中國房價高的根本原因是什麼？
我與一個法國人討論房價的問題，他說在法國溫州炒房團的囤積房子，抬高價格的做法根本不可能，因為那樣的話不會有人去買被抬高價格後的房子，而炒房團還要負擔房子的維護費用，所以不會有人去幹這種事。
都別攔我，要來給大家普及下經濟學原理。
中國房子的價格高，可以概括為一個中心兩個基本點
1. 持有成本為零，很多單純看收入並不富裕的城市土著或官員可以持有10套以上房子，一個區域房屋交易價格翻番，整個區域的居民普天同慶，要是每隔若干年來一次評估價格，按照評估價格的一定比例收稅，那翻番的區域恐怕窮人只能賣房換地省稅費了，這樣一來湧入大量的對沖盤，馬上均價就下來了。
2. 政府賣地逐年減少，有了1的加持，居民對區域地價上漲不抗拒，政府對炒作區域地價也不抗拒，這樣炒作地價行為中政府成了唯一的莊家，而隨著賣地量逐年減少，操盤好的政府不愁地價不漲。
上面兩個基本點在確保房價漲這個目的上還是不夠的，因為房租是可以客觀反映一個區域的真實價值的，要是租售比太高，明顯可以選擇不買只租啊，於是就要來說說一個中心：戶籍制度
因為小孩的教育和房子強綁定、導致無論房子多貴，家長都只能出手，說說我的經驗就是買高價學區現房的人基本都是面臨小孩入學問題，這可謂是政策性的綁架消費行為。【2017年11月16日】為了防止有些人連最早的評論時間都不看一眼，這裡補充一句話：這個回答是2013年寫的。
以下原回答：
@楊小徹 和@冷哲 的答案基本只說了土地成本這一個問題就共計得了1400多票，我實在忍不住要補充一下。兩稅制引發地方ZF收入下降，對賣地有了極高的熱情，誠然不假，但各位有沒有想過另一個問題——為什麼土地越來越貴也依然能賣得掉？
我對中國的房價現象（我用的是現象，不是「高」，高不高且聽分解）的看法是：這是中國社會和經濟發展的必然結果。
1、嚴重的貨幣超發+資金流動渠道匱乏
貨幣超發的原因就不在這裡展開了，單用數據說說貨幣超發嚴重到什麼樣。2012年底，中國廣義貨幣M2餘額為接近100萬億元，比1990年增長了65倍，甩出GDP漲幅八條街，同期的美國M2摺合人民幣也不超過60萬億元人民幣。如果用M2/GDP來衡量貨幣超發情況，美國只有0.6到0.7，中國則高達1.87。（感謝數據帝@chenqin指正錯誤）
這麼多熱錢流向哪裡？中國經濟發展到現在都面臨一個尷尬的情況：沒有好的投資渠道。尤其是近十年匯率從8一路干到6，以及2008年來的經濟波動，讓很多出口企業、實業都遭到重創，創業環境不理想，創業信心不足，通貨膨脹又讓現金不斷貶值，使得房地產成為吸納熱錢的最大渠道。
事實上，不斷高攀的房價在近十年都扮演著中國經濟的消化池，消化著大量的貨幣超發和腫脹的發展泡沫，否則今天的通貨膨脹率、CPI增幅肯定遠遠超出我們的想像力和承受力，社會穩定一定會出現大問題。面對老百姓來講，無非是一個直觀的選擇題——房子一年漲一倍和超市所有商品一年漲六倍你選擇哪個？
2、貧富差距擴大+財富向能源和資源型階層集中
首先貧富差距擴大是貨幣超發的一個副產品，因為超發的熱錢基本被少數人圈走，普通的打工者、工薪階層收入增幅是有限的。但這不是全部，和上一條一樣，財富進入這些人手中，仍然面臨的是流向問題。上一條說了選項的局限性，這一條要說的是選擇者本身的局限性。
由於特殊的市場結構和經濟現狀，正常的努力創業致富所佔的比例無法和完全的市場經濟國家相比。我們都知道，在中國最容易致富的基本是兩類：能源和資源。能源指的是挖煤挖礦的，資源指的是靠背景、渠道的。他們的共同點是：掙快錢，且生意需要的循環投入少，會迅速積累現金，同時對自身素質文化要求不高，觀念比較局限。
所以這些人有了錢能幹什麼呢？就是你所能看到的了：全世界買奢侈品、藝術品、豪車，賭場一夜千金，各種包養，但和買房子比起來，這些還是小錢。大宗的資金，最終主要還是流入了房地產。事實上，如果你關注藝術品市場的話，你會發現其漲幅遠遠甩開房價，歸根到底都是一樣的原因，只不過體量小又不關係國計民生，所以我們注意不到罷了。
3、人口紅利+經濟結構轉型
人口紅利是促進中國經濟飛速發展的一個主要因素，房地產也是當中最大的獲利者，大量的剛需消費基本靠著人口紅利在支撐——兩家三代攢出一套房的首付——這些年剛需市場里買房的80後，有幾個首付是靠自己打工掙出來的？
這當中不能不涉及的是中國經濟結構的轉型，這使得我們父母一代這輩子基本沒有類似於買房這樣的大宗消費支出，才得以為下一代提供資金。同時，獨生子女政策又保證父母可以用全部財力幫助一個孩子，父母一輩兄弟姐妹眾多也變成了一項資金來源（借錢啊！）……總之，人口結構+經濟結構的變化，為近十年的房地產發展提供了堅實的大市場。
人口紅利還能吃多久？唱衰房地產的人估計是3-5年，但我相對樂觀的估計是8-10年，因為接下來走入社會的90後依然有類似的狀況，並且比80後更具優勢——他們有積累更豐厚的父母——60後。
在我看來，60後是建國以來最幸運的一代：大饑荒和wen革時還小，上學時學校已逐步複課，考大學時高考恢復，畢業了趕上改革開放，工作幾年迎來中國經濟第一個活躍期和充滿不可複製的財富積累機會的90年代。這也可以解釋為什麼「富二代」現象更多地出現在90後身上。所以，我判斷8-10年之間，90後在房地產市場上的購買力仍然會支撐起一個巨大繁榮的行業。
4、可怕的傳統置業觀念+物質社會下的不安全感+殘疾的租房市場建設
討論上一條的時候，我們忽略了一件事情：父母一代積累的財富用在孩子身上，為什麼一定或者首先是買房子呢？在第1、2兩條里，我們說熱錢去買房是因為沒有其它理想的、大宗的投資渠道以及掌握熱錢階層的局限性，但對於80、90後來說，恐怕花錢的方向還有很多。所以我們不得不面對本條標題這三個原因。
作為一個上千年以農立國的國家，中國人自古以來就有著狂熱的土地和家產崇拜症，「以末致財，以本守之」是根深蒂固的觀念，經商掙了錢首先一定是買房買田，然後納三妻四妾（和今天別無二致啊）。而中國經濟發展到今天，文化已經嚴重落後而無法和經濟匹配（CCP系統性的摧毀了中華文化），整個國家土豪化、物質化，女性的自我認知商品化，老百姓要靠一套房子帶給自己最基本的生存安全感，終於導致了今天「沒房子=沒老婆」、「房子=人生成功標尺」等觀念自主不自主的成為全社會的共識，構成剛需市場如此巨大的一個重要理論基礎，也使中國成為年輕人最熱衷買房的國家。有興趣的可以查一查各國首次置業的年齡調查，我記得07年看過的一個數據，美國居然是42歲，歐洲也普遍在30歲以上。
