中國房價高企真的是因為剛需嗎？
「高企」一詞源出於粵語，「企」等於「站」的意思。「高企」即是指價位持續停留在較高的位置不落，且有再升高的可能，中性詞，此詞常用於金融、股票業.物價類。部分報刊雜誌也將「高企」寫作「高啟」。
有本書叫做《非同尋常的大眾幻想與群眾性癲狂》，專門描寫歷史上被炒得發狂了東西和當時的情景。
其中有一個很有意思的段落就是荷蘭人有一段時間特別喜歡鬱金香，鬱金香的價格在兩年之內突然被狂飆，上流社會所有人都願意傾家蕩產甚至舉債買入。
直到兩年之後，有人突然發表了一文章質問鬱金香這麼貴的價值在何處？人們似乎忽然夢醒，一周之內整個鬱金香市場下跌了90%。
中國房市現在也有著類似的情形。所有人都認為，也都承認了房地產存在了泡沫，但是所有人都不認為房價會下跌，現在，如果我說地產會下跌，恐怕會被一群人噴成是傻逼吧。
但是敢問，你們有誰，思考過房價應該怎麼定價，既然有泡沫，為什麼房價不願意下跌么?
難道你們真的認為是剛需？房價一漲成交量立即上漲，剛需怎麼就那麼剛好，越是漲越是要剛需？
在一個完全的競爭市場，通過供需調整，如果需求旺盛，價格偏高，就立馬就會有人以更低的價格賣出商品獲利， 知道商品供需平衡，商品價格最後為商品成本價格。
供需決定價格，這是一個顛簸不破的真理，但是中國的房價問題出在供給方。建設房子所需要的土地是由政府統一供給的。中國土地與外國不同，並非私有，政府通過地塊用途控制了地產，如果不從政府手裡拿地，其他商業地產，工業用地，農業用地無法改變用途開發成居住商品房。對於政府來說，土地管理局，國土資源廳，國稅地稅，財政廳共同聯手，一面當裁判的同時，一面只要通過控制拍賣土地的多少就可以做到控制房價。
當房價快要降低了，只需要少供給一點土地，少拍出去幾個地塊，供給少了，自然房價就上去了，地方政府需要的，就是把房價維持高位，保持房價上漲預期。這樣，下次拍地的價格更好，這對當地金融市場的穩定在房價未崩潰的情況下亦有幫助。
要問為什麼地方政府要這麼做，主要原因就是，地方政府缺錢，當前賣地收入在政府收入中穩居第二，而且當前地方財政大大受益地價高企。拍地收入，土地稅收，地產開發稅收收入，房地產火爆還對GDP拉動作用明顯。
另外，在當前地方政府，政績最明顯的還是經濟發展，這個時候誰如果主動降低了房價，短期GDP政績必然下降，就意味著在中國激烈的官場排位中落後，沒有哪個一把手願意作出這樣的犧牲，反正全中國都這麼瘋狂，沒人會怪罪誰的，理清房價，就說自己地盤的房價都是剛需推動的就好，現在百姓也好騙的很。
至於中央，自然也是明白的，中央政府對於房價高企有著非常大的憂慮，因為這泡沫，就和一個定時炸彈一樣，炸是一定的，問題就是什麼時候炸，怎麼炸，炸完損失多少的問題。
如果中央真想調控，房價下來就是分分鐘的事情。地產稅一下，每平米一年收稅一兩千，二套房翻番。現在兩套房的中產階級一年上稅就交個兩三萬，更不要說房姐房爺啥的，你看看地產價格會不會下降。
問題是，中央政府知道剛需這詞是騙人的，房價一旦出現下跌預期，若政府不提供流動性，大部分所謂的剛需會立刻進入觀望，房價會出現無量滯漲進而下跌，這將是崩潰性的，房價崩潰之後大量投資者購房者資金鏈斷裂，民間金融市場出現金融危機，進而傳遞到整個中國市場和其他行業，尤其是以土地抵押為主的銀行，銀行為緩解自身壓力，將從正常的其他企業中抽資自保，造成中國金融危機，之後危機甚至將傳導至全球。
日本，香港的金融危機都和房價瘋狂或多或少有些關係。而且它們共同點都是房價在金融危機之後大幅下跌，政府經濟發展減速，更可怕的是他們的衰弱至今都還沒恢復。中國政府顯然不願意發生過的劇本再次在自己身上發生。
但是，現在還能有什麼辦法呢？政府如果繼續維持房價的上漲，就意味著上漲期間，原本能夠更有效率的調配的資源將浪費在將來註定下降的泡沫中；如果打壓房價，意味著一個誰也不知道爆炸了會成什麼樣原子彈被引爆。於是政府幻想了一個很美好的情景，就是保持房價高位不上漲，房價下跌維持在一定範圍內，通過通脹和人民收入增長慢慢讓房價泡沫減小，讓消費能夠支持房價。問題是，房價不怎麼下跌，就意味著房價上漲，房價只要有上漲預期，就註定會成為民眾心中超越國債的第一投資保值品，就依然會被市場推高。
這個幻想的破滅也意味著政府意識到了經濟的高增長與改革註定無緣，也意識到了地產泡沫走到了這一步恐怕也到了危機的邊緣。
恐怕本次三中全會不會明說太多樓市調整的事情，會把著力點放在地方財政稅收改制上面，因為問題根源不在需求方，而在供給方。
這也是為什麼李博士現在願意主動調低增長預期，期望能夠將經濟重心調整到消費而非投資上，無非就是希望能在泡沫爆炸之前有一個較好的布局與後路，在爆炸之後社會能夠更快速的穩定下來，找到國民的新增長點。
畢竟。欠下的債，都是要還的。
【2016年12月19日重新作答】
這個答案寫了很長時間，有近兩年時間，反覆修改中我的看法也在豐滿。很多房地產相關的問題大家無論提法如何，提問的角度如何，無非都是想問這幾個問題：1、「房價合理不？」，2、「未來是漲是跌?」，3、「什麼時候買什麼樣的合適？」 所以其實在哪個問題下回答不重要，重要的是回答出對這些問題的想法。
前話說完，進入正題吧。
【第一個問題：房價高企是不是因為剛需？】
直接給一個回答吧：一線大城市不是因為剛需。
剛需支撐的市場有一個顯而易見的特點：房租房價不會脫離太遠，因為剛需買房省錢是第一要素，投資買房賺錢是第一要素，賺錢賺的是買入再賣出的差價，省錢省的是整個人生的總開支。那麼投資者只要房價會上漲，哪怕只漲3年我只要3年內賣出就好，3年後暴跌也跟我沒關係我現在照買。但剛需買房決策一定是要省錢，相對於自己長期租房來說用買房來更省錢，如果房價漲3年但3年後可能會暴跌，那剛需買來是住一輩子的他為什麼不在3年後暴跌後再買入？這3年的上漲對他來說毫無價值因為他要住30年以上如果後面有暴跌他總會趕上的，除非他也把房子賣掉，那如果低價買高價賣他就是在投資房子而不是剛需了。
投資者可以不顧現在吃虧，也不顧未來吃虧，只管交易是否可以低買高賣，只要供求可以促成低買高賣，就可以進行投資。而當下一線城市房價早就脫離了自住收益的領域，現在不能收益，未來也不夠收益，所以這個價格反應的不是自住剛需價格而是投資（供求）產生的價格。
下面算下為什麼自住剛需不是目前市場價格的決定因素。
先說一個概念，資金現值概念。你如果購買900w的房子，分為首付部分和貸款部分，首付你付出的錢，將會損失未來若干年的利息，而貸款的部分錢，將會在未來若干年內支付利息（最長30年）。我們姑且把這種利息當作同一個比率（把首付或提前還貸的錢找穩妥長線投資渠道在中國還是可以獲得5%年回報的）。一個900w的房子不管你是首付多少，提前還貸還是不提前，他的現金價值如果按月分化到未來30年去，大致相當於每月支出4.8w，30年總支出1700w。我們用一個網上隨處可找到的房貸計算器可以看到這個：
如果不明白為什麼900w的房子哪怕全款900w一次付掉也相當於未來30年每月支出4.8萬概念的，大概自己了解下財務上的年金現值法概念即可。這裡不展開說明。
我大概找了3處位於上海不同地段的我還算了解的房子，參考他們2000-2016年的市價/租金情況，大概可以給出大家這麼一個結果：
2000年某房子A月租1000元，市價30萬裝修傢具15萬，月資金成本2388元，大概2005-2006年該房子租金開始超過2500元，5年現金流開始回正。
2016年同一個房子A月租3500元，市價350萬裝修40玩，月資金成本20698，預期房租要翻6倍還需25年以上。
2002年某房子B月租1800元，市價50萬裝修傢具15萬，月資金成本3449元，大概2007年前後租金開始超過3500元，5年現金流開始回正
2016年同一個房子B月租8000元，市價780萬裝修傢具40萬，月資金成本43519元，預期房租要翻5-6倍還需25年以上。
2006年某房子C月租3500元，市價240萬裝修傢具50萬，月資金成本15391元，截止目前房租7200元，預期還有10年可以現金流回正（總計20年現金流回正）
2016年同一個房子C月租7200元，市價670萬裝修傢具50萬，月資金成本38212元，預期房租要翻5-6倍還需要25年以上。
為什麼房租翻5-6倍還需要25年以上？因為過去的20年是房地產黃金20年，中國未來20年最多也就跟過去20年持平了不起了，過去20年房租就是翻了3-5倍，所以最樂觀的估計5-6倍還需要25年，正常的話35年都是很正常的（何況房租上漲還要觸碰整個國民經濟成本的紅線CPI指標紅線等）。
這個計算的意義在於：每一個時間點，你要選擇在這個點上是租這套房還是買這套房，你的當下資金成本是多少，未來若干年預期資金成本是多少。
大概在2003年以前，一個剛需買房不需要什麼決策，一個原因足夠了，他的房租已經比按揭略多了，你哪怕首付是借的也要一起還利息，基本也可以預期5年左右就「熬」出頭了，也就是說大概最多前5年你過的比租同一套房辛苦些，但5年後你整個支出現金流都要比租同一套房子輕鬆，你依靠買房給5年後的自己解套，讓自己在5年後越來越活的輕鬆一些。5年後你要麼自住省很多很多房租，要麼租出去賺很多很多房租（因為自住也等於省掉了同期租房支出，所以下文我們就不再重複說自住，統一說出租收益了）。
在2007年之前，一個剛需買房稍微需要一些魄力，因為很明顯，如果是同一套房子的租還是買的選擇，會導致至少15年生活比租房緊張，要下決心這15年就過得緊點，你需要15年以上才能開始收穫這套房子帶給你的經濟上的好處的，這前15年你過的都不如租房來的經濟壓力小。
2008年-2012年是分水嶺，從開始掙扎著算這些成本問題，到最後基本應該都放棄了用「租金收益替代法」來計算購房策略了，因為隨著租售比的拉大，用租金替代法來算房子怎麼算購房都是虧本買賣了，這時候就只能算上漲收益和虧損問題了。以前嘲笑租房的人說過幾年房租漲上去你沒買房不是虧了，現在不能這麼嘲笑人家，因為過二十年房租也漲不到你買房的資金成本上去，現在要論租房買房區別已經不能談經濟了，只能談舒適度、改建、搬家等事情了，經濟上，買房相對租房已經毫無優勢可言了。
這是個重要分水嶺，雖然在市場上你看到的是連續的運動，但其實這個租售比的界限和大致年份決定了剛需和投資類的分道揚鑣或者或身份轉換。市場上已經沒有了純粹剛需推動的房價上漲，每個人都或多或少要用投資者的思考角度來考慮買房問題。
而且非常恐怖的是，我們只是判斷你最少要25年才能現金流「回正」，也就是說才剛收支平衡，也就是假設25年後的那個月你剛好不賺不賠，你前25年虧掉的部分還需要至少10年來填補，那你從房租角度考慮的投資獲益要長到35年以上去。。。
第一個問題的，也就是本問題的正面回答是：當租售比已經脫離了經濟估算的價值後，剛需自住購房者也將大多從投資角度考慮購房而不再從剛需自住角度考慮購房，市場上即使還有剛需在買房他們的身份也被迫轉換了，所有人都必須考慮一個問題來買房——房價是漲還是跌的問題。
【第二個部分是——大家都是投資人】
當租售比過低時，導致純粹房子的現金回收價值失去了，也就是房子作為一件有使用價值的物品的使用價值遠遠低於他的價格了，那買房的人自然無論是否剛需，都不會再從使用價值出發去權衡自己的購買策略，這時候出發點就將改為供求關係和價格漲跌關係。
1、當我們僅僅確認未來3-5年房價會高於現在時，我們會選擇買入再賣出，才能獲得收益，如果持有超過5年，因為我們不確定5年後是否還上漲，而30年內又沒有租金收益支撐，那這就是個違背所有經濟規律的事情。也就是說，我們能確認房價漲多少年我們就會持有房產多少年，或者隨時看著市場尋找合適的賣出價格；
2、當我們確認未來30年內都不會低於現價時，但30年租金收益又不能支撐回報時，策略就是買入後尋找到一個最佳賣出點獲得最好差價收益；
這兩種判斷的人都不少，也應該是兩種主流，基於這兩種判斷的不同，無非是在限定時間內出售還是在不限定的時間內出售兩種選擇，至於出售的收益是純粹花的還是這個差價收益是來填補買真正理想自住房資金缺口的都無所謂，以買入賣出差價為主要目標的行為，就是投資行為。為什麼大家要看重買入賣出的差價？因為從長期持有上看不到獲益的可能，所以一定要從一定時間期限的價格波動中截取收益，才能彌補長期持有收益的不足問題。
&<&>&<&>是所謂剛需也被逼成了投資客&<&>&<&>
剛需往投資客身份轉變的最常見方式就是，先買一套便宜的（收入承受壓力小），無視出租收益不足問題，在房價上漲後賣出，獲得一份「炒房」利潤，用這個「炒房利潤」+自己的錢，買一套更貴一些的，這樣自己的收入不至於承受不起按揭，有些人買到差不多的房子收入又能承受就不折騰不再倒騰了，有些人不但收入要能承受而且房子也要足夠滿意，那就得多折騰幾輪；有些人還想多折騰出幾套房子，寧可背上遠超收入的按揭，從炒房收益中預留幾年的按揭款來彌補收入還不了按揭的問題，這種就純粹變炒房人了。
在中國強大的經濟發展勢頭之下，說房價預期會下跌似乎確實是有些無力了，所以在這不斷看好未來中，中國房價走到了今天，到如今，房價的投資價值就只剩下還會繼續漲這一條了，從房租收益到未來房租收益到房租抵利息到沒房租什麼事純粹看供求關係和未來預期。一線大城市的房地產不知不覺中逐步完成了從消費品向投資品的徹底轉身，現在已經完全沒有消費品的影子了。
因此有一個很重要的事情被很多人忽略了，即使我們長期堅定看好，在2008-2012年這期間，很多一線城市住房購買的理由已經發生了根本性轉變，也就是從依據內在使用價值（包括對未來升值的使用價值的評估）作為購買依據，完全過渡到了依據投資價值作為購買依據了，這一點如果沒有明明白白的說清楚，那就有問題了，包括長期堅定看漲的很多人，他們雖然說的觀點都是從漲跌從投資角度出發去講的，但是他們刻意迴避了一線城市房產現在和未來的使用價值已經無法沖抵房價這一事實。
那從投資角度講，未來三五年是漲是跌呢？我覺得很多人給出很多角度回答，未來10年呢？我看到最大膽的預測是還會漲10年，那未來20年呢？
投資角度的人不會看這麼久的，一個原因是時間越長變數越多，誰去估算這個是浪費力氣，另外一個是投資角度看是不會持有這麼久的，當下買進的房產5年內肯定會出手的，評估5年的趨勢，如果明顯是漲那麼買入在合適時候出售，即為投資成功。
那投資評估中，哪些因素是比較堅定的支持房價上漲的？我在思考這個問題的時候，盡量保持中立客觀：
1、利益共同體，整個房地產是一個極大的利益共同體，主動去做空的力量非常少見，而且在無數眼睛的關注下，別說做空，開發商賣的慢了想打個折都難。知乎曾有個問題叫做如何做空中國房地產，裡面大家絞盡腦汁的想了很多方法，最後給的是去香港做空萬科股票一類的做法。。。。本末倒置，這種方法只能是撐著房價下跌賺一筆，但本身完全不可能導致房價下跌，你別看有人買之前狂叫太貴了太貴了，但一旦買了房立即就只盼漲了，持有房子的人是不會做空房地產的（除非被債務逼的降價）。所有有能力做空房價的地方政府、開發商、房產持有者、銀行這幾方全都是房價上漲的獲益者都是房價下跌的仇人。以往其他地方的例子都告訴我們，房價的破滅只能是從貨幣基本面、外來力量干涉、經濟基本面三種情況下，發生了某種大的變故，才會急轉直下，沒有發生這三件大事之一的任何一件之前，幾乎沒有任何參與者會參與做空。
2、供求關係。一線城市的供求關係被人為誇大了，只有一個是真正供不應求的，就是市區好地段的精品住宅項目。所有非精品住宅，房齡長、小區檔次不夠的住宅其實供求關係都是被扭曲的。好地段的精品住宅供求關係之所以緊張，原因是中國經濟奇蹟創造了太多富有階層，他們對房子要求是既要地段又要品質，而因為一線城市好地段地皮緊張拆遷成本高和刻意控制，實在是每年都壓根沒聽到有多少真正高檔小區入市。然而現階段一線城市開發到一半情況下註定是高檔小區毗鄰各種普通住宅，結果就是高檔帶動周邊，最後實現了整體上漲。
3、通脹預期，錢肯定越來越不值錢了，所以房子再跌，也應該比留著錢管用，所以銀行貸款一定是越來越不值錢，早貸早發財，貸越多發財越多。
4、非理性因素，丈母娘強制時，買房時對價值考量加入了婚姻因素，價值可以被估計的更高很多；父母掏錢因素，從父母角度看為自己的心愛兒女掏錢還考慮什麼經濟價值，他們住的舒服比什麼都值錢，因此父母掏錢時對內在價值的評估可以大大放寬；從兒女角度講，父母給掏了7成，結果房子在自己心裡就感覺是打了3折，這內在價值立即就划算了。。。
