北京推自住商品房政策會給房產市場帶來什麼影響嗎？
市政府明確表示，今年年內的土地供應將以自住型住房項目為主，近期又在朝陽、通州、大興、亦庄、順義、昌平、平谷等區縣推出了多塊配建自住型商品住房項目用地，房價在1萬至2.2萬元之間，年底前將形成2萬套左右供應。明年，自住型商品住房的供應還將大規模增加，計劃推出5萬套左右，並且在土地供應計劃中單列，優先供地，確保供應。來源：北京推自住商品房售價將低三成 非京籍也能買
謝邀。房地產市場這種問題，角度太多，內幕更多，這裡只能是一家之言。
先說這個政策的背景
今年算是房地產比較好的年份，開發商銷售業績和資金壓力都不大，主要監測的一二線城市對房價漲幅的控制前三季度基本保持在百分之十幾，雖然大多高於人均可支配收入的增幅，但政府的壓力已經比幾年前要小的多了。不過，這其中北上廣深四地前三季度的漲幅都超過了20%，政府調控的壓力比較明顯。事實上，最近一兩個月，四地政府都在研究一些對策，想在第四季度把漲幅往下拉一拉，因為誰都不想在年底做漲幅第一的城市。
再說這項政策的含義
2萬+5萬這7萬套是什麼概念？這基本是北京全年的住宅銷售套數的50%（按面積的話大概40%）， 應該說，體量是十分巨大的。如果7萬套真的是有效供應並實現銷售，那麼整個城市的供應結構將會大幅度改變，從而下拉均價，並降低全年房價的漲幅。
當然，你也能猜到，「有效供應」並不容易實現。今年的2萬套，至少目前為止，還基本是空頭支票，沒有落地。所以7萬套最終能實現幾成，誰也說不好。
最後說對市場的影響
1、宏觀層面，剛需產品和中高端/改善類產品要分別看
剛需或小戶型市場，毫無疑問會受到最直接的影響，面臨客戶被分流的情況，一些開發商可能會壓低自己的價格。但考慮到7萬套不能全部落地，不保守的估計，恐怕價格的降幅也會非常有限。
至於中端、中高端市場，反而有可能獲益，因為更多的土地被用來開發低端項目，形成中高端產品進一步的稀缺，不降反升的可能性非常大。
總體上來說，因為中高端比例較少，即使漲價，對整體市場的影響並不大，所以只要政府能夠有效推進這項政策落地，一兩年內市場價格是應該有所下降的，但預計降幅不會太大，主要是減輕政府在數據上體現的政績壓力。
先別著急對上一條結論高興。得先看看你是哪類消費者。改善類的不必說了，你可能還得花更多的錢改善。但即使你是剛需、婚房、首置客戶，買房的時候你也多多少少會對房子有點要求吧？不難想像，這7萬套的供應，其產品綜合品質方面，在同類市場中恐怕也沒什麼競爭力——位置偏遠自不必說，交通配套是否到位、有沒有開發商做相應的生活商業配套、入住後的物業管理水平、以及因為價格低廉而帶來的形形色色的鄰居（這一點非常重要但往往被忽略），都是你作為購房者不得不衡量的問題。但凡你對其中一點有些要求，那麼可能你都得多花些錢，買同樣是剛需，但品質更好的其他商品房。所以，除非你是只要有房能買的起，什麼困難都能自己克服的饑渴消費者，這項政策對你來說，我個人的建議是可以當作沒有看到。
謝邀。
首先，目前一線城市都面臨著供需結構不平衡的問題，這也造成了房價調控沒有實質性成果的重要原因。對於房價調控的思路，不同城市的地方政府都有著不一樣的方法，但是從思路和邏輯上來看，基本上都是從土地的供給著手，採取定量定製的手法，提供安居房/保障房/廉租房的建設。由於我一直在深圳從業，對於北京房地產市場的情況僅僅來自於業界同行的一些交流，下面談談淺見，歡迎拍磚。
