養老地產在國內市場需求如何？在新一波國家政策對健康服務業的鼓勵下會加速推進嗎？
國務院總理李克強28日主持召開國務院常務會議，研究部署促進健康服務業發展，決定進一步擴大信貸資產證券化試點。放寬市場准入，鼓勵社會資本、境外資本依法依規以多種形式投資健康服務業，加快落實對社會辦醫療機構在社保定點、專科建設、職稱評定、等級評審、技術准入等方面同等對待的政策，使社會力量成為健康服務業的「勁旅」… via http://finance.sina.com.cn/chanjing/cyxw/20130828/193416593551.shtml
謝邀。
這問題難度大， 非正式向回答，莫怪。
關於第一個問題，
目前養老地產在國內還沒有形成規模化，儘管很多投資者和官方都對這一行業表示看好，但就目前土地市場來說，養老地產不可能成為地產模式中的主力模式。
因為我國的現在仍出社保不健全的時代，這種高端的模式更不可能適應低端的消費市場。
目前養老地產主要存在的問題有三個：
一、觀念的差異；
儘管目前中國進入老齡化社會，空巢老人的問題頻出，但社會仍然以子女贍養老人的「孝」為道德背景，養老地產的發展將會有一輪觀念的改變和衝擊；
二、成本的問題：
目前土地市場如火如荼，老齡化群體是低收入群體，低消費群體，即便有一定經濟能力的家庭，老年人消費觀念仍然保守，商業化的養老地產必將考慮到低租金低消費市場的問題；
三、模式的選擇；
綜合上面兩個問題，衍生出的第三個問題，也是目前抑制養老地產發展的主要難題，因為為了改善以上問題，開發商以及政府都沒有想到合適的商業模式，因為目前市場上現行的商業模式都面臨上訴問題的考證。
最後發散一個問題，也是我個人認為的問題，就是安全問題，養老地產的發展將會面臨進一步商業化，人流的集聚將會面臨嚴重的安全問題，因為相對於年輕人，老年人的運動能力、反應能力等身體機能已經退化。因此必須將有更安全的環境和消防管控，但是，以國內目前的狀態，作為子女的你們，放心么。
那養老地產的前景如何，答案是肯定的。
主要的支撐就是老齡化群體不斷壯大。據預測，2020年，中國老年人將佔據30%的比例。怎麼樣，數據可怕吧。
關於第二個問題，表示沒有任何可討論點。
因為李所講的問題，地方政府都在做，只不過李將進一步商業化，另外，政府發展的養老服務，最終是否落實到普通老年人還是個問題，資源的分配體制將會成為制約這一行業的重大難題。
最近有篇文章，作者盡情地宣洩了對養老地產未來看空的情緒。他提到了養老地產開發中的三個關鍵問題:
第一，「建設初期」的高投入，低回報；第二，難覓消費能力與高收費相當的客戶；第三，目前基本上處於「全行業」虧損的局面。作者用一系列的論證給我們清晰地擺明他的觀點：養老地產是「李雙雙死丈夫」----沒希望的，大家都趕緊回去洗洗睡吧！
這種情形使我想到十幾年前，商業地產剛剛興起時的情形，那時所謂的商業專家基本都來自百貨行業，當他們看到外行的地產商動輒幾十萬方的商業綜合體時，僅僅經營過兩三萬方小百貨的他們遠遠不能理解，當時商業地產沒前途的聲音不比現在小。十幾年了，中國的商業地產創新商業形態，發掘了全新的商業需求。現在沒人再討論商業地產的希望問題，反而是當年的主角---百貨業，正面臨著一場生死考驗！
歷史告訴未來，養老地產的路是走出來的，如果不把養老地產做成一個放大版的「超級養老院」，而是創新商業模式，則哪家公司抓住了機會，就會成為養老地產行業的萬達。在這個新興行業，千萬不能有思維定勢，不要被以前經營養老院的專家忽悠，大家和他們做的不是一種產品，迷信他們，也就失去養老地產的魂。我們要開啟的是屬於養老地產的市場，而不是跟他們去爭奪原有屬於養老院的市場。