這時一定有人會說，我也想以後買房，我能頂得住父母和社會輿論的壓力，但租房住的品質實在太低（四處搬家、隨意漲價、沒有歸屬和安全感），這就要說到本條的第三項了。中國ZF一直以來忽略著對租房市場的培育、建設和管理（僅僅是廉租房完全不夠，需要著眼於不同財富階段、不同價位和品質的所有租房細分市場），在中國ZF的諸多不作為中，我認為這是最喪盡天良的一項。置業觀念不是不可以改變的，改變的前提是有足夠穩定的租房環境。發達國家的ZF實際上在這一方面都做得比較到位，保證國民可以在一輩子不買房的情況下也不會有居住的困擾。我曾在這個回答全面徵收房產稅是否會導致房價大跌？中也提到過：
一個價格合理、信息充分、管理有序的租房市場，其實是最有效減少剛需客群的大水池，將從很大程度上調節地產市場的供需關係。
一個成熟的租房市場對中國社會面貌的改變會是難以估量的：年輕人的財富和消費能力得到巨大的釋放，不再承受著巨大的生存壓力，用更多的金錢和精力去追求更多非物質的生活，對財富、工作、生活的認識、甚至整個世界觀都會發生改變。這種情況下形成的新興中產階級什麼都能做的出來，大家發揮想像吧。
【1月14日補充】租房管理的具體問題有朋友提出來了，熱烈歡迎來討論如果國家打算改善現在混亂的租房體系，你認為有哪些應該做的?如何借鑒美國、德國等國家的經驗。
5、投資拉動型經濟+城鎮化+有中國特色的ZF職能
最後，說回到賣地的問題。
其一，中國經濟三駕馬車，投資、消費和出口中，消費的增長比較給力但沒有什麼質變，出口這幾年是最受影響的，應該說始終還是大量依賴於投資這一項（比如wen的四萬億怪胎）。而城鎮化則是能夠拉動巨大投資的行為，其中又屬房地產是主力部隊，其上下游整個產業鏈巨大，覆蓋面廣，這也是為什麼房地產是支柱產業的原因。所以ZF賣掉一塊地，不僅僅是獲得土地財政收入，也同樣是對地方經濟整體的一個拉動，一個地產可以養活的人太多太多了。
其二，我們說兩稅制以後ZF缺錢，賣地才能提高財政收入。問題來了——為什麼ZF要收那麼多錢？因為ZF花錢的地方多唄——為什麼花錢的地方多？因為他們管的寬，沒人管他們。這其實進入一個更大的命題了：充分的市場經濟甚至現代文明下ZF應該扮演怎樣的角色？我們羨慕很多「小ZF」國家，因為人家的ZF基本只提供必要的服務，以及管理一些國計民生的產業，大部分都交給企業來做，不僅市場運轉效率高，ZF需要花的錢也少，相對也更加清廉。而我們的ZF肩負太多的職責，觸角廣且深，更不要提養著多少無用的機構和閑人以及腐敗的消耗了。
回到文章最初，我之所以用」中國房價現象「而不是題主所說的」中國房價高「，是因為這從來不是個孤立的問題，是中國經濟走到今天這一步一個幾乎必然的結果，這背後是中國的經濟發展方式、特色的市場經濟、文化和社會觀念、ZF職能定位等一些基本要素共同結果的一個現象而已。一個讓全世界都乍舌的高速發展國家，一個讓西方打破意識形態束縛不得不貼過來的經濟體，總會練出點兒邪門的東西來，歐陽鋒都靜脈逆行了，東方不敗都揮刀自宮了，房價有點兒嚇唬人又算得了什麼呢。
【2017年3月31日更新廣告】
我的第一場live準備好了。我將會以合作嘉賓的形式，和@羊迪一同就買房的話題和大家分享自己的看法。
時間：2017年4月22日
主題：「我該買房么？」
歡迎圍觀：
https://zhuanlan.zhihu.com/p/26117337
中國的房價工資比超過了世界上絕大多數發達國家，北上廣的房價甚至連絕對值都超過了很多發達國家的中心城市，必然有些特殊的原因：
第一，經濟發展了，人民收入高了，房價自然也會高。不過這不是主要因素。曼哈頓人均收入超過十萬美元，在寸土寸金而且從來不限購的曼哈頓島，200萬美元買到很好的房子，高樓層，好學區，150平方米，很好的view，24小時門衛，中央空調，並不難。
第二，房子持有成本太低，造成大量囤房現象。同樣舉例子曼哈頓200萬美元的房子，每月稅費通常需要3000-4000美元。出租的話，法律對租客保護很多，房東很多不自由，所以囤房的很少。不嫌麻煩的可能會買幾套房租，嫌麻煩的壓根不會超過一套房。空置更是純損失，所以極少出現。
第三，房子的附屬價值太高。咱們中國人最重視的學區，尤其是好學區。在99%的地方都是買房才能上，或者房東比租客享有更高的優先權，為了孩子咬牙也得買。而美國則是居住地原則，無論租買一視同仁，哪怕學校滿額需要抽籤，也是一視同仁，買房比租房沒有任何優勢。同時結合美國對租客非常完善的保護，買房對很多家庭不是一件有急迫感的事。
第四，增發貨幣外加限制境外投資。基本上除了房子沒有任何優質投資產品，所以大城市尤其是北上廣深的房子，不僅僅是居住產品，更是金融產品，幾代人湊首付買房都很常見，必然會把房價推到超過居住需求的價位。
綜上所述，房價高是必然的，除非實行房地產稅，租買一視同仁，允許境外投資，否則會一直高下去，崩盤是不可能的。因為真實利率為負，人人有貸款衝動。
持續的高房價其實和目前政府的調控方式有關。
房地產這種靠貸款驅動的市場，最怕的不是供過於求，而是壞賬導致的金融危機。壞賬主要由個人房貸和開發商+地方政府舉債為主。目前國家的調控其實避免壞賬的產生，而不是降低房價。
第一招是默許土地財政，高地價保證地方債務的償還能力，避免地方的舉債投資導致銀行不良資產增加；
第二招是限購，限購的作用是減少投機購房，投機購房會提升還款壓力，銀行更容易形成新的壞帳；
第三招是緩慢抬高房價，以保證開發商有利可圖，已有的投機者資產不會縮水。前者有保證了高地價的出讓，後者則給投機者信心，已經形成的債務不會變壞。
第四招就是放寬貸款利率上限，利用高利率降低房產投機收益；
第五招就是保大棄小了。國家希望小開發商退出房地產市場，大開發商做好現金儲備，以避免現金不夠時低價甩房引導整體房價下跌。
所以，讓房價穩中有升是調控手段之一，而不是副作用。政府做這麼多措施解決的是債務危機，而不是高房價。
這裡面，開發商繼續賺錢，銀行的賬務避免了惡化，地方政府有錢還債。只有新業主和小開發商是在為調控買單的。小開發商隨時可能被淘汰，而新業主在高點買入住房，政府調控成功則享受緩慢增值，失敗則要面臨資產縮水，無力還債的風險。算是為國家的穩定做貢獻了。怒答！
