策剛推出時，曾經扭曲過這個現象，結果當時出現了「蒜你狠」、「豆你玩」，贛州囤積稀土等等現象。央行一直在放水，又卡住了流向房地產池子的入水管，於是水流到了其他池子里。
當你發現身邊所有東西都變大了，有沒有想過其實是自己變小了？當你發現房價又暴漲了，有沒有想過其實是法幣又暴跌了？
我並不是說房價就沒泡沫，關鍵在於法幣的泡沫太大太大了，兩害相權取其輕。
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有幾位朋友提到，既然是法幣貶值了，為啥隻影響了一線，三線城市以及大宗商品沒有改變？這裡統一回復一下。
房地產這個池子很大，入水管突然加粗之後，新增的水不是像下雨一樣從天而降，一下子鋪滿整個池子的；而是先從入水管這裡增多，再一波波擴散到更遠的地方，直至影響其他池子。這裡有一個傳遞的過程。
比如3月1日又降准了，大約釋放了五六千億的流動性。多印了那麼多法幣，假設總理髮好心，給14億人每人發400元現金紅包，結果是什麼？400元也買不了大件，大家都去消費了，必然會出現煙酒肉米甚至電影票等等漲價的現象，不會影響房價。
現實是總理沒發好心，而是銀行手裡多了五六千億。銀行有了那麼多資金，就要拿去放貸。誰會獲得貸款呢？當然是離入水管最近的地方了，比如銀行扎堆的一線城市。
銀行眼中的優質客戶，包括地方政府的融資平台、國企等等，於是公務員、國企職工的境況就改善了，同時銀行員工的收入也增加了。而個人用戶這塊，當然會優先貸給房貸客戶，尤其是有一線房產作為抵押的公務員、國企職工、銀行員工等等，就是上述收入改善的直接人群。
房產交易之後，地方政府收到了稅款。開發商也回籠了資金，又會去拍新的土地，於是你會看到關於地王的新聞，最近北京、上海、成都等地都有了。開發商買了土地，會投資新的樓盤。地方政府有了收入，也會投資新的基建工程。這樣建築業就被拉動了，鋼筋、水泥消費都起來了，農民工的收入也增長了。
總之，水是從入水管開始增多，向外輻射擴散的。這過程中也會不斷滲透到其他池子里，比如某農民工發了工資，給兒子買了個新手機；某中介拿到幾萬傭金，去買了一部車等等。慢慢就拉動了其他行業的景氣，這就是所謂「涓滴效應」。而房地產的支柱產業地位，就體現在這裡！
大家可以回顧一下前幾年的情況：08救市；09一線翻倍；10省會暴漲、鋼材暴漲、蒜你狠、豆你玩；11年縣城都漲了好多，然後稀土崑崙玉等等各種小品種都炒起來了。而12年一線樓市卻沉寂下來了，同時蘭州拉麵已經翻倍了。其實兜了一大圈，什麼都沒漲，只是新增的法幣從一線逐步輻射擴散出去，造成了波動的現象而已。
歷史正在重演。14年930新政，相當於08年救市。15年相當於09年，一線已經火爆了。等今年兩會結束之後，即將出台新的房地產調控措施，一線成交會降溫，而南京鄭州武漢成都等等省會將火熱起來，16年又要重演10年。
最後再重申一次：過了兩年，茶葉蛋3元一個了，各地召開聽證會討論水費、計程車費上調，你就發現其實什麼都沒漲，只是法幣的泡沫又破滅了一次而已。
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用一把每年都變短的尺，來測量自己有沒有長高，能准嗎？
建議大家換一下思路，把法幣這把尺換成黃金，看問題會相對靠譜點。當然黃金本身也有波動，所以要把時間拉長，才有參考價值。
倒退十五年，當時黃金一百多一克，上海大排面五元一碗。內環房子A五千一平米，江西小鎮房子B七百一平米。如今，黃金三百多一克，上海大排面十五一碗。A房子六萬一平米，B房子兩千一平米。
以黃金計價，A房子漲到四倍了，B剛好沒漲。A的漲價，是因為這十五年里，附近新建了兩條地鐵，改造了一個學校，搬來了幾個大公司提供了好工作，最重要是上海流入了好幾百萬人口，這些讓它增值了。B沒有這些利好，剛夠建築成本。
換個辭彙更能理解：升值。過了十五年，A房子升值到四倍了，B房子剛剛保值。在升值的基礎上，因為法幣本身貶值了三倍，所以表現出A漲價到了12倍，B漲價到了3倍。其實這是虛假的現象，讓人形成三線房地產也能夠投資升值的錯覺。這是很害人的，中國的鬼城就出現在三線。最典型的就是鄂爾多斯，本身沒有任何利好，純粹是資金推動形成的人造牛市。
回到題目，今年上海突然有啥利好嗎？沒利好就沒升值，倒推可得是法幣跌了。所以最近這波行情，就是個放大版的鄂爾多斯，人造牛市。