我們就從模式創新的角度回答上文提到的三個關鍵問題：
行文方便我們從第二個回答起----難覓消費能力與高收費相當的客戶？問題是養老地產的客群究竟是哪些人?他們究竟需要什麼樣的服務? 什麼樣的服務導致了養老地產的高收費?目前大多數養老地產開發商在所謂的養老院管理專家的主導下，基本上把自己的養老地產項目變成了一個放大了許多倍的大養老院，然後在經營中遇到了無數無法克服的問題，也就造就了養老地產無希望的觀點。養老地產不同於養老院，養老地產本質應該是一種創新型的全新商業形態。現實中一個兩三百張床位的養老院尚且住不滿，那麼一個幾千張床位，又遠離城市的養老地產能有什麼前途？但恰恰是養老地產的特點其實預示著另一條全新的運營道路。在中國，現實是養老院裡面的老人都需要介護、半介護，他們的運營模式是完整的護理模式。但在中國情況比較特殊的是，中國老人相對來說壽命並不長，因此身體功能器官衰竭死亡的老人並不多，大多是因為疾病而死，這決定了在他們進入暮年，身體需要完全護理的老人基數並不大。大部分中國老人即便是經濟能力許可，他們的養老模式也是退休後居家養老→醫院救治→人生終點，造成了養老院護理的實際需求量並不大，也是這個行業叫好不叫座的根本原因。其實中國最大部分的老人群體晚年需要的不是護理，而是以「大健康「為核心的綜合老年配套服務。最終服務不是僅僅讓老人感覺還活在當下，而是讓老人延長壽命，少受疾病折磨，快樂生活。而養老地產恰恰對老人能夠提供這種生活模式。養老地產的核心價值在於它全新的適老化物業設計、科學有效的健康管理體系、充實有趣的心理疏導和行為管理體系、完善自由的營養體系，高效嚴謹的應急反應體系。而這一切都不是一個規模不大，因陋就簡的養老院所能做到的，一定是全新的規模化的大型養老地產社區才能提供的。這也將是現階段中國養老的方向，使老人自立、自主、快樂地活在當下。國外的、原有的養老模式所帶來的養老紅利確實有可能遭2030年以後爆發，但現階段也許養老地產是更加現實的選擇。
在這種養老地產運營模式下，困擾大家的養老地產的盈利問題也將迎刃而解，因為管理模式是綜合的養老服務，而不是單一的護理服務。另一方面中國開發商最強大的能力表現---整合能力將有最大的用武空間，社區需要的人員將大大降低，而提供綜合服務所帶來的各種顯性及隱性收益也將使盈利不再成為難題。
尤其大型養老地產開發商因為它的規模優勢，在綜合服務上能組建起更大，更全面的體系，即能有效地降低成本，又能提供更好的附加服務，也為開發商產生了大量的衍生價值，未來仰賴地產的投資收益決不是僅僅5%--8%，這是一個真正的行業金礦，大型的開發機構能通過養老地產向醫療、健康管理、食品配送等諸多行業深度延伸，發展潛力之大無可估量！
最後我們談談「建設初期」的高投入，低回報的問題。目前養老地產不賺錢，最重要的原因是養老地產開發商還在沿用原有的住宅開發模式運營， 養老地產開發商的角色依然是傳統意義上的全能地產開發運營者，而不是全新的」泛養老地產全體系資源整合的角色，隨著養老地產開發商角色的轉變，地產公司的投資體系也將轉變為開放式的資金運作平台，轉變的結果就是每一個養老地產開發商都會變成一個個養老平台運營商，在中國老齡化浪潮中，享受持久連續的收益，解決了贏利模式問題以後，具備長期穩定收益的養老地產其實就不是單純的地產行業了，而應該是地產作為載體的金融業+養老服務業。在金融化思維的主導下，引入RLLES、SCD等等各種金融手段，在這個平台上，建設資金問題也會隨之而解。
靜態地講，養老地產的確有很多困難，動態地說，機遇遠遠大於挑戰！我們開啟一扇嶄新的思維之門，一個巨大無比的產業也向我們開啟，千萬不可喪失信心。當年商業地產的萬達、工業地產的普洛斯都是我們的榜樣！
