大型商場都怎麼運作的？

11-16

最近在萬象城商場裡面做了個兼職店員，突然很好奇這問題。
萬象城應該是華潤置地出資修的。
問題來了
1.我在百度上查了下萬象城是由華潤置地修建，那全國很多地方都有萬象城，那都是屬於華潤置地所有？
2.像這種大型的商場修建起來之後，裡面那些店鋪是怎麼進來的，是修建商場的人招商進來的嗎？比如萬象城是華潤置地修建的，那招商這環節也是華潤置地自己處理的嗎？
3華潤置地（萬象城）和這些店鋪是怎麼個關係？
4華潤置地（萬象城）是怎麼通過這商場賺錢的？僅僅是裡面所有店鋪的租金嗎？
細節問題，商場裡面的水電費，是商場（萬象城）出還是各個店鋪自己有關？
5商城所有者對想入駐的店鋪有什麼樣的要求嗎？我個人感覺是不是高端點的商城是不是對想入駐的店鋪也會要求比較高端？
6華潤集團是國有企業嗎？我感覺它碉堡了。他們這樣的企業都尼瑪怎麼招人的？

謝邀,年底忙成狗(所以我現在就起床了,一會就出門提前去單位做報表...),簡單說幾句占坑,晚上有時間再詳細展開.題主問的華潤的細節很多,我也不是華潤員工有的很難回答,只能大略講講百貨業的通識,有誤請各位觀眾老爺不吝指正.有問題請留言,我會在上班摸魚的時間抽空回答(雖然年底忙如狗)

1.我在百度上查了下萬象城是由華潤置地修建，那全國很多地方都有萬象城，那都是屬於華潤置地所有？

答:應該是的,華潤畢竟是地產企業,這種經營方式可以參照萬達,蓋樓的管蓋樓,干商場的管商場,但是不會去租別人的樓來開商場,都是自持.

與這種置地蓋樓的土豪不同,王府井百貨這種的是專註百貨的...所以自持物業比例不高.

2.像這種大型的商場修建起來之後，裡面那些店鋪是怎麼進來的，是修建商場的人招商進來的嗎？比如萬象城是華潤置地修建的，那招商這環節也是華潤置地自己處理的嗎？

答:是干商場的招,不是蓋樓的招.對於華潤,超市就是華潤萬家,百貨就是萬象城吧.雖然是一個集團,但是子公司多如牛毛,一般會每個門店單獨註冊成全資子公司來乾的.

而招商,面對各個品牌的招商,有的是品牌公司,有的是代理.這和品牌有關係.

3華潤置地（萬象城）和這些店鋪是怎麼個關係？

答:百貨業聯營為主,即按銷售流水扣點.但是也有租賃的,大牌子會這樣干.還有一部分會以經銷方式經營(高端化妝品和超市).此外還有代銷模式的.

4華潤置地（萬象城）是怎麼通過這商場賺錢的？僅僅是裡面所有店鋪的租金嗎？
細節問題，商場裡面的水電費，是商場（萬象城）出還是各個店鋪自己有關？

答:參加3的回答,經營模式有很多.租賃其實不太賺錢,而且對供應商難以控制.

水電費...其實百貨專櫃用水的幾乎是沒有的...只有一部分家居家電類的,比如賣加濕器賣鍋的啥的可能用點水,毛毛雨啦.

電費可是大頭,我不知道別的商場啥樣,但是我參與開店的某五萬平米上下的百貨店,每年的電費總額和員工工資總額差不多...都在七位數到八位數上下徘徊.我這裡是每個專櫃安電錶然後充電卡的...當然特別大牌的會要求商場承擔電費.

近年來有一些企業,比如飛利浦,會來老一點的商場談電路改造,飛利浦出人工,材料啥的,全線換LED,而不收費,是收三年節省下的電費的百分之八十.這生意挺牛逼的,雙贏.