5、歷史慣性思維。完全憑藉過去20年上漲歷史做出的對未來幾年樂觀的慣性判斷，這種也不少——我說不出為什麼，但過去20年都這樣，未來5年還能變了天了？這是典型心裡。
如果我把這5條列為投資客判斷未來幾年房價看漲的5大原因，我想應該能收到大部分投資人的同意，就是——利益共同體捆綁、高檔住宅供求關係緊張、通脹預期、非理性購房因素、歷史慣性。
如果有人非說這5條都是假的，那是有些違心了，這5條里至少前3條是中國比較有力的房價支撐因素，最後兩條有些不牢靠，非理性購房因素無論是丈母娘還是父母兒女這種，都還沒經歷過下跌的考驗，一旦有過下跌的考驗，是否還有如此堅決強大的操作傾向還難說，畢竟如果下跌了可跌得是全家人的財富，丈母娘和父母也是受害者，還未經考驗的非理性其本質如何有待歷史檢驗。慣性這個確實純粹是圖方便的人的想法。而前三條出現了一些波動，我下面具體說下。
【第三個部分——房價在5年內會開始下跌】
這個標題是比較大膽的一個結論了，既然從投資角度講有三大幾乎很難動搖的支撐上漲的因素，而有沒有人能來主動做空房價，房價如何能夠在5年內下跌？我試著分下下：
1、租售比繼續拉大。房子的內在價值回報繼續向無窮小進發。首先房價上漲房租肯定跟不上，國家也不會允許房租那麼快跟上，會直接導致所有企業個人成本大幅度上升。而市場也不會讓房租快速上升，因為2012年前買房的人是絕大多數他們可以承受一定的低房租，他們並沒有一定要跟著急紅眼的人一起大幅調房租的壓力，所以跟隨市場大部分的租房供求和成本來看，房租超過過去10年漲幅大幅度追趕房價的可能性很小，漲肯定漲，但不會猛漲三五倍。這裡有個簡單的道理，買房誰都可以不理性，租房卻沒有人會過分不理性，衝動只在合理範圍內而已，而且每個買家可以控制自己租房的面積、地段選擇來「做空房租」，所以房租總是會回到內在價值平衡中來——房租的內在價值平衡受該城市該地段的平均收入關聯互動。
&<&>&<&>&<&>這第一點說的是——內在價值補充無望&<&>&<&>&<&>
2、高成本住房持有人增多。前面所分析的，自2012年前後（這個時間點不一定準只是一個大致意思）開始，因為出租收益無論如何無法覆蓋購房財務支出後，槓桿率和房價上漲差價就成為很多購房者的主要關心指數，最顯著的特徵就是賣房的人開始增加了，因為出租無法確認收益，那麼除了原有的炒房者低買準備高賣之外，原本的剛需們也很多分化了策略，前面說過剛需們會炒幾年房賺到差價的錢貼補自己最終買房款。不管怎麼樣，利差是一個重要來源。但槓桿率和利差式交易的人，心裡是絕對不如以前有房租收益保底的持有者篤定的，因為他們的持有成本高，像2012年以前成本低時購買住房的人那樣悠哉的笑看風雲可做不到，高成本持有人是緊盯市場風潮的，漲了歡呼不漲就四處跟人說肯定漲等等。高成本持有者的總數量暫時還不足以動搖整體市場，而且2016年9月前因為價格高漲很多人解套很多人才新進來他們資金鏈可不會再短短几個月內斷裂，但有一點很無奈的是，因為無法長期持有，就是不掛牌不行，這個市場上掛牌的人就只會增加不會減少，這是一個重要矛盾，未來幾年這個事情不可能扭轉，而是是新增的賣家疊加的越來越多（不但新買的人絕大多數都要掛牌，還有曾經的人也有少比例乘高價掛牌的）。其實這幾年大型房產中介大發展，如果不是因為賣的人開始增多，光靠買家哪裡開的出這麼多大型中介店，而高成本持有者積累到一定數量後，要麼引發下跌要麼引發不良貸款率增加。
&<&>&<&>&<&>這第二點說的是供求中，供方增多，並且趨勢是越來越多無法扭轉&<&>&<&>&<&>
3、越來越稀少的買家。被嚴打掉的首付貸其實暴露了很明顯的信號——買家的稀缺性，如果買家很充足，首付貸這種東西不會那麼容易出現，也不會那麼頑固的打了又來，而且你要知道市場上大多數賣家賣掉後是馬上要再買的，他們手握現金是不缺首付的。動輒三五百萬的價格超出了很多人的支付能力，從沒買過房的很多剛需沒有賣房的錢支撐，直接被高額首付擋在門外了，這就導致這個市場內買賣都是那些人（投資者和還在換房路上的剛需），新鮮血液越來越少（因為首付太高進不來），首付貸成為市場補充新鮮購買力的必須品，才會屢禁不止，這正反映了新買家的稀缺性。。。
&<&>&<&>&<&>第三點說的是供求關係中，買房除了原參與者，新增困難&<&>&<&>&<&>
4、海外溢出效應，海外資產配置這些年突然在國內火了起來，為什麼火？難道不能在國內買房子投資嗎？這個道理是這樣的，當然首選是國內房產投資啊，這是一個高收益且在國內好打理的事情，而投海外還要找人打理，說不定還被人蒙，誰沒事願意折騰那麼大力氣去配置海外資產，我想當收益差、價格差沒有達到一種很巨大的時候，大家都還是首先傾向於投國內的，但架不住房價實在漲的有些過高後，海外資產越來越顯得又便宜又有實在出租回報率支撐，不乏喜歡返璞歸真的人覺得國內外價差過大覺得有切實出租回報才是真的投資支撐，他們開始被海外資產配置的項目吸引，動心了。。而海外資產配置最要命的是，一線城市唯一供不應求的是好地段的高品質住宅，購買者都是資金實力過剩的富有階層，而海外資產配置基本全部分流的是這個階層的資產，唯一供不應求的買方被別人拉走了資金，這是真正的大問題。
&<&>&<&>&<&>第四點說的是對供求關係破壞明顯的事情出現，高層買方開始流失&<&>&<&>&<&>
5、外儲和匯率。而海外資產配置的風潮，終於從一個意想不到的角度掀動了整個房地產牢不可破的利益共同體，在這事發生前，沒有人會想到房產泡沫吹破的第一聲響是從這個角度發起。我並不覺得海外資產配置真的導致了外儲減少和匯率波動。但海外資產配置的流行有兩種想像中還未成真的指向，讓人坐立不安。第一個就是想像中如果持有高價格房子的人都這麼干（雖然還沒這麼干），那麼外匯和匯率會瞬間崩潰，或者導致重回匯率管制年代對經濟造成巨大傷害，這事沒發生，但僅僅是一種可能性就已經讓人不安，這就像擁有核武器的國家不一定要使用核武器，中國兩彈一星一發射，就一腳踹開聯合國大門坐上了五常的寶座，其他國家是如何瞬間慫的，不是因為你使用了核武是你有這能力了；
關注這一點，有一個非常嚴重的真相要說明，如果2015年500萬買入的房子，2016年600萬賣出，增值的100萬，30萬由買家出70萬由銀行出，也就是銀行要湊出70萬人民幣來給這位賣家，這70萬是以前不存在的錢，既不是賣家當初買是花掉的500萬，也不是買家這次買時首付的，銀行要從別處找來這70萬處理這筆交易的貸款。但如果是這樣的一個人，他2004年60萬買入的房子，2016年600萬賣出，這增值的整整540萬中的70%也就是378萬，都要從他這個房子的買賣資金循環之外找錢來貸給買家付給賣家，你要知道這種「找錢」的事情本來就難，如果比例還這麼高，就需要大放水，再如果你把銀行「找」來的錢換成美元。。。就有人要暴走了。。。。所以最大的定時炸彈是那些很低成本購入房子的人，如果他們在如此高位套現，他們套現的錢根本不是他們當初貢獻出來的買房款也不是接盤人的首付，他們套現的絕大多數錢都是要銀行從別處找來，就算他不換外匯，對經濟也是一種負擔，我們需要催他把套現的錢趕緊花出去最好再買房，如果他不花出去再買房，卻用來換美元，我告訴你這種不正之風是絕對嚴重不可饒恕的站在了國家、人民、經濟的對立面！！你們試試這顆核彈國家能否讓你們引爆？
&<&>&<&>&<&>第五點說的是，利益共同體被打破，最強大的參與方可能要走向利益共同體的對立面&<&>&<&>&<&>
6、通脹預期兌現。本輪人民幣貶值符合了買房躲避通脹的預言，但也導致一個問題，靴子落地了，一旦貶值結束，大家普遍認為人民幣會保持5年以上不再大幅貶值，人無貶基在貶值之後成為一個共識的話，房價在未來5年內都不會獲得通脹預期對房價避險功能的重要支撐，既然5年內都不會再貶值，那房子短期躲避通脹的作用就喪失了。可能要到下一輪醞釀較大通脹時這個功能又凸顯出來。
&<&>&<&>&<&>第六點說的是短期通脹預期的消失&<&>&<&>&<&>
7、M2的問題，M2很多來自信用體系，其中又有很多來自住房貸款和跟房地產有關的貸款，M2之所以之前擴張的如此順利，是因為M2沒開始溢出，一旦開始溢出導致外匯儲備和匯率的變化，M2就會暴露他很大的問題，槓桿率信用體系派生的M2，本來是應該頭寸互相平衡的，但因為中長期貸款過多，因此這個M2的彈性平衡性卻沒那麼好，一處抽血失衡就會派生大面積故障，那麼對於現在的系統來說，一些小的問題都會投射成為大問題：外匯儲備下降（需要核銷人民幣）、匯率變化（尤其是人民幣貶值）、違約率上升壞賬變多、加息。。。因為M2很大很多人放言房價會漲，但任何事情都有兩面性，正因為如此，任何一處的收縮不平衡都會引發連鎖反應。。
8、美國人真是非常不懷好意，專挑這時候加息，而且一些投資也假模假樣的撤回國內（實際我估計他們是想讓我們資產貶值後回來收購便宜資產）。但，蒼蠅不叮無縫的蛋。。。
因此我覺得，無論是主動調整，平緩釋放槓桿和泡沫，還是被迫調整，差不多快到了要調整的時候了，但具體時間，誰知道，所以我得說的寬泛點，比如5年時間，如果到了4年出頭還沒有跡象的話。。。。。我會提醒自己刪了這篇回答裝作我沒答過似的。。。。
（圖侵不刪，因為是我自己拍的）
（圖侵不刪，因為是我自己拍的）
【第四個問題——普通人該怎麼做？】
上面分析了這麼多，只是希望大家理性的看待房產問題，並且對政府信心比較充足的人，還相信有能力控制房地產風險，保證房價平穩過渡到下一階段。我也是傾向於認為國家有這個能力的。
我從經濟上給大家分析下吧，仍然先說下，既不是勸買也不是勸別買，而且也只是一家之言，大家要自己做判斷不要聽信我的。
1、選擇未來具備出租收益率的房子。
怎麼測算？你的總資金成本大概是購房總款的兩倍，保守點算1.8倍好了，你分攤30年中估算每月現金支出，如果你購買的房子未來10年內有希望月租超過每月現金支出，那還具備購買價值。
200萬的房子，總成本360萬，每月1萬現金支出，當前月租3000元，評估下你所購買的區域是否有在經濟衰退中被邊緣化風險，如果沒有，那麼估計10年內上升到1萬以上月租的可能性還是比較大。這樣的房子並不是完全沒有，但都有一定風險，因為明顯不可能處於一線城市核心地段，未來都有一定的被邊緣化的風險，所以基本也要考驗眼光。
再說上海這樣的城市，其實未來有可能會像東京模式發展，用類似高鐵或者快速地鐵，少停站速度高，短時間跨越連接一些關鍵地區，比如20分鐘高鐵地鐵連接市中心和松江、金山、嘉定、崇明、南匯，這些地區的人20分鐘到達市中心後再快速換乘速度慢但站點多精準的地鐵網路，從而達到40-50分鐘通行市區各處的可能。而且這幾乎是一種必然選擇，如果有20分鐘連接市中心的高速便捷交通工具，那整個上海房價又會重新布局整合。尤其在經濟衰退的時代，上海這樣的核心城市反而會湧入更多在其他城市失去機會的人，屆時房價不一定上漲房租卻一定會普遍上升的。到時候如果是跨區域的高速運行，那麼兩頭站是重點，尤其是現在郊區那頭起來很多，而高鐵中間經過的區域，如果沒有設站，就會比更遠的那頭還要失落，因為通行效率反而不如更遠的那站。
總之，在當下的房價條件下，選具備未來現金支撐的房子，確實不太容易，但至少在未來重點規劃的郊區地段和市區小面積上還是能勉強發掘出一些價值。
2、選擇投資自己
經常有人說，誰誰早年買了房，現在生活過得多好多好。同一個班的同學，差距似乎都體現在誰早買房上了。
但很多人只看到他想看到的，早年買了房的同學，如今還能讓你羨慕不已的，是有一個必要條件的——他們這些年的收入也大幅度增長了，可不光是他們這個房子的價值。如果沒有收入的大幅度增長，光守著一個房子，估計你根本感受不到那種撲面而來的財富差異。
其實你仔細想想你身邊早買房的人，如今又活的很讓你羨慕的，是不是大部分人都是如此，甚至很多人早買房的原因也是當年起步就比你快，上升速度比你快，而買房後人家繼續延續了對你的速度優勢，這才越拉越開，但你為什麼僅僅感受到了房子呢？
如果你有一個投資自己年增長超過10%的機會，並且能保持很多年，那我建議你抓住一切可能投資自己。有一個基本道理——個人能力增長和賺錢能力增長後，不太容易縮水，而且比房子還抗通脹，你從一個初級電工成長為高級電工，你的收入不但增長而且超級抗通脹。
為什麼那麼多人有了房子後還不安定，還不踏實，尤其在一線大城市一些早年自住房和早年購買房子的人，因為他們除了這套房子外一無所有，這給他們的恐懼感其實超過那些從3000元月薪打拚到3萬月薪但還買不起房的人，你在恐懼越來越買不起房了，但你的生活已經天翻地覆的變好了，他們在發愁每月還是只能賺3000元，所以家裡幾代人都緊盯著那些房子想盡辦法動腦筋在這些東西上。
讓你最羨慕的不是別人的房子而是別人的收入，讓你最恐懼的不是沒有房子而是沒有收入，所以投資自己永遠是重點（除非你確認自己已經沒有投資價值）。
中國房地產瘋狂二十年，其實伴隨的就是這收入飆升的二十年，先有雞還是先有蛋？這個事情上很明顯，先有了收入飆升的人才有了飆升的房價。之所以最後房地產業從高收入人群蔓延為全民狂歡，一個重要原因就是在後期，房子成為很多低收入或者收入滯漲人群的救命稻草，再不抓住房子這根救命稻草，他會被中國那些收入狂飆的人甩到背影都看不見，而最先覺悟的那些人他們不但抓到了稻草而且抓到了寶，他們欣喜的發現因為自己收入增長跟不上，又擔心自己跟不上，自己早早咬牙買了一套房，這一次自己的選擇無比正確——至少少奮鬥20年！那哪裡是少奮鬥20年，這是用房子分享了高收入人群帶給整個社會的財富效應。
現在的問題是，是個救命稻草你也不一定抓的住了，那個稻草也太貴了，所以這些年錯過上車機會的人，如果收入再不能跟上，就只能被甩下去最後連別人背影都看不到，而現在你即使攢夠了上車的首付款如果你收入不能上升，那你未來30年以上都要在比沒買房更加不幸福中度過，現在市場已經能夠殘酷到：當年你只要攢夠上車錢就可以了；現在你不但要攢上車錢同時還要確保投資資金保持收入增長保持一定比率，否則上了車也是頭破血流。
如果你還能夠投資自己確保收入高速增長，那麼現在買還是再等等買，其實問題都不太大，因為房價根本甩掉的是收入停滯的人。如果你的收入已經停滯而且你自己判斷投資自己增長也不會太大（其實絕大多數的人都是這種情況只是分為自己承認自己不承認而已），我建議你看下一個建議。
3、以退出的角度考慮買房問題
談了那麼多現金流的因素，無非是算賬，但如果牽扯到養老，你可以給房子加上無窮大的價值，為什麼之前不談30年後，是因為養老用住房是真正的剛需，而且對價格、對利潤的衡量不再完全能用當下市場衡量，因此我想要談的是買房應該以退出為主要目的。
在現代化城市裡，人們都是被各種流水線一般的流程、框架限制住，你賺錢如何如何，同時你的支出也會如何如何，在大城市的成熟框架下，你很難會有一個收入達到精英階層的人卻過著工廠生產線打工者的生活的事情發生，一個精英階層的人他的住房、吃、穿、用、度、行，基本都遠高於一個基層打工者，基本上當你融入大城市後，你的收入和開銷就一直隨著階層的變化無縫的過渡著，大城市的規則就是如此，讓你基本把賺來的錢花掉，來匹配你的階層營造適合你所處階層的生活環境，調整好身心同時贏得下一步發展空間。只有少數人他們沒有遵循這種平衡，有高收入卻極低開支或者低收入卻高開支這兩種特例最後往往是脫離生活秩序一團糟，前者容易脫離團體缺少合作支持，後者容易財務危機信用掃地或者變成人人不齒的啃老族。
如果在這個上升的過程中買房會怎樣？在這個過程中買房，最常見的情況就是你被從現代社會平穩上升的平衡中抽離出來，比如因為住的遠了交通上花的錢越來越多，路上時間越來越長（租房的話位置選擇餘地肯定比買房大一些），交際活動明顯減少，外出吃飯減少在家做飯變多，對於更換工作恐懼感增強，無法及時用上符合時代的玩具，甚至是半玩具半工具的裝備（例如新款手機和筆記本電腦），買房造成的生活脫節其實是相當嚴重的，而且也很普遍。這導致很多人提前結束了自己的上升周期。
買房，對於絕大多數收入卡著現代城市收支平衡圈的人，其實相當於買了張退出的票——我可以不玩了，從此後，我只要花錢小心點，工作別出大錯，我在這城市有個房，我就不用再拼死拼活了，靠著房+預期養老收入+一定的理財投資收益，我可以讓自己放鬆下來，脫離殘酷的現代化流水線——不玩了。當然，想繼續玩也沒問題，但我已經把退出的票買好了，那我繼續工作時。如果你沒買票，對不起，你得永遠繃緊神經跟年輕人一起不斷適應現代化城市的各種變化、流水程序、規則，人不可能一輩子綳著不是……
