如何看待外界流傳據稱是萬科副總裁毛大慶關於 2014 年房地產的悲觀言論？
詳見:http://estate.caijing.com.cn/2014-05-01/114147958.html。
此文五月一日流出，在朋友圈、微博已廣泛流傳，引起媒體、地產界大V的關注。萬科表態文章內容不是由萬科和毛大慶提供，不代表其觀點。本文應是一次毛大慶行業內的講話，被有心人整理髮布，萬科也沒有徹底否認，推定內容有一定的真實性。
你們看來，如何評價文章內容？有多大可能是毛大慶的觀點？如何評價萬科的「闢謠」行為？
先回答問題。雖然已經闢謠，可我個人還是認為文中大部分觀點確實出自毛總本人，或許爆料人在編排的時候夾了些私貨，但陳博導闢謠說毛總所講關鍵點「一是市場價格是有敏感點的，二是不同城市出現分化，三是有些城市盲目擴張」這幾條，在文中已經有所體現。至於錄音資料是否會爆出，我覺得可能性不會很大，首先這類論壇參與人數有限，哪兒漏的風聲，回去一查一個準兒，其次，從萬科公關部的反應來看，應該控制了消息源。再者而言，行業內部的論壇本來就不是針對大眾的，除了房地產，像類似金融行業，各類大宗商品行業等等，都有這樣的論壇。這些投資層面的信息都是封閉的，毛總在一個內部的論壇講幾句悲觀的論點（況且事實如此），並無不妥（畢竟這不是代表萬科對外宣傳）。記得當年私募大佬徐翔和程定華的談話內容曝光，徐翔外行般的問話導致了很多質疑（大名鼎鼎的澤熙掌門居然問出路人級水平的問題？）而這次毛總的的發言，對經濟數據的理解和整體邏輯，讓人挑不出什麼毛病來。
再來聊聊這個發言本身。說來慚愧，由於假期陪領導在個寺廟招待客人，不便上網，等我知道這個消息，還是知呼這個問題的邀請。看過來龍去脈之後，像毛總講話中說的地價斜率表，千億級城市的分析，溢價差等等，我想業內人士都會心一笑：這不就是我們平常做的工作嘛！毛總的講話的內容中，像自住房、銀行、負債率和一二線城市的市場以及過往的宏觀經濟政策的影響比如之前4萬億的貨幣刺激等等都是我之前的有些回答中表述過的，所以我很贊同。像人口老齡化問題、千人建設套數等，我沒有確切的相關數據，但從毛總提供的數據來講，是符合邏輯的，所以我同樣贊同。至於限購是否取消，我判斷貨幣政策一旦再次寬鬆，則限購必然會被取消（即地產最後一波狂歡）。唯一值得商榷的，是廉政帶來的連鎖反應，影響肯定會有，但是否足以構成使房價步入下行通道的充要條件呢？或許在毛總的位置上數據看得更多更清楚罷。
1.高層次的人（精英）交流的質量非常高、信息有價值，相比之下，普通百姓是信息不對稱的受害者
2.高價值的實話只能在精英之間交流，流傳出去，群眾受不了，「政治不正確」
3.精英必須在群眾面前裝逼、講假話套話，因為群眾受用是否造謠、是否闢謠、是否出自毛本人，這些我都不是很關心。
我只想說，這番言論分析思路很好，結論很合理，我很贊同。同時，這絕不是什麼悲觀言論，而是具備理性和高度的合理言論。
另外，假如確是毛本人的言論，那麼我還想說萬科作為行業龍頭，去思考中長期的行業發展並分享出來，我表示非常敬佩。
謝這麼多人一起邀。不就是那兩個方向 吹風么
1.一線城市還就那副吊樣2.非一線城市要下行
唐山是個比較鮮明的例子，萬科和華潤，在唐山是屬於比較大的，好歹很多企業沒進去，進去的都陷進去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家莊還要高不少，3年多的城市建設導入人口幾乎沒有增長，城市的基本產業結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業絕大多數是政府壟斷和國有，少有的幾個大礦也是和政府勾著，調查唐山的有錢人很多，但是再看，發現有錢人不在唐山買房，基本上都在北京買房。重點中學也沒有，三甲醫院就2個，是一個很傳統的北方城市經濟結構，政府壟斷的經濟體，民營資本和民營企業幾乎都沒有發展起來，再加上搞環保，要推到各種爐子，萬科在唐山已轉不動了，停止狀態。這樣的城市在國內不在少數，加上政府玩命的賣地，基本上只有賣地是政府財政的唯一來源，在此情況下，這些城市的銷售、這半年以來，基本是處於急劇惡化的速度狀態。
好吧，作為一個唐山天天做一手房項目准入的銀行內部人來說，這一段太準確了，我就不說華潤和萬科在唐山有多慘了，最慘的還是萬達，唐山人都知道。這個必須是萬科的發言，沒有任何問題，所以大家不用質疑了，發言應該是真的！
