如何做開店前的考察工作？
Saying and doing are two things，尤其在營銷調研中更是如此。
「要想做好開店前的考察工作，需要在微觀上調研顧客、競爭對手和潛在進入者，在中觀上了解產業上下游發展狀況及產業營銷；在宏觀上了解國家經濟背景以及國家營銷。」
這就是最標準化的方法；可惜除了標準之外毫無意義：上述方法讓你「知道如何做好開店前的考察」，但無法讓你「做好開店前的考察」，有過程無結果。
引用《Start with why》中的原話：
數據再多也未必有用，要是你的行動建築在一個錯誤的假設上，那就更是如此。做決策的時候，有些因素是必需考慮進去的，而我們這個理性的、擅長分析的大腦根本看不見它們。
開店前的考察工作亦是如此。要想做好開店前的考察工作，我們需要「把行為建築在正確的假設上」，即開店期間的周期利潤。 不是廢話的廢話：「開店累死累活不為賺錢為了什麼？」
影響開店後未來利潤的因素才是開店前的考察工作的重點。
問：如何做開店前的考察工作；答：圍繞以下3個零售業利潤指標觀察現在、想像未來；收集比較變動成本；最終在完成周期利潤公式計算的過程中完成開店前的考察工作。
- 日均客流量：每天有多少目標消費者從店門口經過？（註：客流量不等於人流量，不是所有從店門口經過的人都是你的目標消費者。）
這是開店前的考察工作的核心。觀察現在，沒什麼取巧的方法，就是坐在你所選址的門口進行為期一周單調乏味的數人活動，並根據市場定位估算其中的目標消費者數量（也可以繪製客流曲線圖用於指導未來店鋪運營）；想像未來，分析店鋪服務半徑內的居住區規劃與周邊的商業區規劃，綜合分析未來從店門口經過的目標消費者是增加抑或減少？ - 進店率：從店門口經過的目標消費者中，多少百分比的目標消費者會進入店鋪？
這一條看似後天因素， 只關乎氣候、品牌、產品、競爭、促銷、宣傳、店面形象、導購培訓等等，實則也有一定的先天基因。
例如廣為人知的7-11的選址技巧，其實就是高進店量旺鋪的選址指南：1、有紅綠燈的路口，顧客容易進入；2、有車站的地方，車站下方的位置，好於車站對面的位置；3、不開在下坡的地方，行人速度會比較快；4、在住宅區開店，要避免道路狹窄；5、建築物過於狹長，也不是開店的首選。
更多指南到風水學與消費者心理學裡找，不再贅述。 - 成交率：進入店鋪的目標消費者中，會有多少購買商品？
作為先天基因的成交率，關乎服務半徑內目標消費者的購買力。使用「客流量」中「想像未來」方法做類比分析即可。
可以引入連單率（一次購買兩件以上商品的顧客數）、回頭率（有過兩次以上購買記錄的顧客數）作為評估依據，也可不引入。畢竟這些完全可以通過後天努力推高。 - 周期收入核算
日均收入＝日均客流量×進店率×成交率
周期收入＝日均收入×周期日數
周期成本核算
周期固定成本，即加盟費、保證金、商標使用費、管理費、鋪貨金、鋪貨費用或進貨費用、裝潢費與廣告費可能有，等等基本不隨店鋪位置變動的因素，這些應該在先期即已明朗，不需要在開店前的額外考察。
周期變動成本＝租金+轉讓費+裝修費+運輸費+水電費+庫存成本+當地平均工資+當地稅收+公關費（中國特色你懂的）+（如為商場店，還需加上扣點、進場費、條碼費、店慶費、端架費、貨架費、宣傳費、促銷管理費等等苛捐雜費）+其他成本與費用
指導開店前的考察工作的終極公式
周期利潤＝周期收入－周期費用＝日均客流量×進店率×成交率×周期日數－（租金+轉讓費+裝修費+運輸費+水電費+庫存成本+當地平均工資+當地稅收+公關費+賣場運營費用+其他變動成本與費用）－周期固定成本
至此，相信你已經有了明確的答案，當然沒有也沒關係：
完成周期利潤的計算，你就於不知不覺間完做好了開店前的考察工作。
直指人心故能見性成佛。
祝商祺。
如果之前沒開過，就去附近的同類店裡面上班3 4個月。
