澳洲房產投資好嗎？

11-17

謝 @劉易傑邀請。。。
哎。。。果然房產問題來了。。
中國人進階版三大行業之首啊。。。。
剛好最近自己房子要SETTLE了。。來答一發。。

主要講講墨爾本，之前答過一個房產相關的問題。。
中國人為什麼買得起房子？中國房價高嗎？為什麼？
13年墨爾本均價從600K漲到了670K，漲幅超過10%。。。
所謂的房產投資的可能，就是從這裡來的。。。

但這樣真的好么。。。我認為要注意的地方太多了。。

第一，當然中介啦。。。
由於對墨爾本地理位置和對澳洲經濟發展模式的不熟悉。。海外投資購房者被中介誤導幾乎是一定的。。
舉個栗子，如下圖。。

我一個朋友想在這邊買房，中介給他推薦了左下角紅色虛線里的區。。說墨爾本目前要發展西部，投資方買在這裡，一定會升值。。。。

而實際上，在貓本呆過的同學都知道，貓本的優質區都在東部。。。而西部所謂的發展，按照目前澳大利亞的規劃，不能說沒有，但至少10年內不會看到什麼太具體的措施。。。澳大利亞還說要開城際高鐵呢。。投入使用的預期時間是2065年。。我都不知道能不能活著看到。。

所以澳洲說要開發哪裡。。跟中國說要開發哪裡是有本質區別的。。而中介為了賣房會故意不告訴客戶中澳間的模式區別來誤導其在所謂的新開發區買房。。。

第二，政策。。
海外投資者只能購買新房或期房。。。
目前澳大利亞政府是禁止海外購房者購買二手房的。。
現在的臨時簽證購買二手房的政策鏈是(原文如下）：

As of 31 March 2009, temporary residents are no longer required to notify or seek approval to purchase any of the following:

? a second-hand dwelling as their principal place of residence;
? any new dwellings; or
? single blocks of vacant land.

A person is a temporary resident if they are living in Australia and:

? they hold a temporary (that is, non-permanent) visa which permits them to stay in Australia for a continuous period of more than 12 months (this includes students); or
? they have submitted an application for permanent residency, and they hold a bridging visa which permits them to stay in Australia until that application has been finalised.

而2010年後，又有了QA方式的補充條款。。如下：
Temporary residents
Q43. I was told that, as a temporary resident, from 24 April I need approval to purchase property. I signed an unconditional contract before 24 April 2010. Should I apply for approval?

No, temporary residents only need to apply if the contract was entered into on or after 24 April 2010 (the date that the Assistant Treasurer announced the policy changes).

Q44. I have submitted an application for a temporary resident visa. In the meantime, I have been granted a bridging visa. Am I eligible to buy an established (second hand) dwelling?

No, not until you receive your temporary resident visa (temporary residents include bridging visa holders only if they are awaiting the outcome of an application for permanent residency). Once you receive your visa, you may apply to buy an established dwelling to use as your principal place or residence.

Q48. I have been living in Australia on a temporary resident visa for several years, but my current visa expires in less than 12 months. Am I eligible to buy an established (second hand) dwelling?
Yes, it does not matter how much time is remaining on your current visa, as long as it was valid for more than 12 months when it was issued. However, please note that approvals are subject to a condition that you must sell the dwelling when it ceases to be your principal place of residence.

注意黑體。。
這裡看到，除了前面09年政策規定需要必須有1年以上臨時簽證者才可以購買二手房之外。。2010年又追加兩條，其一，2010年4月24以後買二手房，需要通過FIRB（Foreign Investment Review Board ）的評估。。其二，必須在簽證到期回國前將所購二手房賣掉。。

參考鏈接：FIRB: Foreign Investment Review Board

第三，貸款。。

海外購房者目前在貸款方面還是比較優惠的。。一般期房來說，海外購房者可以獲得的貸款比例為最高80%。。

剩下的20%分兩次，簽約時10%，交房時10%。。

一般推薦的做法是，能貸多少貸多少。。。多出來的錢放在對沖賬戶，讓存款利息抵扣貸款利息。

比如，買一套1000K的房子，需要交付的錢數是簽約100K，交房100K。。貸款800K。。
而假設你手頭有500K現金。。則可以存300K到對沖賬戶。。而銀行方面的貸款利率依然會按照貸款500K來計算。。。

參考鏈接: Home Loans - Mortgages Westpac銀行房屋貸款

以上部分為答主所知的絕對準確的信息。。

最後來科普一下墨爾本到底哪些區的房子值得投資。。
先上個圖吧。。。

圖稍微有點小。。大家可以點大來看。。
藍色框框內為目前墨爾本房價最高的區域，基本1000K以下是買不到什麼像樣的房子了。。。
紅色的那條線，是一條有express的火車線，也是我目前天天上班做的車。。可憐的答主目前就在紅線最右邊附近居住。。。
但由於有了這條紅線。。。紅線附近的地區就都具有了或多或少的投資價值。。畢竟比較方便。。
綠色的圈圈，是目前墨爾本的華人聚居區，紅色箭頭指著的叫做box hill的地方已經與國內無異了。。

而在下推薦的值得投資的區域，就是那些紫色的圈圈。。。

以上為答主個人觀點。。敬請參考。。

吼啊，如果你熟悉這個地方以及房地產這個行業，時機對的話，並且你是本地人。

1、熟悉這個地方：
別的城市不了解，悉尼大概知道知道一些。有些區（不點名）很亂，某種信仰（不點名）的人聚居，房價漲不了多少。乍看投資收益率很高，實際上人家不時地不辭而別，賴賬什麼的。人家還窮，賴了你就算告贏了也不能怎麼樣。

