北京房價能降嗎？

11-24

我所經歷的北京搶房潮(轉)

肚子一天天大起來，我和老公不得不考慮賣掉郊區的「花園洋房」，換到市裡去，否則在市裡上班的我們實在沒有精力照料寶寶。做了這個決定3天，我們就把房子賣掉了。心裡不舍，畢竟是我們在北京的第一個家，地板、櫥櫃、餐桌、沙發，所有的一切都是我和老公的心血，而又有什麼辦法呢，為人父母，第一課，就是責任吧。

然後我們開始換房之旅。

就那麼巧，遭遇了恐怖的「搶房熱」。

我們目標很明確，可以不考慮學區，上班距離地鐵3站左右都可接受，但面積上至少要同等大小。剛開始的幾天，還能淡定的看房，與房主交流，但是隨著國家出了降契稅的政策，教育部放出學區房可能會發生變化的通告，形勢開始不對勁。一向火熱的學區房有些降溫，導致了地段好的非學區房升溫，而且二胎政策一放開，大戶型開始受青睞，既然學區不保證，那還不如買個大房子住著舒坦。

其間，有一天晚上衝動的簽了一個房子，但最終因為不合心意最終放棄。

而從那開始，噩夢來襲。

業主1：

某著名高校碩士畢業，家裡裝修和衛生一流，相談甚歡，走的時候說，價錢和細節都可談。可是過了一天，看房人數激增，中介弟弟傳話說，房主是要換大三居，因為大三居漲價，他也跟著漲價30萬。我突然蒙掉，會有人一天漲價30萬？是瘋了嗎？於是打算放棄。

業主2：

一家人都看著悶悶不樂的樣子，也是家裡裝修和衛生一流，報價並不低，問可以隨時簽約嗎，說再等等，他們也是換房，那邊還沒看好，第二天問，還是說再等等，主動說加5萬簽約嗎，答案依然是再等等，於是不了了之。而在同時，中介弟弟說，業主1又漲了50萬，3天一共漲了80萬，因為他看中的大三居漲了100萬！我聽到這些，感覺是在做夢，真的會有這樣的人？

業主3：

某隱形富豪，常年在國外，神秘分子。每天只在晚上12點之後和中介溝通細節，就如皇上上朝一般。所有溝通都談好，就已經過了2天，終於第3天答應讓他老婆和我們商討細節，而上午，中介弟弟通知說業主老婆的爸爸住院了，要拖到下周才能談。我有點開始慌了，我發現有些不對勁了，大部分業主賣房開始猶豫並不是一個好兆頭。

果然，新聞開始鋪天蓋地的形容北上廣和深圳的房價和竄天候一樣瘋漲，而在這個節骨眼上，央行降了基準利率，樓市真的瘋了。

接下來幾天，只要是有房子在賣，就會有中介帶著一群人去看，很多客戶連房子都沒看清，就已經嚷嚷要簽約。最佳狀況是，很多業主，會從一堆客戶中挑選付款方式最佳的一方簽約，但是已經開始有業主坐地起價，10萬20萬都是常態，大戶型坐地起價50-100萬的隨時可見，買房者和待宰的羔羊一樣，任何條件都答應，可很多業主直接放下一堆的客戶，說，我還得再考慮一下。

買房的急了，中介急了，賣房的也急了，因為大部分人都是以房換房，要換的房在漲價，自己出售的房子也不得不漲價，要換的房子漲價後還不見得能簽約，那自己出售的房子漲價後也不敢輕易放手，進入一個怪圈，一個惡性循環。

我和老公真的慌了。

因為我們發現，錢放在手裡，就是以10萬20萬的速度在貶值，如果不立馬換成房子，真的是渣渣都不剩。很多人會說，大不了不買房子了，把錢握在手裡投資。誰不知道這個道理，可是投資到哪裡去呢，股市被套牢，理財收益低，拿出去創業，再好的業績，可能過了5年，你依然買不起一套心儀的房子。這應該是大部分人的心態了，據我的幾個常聯繫的中介估算，北京的買房者與房源的比例已經達到6:1，也就是大概一套房子有6個人在搶，誰都不想讓錢在手裡貶值。我開始發現，我們開始看不上的那些稀奇古怪的戶型，也開始漲價，而且竟然都成交了。