雖然說這句話有點老生常談了，但是還是一個萬金油的做法。
為什麼要去，因為你去上班了就很直白地了解了，那個地方，一家店，一個月大概要多少的開銷，人工，水電，房租，老闆現在在做，是虧還是賺了。
這些東西都很明了。
你去打工了，才知道他們用什麼牌子的原材料。
這是成本最低，而且還可以拿 2 3個月工資的方式。
當然，千萬不要說我來這裡上班是為了來搶你生意的。你即便真的要搶他生意也得慢點啊。親
開店前的考察工作三點：
一、先看自己，看自己喜歡做什麼，能做什麼，擁有什麼樣的能力。
二、研究你所在城市或者片區的需求，如果需求需要什麼，或者即將需要什麼，就去看看你們同等城市的是在做什麼
三、選擇行業後再去看看自己缺什麼，再去找資源或者合伙人
先看懂自己，才能去看懂市場
@波旬說得很全面了。
補充一點，還要看店面周圍環境與品牌定位是否切合，在理性分析的基礎上感性把握。
開店是坐商所以除了客流人流之外，附近的常駐人口也是一個很重要的因素
1. 從周圍小區的建成時間，可以部分推測人口年齡結構
2. 從社區網站找到詳細的地圖，觀察樓群的密集程度；常駐人口數量
3. 觀察附近是否有高等學校或人口密集的單位，可能會造成過高估算客流的隱患
其他方面：
4. 本街道上其他店鋪的經營情況，經營時間長短，盈利情況，是否有互補性；這個很重要
5. 店址前的綠化，護欄，台階等是否有不利影響；是否便於停車購物，是否方便行人行走
6. 現在很多民居該成的底商，起照都很麻煩，這個需要事先打探清楚
開店前期要做哪些考察？開店說容易很容易，說難很難。主要先考慮這兩點，不要想得太複雜。
1.項目/市場考察。現在想開奶茶店的人很多，但是很多人都開始懷疑這個項目，甚至一致認為品牌才能做成奶茶店。近年皇茶火，不僅是因為網紅茶，還是因為他的奶蓋茶開啟了市場；一點點火，不僅僅因為他網紅，還因為他是便宜的網紅茶（哈哈哈哈）。總而來說，雖然營銷還是重要，但是產品才是老根底。
相信這幾年下去，你會發現一點點可能沒有以前那麼火了，在人們消費能力提升並且對物質水平的要求越來越高的情況下，健康、悠閑會成為主題。雖然現在還不是很火，但是慢慢已經有人加入這列行業。譬如早期在深圳很火的地鐵站總部，已經推出「健康+輕食」的新品牌——E-CO，以健康水果飲品、抹茶飲品+雞蛋仔類為主的，單從產品上看，現在很少有品牌雷同。
目前在深圳店鋪較多，從2017年年前開始，目前為止應該是6.7家店。
~~我拍的，別嫌丑，雞蛋仔霜淇淋很好吃~~
2.店鋪考察。有時候項目都沒有店鋪來的重要，店鋪是決定客流量的80%因素。選店鋪時，你要分析周圍人流量環境、周圍競爭對手（300米內可以開）。店鋪要盡量避免 「隔著馬路、商業街最尾部、樓道下位置不起眼」，最好選擇「電梯口、商場門口邊等等」。總的來說，就是不要理人群來往最多的地方太遠。
如何觀察店鋪呢？白天12點-晚上9點的時間都可以去觀察，周六日、節假日重點觀察。一般一個位置要盯上好幾天，一定要有耐心。
先把這兩點做好，其餘的可以慢慢再考慮！
可以下載微信看不同時間段的人數
說下我的實際經驗吧，前提是你已經要入住這個行業了：
1、這個行業最好是你自己熟悉的行業，比如戶外燈你首先要自己愛旅行，女裝店你最好經常購物
2、貨源，最好是比較個幾十個廠家拿到一手的好貨，一定要多對比，尤其是版型，號碼這些，有些不是標準的
3、店面，前期要走下周邊的店鋪，問下行情，計算除了房租人工水電水費這些一個月賺多少錢
4、好的銷售，自己也好，僱人也好
5、隨時準備賠錢關門
一位很好的朋友，在九十年代電話超市興起的時候，很想開個電話超市。
那時候他也是剛剛二十歲出頭的樣子。
一杯茶水幾個饅頭一個筆記本，一連三天在別人家的電話超市門口對面蹲守，數人頭，算時間。。。。
我沒開過店
但是隨便想也應該得考察下 地段是否好 也就是人流量大不大