2、熟悉房地產這個行業：
人家這個行業的人也是要吃飯的，也是夢想著發財的。治療癌症這種行業都有人見錢眼開謀財害命，房產這種行業謀財不害命的你覺得會少？呵呵。
點個名：Wentworth Point。此區其實蠻爛的，原工業區，附近水體有毒禁止游泳，釣魚必須放生不得食用。當然人家土體復育做得比較規範，住住還是沒關係的。然而這貨跟同樣原工業區的隔壁Rhodes有一個重大區別，交通不便。
然而這個交通不便嘛，無良中介會跟你輕描淡寫，甚至跟你說新蓋一座橋直通Rhodes步行十分鐘就到。對，從橋這頭到火車站是十分鐘，至於你家到橋那頭，呃，你自己算我又不知道最後你買的是哪裡對吧。更關鍵的是，這座橋被規定為只允許非機動車及公交車通過。而澳洲的公交車大概多長時間一班，知道的都懂，不知道的說了也體會不到。
而如果你打算開車，哦，對不起你就得繞路了，大概就是走四邊形的三個邊這樣。你們大概感受一下：

當然了，10分鐘開車沒啥了不起的，我上下班單程也得四五十分鐘。然而我這個算是從西頭開到東頭了。你這咫尺之間就要多花10分鐘。

坐公交的話，更慘。你們自己感受一下最快的公交轉渡輪轉火車的風騷走位（對，就是去河對面一眼就能看到的地方。）當然，你喜歡繞一大圈我也是滋瓷的。

等會兒？不是說有個橋嗎？橋呢？哦，不好意思我忘了說了，那個橋計劃2018年開通。2013年的時候有中介來忽悠我老婆，幸好我特么的之前受過地產界人士點撥，那時候就已經這麼忽悠啦。呵呵，還有更早被這麼忽悠的呢。那位點撥我的之所以跟我特別講這個地區，就是因為他朋友被忽悠了。所以說等橋通之前，你想走到對面去大概是這樣子的。（其實直線距離只有一公里的樣子）

就這麼一個地方，地產旱地拔蔥一下出來幾百上千套。當年我看公開數據，空置率10%以上（好像更高，具體不記得我就往小了說。悉尼平均大概在4-6%左右吧）。所以你們感受一下。
中介會跟你說我跟你簽一個兩年的包租合同blablablah，看起來很美好，其實就是從你的房價裡面出的。比如市價本來應該400一周的，他就300一周往外放，一年也就賠5200。這房子又新又便宜，沒人會跟錢過不去大概租出去是沒問題的。可是兩年後，呃，你想租出去，恐怕就得比這個低，否則怎麼跟新樓盤競爭呢對吧？

3、時機要對
當然了，就上面這麼一個爛區忽悠了不少人，可是如果你回頭看也不見得是壞事。比如最近三年收益率漲幅為40%，比附近的區都要高。原因很簡單，就是該區實在爛所以價格低。等到房價一漲，周圍位置都買不起/租不起了，大家就會回頭買這個區的房子。（相對於周圍動輒80萬的售價，60多萬還是比較吸引人的。）

不過呢，這種東西很難說，有風險。如果房價不漲到一定程度的話，可能就不會有什麼變化。2013年底之前，此處房價就是一潭死水。

4、本地居民
去年有個親戚的親戚說要買澳洲房子，我跟人blahblahblah說了一大堆。其中最重要的一點是，中介是不會告訴你很多東西的，比如貸款方面的限制有多少。最近就出現突然收緊，所有海外居民購買的時候海外收入證明的審核就變得很嚴，通常就直接貸不出款了。

而海外居民只能買樓花，所以你買的時候政策說可以貸款，等你要開始付款的時候貸不出來甚至完全貸不了款都是可能的。於是，在政策收緊的時間，通常都會時不時有那種折價10%甚至20%的放出來，要求就是越快接手越好（也就是說全額付款無貸款）。這個折價的絕對值，就是這些海外購房者的損失。考慮到不少海外買家並不是全額付款，而是準備個首期就準備買了。所以按照百分比來說，虧損50%-100%都有可能。

啥？全虧了？為啥不想辦法Hold住？

因為你不按合同時間付款，會有高昂的罰息。而且，這邊法律規定，如果你買了不付款，開發商有權收回重新賣。除了到賣出之前的罰息外，如果賣價低於原價，這部分差價也要你補。可以想像為了最大化受益，低價賣給一些利益相關者是有可能的事情。這個問題，再加上罰息，到時候就不是損失100%而是更多了。

然後，當你想要賣的時候。比如Wentworth Point你在2013年初47萬買的，現在65萬了。你很開心對不對？畢竟賺了18萬嘛，收益率38%，年化也有11.5%呢！等會兒，你先得交將近50%的利息（我不太確定的部分，回頭確認並補充，可能要考慮折扣，以及稅率不知道有沒有什麼特殊的設置），因為你是非稅務局民不享受任何的免稅額以及階梯稅制。我就不跟你算那些什麼租金和利息相對的損失，以及其他的律師費用還有印花稅什麼的。光這麼一算，你的收益只有9萬，收益率19%，年化6%。無良中介在吹水的時候是不會跟你講這些的。

當然了，這幾年年景好，這點收益率加上槓桿仍然是比較喜人的。然而，年景一般的時候，那就不好說了，說不定還不比其他投資方式呢。比如年均漲幅只有3%，考慮到利息損失（租金無法全覆蓋），各種律師費印花稅，4倍槓桿，最後你到手的可能不到5%。如果你突然著急要錢，還得折現出售，那就……

綜上所述，吼啊，可以拉動房價我等已經買了房的人會受益噠！

以答主自身的經歷來說吧

入手50萬的房子（澳洲二線農村），從中介給的評估價格變動看，每年漲幅在5%左右，租金400一周，年收益4%，合計9%。

按每年折舊率1%算，還有8%的收益。

此外，買房後還有幾個固定開銷，市政建設費1200元（我這個村的費率已經算低的了），緊急服務費300元。供水管維護建設，大概800元（這是必繳的，水費另算）。全部加起來大概是2500左右。總計成本0.5%一年，還有7.5%的收益。