我們徹底慌了。不止我們，手裡拿著現金或者打算換房的人都慌了。

我們立馬改變策略，不能再考慮大戶型了，當斷則斷，退而求其次，只能轉向離我工作地點近的小戶型。

業主4：

70多歲的老人，三樓，上樓不方便要換房，中介好說歹說，是同意出售，但是不是立馬，他也要再等等，他要等看到合適的房子再出手。這時，同小區出了一個一樓，中介勸他換到一樓去，這樣三樓就可以及時出售了，可是老人家依然要再等等。我焦灼的等待著中介的迴音，結果三番五次都是再等等。而這時，過了一天時間而已，一樓漲了30萬！

其實在這之前，我們就已經看中另外一套距離、學區和環境都不錯的房子，但是我剛要出門去看房，中介打電話說，業主老婆羊水破了，要去醫院，房子看不成了，經過業主4，我們已經意識到問題的嚴重性，於是找了該小區的同戶型，雖然價錢高了一點，但是也比沒有選擇強。

約好和業主談。

業主5：

三個老北京。一個鬍子老長，一個眼睛斜視，一個邋邋遢遢，鬍子長的是房主。上來開口就說，我先和你們說一下我的情況。我一聽到這句話，頭都炸了。果然，又是一樣的情況，他們看了3套房子，每套都是坐地起價，而且不簽約，所以他們無法立刻出售這套房子，但是可以和我們保證，不漲價，就賣給我們，等他們選好房子後立馬和我們簽約，鬍子老長的大哥一臉信誓旦旦，說這是君子協議。去你的君子協議吧，你是當我是三歲小孩兒嗎？中介已經看不下去，把他們勸走了。

這時已經是晚上8點多，眼看著又要無功而返。有個中介靈機一動，說，給生孩子的業主打個電話試試吧。而就是這個電話，救了我們。

一個開進口寶馬的年輕男士來了。

他說，他剛從醫院回來家裡給媳婦拿東西，接到中介電話就過來。我們依然沒報什麼希望，因為這個房主報價低很多，我們正打算等他漲價。沒想到的是，中介和他講價，他竟然同意了！在這種形勢下，他不但沒漲價還降價。隨即感慨，我平時看見微信上的眾籌一定會捐款，看見討飯的一定會給錢，好人還是有好報的。

業主6：

這是最後一個業主，風度翩翩，穩坐如山，說話慢條斯理，只比我們大五歲。他剛買了個1000多萬的豪宅，為了改善住房。好吧，同樣是改善，我們是從郊區進城，他是直接改善到188平米的豪宅去了。他說，他出售的這套房子當年是花幾十萬全款買的，所以沒有貸款，我算了算，一套房子，他已經凈賺了幾百萬。這可能就是緣分，也可能是他看著我大著的肚子起了憐憫之心，很順利的簽約了。

人貴在知足常樂，在這場浩劫中，能全身而退，已經是不容易了。我老公說，在北京，每向市裡的一環前進一步，都是要付出代價的。雖然沒有實現我的所有預期，但在這個大形勢下，應該知足了。

而誰能想到，發生的這一切，是在9天時間裡。

我稱經歷的這場搶房風暴為浩劫。

它偷走了我一直堅持的信念。一直以來，我相信，通過自己的努力，是可以讓生活變得更好的。而這次，讓我深深體會到了一種無力感。是一種在巨大漩渦中，你想抽身又不敢，只能隨波逐流，任人宰割。我第一次體會到，國家政策的改變，對一個普通老百姓生活的洗劫。接二連三的毫無規律的新政，可以讓幾代人的資金灰飛煙滅。並不是你有錢握在手裡，就高枕無憂，一個政策的改變，立馬讓你深陷泥潭。這種因為大環境的突然轉向，花錢依然買不到自己心儀東西的無力感，令人心酸。第一次感受到了人制的可怕，沒有章法，沒有制約，只是根據形勢隨意變化規則。人民沒有任何商量的餘地，只能被動應對。這是否就是中國人向來沒有安全感的原因，無論什麼東西，即使掌控在自己手裡，也可能因為一朝一夕的大環境，一無所有。