5商城所有者對想入駐的店鋪有什麼樣的要求嗎？我個人感覺是不是高端點的商城是不是對想入駐的店鋪也會要求比較高端？

答:當然有要求,要看品牌級別和供應商實力.請注意,是要有品牌的,不是說我租你塊地你賣什麼都行的,商場對品類和品牌有極其嚴格和精密的籌劃,並且每年都要淘汰一批低產田.具體的比例,我不能透露,但是基本都是兩位數的百分比.

6華潤集團是國有企業嗎？我感覺它碉堡了。他們這樣的企業都尼瑪怎麼招人的？

答:自己去百度好嗎!有校園招聘,也有開店時的突擊招聘,等等等等.參照非壟斷行業國企的招聘特點吧.

利益相關:我是王府井百貨的...干過不少部門,碎催居多,現在在營運,主要是商品籌劃,偶爾兼顧修電腦啥的碎催.參與過新門店開店.

本人從事工程造價諮詢工作，接觸過萬象城，同學朋友中在華潤的也不少，就隨便聊聊吧。

1.萬象城是華潤置地的一個商業地產品牌：

a)萬象城是其商業地產品牌中檔次最高的，一般在一線城市的城鄉結合部（比如上海吳中路外環）、二線城市的中心區域（比如南通濠河內環）。稍次的還有個叫五彩城，一般在二三線城市中的區位較次地段；

b)產權歸屬需要按各個項目特點來確定：

i.比如建在地鐵上的，出於地鐵運營安全性、經濟性考慮，地鐵運營方也有產權；

ii.比如地方政府為招商引資劃撥了土地，為培養本地產業發展，會有城投性質的地方央企或國企參股；

iii.還可以與其他地產企業（比如中海、新鴻基）合資，生下一些奇葩，比如萬象城soho之類的。

2.由於商戶類型多種多樣，比如溜冰場、電影院、品牌旗艦店、餐飲、電玩等等：

a)上述各類型的商戶一般來講都是在入駐後自行進行精裝修。但其對商場結構、建築也是有要求的，而且要求五花八門、多種多樣（比如溜冰場需要預留位置給製冰機、防護圍欄圍網、鞋櫃等，而電影院對放映廳排布、建築物層高、牆體隔音、放映室設施預留位置等的要求就更多了），所以在商場規劃時，主要入住商戶就需要介入。典型的像商業地產領頭羊萬達甚至已經介入影院市場，整合資源；

b)華潤置地是華潤集團的子公司，在華潤集團這艘航母上，還有超市、啤酒、食品等業務，一般來講，此類商戶入駐也是順理成章；

c)還有的就是與產權歸屬有關的，比如根據前期合資條款，有意願退出的企業可以通過獲得已建物業的產權退股等；

d)其他對商場結構、建築要求不是很高的商戶（比如商場中庭擺一個簡易飾品鋪），可以後期招商，主要注意點還是要與該物業的品牌檔次一致。

3.有關第三、四及五點：

a)推薦這篇回答為什麼三里屯商區隔著一條馬路人流和興旺程度相差如此之大？，通過隔街相望的兩個商業地產的對比，比較完善的說明了租賃方式、租賃雙方關係、出租方收入來源以及相互影響等問題，角度精準、專業直觀、發人深省；

b)總體看來，華潤萬象城的運營方式不算成功：

i.做為一個商業品牌，其建設檔次無統一標準。其用料檔次與項目的實際操作者風格關係較大，這造成了不同地區建築的差異。須知連鎖品牌的優勢就是「異鄉的熟悉感」，消費者在不同地區的感受差異較大就無法建立起品牌的印象。建築物檔次主要表現為外立面幕牆（玻璃、石材、綠化、金屬、陶板等）及內裝飾（石材、木飾面、膜天花等）。在我所從事的項目前期概算的時候，用料參考了一些同為萬象城品牌的項目，但屢次被要求調整。採用的材料和工藝檔次一降再降，美其名曰性價比。但@葛巾大神說了，談性價比的就是廉價品；

