2013 年 12 月，上海商業地產現狀到底如何？是否出現過剩現象？

11-16

上海銀監局今日對各商業銀行下發了「關於商業地產融資風險的通知」。

沒有在上海做過項目，長期在廣東，現在湖南，且偏重產業地產，非普通商業。
就我所了解的行情來說，商業地產現在這五年之內發展異常迅猛，已經成為眾多開發商追捧的寵兒，在短期內造成泡沫化在所難免。
但是，如上朋友所說，商業地產是個動態平衡的產物，不是以短期內過剩與不過剩來論定。
1、商圈與地段決定商業地產的成敗；
2、全國消費力不同，商業地產的發展層次不同。在上海不同商圈，核心商圈進行開發的地已經不多了，再貴也是能消化的，而周邊向外擴展，會隨著城市的發展而被消化。一線城市的近期內累積多，但是遠期內足以被消化，而且消化很快。而國內二三線城市商圈，短期內聚集眾多商業項目，消化壓力會大很多，有泡沫化危險。好的情形出現在國內一些開發不完善的地級市與縣城，因為商業項目為新起步，地價較低成本較低，市場前景較為看好，可以視為藍海市場（當然是部分）；
3、商業是個動態平衡的產物，一般前三年為養商期。沒有經過前期的運營，斷定一個商業項目成敗與否，其實是不負責任的；而在養商過程中，商戶與項目可以通過相互的調整，實現適合當地商圈的業態布局；
4、國內眾多開發商不注重前期的規劃與後期的運營，而很多商業地產代理公司也是以收代理費為名頭，不注重項目的調研與策劃，以地產的形式來開發商業。包括眾多的大代理行在內，其實對商業的運作沒有足夠經驗，且代理公司人員流動頻繁，對策劃人員不夠重視導致工作壓力大人才流動大等原因，導致很多項目前期談不上任何規劃，都是紙上談兵。而很多開發商根本沒有前期意識，只想著求高端大氣上檔次，等真正要招商的時候，才發現想招的商戶因為物業結構限制招不進來；
5、前期有良好的規劃，後期的運營也是解決商業地產過剩的一個手段。比如，打造運營平台，比如扶持商戶，比如套利政府政策，比如純粹炒房價，都有可能能夠讓項目經營迴轉或者是讓開發商套利回收成本；
6、商業地產的業態很多，不只是超市與百貨。如今流行的專業市場，屬於產業地產和商業地產的範疇，這類市場也應該在探討的範圍之內。而產業升級與產業轉移帶來的商機，也可以視為商業地產的機會。

感謝邀請，不過首先明確一下，商業地產包括酒店、寫字樓、商場等等。本人專註於寫字樓領域，就在本領域說說吧。
下面這張表是仲量聯行統計的上海分區域甲級寫字樓存量和增量數據，很清楚了，目前上海大約有1900萬方各種辦公樓，未來3年將新增1000萬方。即將落成的上海中心有43萬方地上建築面積，也就是未來3年上海將出現差不多23個上海中心這麼大的辦公面積吧。

說了供給，再來看看需求這端，下圖是上海浦西和浦東兩個市場2013年3季度的甲級寫字樓出租率統計。

可以看到，基本上除了新樓靜安嘉里中心以外都滿滿地，各行各業都紅紅火火呀。可是事實上，中央商務區和非中央商務區的差距非常大，下圖是兩個區域寫字樓空置率的統計。可以看到中央商務區的甲級寫字樓長期保持極高的出租率，但非中央商務區空置面積就比較大了，而且各個區域的差別也很大。比如說類似於漕河涇、張江這樣的地方，空置率會小些，但長風公園、閔行這些地方，空置率會比較大了。

綜合各方的報告來看，除了公認的2015年這樣一個供給大年會影響上海寫字樓的租金和售價水平，總體來說對上海未來的寫字樓經濟還是持相對樂觀的態度，尤其是中央商務區的寫字樓，絕對是不會有太大風險。非中央商務區的寫字樓總體而言也相對健康，這裡面有很多原因，客觀上來說城市軌道交通的不斷延伸、中心區域的擁擠和高租金、企業總部經濟的興起等因素都會驅使辦公樓需求從中心向非中心區域蔓延。在某些政府政策的指引下，比如大虹橋這樣的商務新興區域前景也都還不錯。說說最近的一些變化，自貿區政策一出來，明顯感覺到在上海尋找辦公場所的外省市公司多了起來，為何？享受自貿區待遇無需在自貿區辦公呀，公司註冊在自貿區就可以啦。