它給我灌輸了投機倒把的種種好處。一直以來，我同樣相信，努力工作才是人生最大的切入點，可是，當我看見只比我大5歲的年輕人，因為早買了幾年房子，就已經積累到了很多小企業幾年的業績。5年後，人與人財富和生活質量的最大差距，竟然不是因為工作努力的結果，而是房子！誰在歷史的洪潮中及時出手，誰就坐享其成。和很多搞科研的人聊房子，大家一致認為，這麼努力的工作，依然是在生活線上掙扎，而如果一旦抓住了某個機會買到合適的房子，勝過奮鬥幾十年！真是找不到努力為國家奉獻的動力！當房子給年輕人造成這麼大的浮躁心理時，我不知該如何評價。

它讓我看到了奇怪的社會分層，以房分人，用房產進行的階級固化。在這場浩劫中，我體會到了普通小市民在底層的掙扎。最上層佔有最多房地產資源的人最有話語權，因為他們可以隨意變賣房產，並沒有其他壓力，而且他們可以操縱一些暗處的套現或者其他不為人知的資金積累。而下一層需要換到這一層的買方，則受到制約，如果上層業主漲價，他也只好被動漲價，再下層的買方受到上面兩層賣家的制約，已經有些無力感，再下層的買方，基本是任人宰割，而那些努力工作，家裡條件不是很好，靠自己攢錢的年輕人們，連任人宰割的機會都沒有！何其悲哉！在一線城市，不考慮其他社會因素，竟然可以因為一個房子，將社會分層，這是我從來沒有深入想過的事情。一部分人掌握了大量地產資源，並用此創造出更多的財富，期間並沒有實業支撐，而很多人，在事業和實業中奮鬥幾十年，到頭來因為沒有掌握良好時機，過著與付出不成比例的生活。課本上教育我們說，科學技術是第一生產力。而在一線城市，蝸牛的背殼——房子，儼然成為第一生產力。

作為一個在象牙塔里讀了20幾年書，三觀極正的28歲年輕人，我越來越看不懂這些朝令夕改的規則。而我已經無力抱怨，因為生活還要繼續。

韓寒說，被強姦，既然不能反抗，就好好享受吧。

先說結論，你不買房子接這個盤，就還會漲，你接了就會跌了。（或者用一個開玩笑的類比，你考不上大學的時代。大學學歷就很值錢，等你考上了，就不值錢了。說到底是因為你在同齡人中，程度是不變的。大學錄取線降低了，並不能改變你的實際水平。就算一時給了你天之驕子的錯覺。也會很快修正。）

主力是多頭的時候，消息再壞也不會降，散戶是多頭的時候，消息再好也不會漲。現在樓市的多頭是中國政府，國有銀行和北上廣有投資房的富人和有權有勢的人（自住房的各位反正也不能賣）。空頭是新畢業的大學生。你覺得會跌嗎？

等大學生們窮盡三代人應該享用的財富，竭盡所能買了房子，從政府和銀行手裡把盤接過來。那時候所有的經濟原理馬上會恢復作用，就算那時候中國經濟每年漲10%，房子也還是會跌。因為一千倍租售比，傻子都知道不能持久。

現在的調控，不過是去庫存，去槓桿，就是說讓銀行和政府從多頭撤出來，把銀行的槓桿降到安全的水平。這個步驟不完成，就算是搞房地產計劃經濟，政府也會把房價穩住的。所以簡單的說。你不買房子接這個盤，就還會漲，你接了就會跌了。或者說你看看現在的交易量，你就當它其實已經跌了，只是政府人為給那些有人願意買，有人願意賣的低價房子交易製造了困難，所以表面上還是沒跌。

而你以為你看出了這些，就能逃過這一劫？其實很難。因為政府可以把這個謊言拉長到你一生的時間，你一生都會看著房價漲，儘管你知道這東西其實不應該漲，到時候你信不信，其實都不重要了，你都只是一個買不起房的loser而已。所以說房價根本不是簡單的經濟現象，而是驅使人民的一種手段。玉皇大帝讓你幹什麼，你幹了，不一定有好下場，你不幹，一定沒有好下場，除非你是孫悟空。不過話說回來，孫悟空本事那麼大，還怕買不起房子嗎？