ii.與下游商鋪的合作深度不夠。一般來講，地產企業僅為外立面、公共區域（大堂、電梯廳及衛生間）做精裝修，商鋪區域用臨時隔斷進行封閉，待商戶入駐後進入自行精裝修。但由於合作深度不夠，商戶的需求經常無法得到有效解決，從而造成工程實施過程中的反覆修改。這對工程造價和工程進度的影響是非常致命的。

iii.推薦這篇回答萬達、綠城、萬科、龍湖、華僑城、保利、中海這7家地產公司的業務有什麼不同特點？，看看行業領先者都在做些什麼。

6.華潤的背景及軼事，招聘及薪酬等：

a)華潤是央企，在香港上市。是1937年由GCD出資設立的「聯和行」在1948年改組而來的，大夥都說Revolution Romanticism，其實人家現實得很，後路留的還是蠻多的。可以說，華潤是共和國子嗣中的嫡長子，一串中字頭的央企都得排在其後頭。#2013年12月19日更新# 推薦這篇回答能否介紹一下華潤，它會是將來央企的發展方向么？#更新結束#

b)關於「華潤」二字的由來，有個軼事。原準備用朱老總的「德」和毛潤之的「潤」取名「德潤」，朱老總推脫說不敢當，便取了中華的「華」。朱老總戎馬一生，政治智慧也頂呱呱的；

c)華潤集團的不太了解，說說華潤置地吧：

i.主要是校園招聘，培養親生子嗣。招聘人員的院校與所屬區域有很大關係，好地方好學校多，高素質人多，競爭激烈。我接觸過一個清華本科、港大碩士通過校園招聘進入華潤的，其思維方式、行事風格都是一流的。而在二三線城市就有很多XX學院、XX工程院校的人，絕沒有黑的意思，沒接觸過，也不好評價。但總體華潤置地的招聘要求還是蠻高的，班級前四分之一才有機會搏一搏；

ii.社會招聘為輔，新項目開展、新區域開拓，都是干苦力的命。升遷都是嫡子的，庶出的就做牛做馬吧；

iii.整體的薪酬水平在地產行業其實競爭力不大，噱頭倒是不少，買房九八折，茶水間常備瓜果牛奶飲料，員工活動等。每年漲幅有限，一般百分之五，業績好的話，領導賞識的話估計會高點，但因為有比較完善的薪酬體系，薪水三級跳想都不要想了；

iv.企業文化宣貫力度蠻大，畢竟有政工的背景。校園招聘後會有集中軍訓，軍訓完彙報演出，各區域老總像選妃一樣挑選中意的人才。工作中也經常有學習研討會，宋林被實名舉報後也突擊了幾次。不過如果已經有了成熟的人生觀、價值觀及世界觀，其實影響十分有限，畢竟已經不是那個年代了。

以上洋洋洒洒想到啥寫啥，若有疏忽或錯漏之處，歡迎斧正。

我這個行業用知乎的人少，就先不匿了。

1.我在百度上查了下萬象城是由華潤置地修建，那全國很多地方都有萬象城，那都是屬於華潤置地所有？
華潤置地和萬象城是兩個不同的品牌，前者是開發商後者是商業中百貨品牌，屬於一個集團但是不同的公司，做的事情也是不同的，有相關聯的產業連接度而已
2.像這種大型的商場修建起來之後，裡面那些店鋪是怎麼進來的，是修建商場的人招商進來的嗎？比如萬象城是華潤置地修建的，那招商這環節也是華潤置地自己處理的嗎？
萬象城是百貨品牌，當華潤置業把相關的土建完成以後，萬象城這個百貨品牌里的招商部門登場開始做相關的招商工作
3華潤置地（萬象城）和這些店鋪是怎麼個關係？
房東（運營方）和租客關係
4華潤置地（萬象城）是怎麼通過這商場賺錢的？僅僅是裡面所有店鋪的租金嗎？
租金和銷售比例分成還有相關的其他的廣告等收入
細節問題，商場裡面的水電費，是商場（萬象城）出還是各個店鋪自己有關？
羊毛出在羊身上，租客出
5商城所有者對想入駐的店鋪有什麼樣的要求嗎？我個人感覺是不是高端點的商城是不是對想入駐的店鋪也會要求比較高端？
有要求，前期規劃的時候都會做商場定位，商戶定位，甚至都是圈定商家的
6華潤集團是國有企業嗎？我感覺它碉堡了。他們這樣的企業都尼瑪怎麼招人的？
市場化運作