不請自來，先佔個位置，稍後作答。
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如何評價文章內容：
讀了這篇文章好幾遍，對文中大部分觀點都持贊同態度，只是覺得文章思維稍微有些跳躍，把文中的要點重新捋了一下，主要有這以下幾點：1.關於近期市場：房地產市場下滑勢頭明顯。
商品房成交金額同比下降，市場明顯在往下走。
商品房供應面積大多城市依然在上漲，供應依然在增加。
批售比（批准預售面積與銷售面積之比）也大於1，三年新增庫存的存銷比上升，存銷比在上升，市場積壓的貨量在不斷增加。
結論：樓市沒有小陽春，而是有點冷秋的感覺。
毛總用的是重點城市的數據，我這裡用一下全國整體市場的數據，再次驗證其觀點：
我認為現在已經沒必要繼續探討樓市是否已經進入下降軌道，應該考慮的是這次下降的幅度有多深？下降的時間有多長？不同城市未來會有哪些表現？
2.關於市場分化：主要演變成「供應過剩」和「價格透支」兩種類型
市場主要分化為兩大格局：其一是「供應過剩」，以瀋陽、貴陽、昆明、重慶（後三者根據筆者了解自己加的）等二線城市和以營口、鞍山、唐山等三線城市為代表，海量的土地供應帶來海量的商品房供應，市場去化能力及銷售能力已經或者正在被透支的路上；其二是「價格透支」，以北京為代表，這些城市需求依然是大大的有的，但是過猛的房價漲幅透支了消費者購買力。（對於前者我認為需要縮減供應，供應不縮，房價上漲也就遇到瓶頸了；對於後者，等消費者喘口氣，房價可能會迎來新一波上漲勢頭）
3.關於北京市場：需求是有的，一些因素導致需求階段性下降，高價樓盤前景有隱憂。
主因是前面提到的「價格透支」，土地價格過快直接推動商品房成本快速提升，商品房價格的提升透支消費者的購買力。次因主要是「反腐敗」和「自住房」。反腐敗對市場有兩方面影響，一方面抑制部分需求，另一方面可能擴大了二手房供應。自住房給了購房者一種美好的期許，期許能以較低的價格買到住房，但從文中的數據來看，自住房對於潛在購房者來說無異於杯水車薪。我個人認為還有一個「心理預期」的影響，房地產市場風頭轉變，消費者觀望情緒更加濃厚了，大眾一般是「買漲不買跌」，所以心理預期會加深市場下探幅度。不過北京的購房需求是大大的有的，需求的下降只是暫時被壓抑，適當的時候給點火苗，可能又會燃起一場大火。
2013年土地市場火爆，誕生了不少高價地，而這些高價地大多位於五環之外，這些項目數量多、單價高、距離遠，在反腐敗和資金面緊張的前提下，限購政策退出的可能性又微乎其微，這些項目的去化壓力較大。
4.關於政策和貨幣：調控政策在分化，信貸緊張短期內難以緩解。
政策的強調現在在轉型，從強行政干預轉向向分類調控管理，弱化行政管理，回歸市場。而回歸市場的過程中信貸會收緊。銀行的變化應該是信貸方面市場化的表現，指標管控減弱，風控意識加強。以前背負指標必須放貸，現在挑著好的項目做，帶來的結果自然是信貸的收縮。
5.關於遠期風險：房地產市場供應過剩，經濟增長動力不足。
房地產供應方面主要用到了千人建設套數、千人開工套數兩個指標。全國整體水平處於較高水平，而分城市類型來看，一線城市較為健康，二三線城市指標偏高。但是二線城市人口吸引力較大，因此消化房地產供應的能力較強，而三四線城市對人口吸引力有限，購買力被透支了也就很難再補上來了。土地總值較高，可以一定程度反映市場泡沫化。房價收入比不低，購買力不足難以支撐房價繼續大漲。
經濟的持續增長能提高居民收入水平，收入水平提高增強購買力，購買力增強會增加房地產需求，所以經濟基本面的好壞也會影響房地產市場的興衰。經濟增長的三大驅動因素是「勞動力、資本、技術進步」。以「M2」海量供應推動信貸井噴，依靠信貸支撐投資猛增，依靠投資驅動經濟增長的路也差不多快到頭了。未來的經濟增長主要需依靠技術進步，但是目前只能看到信貸緊縮，擠掉泡沫，迫使經濟結構調整，但是還看不到鼓勵和明確發展的新方向，所以這是一個風險。其次人口老齡化會使得「勞動力」成為拖累經濟增長的絆腳石，這是另一個風險點。「資本」推動難以繼續，「勞動力」在老化，「技術進步」看不到方向，經濟增長是房地產市場的遠期風險。
有多大可能是毛的觀點：
文章數據豐富，見解透徹，即使不是毛，也應該是行業內的資深從業者。不過文中用了較多筆墨來分析北京市場，結合毛的北京履歷，個人認為本文是毛的觀點的可能性很高。