能降。

只要你把北大80%的院系搬到湖南永州，改名「永州大學北京分校」；把清華大學搬到山東曲阜，改稱「魯省理工學院」；把人民大學搬到河南焦作，改稱「河南焦大」；把北理工搬到吉林四平，改稱吉林斯頓大學；北師大搬到湖北十堰，改稱湖北十大。其餘20所211部屬大學、國家科研院所，全部強行拆遷，按照房價1萬/平以下，人口100萬以上的標準選落戶城市，每個省分攤一所，重新部署一遍。

只要你把113家央企總部像洪太尉誤走妖魔放走108將一樣，讓他們化成113道金光，隨機分布到天朝各地。就業機會，稅收貢獻，全部隨機均攤，誰撿著是誰的。

只要你把協和醫院搬到內蒙古包頭，改稱「包頭醫學院附屬醫院」；把中日友好醫院搬到南京，改稱「日軍投降紀念醫院」；把積水潭醫院搬到安徽宣城桃花潭，改稱「桃花潭醫院」；把同仁醫院搬到陝西安康，改稱「安康醫院」。

都不用再往深了動，就在這三個領域，出出汗，紅紅臉，真刀真槍搬幾個。北京房價一定會降下來的。

另外，我早就說過，霾並不只是一個獨立的空氣污染的問題，它是新中國六十年來，工業布局，產業結構，資源規劃，發展態勢，甚至國內矛盾，利益糾葛的一個集中爆發。

從來就沒有這樣的好事：一個地方囤積了全天下大部分的優質資源，享受了大部分的發展福利，擠壓了周圍大部分的發展空間，卻還能夠不被人注意，不被人盯上，不被人嫉妒，不被人打擾，不被人包圍，不被人塞滿，繼續山清水秀，歲月靜好，黃髮垂髫並怡然自樂。

那是不可能的。

公眾號：花重城

這個問題，很好。

按照知乎的喜好，拉個大數據吧：

上圖是我用北京市從2006年至2017年，11年一手房成交均價做的一個折線圖，大家可以明顯地看出：降過。

但是，這是一手房均價，能代表么？

我的回答是：能從側面反映，不能直接代表

我相信題主問的這個問題絕對不是問是否降過，而是問在未來，是否會降。

我的回答是：短期內的橫盤乃至下降，是很有可能的，長期來看，還是會漲的。

但是，我相信大家關心的不是漲多少，而是能否會跑贏通脹，是否適合投資性買入。

我的回答是：因為近段時間的快速上漲，短期內不適合投資性買入，長期來看，仍然值得持有。倒不是因為房價未來一定會跑贏其他理財產品，而是在房價平穩上揚的同時，未來的房租將會快速上漲（與工資同步），未來的房產收益，將會從當下的主要由房價上漲，轉為主要靠租金收益。是啊，我賭那個被罵了無數次的「租售比」，在未來一定大有用武之地。

題外話：

房價是否會降，不應該作為你買房與否的主要考慮因素。若是自住出發，為什麼要去考慮投資屬性，若是投資出發，難道不應該考慮綜合投資回報率么？

關於北京市政府今年密集出台的一系列限購政策，與以往一樣，會讓北京橫盤一段時間（2010年4月30日出台的北京限購政策，讓北京橫盤甚至微跌了足有兩年），而一段時間之後，房價，依舊會繼續上揚。因為資源還在、需求還在，中國持續的城市化進程還在。何況，房子，是很剛性的產品，容易快速漲，不容易突然跌（從北京的商住就能看出來，成交量幾乎為0，但價格卻沒有所謂的房產專家預測的腰斬）所以，北京的房價，確實不會跌到大家都覺得「合適」的地步。

如果一個普通人，在畢業後一兩年，就能買一套房，反倒是說明了這個國家出現了一點問題（要麼是貧富差距過大、收入不均等，要麼是庫存太多、房價過低，要麼都有）。

不是北京的房價高不可攀，而是人與人之間收入的差距越拉越遠，同一個國家，地區與地區的房價，越拉越遠。為什麼歐盟成員國間的房價差距，都沒有中國省與省之間的房價差距大呢？什麼時候，戶籍制度才能取消，人們才能真正自由地流動，而不是在一個地方十幾年，卻依舊飄著，依舊要在老了病了後，回到那個已然陌生的家鄉？