其實上面有人說道分稅制了，但是蜻蜓點水未盡然也，下面詳說一些個人看法。
前言：改革開放以來很多東西都是摸著石頭過河，上世紀80年代，中央政府將經濟權力次第下放，在稅務制度上決定與地方政府分灶吃飯，但是後來慢慢發現不對了：
之前各地方政府的稅賦只用上交很少一部分到中央，剩下都自個兒留著玩。舉個例子：比如我今年收入100萬，上繳20萬給老大就行，剩下的我怎麼玩我的事，你也甭多操心。單看其實沒什麼不好，但是兩者職能不一樣啊，地方政府管好自己的一畝三分地就ok，中央就不同了，各種的市政工程啊、對外貿易啊、公民福利啊、基礎建設啊等等支出都得來，結果就是地方強大，中央弱小。然後上全國各地的經濟發展程度都不一樣，地方政府也是苦樂不均的，導致諸侯經濟盛行，這也是中央不願看到的。這樣的結果就是：1992年，全國財政收入3500億，其中中央收入1000億，只佔收入的28%，而中央的財政支出高達2000億，赤字1000億，得，那還玩什麼！這就是分稅制誕生的大背景。
這種條件下，1993年，朱鎔基在全國財政會議上正式提出了分稅制：「增值稅在中央與地方之間按75∶25的比例分成。」說白了就是要中央強大，地方弱小。當然實施後效果也是顯著的，1994年，中央的財政收入比上一年激增200%，佔全國財政總收入的比例急升到56%。
客觀來說，分稅制也還是解決的不少問題，最典型的；中央對稅務實現宏觀調控，避免地區間貧富懸殊過大（比如西部開發啊，補貼農業啊等）；控制發達地區的財政擴張衝動，避免出現失控（比如轄制過度投資啊）；方便集中力量辦大事（比如奧運會啊，世博會啊）這些。
然後呢然後呢！！！！！？？？？？
ok，現在涉及房價的關鍵問題來了，分稅制實施後，地方財政收入比重不斷減小，同時支出比重卻在不斷增加。本來嘛，按照理想狀態，對於地方合理的財政支出，中央會以轉移支付的方式來進行支持，所以基本不會存在合理項目拿不到錢的問題（這也是各個地方政府同意分稅制提案的前提）。當然這是理想狀態，現實操作起來就傻逼了：轉移支付制度無法一步到位，制度不規範，人力又就這麼多，審核項目得時間有限。同時，由於經濟發展加速，地方項目不斷增多，稅源緊缺而負擔很大，但是該得的錢卻不能及時拿到，大家都傻逼了。
發展是一定要的，不然GDP怎麼辦？沒有GDP市長省長還想不想混了，這個時候腫么辦呢？地方政府一拍腦袋，「錢我們沒有，但是咱有地啊！」於是轟轟烈烈的麥迪來了，不對，賣地！然後我們看到，地王的記錄不斷的被刷新，地方政府也開始和銀行合謀大力發展房地產，本來嘛，花錢當然是自己說了算最好！1998年，各地方政府紛紛以「城市經營」為名，大肆炒作地價，把出售土地作為開拓收入的重要來源，到2009年，全國的土地出讓金收入已經超過1.5萬億，不少的城市土地出讓金佔到地方財政收入的一半，甚至有的城市財政收入70%都來自土地收入，以北京為例，09年賣地收入為財政收入的5倍！
好，了解到地方政府的苦逼變牛逼之後，現在我們再看看開發商們，面對「麵粉比麵包貴」的情況下，央視在09年播出了一期節目《「誰」抬高了房價？》，裡面出示了一份全國工商聯的報告，該報告對北京上海等9個城市、62個企業的81個地產項目，從成本的角度分析。得出的結論是：土地成本佔總成本比例41.2%，占直接成本的比例58.2%。
最後有道是牛逼的總是相似的，苦逼的則各有各的苦逼。所以房子賣得貴，平心而論，確實不能一味地怪房開商！
以上這麼專業的問題為什麼上知乎來尋找答案？在這種專業問題上，聽取一家之言是不好的：這容易令你過度迷信某個要素對整個問題的解釋力，最終形成難以抹去的偏見。正確的做法是求助於學術期刊——雖然頂級的期刊上的文章也會想方設法「誘導」你相信他的解釋，但學術規範與審查制度能保證質量的下限：至少那些作者們不會求助於修辭學的伎倆，並且，他要為他的方法與數據的科學性、真實性與可重複性負最大限度的責任。
以下文獻是我從近年的《經濟研究》上找來的，他們都關心一個問題：哪些要素可以解釋中國房價的波動？相信閱讀下面的文章可以幫助你開闊思路，完善方法。
[1]范劍勇,莫家偉. 地方債務、土地市場與地區工業增長[J]. 經濟研究,2014,01:41-55.
（本文的後半部分解釋了了地方債務的增長為何會推動商住用地資源緊缺、房價快速上漲）
[2]肖作平,尹林輝. 我國個人住房消費影響因素研究:理論與證據[J]. 經濟研究,2014,S1:66-76.
（本文摘要部分給出了結論：「(1)市場化進程的推進提高了我國的住房消費水平;(2)社會保險和住房消費水平存在顯著的負相關關係;(3)相比中西部地區,東部地區社會保險對住房消費的負效應更強烈;(4)社會保險會削弱市場化進程對住房消費的正效應。 」）
[3]李超,倪鵬飛,萬海遠. 中國住房需求持續高漲之謎:基於人口結構視角[J]. 經濟研究,2015,05:118-133.
（本文摘要部分給出了結論：「本文利用面板數據和地理加權回歸模型對中國城市住房需求的影響因素、時空效應以及未來的總體走勢進行了綜合考察。研究結論認為,城市的常住人口和流動人口數量、居民的收入分配、人力資本狀況以及人口撫養比對中國城市的住房需求具有深遠影響。」）
[4]呂江林. 我國城市住房市場泡沫水平的度量[J]. 經濟研究,2010,06:28-41.
（本文明面上探討的是「我國房價存不存在泡沫，如果存在，是哪些因素導致的泡沫」，實質上就是探究了影響房價高企的因素。）
[5]況偉大. 預期、投機與中國城市房價波動[J]. 經濟研究,2010,09:67-78.
（本文摘要部分給出了結論：「研究發現,經濟基本面對房價波動影響大於預期和投機,但這並不意味著個別城市房價變動不是由預期和投機決定的;上期房價波動對本期房價波動影響大於下期房價波動,這表明適應性預期作用大於理性預期;利率變動對房價波動影響最大,這表明央行的利率政策加劇了房價波動;收入作用大於開發成本,開發成本並非房價波動的重要因素;人口增長較快的城市,房價波動較大;房價波動並未在地理位置上表現出明顯差異。 」）
[6]周暉,王擎. 貨幣政策與資產價格波動:理論模型與中國的經驗分析[J]. 經濟研究,2009,10:61-74.
（本文部分地討論了貨幣政策對房價的影響。）
[7]梁雲芳,高鐵梅. 中國房地產價格波動區域差異的實證分析[J]. 經濟研究,2007,08:133-142.