如何評價萬科的」闢謠「行為：
最近市場下行的觀點頗多，天天見，天天說。作為行業領軍者，不能明確的繼續強化這一本已是事實的觀點，畢竟開發商還是要賣房子的，消費者都觀望了，我們賣給誰，今年的獎金哪裡來？這些討論，這些事實只適合圈子內說說，一公布出來，又會有多少人將買房計劃按下暫停，所以吧即使風雨欲來也要對大家說陽光明媚。上面僅是從市場的角度的一種揣測，見解可能不見得正確。
題外話：
還是秉持3月初的觀點，購房者可以選擇適當觀望，如果貨幣政策有鬆動，降准或者降息出來，就要準備入市了。抱有投資目的的話，還是盡量避開三四線城市吧，當然具體城市具體分析，可能也有不少三四線城市供給還是比較合理的，風險也不高的。
從前面兩次階段性低谷來說，土地市場會比房地產市場慢半年到一年，商品房市場已經高潮過去，土地市場往往才即將達到頂點。最近個別城市也還是有些開發商拍出天價土地的，對於一些志得意滿的競得者，我心中不禁默默的發出一聲讚歎——哇塞，好有錢，可惜是個傻X。借用一師兄的話——今日的蜜糖，或許是明天的毒藥。
最後市場不好，獎金無望了，憂傷ing，求妹紙撫慰受傷的心靈……
我從進公司以來，毛總就在大小場合講類似的內容，講了好多年了。。。
不知道為什麼最近突然引發關注了。。。。
一直說的挺好的挺對的，未來房地產會怎樣，一萬種說法都有，公司也沒有統一的論調。。。
今年會怎樣、未來會怎樣連我一個做房地產戰略經營的從業者都覺得既無所謂又無可預測，你擔心什麼。。。。
呵呵，有意思。按照個體分析：
1. fdc目前狀況確實不太妙，二三線城市尤甚，無它，供應量太大，需求又被限購、限貸（這個影響很大～～～）、實體購買力下降、反腐敗等因素給影響得不振。所以根子上供需失衡。
2.開發商的開發推盤步驟有節奏的，一方面出售有障礙，另一方面，融資也遇到了大障礙，原來的金主們（銀行、信託）普遍收緊了房開貸；
3.同行交流時，說真實偏保守的話，是再正常不過的了，所以這次講話內容保真度很高。
4.毛先生把大家（不含不明真相的那撥）知道和想說而不敢公開說的事情說了出來，但是的但是，考慮到本屆文宣水平很贊的狀態，引導輿論製造熱點的水平甩前任幾條街了，呵呵！所以，這次稿子出來即使不是zf暗中出手，也是默許它發酵的，看看，hold住房市的效果是不是比新180文的效果好得多。
最後的最後，現在這個情景，如果沒有額外的補貼，估計最鬱悶的人是毛先生了，所以，教育了我們，有時候保持沉默對自己很重要。。。
謝邀。在外地爪機回答，會比較亂。
前面幾位都是非常對的，尤其是政府官員打電話干預房價那段，我也經歷過不止一次，真是感同身受，WTF。
不過有一點我的想法和他不同，就是關於反腐敗對房價的影響。當然，貪官或者貪官相關人不用灰色收入買房子了，市場需求，尤其是高端需求會短時間下降。但是，當這個政府不再腐敗遍地，而是廉潔高效的運作，那麼，這個改變所提高的社會生產力，給所有的經商者，工廠主，高管，乃至普通的拿薪水的人，帶來的利益和預期利益的提高，再帶來全社會創造的價值，收入，可支配收入，用於購房的錢，都會大幅上升，這樣豈不更好？
總而言之，房地產行業的景氣不能建立在貪官黑錢來買房上面，而是全社會生產力和消費力的提高。這才是健康的。
發言者不是一家普通的地產公司經理，而是中國乃至世界最大的房產商的高管，這個層次，還在感慨反腐帶來的銷售不景氣而不是關心整個社會，大環境的改善，這個格局，我表示呵呵。
出差幾天，大家給面子評論我的看法，一時手癢，再多寫幾句補充。~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ @薑湯面@周石泉@老綠@張競 及各位知友
不知道大家有沒有聽過一句話，「當你有一杯水，你可以獨自享用，當你擁有一條河，你必須學會分享」。這裡說的是個人財富，其實引申開來，當你擁有超過普通人非常多的財富/權力/影響力等等資源後，你要考慮的，就不僅僅是自己的事情了。企業也是一樣。為什麼大型跨國企業會有政策研究，國際形勢判斷甚至國情諮詢，為什麼三星公司的老大獲得情報的速度比韓國總統要快，你以為他們是吃飽了撐的玩么？一個企業，當他的產品已經覆蓋了這個國家，當他的產品市場佔有率到了一定程度，當他的規模上了一定台階，一定會對整個社會有所影響，也有所回報。那些大企業做得回饋社會的事情，是做慈善，也是盡責任。力量越大，責任越大。反之，社會的動向對這些企業的影響也是巨大的。所以，這不是脫離實際，而是他們的實際和我們升斗小民的實際，不是一回事。