如果你選擇買房的目的是「退出」，那麼你選的很可能以生活便利+環境舒適為考慮，甚至老家的加分也很大畢竟在自己家鄉親戚多好照應。如果你不是為退出選擇買房，圍繞工作需要買房，那你很可能一定要進入到高房價的循環中去掙扎求存。處於功利需要，萬一買了後再漲更多等等，去搏一下也是很多人的選擇，每個人的選擇都要被尊重，但也不是沒有另一種選擇，就是純粹為了自己「退出」來選擇購買房子的類型。
【第五部分——房子是用來住的不是用來炒的】
把這句話鄭重的放在這裡做標題，可能會起到一些反作用，因為很多人習慣認為這句話是口號而已，不過這句話說出了我想說的事情，從上面分析來說，什麼樣的購房是用來住的？很顯然，當前房租替代法或者未來房租替代法是根本，因為既然是用來住的，自然是怎麼少花錢怎麼來，買房省錢那就買房租房省錢那就租房，而買房要比租30年房多花很多錢還買，那就是用來炒的。
國家的態度被很多人任意理解，比如有些人說房價絕對不會跌，他說「國家會保護的」，這時候國家是對所有買房人負責任的一種形象；又說為什麼不會跌，有些人說「房地產經濟牽扯過大，一旦跌大家都完蛋，所以國家不會讓他跌的」，這時候國家變成了一種束手無策被綁架的形象；還說房子就算跌破貸款額，銀行也不會收回房子的，國家不會那麼做的，嗯國家成了一種保護者；還說貪官的大部分財產都是房子，上面怎麼會讓房子跌，嗯，國家變成了惡勢力同流合污者。我很清楚的記得前兩年，股市萬點的說法是那麼言之鑿鑿，說的國家如何如何的，而且都變成眾口一詞時，我只能苦勸炒股的老爸離場（然並卵，他4800點離場可開心了3900點又都進去了）。在中國的很多地方，國家的態度是任人打扮的，他的利益需要國家如何，他就編造出一副國家肯定會如何的樣子。
我也從我的片面理解來談談國家的想法，先申明，都是個人判斷，如有不對我會自我加強學習。
中國經濟當前最大的問題來自生產和需求的不匹配，以前這個矛盾不尖銳的原因是美國有強大的需求，而以前美國強大的需求又生生不息的原因是美國設計了一套非常好的美元策略和產業策略，就是中國生產大量的衣服鞋子等賺很少的錢，而美國出口給中國一點點東西卻賺大量的錢，開始雖然貿易逆差，但利潤其實是差不多的，然後中國產業升級開始出口家電，賺的開始多了，那也還好因為你的原材料和石油很多靠進口，都是美元結算，美國也從中獲得很多利潤，貿易逆差也能忍，但隨著中國越來越往手機電腦無人機等幾乎除了大飛機外的全部商品走，美國能賣給中國的越來越少，而中國生產的利潤率卻越來越高，美國就逐步失去了良性循環，要用債務來買中國產品，這不是長久之計，所以當中國具備了除大飛機外的全系列生產製造優勢後，整個世界面臨了重新安排格局的問題，而中國面臨的問題是需求嚴重下滑的問題。中國的需求下滑三方面一方面是美國需求下滑，一方面是美國阻撓我們出口到各種市場，一個是內需不足。
繞一大圈說這個背景是為了說明，國家目前所努力的方向是什麼，無非是擴大需求，優化產能兩件事。之前說的四萬億放水，是在刺激內需，但不幸的是，中國人拿到錢第一想到的就是買房子，而不是買商品。內需不但沒能擴大，而且膨脹了信用，鎖定了未來消費。我不明白總有人把國家放水這件事，想像成為了房地產業的繁榮放水。經過兩輪的實踐後，內需的提升暫時估計無望了。現在的重點就變為去庫存、一帶一路、供應側改革。
去庫存就是把大家說的「綁架」部分的危險一點點消除，一帶一路就是高鐵開路政治軍事跟上，開展陸地交易網路，拓展我們的出口需求，避開海權國家的傳統優勢邏輯，供應側改革就是優化調整產能。
房地產在08年前的興起是因為中國經濟的高速發展，商品房改革，中國人收入的高速發展共同推動的，而房地產在2008年後的發展，卻是一種恰逢時機的陰差陽錯，刺激內需變成了刺激房價，反而拖累了內需，不但拖累了內需而且鎖定了未來幾十年很多家庭的消費支出。這簡直是國家戰略層面的南轅北轍。而現在國家正走在綜合改造慢慢來的路上，也就是說，國家認為這种放水刺激會有反效果，已經人盡皆知了，現在如果偶爾還放點水無非是防止他崩盤壞掉整個形勢，但整體的改革已經在路上了，供應側改革如何執行不詳說，去庫存如何去不詳說，但一帶一路的政策是需要一個國際化的人民幣的，那麼如果人民幣真的沒有大幅貶值基礎的話，以人民幣計價的收入、房租就不再存在大幅度升值的基礎，很多人基於通脹所設想的房價就無處著落。
從個人角度說，炒房其實已經越來越有風險了，很多人沒有看到在連綿不斷的房價上漲中隱藏的分水嶺，這裡把分水嶺再拋開講細緻些，我們用實際例子舉例：
2008年，一套房80平米，240萬售價，家庭月收入2萬，月還款額1.1萬，省房租0.45萬，每月家庭超支0.65萬元，家庭每月可支配收入0.9萬元（如果租房可支配收入是1.55萬），到如今8年後，這個家庭月收入過3萬應該是沒問題吧，這時候月還款額仍然是1.1萬，省房租0.7萬，每月家庭超支0.35萬元，每月支配收入1.9萬（如果租房是2.3萬可支配收入）。你以這樣的歷史數據你挑不出毛病，原因在於過去房租和收入是同步在增長的，房租增長幅度相對有點弱後，收入增長也能彌補這點憂慮。這樣購房的人，長期穩定持有的可能性是非常大的，這樣的房子也許他買了後就消失了，不會再出現在什麼房產中介的牌子上，因為人家很可能花幾十萬好好裝修一下再花幾十萬買些很想要的家電傢具，就在裡面幸福的過一生了，管他外面房價如何變化呢，何況外面還是一直在漲，那我們住的就更安心了啊。
這樣場景的描述在現在絕大多數購房者身上不可能重現，面對一套500萬-800萬的房子，你是算不出任何悠閑自住坐等房租收入上來解圍可能性的，或者面對一套240萬的老破小或者一套240萬的外環以外再以外的房子，你是不可能生出我要花大價錢把這個家搞的絕對完美我在裡面過一輩子的。
很多人忽視了「安家成本」，他不光包括裝修、傢具家電，還有很多成本，如果你想著大不了過些年賣掉，你會發現他雖然漲了100萬，但你的安家成本損失和交易手續費也快100萬了，你還要重新買房重新安家，那麼方法無非是不輕易搬家漲一百萬等於沒漲，跌100萬也就只能忍著，還有一種方法就是簡裝臨時住著，隨時準備換。
為什麼我們現在擔心房價下跌比以前要確鑿一些，大概就源自於，一線城市500萬以上的房子財務上不能支撐長期持有，這些房子是「活的」，他不像以前那樣房子賣掉就沉澱下來，而一線城市500萬以下的房子，缺點又太多太多，這些房子更加是「活的」，因為他遠不是大家的最終歸宿，更加沒辦法賣掉就沉澱下來。沒出問題的原因是，這種事才有幾年，任何一個不安分的人，他買了房資金鏈也不可能在買入三五年內就崩潰，更何況這幾年一直在漲，他即使要崩潰也能賣掉解套並且大賺一筆，他還沒有傳導到違約上去，一旦傳導到違約上去，就會開始出現被迫降價賣房，這種壓力才會逐步顯現，現在沒有隻能說這種事情才剛開頭，還沒有到蒸汽頂破鍋蓋的時候，但只要漲價的火在下面燒著，這蒸汽總歸會頂破鍋蓋的。
很多人告訴你房價漲了20年，但我要告訴你，完全脫離收入房租的房價才扛了三五年而已，這種市場下，扛三五年一點都不稀奇，但脫離收入和房租的房價上漲能否扛七八年，大家拭目以待。
如果我們把租金這條現在已經絕對無法計算的因素減少權重，把我們自身的收入也算進來計算房價的合理性，這已經是自住購買對房價最大的善意了，也就是我們願意用多少比例的收入來供應這個房子，而不再考慮他的租金貢獻效益，我想很多購房者也是被迫如此考慮的，誰去算那些成本收益的，你算了不能買別人就不買了嗎？好吧，面對這個不講理的世界大家都要妥協不是，從這個角度出發很多人去選擇二三線和老家的房子（你看我也買了一套4年沒漲過價），為什麼大家都知道只有一線城市房子才保值還有人去建二三線的新房還有人會去買？因為大家都是被擠出來的嘛，但這要緊嗎？如果買房首先就看以後是否賺錢，是否省錢，那可不就是一個炒房者，只有炒房者才會這麼看待問題不是，很多人的一生榮光就來自一套兩套房，因為買對了，月收入三五千的他也翻身了，因此現在炒房的都是什麼人？要麼是財富太多要配置資產的人，要麼是覺得自己其他方面跟不上了唯有房子能讓自己彎道超車的人，很多人是把自己臆想成為「別無選擇」的人，真的是這樣嗎？你除了用所有資源去賭博般抓住那個房子，來實現自己後半輩子成就外，你真的沒辦法了嗎？
實際上全球各地的房產大多是具備租售比和收入房價比的，中國房價脫離房租和收入原因只是因為中國人的收入處於一個高速上升的過程中，我們不僅不能用當下的房租來衡量房價，也不能用當下的收入來衡量房價，這種「雙未來」模式，才帶來了如此懸殊比例的房價才刺激了M2不斷創新紀錄，大家只要冷靜的想一想——中國人的收入還能不能像過去20年那樣大幅度的向前邁進，就大概知道房價飛漲的另一條腿「未來高預期的收入增長」已經也縮回去了，雖然比房租增長縮的慢一些，但總歸是要縮回去了。
我相信不管是國家調控也好，市場自發調節也好，房子是用來住的這一條會在5年內初見端倪，因為更加往後的話，一些更大的利空會撲面襲來——城鎮化到頭，老齡化，00後長大發現家裡有太多套房等等。。。。
所以，大家買房時，也從未來房租收益，未來自己收入匹配來綜合考慮下，真的把房子是用來住的這一點落實到自己身上來，那管他風吹雨打，你買的是賺是虧，你總歸買的是一個家。
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【後續】
我自己這個回答從2015年7月第一稿寫起，其實經歷無數次修改，我自己也很清楚，這不是我所有版本中最漂亮的那份，甚至有些苦澀，我甚至有時候不應該暗示一些普通人說你們無望了。但我想了很久，決定把這些我真正想的都寫出來。
第一段寫房地產內在價值缺失，但我想說的是，內在價值不是房地產的全部價值，投資價值還是為主要的，一線城市很多房子是作為投資品存在的，自然反映的是投資價值，但大多數關心這個問題的人是要從內在價值出發去考量的，這幾年價格懸殊過大後，開始出現二線、三線城市普漲，其實也是投資伴隨剛需，剛需們是覺得回到二三線居住可以實現內在價值——1、未來房租可能會彌補房價，2、如果未來房租不可以，那我在一線賺的錢本就輕鬆，回二三線也就不顯得是揮霍了，有點當年美國賺錢中國花，上海賺錢老家花的那種意思，而投資人轉向二三線純粹是因為很多開發商和投資人被一線的高成本擠出去了。
一線城市的房價主旋律仍然是供求，對高房價造成實質性影響的事件可能是這次外匯儲備和匯率的事件，但後續如何平息和調整我們都未知，我判斷會導致逐步的刺破泡沫。
關於仍然看好近三四年房價的人，我想跟你們說，你們也許是對的，我內心也並不願否認很多說明後年會漲的人的理由，但我想非常強烈的告訴你們一件事——拿三五年的漲價來做一個住一輩子的房子的購房決定是荒謬的，所以如果你看到的是三五年的漲價，請從一開始就作一個投資者，做好三五年內賣出的準備，否則三五年漲了七八年後跌了，那你長期自住的占的是哪門子便宜省的是哪門子錢？
最後關於退出機制的說明中，還有一層對於收入無法增長也湊不齊首付的人的暗示，比較負面——你們可以去更低一級的城市，但至少因為是退出機制，選擇時間點寬鬆，每個人可以按照自己的判斷目前是最高價還是尚在低價，判斷在最高價的人又有了充足的時間可以去等待。
海外資產配置風潮的興起，曾經給了我一些國內房價藥丸的期待，尤其這波又正配上外匯儲備和匯率的動蕩時機，但最終我還是意識到這次的事件只是象徵意義更大些，不能過於高估這件事對政策的衝擊能力和國家的應對能力。
我是在老家購房後，在上海——持幣待購（原本打算5成以上首付，現在被迫要7成了，不過我對於三百萬以上的貸款金額本來就有些抵觸，所以提高首付就再等兩年，打算貸款最多在200萬上下）。這是我的情況，因此我的觀點總體上說一定是看似理智但暗中小期許降價的，但隨著自己財富的增長，我也逐步經歷了不同階段人群對財富的不同看法，曾經高高在上的房價在眼中也越來越實質化（是M2特別大後需要房子對應他的價值，還是房子上去後吹大了M2？我的觀點是因為對於未來房租、未來收入的雙重看好推高了房價，處於通脹預期大多選擇貸款操作，最終推高了M2）。
當前的房價不是收益性支撐的，是供求型支撐的，而供求的變化有很多方面需要去權衡，研究供求的問題，要比研究剛需的收益分析，要難的多，參與的條件太多，而很多條件控制在不同決定權的人手裡，尤其國家控制著很多決定權，你去做某個定論判斷都會顯得自己過於虛妄。只是有一點需要小小的提醒一下：
泡沫化對實體經濟的傷害度，到達一定程度後，會帶來國家干預，到達什麼程度？看國家的忍受能力，也可能是都完全不行之後才遲遲動手，也有可能是很早就未雨綢繆，總之這個臨界點是高是低看情況，但總也是存在的。說一點，為什麼房租增速遠跟不上房價？難道租房的供求關係就遠不如買房供求關係嗎？一定程度上是的，更重要的事情是，房租如果增速跟房價一樣實體經濟早就死三回了，這整個遊戲早就回檔過了。。。但在房價持續上漲中，房租確實在堅定的跟漲著，所以你很難判斷是高房價終於觸及到天花板先，還是高房租更早碰到天花板，雖然看似房價更高更難承受啊，但因為是透支未來30年，房價的負面效應反而是沒有房租那麼立竿見影的，房租會直接傳導到整個經濟的成本中去，因此反饋到經濟實體利潤率的下滑可能會更加迅速，可能會讓連鎖反應和惡化來的比房價上漲還要快的多，所以對外房價是溢出效應，對內房租是不折不扣的在逼宮實體經濟。
至於我個人，我心態很好，攢錢，平衡投資，房產如果實在因為個人失誤錯過，我就捲鋪蓋回老家去，反正攢的錢如果回老家那是足夠一輩子揮霍了。而我只是不斷地把自己打造成更能賺錢的工具，以至於現在我都懷疑我是不是應該停一停下來考慮下詩和遠方。。。。
【2017-2-25】又過了兩個月，我還得補充一點什麼
在這篇文章里，我沒有偏向任何社會階層的立場，我並不持有為了讓窮人買得起房人為扭曲房價的廉價同情心，也不激烈反對現有金融結構對於財富流動的略不平等流動，在沒有更好的配置手段前，目前的全球的金融結構是效率最高的解決方案。但很多事情過猶不及，即使是如此有效率的金融結構，也有避免不了的失衡傾向，最大的傾向無非是全球沒有完全一體化之前，因為國界的存在，各國在全球化鏈條下爭奪鑄幣稅，爭奪優先貶值權的結果，雖然貨幣升值也有一些優點，但總體來說，多發貨幣本幣貶值可操作性要高的多，何況鑄幣稅即使收不到外國人頭上也是能在本國收上來一些的。
這是全世界的難題，估計在全球一體化之前，或者全球貨幣一體化之前，很難根治，好在過去幾十年世界的經濟總量都是一直在不斷擴張的，那瘋狂擴張的貨幣也只引發了幾輪危機。我想所有人都在思考這個難題的解決之道，在這個難題解決之前，大家就需要避險的資產，比如黃金，比如給人感覺「更不容易貶值」的外幣（其實我覺得是半斤八兩），再還有就是房產，房產比黃金看著好的地方在於，他還有使用價值，黃金不做貨幣後很多人不一定能理解黃金的價值或者想還有那麼多稀有貴金屬呢。
金融泡沫全球通病，避險進入房產無可厚非，這是世界暫時無法扭轉的慣性和每個人對於這個世界理解後自然的選擇，但就像本文分析，過猶不及的問題主要來自房地產被過分投資了，過分投資的結果有幾個：
造成更大的金融泡沫，其實中國的物價除了房子外，都還算平穩，但房子單邊泡沫膨脹的這麼大，會讓整個經濟不穩定，讓別國不穩定，簡單說，別國覺得你家貨幣到底該怎麼算，不算上房子這匯率看著還算合適，一旦算上這麼個大泡沫你的匯率就不踏實了，那人家想你這人民幣到底算值錢還是不值錢，說他不值錢我持有100萬RMB能在中國進口大把商品，說他值錢我拿100萬RMB在中國買房狗P都買不到，同等心其實不光國外人這麼想，國內大家也這麼想，我手上有200萬現金，我TM到底算有錢人還是窮人，如果不買房或者小城市20萬首付買一套豪宅，那我百分百有錢人，如果北上深買套房，我分分鐘變窮苦房奴。在這種很奇怪的兩種狀態下，其實不光代表買房選擇變得很奇怪，就連人民幣的價值認定也變得很奇怪。
給你三個北上廣深樣本：
1、你有200w——第一反應你好有錢，再說你沒房——立即反應你恐怕有些懸。
2、你有一套房——第一反映你好有錢，再說你存款只有10萬，月薪只有1萬——立即反映你恐怕有點懸
3、你有一套房，還有200萬——嗯，我確定你是個有錢人。
為什麼會這樣？因為貨幣的價值認定已經越來越模糊了，而房子的價值認定也不太靠譜，大家必須綜合是否持有房+是否有錢，兩件事才能綜合認定你的財富狀態。說明在中國，人民幣只能認定你的一半財富，單靠房子或者單靠存款都無法認定你的穩定階層。
