健身房的選址在（地理位置、物業內部結構等方面）有什麼注意事項或特殊要求？

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謝邀。

同事們提醒我是不是該迴避這個問題，因為涉及到的專業知識和數據，乃是作為以商業健身中心設計起家的我們，賴以謀生的乾貨。不是怕被人知道，是怕我又整成雞湯文，或者故作高深，把有志於在健身界創業的大好青年們嚇跑。

廣州某健身會所項目選址調研。箭頭所指大弧形玻璃面極具空間使用及商業宣傳價值。2012年。圖片來源：ZCARCH。

成品：弧形區域與城市的對話關係，2013年。圖片來源：ZCARCH。

成品：連續採光面與城市的對話關係，2013年。圖片來源：ZCARCH。(幫主作品）

其實是多慮了。開發一個健身房，運營一個健身商業項目，場地選址問題，對於項目整體而言固然重要，甚至可以說是決定成敗的關鍵環節，但也不代表項目的全部。這並不是小王小李小陳連夜決定動手天亮時候早點攤就能支起來那麼簡單的事情。

何況僅僅是幫主個人一家之言，眼界閱歷肯定極其有限，觀點更難免偏頗。好好答題，誠實分享，充分交流，才能更好的提升我們對於這一專業領域的認知。

然而有個疑慮，不得不先提出來。我們先別忙著問健身房的選址怎麼才合理，如果沒有梳理清楚在此之前的眾多條件設定，這個問題是根本沒法回答的。

請參考以下對話：

-幫主，您覺得這塊場地合適做健身房不？
-合適。
-可開在這幾角旮旯的位置會不會沒有人知道啊！
-你又沒指定客源只能walk-in，完全忽略O2O平台。

-幫主，您覺得這塊場地合適做健身房不？
-合適。
-那.....你說咱游泳卡可以賣多少錢？
-做不了泳池。
-那你還說合適？
-你又沒告訴我必須帶泳池。

-幫主，您覺得這塊場地合適做健身房不？
-合適。
-那.....我去請姚明來代言了！
-別，還是小明吧。層高不夠，燈具會撞頭的。
-那你還說合適！
-你又沒說準備搞彈跳訓練營。

-幫主，您覺得這塊場地合適做健身房不？
-合適。
-你怎麼什麼場地都說合適！
-因為我是職業選手，我不挑食。
-......

在實際運作中，既有業主先拿下了場地再做開發企案，也有策劃先行再尋找場地的例子。（當然，前者還會經歷一個在桂林米粉，外貿爆款成衣店，韓式咖啡這三大經典選項里掙扎的階段。）但從設計師的角度出發，場地是沒有絕對合不合適的問題，任何一塊場地，幾乎都存在著與之相匹配的健身俱樂部開發模式。

這是因為——

健身作為一項運動類別，參與其間的方式是非常靈活多變的；為了達到同樣的訓練目的，人類運動精英們早已並仍在持續的開發數不清的訓練方法——也即人們常說的「花樣作死」。在一定範圍內，健身的訓練計劃和器材設備，完全可以根據場地自身的條件等級進行調節和匹配。哪怕是完全不使用器械，也可以通過豐富的徒手訓練，達成目標。（當然，在訓練難度上自然是有所區別）。

最早期的商業健身會所。Gerrmanns Gym， 1931.

與此相對應的，所謂「健身房」的類型是極其多樣的。不同的商業模式，不同的市場定位，不同的專業側重點，不同的目標人群，以上種種設定都明確下來，我們對於場地基礎條件，才有可能找到方向，建立一套比較清晰的評判依據。

只要對整個現代健身產業的動向稍加留意，我們就會發現，健身俱樂部的發展日趨多元化。基於行業的特性，面向民眾的商業健身俱樂部競爭是極其慘烈的，稍有不慎，今日的行業龍頭便是明日黃花，瞬間倒閉，或難逃被併購變賣命運，比如美國巨頭Life time fitness, 天朝中體倍力等等。在高投入高風險高技術條件要求下，如影隨形的生存壓力只能迫使整個行業不斷引入新的技術手段，不斷創新。

高端健身會所 Equinox，NYC， 2014. 圖片來源： Equinox官網。

題目中籠統的「健身房」三個字，其背後指代的有可能是完全不同的載體。

小區會所一個無人問津的角落裡，幾台殘破的器械圍合而成的空間；
超甲級寫字樓屋頂天台俯瞰城市夜景的露天訓練場；
星級酒店裡幽靜奢華必備泳池的健身中心；
深藏在居民樓裡面由私人教練租下改造的私教工作室；
城市體育中心或者大中小學運動場館裡面划出來對外經營的場地的一部分；
舊廠房改造而成的強調工業風格的美式大通鋪訓練營；
自帶花園獨立高端精品小型專屬定製私人會所；
Shopping Mall里的中大型會所
.......

以上，民間也許統統稱其為：健身房。

是一回事兒不？選址上有共通性不？看著似乎也很有些區別啊。

不過，等一下，照你這麼一說，好像無論什麼類型的建築，什麼條件的場地，都有可以開發成健身房的潛質啊？連小區居民樓都可以？

沒錯。找個集裝箱，就幾平方的地兒，也照樣能練。

知名創業項目：集裝箱改造的「超級猩猩」健身艙，深圳龍崗。（圖片來源詳水印）
知名創業項目：集裝箱改造的「超級猩猩」健身艙，深圳龍崗。（圖片來源詳水印）

知名創業項目：集裝箱改造的「超級猩猩」健身艙，深圳龍崗。（圖片來源詳水印）

同一塊場地，對於某種類型的健身會所，也許是絕佳的建館地點，而對於另一種類型，可能根本就無法生存。

無論是先制定企案再尋找場地，還是根據現有場地匹配開發方案，脫離項目定位和開發企划去討論場地選址是否合理，毫無意義。

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好，假設，現在我們立志於開「健身房」，做定這門生意了。

我們不是掛羊頭賣狗肉，不是打著健身的旗號，去做帶有跑步機的美容院，不是擺著幾副杠鈴充門面的素菜餐館，不是可以打拳的桑拿浴室。以上這些，都是我接觸過的現實開發案例，其中包括一些業內知名品牌。雖說商業經營之道沒有對錯，只看盈利和發展前景，但從我個人角度論，不倫不類的「混搭」只能說明經營者本身的不專業，對於健身業潛在價值的開發缺乏必要的專註度。