說回萬科和毛大慶，萬科本身是中國改革開放和市場經濟的產物，一個市場經濟的產兒卻是在感概反腐敗對他的銷售營收帶來的影響，而不是整個政府流程帶來的便利和社會大環境的改善，我覺得是短視的。
毛大慶是在說一個現象，也用了一些中性的字眼，但是也夾雜了個人觀點和情感。這非常正常，我們都這樣。我用的詞也是感慨和呵呵，中性的詞，也不是用了惋惜和鄙視啊，怎麼你們就認為我是負面的了？
@marsxiang 同學，我覺得一句話真的能看出一個人的格局，比如那個著名的段子「我想和你一起睡覺」vs"我想和你一起迎接朝陽"，個人感受，格局是不一樣的。
@秦蘇 同學，您的看法是對的，不腐敗能推導出廉潔，但是不一定高效，我要再學學邏輯。慚愧了。
筆者多次參加某省級房交會的台前幕後（被稱為全國樓市風向標），廢話不多：
媒體關係：在每次召開房交會前都要在四、五星級酒店開媒體通氣會，然後規定要按照政府的方針政策報道，只報喜不報憂（有沒有大紅包拿不確定）。圖片隱去重要信息（不像我編的吧？），
房交會數據：造假。由主辦方給參展商提供銷控表，把房交會期間每日閉展前把數據經過統計發布給媒體，房地產都是期房，2014年的房子基本在前幾年就預售、出售了，2010、2011屆來說，不少媒體還是客觀報告到的，成交量驟跌，但是組委會沒有把具體跌多少說出來，2010好像是2009年的1/77（4萬億厲害啊），2011年是2010年的1/4（這個因為是瞄見的，具體數字不詳了，但是這個比例為記得），現在整個東南某省城全是空置樓盤，開發商急於把樓盤甩給銀行，當地一著名房企差點倒閉，最後賣身求存。
房產商的融資成本：參加過一些房企審計工作，貸款憑證上房企銀行融資成本12%-15%年息，社會融資成本有的高有的低，一般來說是更高的。若國家不允許繼續借新債還舊債，地產商絕對耗不起。
參觀人數：造假的離譜，我看了一些媒體報道，每屆基本都是30萬人、40萬人的人流量（這個數據是組委會給的，實際根本沒人統計），占展館人員多數的是來撿宣傳資料賣錢的拾荒老人，西裝革履的二手房產經紀人，房產商各個大專院校請來的搞各種促銷活動的孩子。
溫州炒房團：實際上經常坐著大巴抱團旅遊式露面的都是房交會組委會或個別展商和溫州當地的媒體比如溫州晚報、溫州都市報等一起搞的活動，由媒體組織溫州當地的人過來（是不是購房者就另當別論），然後媒體再刊發」溫州炒房團來了「之類的噱頭。
理性看待這個問題吧，剛需的要求始終放在那裡，現階段的房價主要成本還是在地價上，這點不解決，我想內地的房地產被看空，價格也降不到哪裡去吧
核心城市核心地段的地皮和房子永遠是稀缺的，市場再調整，這部分也很難下得去，只不過優勢資源更集中罷了，再說房地產市場真崩潰了對大家有什麼好處？房價是跌了，可是銀行壞賬惜貸企業缺錢大量失業經濟出現連鎖反應，日子最難過的仍然是現在買不起的房的人群，到時候恐怕連租房都困難。
大城市如今的土著有房族，放長遠看，大部分都是幾代奮鬥的結果，房改前一大家人擠在那麼小的地盤，熬了多少年才換來了今天的房產。古今中外，沒有誰規定第一代孤身一人來到大城市奮鬥工作幾年就能靠一己之力買得起房的。以前不會，現在不會，將來也不會，中國不會，外國也不會。
近期媒體鋪天蓋地的有關房價「下跌」的言論，其實並不陌生，當年08年經濟危機初期，一段時間關於房價崩盤的言論也不絕於耳，最終房價還是輕舟已過萬重山。個人覺得，這類言論與房產商的有意推動脫不了干係，目的還是在於向政府隔空喊話：「老大，市場現在都這樣了，限購政策出成效了，可是再限購整頓下去吃不消了，時間長了恐怕還會出問題，該出手救市了」。假如政府仔細一琢磨，心想這樣下去江山真有可能出問題，那迎接大家的想必不是房價下跌，而是再次猛漲，空翻多的力量有多強大，股市見多了。我不相信內部講稿怎麼那麼能容易就流露出來，而且怎麼早不流出晚不流出，偏偏現在流出來？想想當時阿里巴巴為了IPO，馬雲關於治理結構的講稿也經常流出來，此地無銀三百兩……
