養老商業地產項目在中國有前途嗎？
【參考】瑞士伯爾尼西城康樂購物中心：商業養老綜合體，總使用面積14.15萬方，零售3.25萬方，餐飲街3000平方米，水療健身1萬方，公園綠地5.8萬方，停車位1250；集商業零售、休閑與老年公寓於一體的複合型項目，通過各建築定位組成不同品質戶外空間：城市廣場、公園和通往城市大門。http://www.shejibaike.com/art/article/2011/02/26/205414959.html
——我覺得這個東東很不錯，中國人口正在步入老齡化，而社會上缺乏針對中高收入人群專業的商業養老服務。想聽聽大家的意見呢？
最近跟幾個地產界的資深人士聊了一下，他們的一致看法是，養老地產是個偽命題。養老應該是種服務，應該由專業的養老服務提供商來做，地產商不應僭越。地產商蓋好房子，租或者賣（或者結合金融手段）給養老服務機構就好了嘛
養老是養老，地產是地產，現在所謂的養老地產其實並沒有超出住宅和商業地產的範疇。養老地產之所以大家都說概念大於實質，本質並不是養老地產沒有找到明確的商業和盈利模式，而是中國的養老服務產業沒有找到商業模式，中國的社會化養老的習慣和氛圍還沒有形成。當前很多房產商確實是在用養老+旅遊的噱頭在圈地。
實際上，現在的趨勢是：靠譜的地產商都在探索社區養老，因為社區才是養老服務發展的溫床，養老服務確實也需要地產物業作為經營的場所。只有傻子和騙子還仍然在郊區圈塊飛地搞養老地產。
中國與外國最大的不同是，中國人習慣了人多，老年人還是喜歡人多喜歡熱鬧，害怕孤單和寂寞。每天在社區廣場跳跳廣場舞的老年人肯定比在崇明東灘望洋興嘆的老年人活得長。
因此我的結論是，現在所謂養老地產不過是商業地產的一種應用形式，什麼時候中國的養老服務成氣候了，養老和地產才能開始完美的結合，但養老地產從來就是個偽命題。我們最近在關注幾個養老地產的項目。過來湊幾句：
首先同意劉卓的觀點：概念大於實質。之所以有概念的核心原因是中國未來呈現老齡化的趨勢越來越明顯，百姓和政府都有重視此產業的動機。而實質弱的本因又來自於盈利模式的不確定，投資方對養老地產的賺錢能力缺乏信心。
參考一下國外的養老地產盈利模式，主要依靠會員制(一個老人要入會收取80~100萬左右)。這在發達國家(老齡化程度高的日本有很多這樣的機構)比較普遍，其內在原因和百姓習俗密不可分，國外人的生活非常獨立，老了基本不靠兒女的，故而對養老院的需求相對剛性，故而把自己相當部分資金拿來購買一份會員卡他們是心甘情願的。然而在中國這樣一個不養老子不孝的國家，老人寧可把自己的錢給兒子買房，也不會過多考慮給自己花百八十萬來弄什麼養老院，因為心裡一定信任兒女們肯定不能不要，我們做兒女的也較少嘗試讓爸媽去養老院。自己窮究不用說掏那份養老院的錢了，自己富有了更拉不下臉把爸媽送進養老院，噢，你過那麼好，把父母送進養老院，這話傳出去讓別人聽，那個孫子敢拍胸脯說：「我多時髦」這種畜生話！：）
那國內的養老地產可能靠什麼賺錢呢？我認為重點靠周邊產業
首先是醫療，我倒是建議未來國家甲級醫院或老年病專科醫院在一些重點旅遊區設立分院，養老地產的地點選擇往往是山清水秀之地，在這些地方開設分院是很好的收入來源之一，地產物業可以深入與醫院洽談各種合作模式：租賃土地給醫院，直接買地皮給物業都可。醫院的主要收入就是床位，但我覺著可以在診斷上進行收費創新，對於老年人更加註重的是養生，中醫就診的診費可以適當提高。
但這裡還有個重要問題是人群定位，普通百姓肯定不行。省市級離休幹部/老一輩商人都有自己或國家贈予的「寶齋」。能鎖住的固定人群是屈指可數，唯一能鎖住的就是過來的蹭客，捎帶手連旅遊帶養老的可能才是你真正的消費群體。
其次就是旅遊，其實中國目前的養老地產和旅遊地產是有天然聯繫的，理由很簡單，您看看當年的北戴河療養院，那些老幹部房子都在當年看來(時代價值觀)風景優美的海岸。但旅遊的關鍵還是在主題，山就是那麼個山，水就是那麼些水，你怎麼把這些素材講成一套套引人的故事，這就是開發商的本事。
最後可以突破的是住宅地產，這一條是所有做地產生意的人都明白的，住宅地產是剛需，掙錢最明顯的就是它。前面的幾位已經話很透徹。我服務的公司也在做養老地產，也算恰逢其會吧。我們把養老地產的形式看成2 種，養老社區以及社區養老（也叫鑲嵌式養老）。先說養老社區，從人文和國人習性來說，大多數的老人會把錢給下一代買房子之類的，自己花錢買個會員或者養老房，不是沒有，但是發展商不敢靠這樣的小眾需求去造大型社區。社區不大，那麼前期為了養老社區二產生的產品研發，後期社區的醫院和服務軟硬體配套，成本就攤不下來，在現在的大環境中，沒有大的稅收或者政策優惠，開發商不會承擔風險。而且，看著目前國內市場消費者和商家的互不信任，萬一老人在住宅里有個病去個世，你的軟硬體有一點問題，就會面臨著家屬鬧你的風險，不值得。再看另一個產品，社區養老，就是在小區內拿出一部分房源改裝成養老式的住宅，鼓勵子女和老人共同在一個大的社區居住但是彼此獨立，所謂一碗湯的距離就是這樣的概念。發展商也避免了不確定的風險，但是這個模式還在探討之中，不能說已經有人成功了。
市場前景很美好，只是目前還相當之不成熟，太多的基本問題都解決不了。比如：政策的實際傾斜（頭等大事就是土地性質）、真正合理的產品規劃、 打動人心的服務價值 、正確長遠的盈利模式、客戶的實在支付能力........