很多人說到國外房子貴也好便宜也好，他沒意識到，國外很多地方，物價、房價是一體的，也就是他房子到200萬美金了，他物價也挺高了，收入也挺高了，物價、房價、房租、收入四者的平衡代表著該貨幣購買力是沒有疑問的，有多少能力賺多少錢，過什麼樣的生活，租或買什麼樣的房子。而在中國呢，你有多少能力賺多少錢——ok；你賺多少錢過什麼樣的生活——ok；你賺多少錢租什麼樣的房子——ok；你賺多少錢買什麼樣的房子——完全不ok。
在大部分國家，尤其是大家嚮往的國家，房價高也好低也好，跟物價基本一致高或者一致低，你可以用他本幣去做一把尺量一個人的財富，比如一個人有200w美金，你可以確認他是個有錢人，因為他隨時可以用100w變成房子，100w幸福生活，他的錢在購買幸福生活和購買房子時，基本是一致性的，但在中國，錢可以購買到幸福生活卻購買不到房子（超大城市），這代表了人民幣估值偏差的巨大現實問題。
這導致整個中國的貨幣估值發生了巨大偏差，為什麼說人民幣國際化的存在問題，因為一個貨幣要首先在國內呈現出一致的購買力，才能有信心走出國門，那人民幣明顯在買房和買其他物品時呈現了截然不同的購買力，那其實就是說這有兩個定價，哪個是真的？其實哪個都不是真的，一個被低估了一個被高估了而已。
但中國要提高國際地位，人民幣走出國門就是必須的，也就是中國哪怕用10年、20年、30年時間，也要慢慢和美元爭奪全球鑄幣稅，那讓人民幣產生公信力是很重要的，這不僅僅是一個匯率堅挺的事，匯率再堅挺，如果在不同的領域人民幣擁有不同的購買力，那麼就會有人從事套利來瘋狂發財，房地產的瘋狂很多時候還來自於整個中國市場存在這樣的套利空間。
但我最後提醒大家兩件事：
1、我不知道通貨膨脹的策略是否會被繼續執行下去，如果是，房價仍然會漲下去的，只不過扣掉通脹因素後的房價估計很難再漲
2、人民幣幣值在普通商品、收入上的體現，與房子上的體現，差異這麼大，這種平衡一定會到來，套利者也會導致這種事情發生，其實所有的炒房、上市公司買房保殼，投資海外資產，其實都是在變相套利，但是大家警惕，人民幣價值回歸統一的路，既有可能是房價下，也有可能是物價上，如果物價上，大家還要經歷一輪煎熬。
最抗通脹的，永遠是自己的本事。
2017-6-23：市場變化無常，這會先匿一匿。謝邀。此問題一張圖說清楚：
以下為QA：
問：限購政策如何影響投資客和土著等賣房者？
答：限購政策使得投資性賣房行為單向不可逆。簡單點說，你賣掉的房子你再也無法買回來。假設某人手中有N套房產，其所持房產數量上限將隨賣房而不斷減少，賣房所得的貨幣將不能繼續進入房地產市場。在房價永遠上漲的資產荒時代，賣房者無法承受失去房產投資渠道所帶來的機會損失。上有限購政策控制，下無其他投資渠道，賣房者唯一選擇是只買不賣，將大量貨幣鎖定在房市。結果是投資客及土著們的賬面財富節節攀升卻無法大規模變現，房地產成為貨幣蓄水池，吸走大量貨幣流動性。
問：什麼是扭曲的租售比？
答：國際上，正常租售比為1:200~1:300區間，即可通過200-300個月的租金收入完全收回投資成本。但目前北上深的租售比已高達1:500甚至1:800，需要40-60年的租金收入才能收回成本，年收益率不足2%，低於目前大多數貨基。大量房地產持有者寧願只要2%收益率也不願持幣退出（原因見上），超量房屋從二手房市場流入租房市場，房屋只租不賣，租售比分母增分子減，最後越來越扭曲。
問：政府具體起到什麼作用？
答：扭曲的租售比恰恰是政府造成的，其好處有二：一是讓外來廉價勞動力暫時得以喘息，若租售比回歸正常，翻上三倍的租金將會逼走大量廉價勞動力，而一線城市離不開他們廉價的血肉來建設；二是能防止投資客回籠貨幣流動性，若租售比回歸正常，大量貨幣流動性將通過租金釋放，房地產蓄水池將失靈。一方面，一線有源源不斷的廉價勞動力用完就扔，限購可以限制他們通過房產獲得一線城市紅利，讓其永遠廉價；另一方面，房地產由限購吸住了大部分貨幣流動性，貨幣超發的後果經由房價承擔，不斷延後了硬著陸的壓力。政府實乃此「房價金三角」主導者。
問：為什麼這裡面沒有剛需？
答：沒有就是沒有，剛需不屬於任何一角。剛需有一定能力，可以通過買房進而獲得一線城市紅利（戶口、教育、醫療等），相比廉價勞動力剛需已經不再廉價；剛需能力又有限，絕大部分需要從銀行商貸加槓桿，相比投資客又無法上繳大量流動性。剛需的存在對政府作用反而是最小的，所以政府限購政策的鋼刀每次都直接往剛需的頭上砍去。作用最小，調控的力度當然最大。
問：剛需應該如何應對？
答：兩個字，買房。剛需一旦兌現，你就可以在房價層面上遠離政府的控制，成為城市的主人（名義上的）。儘管代價可能是一輩子的流動性負債，但收益是巨大的：既包括廉價勞動力求之不得的城市紅利，也包括投資客們所擁有的固定資產賬面增值。最重要的是遠離房價金三角的剝削與陷阱，未來一旦形勢有變，所受衝擊也相對最小。
問：房價金三角會崩潰嗎？
答：現在不會。實際上，這個金三角正在進一步鞏固加強。七月新增貸款絕大部分為居民長期房貸，同時各地地王頻發。剛需正在被分化，要麼被打入廉價勞動力不得翻身，要麼就想方設法交出僅有的流動性獲得自由；而房價正在通過地價進一步鞏固貨幣蓄水池地位，仍然源源不斷從各種途徑吸取流動性。更重要的是，政府沒有打破三角的意願與勇氣。
問：房價金三角會如何崩潰？會造成房價崩盤嗎？
答：崩潰有兩條路。一條是回歸三十年前，房地產完全由政府掌控分配，將不存在市場也不存在房價；一條是放開限購等政策，促使租售比通過無干擾的市場調節回歸，屆時房價將會劇烈波動並最終穩定，泡沫將不復存在，一個「健康」的房地產市場誕生。第一條路是開歷史倒車，沒有可行性；第二條路沒有任何一方知道這個過程有多長，自己能不能經受得住，何況市場與政府對於「健康」的定義並不一樣。極端的路都難走，只有修修補補，房產稅即是一例。
住房不是剛需，
但是住房與戶口捆綁的時候，住房就是剛需，
戶口不是剛需，
但是戶口與教育捆綁的時候，戶口就是剛需，
政府牢牢地把住房、戶口、教育捆綁在一起，
於是因為教育剛需，所以住房與教育剛需，
只有這樣政府的土地才能賣出去，政府才能
在人買房的時候大量收稅！
你問我住房是不是剛需，我可以明確地告訴你
不是，但是我這樣回答你們肯定不高興，但是
我可以告訴你真正的剛需是教育！
美元不是剛需，但是當美元與石油掛鉤的時候，
美元就是剛需，一個國家可以說不要美元，但是你
可以說你不要石油嗎？美帝國主義與中東國家，
將美元與石油強行捆綁，於是美元成了別的國家
的剛需，而別的國家為了獲得美元，不得不出口
到美國，美帝國主義相當於印鈔票空手套白狼！
薩達姆把石油用歐元計價，直接導致美帝
推翻薩達姆，然後重新用美元計價！
如果住房不與戶口、教育捆綁，我就敢說房價將大跌！
在20世紀30年代，魯迅在北京二環買了一套房，才幾百銀元。
時至今日，深圳的一套9平米的蜂房可以賣到88萬，而且推出當天就一搶而空。
為什麼中國人熱衷於以投資房市來增值資產，原因主要有三
第一：中國房價高不是因為剛需，是因為政府想賺老百姓錢，提高財政收入。
在科技文化比較落後的中國，沒有太多的高科技行業作為經濟的支撐，沒有可以流行全球的軟文化產業情況下，當政府急需大力發展經濟、提高GDP的時候，炒熱樓房無疑是最好的方法，因為通過這種方式可以最大程度的把公民的收入轉化到政府手裡，對於工薪階層，如果買房，他們這一生的收入其實超過60%都交給了政府，因為一套房子從買地皮到建成，樓盤老闆要交各種各樣的稅，其實最終百分之六七十的錢到了政府稅收裡面。
在中國買房的分三種人：第一，炒樓盤的人，這些人在過去十年最少收益幾十倍，第二，確實收入豐盈的有錢人，單單是用來住的。第三，普通工薪階層，為了孩子結婚的婚房，以及考慮享受當地的教育優惠。
中國消費者都有這樣的心理，樓價越降越觀望，越漲價越急切地買。
所有的這一切因素結合起來就有了【被喚起的剛需】，好比你本身沒有很強的性慾，但是你的室友每天在你面前放色情電影，你的性需求就硬生生被喚起了。
第二：資源稀缺性：吃飯也是剛需，為什麼食品價格沒有上天，因為食品容易製造，不稀缺，而建房則需要政府批地，投入人力物力財力。1. 最主要的原因：土地控制供應。
來源：
來源：http://202.119.108.161:93/modules/showContent.aspx?title=Word=DocGUID=cbd266e9503c45be9d68a83c31c4d45b
以北京為例。從上面一張圖我們可以清晰的看到，2004年之後，北京住宅土地供應大幅度減少，這是房地產價格飆升的根本原因。
那麼，作為全面流入人口最多的城市，北京為何要大幅減少住宅土地供應，難道北京沒地方了嗎？我們再看一張圖：
上圖：紅色部分是建成市區。藍色部分是山區，剩下的綠點區域是農村。
北京轄區面積達1.6萬平方公里，但是實際建成的市區僅為2000平方公里左右。還有大量的土地沒有充分開發狀態的農村。有充分的土地可以供應城市發展。
有人說北京城好大了！都五環六環了！超級城市了，不能再大了。我們對比看看事實：
圖1： 北京（五環外）與東京建成市區面積對比
圖2：東京建成市區大約是北京的5倍。
那麼北京為何要大幅減少城市土地供應？主要有兩個原因：
I. 觀念問題，很多人認為城市已經夠大了，人口已經夠多了，不能再大再多了，因為大城市和人口都是禍害。
II. 法律問題：18億畝耕地紅線。耕地是『神聖』的，不可欺負。
關於這兩個問題，及中國大城市怪現狀的來龍去脈，我寫了一個詳細的回答介紹，大家可以參考：
我國人口預計 15 年內是會逐漸分散在大中小城市，還是繼續向大城市集中？我們應留在大城市發展嗎？ - 臧大為的回答
2. 房地產的高賦稅
3. 建房的門檻限制——私人很難自建民宅，實際上只有房地產企業能拿地建房，這實際上增加了權力交易的空間，增加了房地產成本。
為什麼日本人口密度大於中國，在日本流行的卻是容積率較小的二層建築？ - 臧大為的回答
答案是否定的。用了三年時間對房價問題做了課題研究，今天用手邊資料對房價前世今生做一個解讀。
以1949年為分割線，古代房價問題也從來沒有消失過，源遠流長，知乎曾有文章斷斷續續講過，不班門弄斧。
背景房價上漲及原因：
1949年國家成立，52年，75年，78年憲法及一系列土改政策，從來沒有把城市土地列為其考慮範圍，直到1982年憲法，第十條第一款：城市土地屬於國家所有。在此之前，土地政策僅指農村，這個地方牽扯到一個時代背景：讓所有人成為城市人。越來越多的人湧進城市，為後來農村征地及城中村建設埋下了隱患。，也是後來土地價值高昂的原因之一（歷史原因盤根錯雜，下面穿插講到）
造成房價上漲的原因有三個：百姓自身，地產商，政府。
民眾個人：
傳統置業觀念及投資結構的單一，百姓的閑錢幾乎都用在了房產上。中國不像美國一樣，有一系列的投資方式投資組合，像之前的SDR，美國有幾十上百種債券投資種類，而民間中國市場幾乎為0，根深蒂固的買房思想 不管投資防老也好為後代婚姻考慮也罷，越來越富裕的國民把錢都給了房子。
地產商：
高昂的土地價格是造成房價高漲的最重要的原因，十年前房地產大鱷潘石屹，任志強，王石就不止一次的炮轟要求解決這個問題，直到今天依然存留。最開始的時候土地高昂，但賠給土地所有者的錢卻少之又少，那些年層出不窮的拆遷問題五花八門，但現在卻又走向另一個極端—高額的拆遷費，比較有名的就是前一陣爆出的廣州一戶人家獲賠償額1億，2億，深圳過猶不及。在這個問題上，房地產商利潤被擠掉很多，但從另一方面來看，國家確實花了大力氣，做了很多實事去解決國計民生問題。
政府：
人口紅利帶來了很多好處，70，80後成長起來要買房生活，93年分稅制改革以後，地方政府每年財政收入的一半都上交給了國家，剩下一半要發展醫療，科教文衛，要投資，要生存，要建設要經濟增長指標，那只有那麼點錢怎麼辦？曾經看過一個沒有考究的說法，一個四線城市每年的財政撥款一億，一個億，連建一個大學都不夠，請問怎麼辦？只能地方政府自己想辦法，那就是賣地。82年憲法賦予了政府商業用地徵用權， 但並沒有對土地怎麼變為城市土地進行解讀，《土地管理法》中也寫到：依法申請使用的國有土地，包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地，」對這句話可以解讀為，農村集體的土地一旦變成了建設土地，就變成國有土地。而直到現在，有關土地問題的量刑也依然只能用受賄罪等經濟罪名判處。為了解決土地問題，這十年國家下了大力氣，不管是超過三年荒地回收等政策，還是無力建造下去的土地處置辦法，不能說沒有見成效，其實恰恰相反，正是這些政策一步步解決了這些問題。
所以綜上所述，有關房價上漲問題，不論投資結構單一，投機，傳統置業觀念導致的資金流動性差，還是很多人說的貨幣超發通脹（其實這個問題根本不能成為其中問題之一，10年通脹率已經在2%以下）抑或人口紅利帶來的弊端，歸根結底只有兩個問題：
財政分配及土地制度。
以上問題國家已經解決或者正在解決，只有這兩個問題，沒辦法也解決不了，涉及到國計民生的分配問題。
2016年70個大中城市陸續出台抑制房價上漲的相關政策，北京二手房成交量增長率由110%下降至45%，不可不說起到了很大降溫作用，但是哪怕是少了65個percent，依然是增長率，限購也好去庫存也罷，治標不治本。
因為根本問題在於戶籍制。
一線城市及二線省會城市，意味著好的資源，不單單是就業機會，還代表著醫療，教育這些對每個人來說最重要的問題，哪怕重稅，依然擋不住，因為一個城市要發展，要新鮮的血液，就要有流動性，三四線城市居民踮踮腳也許夠得上省會城市，二線城市居民要去北京上海這些超一線城市，更何況是一座孕育無限希望與活力的地方。征再多稅，依然還是有人要去，更何況這個稅收不可能高到匪夷所思，由貧富差距及階級決定。
林毅夫曾經說過一個很有意思的觀點，中國人生活水平提高了，住房需求也在提高，這個需求不光指數量，還有住房面積與質量需求。
且不說在這個過程中為了房子五花八門的信貸，銀行業務承接，也不說歷史由來已久的盤根錯節，歸根結底要解決的就兩個問題：分配製度下的財政分配及戶籍制。15年國家公布的數據是，中國目前的住房面積可供34億人居住，人口紅利已經過去，20年後人口老齡化，出生率不及死亡率，那個時候那麼多的住房，該怎麼解決？
以上參考來自：
國家數據網
前廈門市規劃委員會主任趙燕菁部分觀點
柴靜《看見》
周其仁《產權與制度變遷》
恩格斯《論住宅問題》（摘要）
【一】所謂住房短缺問題
·目前報刊上十分引人注目的所謂住房短缺問題，並不是指一般工人階級住房惡劣、擁擠、有害健康。這種住房短缺並不是現代特有的現象；這甚至也不是現代無產階級所遭受的不同於以往一切被壓迫階級的、它所特有的許多痛苦中的一種；相反，這是一切時代的一切被壓迫階級幾乎同等地遭受過的一種痛苦。要消除這種住房短缺，只有一個方法：消滅統治階級對勞動階級的一切剝削和壓迫。而今天所說的住房短缺，是指工人的惡劣住房條件因人口突然湧進大城市而特別惡化；房租大幅度提高，每所住房更加擁擠，有些人根本找不到棲身之處。這種住房短缺之所以引起議論紛紛，只是因為它不只涉及工人階級，而且也涉及到小資產階級。
·一個古老的文明國家像這樣從工場手工業和小生產向大工業過渡，並且這個過渡還由於情況極其順利而加速的時期，多半也就是「住房短缺」的時期。一方面，大批農村工人突然被吸引到發展為工業中心的大城市裡來；另一方面，這些老城市的布局已經不適合新的大工業的條件和與此相應的交通；街道在加寬，新的街道在開闢，鐵路穿過市內。正當工人成群湧入城市的時候，工人住房卻在大批拆除。於是就突然出現了工人以及以工人為主顧的小商人和小手工業者的住房短缺。
·現代大城市的擴展，使城內某些地區特別是市中心的地皮價值人為地、往往是大幅度地提高起來。原先建築在這些地皮上的房屋，不但沒有這樣提高價值，反而降低了價值，因為這種房屋同改變了的環境已經不相稱；它們被拆毀，改建成別的房屋。市中心的工人住房首先就遇到這種情形，因為這些住房的房租，甚至在住戶擠得極滿的時候，也永遠不能超出或者最多也只能極緩慢地超出一定的最高額。這些住房被拆毀，在原地興建商店、貨棧或公共建築物。波拿巴政權曾通過歐斯曼在巴黎利用這種趨勢來大肆敲詐勒索，大發橫財。但是歐斯曼的幽靈也曾漫步倫敦、曼徹斯特和利物浦，而且在柏林和維也納似乎也感到親切如家鄉。結果工人從市中心被排擠到市郊；工人住房以及一般較小的住房都變得又少又貴，而且往往根本找不到，因為在這種情形下，建造昂貴住房為建築業提供了更有利得多的投機場所，而建造工人住房只是一種例外。