房屋保險650元，大概0.12%一年，還有7.38的收益。答主是獨立House，沒有公攤，沒有物管費，必要費用就這些，算下來收益率貌似還是很高。

不過這並未計算，如果貸款買房產生的利息支出，還有房屋維護保養的費用。比如屋前後有各一塊小得可憐的草坪，為了在剛過去的夏天不至於被曬得像答主的頭皮一樣坑坑窪窪，多付出去的水費大概有200元，還有房屋如果最終出售，交給政府的稅費，中介費等等。而且，答主自己還住裡面阿。。。租金收入又少了一塊。總體算下來，年收益大概在5%左右。跟本地大公司的企業債收益率持平，略高於定存，遠低於國內各種基金。

考慮到澳幣這些年上串下跳的尿性，這個5%的收益真的有點尷尬。比如我朋友是三年前澳幣1：6.2時買的房子，這幾年房價的漲幅根本抵消不了匯率上的損失。

我可以講講關於墨爾本公寓的真實租金和售價，推導出墨爾本真實的租售比，以供參考。

項目名稱：CAPITOL GRAND
項目樓棟：分為兩北兩棟，南邊是G共10層，北邊是K共55層。
交房時間：2019年中
交付標準：精裝修，套內面積

地下車庫：5層，一戶都要至少送一個車位

本人一位好朋友正好就是租在這個在售公寓項目隔壁，而他也有朋友購買了這座公寓的房產，找到了最直接的當事人，我們了解了真實的租金和售價，以此推導到墨爾本真實的租售比。

當時了解了多套的情況，現就其中一戶進行詳細分析：

K座6層，北向CB03戶，兩房兩衛，室內面積77.15平，可拓展面積18.74平，實得95.89平，售價94萬澳幣。
合人民幣的話總價是488.8萬，合到套內面積每平方單價是人民幣6.34萬/平，按實得面積計算的話單價是人民幣5.1萬/平。
本地人購買要交5.5%的稅金，海外人士購買的話還要額外交納7%的稅金，一共是12.5%的稅，實際的單價會更高，但在中國，也要交納相當的契稅等。

周邊朋友在租的一套兩房公寓，70多平方，兩房兩衛，帶一車位，一周租金600澳幣。這個是真實的租金，我們可以以此來參考計算。

一年租金是澳幣31286元，其中物業費、燃氣費是房東支付，寬頻費、水費、電費是租客承擔。

K座6層CB03戶，2019年交房，再過三年，按年租金上漲5%為計算，那時候，我朋友這套房子租金應該是695澳幣一周。

而新落成的這個地標建築設計更新、裝修也更好，按700澳幣一周計算比較合理，一年收租金是澳幣36500元。

室內面積77.15平，可拓展面積18.74平，實得95.89平，售價94萬澳幣。再加上7%的政府稅金。

現在定房首付10%，就是9.4萬。

2019年交房時再支付10-20%房款，我們按15%計算，就是再支付14.1萬。

此時簽訂合同，除了交納正常的5.5%的印花稅（共計5.17萬）之外，海外客戶還需要給政府支付額外7%的稅金（就是再支付6.58萬）。

首付款一共支付了：9.4+14.1+5.17+6.58=35.25萬。

總房款等於一共是花了94萬+5.17萬+6.58萬=105.75萬。

餘下的75%貸款，共貸款70.5萬，按貸30年計算，利率4%，等額本息，一個月還款澳幣3366元，一年總還款是40392元。

這裡面有幾個因素沒有考慮進去：

1、目前澳幣基準利率只有2%，三年後貸款時利率能否作到3%？但現在實際的海外貸款利率還是4.5%左右。
2、澳幣銀行貸款可以在前5年時間申請只還利息不還本金，以減小還款壓力。

3、沒有考慮在2019年時租金應該是可以租到澳幣750元/周，但同時，也有空租的可能性，兩相抵銷，按澳幣700元計算是比較靠譜的。

租金一年收36500元，還款一年是40392元，差額是澳幣3892元，相差不大，租金基本上可以滿足月供，但自己作為房東還要支付物業費、氣費什麼的一些費用，但不多，收房租也要考慮交個稅。

海外人士購買的話，租售比=年租金/總房款，該房子的租售比為：3.65/105.75=3.45%。

如果是本地人購買，會少交7%的海外購置稅，總房款是99.17萬，租售比會變成：3.3892/99.17=3.68%。

如果是真的按銷售說的是租金一周可以達到800-1000澳幣的話，按800澳元/周計算的話一年可以租金收入41714澳元，海外人士購買的話，租售比可以達到4.1714/105.75=3.945%。

如果是本地人購買，會少交7%的海外購置稅，總房款是99.17萬，一年可以租金收入41714澳元，租售比可以達到4.1714/99.17=4.21%。

租金到800也不是不可能，甚至可能性還是比較大的，此次分析，以偏保守的數據來分析，要不會對大家誤導。

3.45%的租售比確實不算高，但相比北京上海的房子，這個租售比要好很多，資產會更安全一些，但相比一些二線城市，特別是西安重慶房價較低的城市來說，3.45%租售比確實不算高。

希望這次寫的對你有所幫助，我會進一步分析澳洲房產投資。

六年前有朋友的朋友去悉尼讀書，家裡媽媽本來就是全職太太，就陪讀到悉尼，在某個距離city比較遠的地方買了一排別墅小房子（6幢）。然後自己住其中一幢，其他五幢租給中國留學生。現在六年過去了。。。前段時間朋友聚會，聽說好像不但回本已經開始盈利了。。。我想了想，主要原因應該是中國留學生真的多、悉尼房價真的高、人口流動大永遠有人在進入這個城市、他們趕上了好時候。

那是六年前的事，這六年之間出國留學人數猛增的這麼誇張，現在再也進去投資，不像以前那個時候這麼容易賺了吧。。就像六年前的留學生做個代購基本都能賺。。而現在的留學生開起新店，很難向已經有幾鑽的店分一杯羹。。

不過歸根結底能不能盈利多少時間回本多少時間盈利。還是要看你具體投資了什麼房產如何經營吧~~（咦答了半天下這種結論。。我是不是相當於什麼都沒說啊啊0 0） ╮(╯▽╰)╭

我知道這在中國人圈裡挺火的，專門忽悠中國人的不少。

2015年9月補充。
問問題的同學買了嗎？買了估計賺了吧？
看看現在的形式：
風聲鶴唳：澳洲房市已達頂點?!