已經試水的這些養老地產項目，廣告做得好的、運作得火爆的，其實基本是把養老地產作為一種主題開發概念，產品的實質還是銷售高端住宅；當然也有少數是想在養老模式上趟出一條路的，但是基本都運營的很痛苦，物業整體必須長期自行持有這是最基本的了吧，但地產項目如果不進行產權出售，最基本的盈利路子就斷了，那就出售使用權再每年加收服務費吧，但是地產的使用權銷售客戶本來就都不太認，多數還得一次性支付，沒有金融工具可以利用，高服務費還需要持續支付.......算下來最後這筆錢可能都能買個差不多的別墅（還保值升值！）
再論養老產品規劃本身，基本都是床位（好的、一般性的），配套醫院（綜合的、單一的）加文娛設施，先不說如何挖掘客戶的深層需要了，就是基本的醫療這事，頭疼腦熱興許沒問題，稍微有點大問題也都還是得拉到幾十公里甚至百公里外的大醫院的........
總之問題真的太多，不過回過頭還是來說，市場前景一定很好，但是這條路真的是路漫漫修遠兮，希望更多有志地產商都能來上下求索吧！
概念是為拿地服務的。
原來北京很多老幹部都住郊區的，後來馬季死把他們都驚了，就都搬到離301附近了。
馬季就是因為吃麻將面死的，不是多大的問題，因為住郊區，周邊的醫院不好就給耽誤了。所以養老地產不看好。
養老地產是養老服務和地產結合的產品，有點像外資管理公司管理的酒店。從限制上來看，主要是政策限制，其中重要的一條是：養老金和醫療保險等社保各地不聯網，無法統籌支付。另外，國外成功的養老地產比如三星的養老地產，公司盈利很低，基本上類似於慈善事業。按照國內地產界現有的投資模式，前期研究算不過賬來是很正常的事情。現在國內可行的應該還是高端本地養老，一般老百姓還是居家養老比較靠譜。總之這是一條大家都認為該走的路，就像大家認為人總有一天會移民火星一樣，但究竟怎麼走，何時條件成熟，大家都在探索。
前途一定是有的，但是要根據整個社會的經濟發展狀況來判斷。就目前中國的發展情況而言，養老商業地產已經進入了一個比較快速的發展期，尤其是在一線城市。養老商業地產是我國社會發展的產物，獨生子女政策、養老保險計劃、經濟快速發展都推動著養老商業地產的發展。
養老地產是個違命題，看上去很美，至今仍沒有成熟經驗可以借鑒。早進找死，晚進等死。但我認為養老地產破局的契機也許就在今明二年。依據有三，一是以互聯網思維為導向的跨界合作，二是融資方式的巨大變化，三是社保和醫療改革帶來的積極作用。
我說大家，為啥都只從地產行業的角度看養老地產呢？的確現階段養老地產對於地產開發商來說確實不是最賺錢的選擇，但從投行眼裡，中國的養老地產恰恰是一個巨大的投資機會好嗎？特別是其項目的長期性和險資的長期性簡直就是絕配好嗎？
一、先說投資前景：
老年消費市場容量大、增長快
全國老齡會提供的數據顯示，預計到到2020年，我國老年人的退休金總額將達到28,145億元；到2030年，將增加到73,219億元。這些資金，大部分將進入市場消費，對高、中、低端的養老院的需求都十分龐大。
根據《中國老年學學會養老與護理專業委員對北京養老市場需求》調查顯示，大約有36.1%的老年人願意一次性支付15-40萬費用，這部分老年人定位為中端需求能力老人。願意一次性支付40萬元以上費用的佔0.5%,這部分老年人定位為具備高端需求能力。按此推算，全國約有80萬老人達到高端消費能力。
在歐美髮達國家，月付1,000-2,000歐元的高端特色養老服務很有市場，在台灣，中檔養老機構月度管理費在4,000-6,000元人民幣。
在中國，基本的居住、飲食、醫療等要求得到滿足的條件下，能承受1,500-2,000元費用的中端老人，佔9.2%，能每月承受2,000元以上費用的高端消費老人，佔1.9%。按此推算，全國達到高端消費能力的老人總數約為300-350萬。
隨著老年住宅市場的日益成熟完善，養老地產將會呈現如下發展趨勢：
休閑化：為了滿足老年住宅對環境的高要求，未來部分老年住宅的選址將會遠離城市，選擇在郊外風景宜人、環境優美的地方，但是同時會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪。建築多樣化：隨著老年住宅產品的日趨成熟，產品推陳出新，建築呈現多樣化。在建築設計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通將是未來產品的競爭焦點。
功能豐富化：未來的老年住宅將不再是單一的養老功能，而是融養老和家庭悠閑於一體，老年住宅社區內蘊藏有豐富的旅遊度假資源，不但為老年人的日常生活提供良好的居住環境，而且為親友提供節假日悠閑度假，更是藉此創造了「合家歡」的親情時光。