二線城市百貨行業HR，根據自己的了解補充一點點。
百貨行業的地產有的是自持，有的是租賃。盈利模式上有扣點（根據營業額抽成），租賃，買斷（商品由商場出資買斷，人員是品牌招募和管理）。
從部門架構角度看，一般有業務部、營業部、客服部、收銀部、安保部、物業維修部。其他後台支持部門如財務、人力、企劃美陳、信息技術等。
業務部負責品牌招商引進、談合同，根據每年根據營業狀況決定品牌是否撤場。簽合同的時候會決定扣點、租賃或買斷，合同期限一般1年。一般來說，租賃主要針對餐飲和國際精品，買斷的主要是高毛利的化妝品（如雅詩蘭黛），其他大部分品牌以扣點為主。對入駐的品牌當然會把關嚴格。餐飲和電影院通常是用來吸引客流的，利潤不算高。像一線奢侈品的進駐是要業務部去爭取的，而小牌子業績不好很可能就被勸撤了。
營業部就是俗稱的樓層管理，主要負責3塊，一是品牌貨品管理，主要是跟進上新，淘汰滯銷款；二是人員管理，營業員日常行為規範，做好培訓，還有各種雜事的處理；三是和品牌談活動，如特賣、一口價、大型節日期間的扣點，有時活動會加扣，有時會讓扣，具體要和品牌談判。
客服主要是兩塊：客訴處理和大客戶維護。另外還有和銀行談卡優活動、和消協搞好關係等外部公關。
多談點人力方面的。一般以租賃為主的商城，對品牌的導購員基本不管，人員都是廠家自己招自己用。而以扣點為主的商城會比較重視提升業績，比如我們部門會協助品牌招募優秀導購，尤其是重點品牌（奢侈品、業績高的品牌、商城獨有品牌）。招聘渠道都比較正常吧，網路、校招、人才市場居多，也有同業挖人的。每年分品類對所有導購進行培訓，包括品類專業知識和銷售技巧等，每次全員培訓歷時長達三個月，投入還是比較大的。
除了正常扣點或租賃費以外，商場會向品牌收取各種管理雜費，如培訓費、水電費、維修費、活動美陳布置費、營運保證金、貨款暫扣等等，粗算下來也很可觀。

來稍微補充下吧。
1.我在百度上查了下萬象城是由華潤置地修建，那全國很多地方都有萬象城，那都是屬於華潤置地所有？
是的。全部都是。和萬達廣場都是萬達的一樣。

2.像這種大型的商場修建起來之後，裡面那些店鋪是怎麼進來的，是修建商場的人招商進來的嗎？比如萬象城是華潤置地修建的，那招商這環節也是華潤置地自己處理的嗎？
商場的產權所有者、建造者、管理者、店鋪的使用者這幾個不一定都是一家。
對於萬象城來說，因為華潤置地旗下有建築公司，所以修建商場和持有商場的都是華潤置地。
管理也是華潤自己做的。招商是華潤自己處理的。