是啊，這是一個發展的國家，也是一個有希望的國家，但是，這個國家的中流砥柱們，除了房子，咱們可以再聊聊未來，聊聊詩與遠方，聊聊這個病得越來越重的祖國母親么？

2月18日更新

回顧本次調控的經過，在10月末後，北京房價在調控下出現了一絲鬆動(10月29日，鼴鼠發布快報：「剛需的微渺希望！帝都房價漲勢近尾聲？」。11月5日發布「調控一個月後的北京房市，回龍觀出現一批降價房。從當時走勢看，北京房價有在調控下趨於穩定，部分地區漸次降價的趨勢。但從後續走勢看來，本次調控的效力弱於預期。鼴鼠在發現市場轉變後第一時間做出提醒。12月7日發出題為「放盤業主心態從偏弱開始回到穩固態勢」的快報， 12月15日的快報更是明確提出「任志強說對了？調控後北京樓市只冷了一兩個月」。當時大多房產媒體對此趨勢還完全沒有任何反映。自此以後，北京房市轉向強勢，調控失效趨勢愈加明顯。

目前北京房市的強勢走勢對正準備買房的朋友來說無疑是非常不利的，但我認為這種時候恐慌入市或者跟風投資風險很大：

1、10月開始的調控，從各城施策的同步性以及媒體報道的定調來看，無疑是來自較高層面的部署。高層對房價持續上漲帶來風險的重視超出以往。從政府威信的角度，容忍北京再次出現房價全面跳漲概率不大。

2、（個人分析）從近期出現的種種傳聞分析，更強的調控政策很可能已箭在弦上，大概率會在1-2個月內出台。

3、北京調控政策尚未用盡，還有較大空間。例如上海和深圳的貸款認定都是認房認貸，而北京目前還是只認房。貸款條件太寬鬆。

4、目前阻礙更強政策出台的因素是根據部分指標例如新房備案價格，北京房價沒怎麼漲，一些領導對目前調控政策效果有錯覺。但如房價在短時間內再次成為北京大多人關心、談論的熱門話題，則紙里就包不住火了。

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12.16更新

本周下調價格的二手房源大幅減少。
危險！如果下周再持續這個狀況那很可能直接回暖了。剛需建議這幾天就先去看房，市場苗頭不對就趕緊下手。

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在多城出台嚴厲調控措施後，北京房價已結束瘋狂上漲，目前是分化走勢，核心城區供應稀缺繼續上漲，昌平燕郊等片區已出現大面積的二手業主調降放盤價。

我爬取了某中介幾萬條房源，將10月21日的價格和16日的價格進行對比，以下分析供參考：

一、北京二手房放盤價格變化
首先值得關注的是放盤數量。從某中介數據來看，北京二手放盤數量從10月16日的三萬多套，下降到10月22日的兩萬多套。這顯然不是因為購買力大增一周時間消滅掉一萬套賣盤造成的，而是由於近期監管機關加強了對中介的的管理，部分沒有得到業主委託的房源被要求下架的關係。

我認為二手房的放盤價格調整可以最明顯地說明業主信心。根據鼴鼠數據監測體系，最近一周，全市共有1248套房源上調了掛牌價格(約佔總二手房源放盤量的5.62%)，共有2645套房源下調了掛牌價格(約佔總二手房源放盤量的11.90%)。從數據來看來看，北京的市場在調控後進入平衡市。既不像深圳那樣陷入暴跌，也不像成都一樣不管不顧調控政策，繼續保持向上趨勢。

二、北京各區域特徵

從10月22日最新數據看，全市在售二手房源為燕郊區最多，共7431套，佔全市33.44%。北京新房供應有限而二手房供應也以郊區為主，市中心房子供應非常少，這就是核心城區在嚴厲調控下仍然保持強勢的原因。

截至10月22日，各區在售二手房平均單價為西城區最高（掛牌均價為100459元/㎡），不愧是宇宙中心，密雲區最低（掛牌均價為19988元/㎡）。這裡可以看到從中心城區（東西城+海淀朝陽）的價格看北京的房價遠遠超出深圳，這還沒有考慮到北京二手房平均房齡超過深圳的因素。大家以後看到一本正經說深圳房價超過北京上海的分析，基本可以一笑而過。