（本文摘要部分給出了結論：「結論如下:無論是房價的長期趨勢還是短期波動,信貸規模對東、西部地區影響都比較大,中部地區較小,表明政府實施的信貸政策對調控東、西部地區的房價是有效的。實際利率對各區域影響差異不大,且影響較小。人均GDP無論長期還是短期對中部地區房價影響都比較大,表明中部地區房地產市場的發展更多地依賴於該地區的經濟發展狀況。房價的預期變數在東部地區對房價的短期波動有較大影響。 」）
上世紀初，已經有人看出了問題的根源：
孫中山
三民主義/民生主義第二講
1924年8月10日三民主義/民生主義第二講 - 維基文庫，自由的圖書館
比方現在廣州市的土地在開闢了馬路之後，長堤的地價，和二十年以前的地價相差是有多少呢？又像上海黃浦灘的地價，比較八十年以前的地價相差又是有多少呢？大概可說相差一萬倍。就是從前的土地大概一塊錢可以買一方丈，現在的一方丈便要賣一萬塊錢，好像上海黃浦灘的土地現在每畝要值幾十萬，廣州長堤的土地現在每畝要值十幾萬。所以中國土地先受歐美經濟的影響，地主便變成了富翁，和歐美的資本家一樣了。經濟發達、土地受影響的這種變動，不獨中國為然，從前各國也有這種事實。
講到這種事實，在變成富翁的地主當然是很快樂，但是考究這位富翁原來只用三百元買得那塊地皮，後來並沒有加工改良，毫沒有理會，只是睡覺，便坐享其成，得了幾千萬元。這幾千萬元是誰人的呢？依我看來，是大家的。因為社會上大家要用那處地方來做工商事業的中心點，便去把他改良，那塊地方的地價才逐漸增加到很高。好像我們現在用上海地方做中國中部工商業的中心點，所以上海的地價比從前要增漲幾萬倍。又像我們用廣州做中國南部工商業的中心點，廣州的地價也比從前要增漲幾萬倍。上海的人口不過一百多萬，廣州的人口也是一百多萬，如果上海的人完全遷出上海，廣州的人完全遷出廣州，或者另外發生天災人禍，令上海的人或廣州的人都消滅，試問上海、廣州的地價還值不值現在這樣高的價錢呢？由此可見，土地價值之能夠增加的理由，是由於眾人的功勞，眾人的力量；地主對於地價漲跌的功勞，是沒有一點關係的。所以外國學者認地主由地價增高所獲的利益，名之為「不勞而獲」的利，比較工商業的製造家要勞心勞力，買賤賣貴，費許多打算、許多經營才能夠得到的利益，便大不相同。工商業家壟斷物質的價值來賺錢，我們已經覺得是不公平；但是工商業家還要勞心勞力，地主只要坐守其成，毫不用心力，便可得很大的利益。但是地價是由什麼方法才能夠增漲呢？是由於眾人改良那塊土地，爭用那塊土地，地價才是增漲。地價一增漲，在那塊地方之百貨的價錢都隨之而漲。所以就可以說，眾人在那塊地方經營工商業所賺的錢，在間接無形之中都是被地主搶去了。
近來歐美經濟的潮流侵入中國，最先所受的影響就是土地。許多人把土地當作賭具，做投機事業，俗語說是炒地皮。原來有許多地皮毫不值錢，要到了十年、二十年之後才可以值高價錢的；但是因為有投機的人從中操縱，便把那塊地價預先抬高。這種地價的昂貴，更是不平均。
中國現在受歐美的影響，社會忽生大變動，不但是漸漸成為貧富不齊，就是同是有土地的人也生出不齊。比方甲有一畝地是在上海黃浦灘，乙有一畝地是在上海鄉下。乙的土地，如果是自己耕種，或者每年可以得一二十元；如果租與別人，最多不過得五元至十元。但是甲在上海的土地，每畝可租得一萬幾千元。由此便可見上海的土地可以得幾千倍，鄉下的土地只能夠得一倍。同是有一畝土地，便生出這樣大的不平。
在筆者看來，現在全球的地價房價上漲，歸因於幾個原因：
1. 量化寬鬆，土地樓房作為有限的存在，成為社會上的新價值之錨。
2. 通貨膨漲，令到按揭及借貸隨著通漲而萎縮。
3. 經濟活動因為交通改善，越來越集中，出現集聚效應。
4. 位置良好的地段，存在天然壟斷性，不出更高價，擁有人不會賣出。
5. 政府難以用稅務方式（如土地增值稅），從地價樓價中獲益，進行再分配。
6. 相反，土地財政成為政府的收入之源，試問誰會去打破局面？
站在全社會角度，這個問題是無解的。但是站在個人角度，是有解的，就是透過房地產金融，參與這個遊戲。
安利一下筆者有關房地產的專欄文章：脫苦海的文摘【房地產】
專欄短網址：http://blog.tokuhon.org
相關問題：
脫苦海：香港的土地要逐年交土地稅么？
脫苦海：香港人是怎麼買得起房子的？
脫苦海：租一輩子房會不會後悔？
脫苦海：香港房價最貴的地方在哪？為什麼香港樓價那麼高？
脫苦海：房價暴跌後，我還按時還月供，銀行也能收走我的房子嗎？
一定要清楚一點，房地產是我國宏觀調控工具，我們的對手盤是郭嘉。
2009年開始那一輪是4萬億的鍋，從2014年開始推高房價，完全是地方債危機的過。剛前幾天寫過一篇推演出地方債危機使得房地產漲價成為必然的文章。鏈接如下:https://zhuanlan.zhihu.com/p/29871421
原文鏈接如下：http://mp.weixin.qq.com/s/VlBfrqXzmU6E0qL7nEhw6Q
貼圖太麻煩，純文字內容如下：
如今大部分人都知道房價上漲的最大推手是郭嘉，也知道土地財政的重要性，還有一部分人知道房地產是郭嘉宏觀調控工具，但很少有人知道這一切的根源是地方債危機。這篇文章即使小流多次修改，盡量寫得簡單易懂，可還是覺得有點繞。
一、什麼是地方債？
地方債，指有財政收入的地方政府及地方公共機構發行的債券，是地方政府根據信用原則、以承擔還本付息責任為前提而籌集資金的債務憑證。簡單點說，就是地方政府向銀行或者信託機構借了錢。地方債換來的錢，一般用於交通、通訊、住宅、教育、醫院和污水處理系統等地方性公共設施的建設，是以當地政府的稅收能力作為還本付息的擔保的。可是1995年《預演算法》明確規定，禁止地方政府發行地方債券，也不允許地方政府直接向金融機構借錢。那怎麼辦呢？由地方政府成立一個企業，這就是後來所謂的「融資平台公司」，例如城市建設投資公司、城建資產投資公司、新城開發公司，各地叫法不同，但他們的目的都是幫地方政府融資。
二、地方債危機的出現
我國現如今官方公布的地方債大概26萬億，但江湖有傳聞說是41萬億。前面說過，地方債是在法律不允許的情況下曲線達成的，之所以如此費心費力也要達成，都是GDP增長率促使的。在「十二五」(2011-2015)期間，中央將GDP增長率目標設定為7%，以我國自古以來的特色，地方政府必會有更高的追求，於是乎增長率目標達到8%-13%。對於中國這樣經濟發展水平比較低的國家來說，地方要想快速拉動GDP增長，大力基建成了必然選擇。一方面基建帶來了海量的內需，另一方面基礎建設的改善同時優化了投資環境，可以吸引更多中外投資者。然而事與願違，地方借得太多，吸引來的投資又太少，加之近年來經濟下滑，於是乎債台高築，幾年下來，危機出現了，如果應對不好，會造成動蕩。