科技化：以科技為依託的老年人專用設計是未來老年住宅產品發展中最活躍的一環。日新月異的科學發展，為老年人專用設計提供了基礎和注入潛力，基於老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細緻的照顧；智能化的應用，將為老年人帶來更方便、安全的全方位保障；網路技術是應用，將使遠程交互成為可能，老人與子女的溝通無處不在。
社會服務的專業化：作為老年住宅產品的重要組成部分，老年住宅的社區服務不斷細化、豐富的過程中向專業化發展。社區服務的專業化包括：社區服務設置的細化與個性化，從業人員專業素質的專業化，服務質量控制管理的規範化等。
國內外養老項目運作和管理模式對比
日本養老地產
從居住模式上來說，日本為適應家庭核心化傾向，採取老少兩代在生活上適度分離，而研發建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。這種「兩代居」形態的親子家庭住房空間關係大致可分為：
同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡易烹調設備。
同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。
鄰居合住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用。
完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。
隨著親子居室和輔助使用空間獨立成套程度的提高，兩代家庭的獨立性也逐步增強，因而上述四種形式其獨立性隨序增加，如此可適合於不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。
從居住形式上來說，日本的老年住宅又分為：
國家建設地方管理的老年人住宅：屬於福利型養老機構，由民間開發商建設，政府出資徵用的專供老年人使用的集合住宅，租給老年人居住並給予房租補貼。
押金式老年人住宅：由開發商出資建設，專供60歲以上的老年家庭使用，並以押金方式提供使用權，並每月交納管理費等。
美國養老住宅
美國人意識到老年人口的增多意味著適應這一人群住房需求的增多。1980年到1990年間，護理院、中長期照料和其它老年住房增加了24%。輔助生活機構是老年住房市場里近期發展最快的部分。1990年該部分的收入為125億美元，2000年約300億美元。儘管這個行業的70%是以媽媽—爸爸式的運營方式運營，類似於我們目前的民辦家族式養老院，排行在前的卻是一些著名的房地產商。據統計，排在前30名的輔助生活機構供應商擁有全國約24%的床位數。1999年時排在前5位的每個輔助生活機構，在全國各州的床位數均超過了10,000張。比如排居第三的Marriott，總共擁有11,603張床位分布在全國29個州150家Marriott品牌的養老院里。
美國養老住宅產品主要分以下幾種形式：
（1) 獨立式老年人住宅：多數是帶廚衛的一室戶，平面緊湊，採用標準構件，造價經濟，總體布局上注意將老人住宅群布置在社區中心附近，結合社區服務設施、社交場所、醫療中心及交通設施。
（2) 集合式老年人住宅： 有專門的服務人員提供老年人所需服務，一般不包括醫療和護理。住宅內有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設施，並有完備的保衛和報警系統。
（3) 護理型老年人住宅： 提供全面的護理和醫療服務，建築按無障礙設計。卧室衛生獨立，起居室和廚房共用。又可分為養老院和護理院兩類。
二、再梳理一下概念。
首先說養老地產之前，我們要了解三種基本養老模式：
1、居家養老（最便宜，適合老人身體較健康，護理需求較少的情況）
2、社區養老（適中）
3、機構養老（最貴，適合老人身體較虛弱，護理需求較多的情況）
其中居家養老中涉及三種養老地產形式：
（1）適老化普通住宅。其中還分為老少戶和老人專用住宅。這一類養老地產，並未和普通住宅並無太大區別，更像是老年人的生活群落的概念。雖然現在的住宅市場，還很少用這一概念去進行銷售，但未來完全進入老齡化社會後，適老化物業的概念將會形成一種重要的住宅需求。未來很有可能在一些環境優美，社區醫療，商業較成熟的項目會大打養老概念。