三、北京各區業主信心指數變化

下圖為我根據近一周二手放盤價格調整情況製作的北京各區業主信心指數*。其中懷柔區放盤數據較少，未計入統計。

放盤數量最大且短期漲幅很大的燕郊出現明顯回調。核心城區維持堅挺。

*業主信心指數=(上調掛盤價房源數量*1.8 -下調掛盤價房源數量) /（上調房源數+下調房源數），業主信心指數反映了二手房業主信心狀態的指數，數字越小說明業主缺乏信心易降價，數字越大說明業主充滿信心易漲價，對短線走勢有較好的說服力。

----------片區分析---------

十強（北京各小片區業主信心指數前十名）：

十強片區里東城西城朝陽佔了七個。我對北京的各個片區並不是都熟悉，不過去東城崇文門、朝陽門出過差，去牛街吃過羊肉，不得不說都是好地方啊。總之核心城區由於供應有限，這些地方業主在調控後仍舊信心滿滿，短期內看來是很難降價了。

十渣（北京各小片區業主信心指數倒數十名）：

大家從表格里可以看到，下調房價最集中的是回龍觀和燕郊城區。

總之呢，北京的房價在調控後暫時止住了全面上漲的態勢而是進入了區域分化的平衡式。核心城區，房子稀缺的地區市場依然堅挺，但燕郊、回龍觀等地區已出現較大面積的集中下調放盤價格現象，這對剛需來說是個好消息。

以上分析是頂著38度體溫和旁邊小朋友哇哇叫寫出來的。如要轉載，請尊重我的勞動帶上我的公眾號。

後續將在微信號持續更新： yanshuzhaofang （鼴鼠找房的全拼，搜中文搜不到哦）

認同別忘了點贊，也算給我點動力，謝謝

要不咱談談世界和平吧

中國的城市發展，與政治、經濟、文化、教育一樣，趨向於集中與管制。

北京承擔的功能太多了。

像美國，政治中心華盛頓，文化中心紐約，IT中心舊金山西雅圖，娛樂中心紐約洛杉磯，金融中心紐約芝加哥，醫療中心米尼蘇達。常青藤大學分布在東岸七個不同城市，中部有實力部分匹敵的UT系統，西部還有與常青藤不相上下的斯坦福與UC系統。美國跨國公司總部大多在鳥不拉屎的鬼地方。

而中國呢，政治中心北京，文化中心北京，科技中心北京，IT中心北京，娛樂中心北京，金融中心北京，教育中心北京，醫療中心北京，還有旅遊中心北京。大公司總部大多在北京。

北京簡直跟個妖怪一樣。什麼都能變，什麼都承擔。

好像把雞蛋全裝一籃子，要出事啊！

資源就這麼一點，人才這麼多，房價怎麼可能不高。

——哪怕把北京的一兩個功能，比如說IT和金融中心，整個地移到河南或者陝北，大家也不至於人人都想留在北京呀！！

最近看古代城市研究，漢長安與羅馬比較。漢長安的考古格局就是高度集中，單一中心，佔地面積最大的就是皇宮。羅馬的考古格局則是多中心，佔地面積最大的是公共活動場所（廣場）。

高房價，其實就是高度集中的政治文化的黑鍋，要人民背啊。

解決高房價的唯二兩個辦法，要麼是遷都，要麼是經濟崩盤……

立貼為證：
所有說會降的人都會後悔今天沒有抓緊時間買的決定！！！
============2017-2-28更新一下=============================
2013年的一句戲謔，當年還在讀研究生，我看的五環外北苑的放假就是2.5W；
2015年我準備結婚了，買房的時候北苑的房價是3W，我想麻蛋都這麼高了，也是剛需，買了！
2017年的時候，很久沒關注房價，我順手一看……麻蛋，都6.1萬了……
往後我真不知道……