11年登陸澳洲，12年購買第一套房，如今手上三套並且從事相關行業，覺得還是有資格說兩句。
首先基本贊成最高票答案，但是有兩點持有不同意見：
1. 關於銀行貸款的問題，大部分中介會告訴你海外人士可以貸款80%，確實這是非常容易的，但是他們不會告訴你的是80%並不是指房價的80%而是銀行對房屋評估價的80%。這兩者有什麼區別呢？房屋價格很好理解，就是合同價，合同上是多少就是多少，新房二手都一個道理；但是銀行的估價就比較tricky。首先新房銀行一般比較容易低估，原因是如果你將來沒辦法還貸款了，那麼銀行可不會把房子掛出去慢慢賣，而是打八折甚至七折出售，所以考慮到風險控制，銀行會低估房屋價值5.5%，也就是印花稅的價值，這是很正常的。但是你也可以申請review或者乾脆換銀行，所以這部分就比較tricky，但是一定要注意並不是準備房價的20%就能settle了！永遠準備充分一點，一般30%會比較保險。
2. 墨爾本東南區確實是發展最早而且比較完善的區域，但是如果預算有限，又不想擠在小房子里同時還不希望住的離市區太遠，那就可以pass掉東南區了。很多朋友問我60萬能在東南區買個什麼位置的別墅，我心裡就呵呵了。西南區的增值雖然不如東南區的大部分區域，但是也有些不錯的選擇，而且對於年輕人來說西南區新移民更多，更容易融入周圍的社區團體，比起東南區的老移民可能會更舒服點。但是這個就case by case啦（反正我就住city附近的公寓哪兒都不去，哈哈）

至於為什麼澳洲的地產比較受歡迎，主要是因為澳洲的房產市場比較健康，就從租賃市場來說，澳洲的房屋平均租金率是5%左右，公寓高一些，別墅低一些，而目前房貸利率大約為4.6%，也就是說如果把房屋出租出去基本就沒有什麼還貸壓力，而且還能享受房屋升值，雖然投資回報並不一定有多高，但是風險很小，對現金流要求也不高。

最後再提一下我個人的觀點，僅從投資角度出發，投資房產最重要的只有三件事：location，location，location！不僅僅是區域，也代表該區域的位置。而且沒有所謂的最好的區，只有最合適的，今年漲幅最大的區域是south yarra，土地買到就是賺到，然而大部分人還是買不起。至於買公寓還是買別墅，做長線還是做短線，買東南還是買西區，這完全取決於自己的情況，合適的才是最好的。

以上

如果只是回答值不值得，答案很簡單：「值。」

為什麼這麼說呢？具體來說還真不是兩句話可以講得清楚。大環境上來說，我們袋鼠國地理位置優越，國土廣闊，自然和資源條件無與倫比。我在澳洲居住了接近9年，最大的感受是這是一個處於上升階段，潛力無限，不斷在變得更好的國家。

澳洲在政治上和經濟上，尤其是經濟上，脫離西方靠近亞洲（尤其是中國）的趨勢越來越明顯，我爹親當年第一次來澳洲的感受：「這不就是個大三亞嘛！」

移民政策其實體現的也很明顯，在日暮西山的大歐洲各種這個牙那個牙希臘以及各歐盟小國紛紛各种放開政策歡迎中華兒女前去買地消費，動輒買房送永居的時代。袋鼠老爺們卻提高了澳洲移民的要求，之前80萬刀即可投資移民，現在純商業投資移民已經是500萬刀的門檻了（據說原本計劃三年用完的500萬投資移民配額，半年時間就被各土豪瓜分完畢，90%都是中國人）。袋鼠老爺們發現此事大有可為，最近又推出了1500萬大大壕移民簽證。技術移民的門檻和語言要求也在不斷提高。但是在此基礎上袋鼠國每年預算的移民配額還是在不斷提高（每年約19-20萬）。移民增長率和人口自然增長澳洲都是排在世界前三。換句話說，袋鼠老爺們歡迎全世界的有錢人以及有技術的年輕人都來都來都來，與此同時全世界的土豪和技術宅們確實是在趨之若鶩。

在每年30萬左右的人口增長速度下（20萬左右的移民配額，10萬左右的new born baby), 袋鼠老爺們的房屋建設速度就不敢恭維了，集中體現在買地難，審批難，建房難。

很多人要說了，我們袋鼠國大片大片的農場，綠地，公園，這不到處都是地嗎？話是這麼說沒錯，那悉尼來說，開車一小時左右70，80公里遠離市區，還是有不少的農場山林之類的大片土地。但是真正難買的地是地理位置好，交通方便，基礎設施完善的地。主要原因就是這些風水寶地早已被人霸佔，建了大大小小的house, 在地權滿載的萬惡資本主義國家，即使地的屬性在漫長的政府規劃中由低密度變成高密度，我們這些處於食物鏈底端的發展商要收地，往往要一戶一戶的去跟房主去談，市場好的時候就要被宰，也經常遇見談下來9戶，有一戶死活就是不賣的狀況，資本主義國家又無法強拆。一般要和政府關係非常好的大型開發商才能拿到諸如廠房改建，公園改建之後的大型項目用地。

審批來說，澳洲的地方市議會（council )是最大的審批權所有機構，做事官僚（慢），精細（慢），漫不經心（特別慢）。一般拿到一塊地，做完全部的建築審批（DA), 最快的也要6個月到半年。舉例來說，我們曾經就一個13套公寓樓小項目的下水管道走向，和council糾結了3個月。

建設反而相對來說不是特別難的了，就是有一點，慢。周末不能開工（付不起建築工人加班費），晚上不能開工（擾民），公眾假期不能開工，天太熱不能開工，天太冷不能開工，下雨不能開工。工作日啥時候開工呢？9點到4點，中午還一小時lunch break。