可能有人會說：別跟我整這麼複雜，咱就整那種最普通的，最大眾，滿大街都是的會所。對，就是看著「高端大氣上檔次」，「人民群眾喜聞樂見」的「那種」。你懂的。

好吧，就讓我們簡化一下設定，」那種「健身房，大概就是指：

可以進行室內有氧訓練和力量訓練;
設有一個或若干個團操課室（操房/操廳/動感單車房/瑜伽房）;
配套有更衣室和淋浴間;
收入來源以固定期限會員卡/次卡銷售和私教課時費為兩大源頭，併兼賣一些營養餐飲和附屬用品的——

會員制「健身會所」？

我們姑且稱之為「經典型」模式，作為展開以下論述的模型基礎。

（一）貴司準備選擇紮根哪種級別的區域，謀求發展？

北上廣深，或健身業推廣相對成熟的區域級中心城市的中心城區，與當地業已成熟的健身會所品牌對悍，打個頭破血流？
上述城市的新開發區、城郊地區，趁著巨頭還沒殺過來或者沒啥興趣之前，先佔領個山頭？
去健身業剛起步，而經濟發展狀況良好的次一級中心城市，在核心區域爭取商業A、B類場地，趁著市場還有足夠開闊的空間，分一杯羹？
到生活悠閑，節奏舒緩，經濟也不錯的非中心城市去，邊喝茶邊開店？
還是到完全未有同業對手，或對手極少，民眾對於健身的認知依然停留在廣場舞的城鎮去，自立山頭，打開一片天地？
......

哦，忘了說了，還有最霸氣的一種：2年千店，立足京津冀/長三角/珠三角，放眼中華，力爭打造世界頂級，亞洲一流，在國內也要有一定知名度的跨地域巨無霸連鎖集團！

基於以上所述區域的開發項目，幫主都曾略有接觸。這裡當然不存在一個孰優孰劣的標準，而是需要經營者本身最大限度的延伸自己的觸覺，從區域角度確定目標和規劃，充分了解自身所掌控的資源（資金，技術，人脈等）最適合於哪種經營方向，對於不同階段的盈利模式，以及可能存在的風險與機遇，做一個理性的評估。

有幸接洽過的10個健身會所投資人裡面，11個都會展望「短期內迅速擴張開分店實現連鎖經營」的美好願景（多出來那個名額一般是老闆的配偶)。而結果.....似乎都比較殘酷，第一家出來以後很久出不來第二家，最快的也要熬兩年才能見到擴張的曙光。

這其實是商業經營的普遍的規律。要讓新生的公司充分成熟，得到市場的充分認可，需要一個相對漫長的培育周期。當然了，現實中確實有不少令人眼前一亮的極速增長型案例，只是我沒遇到過，概因幫主自身層級有限，尚不足以接觸業內真正精英企業家，而成熟的經營者們又完全不需要我們這種水平的服務吧。

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某健身會戶外廣告選址調研，2014年。圖片來源：ZCARCH。

戶外廣告是一個與城管和物業公司博弈的鬥智斗勇的過程。戶外廣告宣傳方案，2014年。圖片來源：ZCARCH。(幫主作品）

（二）貴司打算如何招徠健身房的金主——會員們？

是靠城市街區，商業地段的人流Walk-in，等著待宰肥羊自己走進店裡？
是依賴向周邊社區居民推廣套近乎，發展鄰里社區關係？
是通過各種商業非商業手段，與大型機構/企業建立合作夥伴關係，為其員工提供專屬鍛煉場所？
還是藉助網路平台，通過專業的app客戶端，為有需要的人群提供定向服務？
.......

顯而易見，1對於商業地段的依賴是最大的，需要鬧市旺區的B類以上場地，並至少有A類等級的大型戶外廣告，引導視線和流線；2需要緊鄰居民區，極限步行500米範圍內可達；3可租借承包企業現有場地，或者離掛鉤企業金主較近的區位擇址；4，最靈活了，只要別人能比較方便的找到就行了，現在有了各種手機導航，不成問題。

通常情況下，拜託大家都很忙，趕時間，你們一起上吧。會員來源渠道肯定不會僅限於一種，這就需要前期策劃權衡輕重緩急，確定好方向了。

為了避免招黑和打廣告嫌疑，我就迴避國內案例，舉一個美帝的例子。

美帝曾經的上市健身企業前三甲，Life time fitness（LTF)，Time Sports（TS),
Club Sports(CS)。
LTF主張讓會員擁有度假村式的健身體驗，其門店選址並不強調就近客源，在地段選址上有很大的自由度；TS的宗旨則恰恰強調就近服務，其門店緊鄰潛在會員
的住區與辦公區；CS主打高端奢華會所，自建高爾夫球物業為主，是可以獨門獨戶不鳥任何人的。

假如仍按照傳統開發模式，最理想的選址，樓下便是城中最繁華24/7全年無休奢侈品林立的商業步行街，地下免費大型停車庫，附近一望無際大公園，景觀絕佳還可以隨時去跑步，周邊一圈高尚住宅和超甲級寫字樓虎視眈眈的環抱，臨街首層有寬敞門面，店內專用電梯直上頂層健身區帶屋頂花園，經常還能撞見住在附近的電影明星.......