·住宅問題有一個優點，即它並不僅僅是有關工人的問題，而是「同小資產階級有極大的利害關係」，因為「真正中間階級」由此所受的痛苦同無產階級「一樣厲害，也許還更厲害些」。誰要是宣稱小資產階級——哪怕僅僅在一個方面——所受的痛苦「比無產階級也許還更厲害些」，那麼當人家把他歸在小資產階級社會主義者中間的時候，他就確實不能抱怨了。
【二】大資產階級和小資產階級解決「住宅問題」的辦法
·大資產階級和小資產階級解決「住宅問題」的辦法的核心就是工人擁有自己住房的所有權。……請想像一下，每個工人、小資產者和資產者，都要通過逐年分期付款先成為自己住房的部分所有者，然後又成為住房的完全所有者，這是多麼美妙的情景啊！
·我們且聽一聽馬德里一家出色的西班牙文報紙《解放報》在1872年3月16日論及這個問題的一段話：「還有另一種由蒲魯東提出的解決住宅問題的辦法，它初看起來倒也光輝奪目，但仔細一考察就顯得完全無力了。蒲魯東建議把承租人變成分期付款的買主，把每年交付的房租算作分期償付住房價值的贖款，而承租人經過一定時期後便成為這所住房的所有者。這種在蒲魯東看來很革命的辦法，現今已在世界各國被投機公司採用著，這些公司用提高租價的辦法來讓承租人償付比房屋價值多一兩倍的價值。多爾富斯先生和法國東北部其他大工廠主實行這套辦法，不僅是為了榨取金錢，並且有政治上不可告人的目的。統治階級最明達的領袖總是力求增加小私有者的人數，以便為自己造就一支反對無產階級的大軍。
……拿破崙第三曾打算用發行小額國家公債券的辦法在城市中也造成這樣一個階級，而多爾富斯先生及其同行把可以逐年分期償付的小住房賣給自己的工人，就是力圖磨滅工人的一切革命精神，並用這種地產把他們束縛在他們做工的工廠里。可見，蒲魯東的計劃不僅絲毫沒有減輕工人階級所受的苦痛，甚至反過來直接危害工人。」
·關於在美國怎樣自然而然地形成這種把工人束縛在大城市或新興城市附近自己的「住房」上來解決住宅問題的辦法，愛琳娜·馬克思－艾威林1886年11月28日的印第安納波利斯來信中一段話可以說明：「在堪薩斯城內，或者確切些說，是在城郊，我們看見一些可憐的小木房，每幢木房大致有3個房間，小木房所處地段還很荒僻；地皮價值600美元，面積正好可以容一幢小房子；小房本身又值600美元，所以為了獲得到處是爛泥的荒郊中離城裡一個鐘頭路程的一所倒霉的小房子，總共要費去4800馬克。」這樣，工人就必須負起沉重的抵押債務，才能得到這種住房，於是他們就真正變成了自己主人的奴隸；他們被自己的房屋栓住了，不能離開，只好同意接受向他們提出的任何勞動條件。
·對於我們大城市工人說來，遷徙自由是首要的生活條件，而地產對於他們只能是一種枷鎖。如果讓他們有自己的房屋，把他們重新束縛在土地上，那就是破壞他們反抗工廠主壓低工資的力量。個別的工人也許偶然能賣掉自己的小屋子，但是在發生重大罷工事件或者工業普遍危機的時候，受牽連的工人的所有房屋都會上市出賣，因而這些房屋或者根本找不到買主，或者賣得遠遠低於成本價格。
·我們假定，在某個工業地區里每個工人都有自己的小屋子，這已經成為通例。在這種場合，這個地區的工人階級便免費享用住房；住房費就不再算入工人的勞動力價值以內。但是，勞動力生產費用的任何降低，即工人生活必需品價格的任何長期降低，「根據國民經濟學說的鐵的規律」，也就等於勞動力價值的降低，所以歸根到底會引起工資的相應降低。因此，工資下降的平均數量就會相當於節省下來的房租的平均數量，也就是說，工人住自己的房屋還是付了租金，不過不是像以前那樣以貨幣形式付給房東，而是以無酬勞動形式付給他為之做工的廠主。於是，工人投在小屋子上的儲蓄確實在一定的程度上會成為資本，但這個資本不歸他自己所有，而是歸那個雇他做工的資本家所有。
【三】住房短缺究竟是從哪裡來的
·住房短缺究竟是從哪裡來的呢？它是怎樣發生的呢？善良的資產者薩克斯先生可能不知道，它是資產階級社會形式的必然產物；這樣一種社會沒有住房短缺就不可能存在，在這種社會中，廣大的勞動群眾不得不專靠工資來過活，也就是靠為維持生命和延續後代所必需的那些生活資料來過活；在這種社會中，機器等等的不斷改善使大量工人失業；在這種社會中，工業的劇烈的周期波動一方面決定著大量失業工人後備軍的存在，另一方面又不時地造成大批工人失業並把他們拋上街頭；在這種社會中，工人大批地湧進大城市，而且湧入的速度比在現有條件下為他們修造住房的速度更快；所以，在這種社會中，最污穢的豬圈也經常能找到租賃者；最後，在這種社會中，身為資本家的房主不僅有權，而且由於競爭，在某種程度上還有責任從自己的房產中無情地榨取最高額的租金。在這樣的社會中，住房短缺並不是偶然的事情，它是一種必然的現象；這種現象連同它對健康等等的各種反作用，只有在產生這種現象的整個社會制度都已經發生根本變革的時候，才能消除。
·我們現代大城市中工人和一部分小資產者的住房短缺，只是現代資本主義生產方式所造成的無數比較小的、次要的禍害之一。它並不是資本家把工人當作工人來剝削的直接後果。這種剝削才是社會革命要通過消滅資本主義生產方式來加以消滅的根本禍害。
【四】怎樣解決住宅問題
·那麼怎樣解決住宅問題呢？在現代社會（按即資本主義社會）里，這個問題同其他一切社會問題的解決辦法是完全一樣的，這就是靠供求的逐漸的經濟上的均衡來加以解決。這樣解決了之後，問題又會不斷產生，所以也就等於沒有解決。社會革命將怎樣解決這個問題呢？這不僅要以當時的情況為轉移，而且也同一些意義深遠的問題有關，其中最重要的問題之一就是消滅城鄉對立。既然我們不必為未來社會的組織臆造種種空想方案，探討這個問題也就是完全多餘的了。但有一點是肯定的，現在各大城市中有足夠的住房，只要合理使用，就可以立即解決現實的「住房短缺」問題。當然，要實現這一點，就必須剝奪現在的房主，或者讓沒有房子住或現在住得很擠的工人搬進這些房主的房子中去住。只要無產階級取得了政權，這種具有公共福利形式的措施就會像現代國家剝奪其他東西和徵用民宅供軍隊宿營那樣容易實現了。
·資產階級解決住宅問題的辦法顯然遭到了失敗，由於碰到城鄉對立而遭到了失敗。在這裡我們接觸到了問題的核心。住宅問題，只有當社會已經得到充分改造，從而可能著手消滅在現代資本主義社會裡已達到極其尖銳程度的城鄉對立時，才能獲得解決。資本主義社會不能消滅這種對立，相反，它必然使這種對立日益尖銳化。對此，現代第一批空想社會主義者歐文和傅立葉已經有正確的認識。在他們的模範大樓中，城鄉對立已經不存在了。可見，這裡的情形恰好與薩克斯先生所斷言的相反：並不是住宅問題的解決同時就會導致社會問題的解決，而只是由於社會問題的解決，即資本主義生產方式的廢除，才同時使得解決住宅問題成為可能。想解決住宅問題又想把現代大城市保留下來，那是荒謬的。
但是，現代大城市只有通過消滅資本主義生產方式才能消除，而只要消滅資本主義生產方式這件事一開始，那就不是給每個工人一所歸他所有的小屋子的問題，而完全是另一回事了。但是，每一次社會革命起初都不免要接過現有的東西，並且憑藉現有的手段來消除最難容忍的禍害。我們已經看到：把屬於有財產者階級的豪華住宅的一部分加以剝奪，並把其餘一部分徵用來住人，就會立即彌補住房短缺。
（選自《馬克思恩格斯全集》第18卷第233-321頁，小標題為編者所加）做過遊戲的都知道
資源投放如果過多了，是要回收的。
同理，房子不過是回收社會多餘資金的手段。
印了那麼多錢，全讓你們花出來還得了，只能引導到房地產消費裡面。
想想如果房價如果只有現在的1/2，多出的海量財富消費出來，物價要漲成什麼樣？廣大低收入人群怎麼活？
為此房價當然要漲，起碼要跑贏通脹，不然怎麼回收乾淨多出來的錢？為此當然要拚命出台政策，嚴控土地，哄抬房價。
看似大家收入都翻了幾倍，實質大部分都是紙面財富，蓋些房子就把你回收過來。
你錢非常多，一套房子回收不完？政策鼓勵你買第二套，第三套嘛。政策保證房價一直漲，反正你錢放著跑不贏通脹，你這錢不投資買房還能幹啥？
現在這套手段非常成功，蓋多少房子，就能換來無數人工作幾十年的勞動價值。可惜，人口紅利總有結束的一天，我是看空的。
看過報道說ZF控制通貨膨脹非常成功，也只有呵呵而已——通過操控房價來吸收膨脹資金很光榮么雪崩前夜
《盧瑟經濟學》和《紙牌大廈》分析過，在經濟停滯期，實行市場經濟的經濟體，如果沒有外來干涉，其經濟會以非常低的水平運轉。
在耗盡現有的技術儲備或者技術更新緩慢，海外市場擴張受限，資本內部經過吞併形成寡頭壟斷的時代，擴大再生產會自動停下來。這時，整個社會的生產會圍繞社會頂層的有限消費需求而運轉，其他需求由社會頂層的需求衍生而來。
由於社會頂層數量有限，總消費能力有限，所以整個社會的實際經濟規模將遠遠低於潛在生產能力。這時，絕大多數商品滯銷，大批生產能力將無法發揮出來，大量生產資料將被閑置，勞動者將失業。
這樣的事情，上個世紀發生過一次，史稱「大蕭條」。
大蕭條期間，百姓沒有工作就會出亂子。怎麼避免大蕭條，是各國政府必須做出的選擇。
第一種選擇是對外戰爭，試圖通過擴張增加本國暴力控制的地盤，為本國資本擴張創造條件。所以，上世紀1930年代是多事之秋。1931年，日本發動918事變。1933年，納粹上台，希特勒成為德國總理。擴張勢力抬頭。1935年，墨索里尼出兵衣索比亞。1936年，德國出兵萊茵河非軍事區。1937年，日本發動全面侵華戰爭，抗日戰爭爆發。1938年，德國吞併奧地利，出兵蘇台德地區。1939年，德國出兵波蘭，第二次世界大戰爆發。
當然，走通這條路並不容易。弄不好就像軍國主義日本和納粹德國那樣。畢竟，後發國家擴張，其實就是搶其他工業國的地盤，工業國之間的對決，勝負難料，註定異常殘酷、兇險。
不過，這條路有嚴重的副作用，增加了政府債務，貨幣供應遠遠高於經濟增速，必然醞釀通貨膨脹和資產泡沫。
拋開金融風險不說，房價高企推高了物價、生活成本、用工成本，有利於金融和土地要素分配，進一步拉大貧富差距，導致有效需求進一步不足。
為了減少政府負債，於是決定放鬆銀根，讓民間自己借貸。有效需求不足的時候，民間不會主動增加投資，結果大量貸款要麼用於投機，要麼用於借新還舊。借新還舊的貸款，輾轉還是流入投機市場，推動資產泡沫。
有一種思路是印鈔，然後把貨幣推出去。沒有武力支持，這種思路顯然走不通，不然當年納粹也不用搞軍事冒險了。
第三條路是打社會中間階層（中產或者說小資）的主意。既然頂層無力消費，底層無錢消費，那就讓中層出錢替底層消費。自己出錢給別人消費，對方還不給自己任何好處，這好像不可思議，其實也不難。至少有兩種手段，強制的和自願的：
強制手段就是針對中間階層的各種收入調節類稅收，然後用這種稅收給底層「麵包和馬戲」。大多數情況下，頂層是稅收政策的制定者，也有資格在制定稅收的時候，給自己留下技術性的後門，以逃避稅收。
增加貨幣發行也是一種向社會中下層「收稅」的政策。他們的存款縮水，在投機中被割韭菜。由於資產泡沫和通貨膨脹，生活成本增長的速率超過收入增長，為了支付房價、學費，他們不得不申請住房貸款，助學貸款。於是，深陷債務之中。
此外，還有自願為底層支付消費。這就涉及資產證券化，比如各種抵押貸款證券。
銀行發放貸款給社會中下層，然後再把這些貸款包裝成債券賣出去。中小投資者購買理財、基金、保險，參加信託、私募。理財、基金、保險、信託、私募 再購買這些債券。
因為銀行會轉手把這些貸款賣出去，所以並不關心這些貸款的質量。對銀行來說，貸款越多越好，貸款越多，手續費越多。至於將來貸款人能否還得上貸款，那是那些買債券的人的事情，與銀行無關。
由於住房抵押貸款和住房抵押貸款支持證券的存在，許多沒有直接投資樓市的人，其實也間接投資了樓市。他們購買或參與的理財、基金、保險、信託、私募，購買了由住房按揭貸款包裝成的債券。或者說，許多炒房、買房的貸款，其實是間接來自這些購買理財、基金、保險、信託、私募的投資者。
至於這些債券能收回多少，有多少利息，那是只有天知道的事情了。所以，每次金融危機，都會有很多中小投資者背鍋。
還有一些人並沒有購買這些債券，但是他們被要求強制繳納各種社保基金。這些社保基金，比如密西西比公務員養老金系統，購買了這類債券。實際效果，也相當於密西西比的公務員們購買了這些債券。
密西西比公務員的養老金基金出問題，肇事者之一的保爾森年收入31000000美元。
此外，全球化帶動的產業轉移有利於發達國家的頂層和後發國家的底層，不利於發達國家的中下層，這也是美國中產階層衰落的原因。
這條路是通過剿滅中產或者小資，或者說中小資產階級，讓金字塔尖獲得利潤，讓底層獲得麵包。一旦中小資產階級中的大多數破產，棗核形社會變成金字塔型社會，甚至是倒「T」型社會。
1980年代以後，美國走上這條路，其實是在吃冷戰時期留下的棗核形社會的老底子。現在，越來越多的中產破產或者生活水平不斷下降，這條路越來越走不下去，快走到盡頭了。
當初，民主黨號稱要調節貧富差距，結果刀刀都砍在中間階層身上。許多中小資產者，認為增加自由競爭，減少貧富調節對自己更有利。如此，就不難理解為什麼提出減少稅收、放棄奧巴馬醫療改革、反對非法移民、要把製造業搬回美國的川普這麼有市場了。
不過，川普的路註定走不通，以後有機會再分析。
第四條路，是國家發揮積極作用，從社會頂層徵收財富，反饋底層，形成相對穩定的棗核形社會。
這是准社會主義的道路，需要控制社會的頂層，自我割肉。這需要外來的競爭的壓力。
赫魯曉夫和尼克松在廚房舌戰美蘇社會制度優越性。蘇聯是社會主義還是修正主義放一邊，總之是給美國極大的競爭壓力。結果，使冷戰時期成為西方國家社會中層數量增長最快的時期，也是棗核形社會形成期。不過，蘇聯解體以後，競爭對手消失，大資產階級顯然沒有動力自我割肉。
蘇聯的崩潰，自然使俄羅斯陷入了災難，也毀滅了美國等發達國家中產階級等社會中層的未來。
歷史沒有終結，但是這條路暫時終止了。
眼光回到當前。
自從二戰以後的第三次工業革命結束後，第四次工業革命遲遲不肯登場，美國控制全球經濟建立了以金融為支柱的全球帝國，地球以外也沒有建立新殖民的可能。這種情況下，資本主義自然處於停滯狀態。
於是，各國採取死馬當活馬醫的態度，在暫時沒有世界大戰重新劃分底盤、也不打算走第四條路的情況下，普遍採用了是第二條路和第三條路的結合路線——一邊政府印鈔，一邊通過稅收和金融手段消滅社會中層。（當然，擁有金融特權的美國還希望使用金融特權收割其他國家。）各國政府普遍得過且過，希望本國的市場經濟制度能熬到第四次工業革命到來。
印鈔和用金融手段消滅中產往往是合二為一的。因為印鈔往往刺激通貨膨脹、資產泡沫和金融投機。社會中下層為了保護自己的財產不縮水，紛紛投身到金融投機之中，最終在股市和樓市之中損失殆盡，甚至背上沉重的債務。
事實上，每次劇烈的金融危機之前，都會出現資本市場的泡沫和瘋狂的金融投機。股市、樓市歡迎這些有點閑錢的社會中層，這些社會中層經過個人不懈奮鬥，從一無所有變成極度貧困。「在這種賭博中，小魚為鯊魚所吞掉，羊為交易所的狼所吞掉。」——這是馬克思說的。
在馬克思的時代，「不想被吞掉的小魚和羊」可以不進入交易所，但是，自從上世紀以來，隨著金融資本擴張，出現了各種金融創新，這些「不想被吞掉的小魚和羊」，即使不直接投資股市、樓市，他們的投資或者繳納的各種社保資金也難免通過銀行、理財、基金、保險、信託、私募等方式輾轉進入金融賭場。
對某些後發國家來說，這種情況往往更嚴重。比如，在經濟全球化過程中，某些後發國家由於歷史原因，擁有大量的相對高素質的廉價的勞動力，接受了發達國家轉移的低端產業，在很短時期內創造了經濟奇蹟。但是若干年後，當這些國家廉價的勞動力逐漸資源枯竭，勞動力成本上升的時候，跨國資本就會試圖尋找更廉價的製造業基地。那時，由於產業轉移，這些國家就會發生嚴重的失業潮，經濟長期低迷。一些國家為了應對跨國產業資本轉移，採取印鈔的方式刺激本國經濟，試圖以印鈔帶動本國新增內需，替代原有的代工出口需求。這樣的刺激方式，在短期看自然是有效的。但是，從長期看必然使問題更嚴重，必然使本國物價水平、地租水平更高，金融泡沫更高、投機性更強，本幣貶值壓力更大，本國產業資本利潤更低。為了應對本國貨幣的貶值壓力，這些國家大量消耗外匯儲備，維穩匯率。同時，為了避免本國金融泡沫破裂，刺激資本外逃，只能不斷增加貨幣供應。
這樣做，必然進一步刺激物價、地租、金融泡沫和金融投機，擠壓產業資本生存空間。於是，在外匯儲備暫未消耗殆盡，金融泡沫尚未破裂之前，出現了實體凋敝，金融暴走的怪現象。
外匯儲備迅速下降甚至消耗殆盡、金融泡沫崩潰，兩者互為充分條件，出現一個必然出現另一個。
一般來說，金融市場出現轉折有幾個特徵，比如出現莊家出貨。
散戶大規模接盤。