綠色柱子是現有存量，紅點點是未來供應占現有存量的百分比，你不妨拿把尺子抵住右側100%這裡，看看超過100%供應的有多少城市。再看看那最高的幾個紅點點在哪幾個城市。竟然！！！！
好吧，說老實話，上海的商業地產市場不是誰都可以進來的，在高昂的土地成本下，可以說只有最頂尖的開發商才有資格和能力在上海灘一搏，而對他們而言，資金往往都不是問題。最危險的反而是那些二三線城市的中小開發商。他們追隨著當地政府的各種金融中心規劃，各種CBD，一個三線城市的郊區還規劃」一核兩帶三片區「的偉大構想。他們大幹快上各種寫字樓，商場。最終誰來買，誰來租？市場最終還是會體現出它無情的一面。而大批小開發商融資渠道往往十分複雜，各種影子銀行是他們的好夥伴。
最後再說點鼓勵的。實際上，即使把未來所有的供應量和現在的存量加起來，跟美國比起來咱還是小弟弟，下圖是中美寫字樓總量和人均佔有面積的對比。

怎麼樣，是不是不那麼可怕了？
其實未來還是挺美好的，只是有時候咱們真的太著急了。

回答一半問題：離開地段談過剩都是那啥。。。。。

謝邀！我也是並不生在或長在上海那片土地上。
我認為，商業地產什麼的出現飽和情況是不大可能的。商業地產的彈性很大，同樣位置，不同的規劃和前期推廣策劃，就會使得項目差距很大，就像樓上周師（此為昆明叫法）所說：良莠不齊，新的精心策劃和打造的商業中心的出現可能會淘汰周邊的不再吸引人的商業體。老舊的商業體又通過業態和租金的調整繼續滿足商家和周邊消費者的需求，通過市場不斷調節，如果有一天所有的開發商都說不能再建商業了，足夠了！那就是真正飽和的時候了。但是我覺得現在還不是那一天到來的時候。
我接觸過的一些房地產項目，商業部分的地價和建安成本等加起來並不高，如果哪天真的飽和了，是不是租樓下的商鋪做生意和租樓上的房子睡覺都是一個價格了~

上海的商業地產狀況我並不熟悉，這裡並不能給與明確的答覆。抱歉。

不過我認為銀行表現出對商業地產融資的風險的擔憂，不完全是出於商業地產是否飽和的考量。而更多是對於整個房地產行業調控下，銀行本身現金流的考量。而且，從長遠來看，中國的城市化進程還沒有完成，現在全國拉平了也就60不到的城市化率。隨著城市化的不斷推進，商業地產遠遠還沒到飽和。不論幾線城市。當然，目前開放商為了賣住宅而捆綁的一些所謂的商業項目也是另銀行頭疼的一大原因。只要能把房子賣出去，開放商就能在樓盤邊改一個綜合體。然後這個所謂的綜合體要不了多久就變成大市場了。

以上個人愚見，未能幫忙，望海涵

按照上海目前的人口，經濟及未來發展和香港，日本，新加坡，曼谷人均擁有商業平方數，並不過剩，問題錯在同質化嚴重，不科學的市場定位！

謝邀，年底過去了，顯然看出來即使過盛也不會怎樣，老的會被迫改造，再不成就淘汰，在怎麼過盛也盛不過成都~中國的商業地產整體都過盛，招商一年比一年難~

不好意思，上海的商業地產市場不是很了解，但是從福建的情況來看，商業地產項目也在這幾年大規模爆發，項目質量良莠不齊，其中除了像萬達、泰禾、SM、連捷集團等專業商業地產公司有在精心做商業運營規劃外，大部分還是打著綜合體的旗號，將商業配套作為噱頭，再提升住宅及其他可售物業的價值，促進銷售，至於後續的商業項目是否能運營良好，還不確定，還存在諸多風險和不確定因素，所以還是打著商業的旗號在做房地產生意，先回籠資金，所以商業地產飽和的風險還比較小（福建商業地產還剛起步）。由於政府沒有調控商業地產，因此諸多開發商是一擁而上，想借力商業地產多銷售住宅及配套。
至於上海的商業地產可能不大一樣，基於上海強大的消費力和需求，商業地產項目在上海已經有較好基礎，若是上海作為一個國際大都市，金融中心，在不斷吸引外地消費者聚集甚至定居，則商業地產這塊需求也有節能有存在。所以你可以分析下上海的商業地產從業者是從以下哪個方面出發進行假髮的？1、提升本項目的住宅配套吸引力；2、市場有需求，專業做商業地產以滿足該市場需求；3、政府是否也很支持商業地產項目立項；
福建目前的情況依我個人分析是第1、3點。第2點只在類似泉州的這種經濟發達，商業地產不發達這種地區（泉州GDP連續10幾年在福建第一，但購物中心及百貨遠不及福州和廈門）。
以上只是大體上概括一下個人的分析。

這個問題是兩個層面，一是不是太多：這得因地而異，不能劃個行政範圍就說多少；二是錢是不是危險了，錢那麼貴當然遲早有風險，為什麼錢貴就是其他地方做討論的了。