即便確實存在這麼塊場地，碰巧又不是祖傳的，那麼月租得多錢一方呢？會不會像現在很多掙扎於生存線上的同行們一樣，辛辛苦苦一年到頭其實僅僅就是在為開發商和物業打工呢？

毫無疑問，成本與場地條件之間，咱得尋求一個合理的平衡點。

在早期健身會所開發模式上，理所當然的會格外強調地段之於會所的重要性。但是，在健身行業日趨多元化發展的今天，商業推廣手段和新技術媒介平台應用，早已跨越了那些尚未泛黃的技術指導手冊所能涵蓋的邊界。令人耳暈目眩的新模式，不論將來成功與否，但其在健身房與潛在客戶之間重建了認知關聯，已經在很大程度上削弱了商業地段對於健身會所招募會員的影響。類似於美帝的Fitmob、ClassPass這種健身業O2O平台，為用戶租用健身房，提供遠程私教服務，則相當於僅用一個軟體應用便串聯起幾百上千家關聯會所，以更為高效的方式，提供給人們多樣化選擇，與此同時，也就為健身房帶來全新的客戶來源。

新媒體平台對於行業改變的這種現象，類似於淘寶網購的出現對於零售商業的顛覆，但又有著非常大的差別。因為健身業本身提供的是一種體驗式服務，集中式的商業健身場地，它所帶來的客戶體驗，與獨自在家完成健身有著本質上的區別，因而也必定有其存在的價值。

刻意選址於地下室的音樂健身館Verboten，NYC, 2014. 圖片來源： Verboten官網。

健身媒體推廣平台，及與之聯動的背後整個商業體系不眠不休的運作（想想一下，你每天會接受到多少有關於瘦身最美麗的宣傳信息？），正在迫使健身俱樂部/會所向兩個極端分化，一個是價格昂貴的高端小眾精品會所路線，一個則是發展靈活多變的小型特色專業工作室模式。以上兩種模式，他們所提供服務的人群都是具有高度定向選擇性的，可以精準定位並推送，在經營本質上，也就有了可以脫離繁華高租金地段，獨立生存的資本。

而處於中間層級的城市中等規模健身會所，即使有新媒體平台助力，仍需要維持相對巨大的會員數目以支撐運營。這在很大程度上依然需要依託傳統「人氣」環境。在市場逐漸走向飽和以前，當然仍有一定的生存空間，尤其是中國參與健身人群佔總人口比例如此之低，而居民收入水平仍在穩步增長的現狀下，是還會有些好日子過的。但也只會越來越艱難，最終很難避免互相捉對廝殺血腥競爭的命運。

而在推廣普及健身的過程中，眾多民間相對低端的健身房，他們散佈於城市各個角落，也許僅僅提供最基本的運動器械和場地，連更衣區也欠奉，更不提供免費飲水和毛巾，但由於在價格上有著顯而易見的優勢，再考慮到中國龐大的人口基數，同樣會有生存空間。假如能夠在保持價格優勢的同時，通過技術手段以低成本方式迅速提升專業性和運作管理水平，甚至極有可能佔據龐大的市場份額。（低端廉價健身會所崛起的趨勢，在今天美國和英國健身業中非常明顯。）

美國低價健身會所Youfit專門選擇破產公司遺留的舊址作為場地，以降低前期投入，2014。圖片來源：Youfit 官網

生意場上的事情，沒有高低貴賤之分，只看盈利水平。誰也不會去輕視只賣一塊錢的瓶裝可口可樂，因為小小的糖水匯聚成了令人敬畏的商業海洋；也不要對沙縣小吃誇大其詞，牽強附會什麼國安局前哨，假如沒有整個行業的繁榮，最後可能連一碗餛飩都賣的很艱難。

當年馬雲推廣阿里巴巴的時候，誰也不會想到他會對於普通老百姓的生活會有如此深遠的影響，但是，趨勢就在那裡。同樣，看似簡單的健身房場地選擇，怎麼就需要討論起國際形勢和人類科技新發展這麼宏大的學術問題了呢？暫住證都沒辦好呢這......

確實有這個必要。

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問題三：咱這場地，是咋弄到手的？維持成本得多少？

是祖傳的，就等政府一聲令下過來拆遷了，來之前先倒騰個健身房賺點零花錢；
是公家低價轉讓的，你別問我老子是何方神聖，也莫管我是不是獻了菊花，總之是公家的地寫了我的名字；
俺就是開發商，這樓就是俺的，你說咋整吧？
嗯，租的，免租期還在談，上手業主頂手費50w，狗日的物業每年還要加租25%(真心被坑了，沒見過這比率的）.......