這個答案只是從供需平衡的角度分析和計算一下。本人利益不相關：既不是北京人，也沒在北京工作，更不為任何群體代言。只想說事實，我想，這樣是符合知乎的價值觀的。

一張圖，北京市2004-2020年的總體規劃。也就是說在2020年前，北京規劃的基本框架不會差出太遠。

首先一塊地能做什麼是規劃局規劃好了的，並不是說你家門口有塊地看著不錯，就可以蓋上住宅，然後成為商品房，走向市場。所以開發商只能買規劃的居住用地蓋房子，然後再往外賣。

先看圖上綠色部分：

深綠色和比較淺一些的深綠色：屬於林地，一般也是在山區，既不能規劃住宅用地，也不適合蓋房。

淺綠色部分：基本農田，屬於國家紅線，也不能規劃住宅用地。

只有這個橘黃色的可以蓋住宅，然後向市場銷售。好吧，我們用肉眼看基本看不到橘黃色的土地在什麼地方，基本都是分散在各個角落裡。

上面圖上的小紅格是3.3*3.3公里=10平方公里的土地，2016年北京的住宅用地供應量是1120公頃，也就是11.2平方公里，接近於一個小紅格的面積。

這11.2平方公里按2.5的容積率計算大概可以蓋28000000平方米的房子，每套平均佔用150平方米（含樓內公攤及配套建設的商業、中小學、幼兒園、公廁及物業服務設施的面積平攤，實際到戶內使用面積75平米左右），也就是18.6萬套。按平均每戶2.5人計算，也就是每年能滿足46萬人左右購房需求。

但是，北京每年要新增人口40萬人左右，在這一部分人里會有一部分購房需求。而且，在北京2200萬常住人口中，還有很大一部分沒買上房，還有一部分的改善需求。

所以，從遠期來看北京的土地遠遠不能滿足需求。

僅僅從供需平衡這個角度上說，房價不太可能降下來。

最後，你來看，諾大的一個北京市可以建設的土地，其實已經容不下幾個小紅格了。所以房子會越來越小。

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3-29更新，幾個問題：

1.能不能通過與其他省市調整、置換的方式來調整基本農田為住宅建設用地？

是可以的。只要保證全國範圍內18億畝耕地紅線，就是可行的。但是，如果北京減少基本農田其他省市就要開墾農田。開墾來源有幾個：荒地（目前存量相當少），山地（很多禁止開發），荒漠（治理成本高），灘涂（絕大多數在生態紅線里）。所以置換起來難度非常大。在天津，緩解土地緊張的置換方法一般是填魚塘，但數量也很有限。

2.北京嚴控人口會不會有一定作用？

在這一點上，北京和上海不太一樣。上海周邊發展前景、配套設施比較好的地方有很多：蘇州、杭州、嘉興、寧波等等。而北京附近呢，也就天津整體環境還可以，其他地方我就不說了，怕挨揍。聽沒聽說有一個「環北京貧困帶」。

其實，從2005年開始北京就喊出了控制人口的口號，但現在呢？

說北京房價降價的都是扯淡
首先不控制人口，人口越多房子越貴
其次土地，土地越少，政府賣的越貴，指著賣地拉GDP呢，開發商買的貴賣的自然就貴
2100年以前，中國房地產回歸到一個自然良性的發展的可能性基本為0
除非改chao換dai

北上一線的房價不會降，但貨幣的購買力是一定會降。

人口如果被限制進入北京，北京的房價就不會漲很多了，但北京房價也不會降很多，因為隨著北京對外來人口的門檻越來越高，留下來的就越來越非等閑之輩，所以房價不可能降很多。
總體而言，中國人口增長逐漸減少，現在開放生二胎在這些大城市也沒多少人敢生，將來新增人口會越來越少，購房的驅動力逐漸消失，房價總體上也會降的。

多聽聽專家怎麼說，專家說漲的時候就快降了，專家說降的時候就快漲了。

只要朝鮮如其所宣布的繼續在中朝邊境試爆他們的第三顆核彈，即那顆28萬噸級別的鈈彈，大面積的鈈粉塵就會席捲東北華北，到時候華北連人類生存都是問題了，你說北京房價降不降？

房價現在已經不是價格數字的問題了，已經升級為利益衝突的特別體現。
就目前而言，房價已經完全超出一般老百姓正常消費的能力預算。而房價的政策已經變成完全傾向已有房者的保護工具。
不過在凱恩斯的供給需求理論中，我們可以預測未來的房價下跌具有必然性，不過近期不要奢望。