或者，出現大規模首發、增發。
簡單地說，這個階段就是散戶接過莊家的籌碼，同時增加籌碼供給。這時，散戶的資金鏈很快就會繃緊。除非繼續大規模增加貨幣供應，其他社會成員繼續從散戶手中接盤，否則崩盤並不遙遠。
因為投機市場往往以幾何級數增長，如果國家增發貨幣支撐投機市場，那麼貨幣供應量也必須幾何級數增長，那樣必然造成惡性通貨膨脹、本幣狂貶。所以，在通貨膨脹失控風險加劇，本幣貶值壓力不斷加大的情況下，寄希望於貨幣政策支持投機市場，讓散戶繼續盈利，往往並不現實。
一般來說，房地產投機往往是金融泡沫的最後一環，因為房地產投機往往資金規模大，涉及社會成員多，很難再找到足夠數量的擁有足夠資金的接盤者，而政府往往也實在無力印鈔托盤。
現實之中，各國政府最終往往選擇保護本幣的幣值，而不是散戶的利益。最終，各國政府往往在給關鍵部門做好必要的保險之後，允許投機市場下跌，默許後期進入的散戶充當接盤俠。
個別情況下，政府會竭盡全力拖延一段時間， 主要原因一般有兩種：
第一、金融機構或者政府需要保護的其他機構轉移風險（比如把現有的潛在高危貸款包裝成債券賣出去，或者給賣不掉貸款買保險）需要一段時間。
第二、由於臨近大選、換屆等原因，一些國家政府明知拖延越久，泡沫越嚴重，未來的金融風險越大。但是，往往採取繼續放鬆貨幣得過且過的拖延戰術，不急於收縮貨幣。
還有一些因素，也容易使政府選擇得過且過，比如：
物價暫時沒有失控的跡象；外匯儲備消耗速率放緩；中產或者說社會中間層手中還有一些財富，可以用來為頂層提供利潤，維持經濟以較高規模運轉。
不過，形勢比人強，具體能不能撐多久，則不好說。何況，一些意外因素，完全可能導致物價失控或者外匯儲備消耗速率加快。
房地產市場一旦崩潰，整個金融系統必然發生大地震，許多社會成員都會直接或間接地深陷其中。比如，美國次貸危機導致5萬億美元財富消失，包括養老金、房產、年金、存款、債券。
如果我們沒有忘記美國次貸危機的過程的話，就會記得，大量的資金從房地產市場溢出以後，和救援資金結合在一起，四處亂撞，如果沖入外匯市場，就會導致本幣暴跌，外匯暴漲。如果衝突商品市場，就會導致各種必需品暴漲。
當年美國出現次貸危機以後，石油在極短的時間內突破100美元，歐元兌美元匯率突破1歐元兌換1.6美元。
所以，本幣匯率下跌，以本幣計算的生活必需品價格上漲，基本是可以預期的。這將刺激加息，進一步刺激資產價格下跌，加劇金融危機。這將是一個快速的螺旋下降的過程，塵埃落定需要幾個月，甚至幾年。
金融危機本身就是財富高度集中的產物，而經過金融危機前的投機，金融危機中的大規模破產潮，財富會進一步集中，貧富差距會進一步擴大。這時，人們將才會發現，崩潰和蕭條才是壟斷資本主義的常態。相比之下，任何繁榮都是短暫的，都將在未來支付代價。
不僅如此，由於本國經濟危機惡化，各國難免會再次考慮選擇第一條路線，即武力擴張路線。那時，世界將再次進入多事之秋。希望他國倒下，本國獲利，並不現實。除非像蘇聯那樣發生來自上層的革命，否則一個工業化的核大國倒下之前，一定會使用一切手段挽救本國經濟和政權，這其中就包括使用武力捍衛現有勢力範圍，暗中支持試圖顛覆其他國家反政府勢力、分裂勢力、恐怖主義甚至使用武力擴張勢力範圍。
這種激烈的行為，必然引起激烈的對抗。核大國之間或明或暗的衝突，上升為直接熱戰的幾率極小，卻並不是零。愛因斯坦的預言，「The next World War will be fought with stones.」(下一次世界大戰將用石頭來打.) 也許將應驗。如此考慮，《大空頭》的最後，退休銀行家本和妻子在一個大果園自給自足，並保存很多種子，也許並不是杞人憂天。
謊言1：房價暴漲是由於剛需推動，供需失衡
我們以北京2004-2010年之間的情況作為研究對象，6年之間北京市區的平均房價從不足5000元/平米上漲至超過3萬元/平米，上漲超過6倍。
所謂剛需是相對於彈性需求而言，人口流入和新家庭的組建（結婚）是剛需的兩個主要組成部分。2004-2010年間，北京的常住人口餘額增加了469萬人，增幅約31.4%，人口規模顯著提升；而年均登記結婚對數則居於12-18萬對之間，無異常增高。
同期的供給端，北京大力發展房地產業，實有住宅建築面積從2004年末的26120萬平方米提高至2010年末的38454平方米，增幅47.2%。總體來看，2004-2010年北京新增供給能滿足所謂「剛需」的提高，數據不支持供需失衡導致房價暴漲6倍的解釋。
謊言2：高稅費和地價是房價的主要推手
中國房地長行業的稅費主要是以開發商的收入作為稅基收取，稅基越大稅費收取越多。比如營業稅是按照開發商銷售樓盤所得收入的5%課稅，企業所得稅是按照開放商利潤的25%課稅，土地增值稅是按照開發商售賣房產形成的土地溢價進行累進課稅。
正確邏輯是，房價越高開發商收入和利潤越高，納稅額也相應提高。而地價方面，根據國土資源部的統計，中國地價平均占房價約26%，美國20-30%，韓國50-60%，日本60-75%，新加坡55-60%，香港60%（均為2013年數據）。中國地價占房價比例並非特別高。
北京大學房地產研究所所長陳寶國說過，「稅費和房價關係不大，全國各地的稅費和土地政策差別並不大，但房價差異極大」。
真相：中國高房價的推手到底是什麼？
根據傳統的經濟學定義，需求是價格的反函數，也就是在其它條件穩定時，某種商品的價格越高需求越少，價格越低需求越大。
那問題來了，這明顯不符合中國樓市的實際情況：中國的房子是價格越高漲，買家越瘋狂；樓市真下跌了，連看房的人都少的可憐。也就是說，傳統的需求曲線失效了，樓市的需求反而和房屋價格呈現正相關的關係。下圖中P代表價格，Y代表需求量。
為什麼會這樣？是因為商品具有消費和投資（投機）兩種屬性。對於消費類的商品，傳統需求曲線是適用的；而一旦某種商品的投資（投機）屬性高於消費屬性，就會出現上圖的情況。投資的本質就是錢生錢，社會上流動性越充裕，閑錢越多，投機需求越高漲。
數據也支持笨虎的這個判斷。下圖中我們清晰可見：2008-2012年間，中國房價增幅與廣義貨幣供給M2餘額的增幅保持高度吻合，四萬億救市和信貸大躍進的2009年尤為明顯。
我們可以試想一下，街頭流浪漢是不是最需要住房的所謂「剛需族」？但他們可以構成對樓市的有效需求嗎？不能，因為他們不持有足額貨幣。而一個富豪，只要政策允許，可以買下整個小區只要他的錢包足夠鼓；即便政策不許，也還是會有各種途徑。
因此，中國高房價最大的真兇是：過多的卻又嚴重分配不均的錢。
詳見我的知乎專欄：揭穿中國高房價的2個謊言 真相只有一個 - 煮歷史品金融（P2P平台監測） - 知乎專欄
房價漲至如今的三個決定性因素：
1 在西方政治為經濟服務，在天朝剛好相反，好比一輛從尾巴燃燒的列車，只有保持高速行駛才能掩蓋並爭取時間澆滅熊熊烈火，否則速度下降大火蔓延至車頭焚毀整個列車就在所難免。至於列車是什麼，聯繫特殊國情自行腦補。
這不僅是房地產的問題淵源所在，也是過去現在以及將來（如果還有將來的話）絕大多數社會矛盾的核心原因。
2 分稅制與房改土地招拍掛制度的分別確立。起源和結果其他答案講的很多不再贅述，只一句要講：枝強幹弱變為干強枝弱後，干犯枝從也就成了理所當然，癟三嘍啰固然可恨，但以為它們是元兇首惡就大錯特錯了。
3 一盤散沙的居民。拜太祖皇帝超強帝王術所賜，原本幾顆百十年凝結起來的小石頭也被敲碎成了渣，集體無意識、盲從、自私、極端化的趨利避害本能等等等等，成為每次以民為壑行動的絕佳潤滑劑，房地產只是眾坑其中之一。
~~~~~分割的不明顯~~~~~
08年危機使外貿出口難以為繼，其後出現的多個提振政策中只有房地產和其無比龐大的產業鏈真正延緩了危機的到來，而每次一到抽血極限羊群哀嚎時，干枝配合演出紅臉白臉變相攔河築壩，非為疏通只為下一次開閘造洪製造表象剛需洪流抽血抽得更多！
有興趣者自行梳理08-15年至今的中央及地方房地產政策以及市場反應，09-11上半年——11-12年——13-14上半年——14年下半年至今，有哄有騙有安慰，演技一流，抽血狠毒！
是政府的剛需。
已有回答貌似都有道理，但默認假設太多，沒有說到問題根本。而且，政府土地財政只是部分因素，政府原因對推動房價上漲的影響，被已有回答嚴重妖魔化了。
下面談三個問題 ：
1。中國房價並不一定高企；
2。「剛需」這個概念沒有實際意義；
3。部分城市房價高企真正的根本的原因是什麼？
1。問題提到中國房價高，中國房價是不是高？34個省市，330餘個地級市，2800多個縣，是不是每個地區都高？哪些地區高哪些地區不高？
顯然，城市級別不同，地區不同，房價完全不同。說中國房價高，肯定是思路簡單，以偏概全。
為方便分析，我把中國的住宅劃分為以下五個等級——
中國的五級住宅市場：
A． 北上廣深住宅（數量少，價格貴）
B． 副省級城市住宅（數量少，價格較貴）
C． 地級市住宅（數量較多，價格相對可接受）
D． 縣鄉鎮住宅（數量多，價格基本可接受）
E． 農村宅基地自建住宅（數量最多，價格可承受）
其中，每級內部還可細分，A級內部可分為A1級，指北上廣深幾個城市的別墅豪宅；A2級指代幾個城市裡的大戶躍層；A3指幾個城市住宅里的小戶套一套二；A4指一些老舊的房子。
BCD幾級可以類似細分。E級指的是農村的自建住宅，也可劃分為農村的別墅E1，農村的三層小樓E2，農村的瓦房E3，農村的茅草房E4等。
A1級代表：上海海源別墅，建築面積約600-800平米，均價58000元/平方米
B2級代表：成都華潤翡翠城躍層，面積198平，總價390萬元
E2級代表：湖南農村兩層住宅
E4級代表：貴州納雍縣新房彝族苗族鄉平洞村楊順蓮老人子孫三代6人居住的茅草房
據此，我們可以衡量自己家的住宅處於哪個層級。大多數人處於CDE級。從E4到A1，越往上人數越少，到A1級別，更是少數中的少數。同時也可看出中國的貧富差距問題。
說完理論，我們再來看究竟哪些地區的房價「高」？通常說的房價高的住宅集中於A、B級，例如北京上海，均價在3萬/平以上；少部分在C級，例如溫州、上海周邊城市；而在D、E級，房價說不上高，以我的了解，農村自建房每平在1000元左右，一般一戶修建一座三層小樓，300平造價30萬左右。
我們看到，我們口口聲聲說的房價高，只是中國960萬平方公里土地上的幾個最多二三十個城市，在絕大多數城市，房價是不算高的，在廣大的農村地區，房價只是最高等級的幾十分之一。
2。什麼叫「剛需」？「剛需」這個詞究竟是什麼意思？
維特根斯坦（或福柯）告訴我們，一般人很容易被詞語迷惑，包括「剛需」這個被生造出來的詞。我們說需求，剛性需求，彈性需求，詞源可能來自於經濟學。問題在於，真實世界的剛性需求和彈性需求並沒有那麼涇渭分明，中間有模糊地帶，這是其一。
其二，我們說居住的需求是剛性需求，但滿足這種需求的產品是多種多樣的，從前述A1級住宅到E4級住宅都可以滿足居住需求。住北京的豪宅是滿足這種需求，住貴州某山村的茅草屋也是。需求跟滿足需求的產品是兩個概念。
對同一種需求，可以衍生出多種產品，這些產品是有級別劃分的。例如住宅，有豪宅，別墅，大戶躍層，三房，等等。對應的價格跨度極大，從億元級到萬元級。例如皮鞋，有普拉達，有達芙妮，也有路邊20元一雙的人造革皮鞋。價格跨度從萬元級到十元級。
下圖：普拉達坡跟金屬裝飾女士涼鞋，售價11000元
下圖：達芙妮豹紋女士涼鞋，售價399元
對於住宅來說，滿足的都是居住的需求。馬斯洛的需求層次說，一個人的低層次需求滿足後就想到更高層，居住需求同理。開始想著80平米足夠了，之後想換一個140平的大戶，再之後是躍層、別墅。
在每一階段，都不是什麼彈性需求，都是某種程度的「剛需」：住140平因為家裡人口眾多；住躍層是想把父母接到樓上住方便照顧；住別墅是方便邀約生意上的客戶前來洽談。
再則，面對上述從A到E級別的住宅，哪些算是剛性需求住宅？很難回答。對於一個在北京打拚的北漂一族，有可能A4級住宅可以滿足他的居住需求，有可能他老家D或E級的住宅也可以滿足他的居住需求。很難說哪一個是「剛性需求」。
3。中國哪些地區的房價才是「高」？這些地區房價高的根本原因在哪？
前面已經說過，說中國房價高，其實是以偏概全，取一般理解，中國房價高的地區集中在北上廣深和一些副省級城市。逐層往下走，地級市、縣鄉鎮、農村，房價是逐步下降的。
那麼，這些地區房價相差如此懸殊，根本原因在哪？
資源集中程度。一個城市所佔的資源，主要分為以下幾種:
①
政治資源
②
商業資源
③
教育醫療資源
④
人力智力資源
北上廣深的房價之所以高，因為它們集中了中國最優質的政治資源，中國最優質的商業資源，中國最優質的教育醫療資源，中國最優質的人力智力資源。
下圖：中國211和985大學分布圖，·前數字為211大學數量，·後數字為985大學數量。北京211大學22所，985大學8所，其他省市望塵莫及。
貴州某鄉鎮的房價之所以低，因為它沒有優質的政治資源，沒有優質的商業資源，沒有優質的教育醫療資源，沒有優質的人力智力資源。或者說，房價按照資源集中度逐次分布，在沒有政治資源，沒有商業資源，沒有教育醫療資源，沒有人力智力資源的地區，比如廣大西部農村，房價只會越來越低；而在資源集中度高的地區，人口凈流入，房價會競價升高。
降低房價的根本在於降低城市的資源集中度。資源集中度高的城市房價低，這違背經濟學規律和人類天性。
① 關注智能硬體/移動互聯網/互聯網金融
② 我的微信號：futureknowledge
③ 我的微博：Sina Visitor System
很顯然，這不是一個聰明的市場機制，而是一種綁架機制
數據顯示，7月份新增貸款幾乎99%都流向了房地產市場。
自從2015年年末和2016年年初一線城市房價暴漲之後，最近，一二線城市又似乎迎來了新一輪的房價上漲。北京甚至出現了為了搶房而發生打架事件，整個市場進入了癲狂狀態。與癲狂狀態同步的是，一些城市紛紛出台了樓市調控和限貸限購措施。
但所謂調控，無外乎進一步加劇房產供應的稀缺和居民恐慌，反過來進一步刺激房價上漲。不以房產稅徵收和擴大土地供應為基礎的調控，都是耍流氓。
很顯然，樓市已經成了某些人和某些地方政府的鴉片，GDP增長要依靠它，財政收入要依靠它，個人資產保值增值和投資要依靠它，整個社會，好像離開了房地產，就不知道接下來幹什麼了，就會覺得六神無主，有些人甚至放話，房價不能跌，一跌經濟就崩盤了……
這是一種怎樣的綁架？這麼大一個國家，經濟竟然需要依靠某個行業來支撐，才能不崩盤？顯然，不是因為房價下跌中國經濟會崩盤，而是因為某些人和某些利益集團的利益會受損。
他們豢養的經濟學家不斷出來放話說：「大城市是經濟危機的最後一個安全點」、「在人民幣購買力不可遏制下降的複雜格局下，要把購買力配置到中國一線城市，中國城市將成為中國經濟的最後一個安全點」、「沒有一座城市因高房價衰落」。
甚至，為了一己之私，有些人不惜炮製各種假新聞。比如，很多房產中介的微信公號和某些房產研究機構的研究員，就不斷放風說，9月上海將會出台樓市調控之類的政策。事實說明，這又是一場某些地產商和房產中介故意製造的恐慌。
為什麼要冒險公然製造假新聞來推波助瀾？因為有些人對房價的依賴上癮了，有些人希望藉此渾水摸魚，有些人希望在危機時刻尋找到接盤俠，還有些人因為著急了，樓市真的岌岌可危。
為什麼？這通過房企的債務就可以看出來。
上市房企半年報數據顯示：今年6月底房企總負債比去年底增加超過1.54萬億，增幅接近六成，負債總額首度突破4.14萬億大關，負債總額和增幅均超過歷史記錄。上市房企的負債率也創出近年新高，總資產負債率達到77.27%。
上市房企的總資產規模也在急劇膨脹，達到5.36萬億，比上年末增加近2萬億。
像融信中國這樣的房地產企業，市值不到90億的公司，光今年半年左右時間，就花了345億資金買地，這是需要多大的膽子，才敢這樣豪賭？這已經不是在做生意，而是在玩賭博和綁架。
上市房企今年上半年總資產和負債的雙雙膨脹，意味著房地產企業正在拚命加槓桿，天量的資金正從房地產銷售和借貸兩個渠道一同湧向房地產企業。
房地產正受到銀行和債券市場的共同青睞，資金從個人住房貸款、房地產企業貸款和債券市場多渠道爭搶進入房地產。
自去年債券市場對房地產企業大開閘以來，債券市場已經成為房地產企業的超大馬力血泵。統計數據顯示：截至今年8月底，房地產企業的發債規模已經超過8,000億，幾乎相當於去年全年發債金額的兩倍；相當於2014年全年發債金額的50多倍。