首先，自住型商品住房附加的購房資格門檻是全市範圍內符合限購規定下仍具有購房資格的京籍及非京籍人士，這樣，其實面對的有資格購房的群體的數量相當大，另外，從供應的數量來看，2萬套的供應已經相當大，深圳前些年的新房年成交量也就在5-6萬套之間。如果僅僅從供需的角度來看，如此大量的供應和需求是相吻合的，但是我認為最終是否能給整體商品住房市場帶來重大衝擊還取決於以下因素：樓盤的區位和交通條件
舉個深圳的例子：深圳的8個安居房項目基本上全部都在關外，今年有望入市銷售的項目基本上均價都控制在6400-7900元/平米，與2012年全市20000元/平米的均價的差距不可謂不大，而且項目的發展商大多數為中海等有實力的發展商，這就保證了樓盤的設計/施工的質量不會有大問題。而且深圳的城市骨架比起北京來小得多，交通擁堵的情況比起北京也要好得多，那麼就意味著即使安居房項目再偏僻，也比北京在郊縣的安居房項目在交通成本上要有優勢的多。如果一位北京市民住在六環，每天去一環以內上班，付出的通勤成本基本上不低於住在深圳的居民每天到廣州去上班。
另外，深圳雖然面積小，但是常住人口比起北京仍然不逞多讓，也是超過一千萬人口的大都市，供需矛盾相信只會比北京更嚴重，但是深圳的安居房推出後竟然遭到大範圍的棄購（鏈接樓市前哨第88期：深圳安居房為何成雞肋？），實在是因為交通問題拖了後腿。而且即使是擁有30%的價格優勢，購房者還是會選擇高價的商品房或者甚至選擇小產權房。因為剛需的購房者十分看重通勤成本的問題，配套都反而還是其次考慮。所以，對於樓主的問題，我認為這類的自住型商品房不會對整體市場產生大的影響，而且，即使這部分自住型商品房入市後會有一部分購房者購買，我也不認為會對別的商品房項目產生影響（或者說是讓其產生調低價格的壓力）。
BTW，順便叨一句，讓房價下跌的因素一定是金融因素，而不是市場因素。除非哪一天領導層又下猛葯（就像07年的927新政一樣），一聲令下，銀行開發貸全部停掉，那開發商一定會斷臂求生降價出貨。不過到了今天，經歷了08年危機的各大開發商（我說的是大開發商），已經調整了經營思路，對於把握開發節點和周期，調配資金，降低存貨成本，提升資金周轉率的能力都已經比起08年調控之前有了很大的改善，即使再來一次，我相信，這些龍頭企業們也有應對之道。
大牛說的都很高屋建瓴，這裡我從另一個角度回答一下這個問題，有自己的經歷，也有從經歷引發的思考。
北京現在的自住型商品房目前開了三個盤，恆大的御景灣（豆各庄地塊），這個是在年前，年後又開了金隅匯星苑（朝陽路高井）和金隅匯景苑（東壩）。三個項目供應量大概在7千多套。戶型為50-90平米1-3居戶型。
這三個項目我都申請了，自己的情況是：老公名下有個一居，需要改善成兩居或者緊湊小三居。
從我們的實際情況去分析，可以得出幾個顯而易見的結論：
1、對於改善型住房的剛需來說，自住型商品房的戶型其實並不符合住宅需求。
大家可以想像一下，90平的三居除去公攤，實際住房面積也就70左右，這70平要分攤到客廳、三個卧室和廚房廁所，結構和空間感都不會太好。這顯然不符合改善型住房的剛需的實際需要。所以，對於改善型住戶來說，首先從房屋結構和居住品質上，自住型商品房就不具備優勢。
2、短期內助長觀望情緒，但申請者和最終的購買者兩者之間的轉化太低，長期看並不能緩解北京房子的供需矛盾。