選址關乎健身房的生與死。

它不但關係到客源，場地的獲取及維持成本，往往也是經營過程裡面最大的一筆支出。

它就是壓死最後一根稻草的那頭駱駝。

在正常的語境里，脫離場地獲取成本談健身房選址合理性，都是耍流氓；那些非正常項目，錢多錢多錢多不考慮盈利賠光了也無所謂的，其實可以去承包終極大Boss——鳥巢，每年僅7000萬基本維護成本，包年租金另計，但好歹是倍兒有面子的事情，還為全國納稅人減輕了一丟丟壓力，為有關部門擋住了口水。

曾經與廣州天河邦[-嗶]健身會所的一位頗有個性的女老闆商談過某精品酒店重建的合作意向。一開始並不知道此人背景。後來她聽幫主說是靠做專業健身會所設計起家，便頗為不屑，顯擺起自家產業，還吩咐我去約談以前的業主，要收購那些經營不善的作品（當時這些項目遇到了開業初期的瓶頸，運營上有點小阻礙）。幫主當時還不是幫主，沒見過什麼世面，被唬得雲里霧裡，便老老實實向她請教，這個邦[-嗶]健身的經營成本問題。她說非常輕鬆，只消輕鬆揮動個手指頭的力氣，風生水起，毫無壓力，每月凈收數十上百萬。基於我所掌握的業內數據，幫主更是佩服的五體投地。可回頭一打聽：那棟樓就是她老公家族的自有物業，既然不用交房租，隨便夫婦倆怎麼玩了。倒是被這位極品老大氣跑的教練和員工，也足夠開好幾家會所了。華麗的月入過百，也只是開業的黃金新鮮期而已，實際的經營狀況也遠沒有其所吹噓的那般華麗。最後，在幾近玩脫線的情況下，這個爛攤子被扔給了別人接盤。

也算是明白了一點社會的真相：有些人的自信，真的跟他們所吹噓的技能值，沒有半毛錢的關係；你的戰場就建立在這樣一個不對等的平台之上，你所面對的困境，很可能根本就從來沒出現在別人所考慮的範圍之內。

當然，作為設計師，咱不便多嘴。只是幫主遇到過的客戶里，依然有準備空手套白狼的，拿著十來萬打底，就敢出來找核心地段的場地，然後打著小算盤，在健身會籍預售期——啥都沒有就可以開始賣卡了，行業一大特色——回收大部分資金，或用於工程建設，或直接開溜跑路。十幾年前的話，這事極其常見，直接連累了整個健身行業的名聲。而現在的物業部門，設計公司，施工單位早都不是傻子了。物業看你是開健身房的，就會要求承租方必須提供特定金額的現金或實物作為質押擔保，以免你捲款潛逃，受騙的會員糾纏他們打官司；施工公司和設計方更不會帶資施工，寧可不做項目也不可以承擔不必要的風險，絕對是不看兔子不撒鷹。

總之，有關場地方面的支出，一定要仔細計算清楚，不要有僥倖心理。

關於上述的4，其中所牽涉到也就是一些基本的商業地產常識。諸如租金計算方法，免租期長短，頂手費多寡，入場費佔比點數，合同期內的租金增長率及其起計周期等等名目，其實在蓋下合同章之前，都是可以大大方方擺在談判桌上討論的事情。千萬不要在關鍵時候手軟或認慫，也別聽信旁人打聽的小道消息，以為有什麼行業默認數字便傻乎乎的全盤接受。每一個案例，其實都可以變成你的特例，基於不同的需求和物業的小算盤，你在談判桌上獲取的籌碼，是非常有機會遠超與你一牆之隔做餐飲的鄰居的。

很可能，助你撐過開業初期那段艱難歲月的，正是源自當初在物業談判桌上的那幾次寸土必爭。

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潮州某健身會所場地前期調研現場。用地為舊廠房，空間方正，柱距及層高理想，採光良好。2013年。圖片來源：ZCARCH。
潮州某健身會所場地前期調研現場。用地為舊廠房，空間方正，柱距及層高理想，採光良好。2013年。圖片來源：ZCARCH。

潮州某健身會所場地前期調研現場。用地為舊廠房，空間方正，柱距及層高理想，採光良好。2013年。圖片來源：ZCARCH。

建成效果。
建成效果。

建成效果。2014年。圖片來源：ZCARCH。(幫主作品）

問題四：場地是否具備提供健身「增值插件」的硬體基礎？

1、能做泳池嗎？
2、帶專屬戶外活動場地么？屋頂花園？
3、可以附帶籃球館嗎？羽毛球館呢？壁球館呢？
4、有機會近距離接觸球星，名人，歌星，超模嗎？
.......

不同的人群，對於「健身」的理解可能是根本不同的。

知乎上有一個經典問題：我辦了健身卡，但我不想變成施瓦辛格那樣，應該怎麼練？

施瓦辛格曾在我的畢業證上籤過字（幫主那張加州大學文憑需要加州州長簽署才能生效），力透紙背的筆法詮釋著健身的真諦；每每在夜半品讀之時，我都能夠從中悟出一套新的胸肌訓練方法。而要避免成為下一個是施瓦辛格，其中一個確定性辦法就是毫不猶豫的儘可能多辦不同俱樂部的健身卡，一家一家的體驗，一家一家的感受。在花光積蓄辦卡以後，你就沒有餘錢買增肌營養品了，任務也就達成了.....

幫主確實手握本地不少會所的健身卡。這絕對不是因為俺有多土豪，其中很多是慘被用來充抵設計費的。他們是可以用卡來沖抵設計費，我卻不可以用卡來給員工們發工資，各種的辛酸......雖然如此，多年以來我卻只會去一家健身房，每年自掏腰包在那裡進行鍛煉。其實，這個會所里我家蠻遠，開車遇堵的話得要一個小時才能到，離工作室也不能算近，何況工作室附近就有幾家我自己設計的健身會所。但即便是前段時間那家會所因為經營問題更換了東主，我也沒有改變每周去那裡三次的習慣。

它之所以能留住我，原因只有一個：會所位於天河體育中心裏面，周圍環繞著寬闊的戶外運動場地，是廣州知名的跑步聖地。我可以將馬拉松長跑訓練與健身訓練捆綁在一起，跑前力量訓練和跑後拉伸恢復都能及時進行，組間補給更是毫無障礙。這極大的提高了訓練效率。