3華潤置地（萬象城）和這些店鋪是怎麼個關係？
萬象城和萬達廣場的運營模式略有不同。
萬達店鋪出售的比例高些。萬象城都是華潤自持物業，是商場的管理者。
和裡面店鋪的關係要分兩部分說。
一種是單店面出租的。比如你看到的那些大牌。萬象城是把一部分鋪面租給了他們。包租公和租戶的關係。不過萬象城會有運營團隊和店鋪做個溝通，出出主意看怎樣能賣的更好。
還有一種是大面積出租給百貨。可能會有個上下幾層一大偏面積租給了百貨。百貨會自己招商。

4華潤置地（萬象城）是怎麼通過這商場賺錢的？僅僅是裡面所有店鋪的租金嗎？
細節問題，商場裡面的水電費，是商場（萬象城）出還是各個店鋪自己有關？
有保底租金、扣點等等多種形式。
店鋪交的錢主要兩塊：租金、物業管理。
水電費應該是含在物業管理裡面了。

5商城所有者對想入駐的店鋪有什麼樣的要求嗎？我個人感覺是不是高端點的商城是不是對想入駐的店鋪也會要求比較高端？
會的。在商場開沒建，規劃的階段就會根據商圈位置做好商場的定位了。根據定位以及當地的情況（商圈、人流、目標客戶……）確定商場各層到底賣什麼（餐飲、娛樂、服裝、飾品……）賣什麼檔次的。
這裡面商場和入駐品牌之間也是雙向選擇的關係。主要是雙方的定位是否匹配。五星級酒店的餐廳一般也不提供酸辣粉的。