養老地產作為商業地產的一個細分市場，所以得看養老市場的成熟度，即是否存在養老市場這一說法。目前的養老地產只是扯虎皮便宜拿地而已，並沒有真正的養老地產的形成。原因在於市場需求並不存在。
未來是否會形成養老市場，還得看養老市場的發展，個人認為到老夫（70年代）這一代老後有可能形成。呵呵。
問題太大，自己挑角度了。
對養老業看好，現在以險資和部分先行企業為代表，已經形成了分時型、社區型、居家型等幾種，我個人認為以後社區型會成為主流，具體可以參見很多行業研究報告和統計調查結果。
做社區型可以和盤活存量資產這個宏大國家戰略結合起來。
首先回答結論
1養老地產在國內市場需求如何？答：隨著老齡化的加速，加上中國人口巨大的基數，還有現在人越來越獨立，年輕人與老年人之間的代溝，老人的生活水平有一定的提高，可以遇養老地產國內市場的需求會越來越大。
2在新一波國家政策對健康服務業的鼓勵下會加速推進嗎？會有推進作用，再國內，跟著政策走的一般不會出太大的問題。
需求如何？
目前很小。有觀念因素，價格因素（泰康模式是200萬保單起，公寓出租模式年卡是30萬押金起），服務與收費不對等（年費10萬我可以請兩個保姆在家伺候我娘了）。
會不會加速發展？
短期必然不會。因為資產持有著不懂服務，而懂服務的醫療的機構/養老機構沒有資產（也不願意持有重資產）。
兩者是可以合作，但目前沒有較好的利益分配方式。很多地產與醫療機構合作的項目中途因利益不均爛尾。確實，持有後盈利尚難以估算，就談怎麼分賬？
和大眾創業萬眾創新這麼熱血的事業不同，地產都是真金白銀長期佔有資金的，真金白銀啊！互聯網巨頭動不動就幾個億幾個億燒錢的，是多少房地產公司一年的利潤了（王石幹了一輩子可能還沒在咖啡廳講故事的90後掙得多，早就哭暈在廁所了。）
但凡說到真金白銀，即使總理雞血打再足，也不會有人在咖啡館散錢搞地產。養老地產加速發展的夢，就當它是中國夢吧。瀉藥
先說說政策面吧，其實這個可以和市場連起來說的，如果沒有龐大的潛在的市場，良性的政策是不太可能出台的。隨著共和國首批獨生子女也到了三十二三歲左右（老衲就是其中之一），他們面臨的問題就是要夫妻兩個人贍養四個老人，而相對脆弱醫療，養老體系給60+的獨生子女的父母使不上太多的勁兒。而且不光是錢的問題，時間，精力也會力不從心。所以養老方向的各種產業在未來面對的是及其龐大的市場。
至於會不會加速推進，這個就不好說了，天朝出台的政策始亂終棄的還少么？所以現在看來僅僅是一次講話，開個會還看不出來太多。目前地產市場主要還停留在服務住宅、辦公性質的商業地產的類型，而少數幾個長白山、版納、武漢的旅遊地產也還在蹣跚前行。文化類的K11、芳草地也都和商業緊緊的捆綁在一起，服務於商業，而有點商業搭台文化唱戲的趕腳。所以，到底會不會很蓬勃，有多蓬勃，還需要觀望。
個人認為，單純的養老型的地產可能會很難存在，中國人的根祖思想很濃厚，而現在的老人大多數都待在他們當初工作甚至出生的地方。而大城市的外來人口中很少有能把父母戴在身邊。這樣的話，在三四線城市搞規模地產，將會面臨很多問題。所以這個方向需要探索的東西還很多。謝邀。但我要說提問兩句，1、是問題問的不好，需求的問題要數據回答，政策的問題要分析回答。你放在一起，回答者不知所措。2、你邀請了很多人，在知乎里我觀察過地產專業問題商業地產方面的能人志士多，其它各門少些。你沒仔細觀察邀請，一股腦點了很多人。你提問不慎重，不認真，想收到認真的回答？
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如果你看了上面有所反應，聽的進老同志一聲勸，那我就回答下你的問題。