毫無疑問，體育中心提供了緊密關聯的戶外訓練場地，並且完全不增加會所經營負擔，再考慮到其所在城區乃是廣州最繁華商業地段的中心，某俱樂部的主場，這就更是一個非常珍貴的增值「插件」，可遇而不可求。

不需要幫主解釋太多，大家也能明白，健身房的「增值插件」，是體現健身房本身特色，吸引特定目標人群，拉開與同業競爭對手差異度的關鍵點。

歐洲某健身中心。圖片來源：Fala Park / PL Architekci

而對於常見的「插件」，有以下一些常識性的數據可以分享。

首先，會所的面積指標。

幫主自己制定的一個比較簡單粗略的劃分依據：

250平方米以下，適合作為小型私人教練工作室，小型專項培訓工作室（舞蹈，瑜伽，單車等等），不帶淋浴的社區簡易健身房；
250-800平方米，適合做帶淋浴更衣的小型工作室或專項工作室，精品小眾私人會所，帶簡易更衣區的社區健身房；
800-1500平方米，小型健身會所，附設更衣區，有氧訓練區，力量訓練區，拉伸區，一個專屬團操課室，以及專用休閑社交場地，大型器材100台以上；
1500-3500平方米，中型健身會所，配套上一項中所有設施，其中團操課室不少於兩個，大型器材總量超過150台；設功能性訓練區，特色課程或設備訓練區（搏擊區，懸掛訓練區，CrossFit，攀岩訓練等等），設專用私教訓練區；
3500平方米以上，大型健身會所，除了上述配套功能以外，一般就要考慮條件允許情況下，倒騰個泳池啊，SPA水療設施啊，球館啊，高爾夫揮杆練球場什麼的了。

在面積不足的情況下，其實是可以有很多補償辦法。比如選用雙功或多功器械，一台器械既能拉背又能練胸還能推肩練腿，一次過滿足你三大需要。當然，有利必有弊，如此一來，能夠同時訓練的人少了，空間擁擠的同時，在觀感上可能也不夠單功器械來的專業，在一定程度上可能會影響客戶對於會所的評價。

以上面積必須說的是實際使用面積，別把物業坑你租金的公攤面積算進去。所列的名目也僅僅只是作為參考。經營健身房既要專註專業，但同時也必須時刻保持非常靈活的思路，千萬不能死抱教條去制定策略，把潛在的可能性全部掐斷。在新的理念下，場地的選擇標準會發生根本性的變化。

為了避免不必要的口舌和軟文之嫌，還是以美國為例好了。美國新出現的一些蓬勃發展的新型健身機構，他們所專註並大力開發的，大都是創業者本身最擅長的專項運動門類。這往往只是傳統健身中一個很小的子項，卻被有意識的發掘和推廣出來。比如專註於舞蹈塑形訓練，頗受一眾維密天使和T.Swift等明星追捧的ModelFit，專註於開發動感單車課程的SoulCycle，藉助芭蕾把桿課程Barre Fit等進行有氧及核心訓練的V-Fit和Pure Barre。他們揚長避短，另闢蹊徑，在個人理想與盈利模式之間找到了極佳的平衡點，極具啟發和參考價值。

位於紐約的 ModelFit 內景。

Pure Barre 訓練課。

Soul Cycle 是專註於動感單車的健身會所。

其次，會所的層高與結構凈距要求。

某主打攀岩的健身館。NYC, 2014。

好歹是運動場地，層高越高越好，柱與柱之間的距離越大越好。

對此數據最為敏感的自然是團操課室了。曾經有老闆拿著一個插滿了柱子的平面讓我做方案，最大凈距也只有4米多，是一個非常奇葩的住宅底層商鋪打通後的場地。我只好說這倒是可以做一對一輔導用的工作室，或者就是全趴在地上緩動的瑜伽課程。這要上超過2個學員的舞蹈課程都比較費勁；可以擺下卧推架和深蹲架，至於大型固定器械，什麼大飛鳥龍門架，咱就先別考慮了。土豪後來覺得我水平不行，簡直垃圾，便找別人去了。

層高則決定了某些訓練項目是否能夠開展，還是必須尋找替代方案。

很多業主拿著一個層高3.6米的裙樓平面給我，還自豪的跟我說很高。我只能分析給他看，因為結構梁的原因，需要扣除至少600mm，然後是空調系統做了風管，連同其本身的懸掛結構，又減掉了300mm，再加上消防排煙管與空調風管交匯處避無可避必須上下交疊，又沒了300mm，場地的室內最低點往往只剩下2.4米不到，稍微墊腳尖就能摸到。這還是在燈具層避讓了風管交匯處以後的結果。即使選用超薄的燈具，場地內多數地方的凈空不會大於2.6米。而普通商品房住宅的凈高大約也有2.8米。

這也是為什麼很多健身會所不會在運動區域做吊頂的其中一個原因（另一個原因是可以省錢......）。

而常見的健身器材中，以帶有引體向上功能的器械為最高，一般器材高度2.2米以上，使用時需要2.5米左右的高度才能比較安全的完成作業。

層高也決定了是否能加泳池。

否決泳池的原因，經常會說是因為結構問題。商用建築樓板設計荷載每平方米500KG，而僅僅一米水深，就會帶來1000kg/平方米的壓力，遠超設計值，所以多數情況下，假如不做結構加強處理，是不能在室內增設泳池的。

然而隨著工程技術的進步，現在我們確有能力進行結構加固的作業，由專業的結構工程師完成設計和結構計算，並由專業人員實施，保證樓宇整體的安全性。相比於很多高難度的舊房改造項目，這並不是一個多麼複雜的問題。