（2）老年社區住宅，終端路線，和適老化普通住宅區別在於它會包含一些適合老年人的公共服務設施，並提供老年人的餐飲，照料等服務。
（3）老年公寓，同老年社區住宅，只是物業形態有變化，更多見於市中心或低端項目。
社區養老涉及兩種養老地產形式：
（1）老年人活動中心
（2）日托式托老所
以上兩種主要提供適合老人的綜合服務，包括醫療，娛樂，餐飲，零售，清潔，照料等。
機構養老就比較多了：
（1）公辦福利院：福利機構，收費較低
（2）私立福利院
（3）老年康復院
（4）老年護理園
（5）臨終關懷設施
（2）到（4）則有公私合辦，私營等形式，照料對象也比較寬泛，從健康老人，護理老人均包括。
對於居家養老目前來說，這是中國傳統的養老模式，老人居住的主要是自有物業或子女的物業，由自身的養老金和子女來贍養，這種模式的社會成本較低，也比較經濟，但未來人口結構的改變，家庭養老人力成本將會劇增，這一模式很難廣泛延續。
而機構養老到社區養老開始，養老地產就開始有所作為了。首先拿機構養老來說，專門的養老機構將老人集中起來，進行全方位的照顧，可以有效減少贍養人的壓力，同時部分困難老人的照顧問題也可以用較低的成本解決。當然目前機構養老發展並不成熟，主要是養老機構的質量，服務水平參次不齊。那麼商機也就在這裡，我們為什麼不做一些質量和服務水平好的？案例：北京匯晨老年公寓。重慶山語印象老年公寓，
社區養老模式是一種兼顧家庭和社會的養老模式，可以在城市各個設養老護理服務中心，或建立具備養老護理服務功能的社區。老人在家裡也能享受專業的營養，護理，醫療，專業諮詢。這一模式也更適合中國老年的生理和心理需求，也節約了單獨建立養老機構的精力和成本。
但這種模式對於老年人來說花費較高，走得中高端路線，案例：武漢合眾優年養老社區，北京太陽城拉年社區，杭州綠城蘭亭。萬科，良墸文化村隨園嘉樹，保利西塘越。
三、最後說產品：
目前普遍的看法是養老地產此時最好的投資方向是居家-社區混合養老模式。目前國內絕大部分的產品也都是社區養老的範疇，當然從專業角度，居家-社區混合養老產品還有向下的細分。
（1）協助性養老產品：規模小，屬於商住用地項目，一線城市，中心非CBD地段，針對老人的專業配套設施，有一定的自身特色，租賃模式，國內外知名養老運營商操作。目前是中高端老人。
（2）多代社區產品：規模較大，住宅用地片偏多，一線城市，次中心成熟地段，配套設施完善，可租可售，目標是中等銷售老人。
（3）郊區大型養老社區：規模大，劃撥或集體用地項目，一線城市，自然環境較好的郊區，設施完善，綠化，景觀出眾。會員制（如保險公司VIP客戶），或租賃，目標高端老人，
（4）複合型養生度假社區產品：規模大，商住均可，低密度項目，風景區，旅遊城市。景點附近，山區，海邊。配套友高端休閑體育和娛樂設施，有些也打分時度假偶的概念，銷售會籍，產權或度假屋出租等形式。目標更廣範圍的高端人群。
（5）CCRC社區產品：規模大，商服用地項目，自然生態較好，氣候較好的城市，自然環境優越的區域，提供生活，娛樂和專業醫療等綜合服務，准入制加服務費，提供僅提供租賃和服務，不銷售，目標進行退休養老療養的官員或企業高管。
贊同@周召意見，養老與酒店、醫院有點像，還是要由專業機構來管理運營，而地產商的甲方業主角色更多是針對具體需求在設計規劃配套等方面予以體現。
認同居家+社區養老才是主流，可以配合一部分的遠郊作為增益添彩，但市區內項目具有無可比擬的優勢。如何與大健康（醫療、康復、體檢、親子等）結合，還沒有看到成熟案例。
目前國內沒有成規模的專業團隊，有些是從酒店團隊轉型的，有些是歐美日韓台灣新加坡引進嫁接的，好團隊或者好的管理機構比較稀缺。
養老地產在中國是未來的趨勢。十年前，每個老人住養老院平均是60個月，現在已下降到了18個月。未來依然會下降，在退休到進養老院的漫長時間裡，退休地產就是大家說的養老機構會發展起來的。至於養老商業地產嗎，最關鍵的是購買了，建很容易，找人來管也很容易，但真正的提升老人的購買了就不是一家公司說了算的了。
互聯網＋護理，怎麼玩出養老新花樣
2011年，國務院發表的《中國老齡事業二十五規劃》表達了我國人口老齡化「發展速度快、數字規模大」的現狀。2015年二孩政策全面放開，顯示了國家在政策上解決老齡問題的決心。中國的老齡化進程不是一個單一的問題，它與小型家庭化、空巢化、經濟社會轉型期的矛盾碰撞在一起，造成了對養老服務需求量的激增，這為我們醫療人員身上增加了責任和挑戰，同時也帶來了機遇。