各種慢造成了人口增加速度高於房屋增加速度。這也是澳洲房屋空置率低（3%-5%），租金回報率高（年租金回報率在房價的4%-6%之間）的原因。拿悉尼來說，2006年開始年人口增長10萬左右，每年新建房屋大約只能滿足7萬左右人口增長。

所以整體來說，澳洲房產供求關係目前來說是供不應求的。政府現在提供首置業補助1萬5千刀（限pr), 必須新房或樓花，海外人士現在也只能購買新房或樓花。從政策上也可以看到政府想改善供求的急切了。

但是隨之而來的無數問題諸如投哪裡，啥時候投，風險如何等，隨著無數無良中介在這個行業蜂擁而上，就非常考驗投資者的眼光和去蕪存菁的能力了哈。本人在悉尼一中型開發商工作了2年,算是半個內部人士，自己前後也購買了4套位於悉尼的房產，相信心得體會還是有那麼一點亮點。

首先就是關於澳洲房產投資看似美好的幾個似是而非的陷阱：
第一，在澳洲買房，首付只要20%，真的嗎？

回答：不一定，貸款多少和購買房屋的銀行value密切相關。銀行只會貸給你他們估值的80%（海外買家有可能70%）。舉例而言，比如你買的房子70萬，交房時銀行評估房屋只評估到60萬，那麼你只能貸款60萬的80%。60萬到70萬之間的差價要補現。所以如果你買到價格太水的房子，貸款80%的可能性不高。

第二，澳洲永久產權，基本沒什麼稅、也沒有地稅。

回答：不一定，澳洲也有99年產權的房子，不過據說到期後續權不難。買房需要交印花稅（stamp duty)，每個州不同，70萬刀的房子印花稅差不多要接近3萬，在簽合同第15個月或者交房時候交付。地稅(land tax)如果是投資的公寓房，只要不要特別貴（百萬以上）一般來說2-3套以內是不需要每年交地稅的。增值稅（capital gain) ，賣房增值的部分，算在當年的個人收入里進行繳稅，但是如果房子在手中超過12個月以上，增值稅的部分可以有50%折扣。

其次是澳洲房產的優勢了：
1 永久產權，自住房免遺產稅。
2 市場相對透明，規範，購買樓花等的風險低，增值穩定。
3 貸款可以5年只還利息，租金回報高，用租金可以基本覆蓋利息花費。
4 樓花交換合同只需要10%首付，相當於交房前10倍金融槓桿，首付在交房前還有利息可收（目前來說不多），交房前不用向銀行還貸。
5 投資房可以用折舊來抵稅。
6 銀行有refinance業務，可以通過估值把房屋升值部分套現進行再投資。

暫時就想到這麼多，其實大方向上，可以從各國內房地產大佬在澳洲的動作就可見勢頭一斑。李嘉誠，王思聰他爹，許家印，綠地集團，碧桂園等最近在澳洲動作不斷，大家有興趣可以自行搜索相關新聞動態。

最後一點，澳洲目前處於50多年來利息最低點，澳幣也處於5年來最低，相對我們留學生時代的苦逼6.9匯率,感覺現在澳洲的房產便宜的跟白撿差不多哇（其實還是差很多的。。）

現在國內賣澳洲房子的中介不要太多，為了賺傭金話術練的不要太好，他們自己都沒搞清楚稅和投資價值之類的。講白了，國內大多數投資理財顧問就是銷售員，賣掉拿傭金最重要，其他都是狗屁。投資人虧了和他們沒關係。

我有個房東移民澳洲，回來處理原來的房子，市場價400w的房子我房東300w就賣了。當時買房子的人直接拿了10w的定金第二天一早又拿來40w。很多人奇怪為什麼這麼便宜就把房子賣了。我覺得是她在澳洲被調教的好，完全沒有想到在中國房價會漲的如此之快。

澳洲房產投資模式和國內寫的大不相同，自己剛入行澳洲房產顧問，來知乎學習和分享，用以下這個簡單的分析給各位有興趣的朋友講解一下澳洲澳洲房產投入和回報的模式。

這篇內容對於剛了解澳洲房產的朋友是最有效的說明。好多房產投資者在購置選擇物業的時候，總是沒有弄清自己具體需要投入多少，也沒有弄清投資的回報是怎麼產生的？進入市場時略顯莽撞，有時候資金也沒準備好搞得焦頭爛額。其實歸根結底就是因為大家沒有在初期把帳算理清。

關於投資的計算方式其實很簡單，現在我們就回顧下基礎數學，首先舉例一些所有數據，以後大家就可以自己按照這個方式來算。

首先的前期投入：

假設你要投資一套2年半樓花$68萬1000的房子

首付就是房屋總價的10%也就是$68100 再加上$495市場價的律師費

前期投資所需要的數額一共就是$68595

印花稅的支付：

在房子成交之後的15個月前要交一個印花稅，這個澳洲印花稅的計算方式，大家可以下載一個軟體叫做tap mortgage，只要輸入數額，它會直接給你算出你應該支付的印花稅那麼這個$681000的印花稅是$26456

交房時的支付

房子交房後你需要支付的就是另外的10%$68100 +$495市場價的律師費，還有一個不超過$2000的雜費。

所以一共下來你投資一套68萬1000的房子，你的總投入應該是$16萬5646，除了首付$68595，印花稅在合同交換15個月再交，而後期支付的費用$70595，你的期限是合同交換後2年半。

而在房子升值上面，假設每年的升值比例是10%，在房子交房的時候，其實房子已經從市場價68萬1漲到了$824010，你的投資回報率在2年半的時間已經達到了110%.