層高才是決定是否能做泳池的關鍵性一環。假設水深只有1.2米，結構加強以及泳池底部構造又增加了300mm；原有樓層的凈高得在3.7米以上，加上管道設備層和結構梁高度，建築的層高至少要有4.7米才多少能考慮一下。

這基本上是一個硬指標了。除非還有什麼特殊的類似雜技一般的技術手段再爭取一點點凈空。

除此以外，受到層高影響的「插件」功能還包括拳擊台，階梯式動感單車房等需要做地台墊高施工的功能區域。如果要規劃這些功能，一定要注意層高的影響。

以搏擊訓練主導的健身會館 Worrior Fit. 圖片來源： Worrior Fit 官網。

至於室內籃球館，壁球館，羽毛球館這些場館，相關技術性指標規範可以非常方便查閱，這裡就不贅述了。

第三，水電空調消防等機電相關問題。

動感單車訓練中主推環幕沉浸式體驗的David Lloyd. 圖片來源：David Lloyd 官網。
動感單車訓練中主推環幕沉浸式體驗的David Lloyd. 圖片來源：David Lloyd 官網。

動感單車訓練中主推環幕沉浸式體驗的David Lloyd. 圖片來源：David Lloyd 官網。

關於健身會所的水專業，排水比給水限定的條件更多。要做好會所的服務，更衣室的設計非常關鍵。而排水的好壞又是所有技術性問題裡面，最不能夠出錯的一環。

幫主可以負責任的告訴大家：幾乎沒有一個平面布置方案，不是圍繞著場地里唯一的那條糞管展開的.......

關於電功率額度問題，這裡就牽涉到一些行業的機密信息，不方便透露太多。雖然整個大環境要求必須考慮節能環保，可是絕大多數健身房對於電的使用簡直是無底洞。為了避免被這個問題掣肘，電功率還是能爭取多少就多少，並且還要試探物業的口風，看看有沒有增容的可能性，少收點不合理的增容電纜作業費......

空調從來都是一個令人頭痛的問題。他會佔用大量的電功率和天花下空間，在造價上也佔據著非常沉重的一隅。假如物業已經自建有空調系統，可以使用，最好不過。否則自建空調的資金已足夠將器材檔次提升幾個級別了。

而對於健身會所來說，比空調更重要的是新風系統。可以不開空調，但絕對不能沒有新風。場地的自然通風源，自然採光源，都是寶貝。

按照國家相關法規，作為商業經營用地的健身會所，是必須建設消防系統的。場地原有消防相關設施是否完備，也是必須在選址時仔細調研的內容。要是等到租下來才發現問題，比如消防疏散口根本不夠，正常情況下無論如何通不過消防部門的驗收，那就有點晚了。

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洋洋洒洒，碼了這麼些字，並沒有太多嚴謹的調研，僅僅是結合自己從業經驗，分享一點膚淺的個人見解。

篇幅所限，其實對於健身房的選址的這個課題，也只能淺嘗輒止，很多論點仍然值得深入探討。

稍微做一下總結。

健身房選址問題一直就是關乎其生死的關鍵性環節；
在當前的語境中，健身業本身靈活多變的經營特性，以及當代快速發展的新技術商業推廣平台，已經極大的改變了健身房選址的策略；
在確定場地選址之前，知己知彼，對本房項目的商業模式有一個較清晰的定位，找到一個相對明確的發展方向，才能更好的判定場地是否具備與之相適的條件，為企業的生存打下最初的基石。

俗話說，酒香不怕巷子深。這是一句很有意思的話，字面意思上講的是：「只要我專心釀造我的酒，它的香氣一定會飄遠萬里，

哪怕我釀酒的地方幽深曲折，總會有人來找到我的酒的。」在現實生活中，信奉這句話的人也不在少數。

「只要我的專業和我的產品過硬，就不怕沒有不識貨的。」「千里馬總會有伯樂所賞識，是金子總會發光。」

這些話是不是耳熟能詳？

福臨自己是很敬重有情懷的人，因為我也是憑著一腔對訓練的熱血才走到現在。

不管是從事什麼行業，健身業也好，傳統的服務業也好，服務和專業知識做好才是所有的根基。想著「我要把專業做好、服務做好、產品做好」是正確的也是必要的。

不過，有的人抱著這樣的想法，就有了「酒香不怕巷子深」的自負，有了點手藝人不該有的浮躁。即不在乎產品的推廣和運營，也不在乎地理位置的挑選。

殊不知，如今的時代，信息越來越對稱，無論什麼行業之間的競爭都越來越激烈，每一個行業的同質化的產品都多如牛毛。你的酒到底有多香有多陳，是不是真的比別人家的酒更有韻味，值不值得別人走過那「九曲十八彎」來探訪，別人只要花上少量的時間做一些調查便知。

就算你的產品確實比另一家的好上幾分。但是位居在逼仄偏遠、泥濘不堪的小巷裡，人家在交通便利的旺市。區區好了那麼幾分，在大多數人眼裡，是不值得多花那麼久的時間成本的。

仗著自己產品質量過硬而不去認真挑選一個適合自己的場地，是一種不聰明的自負。而且，恕我直言，絕大多數人的產品，還沒有硬到可以不在乎地理位置的地步。

言歸正傳。健身房和健身工作室即是傳統的服務行業，又有別於一般的服務行業。

在選址上，所需要注意的事項大概如下：

1.地理位置

該地域商圈，是不是適合所想經營的行業。

無論是健身房還是健身工作室，它的營利方式都是利用實體店面提供服務從而獲得營業額。也就是說，最首要考慮的因素的就是店面附近的自然人流量以及消費者結構。

「商圈」即以店鋪坐落點為圓心，向外延伸某一距離，以此距離為半徑構成的一個圓形消費圈。交通條件、地形和地域風光、顧客各層的活動特點和顧客的收入狀況都是決定商圈好壞的因素。