周圍小區居民的購買力怎麼樣 還有就是同行多不多 他們的營業狀況怎麼樣等等這些
對了 還有得看看未來的政策是怎樣的 比如說 未來幾年這段地段是否會有市政規劃
隨便說的:)
幾位說的很全面，我選過址，提供一些上面沒提到的細節。房東情況：一手二手，單位個人，個中區別行業不同理解不同。租期及付款方式：也是行業不同，要求不同。具體到方位，多參考風水學。當然，數人頭，商圈考察等工作是必須的基礎。
做店辛苦，祝順利！
如何做開店前的考察工作？
工作流程（傳統實體店適用）：
1 意向客戶流量統計
意向客戶：即有可能成為顧客的人；如女性服裝店（年輕）意向客戶即女人（年輕）；或飲品店的意向客戶即青中年。注意：成為意向客戶的可能性很少的可以忽略不計，如飲品店就不要指望老年人或者伯伯叔叔去買了，要看你所定位的是哪種店鋪、店鋪市場主要消費消費人群，才是你的意向客戶
2 產品的價錢定位
調查意向客戶的生活水平、消費能力，最好的、也讓收集的數據最準確的方法有市場問卷調查，設計一些跟你店鋪出售的商品相關的問題，調查客戶能接受的價格和以往實際消費這種商品的價格，利用收集的數據，給你的商品定位最能讓顧客接受的價格（關於如何設計問題，以及如何讓意向用戶很好的配合你調查請評論諮詢）
3 進店因素
吸引用戶進店的因素有很多，裝修、商品擺設、店名、店鋪客流人數、店員樣貌給客戶的感覺等等都是吸引用戶最大的因素，這個因店鋪的定位不同而不同的，如果是藥店的話店名還有店員的重要性是很大的；如果是定位高消費的實體店鋪裝修以及環境的重要性又會比較大（關於這個因素的詳細分析可以評論告訴我：你所希望經營什麼店鋪、上面數據的調查情況，我會詳細回答，僅供參考）
4 成交因素
最平常可見的成交因素有店員因素（店員的銷售方法、親切度、溝通給客戶感覺是否靠譜、商品信息方面的專業程度；所以好的銷售員重要性就在這裡）、商品質量、品牌效應、售後保障（快消品除外）、售賣時的銷售環境（如：做活動時很多顧客排隊搶購時的從眾心理--怕有便宜沒佔到而產生失落感...）
以上是回答你問題的答案--店鋪經營的前期工作（僅供參考，如有疑問或不認同的地方請評論相互討論。）
開店之前真的要多聽聽成功店主的經驗，可以少走不少彎路。
開店前最重要的就是選址了。舉個例子吧，北京一家網紅麵包店，叫麵包會有的，那家老闆娘相中了朝陽區幸福路的一條街，然後為了拿到這條街的一個店面，虎視眈眈的盯了一整年，抓住機會拿下了她相中的那一塊地方。
她現在的店鋪臨街，一層是麵包店，二層是民宿，朝陽區很多外國人都會來這兒買麵包喝咖啡。
音樂人常石磊
而且這個老闆娘以前是在央視工作的媒體人，所以可會搞營銷了，運用了很多朋友資源，音樂人常石磊，邢嘉銘和梁嘉珮夫婦，作家苗煒等等。他們家臨街，在門口放了幾張桌子和陽傘，讓長得好看的帥哥美女領著好看的狗狗在門口喝咖啡，也吸引了很多人過來。
邢嘉銘和梁嘉珮夫婦
而且他們家麵包確實好吃，裝修也很溫暖，所以很多人都去拔草，老闆娘自身經歷豐富，也愛跟客人聊天，回頭客非常多。
作家苗煒
這個線上課有一期她會講。9月18號晚八點，其他三位店主也都很厲害的，汲取經驗嘛，看看人家是怎麼賺錢的。千聊
http://m.51biaoshi.com/ (二維碼自動識別)
市場調研
區域行政法規和政府因素調查：消防、產權、證照辦理，主要是風險規避，其次是找到競爭優勢。
受眾調查：受眾畫像、消費場景、需求痛點、收入結構、習慣（很重要，喜愛口味，禁忌食品等）、品牌、信息接收渠道等。
環境調查：調性、租金、交通、商超、人流、人口密度、周邊品類、競品、外賣平台、配套設施等。
注意，如果是連鎖店，還需要對品牌曝光效果進行預估；對政府扶持，經濟發展規划進行諮詢和了解，如果有資金支持可以了解下當地餐飲圈KOL及機構組織。
影響因素