以此類推，在交房後5年，你的房子已經翻倍了，其實有的人可能會嘩然，甚至會表示懷疑，有疑惑的小夥伴們，建議你們上網找一下歷史記錄，或者留言給我，我有數據可以為你找到以前的成交價等所有信息。其實樓花2年+交房5年一共7年的時間，房子才翻一倍並不值得一提，找到有能力的中介，買到好的產品，收益其實是遠遠超出這個數字的，本人做顧問也是從為自己投資的角度開始的。周圍早些入行的同事年收入$10-100萬都是常態。

回到主題，那麼交房後5年，在很普通的情況下，你的房子會漲到 $132萬7076，你投入了$16萬5646 ，假設你把房子賣了，房價的增長額已經達到了 $64萬6076也就是你的投資利潤。

假設你在沒有避稅，急用錢的情況下你的投資利潤也達到了$45萬8713.96。

在租金方面，68萬1，我們假設在幾年都不漲房租去抵消中介管理費的情況下，我們以每周$650的價格租掉，每年是$33800. 我們的貸款利率每年是$27248，水費，物業管理，以及城市管理每年是$5000的情況下，總支出為$32248。我們的平均的年收入為$1552

而如果你把這些錢放入銀行呢？你的7年的利息不過為$49230. 我們把錢拿來做投資，假設這是我們不放錢在銀行的損失

我們把總利潤: 租金的收入+不避稅情況下的房屋增值- 如果錢放在銀行的情況下

我們得出的利潤應該為$417244

摺合年回報率為35.98%這個是每年平均最保守的實際利益。

關於澳洲房產投資，個人得出的結論，其實它是種機遇，是各國政府與文化與世界經濟，環境所造就出來的一種機遇，因為現在的情況是澳洲的房價跟它國民收入對比下，房價太低了，而且澳洲吸引著全世界越來越多人想來到這個地方。有能力的朋友，該是你入場的機會就不要錯過了，不投資的錢只能無止境的縮水。對於不是做大投資生意的大眾華人居民這是一條非常合理而又不存在股票期貨等高風險的非常適合家庭操作的投資。以下是一張上面數字的歸類，希望這篇短短的文章可以給幫助一些人，或者給到各位一些小小的啟發·！

我記得我之前問過香港的一個地產銷售顧問到底是買香港房子好還是澳洲或者歐洲的房子好。他的回答是，既然大家都是閑聊，不如直說讓你有錢投資澳洲地產。原因如下，這個前輩現在和我已經沒有聯繫但是他的答案讓我印象很深：

1：樓價便宜。香港的樓價處於虛高的狀態。買家買不起賣家不願意降價。整個市場很病態，房子有價無市。再加上香港停止投資移民，其實很多房子消化不了。但是澳洲的房價相對而言比較合理，性價比比較高。

2：澳洲的生活和教育水平。澳洲的生活比較閑適不像香港那麼匆匆忙忙，如果要去享受生活，還是澳洲比較好。再次就是教育水平。主觀一點來說，中國包括亞洲的教育體制都是比較傾向於填鴨式，一方面而言，基礎打得確實牢固，但是沒有創造力和創新力，消化知識和創造知識是完全不同的兩碼事。已經在這種填鴨式教育背景下，學生也很缺乏分析問題和解決問題的能力。在學校的考試里考試理論十分簡單，但是到了工作上沒有解決問題的能力是十分可怕的。我在香港一段時間了，經歷過佔中，經歷過旺角暴動和反水客暴動，我深深感覺到香港的年輕人是沒有解決問題的能力，教育系統教授給學生的不是基本的常識和分析問題的能力而是灌輸了一種理念。我接觸過香港的一些能上大學的人（在香港能上大學的人不到三分之一），抱怨連連卻沒有任何改變自己現狀的能力。我雖然沒有接受過澳洲的教育，但是我接觸過很多澳洲大學的導師，那種解決實際問題的精神讓我覺得很感動。

最後，還是回到投資澳洲地產前，任何投資者都需要考慮的問題：

第一：房產所在國家的政治和經濟的穩定性。比如說像希臘這樣不穩定常常有抗議示威和債務危機的國家，以及像保加利亞這樣發展中的國家。

第二：房產所在國家的政策。比如說稅，就好像英國的房產對於稅的立法，但是發展商會進行補貼或者有優惠，在購買之前也是需要了解清楚。

第三：匯率問題。時刻關注匯率，最好是在匯率下跌到一定時機的時候購買地產。

第四：房產所在地的人口。有的人可能會忽略這一點也有不少人過來問我德國房產的問題，在此回答一下。關注人口的水平例如老齡化，就業水平和人種分配。老齡化會影響租金，例如倫敦的樓價上漲其實有一定的因素是因為青年人越來越多湧入倫敦就業，就業初期當然是要租房所以水漲船高。就業水平，如果就業水平高，當地屬於安全地域以及有租金收益保障。最後的人種分配，在這裡，我並不是其實黑人，但是調查是確實是黑人聚集區域確實犯罪率要高一些。

無論在哪個市場下都沒有隻要投資就可以掙錢的
需要了解當地的經濟環境，特點，法律法規以及資產特性等等
有興趣的朋友們可以加微信聊聊相互分享經驗

作為一個澳洲房產房主來回答一下吧，也算是職業相關

之前買的是悉尼Surry Hill的房子，差不多在66萬澳的價格，首付加上七七八八的10萬澳幣吧，當時是只要3%的印花稅，現在都7%了吧，各路中國壕們搶房搶的好凶澳洲政府都慫了哈哈，現在保守估計那房子有個90萬的價值了，打算賣的時候裝修一下頂個增值稅，有認識澳洲便宜裝修隊的請私信！！

現在澳洲房產和英國房產差不多吧，都是一個比較好投資的地方（別提美國，佛州的地已經哭了）

買了肯定賺，按人民幣這個貶值路線，每年蒸發一點我真受不住，雖然我也沒什麼錢TAT，買個外國房地產對衝下人民幣貶值~

買澳洲房子，有錢買帶地的，資金不是很足就買好租地方的公寓，一開始嘛買個公寓輕鬆點，當然我知道大多數買澳洲房的人house的價格都不是大問題……

只補充一點：

由於某些原因，澳大利亞各大銀行目前對純海外收入買家的貸款開始全面嚴控，具體方法就是抽冷子打電話詢問。已經有很多人因此悲劇了，其中包括本來任職但前台接電話的不認識這個人，結果生生的被據了。任何風吹草動就拒你。所以目前中介已經三令五申旗下銷售不要再接純海外（也就是非公民、非永居）買家，而已經簽合同的單子則各憑本事自己搞定，因此很多過去因為市場紅火而瘋狂的接純海外買家的銷售，現在正在油鍋里煎熬著。