三、化解地方債風險方法
化解方法總結下來有三種：
a 、央行直接出錢購買地方政府的債務，印鈔票給銀行。曾經的4萬億就是如此，後果就是貨幣貶值，通貨膨脹，現在已不再使用；
b、地方政府與銀行達成一致，債務延期。但延期會造成債務逐年累積，且由於利率不變，債越滾越大，也可以排除了；
c、債務置換，發新債，還舊債，時限拉長，利息降低。
然而銀行和信託機構也不傻，剩下的方法C減少了盈利，拖長了時間，還增加了壞賬的可能，當然不願意做背鍋俠。同時，由於2012至2014年，一線房價穩定，二三四線甚至有下跌，甚至杭州這樣的准一線都在下跌，使得房地產庫存也累積了起來，鋼鐵、化工、水泥和煤炭等工業也不行，再發展下去就是金融危機了。那最終的危機解決辦法是什麼呢？漲價去庫存。
四、漲價去庫存
前面提過地方債的主要償還方式是靠土地財政，比例據說達到95%。為了讓上文提到的方法C債務置換被接受，為了解決危機或者推遲危機：有大神提出了貨幣定向放水，同時加之大面積棚改拆遷與環保部一刀切，拉高或穩定房價和資產價格，增加了地方政府的財政收入，給債務置換創造了一個雙方都可以接受的環境。後面大家都知道了，從2015年一線城市開始的地王頻現、房價暴漲，到2016年至今資源漲價順便帶動的股市資源股行情。這就是漲價去庫存的由來和作用，既增加了財政收入償還了部分到期地方債，也推動了地方債的置換。在這個過程中還暴露了一家由財政部控股的神秘公司——信達地產，其結構如下（圖片來自澎湃）。
信達地產堪稱地王製造者，如下圖所示，在2015年至2016年間，多次製造地王，直接引爆了整個房地產市場。同時，由於大面積棚改拆遷有推行過度的嫌疑，造成了如杭州樓市供不應求，靠關係買房的結果。
而著名的環保部一刀切，造成了眾多中小企業的關閉，從而讓資源飛速漲價。京津冀及江浙一帶失業率飆升，甚至還有報道四川某地關閉所有500頭以下養豬企業，其實很想說，豬的數量與環保有何關係。而界龍與舍弗勒事件，將環保部的作為推向了前台。
五、漲價去庫存之後的地方債
由上面的分析可知，土地及房地產漲價，把地方政府把部分債務由賣地方式轉給了房地產開發商，再間接給了居民房貸。由於房貸是最安全的方式，這時候銀行也開心了，剩下的地方債也同意置換了。
在今年7月的金融工作會議中,我們的核心提到:「各級地方黨委和政府要樹立正確政績觀,嚴控地方政府債務增量,終身問責,倒查責任」。7月28日召開的國務院常務會議，部署積極穩妥化解累積的地方政府債務風險，堅決遏制隱性債務增量。同日，財政部副部長表示，近年來，財政部加強頂層設計，著力推進位度建設，形成地方政府債務管理和監督的「閉環」制度體系。從此地方債置換後得到了新的指示。近期，財政部聯合相關部門已開展了地方政府土地儲備、收費公路專項債券試點，類似於國外的市政債。可以預計的是，以後還可能會推出項目收益債。與地方債置換同期進行的供給側改革，把鋼鐵，煤炭、水泥等的去庫存也完成了，也是漲價的方式，大量國有企業的庫存轉移給了下游中小民營企業。至於之後的混改，比如中國神華與國電集團合併，上下游聯合起來賺錢，大家都知道了。
六、地方債轉移置換之後
在《樓市限售風潮來襲，只是大變革的開始 ?》中，已經分析過房地產去庫存工作結束，也意味著地方債基本完成轉移置換工作，危機也得到了有效遏制，接下來應該是穩定支持及房地產價格的時期，比較作為宏觀調控工具是不能長時間使用的。9月開始，期貨市場的暴跌，股市中資源漲價概念的消退，樓市中無溢價拿地開始出現，王健林等從海外撤職回國建設等都是有效的證明。
綜合以上分析，繼續保持對房地產市場穩定價格的預測，限購限售都是很好的工具，至於是否全面推行房產稅，暫時不得而知。如果有一天房產稅全面推行，說明土地財政方式可能徹底改變，由賣地轉為收稅，那時候才開始需要考慮房價是否會下跌的問題。一線城市的房地產市場已經平靜，然而就像波的傳遞，如今三四線城市甚至縣城正處在漲價階段。但有一個現象值得注意，東南某地的拆遷已經不再提供現金補償，而是直接分配商品房，這是個很有意思的現象。
至於資源漲價，已經中小企業的悲劇是否會繼續，其實無法預測，類似於中國神電這樣上下游聯合起來的寡頭會越來越多，對市場的影響有待觀察。
網路上看到過這樣一句話，大意是這樣的：這兩年，郭嘉把美國使用過的凱恩斯主義（刺激內需）、馬歇爾計劃（一帶一路）、互聯網+、里根的供給側改革甚至熔斷機制都使用了一遍，最後又不得不回到房地產拉動經濟上了。從地方債危機開始逐漸推演，其實這是唯一可以快速有效解決危機的方法，至於之後該如何擠出泡沫，又不傷國本，就只能拭目以待了。樓上講了那麼多，沒一個人講性別比，應該讀讀文獻，聽聽華人第一經濟學家——魏尚進怎麼說了（依據2015年Ideas的相關排名）~
魏尚進有一篇談中國房價的論文叫：《Status Competition and Housing Prices:Some Evidence from China》。其論文一個重要結論是：實際上中國房價30%—50%的上漲因素是性別比失衡造成的。如果關注經濟學，不可能不知魏尚進，因為他獲得了2015年孫冶方經濟學獎，這是中國經濟學研究領域的最高獎項。即便說這個問題是2012年提的，可人家當年也是華人經濟學家第一名啊。所以談中國房價，隻字不提魏尚進的論文，多少有些業餘啊。。。
很多人提貨幣（通脹）、財政（土地供給量）、貧富差距（收入分配）等因素。這些因素當然影響房價，同樣它們也影響其他商品的價格，比如蘋果價格。可沒見幾個人抱怨蘋果貴啊，蘋果價格貴也沒成社會問題啊。因為即便貨幣、財政與收入分配影響蘋果價格，你可以不買啊，那麼這些因素的作用自然很微弱。可房子你必須要買，不買單身啊，所以可以近似的說：房子在性競爭中的地位，是推動其他因素促使房價上漲重要原因。
簡單說就是：不買房可以，有本事你別娶老婆啊！樓下 @李楠 回復說的很好：
你想想，四十年前、二十年前的「三大件」就知道了，就算中國發展到甩瑞士、瑞典十八條街的時候，那時「私人飛機、私人衛星、私人……」 會成為新的「三大件」……
瞪羚見到敵人為什麼跳，而不是逃走？雄孔雀為什麼要長更容易被敵人發現的羽毛？為什麼雄園丁鳥築巢，而不是夫妻一起建？這些都是自然界知名的「累贅原理」現象，雄性動物做這些事情為的是更好吸引異性，因為通過這些給自身造成生存困難的手段顯示自己牛逼。同樣，人也是一種動物，也牽扯到性競爭，所以我們也必須要證明自己比其他對手強，而房子就是其中的一種手段。