選址：人流是開店最直接的影響，開店不僅需要人流量大，還要選有消費動因（意願）的區域。比如麥當勞最早在加油站、各類收費站周邊開店，解決了長途汽車無法長久停留吃東西的需求，這也是對消費場景的結合。
從業者：世界上所有的消費模式歸根結底是人與人之間的互動，餐飲和其他行業相比，更考驗從業者的經驗值。
餐飲人的素質和技能需求矛盾在所有行業中名列前茅，從服務、後廚到管理，每個環節都可能影響消費轉化率。中國乃至世界成功的餐飲集團主要通過兩種方式解決這個問題：嚴格的標準化、提升從業者的能動性。
其中，嚴格的標準化比提升能動性更重要，因為人的培訓成本非常高，通過嚴格的制度去限制行為比培訓能動性來的更方便。但對於中餐這種難標準化、多需求、多品類的餐飲而言，一直以來的解決模式都是收效甚微的。
海底撈是個特例。其激發能動性、全員參與感管理讓其他餐飲意識到能動性的重要性。這不僅能提升回頭率，也是提升品牌形象的利器，比高額的廣告費更有效。
營銷和宣傳：個人門店一般是根據經營的品類，用當月預估經營額的5-10%進行宣傳比較穩妥。我建議從親朋好友出發，結合當地社群，進行小範圍的額線下地推，這樣成本相對可控。宣傳的核心不在於龐大，而在於周邊人群的擴散。
前期宣傳要逐層擴大，穩定的製造聲浪形成消費記憶。從店鋪周邊擴大到周邊寫字樓再到三公里內的消費群體。可以用大屏巨幅廣告向目標客戶傳遞品牌認知，重點突出新鮮、有趣、時尚等不同關鍵點。同時建立粉絲群，新品打折或免費試吃。用系列組合拳帶來有效的品牌傳播和客源銷售。
直營、招商加盟等不同模式選擇
一是員工和經營模式能否形成標準化與能動性管理，如果不能通過直營形成標準化、能動性管理，加盟模式更適合。
二是對品類及消費模式的判斷，特別是小品類的餐飲品牌。因為容易複製，所以是否能很快形成自己的管理標準是決定性的一環，環節越少越能在有限的條件下降低加盟及加盟商的風險。
三是由企業的規模和品牌。蘭州拉麵、沙縣小吃選用加盟是因為放棄了對品牌的打造，通過極致化的地域管控形成了特殊品類的建設。
四是企業所處階段。企業的成熟度決定其控制力、人力和物質支持，成熟的企業手能伸到一般中小企業達不到的地方，為什麼要加盟商來分食利潤呢？畢竟做企業的目的還是盈利。但是隨著產業化鏈條的不斷完善，加盟和直營制度下又增加了合夥制度，加盟商即股東，加盟管理由總部統一負責。
菜品選擇
首先，結合餐廳主題。除非你的核心競爭力特彆強，不然一定要有主題。
其次，一定要有成熟的品類，菜品品質可控能夠規模化生產。
最後，復購率要高，現階段餐飲的淘汰機制很嚴重。
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微信公號ID：woyaobiaoshi
營銷需求 官網
鏢獅，一個低成本、高效率解決營銷痛點的網站
開店大學問，選址是關鍵，可以參考肯德基！！！
實操開店指南
首先考慮市場前景，選中行業，然後去看看同行的生意，以及選址。看看自己預算等等~
啥？開個小店還整這麼系統，這麼麻煩？不知道開店的人一怕錢不夠，二怕麻煩嗎？
我給出個主意:直接了解你的競爭對手就行。如果競爭門店的實力強勁（團隊強、門店大、裝修、服務好）還沒賺什麼錢，別找死了。如果競爭對手的門店一看是個爛樣子，還有錢賺。就要搶他們的利潤，不搶沒天理。
總之：
1，一個外行去調查(貌似很專業），不如問問他們的員工——腐化他們員工——對不起，我是卧底
2，現在開店，不進當地行業前三很難賺到錢。開店就是比競爭對手強那麼一點點。所以競爭對手的實力很重要。——你分析了半天，豈料，你的對手是喬布斯轉世，整死你啊整死你