2014年的《老齡藍皮書:中國老齡產業發展報告》指出，2020年中國老年群體的消費總量將達到GDP的9%－13%；而到了2030年可以達到15%－23%。在這有著巨大需求和潛力的行業里，我們國家現階段的養老服務行業遠遠達不到讓人滿意的狀態，我們並沒有找到讓有口皆碑的養老服務。而美國，作為一個提前經歷老齡化的國家，其養老產業有很多值得我們借鑒的地方。今天的文章，Johns Hopkins Carey商學院MBA畢業生劉力瑋和Johns Hopkins的護理學博士生將一起介紹美國的各種養老模式。最重要的是，他們會介紹美國目前最流行的一種用互聯網＋護理解決養老問題的新模式。
美國的老齡化現狀：
二戰結束後，大批軍人返回美國，與家人重聚，成為美國嬰兒潮的開始。從1946-1964年誕生的嬰兒的數目約佔美國目前總人口的三分之一，這些人曾經是美國社會的中堅力量。然而，從2006年開始，曾經的嬰兒潮一代開始慢慢步入退休的年齡。目前，美國已經步入老齡化社會而且進程持續加速。2013年，65歲以上的美國人占人口總數的14.1％，但在2014年預計達到21.7%。與中國傳統和相比，美國父母與成年子女住在一起的概率非常低，贍養老年人的觀念也很薄弱，大多數老年人獨立生活，因此美國的養老產業得以茁壯成長。
美國的老年人服務機構根據服務對象的不同，主要分以下幾種：
Asistant living （協助護理中心）。這種機構服務的對象是殘疾人，機構里有專業的護士和護工幫助居民完成生活起居和各種活動。居民們不能獨立生活，但也不需要長期住院，因此生活在此。很多居民是在醫院出院後直接被轉移到這裡的。費用的支付方式有：自費、長期護理保險、聯邦醫療保險Medicare。
Adult daycare center（成人日護中心）。這種機構服務的對象也是殘疾人，或者智力衰退的病人。與assistant living的區別是，這種服務是短期的。一般是病人出院後短期在這裡得到生活上的支持、康復和培訓，然後會被送到家裡，算是一種醫院到家庭的中轉站。
Long term care（長期護理中心）。這種機構主要服務於慢性病的病人，經常是護士／護工定期上門服務，幫助滿足居民醫療以及醫療以外的需求。
Nursing home（養老院）。和國內服務類似，除了提供醫療護理，還輔助老人洗澡、更衣、進食、便溺等日常生活的需要，並組織安排社交和娛樂活動。美國養老院的檔次相差非常大，而且收費高昂，稍微高檔一點的養老院每月需要超過1萬美金的費用。
Hospice care（臨終關懷中心）。一般來說，預計壽命只有6個月的居民可以居住在此。在這裡，干預的重點是減少疼痛、撫慰精神而不是治癒疾病。神父等宗教人士活躍在這裡，傾聽他們的訴求，為其提供精神上的關懷。Hospice care經常所在於醫院的某一樓層。
科技＋護理的新型商業模式。隨著互聯網的發展，近幾年一種新型的護理模式應運而生。它的模式是通過app或者打電話說出你的需求，專業的護士、理療師、護工、看護或護理設備就可以提供上門服務。簡單的說就是用互聯網思維實現針對老年人的護理服務。這樣的公司在老齡化嚴重的印度和美國都有成功的例子：印度的醫療健康初創公司Portea Medical近日獲得了一筆由Accel領投的3750萬美元的B輪融資；美國的Honors得到了2000萬美金作為創業起始基金。
下面用諮詢的思路做一個SWOT分析：
Strengths：
便利和及時性：任何時間、任何護理需求一個電話或者在APP上預約一下就可以搞定，不需要親自跑一趟或者經過冗長的文件審批。
低價：因為無需地產等佔用與投資，這種服務相對成本低。
輕固定資產，一旦建立，這種商業模式可以快速複製，大規模化。
Weakness：人員素質參差不及，服務標準化很難實現。客戶對於這種新型醫療模式的接受程度不一。醫療事故風險責任不易認清；服務人員對客戶的健康狀況缺乏了解也可能導致出錯的幾率升高。
Opportunities: 中國國內還沒有這種模式的服務。互聯網＋醫療服務的養老模式符合典型的的O2O(在線離線/線上到線下) 的商業模式。它具有高頻、剛需這個O2O模式的基本特點，基於目前類似的的商業模式的成功（比如打車軟體和外賣服務），以及這種護理模式在美國和印度的成功（care24，honors），我們有理由堅信在中國它也將佔有一席之地，具有很大的社會意義。除此之外，未來互聯網養老企業也可以跟現有的O2O巨頭（比如uber）合作。比如經過遠程診斷後，醫生可以在線開出藥方，提交給認證的uber司機，uber司機完成取葯送葯的工作，送到患者家裡，完成醫療配送這個環節。