中國高性別比率會造成男性競爭加劇，房子作為一種顯性的資產，自然是男性之間彰顯能力競爭伴侶的首選。注意觀察生活，你會發現很多父母常常念叨「給孩子掙房子錢，這樣才能娶老婆」。至於丈母娘的段子就太多了，前段時間東北的大嬸不就是數落准女婿沒房沒出息么。如果是在廣大買不起城市房產的農村，為了給孩子找到老婆，同一個縣農村地區的娶老婆提供的禮金往往比縣城還高。
如果性競爭不那麼激烈，自然很多孩子可以選擇租房子，但問題是有數千萬的光棍在和你競爭啊，因此中國的性競爭太激烈了。而且中國的高性別比不僅影響房價，還會影響買豪車的比率，父母創業比率（企業家精神），家庭儲蓄率，甚至會造成對外貿易順差：這些魏尚進都做了一系列研究（豪車是其他人做的研究《Marriage Market Matching and Conspicuous Consumption in China》）。
性別比的視角，實際就是心理學或者生物學中性競爭的視角，人作為一種動物，自然免不了也遵守此方面的理論。所以說中國男人就像園丁鳥罷了，房價高只是因為這樣可以更好找老婆，不然就光棍了。知道了此點，你就應該明白國家宏觀調控房價估計作用有限：在適應青年性別比不變的條件下，即便房價不漲了，總會有其他商品漲價，而且這些商品還會演化為「必需品」。
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我覺得是中國人深切的物質主義和狂熱的生殖信仰相結合所導致的「恆產崇拜」，論壇、電視、街頭巷尾，大家其實都在把房產和結婚聯繫起來，高企的房價實際上就是生殖稅。
按說國內一二三線城市的房價普遍需要工薪階層透支半輩子到十輩子之間的剩餘價值，算是挺觸目驚心的了，而且就70年的產權和50年的房屋年限，能不能傳代都很難說。知乎上大把中產階級卻連聲「貴」字都不哼哼，還覺得這是理所當然放之四海皆準的事情，集體鄙視起沒上車的人來。沒上車的人居然也自覺理虧，摸摸鼻子不說話。我在旁邊看著就覺得這個社會結構太穩定了，還是中國人統治起來舒心啊。埋頭幾百年才出一個陳勝吳廣，結果連課都沒逃過的小老百姓們紛紛代入了自己，還喜歡說些「王侯將相寧有種乎」的喜慶話，說著說著，日子也就這麼過去了。
溫總說信心比黃金重要，什麼是信心，這就是。古代人攢一輩子錢就是為了娶門媳婦，現在其實也沒有什麼變化。
房價高企是多方面的因素，不是簡單的政府賣地衝動或者資本跟風炒作造成的。
在我看來有這樣一些因素，其中有一些因素是互相影響的：
1 貨幣大量增發
部分是適應經濟高速發展，適應出口型經濟的需求，部分是為了刺激經濟
2 80後一波嬰兒潮，引發的經濟熱潮
在任何國家，嬰兒潮往往伴隨著經濟繁榮和房價上漲。
這是很簡單的，每個人都需要住房，尤其在他們成家以後。一批人一起密集的出生，則在30年後他們會密集的結婚生子。
3 計劃生育的人口紅利
這批嬰兒潮幾乎嚴格遵守了計劃生育。因此他們的父母得以有較低的撫養成本，可以把更多的精力和資本，投入到勞動和投資當中，提升經濟的增長。
4 作為較為落後的發展國家，邁向中等收入國家，經濟持續快速發展
這裡可以說的東西就太多了，不能一一列舉。比如中國成功加入WTO，逐步成為世界製造業大國，在中國大量進口原料，加工製造大量商品輸出，這個經濟模式在加入WTO後格外奏效，帶動了經濟的發展。
5 經濟體制改革
比如，從計劃經濟式的福利住房時代，向商品房制度改革，讓房屋的價格貨幣化，當然也極大的能提升房價。
6 史無前例的城鎮化
人口從農村和小鄉鎮湧現各級城市，人口的快速集聚，帶動了資源集中和經濟活動的活躍度，提升了房地產的價值，自然推動價格提升。
7 老百姓缺乏投資渠道
中國的資本市場是公司融資、尤其是國企融資的一個工具。
老百姓很難賺到錢。
長期以來，他們格外依賴不動產的投資來獲得資本保值。
8 地方政府的重要財政收入
朱總理做了分稅制改革之後，中央財權大幅提升，地方財權有限。土地收入成為地方重要支撐。
加上國內大城市政府學習了香港的「成功經驗」。
香港通過政府壟斷土地，成為單一的發行方，惜售土地，獲得極高的溢價。
只是口子卡的足夠緊，土地的價值就可以非常高——因為居住是一種剛需。
香港調控土地供應的技術非常高明，比如把大量的土地列為自然環保的濕地，公園，森林之類。冠冕堂皇。
內地大城市學習水平也很高：我們把土地劃分成耕地、工業用地、住宅用地、商業用地等。耕地保護的很嚴格，也許死板過頭了。就算要守著18億畝紅線，其實也可以讓上海清空耕地，去西部置換額度。工業用地常常給的大方，大批廉價供應，吸引工業投資，拉動就業和稅收。商業用地的也還算便宜，吸引商業投資，拉動就業和稅收。唯獨住宅用地，控制嚴格供應，土地單價最高。
媒體經常說上海北京廣州土地非常稀缺，其實跟東京一比，我們的人口密度根本不高。
而東京的住宅樓，平均樓層並不高——也許因為日本有地震，也許是歷史因素，總之住宅普遍不高。
如果東京的容積率都可以容納那麼多人口，其實上海北京的潛力還很大。
問題的關鍵在於：我們土地利用的效率是很低的。大量的低利用率土地躺在城市裡的各個不為人關注的角落。然後把政府圈出來的少數「住宅用地」用高價拍賣出去。這是一種人為製造的稀缺。
土地財政就像藥物依賴。一旦覺得很爽，葯不能停。
可是這東西越往後越難維持。北京上海現在每年新推的土地量已經非常少 ：如果推的多，價格難以保持高價，如果不斷減少推地的量，以後等於無限趨近於0。這樣價格再高，未來土地收入都是有限的。
相信到那個時候，土地財政就要退場，改由房產稅接班。
到那個時候，北京上海廣州這些租售比達到500甚至1000的房子，該如何是好呢？
任何相信京滬永遠漲的人，不是數學學得不好，就是哲學學得不好。
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其他有些答案講的很好。中國現在房價高企與賣地財政分不開。我這裡做點補充，把賣地財政的內部邏輯再講的清晰一些。
為什麼中國會選擇賣地財政這條奇怪的道路呢？
90年代初的時候一批經濟學者在研究中國未來發展道路時，認定中國發展的過程就是每一個公民平均生產效率提高的過程。每個人的產出都增加了，大家也就富起來了，中國的經濟就更強了。中國農民的數量，到現在都是嚴重過剩的。這樣的條件，一個農民的產出肯定是遠遠比不上一個工人。因此，要提高中國民眾平均生產效率，就必須進行史無前例的城市化，把農村勞動力極大地引入到城市裡來進行工業、商業勞動。