個人觀點：現在說房價高的，不是買不起房，大多還是買不起中意的城市中意地段的房子，可是核心地段那麼稀缺，憑什麼讓人輕輕鬆鬆就能買得起？想想紐約東京。至於中國，只要這麼多人還想往一線城市去，一線城市的房價就還有上漲空間，至少難跌。真正正常的市場應該是這樣：這些城市好地段房價超過了許多人的心理承受許可權，意識到了靠一已之力，在這些地段置業幾乎不可能，開始接受租房的觀念，政府也意識到了，開始將戶口子女教育這些依附於房產所有權上的屬性去掉，制度上發展和保護租房市場。放眼世界，一線城市的房子不可能讓人人買得起，而且首次置業年齡還像中國這麼低。對個人來說：
房地產投資標準：核心城市，核心地段，核心城市的核心地段。
非核心城市應儘快逃離；核心城市的非核心地段，應擇機出售；核心城市的核心地段，應下手買入。
核心城市判斷標準：未來人口規模、經濟區域影響力，具體為麥肯錫城市群地圖。
核心地段判斷標準：（未來及現在）人流量。
對國家來說：
現在的13億人口流動遠非均衡狀態。
人口正在向22個城市群集中，其他地區人口凈流出，自然衰落。
資源、人才、產業、文化向這22個城市群集中，其他地區自然衰落。
城市之間、城市群之間激烈競爭，競爭包括而不限於人口。
問題在於，沒人知道30年後的均衡狀態。總理不知，開發商更不知。
如果我知30年後北京人口僅剩1000萬，那麼現在的房子就夠了。問題在於不同時間跨度下一個城市的變化，因變數太多而難以預測。
例如底特律。如果我是毛大慶，常委兒子打電話的事情絕對不會在人多(超過2人)的情況下說的！
反腐和市場化的利率的確在對地產市場造成影響，反腐導致有人的人在被查前甩賣，貸款利率高貸款難也讓人望而卻步。貸款困難已經讓部分二線城市及三四線城市的普通個體投資者對地產投資失去興趣。
還有一點，就是部分90後已經對高房價屈服了，既然房子太貴，就索性讓自己活得更自在吧，犯不著給地產商和銀行打工。他們不像70後，80後那麼傳統非得買房，兩口子過的開心，租房也可以。更何況部分城鎮地區的90後的父母當年趕上福利分房的話，往往不止一套房，不需要他們的子女買。
隨著地產市場的穩定、一些高素質房東和租房者在一二線城市持續增加，會出現一些和國外類似的情況，即租房結婚，甚至生娃。畢竟有的人背負太重的房貸壓力，會讓追求自我的90後難以適從。
為下一輪的暴市預熱加碼，泡沫的存在行業內人士應該更加清楚，但是房子還的賣而且的高價位銷售，傳統的做法以及過時唯有給予新出路
北京真正開始降價才是真正的降價，唐山 保定 等等的價格無關輕重自己對這個關注很多，讀了下面的訪談，感覺還是很有收穫。對於樓市每個人都有不同意見，正常。不發表意見，大家看。混割線~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~【獨家】郁亮全面詳解萬科觀點——「謹慎樂觀，積極應對」
日前，一份名為《萬科副總毛大慶內部講話》的速記稿在網上廣泛傳播。短短數日中，「萬科高管看空全國樓市」等標題迅速佔據各類傳媒版面，引發公眾關於樓市前景的新一輪熱議。這份稿件的觀點是否來源於萬科高管？萬科對樓市的真實看法究竟是怎樣的？樂居就這些問題對萬科管理層進行了獨家專訪。
樂居先就速記稿的真實性向萬科高級副總裁毛大慶進行核實。對於網上流傳的這份稿子，毛大慶顯得非常無奈。他表示，不久前確實參加過一個內部分享交流活動，參會者主要是行業內的部分企業老總和一些研究人員，由於彼此之間很熟悉，加上目前的地價依然高企，一些同行對市場還過於樂觀，他的發言以提示風險為主，希望能儘可能喚醒大家的危機感。現場也不都是他一個人在講。沒想到的是，會有人將討論、問答的內容糅合在一起，以他個人講話的名義對外發布，再經過一些「標題黨」式的轉載放大，就變成了他「看空行業」。
毛大慶表示，能做到基業長青的企業，往往都有強烈的危機感。很多優秀企業，都一直在討論「自己的冬天」、「我們離死亡還有多遠」。萬科也一直強調「如履薄冰，如臨深淵」的憂患意識，這正是萬科穩健經營風格的重要來源。而當前房地產行業一個嚴重的問題，就是地價一直居高不下，反映出過度樂觀的情緒還沒有完全回復理性。這樣的情況下，在行業內部澆一澆冷水，是有必要的。但如果將企業的憂患意識、對風險的警示扭曲為對市場的悲觀，則有違他的本意。
那麼，對網傳「講話稿」中提到的一些主要問題，萬科究竟持什麼樣的觀點呢？樂居隨後對萬科總裁郁亮進行了獨家專訪。
樂居：您是否有看過網上流傳的這篇文章？是否認同其中的觀點？