6華潤集團是國有企業嗎？我感覺它碉堡了。他們這樣的企業都尼瑪怎麼招人的？
是國企。校招、社會招聘什麼都有啊……不過不同層級的公司不同層級的職位方式有差異。

商場運作是這樣的：1）有場；2）有商；3）管理和發展。

1）有場。華潤是地產商，就是做場的，因此有場。其它沒場的，或買或租。

2）有商。商是商品，你得有東西賣。商品可以買斷，也可以賣出去再付費。但是現在更流行的則是招商也就是把商家招來，商家當然是帶著商品來的。

3）管理和發展。運作的時候，會有種種問題，會達不到你的目標。這時候就需要種種管理。管理不好就倒閉了，管理好了就發展了。

無腰自來。商場招商小菜鳥一隻，難得遇到相關問題。拋磚。
1.我在百度上查了下萬象城是由華潤置地修建，那全國很多地方都有萬象城，那都是屬於華潤置地所有？
答：華潤（集團）有限公司（下簡稱華潤）是一家在香港註冊和運營的企業，迄今已有72年的歷史。華潤曾是一家中港兩地頗具影響力的外貿企業，改革開放後，華潤通過一系列實業化投資，逐步發展成為以實業為核心的多元化控股企業集團。目前，華潤集團有6家香港上市公司，7個戰略業務單元，15家一級利潤中心。其中，華潤創業、華潤電力、華潤置地是香港恒生指數成份股，華潤燃氣是恒生綜合指數成份股。
華潤置地有限公司（HK 1109）是華潤集團旗下的地產業務旗艦，是中國內地最具實力的綜合型地產開發商之一，從2010年3月8日起香港恒生指數有限公司把華潤置地納入恒生指數成分股，成為香港藍籌股之一。截止到目前，華潤置地已進入中國內地39個城市，正在發展項目超過70個。
華潤置地八大住宅產品線系列：萬象高端系列、城市高端系列、郊區高端系列、城市品質系列、城郊品質系列、城市改善系列、郊區改善系列、旅遊度假系列；持有物業發展了都市綜合體、區域商業中心五彩城兩種模式。萬象城至於華潤置地，一個項目。應該是這樣。
以上大部分摘自華潤置地校園招聘資料。
2.像這種大型的商場修建起來之後，裡面那些店鋪是怎麼進來的，是修建商場的人招商進來的嗎？比如萬象城是華潤置地修建的，那招商這環節也是華潤置地自己處理的嗎？
修醫院的，完事都當大夫給人看病了嘛。會有專門運營商場的人來做的。有專業的經理人。下面有招商，運營，物業，企劃各個團隊。
3華潤置地（萬象城）和這些店鋪是怎麼個關係？
華潤置地和萬象城的關係詳見回答1.店鋪和華潤置地無直接關係。要是非得說，那是股東和具體租戶的關係？我也有點說不準。
4華潤置地（萬象城）是怎麼通過這商場賺錢的？僅僅是裡面所有店鋪的租金嗎？
細節問題，商場裡面的水電費，是商場（萬象城）出還是各個店鋪自己有關？
怎麼通過商場賺錢的。。。你猜。。。商場是有盈利的吧。股東是怎麼賺錢的呢？
一般百貨都會是以聯營和租賃為主。詳見樓上前輩朱子帥的回答。
商場出來正常的租金，扣率，可能會有不同程度的物管費，宣傳費等。水電費用也詳見前輩朱子帥回答。關於飛利浦等企業的說明，我也是剛聽到。受教了。商場和品牌的關係真的很微妙。還是，中國主體就是人情社會。況且為了合作共贏，很多都可以協商。大品牌可能會享受免租期，免電費。小品牌一般會自行承擔。商場有時是甲方有時也是乙方。被各種虐的小菜鳥各種抹眼淚。。。~~~~(&>_&<)~~~~ 哈哈，just for fun。
5商城所有者對想入駐的店鋪有什麼樣的要求嗎？我個人感覺是不是高端點的商城是不是對想入駐的店鋪也會要求比較高端？
a.品牌效益：大牌，商場需要借他的力的。
b.經濟效益：畢竟還是生活所迫。出來混，都是要花錢的。
高端商場會對入駐品牌有個最低要求。
這種成功的能複製的連鎖百貨一般都會有自己固定簽約的夥伴（支持新開店的入駐）。最明顯的就是你能看到一個城市新開了一個萬象城。可能很多大牌直接就具備了。在別的城市也具備這些品牌。招商的話肯定是會持續進行的。每個商場都有自己的目標品牌。但是人情社會，可能很多不是特別好的品牌也會進駐（同事參見最低要求）。面臨承擔保底等的行為。相當於可以做一個廣告，作為進駐同類別的商場洽談時的資本。
6華潤集團是國有企業嗎？我感覺它碉堡了。他們這樣的企業都尼瑪怎麼招人的？
參加筆試+無領導小組面試+三試之類的吧。像所有偏正規的企業一樣。本人也算是業界人士。但是不是萬象城等大牛。所以妄自揣測一下。真的可以詳見相關招聘信息。華潤置地2014校園招聘大禮包

我看你這個問題已經有2-3年了。不知道現在經營狀況如何。
全國的現象，都知道萬達這樣的城市綜合體很賺錢，
但是你有錢建起來了，但是90%的人都經營不起來，
或是商場的生意不好。有幾個因素
1、商場的規劃，每一層做什麼都是有嚴格要求的。
1樓買奢飾品如化妝品、金銀首飾等
2樓男裝
3樓女裝
4樓餐飲
5樓電影院.
我對這個寫的不是很詳細。但是我朋友的公司是專門做這個規劃的
2、要有一個招商團隊，因為有些商家因為你的商場布局不好，是不會入住的
我這個朋友原來是負責山東濟南銀座的。
2年前自己出來開公司，主要做的就是負責商場的建設規劃及招商管理的。
如果有這方面需要的開發商可以聯繫合作一下。

作者：尚尚
鏈接：在一個縣城開一個一萬多平米的百貨商場，經營的業態該怎樣規劃比較合理？？ - 尚尚的回答
來源：知乎
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據可靠消息，華潤招人，祝你好運。ps萬象城都是華潤的。沒啥呀，萬達廣場還都是萬達的，一個模式，別奇怪