這個城市化，絕不是拉美那種貧民窟。貧民窟民眾的產出一點都不比農民強，還引發大量公共安全、教育、衛生問題。因此中國的城市化方向，顯然不是向著貧民窟挺進。那麼多的人都要進城，就意味著：
1，基礎設施要能容納這樣的人口。要有足夠的居民區，進一步講就要有更多的醫院、學校、供水體系、垃圾處理體系。
2，這些人要進行更高的產出，就要有更高生產效率的工作。這就需要有工廠區、商業區，還要有更好的物流體系——更多、更大的火車站、汽車站、鐵路、公路、橋樑、隧道、機場、碼頭、地鐵。
所有這些都需要投資。
如此驚人規模的基礎設施建設，就需要令發達國家都目瞪口呆的投資額度。即便到今天，政府的稅收收入都根本負擔不起那麼多基礎設施建設一起投資。
怎麼辦？
於是一切都回到現代資本主義的一般投資過程：借貸-投資-收益-還貸。但問題是，基礎設施建設引起稅收增加，這是一個漫長的過程。而中國不想要那麼緩慢的發展。資本只有高速循環才能實現高速增長。中國政府因此逐漸探索出一條道路。因為在中國，政府控制所有的土地。還貸不必等待慢吞吞的稅收增長，可以直接通過變賣（當然實際上是出租）增值後的土地獲取收入償還貸款。儘管相對高速，但實際上貸款周期也經常是5年、10年，所以可想而知單用稅收收入來進行基礎設施建設就會慢的令人髮指了。因此，這個過程大概是下面這個樣子。
借貸：中國銀行控制著中國人民絕大多數存款。絕大多數人其實都沒什麼錢，也投資不了什麼東西，但是合在一起就是個非常驚人的數字。貸款就從這裡來。
投資：將貸款投到基礎設施建設中去。
收益：促進工商業發展，使得基礎設施周邊地價上升。通過賣地獲得資金。
還貸：用賣地獲得的收入償還貸款。
這就是中國當前經濟發展的中心動力。有很多人以為房地產為當前GDP發展貢獻最多。其實房地產本身不過是這個機制上的一個齒輪。更好的基礎設施帶來更多的產業，更多的產業帶動周邊地價上漲。 賣地償還貸款後就可以貸到更多的錢，就可以進行更大規模的基礎設施建設。更大規模的基礎設施建設就可以吸引、建立更多的產業。中國這幾十年發展的核心動力就是這種不斷反哺自身的高速城市化。
實際上發明這條道路並不是偶然。中國當時逐步採取用經濟發展來評估地方官員的體系。雖然這帶來了大量的問題，比如污染，比如過分強調招商引資，但是確實讓官員們開始主動思考如何讓本地經濟更高速的發展。他們想出了無數種靠譜和不靠譜的方法，不同地方的人進行了不同種類的嘗試。其中也不乏各種極端的做法，既有把所有公營機構全部私有化的做法，也有所有產業全部公有化的做法。最終，這種基建帶動城市化的方法大概是效果相對比較好的，於是逐步推廣開來。金融體系也隨之跟進。
那麼為什麼房價降不下來？這不就很明顯了么？除了開發商謀取的暴利之外，就是高昂的土地使用費用。你所看到的新建的立交橋、高速公路、高速鐵路和機場，就是房價中很大一部分的去向。實際上就是通過剝削城市新移民，來幫助更多的人進入城市。而當政府在刻意推高地價的時候，要官員們去壓制開發商的利潤也是很不情願的。
當然，這並不是整個體系的全貌。國開行不吸收存款，它通過賣債券來獲得資金。它的債券帶有政府擔保性質，所以風險為零。債券的利率略高於中國人民的儲蓄。中國各商業銀行買入來保證自己存款的收益。國開行獲得資金後，向各地的「地方融資平台」注資。當地政府以當地土地為抵押，獲得資金來投資基礎設施建設，之後通過賣地來償還貸款。如果違約，銀行可以獲得當地的土地。
當然，房價高企，這也不利於社會穩定。所以會有一些政策出來，諸如對外地人買房的限制、二手房交易稅等等。但是值得注意的是，這往往都是對炒房的限制。而不能從根本上降低房價。
這段時間在考公務員，所以了解了一部分熱點問題的知識，關於高房價，有如下四點原因：
第一，由於城市土地國有化制度和城郊耕地保護制度造成土地供應稀缺，進而引發高地價和高房價。土地供應的稀缺和所引發的房子供應的稀缺，讓地皮和房子具有投機價值，更值得去囤積，進一步推進房地產市場的投機性和高地價高房價。第二，地方政府創造GDP、財政收入和灰色收入的利益驅使。地方政府助長高房價。地賣的越貴，房子賣得就越貴，財政收入、灰色收入和所謂的GDP越高，使得地方政府很難真心照顧民生壓力，對房價調控根本不積極。
第三，中國長期的低工資制度和貧富差距大推動高房價。普通民眾工資低了，資本所有者和政府的收入份額也就高了，低工資造成貧富差距過大和民眾收太低。由於低工資和貧富差距過大，財富過於集中，普通民眾收入和擁有的財富太少，造成中國內需嚴重不足。而需求不足，又造成生產相對過剩，企業開始變得艱難。消費不足，企業難做了，導致企業家投資實業經營企業的積極性降低和富人可投資的範圍變窄。於是曾經的企業家無心做企業而變得更喜歡去投機，富人也因投資餘地變小而加入到投機行列。這樣，中國的房地產投機炒作就加劇了，房價被大幅拉高。供給短缺，又加劇房地產投資和炒房，進一步加劇普通民眾的買房難。低工資和貧富差距讓窮人買不起房，而富人買房能力和慾望超強，結果中國炒房與住房難冰火兩重天。
第四，城市化造成大量住房需求，推動房價上漲。中國處於城市化的快速發展階段，住房需求的增加和經濟預期的良好，給房地產的投資和投機注入了強大的精神動力和利益刺激，拉動房價上升。中國的發展不均衡，中小城市發展不足，加上大城市的精神幻覺，讓更多人湧入了少數大城市，必然推動大城市的房價上升。
中國房價高的根本原因,是因為中國樓市投資價值過高.
也許你不是很理解這句話,我舉一個例子:
如果有一款理財產品,一年能使本金翻三倍,且風險為0,且前人百試不爽,你會投資嗎?
也許你不會投資,但請相信我,肯定會有人砸鍋賣鐵也要擠進去撈一筆.
這就是我眼中的,2017年前的中國樓市.
對於中國投資者來說,曾經的樓市,正是這樣一個"理財產品"
非常抱歉地說,我就是那個"撈過一筆"的人,非常幸運的是我沒那麼貪婪,而且房子也只是我投資配置的一部分,並不是全部.
中國樓市投資價值過高的誘因有很多
譬如中國缺乏優質投資渠道
譬如政策反應慢,監管不力
譬如唯GDP論成敗的地方政策的火上澆油
譬如有房才穩定的剛需固有觀念
譬如房地產貸款成本過低
等等..
這些都是誘因,他們造成了中國樓市投資價值過高的結果
中國樓市的上漲過程如下:
熱錢入市(投資,槓桿,企業...)--&>跟風拉抬(炒房)--&>套現離場(剛需,改善接盤)--&>熱錢再入市
沒錯,就是這麼簡單.