現在的房價已經怎麼調控都沒有用了，因為動力就是剛需，根源在於人口的流向。一線城市只進不出，這也是沒辦法的事，現在的孩子動不動就都要干金融干IT什麼的，大點兒的公司都集中在京滬，回了三四線老家也沒工作的機會。人玩命兒往裡沖，地卻沒多少了，甚至遠郊的樓盤為了拿地的成本怎麼也得開出個高端盤來，根本解決不了剛需。

歐美講究生活品質，安安穩穩住在小鎮上隨便幹個什麼本分工作就好，再加上好的福利，在這種氛圍下紐約倫敦的房價尚且還是漲漲漲，在國內講究出人頭地的大背景下，北漂沒有回家的可能，北京老人沒有遷出的可能，所以房價沒有下跌的可能。三四線幾乎也沒有回暖的可能，這要看大家二胎生得用不用力了。。。

至於大家都在琢磨的像東京那種崩盤，是可以實現的，但這將不是正常的市場規律，而是經濟災難，需要多少年不知道，大概需要觸發下面幾個情況之一，看哪個更快了：

1、老人們死掉一代，獨生子女這一代成為老人，人口真正銳減，房子空出來了。其實不止房子，好多社會矛盾都會迎刃而解。這大概怎麼也需要30年，我們這一代都退休了。。。

2、經濟真正大崩盤，無論是次貸爆發，還是實體完全死掉支撐不住泡沫，央行印錢也沒用了或者乾脆印不動了，因為人民幣完全不值錢。。。大家都沒活兒干，甚至像當年東京一樣大公司都無力堅守在一線城市，該倒閉的倒閉，該遷出的遷出，人口自動流動回家，進工廠進作坊干點兒小本買賣，開飯館兒開商店變回手工業者，踏踏實實的。這個現在看來可能性最大，經濟倒退十年，人民反而幸福了，反正我就回家教教英語什麼的，也不枉我留學這麼多年。

3、起義。這個最沒可能，國內的政體，國人的本性，而且矛盾幾乎集中在一線城市或者說就是京滬的年輕人，絕大部分同胞都在看熱鬧呵呵呵。

4、實現共產主義，沒收所有的二房三房四房。。。分給沒房的我們。我就指著這個念想活著了。

所以什麼戶口啊控貸啊稅啊之類的調控，都是屁。空房已經沒有了，六環外的郊區房你不讓人投機你還真指望人去住么？就這人口密度社區配套高峰交通怎麼生活上班？所有宜居的剛需房都有主兒了，你不漲人家約好了都不出手。

所以京滬的房子與國家共進退，現在買得起的就趕緊買吧，買不起的就調整心態等著回家，畢竟人要牢記：中國的窮人各自都有算盤，中國的富人從來都很團結。

要降房價還不容易？只要規定GDP不得為正，哪個區GDP是正數，請區委書記下台，房價立刻下跌

我問你個問題，你看過紅旗嗎？
或者說認真看過紅旗嗎？
大星就是首，其他四星看方位分別是哪？
祖國山河一片紅，五顆金星閃光輝……
只能說這麼多了……

我是2007年來北京工作的，當時年薪30多萬。2008年中，奧運會前買的房，原因很簡單: 快30了要找老婆。當時諮詢了銀行人士，房地產人士，專家，都是警告我奧運會以後北京房價會跌。但是我是剛需，咬牙買了。到2014年初，房價是原來3倍多。實際上我不是個會投資的人，買的這套房還是因為剛需。然而也不能賣，因為就一套。2010年我和美國朋友聊天，他們說北京房地產泡沫；我說如果中國房地產蕭條了，北京還會漲，因為其他地方沒有利潤了，只好向發展特別不平衡的北上廣深地區轉，所以全國總量下降但是北京地區的投資和需求會局部逆勢上升。當時我和人說我後悔08年沒買多套，可是2010年我也沒有再買。因為我就是一個非投資性格的risk averse的人。現在的情況基本符合我10年的回答。15年北京房價估計還漲，但是你問我會不會買，我還是不會。我知道有人好多套，可是我沒這個膽。總之，你是剛需，你就買，別管以後價格變動。不是剛需，投資都有風險。

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