目前沒身份的各位先等一段時間，觀望一下再說。

澳優精選，最專業的投資專家的建議！　一、大環境分析　　1、穩定的經濟環境　　相對於中國樓市調控的撲朔迷離，澳洲擁有最穩定的房產投資環境。從大環境方面來看，首先澳洲擁有最優越的自然條件和福利待遇。清新的空氣，完善的社會制度和穩定的政治體系讓澳洲遠離紛爭，並歷年來都被世界評選為最適宜人類居住的國家之一。　　其次，澳洲經濟彈性良好，即便在全球經濟危機下，澳洲也沒有出現經濟衰退現象，是世界上少數幾個始終保持物價穩定並無通貨膨脹壓力的國家（通脹率穩定在2.5%）。澳洲實施了經濟快速增長及經濟結構的重大調整，在投資不損害澳大利亞國家利益的前提下，澳大利亞政府多年來鼓勵外國到澳洲投資，各國大型企業不斷注入，保持著強勁的經濟生產力。對於投資人士來說，一個國家擁有穩定的經濟環境非常重要，它決定了市場風險的高低。澳洲房產市場多年來一直保持一個穩定的增長態勢。根據RESIDEX的統計數據，澳洲的房產價格在過去30年平均每10年為一個增長周期，這意味著房產價格在每7-8年會增長一倍。並且平均每年4-7%的租金回報輕鬆以租養息，房價和房租雙線持續增長收入。　　2、教育和移民拉動人口增長　　澳洲有著雄厚的教育資源和科研水平。盛通海外了解優良的師資力量讓很大一部分中國家庭選擇留學澳洲，因此海外留學生眾多。這奠定了租房市場的部分需求。此外，澳洲作為移民國家，移民類別眾多，相較於英美等國家，移民門檻較低，生活更為舒適，因此吸引了大批海外精英在此定居。據數據顯示，澳洲每年新進移民平均約15萬人口，大大超出房屋供給量。可以說教育和移民奠定了房屋市場的需求，讓投資澳洲多了一重保障。　　二、住宅市場分析　　1、相關信息透明度高　　澳洲地產業位列世界第一信息高度透明化，建築成本以及房價基本完全透明受控，利潤率有明確的法定範圍。通過相應機構網站盛通海外還可以查到開發商和樓盤的詳細數據，包括周邊的居民教育程度，年齡分層，職業結構等等，可以作為理性分析的依據。此外，澳洲房價是由多方參與制定，會經過銀行和其他專業評估機構的公開量化，且政府部門對當地區域房價有長期的統計分析，整個房價和利潤基本是完全透明的。　　2、規範的房屋操作市場　　澳洲政府嚴格規範了從事地產行業人員的資質審批，包括律師、代理人、經紀人等。從事地產活動的專業人員必須具有一定的學歷，相應的實踐經歷，且考試合格頒發資質證書，經註冊登記後才能執業，行業非常規範。無論是買房賣房，還是租房管理，澳洲都有最完善的體系保護房產持有人。對於海外買家來說，清晰透明的操作市場保證了投資的安全性，買家無需自己操心，完全可以做到足不出戶投資海外，即省心又放心。　　3、嚴格控制建造量，空置率低　　近幾十年澳洲房價的逐年攀高也是跟移民數量息息相關的，每年大量人口增長極大的拉動了內需，然而澳洲政府嚴控房屋審批量，房屋建造量卻遠遠趕不上人口增長，這直接導致了一房難租的局面。按照國際通行慣例，房屋空置率在5%---10%之間為合理區，此時供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；而空置率在10%---20%之間為危險區，要採取一定措施，如果空置率在20%以上為嚴重積壓區。而澳洲每年的房屋空置率基本維持在3%以下，遠遠低於世界平均值。據政府統計，澳洲人口平均每周增長3800人，每年移民配額在20萬左右，預計到2031年，澳洲住房需求量將比供應量高出66.3萬套。　　4、永久產權優勢　　澳大利亞受英國普通法傳統，私有制是其核心基礎。澳洲絕大部分土地為私有制，業主擁有土地的永久產權和繼承權，無遺產稅。而且是全世界為數不多的沒有房產稅的發達國家之一，有效降低長期持有的成本。　　5、首付低，資產組合靈活　　澳洲非常吸引海外投資者的一點就是購買房產的首付低，資產組合靈活，投資風險小，金融槓桿充足。10%的低首付讓絕大多數人都可負擔起。相比於股票，基金等，房產是最為穩定的投資項目，並且澳洲的10%首付是存於信託賬戶中，受政府監管，還有利息可以拿，完全無風險。澳洲允許海外人士貸款，做多可貸80%，輕鬆以租養息，還允許可以不賣房，直接通過增值部分從銀行套現來達到「一套房生兩套，兩套房生四套」這樣的資產組合，利用金融槓桿來達到利益最大化。　　6、增值潛力大　　在澳洲，由於政府的調控和經濟的穩定等各種綜合因素，房價的走勢是相當穩定的，大約七到十年翻一倍。澳洲統計局曾做過這個數據調查、　　三、法律體系分析　　很多不熟悉澳洲的人士會擔心在澳洲購買房產是否有法律方面的風險。首先，澳洲擁有強有力的核查與制衡制度，以及備受尊重的司法和執法系統，以及公開、有效和透明的法律框架。且澳大利亞的房產市場受嚴格的國家監管，購房者將受到多方面的保護，風險非常小。這體現在以下幾個方面、歡迎關注澳洲星空下　　1、職責區分適當，避免形成利益統一　　澳洲歷史不長，制度卻很嚴謹，大部分筵席了英國法律的傳統。這體現在各個領域，例如，銀行獨立承擔市場風險，保證其在提供按揭貸款時能夠客觀地評估房產價值和市場風險，避免金融風險和過度投資；政府相關部門對各種需要審批的信息獨立承擔審批責任，相關流程同步公開；開發商嚴格按照通過審批的方案施工，最終審批文件納入業主購房合同，接受公共監督。澳洲法律體制規定各方適當職責分區，避免了形成利益統一體，大大的保護了購房者。　　2、澳洲房產交易強制律師和中介參與　　在澳洲買賣房產必須通過有資質的中介參與，並且全程需要有律師介入。澳洲的購房合同涉及到多方面專業知識，一般業主或銷售人員是無法完全掌握的，雙方必須有律師，即使沒有合同的因素，通過律師買樓也是強制的，使得業主不必擔心操作違規違法。　　3、首付款存於獨立信託賬戶管理　　海外人士最關心購買樓花時的首付款是否安全，這點在澳洲是完全不用擔心。法律規定澳洲的首付款必須存於律師和政府共同監管的信託賬戶里，無論是開發商，還是買家，都不可以動用這筆錢。並且這個賬戶是有利息的，相當於一個定期存款。買房者等交房，驗收無誤後前再付剩餘的錢。也就是說，開發商只有在交房驗收通過後才可獲得錢款，有點像國內的「支付寶」，貨到才付款。如果開發商中途倒閉或破產，政府會連同10%的首付以及利息返還給客戶，安全性高，保障了每一個客戶最基本的利益。　　四、細節因素分析　　購置房產是一個大事，從前面的環境，市場以及法律分析來看，澳洲房產市場已經是一個風險較小，非常穩定和安全的投資。然而澳洲在房產細節處理方面更為讓人省心。　　1、精裝修　　澳洲所有的公寓房都是精裝修好了的，建好就可以入住。除了基本的硬裝之外，澳洲公寓裡面幾乎配備了所有的必需品如同微波爐、洗碗機、烘乾機，天然氣、空調、烤箱、地毯，窗帘等。只需要添置軟裝傢具如床鋪，沙發，冰箱等即可入住。此外，澳洲建築業質量過硬，設計感也很強。澳洲本地的大開發商質量都非常好，外觀折舊小，可保持十年如新。澳洲很多大的開發商都是世界知名，所造的建築都是讓世界驚嘆的。　　2、後期維護到位　　澳洲的生活小區都是非常乾淨整潔，已經十幾年的小區看起來和新的差不多。一方面是住戶愛惜，更重要的就是物業管理到位。從最初篩選房客開始，租賃管理公司就會優先評級房客質量，挑選收入穩定的高薪白領人群，保證了租客的質量。其次，物業管理會對公寓每天進行日常清潔，定期清洗地毯，定期維護游泳池/健身館等設施，包括防火安全檢查也很仔細，確保大樓保持安全舒適的居住環境和後期維護。