養老地產蓬勃發展的時機沒有到，養老院的需求很旺盛豐富！
鄭建文的說的觀念問題是首當其中的，仔細讀他這段。我在補充一點，除觀念之外還有實際的利害關係，你可能是80、90後結婚後希望你父母給你帶孩子么？OK，父母養育你，撫養你的孩子，你不撫養父母么？如果80、90後還認同這個觀念，那給父母買單買養老地產的就涉及到孝順問題。觀念不打開，市場當然打不開。
有人說60、50後的家長自己買單進養老地產，養老地產里的輔助設施只有到父母一方出現疾病問題才有效，其它的還不如住在自己房子里。這群家長有錢想的開的，將來會選擇優質的養老院，並非養老地產。
去看看上海「親和源」項目，喜歡住的是高知識，有錢老人，但是不開心，其它都好看不到兒孫就不開心。每周還要往自己家裡跑、
中國缺少的認真做養老院的公司，原因總所周知，只要是民政部門管的市有幾樣管的好的？紅十字會，墓地，殯儀館。養老院因為牌照問題，人為設立的高門檻，缺少自由競爭，因此條件差服務差。去看看月子會所，沒有人管，所以蓬勃發展，互相競爭，最終會提供高性價比的服務。
民政部是中國老年人生活質量低禍首。
養老地產，是一種繼旅遊地產、產業地產又一圈地概念，真有意為老吾老，為老人服務的，踏實做好養老院足矣。
總理只要將養老院的牌照做事後的監督審查 ，放開讓民營企業參與，相關的養老產業自然會噴薄發展。
看過《桃姐》對香港的養老院也不敢恭維，國內朝這個方向，只有越走越爛。
賣方來錢多快，給老人服務一點點賺，地產大鱷們會做么？需求很大。但現在養老地產的政策環境並沒有實質性改善。
這類似的問題我以前答過。
中老年人服務行業有什麼方向和風險？
養老產業最大的幾個問題是：基礎設施缺乏、土地成本高、缺乏合適的政府補貼機制，這些問題都不是短時間可以改善的。
單純就養老產業而言，無疑高端市場會最先發展起來，然後再是低成本後的普及。
僅針對養老地產：中國市場早期嘗試養老與地產結合的項目 基本上都已虧損或者銷聲匿跡 萬科在良楮文化村項目裡面嘗試做了一些養老 不過只有使用權沒有產權 綠城現在一直在貼錢做養老 之前南京有個以房換房的項目 現在也是門可羅雀 改為溫泉旅館了 現在很多開發商都在關注養老 可是具體怎麼操作 法規 細則 指導性規則 連政府都不清楚 很多人去日本學習考察 但是在中國落地 能夠盈利的項目 恐怕還不是目前幾年能看到的
1,國人落後的養老觀念對行業發展的制約。
2,資本逐利屬性與養老地產服務屬性之間的矛盾。
3,政府產業政策與行業發展之間的差距。
這幾點都是行業發展必須面對的問題。
近幾年，隨著開發商地產開發利潤不斷縮減，越來越多的地產商開始尋找新的運營模式，養老地產就是其中的一種。據調查報告顯示，目前我國養老社會環境嚴峻，伴隨著老齡化程度的加劇，「失能化」、「空巢化以及「少子化」等現象在養老市場也異常突出。
2014年，我國有失能半失能老年人4000萬，占老年人總數的19%，其中完全失能達到6.4%；2050年我國80歲以上老年人將超過1億，失能半失能老年人也將達到1億左右。
因為子女擁有自己住房以及大批人員離家工作等問題，我國老年空巢家庭率達到50%以上，大中城市高達70%。空巢現象的產生直接導致了「老年人精神上缺乏歸屬感」。
在實行了幾十年的「計劃生育政策」之後，未來一對年輕夫婦，可能要面臨照顧4-8位老人的窘境。而我國老年人撫養比將由目前的5個勞動力撫養1個老年人發展到2050年前後1.5個勞動力撫養1個老年人的狀況。
圖一：國內65歲人群佔比及慢性病人群比例