郁亮：這幾天很多人問我這個事情。我的回答：第一，它不能全面、準確反映萬科的觀點；第二，萬科對於行業的態度很明確，用八個字概括是「謹慎樂觀，積極應對」。我們在很多場合都表明過這個態度。從提示風險的角度，我贊成其中的一些觀點，行業已經進入下半場，企業對於可能存在的市場風險要有充分的認識，積極應對是必要的。
但是，積極應對的前提是對行業前景有信心，可以說以前是黃金時代，現在是白銀時代，輕輕鬆鬆誰都能賺錢的時代已經過去，但行業發展的空間仍然很大。中國的城市化還遠未結束，中國的經濟轉型、不動產精細化才剛剛開始。
從城市化的角度來看，2013年中國城市化率為53.7%，而日本1955年就已經達到56.1%。我們知道，日本房地產市場有兩個重要轉折點，一個是1974年，從高速發展轉向平穩發展；一個是1992年，出現了斷崖式的下跌。中國現在的情況，最多相當於日本的1974年前後。但只看城市化率的話，日本1974年的城市化率也已經是74.9%。我們現在比他那個時候還低得多。當然我們現在城市化率的增長速度和日本1974年前差不多，都是每年1個點左右。
此外，我們研究了可以公開獲取歷史房價數據年限超過20年的全部26個國家(或地區)1的房價及城市化率變動情況。其中，有7個國家在可獲取歷史房價數據的某個年度，其城市化率與中國當前相同或相近：日本、韓國、愛爾蘭、葡萄牙、南非、瑞士和馬來西亞。這些國家從城市化率與中國當前最接近的年度開始，第一次出現房價下跌，平均是在12.6年之後。第一次下跌持續的年數，平均為1.6年。下跌期間累計房價跌幅平均為5.9%。從第一次房價下跌到下一次房價下跌(如果有第二次房價下跌的話)，平均是在13.3年後。
注1：26個國家(地區)列表
愛爾蘭、奧地利、澳大利亞、比利時、丹麥、德國、法國、芬蘭、韓國、荷蘭、加拿大、盧森堡、馬來西亞、美國、南非、挪威、葡萄牙、日本、瑞典、瑞士、泰國、西班牙、香港、紐西蘭、義大利、英國。
而從經濟轉型和不動產精細化的角度來看，未來的客戶，無論是住宅客戶，還是消費地產、產業地產的客戶，需求和以前都會有很大的區別，原有存量的不動產難以滿足他們的需求。而無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會給我們這個行業帶來很多的機會。只是說，客戶的需求會越來越精細化，不止是面積越來越大這麼簡單。這就對企業的專業能力提出了更高的要求。你不僅要提供質量好的房子，還有提供全面的配套服務，甚至還要去營造良好的社區氛圍，因為好鄰居會變得越來越重要。
因此，只要我們扎紮實實提高專業能力，靠產品、靠服務贏得客戶，我們的事業仍然有廣闊的平台。所以萬科強調謹慎，也強調樂觀。如果不看好行業，萬科現在要做的就不是輕資產，而是零資產、退出原有的業務了。
前幾天這份東西出來後，大慶第一時間打電話給我喊冤，說媒體曲解了他的發言，把非公開場合下的提示風險變成了看空行業。我安慰他說不要緊，外界的看法我們控制不了，但是從內部管理的角度，如果每個一線公司總經理對市場都能保持足夠的敬畏，我反而更高興。過去，我在總部常常扮演「潑冷水」的角色，提示一線公司不要頭腦過熱。如果所有的一線公司都有這麼強的風險意識，作為總裁，我的擔心反而會少一些。
樂居：記錄稿中稱，重點關注的50個城市已明顯出現分化，這是否是萬科的觀點？
郁亮：市場分化是沒有任何疑問的，應該已經成為業內共識。既然是分化，就不存在都好或都壞，而是既有壞的，也有好的一面。如果只強調壞的一面，觀點就不全面。
去年的分化尤其明顯，大城市房價全面上漲；而很多內地三四線城市存貨積壓，賣得很困難。
今年這種分化預計會收斂一些。去年房價上漲較多的城市會存在價格阻力，供應增加也會導致市場降溫。而去年市況艱難的城市，隨著投資減少和供應下降，存貨壓力會有所緩解。
樂居：您是否認同其中提到的「兩個透支加一個收緊」？即二線城市由於土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力的透支；以北京為代表的大城市雖然市場需求多，但地價飈升帶來對房價上漲空間的透支；另外，國家對於銀行貸款、政策的收緊也使市場前景悲觀。
郁亮：所謂兩個透支，和前面提到的市場分化其實是同一回事。兩類不同的城市所面臨的問題不一樣，各有不健康的一面，也各有相對健康的一面。去化能力被透支的內地三四線城市，土地市場沒有出現過熱。土地價格被透支的大城市，未來的需求還依然旺盛。這樣看問題，才更全面。