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3月8日：周一夜盤開盤，受國際鐵礦石價格跳漲19%，創2009年有記錄以來最大日內漲幅的消息影響，黑色系漲停開盤，熱卷、螺紋、焦炭、鐵礦石直接漲停。
合肥二手房掛牌均價首次突破一萬；二手房過戶：9點15分，取不到過戶號了。
10年的歷史，已經在16年重演了。
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評論里不止一位提到民科了，我這裡解釋一下。其實這些都是我結合奧地利學派的思想，對當下經濟的一些看法，用最通俗的方式解釋出來。本人不是科班出身的，網友更不喜歡看長篇大論的專業論文，所以盡量避免賣弄術語。
如果真是民科，反而會刻意賣弄各種術語，給人以不明覺厲的感覺，其實作者自己未必都懂那些術語。再說我也沒宋鴻兵、劉軍洛那種本事。
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3月22日補充：
鐵礦石：去年12月10日大連商品交易所鐵礦石期貨創下284元/噸的歷史最低收盤價，此後開始止跌回升，截至今年3月18日收盤報449.5元/噸，漲幅高達58%。
原油：WTI原油價格在今年以來首次漲超過40美元/桶，至此，油價自2月11日創下26美元的13個月新低後，已攀升超過50%。
豬肉：以今年1月份為例，該月CPI同比上漲1.8%，其中豬肉價格同比上漲18.8%，影響CPI上漲約0.44個百分點，是影響CPI最大的因素。2月份CPI同比上漲2.3%，豬肉價格上漲25.4%，影響CPI上漲約0.59個百分點。
房價：值得注意的是，二手房房價環比上漲最快的城市不是深圳，而是合肥。據國家統計局數據，2月份70城中，有42個城市二手房價格環比上漲或持平。合肥房價一個月漲了6.7%，成為二手房房價漲幅最高的城市。其次為上海，房價環比上漲5.3%；深圳房價上漲3.3%，廈門上漲2%，南京上漲1.5%。
蒜你狠捲土重來，15元一斤比豬肉價都貴。
大水還在泛濫，已經進入多個池子了。
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3月25日補充：
上海限購升級，社保2年改5年。昨天網上合同備案系統簽約時間延長至24時，一手房成交量超過1776套。今年3月以來，上海日均交易533套，而去年同期為170套。
四川省一天開工687個重大項目。
一部分入水管已經被堵住了，大水加速往其他方向流動。結婚儀式上的香檳塔，大家看到過吧？最上面的杯子已經滿了，下面的杯子會如何？自己思考吧。
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4月12日補充：
今年3月份，北京新發地市場蔬菜的加權平均價同比上漲46.61%。目前大蒜價格為每公斤14.4元，而去年同期為5.6元-7元/公斤，前年則是4元-5元/公斤。
在2009年這一波「炒蒜潮」中，全國大蒜半年上漲40多倍，很多中間商獲得巨額利潤。
從2015年12月起，鋼價在91天內上漲了36.29%。過去十年之內，與之接近的只有2009年4月起，鋼價在119天內上漲了36.36%
歷史正在重演。
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4月22日補充：
21日，國內期貨市場再度上演漲停潮，瀝青、鐵礦石、雞蛋、豆粕、大豆、澱粉、玉米等品種收盤封漲停，此外，焦煤、乙烯、橡膠、焦炭等品種也大幅上漲。
除了價格飆升，期貨品種成交量也開始爆棚，僅螺紋鋼期貨主力合約的單日成交量就有2236萬手，成交金額高達6056億元，超過了4月21日滬深兩市的總成交額。換成重量有兩億多噸，比中國一年的產量都多！
大家都說買房有剛需，難道螺紋鋼也有剛需嗎？這就是資本在炒作！漲到現在，豬肉、鋼鐵、大蒜這些品種都創出了幾年來的新高，漲幅超過上海房價了！這麼普遍的漲價現象，大家還著眼於房子，而不去關注貨幣供應量嗎？頂著鍋蓋說一句，這次是普通人買上海房外環以內最後一次機會了，以後這種問題不用說了，反正對於普通人來說已經沒有購買的許可權了。什麼是房市見頂的標誌？以我的觀察來看，當大部分人已經不討論買房的時候，就差不多見頂了。紐約倫敦就是這樣，中國還有那麼多人眼巴巴等著上海降價，也還在猶豫要不要入市，我就知道，房價還遠遠沒到頭。
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