如果是大型商業健身房，則要考慮大眾消費群市場，因此在經濟能力允許的情況下，可以考慮一級商圈。人流量大，交通便利，更重要的是在商圈周圍活動的人多是有消費能力的年輕人，這裡面對健身有需求的人大有人在（畢竟不愛動的年輕人都在家裡打遊戲去了）。

（圖為太古匯）

（太古匯上的夜景車水馬龍）

來分析下廣州天河區的綜合商業體的一些特點（正佳、太古匯、萬菱匯等）。

打開地圖一看，以天河最大的綜合商業體正佳廣場為中心三公里範圍內，遍布了高級商場、超甲級寫字樓和國際品牌單身公寓和大量的住宅小區。

所謂「得天河者得廣州」，作為廣州甚至華南地區最大的商圈，天河商圈黃金大道上人流量之多，是廣州其它商圈無法比擬的。

其中最典型的例子是萬菱匯，萬菱匯一層至五層是巨大的商場，鏈接著兩個重要的交通樞紐，石牌橋地鐵站及快速公交站，自然人流量巨大。而五層至摩天頂層，則是國際品牌單身公寓。公共交通樞紐輔以後起之秀的新型商業綜合體，決定了這是一個開設健身房的極佳場所。如果真要詬病的話，就只有租金過於高昂，很難找到合適的位置落腳了。

如果健身品牌擁有比較多忠誠度高的客戶，那麼可考慮選擇較次級商圈，以減少租金及其它成本負擔。

有些CrossFit Box 和健身工作室，因為起始資金有限，往往不會選擇地理位置太過繁華的地方。不過，CrossFit 作為一個整合營銷做得非常好的健身品牌，自己所形成的社群及轉介紹機制所帶來的流量是可觀的。因為對於CFer來說，CrossFit Box可能已經是除了工作、家裡的第三場所。再加上CrossFit強大的社群效應，使CFer之間更加緊密，那麼他們就更有可能把健身場所的位置放到一個相對次要的優先順序，因為他們選擇健身場所的理由更多是因為裡面的人和訓練氛圍。

交通條件

首先，交通條件最好的地方，比如城市交通樞紐或者火車站附近，會帶有巨大的自然人流量。

但是，這種類型的交通條件，並不適合健身房的發展。交通樞紐或者火車站附近的流量，都是流動的流量。拿火車站來說，確實火車站人很多，但多數都不是當地的居民。這種流量，要來何用？

交通樞紐比火車站的情況好得多，起碼人群都是當地的。但是，對於大城市來說，白領或者學生往往都是通過交通樞紐來中轉，並不會停留在當地，更不會費盡周折來這裡訓練。對於客戶來說，訓練的地點，要麼臨近工作/學習的地方，要麼臨近住處，才是比較理想的選擇。

那麼，對於健身房來說，交通條件的理想選擇應該是：有便利、快捷的地鐵和公共交通；位於主要目標客戶群體的附近，次要目標客戶群體的中心；行車方便，且有足夠的停車位。

場館的條件、定位、課程以及產品類型。

關於定位，對於健美式場館、力量舉場館、CrossFit場館、或者以小團課為主體的場館、以自由訓練為主體的場館、這些場館對場地的要求是不同的。

1.對流通風條件

對於小團課和CrossFit等類型的場館倆說，經常會有十多個人同時進行高強度訓練的時候，對於這種情況，對流和通風就顯得尤其重要。

福臨在前一陣跑場館的時候，曾看到一家毛坯，電梯直達，落地窗，空間開闊。什麼都好，唯獨空氣流通不行，需要再花10萬左右安裝空氣流通的管道。於是只能放棄。

2.層高

對於健身房和普通的工作室而言，通常兩米八的層高就足夠。但是對於部分工作室，比如有的工作室以TRX為主打項目，又或者以工業風為主要基調的類型，就要考慮足夠的層高。工業風加中低層高會十分壓抑。

3.承重

一般健身房沒有太多這方面的要求，但是如果是面對力量訓練為主的健身工作室或者CrossFit Box，則經常會用很重的杠鈴砸地面。因此，對於部分健身場所而言，這是必須要考慮的。

4.營業時間

福臨從一開始就打算開一個營業時間很早的健身場所，後來經過團隊討論決定我們新館的營業時間為朝6晚12。

在我們去尋找場地的時候，卻發現很多寫字樓或者商場都有門禁，8點左右才允許顧客進入，而傍晚9點就要關門。這顯然不符合我們的要求，我們又花費了很長時間才尋找到這一家沒有門禁的場館。

對於一些時間上定位和我們相似的場館，場地的門禁是考慮優先順序比較高的因素之一。

另外，還有一些需要注意的地方，是所有健身行業的實體店面需要考慮的內容。

1.建築面積和使用面積

按照普遍情況，場地的使用面積一般是建築面積的七成左右。所以，當挑選店面的時候，不僅僅要看房租的每平方米的單價，也要看實用面積。如果使用面積較低，實際上這個房租是比他們的報價要高的。

2.物業費用

物業的費用一般是不包括在房租里的，但實際交付是和房租同時交付。而且，就算在免租期期間，物業的費用也要照常交納。這一點經常被人忽視。

3.上下水

如果要安裝淋浴和衛生間，上下水是必須的。而且施工隊整體的衛浴防水一定要落實到位，以避免之後產生很多不必要的麻煩。

4.停車位

停車位是否足夠、以及停車位的價格是直接影響到用戶來館子里鍛煉的便利程度的。

試想，顧客好不容易下班了想來館子里發泄一下，結果找不到停車的位置。這勢必會大大影響用戶體驗。又或者，停車費極度昂貴，這也會影響顧客來店裡訓練的頻率，不利於客戶的留存。