同時，這種透支也會被市場力量去平衡和糾正。去化能力被透支的城市，之後會減開工，新增供應會減少，主要是去存貨。土地價格被透支的城市，之后土地市場會降溫。
政策方面，隨著房價上漲的結束和供應變得充裕，之前一些行政手段是否還有必要存在也有了探討的空間。未來政策的主要變動方向，應該是逐漸轉向市場化。當然，作為企業，我們不應該寄希望於政策調整，還是應該踏踏實實做好自己的業務。
樂居：剛需對自住商品房的期待會影響咱們的銷售嗎？怎麼評價北京的自住商品房這個政策？
郁亮：剛需對自住商品房有較高期待是完全可以理解的。一段時間之內，這可能導致一些自住購房者觀望。但最終，自住商品房不可能取代普通商品房。我看網上這篇文章中也說了，5000多套自住商品房，20、30多萬人在排隊申請。未來的市場，一定還是以普通商品房為主，自住商品房是一個補充。
萬科的產品定位，一直以來都立足於自住需求。我們今年1季度售出的房屋，144平米以下佔比93%。自住需求對價格很敏感，所以萬科的策略是積極銷售，按照消費者願意接受的價格賣房子。
樂居：毛總提到北京未來會出現一批高價樓盤，銷售前景並不樂觀。您怎麼看？
郁亮：還是前面那句話，萬科的產品主要面向自住客戶，高端樓盤很少。公司反對高價拿地。在二三線城市，萬科的產品由於實行裝修交付和採購優質補品，配置更高，平均售價一般高於城市均價，但在北京等高房價城市，萬科的平均售價往往是低於城市均價的。過去一年北京的高價地，沒有一塊是萬科拿的。我們有信心，未來還是用消費者願意接受的價格來賣房子。
附表：2013年萬科及所在城市住房平均售價比較
北京
上海
廣州
深圳
全市平均
萬科
全市平均
萬科
全市平均
萬科
全市平均
萬科
2013年
23401
22741
24267
20888
13643
12851
23221
20931
樂居：這篇記錄稿中提到，目前除了北京和上海，其它城市的市場都不好，成交同比下降，用批售比衡量的供需關係在變差，存貨去化月數也很高。相關數據是否來自萬科的研究？
郁亮：1季度很多城市成交同比下降，主要原因是2013年基數太高。我們重點觀察的14個主要城市，今年1季度成交金額同比下降26.3%，但比2012年1季度增長46.3%。
今年1季度主要城市的成交批售比(商品住宅銷售面積對批准預售面積的比例)基本呈現與2013年相反的情況。2013年批售比高的城市，今年供應增加，批售比下降；而2013年批售比低的城市，今年供應減少，批售比上升。最典型的就是瀋陽，去年下半年的批售比平均為0.76，今年1季度平均為1.44。
正常情況下，由於春節因素，1季度是成交低谷。我們計算的存貨去化月數是三月移動平均數字，就是用之前三個月的平均銷售作為分母，因此每年2到4月計算出來的去化月數都會比較高，但4月之後一般就會下降。從存貨的絕對數字來看，14個主要城市從2012年5月以來一直變化不大，今年3月底比2012年5月僅增長5.6%，比去年底還略有下降。
樂居：那麼，怎麼看待其中提到的地價房價差縮小對企業盈利的影響？
郁亮：地價房價差偏低，說明按當前的地價確實很難賺錢。但問題主要出在地價一端，是現在的地價太貴了。今年下半年土地供應高峰到來後，預計土地市場和去年會有很大的不同，土地市場過熱城市的地價有必要調整。
樂居：您認為目前的銀行信貸是否明顯收緊？企業的資金風險有多大？
郁亮：現在銀行吸儲成本不斷上升，如果按揭貸款折扣大，確實會影響銀行的積極性。但只要利率無特殊折扣，按揭依然是銀行最好的貸款業務，因為安全性最有保障。
相對於按揭而言，銀行在開發貸上的積極性確實會差一些。因此，企業的境外融資能力、合作能力就非常關鍵。這方面恰恰是萬科的優勢。
萬科凈負債率一直在行業低位，手持現金一般都會高於一年內到期的全部借款總和。銀行的風險意識上升，會更加重視萬科這樣穩健經營的客戶，這對萬科反而是有利的。
樂居：中國目前的住房開工量是否已經達到極限？
郁亮：中國目前正處於高速城市化的過程中，而且吸納人口的主要是沿海城市帶和內地中心城市。對於能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數在20-25仍然是安全的，一線城市在本世紀初普遍處於這個水平，這些城市之後十年房地產市場的走勢充分說明了這一點。