從上面分析可以看出，國內養老市場存在巨大的市場空缺，而市場空缺同時也是伴隨著市場機遇同時產生的。有需求便有市場。從國家層面看，2013年7月至今政府供給發布7條養老相關政策，涉及的方面包括《養老機構管理辦法》、允許社會機構舉辦養老機構、鼓勵外國投資者在華設立盈利性養老機構從事養老服務以及各項稅收減免和養老智慧硬體的扶持。而房子作為養老服務的硬體產品，市場空間大小，顯而易見。
圖二：國內養老產業政策優勢
就目前國內整個養老地產市場而言，運營模式包括以居家養老為基礎，同時融合了社區養老和機構養老。其中居家養老佔市場比率為90%左右、社區養老佔比7%、機構養老佔比3%。雖然政策扶持前景明朗，市場紅利巨大，但國內養老市場尚處於起步階段，仍有許多問題需要各方面共同努力。
社區養老是以家庭養老為主，社區機構養老為輔，在為居家老人照顧服務方面；又以上門服務為主，托老所服務為輔的整合社會各方力量的養老模式。
機構養老分為中低端普通機構養老和高端機構養老模式。
圖三：養老領域的潛在產業
圖四：養老需求和服務的內容升級
舉個栗子— —世界養老社區的典範SUNCITY
「太陽城」的品牌起源於20世紀50年代的美國，當時著名地產建築商德爾·韋布路過亞利桑那州一片半沙漠的棉地。經過實地考場後，德爾覺得這裡氣候炎熱又乾燥、土地又非常便宜，決定在這裡建住宅，供美國寒帶一些農民在東閑時期來這裡度假。在產品推向市場後，他發現來此地度假的基本都是老年人。
受此啟發，他將目標群體定在了老年人身上。60年代初的時候，他在這裡修起了僅供55歲以上退休老人居住的樣品房，同時修了療養、醫療、商業中心及高爾夫球場等老年人娛樂配套設施。通過後期的廣告宣傳，原準備在1960年元旦期間吸引1萬參觀者，沒想到一下子來了10萬人。由於房價低、配套設施齊全、地區氣候宜人、房子出現了供不應求的局面。
此後，隨著樓盤的不斷擴大，在美國亞利桑那州慢慢興起了一座新的城市，後來從老城擴大到西城，繼而又迅速向西南延伸，面積成本擴大，房屋和設施越來越高檔，1996年的時候居民已經達到了9.6萬人，到現在保守估計整個社區約有14萬人。
如今亞利桑那州太陽城佔地14.5萬平方英里。距離鳳凰城23.4公里，距離圖森市209公里。該社區服務特色是：
社區只允許55歲以上老年人居住
提供多種物業服務設供不同身體狀況的老年人選擇
現超過350傢俱樂部，7個娛樂中心
現以成為美國最大的養老社區。
圖五：全美養老社區
國內現狀：
雖然國外養老地產已有成熟的運營模式，但按照外國模式原封不動的搬到國內市場，必定是行不通的。先看需求，在目前中國社會中，大多數老年人會將自己生活繼續留給下一代買房，而將財產用於自己居住的養老型住房，這類客群並不多，主要還是受限於傳統觀念的影響。
其次，在開發商層面，養老地產在拿地選址上頗有講究。地塊周邊得有一個良好的生活環境，在現如今北方霧霾肆虐的情況下，這樣的生活環境就限制了北方拿地。當然，在空氣質量雖然可以通過生活硬體進行處理，但是老年人適當的室外活動對健康的影響是十分重要的，這點不能忽視。
再者，地塊在交通方面同樣有相當嚴苛的要求。地塊交通不能四通八達，交通通達度高意味著車流量大，在車流量大的環境中作為養老地產來講，對睡眠環境要求嚴格的老年人群體來說，本就是不利的因素。當然，選地也不能是窮鄉僻壤，服務群體畢竟是身體抱恙的老年人，一定的醫療服務是必不可少的。
除了環境和交通這類必須考慮的條件外，產品的戶型設計以及特殊的物業服務團隊、拿地成本等諸多因素，等諸多因素都限定了養老地產在我國的實際運行情況。當然，在國內養老地產的先行軍裡面，我們也看到了許多開發的誤區。