銀行系統則通過個人住房貸款，間接向房地產企業輸血。7月份的情況更誇張，央行數據顯示，7月份新增貸款幾乎全是房貸。
在這個時候，房地產還在不斷借錢拿地，資金成本不斷上升，風險不斷聚集，房產企業的利潤率不斷下降，這不符合經濟學的理性原則，只能認為，一些人已經殺紅了眼，只有華山一條道走到底，通過拿地向銀行貸款，才能維持運轉。
這是一種癮君子的續命之策，早晚資金鏈會斷裂，銀行等著收屍吧。
文章by草哥，全文：更大的悲哀不是房價上漲，而是你沒有選擇
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前陣子我剛好去參加了一位朋友的兒子滿月宴，我來講講他的故事。
雖然我這人一向喜靜不喜動，尤其不愛湊熱鬧，但因為與這位朋友一直以來關係都還不錯，所以還是去了。席間這位朋友頗有些春風得意，原來他近來碰上了兩件好事，也可以稱之為雙喜臨門吧：首先是生了個兒子，用他的話說是可以繼承事業（之前生了兩個姑娘了，這地方還是比較傳統的），其次是他大前年在北京做的一次投資(買房子），這段時間增值了不少。
你們可能會覺得，這兩件事沒啥稀奇嘛。但先聽我介紹一下我朋友的背景嘛，你們就會明白為何這兩件事對他的影響有這麼大。
朋友出生在雲南怒江一個鳥不拉屎的地方。說實話，用鳥不拉屎來形容那地方是極為貼切的，因為那裡實在是太窮了，就連天上飛的鳥兒都看不上，都不會往那兒飛。
我曾經去過他家，那種震撼令我至今難忘。在泥土之上搭了個棚子，就可以稱之為家了。家中的傢具不過灶台、木床和幾根小凳子（連吃飯的桌子都沒有）而已，更無他物。通常在這個地方，吃肉只能是奢望，是不可想像的事情，每天能吃飽飯就很不錯了。
因為整個村子都窮，都跟他們家一樣窮，所以他在那裡生活了很多年也並不覺得如何突兀。當地孩子上學的不多，畢竟窮嘛。但是我這朋友運氣還不錯，因為在當地有很多基督教的傳教徒（各個國家的人都有），而他恰好又受到一位德國人的資助，才得以在解決了溫飽問題之後，能夠上學讀書。
不過他從小頭腦就很靈光，成績一直都是第一名，無論在鄉里，還是在縣上讀高中。到了後來，祖墳上冒了青煙，他竟然考上了省城的大學。
轉眼間畢了業，這位朋友卻沒有找到正式工作。那時候的觀念是很樸素的，只有公務員、事業單位、國企那種才稱之為正式工作。據他分析，是因為當時家裡既沒錢又沒關係，鋪不了路，所以才畢業就失業。
但我卻不這麼認為，畢竟這世上沒錢沒關係的人多了哪去，但是有的還不是照樣找到正式工作了。那個時候的他，既內向又靦腆，跟人說句話都說不清楚，每天只知道去圖書館看書上自習，成績倒是不錯，但就是不知道該如何與人打交道。
像這樣的性格，你說事業單位、國企那些講究做事先做人的地方能看得上嗎？我估計這可能也是他面試了不少單位，最終被刷下來的原因。他的骨子裡還是有些許自卑的，至少是不自信，這大概跟他生長的環境有關，而他又並非是那種內心強大到能夠忽視一切外部因素的人。
但是，即便沒找到正式工作，也不能坐吃等死啊？還好，我這位朋友比較能吃苦耐勞，在畢業幾個月之後，去了一家做物流的公司，做了快遞員。他確實很能吃苦，每天起早貪黑的，慢慢的業績（送貨量）就開始在公司中遙遙領先，不久就當上了區域的負責人。又過了幾年，他攢了點錢之後，便直接跟公司談合作，承包了一些區域的業務。
說真的，這傢伙運氣確實不錯。他做物流的這幾年，恰好是電子商務崛起之時，而物流行業便成了風口上的豬，一不小心就飛了起來。這幾年，我不清楚他具體賺了多少，但從他前兩年換了輛攬勝來看，應該賺到了很多人一輩子可能都賺不到的錢。
席間他不斷的向我勸酒，並得意洋洋地講述這幾年他投資房產的心路歷程，準確的說，是他為什麼要去北京買房子，他的理由是這樣的：
他是農村出來的娃，在一窮二白的情況下，憑著自己的努力（我覺得運氣占很大成分），在省城裡站穩了腳，這一切都很是不容易。他這一輩子大概是不會再回家鄉了，因為不知道回去能幹什麼？
他奮鬥了那麼久，才從一個小鄉村奮鬥到了省城，而他的下一代（我覺得他特指他剛出生的這個兒子），一定也不能只將目標定在省城，而是要爭取留到一線城市、甚至是出國的機會，這樣的人生才是應了「人往高處走」這句話。
他吃過的苦，他不希望他的孩子再吃。而他當初之所以在北京買房子，就是要為他的下一代打好基礎，畢竟將來要奔向哪裡，要留在那裡，肯定得在那有房子呀！！將來有了錢，他還準備在上海、深圳再多買幾套。
為什麼一定要去這些大城市呢？因為越大的城市，則意味著越多越好的機會！他的經歷告訴他，如果當初沒有來省城上大學，那麼他極有可能在那個村子裡稀里糊塗地混完這一輩子，他不會有自己的事業，也不會有奢望能在北京買房子。但是現在來看，當初這一切的不現實而如今都成為了眼睜睜的現實。他清楚其中的邏輯，所以他一定要讓他的下一代去大城市，去那些有更多有更好機會的大城市。
並且在他看來，他既然有這樣的想法，那肯定其他人也會有同樣的想法。所以，這些大城市的房子還得漲啊，因為大家將來都會往這些地方去啊。對於所有人而言，這些地方意味更好的教育、更好的醫療條件，以及更多更好的人生機會，這些地方將來的人口一定是凈流入，而人口的凈流入則是支撐一個城市房價最堅實的力量！！
所以，在這些地方買房就是他的剛需，就是他這輩子的信念。雖然不是很符合經濟學對剛需的定義，但我從來沒有感受過有人對這些一線城市房產的感情會有如此強烈，那是一種超乎生死的強烈！！
這麼看來，你還覺得「剛需」僅是經濟學中，那幾個簡簡單單幾個字的定義嗎？
他這番理論，無論從哪個方面上來探討，都是無比正確的。而那段時間，也恰好是房價暴動的那段時間，幾乎所有媒體（尤其是各大自媒體）都只有一個聲音，那就是一線城市的房價還得繼續漲。
理由呢？
就正如我朋友跟我所表述的一模一樣：現在國內絕大部分資源（資金、政策、人才）都集聚在這些一線城市裡，根據馬太效應，將來還會有更多的資源不斷地流入這些城市。一線城市的房價會隨著人口的凈流入而越來越高，而三四線城市則會因為人口的凈流出而越來越低。這就是趨勢，雖然很殘酷，但這是事實！！
說實在的，我真不知道我的這位朋友是被這些媒體洗腦了呢，還是真因為有此生活感悟然後恰好契合了這些媒體的觀點。當然，不管是怎麼回事，這都是目前綁架了最多人的一種觀點。
然而，作為一名前媒體從業人員（十年前），我不得不提醒諸位，在全盤接受或者是否定媒體的觀點之前，一定要有自己的獨立思考。
問：媒體為何要發聲？
答：原因有兩點，一是為了擴大影響，二是為某些人發聲。擴大影響是為了更好的談廣告費，為某些人發聲則能獲得巨大的收益。
問：那麼，哪些人需要媒體發出這樣的聲音，說一線城市的房價還要繼續上漲呢？
答：那些能夠通過這樣獲得利益的人。
至於這部分獲利者是些什麼人，我就不便於再深入下去了，畢竟也不在本文的範圍之內。但諸位只要記住一條便是，媒體的聲音從來都代表著某些利益階層的訴求，這是無可避免的，這是市場經濟的運作之道，須知這事也怪不得媒體。
只是我們應當要有這個意識，否則就真的是人傻錢多速來了。
既然理解了這一層，那麼我們就能想到，這些代表了各種利益訴求的觀點，那就未必是真理。既然未必是真理，那就一定有邏輯缺陷，就一定有可以辯駁之處。
沒錯，今天我就是專為吵架而來的。這些看似宇宙真理的觀點，在我面前其實不堪一擊。
人們看待問題的思路，始終越不過自身的格局。而這個格局則與自己生長的環境相關，與從事的事業相關，與自身的經歷相關。
像我那位朋友所說的理由，他覺得每一條都正確無比，但這僅僅是站在他的角度。
而媒體所表述的那些觀點，除去了為某些利益階層發聲這一因素，始終也超不出文章作者的格局。
但是或許他們都忽略了一點，這也就是最重要的一點，就是為什麼這些觀點會成立。要知道，在數學領域裡，或是在物理學領域中，任何定律成立的條件都是有前提的。但是，我們反過來想一下，如果大前提都不成立了呢，那些定律是否還站得住腳？
答案當然是否。
舉個例子。
牛頓力學三大定律，可謂經典了吧。世上一切事物的運動，都可以通過這些定律演繹出來，甚至連天上星體的運動，也都可以推演出來。牛逼吧？那是相當牛逼呀。三大定律一出，那時所有的物理學家都極其沮喪，都認為牛頓爵士憑一人之力已經將物理學大廈建造完畢，將來自己能做的事情不過就是在此基礎上添磚加瓦而已。
那結果呢？
愛因斯坦橫空出世，通過相對論將物理學帶入了另一個世界。而在這個世界裡，牛頓經典力學那些定律卻是毫無用武之地。
為什麼呢？
因為大前提變了。在宏觀物理領域這個大前提下，牛頓力學是所向披靡的，是宇宙真理。但是在微觀物理領域這個大前提下，就只有相對論、量子理論或者是弦理論才能站得住腳了。
同樣的道理。資源不斷流入一線城市，所以這些城市的房價會不斷上漲，這樣的理論，在農耕社會、在工業化社會這個大前提下，是成立的，是正確的，是社會公理。但是，一旦我我們進入到信息化社會之後，大前提已經不在了，那麼這樣的理論是否還能站得住腳呢？
我不得而知，但是我可以給大家推衍一下。
在農耕社會或是工業化社會，信息傳播上高度不發達，所以那些人口眾多、人流很大的地方有著先天性的優勢，那裡會成為貨物、資金和信息的彙集之處，而且還會在馬太效應的影響下，吸引來更多的資源。
但是一旦當信息技術發展到一定程度之後，會給這樣的社會形態帶來什麼樣的衝擊呢？
首先，通訊技術高度發展，在世界任何一個角落的人都能及時的接收到任何的信息，同時還能將這些信息分享出去；其次，資金也不在是當初的真金白銀，而變成了一個個的比特流，瞬間可以從地球的一端轉移到地球的另一端；最後，隨著基礎建設的不斷改善，物流的效率和速度也會有極大的提高，就高鐵而言，十年前從貴陽到北京要40個小時，但是現在呢，10個小時就可以了。
等到了那個時候，誰還會在意住在什麼地方呢？
那麼現在，我們回到當時我那朋友的邏輯上來，一線城市是否意味著更好的教育、更優越的醫療和更多更好的就業機會？我的邏輯是，現在確實如此，但是將來則未必。
我先從教育說起。
教育是稀缺資源，這一點上我也是深信不疑的。畢竟鄉村教師與城市老師的水平是要以數量級遞增來衡量的，而且這種差距越往在行政級別越高的地方越明顯。水平越高的老師自然會選擇那些能夠承載他們能力的平台（待遇更好的學習），人往高處走，這個好理解。而在農耕或是工業社會，一個老師的傳播範圍極其有限，撐破天了不過就是能在一個大禮堂中給幾百個人講課而已。
所以，教育資源先天就是不平衡的，過去如此，現在亦然。
但是將來呢？會不會有所改善？
答案是肯定的。
試著理解這麼一段話吧，「你想，如果每個領域最好的老師，能夠同時對全世界上千萬的學生講課，每個學生都感覺老師在面對面講課，整個世界在某個領域的教育水平就將獲得大幅提高」。
這絕對不是幻想，而會成為眼睜睜的現實！！
在線教育就是連接著這幻想和現實之間的橋樑，它可以消除地域與地域之間，學校與學校之間的制約，它可以將最好的教育資源呈現在那些渴望學習的學生面前。這是一個巨大的產業，這是是為何它去年在我大A股市場火得不行的原因！！
當然，我也知道，要徹底地實現這一目的，還有著很長的一段路要走，僅僅依靠現下流行的在線直播是遠遠不夠的。將來的在線直播，如果能將VR、AR技術無縫連接起來，並且培育出適合在線教育的文化土壤和商業土壤，那麼這一目標則會成為現實。目前各大巨頭也在往這個方向努力前行了，我期待著它們會有著更好的結果。
如果真有這麼一天，全世界成千上萬的學生都能身臨其境的聆聽某個領域的名師授課，身臨其境的與一同聽課的其他同學進行互動或與老師進行溝通。那麼，誰還會在意是在什麼地方聽課呢？
這也就是為何我長期以來一直看好VR產業的原因，它會徹底地影響一代人的生活方式，就如同當初的互聯網對我們的影響一樣。我曾經撰文提及過，VR是將來十年、甚至是幾十年人類發展的大方向，今後在市場上這個題材還會被反覆地炒。為啥？因為這是個億萬級別，甚至是億萬萬級別的大市場啊，它一定比房地產要有前途得多。
我只是一個做股票的，一介散戶而已。通常做股票的，看的不是過去，也不是現在，而是賭將來。只有不斷去思考未來社會可能會發生的變化，去思考社會的變革方向，才能號准歷史的脈搏，才能恰到好處的把握住歷史的趨勢，才能獲取到最大的利潤。
這個世界上有那麼多人炒股，為什麼獲利的不是他們而是你呢？除了比其他人付出更多的努力和更深入的思考之外，我實在想不出還有其他什麼原因！！
好了，一不小心又說偏了。我們現在回到正題，在教育行業之後，我們來看看醫療行業。當然，如果你能繼續用信息化社會的思維來考慮的話，你肯定會得到與我一模一樣的觀點。
我對醫療行業不是很了解，但我認為，經驗豐富的醫生和先進的醫療設備，應該是這個行業中最為珍貴的資源。
隨著一些在線醫療平台的發展，如丁香園、好大夫這種，解決了兩個方面的問題。一些在公立醫院醫術精湛的醫生也想搞創收（公立醫院待遇確實對不住人家啊），而一些不方便去大醫院的患者也得到了接觸名醫的機會。那麼到了一定程度，大家通過這個平台就可以諮詢醫生、可以就診看病，除了一些大病重病外，誰還在乎去哪兒看病呢？
其次是醫療器械，這個可能制約著在線診斷的發展。但是我認為能夠量產的機器，就絕對不是問題。那麼手術呢？據我所知，在國外有些公司推出的手術機器人，其手術精度遠甚與一流的外科醫生，那麼將來這些外科醫生也不再是緊俏資源，以後做手術也無需去那些大醫院了，因為每個醫院都會有。
當然，說到這裡，我確實感覺到了我確實對醫療行業不了解，若有疏漏或是不到之處，請指正。
那麼，我們在來看看最後一個方面：更多更好的就業機會。
這點很好理解，越大的城市經濟越發達，經濟越發達的地方無論行業內流動或是行業間流動的機會就越多，也就是帶來更多的就業機會。
但是我想問的是，難道將來的就業，就一定要在企業提供的辦公場所去上班嗎？
我有一位在銀行搞IT的朋友，最近跟我說了件事，讓我感觸尤為深刻。
他們部門一年前跳槽來一位IBM的哥們，據說是為了離家近一點照顧小孩，就放棄了在一線城市的機會而來到某三線城市的銀行IT部門，進來時還託了關係。但是這哥們幹了不到一年就辭職了，原因是嫌收入太低。那哥們又回到了IBM，但是這次卻沒有離家去大城市，而是在家辦公，遠程做技術支持，薪水方面是銀行的三四倍。
我那朋友一聽到這事兒，瞬間就懵逼了，原來還可以這樣玩。
這樣的事兒雖然在過去不可想像，但是在信息技術高度發達的今天卻成為了現實。那麼，在遙遠的將來，除非必須，還有多少人願意辦公場所上班呢，或者是有必要去辦公場所上班呢？
那麼到那個時候，又有誰還會在意是在什麼地方上班呢？
其次，我們還可以將這個問題思考得再深入一些。比如說，什麼是公司制？為什麼會有公司制？公司制這種勞動組織形式在將來會不會發生改變？
對於最後一個問題，答案當然是肯定的，因為這種改變已經悄悄來臨了，而且是以最快的速度。
無極裡面有句話，我很認同：真正的速度你是看不見的，就像風起雲湧、日落生息，就像你不知道樹葉什麼時候變黃，不知道你的孩子什麼時候長出第一顆牙，不知道你會什麼時候愛上一個人。
因為一旦當你意識到改變時，其實早就已經天翻地覆了。
雖然，對於人類而言，公司這種勞動組織形式，是在工業社會中最偉大的發明，且沒有之一。因為在公司出現之前，勞動組織模式完全是另外一種形態，一種極為鬆散的形態。
舉個例子。
張三是一位企業主，他會根據每天要進行生產的內容，去一個積聚了很多勞動者的市場去大聲吆喝（招工），將人手招到家裡來，並安排好一天的工作內容。這一天結束之後，張三會付給工人一天的工資。
那麼接下來的第二天呢，還是這麼干。每天都會有新的生產內容，張三每天都會去市場招到足夠多的人手安排工作。而這些工人也還是每做一天，結算一天的工作，這也稱為短工。
但是這樣的玩法是不是聽著就覺得很不方便呀！
對企業主來說，他每次都需要去招人，這事兒本來就極費勁，時間也是成本，再加上在用工高峰期還不一定能招到足夠的人手。當然還有就是，有經驗技術嫻熟的工人在效率上肯定要遠勝於那些新手，但是每次都招到的不同的人，如何判斷哪些是新手哪些是老手呢？總而言之，這對企業主而言是很不方便。
對工人而言，因為每次都是流動作戰，旺季的時候不愁找工作，但是到了淡季的時候，有可能好長一段時間找不到工作，這肯定是要餓肚子的呀，怎麼辦？總之這樣的勞作方式，對工人們而言也很不爽。
於是，公司制應運而生了。企業主根據生產需要，跟工人簽訂長期僱傭合同，提供固定的生產場所，並按時支付一定量的工資，將這些工人組織起來進行生產勞動。當然，淡季旺季工資都是照發的，只不過有的時候會將一部分旺季的利潤補貼到淡季中來。這樣一來，一則是避免了用工高峰期找不到足夠人手的風險，二則工人也避免了次次都要重新找工作，一旦找不到工作就要餓肚子的情況。