Threats:
傳統康復機構：醫院和葯企已經在收購養老，康復機構，線下的機構會對平台服務產生衝擊。
護理類軟體只是提供一個網上交互的平台，所以它的屬性註定需要大量時間和金錢培育醫療工作人員、做市場推廣、解決政策上的壁壘、與高校、保險公司達成合作。需要多領域、多行業的共同合作才能順利進行。
基於中國的商業計劃書：
服務內容：
基本護理、院後護理、慢性病管理、物理治療、職能療法、醫療器械租賃、護工服務、營養師市場營銷：
覆蓋全中國的線下營銷網路 （通過醫生推薦），這個是目前印度和美國這類護理創業公司最常用的營銷模式。
依託於保險公司的醫院和養老社區網路，配合養老保險產品，搭售此項服務。比如：購買某保險公司養老保險的客戶，可每年享受50次x3小時的上門護理服務。一來幫助保險公司銷售養老產品，二來受保人可以接受優惠的護理服務，三來可以更有效地推廣公司的業務。
與商業保險公司合作。保險公司可以通過這個平台，監測受保人的身體狀況，估測受保人的風險等級，進而更新受保人的保險價格。展開來說，在受保人投保之前，會被邀請簽署一份健康信息分享給保險公司的同意書（自願）。在得到許可後，保險公司可以通過平台獲得相關的醫療信息，並通過大數據平台進行預測，對患者未來的保險價格(Underwriting)進行調整。保險公司可能會為額外的醫療信息買單，對我們的上門服務進行補貼。同時，受保人也會因為保險價格的制約，有動力進行促進健康的行為。
我們也會在老年人社區以及各種白領寫字樓推廣我們的服務，比如開展老年人護理知識講座等，向老年人以及老年人的子女推廣我們的服務。
價格：按時間收費。時間短的話（比如1-5小時），每小時收費高一些；如果超過一定的時間（比如超過5小時），每小時費用就會降低。不同的服務根據服務人員的專業度不同價格也不一樣。另外，如果客戶把服務介紹給別人，也可以拿到一次性的獎金。客戶第一次使用該服務也會有折扣。
人員培訓：首先，人員必須經過仔細篩查，比如其教育背景，工作經驗，犯罪紀錄，面試，筆試來確保他們有足夠的知識儲備和良好的職業道德。通過培訓可以與醫院和高校合作，進行入職培訓，突出家庭的護理和醫院護理的不同，並且強調服務的標準化。因為醫療知識的深度和廣度，員工不需要對各種疾病都了如指掌，而是對某一種情況（比如慢性病）進行深度學習，實踐中也只負責一種類型的客戶。
反饋：跟主流的APP一樣，我們建議這款APP在服務後有評價系統，並且患者能打賞。患者的評級和評價會存儲在雲端伺服器，平台會基於這些信息，調整護士的派單量。如果分數過低，則被淘汰。對於任何的醫療錯誤，我們會積極紀錄，找出錯誤源頭並進行改正。
總結一下，中國的互聯網護理服務有很大的前景和潛力，但實施起來充滿挑戰，需要時間、資金和各行各業的專家的攜手努力。
最後附上目前融資成功的創業公司：Care24, Protea Medical，Apollo Hospitals，Debur，Honors。大家有更多興趣可以訪問他們的網站。另外，我們也歡迎對該創業想法有興趣的各行各業的朋友進行更深一步的交流（微信公眾號hackgene，創業和PE/VC請郵箱聯繫）。在不久的未來，通過我們的努力，這個商業計劃書就會變成改善無數國內老年人生活的現實。
http://weixin.qq.com/r/zEjx6S3EPXBCrWmK9x3e (二維碼自動識別)
住宅地產——商業地產——旅遊地產/工業地產——養老地產，這是一個現階段地產界的一大趨勢。養老地產勢必是具有前景的，只是現階段並不受開發商的追捧，目前國內也沒有一個典型的商業模式做養老地產（例:商業地產中有萬達、凱德、還有轉型比較成功的龍湖），開發商還沒有學習的對象，只能摸石頭過河了。
其實不管是商業地產還是養老地產，作為開發商而言只是產品的分類的不同，哪種產品更迎合社會的需求，哪種產品在未來能受到投資者的關注開發商就做那種產品，站在人民日子越過越好的基礎上，物質轉精神的的訴求上，養老地產勢必是很好的。（注:我所在的公司就有商業項目、旅遊項目和養老的項目）
個人認為沒有前途，即使發達國家的養老金都存在巨大缺口，更別說中國這個未富先老的國家了，等你老了，養老金夠吃飯維持生活就不錯了。
1.養老地產目前對於開發商來說的重要用途就是方便拿地。
2.現在探索中萬科幸福匯，遠洋椿萱茂都不能靠養老地產，賺錢的都是周邊附加產業。
3.中國人自古的習慣就是居家養老，所以短時間內，探索養老服務可能比探索養老的商業地產更靠譜，你把服務做好，可以運營得掙錢了，以後再附加上地產就好了。