剛剛說了，改善型住房的剛需可能並不會青睞自住型商品房，但是，畢竟這類產品的推出是北京房事的一件大事兒，申請門檻又低。所以很多人都抱著「重在參與」、「碰碰運氣」的想法參與了申請。這其中有保障房的輪候家庭，也有改善型剛需。但是，這裡面需要注意一點，門檻低帶來的直接影響是，更多的人有資格申請，但同時也意味著，申請的人類型眾多，且裡面條件比你優先的大有人在。好多經適房、保障房的家庭一申請，一優先，改善型剛需基本想都不要想能夠抽中。這個和汽車搖號不一樣，汽車搖號是大家一起抽，雖然人多號少，起碼機會均等。但自住型商品房的名額，白紙黑字寫了是優先經適房和保障房的輪候家庭的。舉個實例：今天收到恆大項目的簡訊，讓去遞交材料，原文提示說：「優先家庭總量為8萬組，供應房源為2000套，所有房源優先向優先家庭銷售，如有剩餘才會向非優先家庭銷售，請非優先家庭自行決定是否到場辦理。」由此可見，自住型商品房無非是價錢更高的保障房，對於非優先家庭來說，意義實在不大。
3、自住型商品房的市場營銷意義
把這一點單獨拎出來說一下。目前大家看到的更多的是自住型商品房的宏大的意義、影響，但實際上，對於地產商來說，這個項目是具有獨特的市場營銷意義的。表現如下：
前面提到，自住型商品房的門檻低，有資格申請的人類型非常豐富，有經適房輪候、兩限房輪候、單身無房人士、有一套住房人士。但自住型商品房又制定了優先政策，這就導致大量收入水平不錯的家庭和改善型家庭有資格申請但基本不可能中籤。不要以為這是個政策漏洞或者雞肋，我覺得這對於市場營銷的意義是非常重大的。這部分人雖然沒有得到房子，但參與了事件，他們留下的個人資料和家庭資料相當精準，這些資料直接被開發商獲得，這為開發商的精準營銷提供了豐富而準確的資料庫。對於開發商來講，自住型商品房就是相當於打廣告，用公益的形式、投入最少的成本，把自己的實力、形象展現在大量有需求又有購買力的家庭面前，輕鬆獲得又大又準確又需求旺盛的客戶資料庫，這筆買賣無論從社會角度、品牌角度還是利益角度都太划算了。如果國家以後力推自住型商品房，其他特殊的房產產品，比如兩限，是不是會退出市場？如果答案是肯定的，那麼自住型商品房就是一個盈利更多的兩限房，不僅在低收入家庭身上賺取更多，也絲毫不能讓夾心層得到實惠，最終還幫助地產商能夠更有效的針對剛需做精準營銷。這個想法可能多少有點陰謀論，後續發展是怎樣我們一起看。
假設1套自住房會套住10個家庭的購買需求，如此一來開發商的商品房將面臨巨大的挑戰。
事實上這個比例接近1:40，參見
北京3天8萬戶申請2000套自住房 報名網站幾近癱瘓
開發商的對策，就是向政府公關，試圖縮減自住房的規模。
以及遊說政府將自住房的價格市場化。
北京住建委稱自住房價格會隨行就市上不封頂--財經--人民網
應該影響不是很大的呢
自住商品房無疑就是接著拖住剛需們購房的腳步.
2010年限購令推出之後, 來自外地遊資, 基本上已經被抑制.
政府沒有料想到巨大的剛需仍然支撐著房價.
隨著限購令推出將近5年, 意味著近五年的需求即將釋放.
自住商品房的出現其實就是通過給予
購房者低價上船的希望 來繼續壓抑需求.
其實說白了就是畫餅.
考慮到降低價格的30% 未來拿走收益的30% 對於政府來說也沒有出血.
不得不說此政策著實高明.
某種程度上可以理解為對商品房調控政策的放鬆。
也意味著政府開始著手未來的房價泡沫破裂做了準備。
這次，總算開始做對了。真想控制房價，就把商品房價格交給市場，總用有形的手來控制市場，在我的理解中，實際上就是保護房價。
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