5.廣告位

廣告位包括但不限於以下幾種：

在大廈的牆面拉橫幅
大廈門口以及一層擺放易拉寶
大廈一層的地推位
在大廈的電梯門口以及內部的廣告屏幕上循環播放視頻等。

以上列出的部分廣告位的物權屬於物業公司。一般情況下，廣告位需要另收取費用。但有時候物業是可以商談的，談判的時候有些物業公司會了幫助自己的租戶更好地站穩腳跟，穩定的交租金，會給予一定程度的優惠。

總體來說，看店面這件事，充滿了許許多多的細節。包括房租合同，很多隱藏的細節問題，如果你沒有看清楚問清楚，稀里糊塗簽下了合同，後面的糾紛會大大影響開店的效率和經濟效益。

接著我們來談談場地租賃的其他相關事宜

說起場地租賃這個事兒，從一開始，我們看中的是一家在廣州CBD的寫字樓里的場地。

但這個場地物權屬於一家國企，物業也是那家國企旗下的物業公司。因此談這家場地進步及其緩慢，更甚者，兩個月過去了，仍未給我們報價。由於龐大的規模和繁瑣的辦事程序，這也是預料之中的。

除了最基礎的場地租賃，還有廣告位、停車優惠、免租期之類的事情都要和物業進行洽談。搞好和物業的關係是非常有必要的，除了是否能得到一些優惠以外。更重要的是，物業基本上等於這裡的地主，對於有些非原則性問題，他可以靈活地決定放寬或嚴卡這些要求，以上總總會直接影響到商戶的經營和發展。

3.其他

其他的幾個重要原則大概有:聚集人才原則、客戶就近原則、長遠發展原則、地點朝向原則、借客策略、營銷策略等等。這裡就不一一展開詳細去說了。

做企業也好，店鋪也好，選址的合適與否都是是否成功的關鍵因素，甚至可能直接決定成敗。

李嘉誠曾說：買房最重要的是「Location、Location、Location」選址開店也是一樣

通過選址這件事，福臨著實學會了很多很多。但成功的企業或者店鋪，選址也不是唯一的決定因素。

對於健身房來說，定位、裝潢、團隊、產品、運營、推廣等等成功與否的關鍵。而上述每一點，我和我的團隊都在努力籌備，盡量做到盡善盡美，為大家提供一個烏托邦般的訓練基地。

福臨和海綿力量團隊，敬上。

通風！通風！！！！

正好寫了一篇關於工作室如何選址的文章，供參考

如何從零開始創建一家健身工作室（二） - 知乎專欄

俱樂部的選址主要有三個方向：一是繁華商業中心；二是高檔社區集中地；三是高端地產內部會所。前兩者必須自己做充分的調查與分析，第三者是近兩年流行起來的，需要仔細分析開發商提供的文字介紹和招商信息，而且必須對社區的入住人群進行分析。

找一個繁華商業中心或是高檔社區集中地並不難，難的是判斷其價值是否適合開健身俱樂部，而且我們經常會有多個選擇，最終如何決策也是很頭疼的一項事務。

根據筆者經驗，選址的價值評價係數有以下幾個指標：

-------------------------------------------------------1、周邊環境：

（1）500米以內寫字樓/商務樓情況：商務樓等級，樓層數量，主要公司名稱，主要勞工職業性質，可開發能力和潛力，有無配套；

（2）3公里以內社區情況：社區大小，住戶數及特徵分析，可開發能力和潛力，有無配套。

註：能力是指進行市場開發的容易程度；潛力是指目標人群進健身俱樂部消費的可能性。

（3）周邊同等產品消費場所分析：例如娛樂場所、咖啡館、美容美髮等。

2、交通情況：

（1）四周道路分析

（2）公交數量分析

3、人流分析：

主要是俱樂部門面所對的道路的車流量、人流量分析。

4、配套設施

（1）用水情況：冷、熱水問題是否便利，如何解決（解決方案）；

（2）電網情況、通訊網路情況；

（3）停車位情況；

（4）店外廣告位情況：

5、建築硬體

（1）未來俱樂部所在樓層；

（2）未來俱樂部簡單規劃：外部景觀和內部功能區設置等；

（3）如果不是底層，需要考慮樓層的承重問題；

（4）建築的防水、滲水能力；

（5）建築周邊業態，開設健身俱樂部是否會對其生活或營業造成影響，將來的不可預測和可預測麻煩有多少。

6、競爭分析

（1）300米以內同類產品分析：健身俱樂部數量、規模、價格等，建立競爭係數分析表，找出主要的競爭對手並做重點分析，最好能有好的對策；

（2）300米以內替代產品分析：其他健身、運動或休閑娛樂場所的分析，如SPA會所、桑拿按摩、保齡球館等。

7、地塊前景

城市未來的發展戰略中是否有該地塊的發展價值。

8、投資分析

（1）房屋租賃價格

（2）水、電、氣價格

（3）其他優惠政策和條件

（4）投資回報周期

（5）投資風險預測

----------------------------------------------------------- 通過這些技術指標，可以對每個地塊做一個投資價值分析，從而分別得出價值分數，這樣就可以很容易選定健身俱樂部開設的地址了。

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好停車

一般會是在成熟商圈，即社區入住率高、寫字樓入駐企業質量好的地方～
最近這兩年的健身房會配有泳池，所以除了層高、用電量、局部樓板承重、空調外機位置這些方面外還需要上下水、局部防水、水箱位置、熱水器位置等方面有要求。暫時想到這些。。。

地理位置可參照圖論里P-中值問題(?? . ??)