4.不能說一點前途沒有，目標客戶應該是讓城市中心的老人「主動郊區化」。這些老人住的房子質量都很一般，但是由於拿房比較早，因此地價很好。為了激活他們的「固定資產」，地產商需要大力投入的是郊外養老的各種配套醫院等。
柏文喜：養老地產投資看上去很美 http://www.house178.com/f/article/detail?id=1255
2014-6-11 10:18:11 來源於: 中國房地產報 作者: 柏文喜
銷售型養老地產仍然屬於住宅地產，習慣了攫取超額利潤的開發商難以像製造業企業那樣進行精細化的成本控制，而被冠以養老地產的項目基本上都是位置偏僻、配套服務較差，從而難以作為普通住宅銷售的項目，這些難以獲得超額利潤的養老地產項目必然成為開發商的「雞肋」。
另外，開發商習慣了一賣了之的住宅開發，而持有型養老地產屬於商業地產，依靠租金收入和店家的服務收益來收回投資。開發商對於需要「慢工出細活」的商業地產運營尚不習慣，對於完全屬於服務業的養老地產運營更加缺乏經驗和耐心，也大多不具備聘用專業管理團隊或者將運營服務外包的開放思維。REITs是國際資本市場商業地產運營階段開發商或持有人的主流套現模式，但由於我國物業估值過高，租金收益通常連同期銀行貸款利息都不能覆蓋，發行REITs在邏輯上根本就難以成立，必然淪為現實意義上的「鏡花水月」。
那麼，養老地產是否就不可為了呢?答案是否定的。首先，現實需求十分巨大，而且會越來越大，因為中國在快速進入老齡化社會，並且在進入高度老齡化社會。但這個需求是分層次的，只有兩個層面的需求可以市場化、商業化解決，第一是政府購買或者資助的商業化養老服務，第二是完全市場化、服務於高端人群的養老服務。
一個商業模式的成立除了需求還要有供給，開發商在很大程度上只是一個資源整合商，養老地產就可能的投資方而言，主要包括以下幾個方面：
第一是政府性資金，政府性資金主要包括財政性資金，以投資或經營補助的形式給付；政府背景的公益性養老基金，如老齡委下屬的公益基金；政府性資金之外的慈善組織的資金。
第二是外資。但因外資多以規模、期限結構以及對於穩健性的追求決定了其投資行為具有「高大上」特點，國內養老地產項目，無論是銷售型還是持有型，因為不具備穩定的超額收益預期，基本上都難以和外資的投資標準實現對接。
第三是保險資金。保險資金規模大、期限長、追求穩健，是成熟的理性投資者，而且物業投資是險資的投資組合之一，養老地產也是近年來人壽保險資金的投資熱點領域。保險資金投資偏好於一線城市和沿海旅遊度假區的大型物業，以合作建設或者自建物業為主，是養老地產可能的潛在投資人和退出通道。
第四是民間投資。民間投資者多由中小住宅開發商轉型而來，具有豐富的開發和銷售經驗，但缺乏運營經驗和運營耐心。這類投資具有機會型特點。另外，也有部分民營養老運營機構獲得一定的資金積累後進行地產置業或自行開發養老物業，這類機構擁有一定的運營經驗。它們普遍以利潤為導向進行機會性決策，投資具有輕資產化特點，投資方式靈活多樣。
第五類是專註於養老產業的投資基金。這類資金處於起步階段，規模有限，但是前景看好。它們的投資目標聚焦於持有型養老地產，投資於運營階段而不是開發階段，投資偏向於養老運營機構，以租賃物業而不是持有物業為主，具有輕資產傾向。
立足於養老地產的供需，成功的養老地產投資活動需要把握好以下幾個方向：
一、了解各種資金類型的特點和投資偏好，根據自身的業務特點選好潛在對象，針對資金需求來投其所好，提升與資金供給方合作成功的可能性。
二、以獲利能力和成長性來提升自身的魅力。對公司戰略和項目開發要進行準確定位，明確目標客群、商業模式，努力獲取超額利潤，以提升公司和項目的投資價值。一方面以地段的犧牲以及行業政策支持來降低地價和投資，嚴格控制建造成本，爭取政策性資金補貼來降低總的投資成本，從而相對提高收益；另一方面提升運營團隊的專業能力，提高管理服務水平，降低運營階段的風險，在自身不具備運營管理能力將之外包給專業機構。另外，努力提升公司的成長性，以成長溢價獲取資本的青睞，對於以養老需求金字塔中下部群體為服務對象的機構更應注意提高公司的成長性。
三、以金融創新提升養老地產的資產流動性，從而提升資本吸引力。能實現公司上市更好，在不能實現公司上市的情況下，可以以資產或者權益的證券化來提升資產的流動性，降低投資退出難度，以提升其可投資性，典型的工具如REITs、受益券或商業信託。2014年5月21日前我國第一隻REITs產品「中信啟航專項資產管理計劃」已成立並掛牌流通，之前此類創新金融產品只能去境外發行和流通。