開店前，還是得先明確好自己店的定位（銷售產品的品類定位，價格定位……），目標客群是哪些人，你和其他同類店的區別特色優勢在哪？ 明確好這些你再去做市場調研，了解周邊的商業情況，劃分商圈，可以在商場門口計算人流，估算該商圈人流規模；確認該區域的人流動線比如這個區域大部分都是通勤動線，順向車道，也有這個區域是回家動線的。同時評下和你相近的競爭店鋪，這些店鋪的面積大小，銷售品類，營業時間，相對的位置，人流情況（日均人流、月均、年均） 經營情況，通過這個來評估你自己的店。如果你已經有明確的選址，那你可以做這個區域的具體調研，通過周邊小區數量、房價、房租的獲取；周邊寫字樓的數量、租金；該區域的餐飲客單價，周邊的公共設施配套，商業體數量來評估。 要是想很快的獲取到這些數據，你——邊界獵手，那個應用是免費的獲取市場數據的，你可以下一個試試。
開店前一定需要開展考擦工作，尤其是開店小白，沒有開店經驗，不要盲沖衝殺進一個大染缸裡面，分享最近一點身邊事和一些想法。
最近在飯局上聽說兩位朋友想開店，一位想開家中式快餐店，籌備中還沒有開起來，另一位已經開起來了，是牛排杯店。牛排杯店的加盟人員可不簡單呀，到處都有被你們坑的人。
那位想開中餐廳的朋友是打算做當地一家做了16年有16家連鎖店的中式快餐品牌，朋友很想加盟，算算加盟費用和保證金需要大約20萬左右，沒有做過廚房經驗，加盟的話只要請初級廚師就可以搞定，加盟總部會把加工好的菜配送到分店。那位朋友動力來源於算賬，他替對方算過，一家店流水一個月45萬，凈利潤25%，一個月就10萬多，16家店一個月就是160萬，想想都很興奮。
說到這裡，回想到我當年開餐廳前，躲在被窩裡細算利潤，甚至可以把自己算成富豪一樣，連第二天去上班走路也都很神氣，感覺那個錢已經到了自己的口袋似的。
那位朋友也操心後面產品標準，以及加盟或連鎖的一些問題的，想得挺遠的，也挺有理想和格局的，心中算盤也打得挺如意的。
我的感受有三點：
第一，我開餐廳之後的感受就是，如果不懂廚房，開餐廳就是先天不足。什麼叫懂廚房，一，會炒菜，而且好吃，二，會開發新品，而且好吃，三，懂各種調配料，四，廚房的工種和相關的管理安排。
當然，不是說不懂廚房就不能開餐廳。除非你很有錢，比如像雕爺牛腩一樣，可以花500萬去香港買個牛腩配方，產品花一年時間測試，廚師不行或者不幹了，有錢折騰得起。
第二，新手開店前，可以有遠大的理想和目標，但是少花點時間在上面，因為目前真正重要的事情是：把一個店開起來，然後持續盈利。如果第一家店能盈利，後面才有無限的可能。
第三，新手開店，失敗概率特別特別大，所以犯錯成本不能太高。這位朋友如果加盟一個中式快餐，200平米以上，投入至少100萬。普通人搞不起，需謹慎。
第二位朋友的牛排杯店已經開了半個多月了，感覺他都想放棄了。因為情況很不理想，遇到了幾個大問題：
第一，產品出品慢，顧客體驗差。加盟時培訓的那些東西根本不適合店面操作。
第二，成本很高，賣價幾乎就是成本價。一個牛排杯賣18塊，成本價也是十幾塊，因為一個牛排就十塊。
第三，生意不理想，位置很好，營業額差不多就是各項開支成本了。
也是第一次開店，一共投入了10萬多了，開始想著三個月收回成本，現在看來完全不可能了，沒有經驗，很亂，甚至都不知道怎麼調整。加盟總部完全不管不理的狀態。
問她為什麼做這個項目，她說，自己沒開過店，以為加盟有人教自己，然後在百度里搜了就找到這個牛排杯項目了。
跟很多開店新手聊過，大部分都會問，這個項目怎樣，那個項目如何？都希望通過加盟給自己找一條捷徑，最後大部分發現這條捷徑其實是最遠的路。
創業的捷徑也許有，但是一個人的成長是沒有捷徑的，只有經歷了，參與了，才能成長。加盟這種方式就是讓你少參與而且賺到錢，萬一不賺錢，成長也就錯過了。別人給你做好的，未必適合你。更何況這個社會還有很多不良商人，就是利用別人的無知賺錢。
取自個人微信公眾號 ： 開店這些事兒
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