當然好啦～我自己有親身經驗，澳洲房產沒有遺產稅還是永久產權，最主要是我很喜歡澳洲的環境，而且老外素質也高，發達國家很多方面都很穩定。我自己在悉尼待了6年，剛去的時候就買了一個離學校特別近的2房unit，在北區，當時買的時候才54萬，直到現在都漲到86萬左右了。上學的時候我自己住一間另外一間就租出去了目前為止一周租金是260. 簡單算了下回報率還是蠻可以的了上學這幾年也沒有給別人支付過租金同時還有額外租金收入，並且澳洲的租金每年是小幅度增長滴吼吼。。聽說悉尼房產特別火熱去年這套房子就漲了大概16%吧總之不可思議今年好像更不錯過段時間想在銀行做一個評估因為在澳洲房產的增值部分還可以貸款出來80% 這樣我就可以買另外一套房子了我朋友說房產投資要成組合形式才可以滾動賺錢，還蠻有意思的。說了這麼多希望對你有幫助～good luck！

許多城區的房市可能很火爆，但是想要投資房產的人一定要警惕，千萬別把錢投在澳洲最供過於求的市場上。
在澳投資房產應避10大地區墨內城在列

遇到沒跟你談將來賣房時候稅收問題的中介可以直接拉黑

二手房也許好

新房不好

如果你沒有pr 能不能買二手房也是個撓頭的問題

帖子的更新時間太久了置頂的一篇居然是14年的回答。我的家就在Pointcook，回顧14年Point cook這裡是各種開發商爭搶開發的一個區域，那個時候澳洲房產投資才剛剛進入國內視野，即使在墨爾本本地也不是什麼太知名的地段，成熟度也確實跟東南富人區沒得比。那個時候的很多規劃（Pointcook towncenter、大學城、Werribee第二CBD等...）在當時很多人看來都不是短期能實現的，可是站在兩年後的今天這個時間節點上回顧：Point Cook確實漲了！今天的Point Cook的基礎建設、人文環境仍然與東南富人區沒得比，好學校也沒有東南區那麼多，可那又怎麼樣呢？現在在Point cook想找一個好的小區好的房子已經很難找得到了，幾個質量優質的大型社區，諸如「UPC」「Adress」這樣的好項目，早已清盤了，很多當時停留在規劃層面上的東西也都順利落地陸續建成了。
我今天想說的只是作為一個投資人時間給我帶來的感受，投資就是這回事，你是選擇投資別人口中的「北京二環」，還是老老實實根據自己的預算投資一個「通州」。有口皆碑的好貨價值自然早已不菲，真正有增長空間和發展潛力的區域當然不會盛裝出席在你的面前。這就是投資人自己的選擇了，到底是花大錢買個心安呢？還是願意付出時間成本換回未來的增值空間呢？大多數中國投資人都是心比天高命比紙薄。所以還是實際一點，量力而行！
現在討論Point cook已經沒有意義了，現在西南區已經開發到了Werribee Tarneit Rockbank。我也喜歡東南區，我也知道西南區目前的開發程度還不及東南區。不過幾年間的投資已經給我帶來了一年近15%的增長率了，我覺得這才是對於身在國內的我最現實的東西，不是么？
澳洲投資的風向標一直在變，真正走在時勢前邊的英雄沒有幾個人，所以還是一句話：澳洲房子確實好，但絕不是賺快錢的投機生意，根據自己預算選擇合適自己的房子，時時保持清醒。投資有風險，入市需謹慎~