四、以資產輕型化來提升投資收益和資產流動性。養老地產的重資產特點限制了資產流動性和收益率，以創新金融手段和金融工具將重資產輕型化，在提高資產流動性的同時，可提高單位資產創造現金流的能力和盈利能力，進而提升養老地產的可投資性。就行業層面而言，為從養老地產發展的角度來支持養老事業的發展，主管部門和行業組織、業界同仁應以行業政策支持和創新發展環境來促進專業性、市場化養老基金的發展，讓最了解養老地產的資金來支持養老地產的發展，讓專業者卓越。
盈利模式，簡而言之，就是怎麼讓人掏錢買服務。
就老年人而言，這個消費意願很難把握，相比之年輕人的錢實在太好賺。
反過來說，現在房地產市場有很大一部分實際上就是養老地產，掏錢買房子的人都是年輕人的父母，只不過他們對產品的需求與產品本身的功能無關。
對大部分中國老人來說，把孩子們照顧好（即便孩子們已成家立業），就是他們生活最核心的需求。
所以，中國現在的社會狀態，與其提供老人們看似需要，卻沒什麼消費意願的養生服務，不如提供與家庭相關的服務產品，所以大佬們賣房子之餘繼續做商城和旅遊城，還是基本正確的。
再反過來說，這個狀態會不會一直保持下去呢，純粹針對老年人提供服務的市場藍海是否/何時會出現呢？我猜是30年以後，即我們這代開始以自我為中心（我們父母和更老輩分的人是以家庭為中心）的年輕人老去時。會以什麼樣的狀態出現呢？我想不會是在山清水秀之地買房子買服務歸隱田園，鬧市區亂中取靜或周遊列國，比較靠譜。
同意劉卓的觀點，就幾個問題說一下
地理位置問題，一般都選擇遠離城市的地區，一個很嚴重的問題其實就是急救問題，萬一出事把人運到幾十公里外的醫院，人早死個球的了；
養老地產原則上是持有，但房地產行業是高槓桿的行業，基本上沒有公司可以扛得住資金鏈；
如果選擇持有，那必須政府低價給地，同時給予補貼，但政府是黨的，他不可能給私人公司牟利，低價給地，政府還有錢賺么，給予補貼，那國企這種親娘養的奶水怎麼能夠，說白了還是利益格局的問題；
再有就是人們窮，真的窮，富得富死，窮的窮死，「讓一部分人先富起來，先富者消滅後富者，最後達到共同富裕」，富人不會住你的社區，窮人又住不起。
據民政部預計,到2016年底,我國60歲以上老齡人口將達到2.16億,約佔總人口的16.7%。而據中國社科院老年研究所測算,目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣。養老商業地產的內涵是養老綜合服務+商業地產。
由於老齡化人口在我國人口總數中佔比逐漸增大，相關需求理論上也應逐步增大，但由於中國傳統的觀念和養老地產中提供的養老綜合服務之間存在差異，實際需求可能需要社會價值觀逐步變化後才會進一步體現。現有的養老地產主要由兩種模式組成:
一種是開發商出售物業。開發商引入第三方服務提供商提供服務，住戶通過支付物業費及養老服務費購買第三方服務商提供的養老服務。這一模式開發商本質還是通過開發土地的模式獲得一次性收益，養老地產只是這類物業的銷售標籤。
另一種是通過住戶向養老地產開發商或管理機構繳納一次性會費獲得使用權再支付養老服務費用。這一模式的養老地產起源於境外，境外人養老一般不靠兒女，對養老服務的社會化需求較大，養老地產也是在這個背景下產生的。中國人養老靠兒女這種固有思維模式使得這種模式在中國很難推廣。此外，老年人醫療服務在所有服務的需求程度中排在首位，但我國的醫保制度決定了如該服務提供方為養老地產開發商或管理機構，醫療服務費用需住戶自費，這一限制將阻礙養老商業地產的發展。除此之外，由於養老地產配套設施初期投入大，長期維護成本也很高，短期盈利能力不強，如果沒有政府補貼，服務提供商的持續服務能力存疑。在十年之內，由於醫保制度和社會觀念的限制，這種養老地產模式很難規模化發展。十年之後，養老地產是否有前途，同樣還要再考慮這些問題。
我正在為進入這個行業做準備。
我的想法如下：
1.在中國，做養老事業絕對有的做，中國從2022年左右就會開始進入養老產業大發展時期。
2.無論是做什麼，一定要和醫療掛上鉤，我期待的是居家體檢聯網設備和主動醫療顧問服務。
3.家居醫療設備，家居便利老人設備大有可為。只要能有幾項真正好的專利也許就夠用了。
4.家居設備集成及家庭裝修養老適用改造大有可為。
5.從柬埔寨越南菲律賓等國提供家庭服務員。
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