而當公司制發展到高級形態之時，隨著分工的不斷精細，工人的技能經過長時間積累也有了極大的提升。這樣的情形，就如同《國富論》中所描述的一樣，分工極大地提高了生產效率，也使得整個社會的財富總量得到極大的提高。
這是一個多贏的局面，無論企業主、從業者，還是社會，都從中得到了自己想要的東西。公司，是工業社會發展中一個最偉大的產物，而公司制，也成了現代契約理論要研究的內容。你別小看這現代契約理論，據我所知，很多研究這玩意的經濟學家，都獲得諾貝爾經濟學獎！！
但是，請注意我先前所說過的一句話，「公司這種勞動組織形式，是在工業社會中最為的發明，且沒有之一」，這句話的重點其實是「工業社會」這四個字。應該來說，在工業化社會形態中，這樣的組織形勢是完全靠譜的，雖然可能存在一些小問題，但在大方向上瑕不掩瑜。
但是，如果當人類步入信息化社會呢？這樣的組織模式是否還能像工業社會一樣有效，是否還能夠滿足各個方面（企業主、勞動者）的需求，是否還能有效的提高生產效率，增加社會財富呢？
我只能說，未必！！！
在工業社會，公司制其實解決了信息不對等的這一重大問題。企業主怕招不到工人（旺季），勞動者怕找不到工作（淡季），需要有這麼一個玩意將雙方約束起來，實現他們共同最大價值。但是在信息技術高度發展的今天或者是明天，早就在技術層面解決了信息不對等的問題。
舉個例子。
比如說公司領導要出差，需要一輛車送去機場。如果放在以前會怎麼做，那肯定是到處託人找司機呀。或者是直接僱傭一個司機，並且長期僱傭在公司，誰知道下一回哪個領導要用呢。
但如今完全不需要這樣了。領導要出差，在哪兒上車？什麼時候出發？到什麼地方？一個神州專車APP就能把這事兒給解決了（我絕對不是打廣告啊），準時準點提供專業的服務，而且價格還實惠。這種情況下，老闆還有專門僱傭一位駕駛員的必要嗎？
我這裡當然指的是那些時刻具有憂患意識的老闆，比如像華為的老闆任正非那種。而那些喜歡講排場求氣派的國企老總則不在我的討論範圍之類。假如我是老闆，我也會用神州專車，而不會專門去養一位司機。
道理很簡單，因為成本啊，騷年！！養一位司機的有多大的開銷啊，首先得買輛車吧，還不能太掉檔次，其次是司機的工資、社保、油費、汽車保養，最後你特么還得防著司機公車私用……一家企業之所以能夠生存壯大，那一定要在成本上下足功夫，因為多一分的成不，就意味著少一分的利潤。
我想任何一個聰明的老闆，都會算這筆帳吧。
到這裡，我想你應該猜到了，沒錯，我要講的東西，就是共享經濟。
這或許是在不遠的將來，會讓公司制逐步走向沒落的另一種經濟形態吧。我多一句嘴，現在在做共享平台的朋友們，沒準你們已經踏在風口上了。
我還是以張三為例，來講一講共享經濟是如何玩垮公司制的。
張三是某地做公務員培訓的老闆，那麼在共享經濟形態下，他要如何來運作企業，獲取利潤呢？（別問我拿這個行業做例子，我只是恰好有朋友在做這一行，而我恰好又明白其中的一些道道而已）
首先，他要確定這次培訓的主題，是國考、省考，還是其他銀行煙草等企事業單位考試。接下來，他就可以去某家提供教師資源的網路平台尋找適合此次培訓的老師，跟他們談好授課的時間、方式，以及酬勞。再然後，他又去某信息發布平台，選一個專業招生的團隊，為這次培訓招收生源，並跟團隊協商招生的目標以及相應的酬勞。最後，在網上挑選一家做在線教育或者是在線VR授課的網站，使用他們提供的技術來進行授課。
那麼我們看到，其實整個公司，只需要企業家張三一人進行統籌兼顧，就完全能夠完整地運營下來，而以前的那些標配，比如說老師、銷售、辦公場所、培訓場地，統統都不需要了。至於每家公司必備的財務、會計，再去網上找個專門記賬的唄，每個月幾百塊就行。
並且，企業主張三在甄選這些服務提供方時，還可以根據它們所提供的服務進行評價和選擇，不滿意的直接差評，並且反映到平台，估計那時不管是誰，都要竭盡心力的提供好服務，臨別之前還不忘叮囑一句，親，給個好評哦！！
張老闆就這樣玩轉著共享經濟，他只作為一個資源整合者，做一單就賺一單的錢，完全擺脫了開辦企業時繁瑣的手續、以及稅務、人員工資、各項開支等不必要費用的桎梏。我想，任何一位聰明的老闆，都會選擇這樣的生產方式吧！！
再者，我們來看看服務提供方這一邊，能從中得到些什麼？
首先是老師，完全能夠按照自己上課的水平以及受歡迎程度進行收費，收入至少能夠秒那些公辦院校好幾條街吧。有時間就接活，不想接就不接，自由度也相當大，幾乎一個自由職業者。什麼樣的老師，不喜歡這樣的工作方式和生活方式呢？
其次是招生團隊，完全可以根據自身的能力來定價，同時也可以依靠先前的經驗和資源，高效率的為企業提供服務，這樣誰還會選擇在傳統企業中做銷售呢？
最後是提供在線教育的服務方，能根據不同企業授課的時間，靈活自主的安排伺服器資源，並提供優質的服務，使得帶寬的使用率達到最高，這樣的運作方式，又何樂而不為呢？
並且這樣的經濟形態還能夠極大提高服務提供方的服務意識，他們必須要提供優良的服務，這才是他們能生存下去的基礎，否則就是一個差評，以後還怎麼混？
那畫面實在太美，我不敢看！！
這樣看來，將來還有誰在意在什麼地方（城市）工作呢？
好了，說了這麼多，我也累了，想歇息了。我就想問一句，聽我說了那麼多，在將來你們還會覺得一線城市的房子是剛需嗎？
當然，雖然我這麼說的，雖然我不如朋友或者是媒體那樣看好一線城市的房價，但也並不意味著它們就得跌。我無法保證我思路最終會被驗證是正確的，但我好歹給諸位提供了另一種視角來看待剛需，難道不是么？
最終，我只是個炒股的，一介散戶而已。說多了，就這樣吧。兩個原因
首先，是因為政府的強力支持
房地產開發，用貸款的錢，建房，用貸款的錢，各種法規保護房價
如果政府讓銀行像日本一樣清算不良資產，崩潰是分分鐘的事情
我們忍受每年貨幣財產貶值百分之十，支撐房價不下跌
看老百姓能忍多久，政府能提供工作崗位有多少
如果房價撐不下去，很有可能是失業導致轉移剝削不能持續
首先大家都知道的一個中國人的心理狀態,一直被灌輸中國人口多 ,什麼都喜歡搶,才能得到,這個已經深深刻入中國人的心裡,有錢人有文化的出國搶奢飾品,窮人在菜市場超市搶打折產品,這些現象到處可見.也就是說這種心理貫穿中國各個階層的人,這是中國國情.
還有一種情況就是從眾心理,這是人類共有的屬性,只是中國現在來說會比其他經濟好的國家表現得更加的強烈而已,因為中國的教育還在比較初級的階段,教育出來的人很多都比較缺乏獨立思考的能力,從眾心理比較強.這個是中國國情.
因此,那些營銷專家經常會根據這種心理狀態來策劃營銷策略,因此屢試不爽,次次都能賺得盆滿缽滿.當然在中國房地產里這招也是用得最多的,
下面說說,這個月自己親身經歷的三四線城市加價去庫存的壯觀場面.
月初,和同學聊天得知同學去年已經在清遠買了房子,得知價格後 還有說以後還會漲的情形,就有去看看的想法,我本人在佛山工作,佛山的房價早已上萬,根本就大大超過自己承受能力.打算到時候到清遠買房 回去清遠找工作,
然後周末就去了 ,逛了大部分樓盤 都說沒房 原來的都賣完了,或者只有少量大戶的,要等月中 或者月初開盤了才通知.然後很多加了微信,還有幾個樓盤叫交誠意金 說現在多人來買 ,到時候開盤了 ,會先賣給交誠意金的,說總共有300套 但是打算收500 800個的誠意金 ,交誠意金不買房是可以退回來的,有些要收5000,有些說要交10000,到時候開盤可以抽獎的形式來獲取名額.誠意金的作用後來了解下,目的有幾個最大的作用就是 一個是籌集資金,因為要誠意金的那幾個樓盤都是在大量施工的,還需要好久才能完工的樓盤,不需要利息就能緩解資金壓力,還有一個就是飢餓營銷的作用,然後就回去等消息.
回來後有考慮到,清遠的就業問題,工資水平非常低,回去的話不現實,因此在佛山找二手中間看二手房,看到一家滿意點的 ,去看房,一下子就能認出中介叫去的 兩個托表演水平非常差,看了之後回來 ,然後打電話去講價錢,中介全程拿那兩個托來說 ,說對方開多少價房東都沒答應,然後說一個數出來說可以幫我們去問房東 ,然後第二次後 說房東不答應 說那兩個托打算考慮兩天下定接受那個價格了,然後給了個價格說這個價格就買給我.方法也是人為引進競爭 飢餓營銷不愁賣的局面,大家要知道的是那套房子在網上已經5個月沒賣出去的了.
後來清遠那邊拍出來了個地王,那些樓盤趁機開盤 全部暴漲 我看中的那個樓盤 前年3000的,去年4000 ,今年3月4號新樓開盤5000,然後3月11號打電話去問價格漲到了5800.非常的壯觀.
然後那個時候想沒那麼多 ,是真的被那些銷售感染到了 ,當局者迷 ,不斷的掙扎 一下子訂在清遠,一下子定在佛山,後來定在佛山,打電話再去降價,一分不降,中介費 還收非常高,因此氣得不打算買了,然後離開出發前清遠 ,打電話說今天名額沒有了 不能下訂了,老闆每天只能讓下定5套房,要另外約才行.然後氣到不買了.
後來就總結出他們的營銷策略出來. 當時是真的被迷惑了的,除了去接觸那些人,還有看他們的發出來的朋友圈.
下面就是去開會的市長出來講話了
清遠樓市如何發展？市長說話了
節選一段重點吧:郭鋒說，清遠今年1到2月商品房銷售面積同比增長80 .5%，尤其2月商品房銷售火熱，商品住房銷售首次位居全省第一。存在的主要問題是庫存規模仍然較大，在全省排第四位，在非珠三角城市排名第一，庫存消化周期為16.5個月。 ——截至2016年底，清遠商品房可售面積1141.6萬平米，比2015年底減少236.84萬。
真相就是大把房子庫存,只是他們用飢餓營銷 從眾心理,炒作加價去庫存 就是這樣來的,越加價越多人買,這一波三四線的買家大部分都是來自一二線的外來工人員,應該是最後一批接盤俠了,大部分炒房團已經在前年,去年年初布局,現在漲起來又能大賺一筆了.
經過網上各渠道了解 珠三角 長三角 北京周邊 乃至全國各地 都是運用這種營銷方式把房價炒起來的.
三四線將是最後一波了,全民買股,是股市拐點,全民買房也將是房市拐點,
然後按習說的:房子是用來住的,不是用來炒的,降落傘已經準備好,很快房子就會回歸住的屬性.大家努力工作,還房貸,讓資源回歸實體經濟.為國做貢獻.
3月20更新
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繼續跟蹤一下這段時間的各方動態.
1.3月15號美國如約加息了.透露出 年後還有兩次加息,明年三次加息,隨後美聯儲第一位有投票權的官員出來說還會有縮減負債表的可能,這個比加息的動作更大.
美聯儲如期加息25基點！預計今年還有兩次加息
美聯儲縮表——加息「盛宴」後，這是市場無法忽略的風險
美聯儲加息後首位官員發聲：縮表計划到位前應當推遲下一次加息
2.3月16央行跟隨美國進行假加息,提高普通銀行向央行借錢的利息,銀行之間互相借錢的利息也不斷的在提高,餘額寶的利息也不斷的在提高.廣東這邊房貸打折變了,貸款審查時間變長了, 由原來的8.5變成9.5.銀行業務員開始打電話找存款了.可以很明顯看出了,持續了10年的貨幣寬鬆政策已經轉向收緊了.
央行：逆回購和MLF中標利率上行並不是加息
媒體：北京部分銀行暫停房貸 樓市調控或將升級
分析師評中國央行變相「加息」：不是終點，只是序曲
美聯儲加息後，中國央行全線上調SLF、MLF及逆回購利率
房貸收緊信號再現：多地房貸最低折扣上調 審批周期延長
全球拉開緊縮大幕：美國帶頭加息，中國跟進，下一個會是誰？
高盛：中國央行未來數月或繼續上調貨幣市場利率
史無前例 中國央行為何突然緊跟美聯儲步伐？
「加息「之後又迎MPA考核 本周資金面將迎大考-華爾街見聞
3.庫存低的一二線限購限貸了,所以作用很明顯,第一個,讓接盤了的賣不出去,第二個讓一二線的剛性或者投資客去三四線.還有個就是飢餓營銷的作用.
房市大蕭條! 深圳amp;quot;樓爺amp;quot;瘋狂拋售近百套房!_全球熱門財經報道,這個是大神
廣州樓市最嚴新政「認房又認貸」，增城、佛山將受惠？ | 每經網 增城 從化 三水 高明這些都是庫存多的地方.把錢導向這些地方.
專家：調控加碼將使廣州房價下跌5%-10% 增城房價或暴漲
廣州需求外溢：增城樓盤遭「搶」廣州客再度湧入佛山 --鳳凰房產北京
北京樓市調控升級：實施認房又認貸 二套房首付比例提至60%
樓市限購升級——廣州連續社保三年變五年 鄭州補繳社保不再有效
4.中央官員密集發聲,支援 習說的 房是用來住的 不是用來炒的, 需要把貨幣轉向實體經濟.
《政府工作報告》起草組成員：今年既要去庫存，也要穩房價
剛剛，國務院、央行、發改委、銀監會高層對房地產密集表態.
央媒頭版評論：應加快熱點城市房地產稅試點-華爾街見聞
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工信部長苗圩：「以錢生錢」很危險 社會資本避實就虛必須改
5.我關注的清遠的房價,比較偏一點的東城現在新開盤的都是7000起步了,官員 開發商一起炒作國慶期間10000元不是夢,分歧的是 開發商還是繼續飢餓營銷,不買就沒有了,官員繼續說庫存大.
有一個開發商 通知我說誠意金又原來的10000現在變成30000了 因為人數多 他們有300套房 ,現在打算收1500個人的誠意金,到時候搖號.
誠意金作用 1.飢餓營銷,2.無成本獲取資金緩解建設壓力,3.按照給誠意金人數合理訂價.
另一個開發商 就請廣東電視台的主持人 去做推廣.
佛山的一個樓盤搞飢餓營銷,說一半的樓被內部訂購了(其實是捂盤炒作,等價格升了再拿出來賣),3000個人晚上8點開始搖號.這個是我加入的一個QQ群的人的遭遇.
所有開發商售樓業務員 二手樓業務員 佛山的清遠的 發朋友圈都以廣州限購 不買就沒了 不買就漲價了,
樓價脫離實際收入不斷升高 是因為貨幣寬鬆政策.所以樓市泡沫,也只有唯一僅有的一個方法能解決,就是 貨幣收縮政策. 寬鬆政策的作用是央行低成本借錢出來給大家去做投資,促進經濟增長,當然因為資本是趨利性的,在群體利益面前人類是貪婪的,不可控的,所以避免不了出現泡沫.因此需要貨幣緊縮政策 把泡沫這種畸形東西擠掉,然後留下正常的東西.這是一個經濟規律,從古道今,是不會改變的.
當然不是因為剛需，是因為莊家。
政府，就是這個「土地財政——（地方政府）——房地產」二元經濟體的莊家。
樓上 @臧大為 已經說到了問題關鍵，土地供應，抓住了這一點，就抓住了一切的靈魂。真正的土地供應，還有好幾倍的空間，而中國的勞動力人口，其實已經到了拐點。所以，這個花招還能玩多久呢，我不知道，玩到再玩下去就要死的程度吧，大概。
便說一句，這一套體系是當年棺材豬打造的，而棺材豬的這一套東西，明顯是拷貝香港這個李家城的手段。一模一樣，一模一樣，一樣的無恥、壓榨、短視和不要臉。
看看香港的面積，再看看香港的居住面積，大片大片的未開發土地以環保的名義空在那裡，目的是為了推高已經開發的地區房價，這裡面的奧妙，一目了然。
中國的一二線城市，就是若干個香港；而廣大內地，就是殖民地。
這就是中國2008年之後的經濟模式，說穿了就這麼回事兒。
肯定不是啊。給你你能買得起啊。
我就是開發商案場銷售。
其實有一句話說出來很傷大家的心。
那些商品房真心不是為剛需客戶準備的。等你們買房開發商早就倒閉了。
現在房子跌一半你都買不起。開發商還為剛需造房子你太看得起自己了吧。
中國人買房都是買漲不買跌。
房子是有錢人用來保值的。打個比方我在涿州就是北京周邊。2年以前均價6000，無人問津。現在均價都是2萬了。首付國家規定是不低於百分之30。開發商規定是百分之五十。什麼意思呢！就是67平的一居室。首付就要70萬左右了。你可能還看不上一居室。這還是期房的價格。還不是現房。
還有有個客戶是在北京做珠寶的生意。他在北京。廊坊。涿州都有房。現在有9套房了。用他兒子媳婦的名義買，房本下來過戶到自己名下。
其實就和我們把錢存在銀行一樣，他們把錢用買房的形式存起來了。
很多人天真的以為炒房團就是把房子買了，等價格高了就拋出去，你太天真了。他們買的是房子，房子可以出租。需要錢直接放在銀行抵押就行了。還拋出去。給你嗎？你買得起嗎？？
真正的自己住的房子也有。
現在秦皇島海區房。2500一平。120平才30萬。首付才百分之二十。現房。7層小洋房。一個月下房本。
秦皇島旅遊城市。生態非常好。很多療養院。都是重要人物養老的。非常適合自居。
這才是給你住的房子！
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