最近幾年，國內商品住宅每年開工接近15億平米，預計未來總量繼續增長的空間不大，總體會保持穩定。但城市之間會出現此消彼長的情況。東部城市帶中的一些三、四線城市，增長性還有潛力。
樂居：北京、上海的局部房價已經超過東京和紐約。北京土地總價值佔美國同期GDP的61.6%，和1990年東京、1997年香港的情況酷似。您認為發達國際經歷過的房價泡沫破滅是否會在中國出現？
郁亮：北京上海目前的房價，略低於紐約，不能說明北京上海的房價已經泡沫化。
1990年東京、1997年香港的房價，均遠遠超過紐約(1990年東京單套房價42萬美元，紐約房價僅13萬美元，東京房價是紐約房價的3.2倍；1997年香港單套房價87萬美元，紐約房價僅14萬美元，香港房價是紐約房價的6.2倍)。
土地總價值是一個計算方法有爭議的指標，從網上這篇文章所採用的數據來看，應該是用某年的房價乘以建設用地面積，再扣除建造成本的結果，對於北京這種建設用地中包含了大量工礦用地、土地價值差別巨大的城市，這種估算方法顯然是不太合適的。而且北京的城市規模遠遠超過東京和香港(地理面積：北京1.64萬平方公里；東京都2188平方公里；香港1104平方公里；建設用地面積：北京16.85億平米，香港2.3億平米)，把這麼大的面積乘上去，算出來的數字肯定很嚇人。其實用同樣的方法算一下大紐約地區的土地總價值，數字更嚇人，算出來的數字對美國GDP的比例更高(1999-2006年大紐約地區土地價值佔美國GDP比重平均值為110.4%)。
但確實，北京上海房價進一步大漲的可能性已經不大。未來房價漲幅不應高於人均收入增幅，房價收入比將進入下行通道。
目前並無數據表明中國房地產市場已經泡沫化。但我們應該對此一直保持警覺。對於企業來說，就是不要把盈利建立在房價大漲的預期上，不要購買價格明顯偏高、與當前房價明顯不匹配的土地。
樂居：速記稿中還提到一組數據，現在是9億人養5億人，2033年5億人養9億人。撫養比的倒轉將對未來經濟發展及房地產市場構成長期威脅。房地產的天花板會出現在這18年中。這是否是萬科的觀點？
郁亮：老齡化是一個非常複雜的社會問題，它所帶來的影響是全方位的，涉及到方方面面，政府也正在積極地想辦法。18年是很長的時間。沒有必要因為18年後可能發生的事情而馬上做出過於激烈的反應。但從戰略上、從長遠考慮，我們確實要保持警覺，並提前做出布局。
萬科正在積極謀求轉型。在傳統業務上，我們將逐漸轉向更安全、效率更高的輕資產模式。我們未來的發展，將逐漸轉向消費地產、產業地產等新業務的開拓。我們有信心在行業發生根本性變化之前完成公司的轉型。
原文：http://shanxi.house.sina.com.cn/news/2014-05-04/08012714152.shtml
我覺得有一個數據非常不錯
一個是在2028—2033年間，我們國家60歲以上的人口會達到3.9---4.4億，我們取大數4億，60歲以上人口，大約會在2033年左右會出現，加上2.7億被撫養的人口，也就是大數6.7億被撫養的人口，這個時候的中國，將真正接近撫養比1:1的狀態，其中2.7億的人口中，有4000萬的殘疾人和2.3億的未成年人；然後我們接著研究剩餘的7億多人口，意味著我們有7億的撫養人群要對6.7億的被撫養人口進行撫養，這7億多人，我們又做了一個更詳細的人口分類，再取一個係數0.6(即一個人能撫養一個及多個能力的人)，也就是說未來將面臨5億多人口撫養9億多人的局面，今天的中國大概是9億人撫養5億人的局面
其實更加不止這數字，除去廣東、廣西生育比較多的省份，如果兩夫妻是獨生子女是兩個養5-6個人，雙方4個老人1-2個小孩子！兩夫妻雙方父母的房子合成一個家庭，會有大量的老房轉出！
很多數據看起來都是合理的，特別是最後關於人口年齡結構分析的那一段，以及跟日本的對比，看的後背發涼。
個人覺得可信度極高！深喉來暴料：1.當天早上本人打了毛大慶手機但對方關機，隨即聯繫了萬科的公關，當時對方的回答讓我更相信萬科的後續表態及郁亮的圓場證明網文中非常接近毛大慶本人觀點。2.本人多方求證過，建議大家信其真。3. 本人覺得毛大慶的分析邏輯很靠譜。
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