我們知道，一般的地產項目都是通過銷售住宅獲取利潤，而養老地產不同。養老地產的運營模式更像商業地產，分有自持比例和出售比例。雖然業內人士都對自持模式並不是模式，但具體自持比例的設定卻鮮有人知。自持比例的設定需根據項目實際開發運營方，資金供應量以及財務成本等多方面考慮，試圖通過短期套利的模式進行養老地產的操作是行不通的。
就整個社會養老層面來講，養老地產只是其中一環。社會養老需要各個層面的配合，其中涉及的產業包括，養老金融、養老醫療、養老智能硬體、養老服務等，而養老地產只是其中的一環。經驗告訴我們，一個產業的壯大，往往需要各個行業多方的努力才行。
目前國內雖有像北京太陽城和上海親和源作為養老地產的典範，但真正進入細緻的研究會發現兩個項目仍然面臨入住率低、收費高、運營時間久以及產品線無法複製的問題。
杭州萬科首個地產項目——萬科隨園嘉樹雖然全部售罄，可是仔細研究客群會發現，隨園買家多數為40歲左右的「少壯派」，和當初設定的客群有明顯的差別。在業內更有「養老已死，地產苟活」的言論。可無論怎樣，我們總是相信，市場總是在進步的，養老產業作為現在的朝陽產業，定有更好的發展空間。
這個時候才回到，抱歉。個人觀點：這一塊已經有多家在做了，但是還沒有一套模式出來，需要時間去摸索，就如同曾經的產業地產，需要時間。養老地產，目前比較難的是：如何與醫療掛鉤、服務能否做到實處。不要掛個養老地產，到最後仍是賣房子。這是政府能做的，把醫療、社保類能統一完善，市場就交給市場吧。
養老是養老
養老地產是養老地產
養老是社會保障與福利範疇
養老地產是開發商需找新賺錢機會範疇
不要把二者混為一談
二者不是一回事
養老沒有開發商想要的利潤
開發商說的養老地產
是一種服務於高收入者的商業服務
往養老話題上靠
有助於拿到一些政府優惠
也有利於被市場接受
當然也有很多渾水摸魚打一杆子的
不要因為養老問題迫切
就認為養老地產必火
遇到具體項目
更要根據實際情況冷靜判斷
謝邀。
借著中國即將邁入老齡化的熱點，大炒「養老地產」的概念。
其實就是保險公司為首的一批大資本家試水房地產的前奏。
通過概念化炒作，以低價拿地開發。
變相的房產開發，只不過伎倆要高級很多。
以我對地產粗淺的了解，答案如下：
1、不會鼓勵。
2、養老地產實質就是銷售噱頭。
分割線
另外，請回答問題的各位真正考慮一下老年人的真正需求，心理和生理的，社會上大部分老年人的現狀，再結合開發商提供的產品，會得出一個客觀的、符合實際的思考吧，少一點紙上談兵。政府抓緊完善相關的法律法規為老百姓去考慮，為老百姓去服務！ 假如可以拿出對房地產等產業一般的精力我覺得老百姓的待遇就會提高很多！大家都是為了盈利，在現有的制度下我很難看到盈利！
不是所有的面向老年化人群的東西都能被冠以「養老地產」的名義，就像不是所有的理論都可以被稱作「科學」。
如果僅僅是賣住宅或類似的居住建築，擺脫請保留一絲底線。請不要為了可以順利的通過審批、突破國土部門的審查而把低容積率的商品房稱做「養老地產」。
如果僅僅是賣房子而不提供一系列的配套服務（無論硬體軟體），請不要亂用「養老地產」。
如果不能提供服務又不能保障房子在二級市場的流通更不能保證房價只漲不跌，你憑什麼說這是養老地產？
國家只是希望有社會力量出面修建、運營養老院。似乎國家還曾經號召大鍊鋼鐵、大鳴大放呢！
在沒有更多保障的情況下，我想，社會力量更願意去開辦諸如牙科、美容之類的低風險專科醫院，而不是伺候一幫大爺及其子孫後代。沒見到滿天都是涉及公辦醫院的醫患糾紛嘛！
謝邀。但很抱歉這問題我回答不來，看那新聞我只能笑笑。
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