然而大勢所趨的情況下,小白們也只有被牽著鼻子走的命運.
在你辛辛苦苦存錢接盤的同時,你可能不知道,你的上家購買這套房也許一毛錢都沒花.(近期準備扒皮一篇炒房手法集錦,其中包括一些譬如買雞養卡之類的0成本炒房手段,歡迎關注)
討論這個問題前，先說個故事。
關於鑽石的故事。
所有人都知道，鑽石是一種寶石，因為稀缺以及和愛情掛鉤得到大家的熱愛和追捧。100多年前，鑽石僅能在少數幾條印度河流和巴西叢林中找到，每年寶石級的鑽石產量也就幾公斤。所以名貴是理所當然的
然而，1870年南非Orange River發現了巨大的鑽石礦，產量可以用噸計。一夜之間，市場上充斥了鑽石。南非礦背後的英國投資人害怕了，鑽石沒有使用價值，高價完全因為其稀有，隨著南非新礦的開發，鑽石早晚會掉價為一般的寶石。
為了應對，這些鑽石礦的主要投資人合併了他們的資產建立了一個單獨的實體，控制產量，維持公眾對鑽石稀缺的印象。這個實體就是De Beers，成立於1888年的南非。De Beers通過在各國設立貿易公司，控制了全球的鑽石交易。未來一旦有其他國家區域發現了鑽石礦，這個公司就去前去談判，收購或者商定每年的開採量必須控制在多少以下
就這樣，這家企業控制了全球50%以上的鑽石礦，鑽石也就保持穩定並且稀少的開採量，價格始終保持穩定上漲的態勢。但是實際上，這種石頭存量非常多，根本不值錢
鑽石是20世紀人類最偉大的騙局
20世紀已經過去，現在是21世紀了……
好了，回到正題哈。中國房價為什麼這麼高？供求決定價格啊！
所有人都知道一個邏輯，房地產這個東西，只有有了土地才有可能有房子。
所有人也知道另外一個邏輯，產品的價格是由供需結構來決定的。
那麼我們可以想一想，如果在一個你看上去非常稀缺供應量的行業里，那麼這個行業是不是價值走勢都會非常高。
所以歸根到底，營造這樣的氛圍核心目的其實是為了給房地產注入足夠多的預期，用一個個稀缺的表現讓所有人都覺得房子這個東西會越來越值錢。
但是土地是國家的，地方政府如果想要把土地變成土地資源，是需要拿到足夠多的可開發用地的指標。
那怎麼才有可能拿到更多的指標呢，最好用的一個辦法就是，編造這樣的假象：我的城市會吸納更多的人口，所以我需要擴張。有一個不成文的規定就是：大約每1萬新增人口，對應1個平方公里的新增建設用地。所以為了爭取足夠多的用地指標，不少城市在2010年前後都拿出這樣的城市規劃方案。類似這樣的規劃圖各位是不是都很熟悉，其實大多數三四線城市都是這樣做的。他們這麼做其實不是真的為了吸引人口，也不是真的為了產業升級，更不是為了服務百姓，核心訴求就是儘可能多的為政府爭取用地指標。只有把自己未來吸納都少人口吹出去，才有可能換到更多的土地指標。拿著這個用地指標，就可以快速的變現換成錢。後來就出現庫存這樣的事了。
面對全國都要去庫存的現狀，如何把這一攤死水激活呢？再來一個假象，犧牲幾個城市作為代價。北上廣深這裡的房價雖然貴，但是樓市卻是最健康的，市場供應基本都可以很好的消化。但是沒辦法，一定要有幾個表率作用。
這麼做的目的是什麼，其實用意也非常簡單
1、暗示其他線城市，一線都這樣了，你們就安心去庫存，土地這一塊沒可能了，都別惦記了
2、通過控制土地出讓的方式控制一線城市人口，然後把人口擠壓到周邊城市，讓一些人回去才有可能推動當地的去庫存工作。最近杭州、南京、蘇州市場火熱，很難說和上海嚴控人口沒有關係
3、第三也有可能是中央的真正用意：希望通過這一輪去庫存的運動，嘗試讓地方政府擺脫土地財政依賴的毛病，在2016年這一年沒有土地出讓的前提下，逼迫政府轉型，尋求其他的獲利模式
所以說，這一個個格局，都是人為推動下成型的，目的也很明顯，恢復中國房地產信心，同樣也是恢復中國房地產的價值，當然也是為了回復通過房地產價值帶來的GDP推動。
但是這一輪遊戲不是沒有受傷。
傷害的就是那幾個寥寥的一線城市以及一線城市裡居住的一個個個體。
對於北京上海這樣的城市來說，房價已經高到讓人感覺恐怖的程度，這樣的城市必須要增加城市土地供應
而現在土地供應量減少必然導致未來樓市的供應量減少，而樓市的供應量不足，推動價格攀升幾乎就是必然的事情。
這個城市可以做的就是儘可能的擠壓出所謂的投資需求來平衡供需，但是所有人都知道，這些都是治標不治本的。
這樣的調控挽救了大局，但是這樣的調控讓一個個個體傷透了心。
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再說個寓言故事。
從前，在遙遠的太平洋上，有一座孤島，我們暫時取名叫SA島把，島上的人過著幸福的生活，起碼他們認為自己是幸福的。生活、勞動、繁衍生息，就這樣一直居住著
直到有一天，從東部進宮了一種產品，外族人說這個東西叫避孕套。用了這個東西之後你的生活會如此的美妙。你再也不用擔心激情之後是否會有小孩的問題，你再也不用有各種顧慮對於你壓在身上的夥伴是否有健康問題
所有的所有，都是為了完全的享受激情享受愛情的一種產品，而且售價很便宜，只要2塊錢一個，每個人都買得起
這種產品就最快程度上在這個島嶼上流行，所有人都開始接受和採用避孕套
隨著需求的提升，套子的價格也開始爬升，上升到每個3塊錢。但是所有人還是接受這個價格，畢竟他給生活帶來的太多的方便和刺激
中間商看到了這裡面的商機，所以和東部來的供應商說，你的產品我幫你賣吧，我一次性收貨2.5元一個，我3塊錢零售。中間商從中賺5毛錢的差錢，供應量也樂意，本來就準備賣2塊錢的東西，這樣一來自己也少了很多麻煩
但是，一切的生意不像想像中那麼簡單
這座島嶼的政客猛然發現了，原來這個套子上面還有這麼大的商機啊，那麼這錢當然不會讓你中間商給賺掉
所以出台了一個法律：避孕套必須通過政府官方渠道才可以對外銷售
簡而言之，就是取締了中間商，政府自己在裡面做起了生意
當然，對於機構來說，他已經不是一個企業了，而是整個島嶼整個國家。所以對於他們來說，必須要把避孕套這門生意做的足夠大，他們才有足夠的利潤和收益去玩這門遊戲
首先做的一件事情是將避孕套進行細分，基礎款就是3塊，但是你要003的就5塊，你要螺紋加潤滑的就要10塊，你特么要延長一小時的20塊一個
產品進行細分，是創造利潤的第一步
所以遊戲在這個時候真正開始了
所以，這個時候，一個很好的輿論就開始對外傳遞：構建SA國之夢。而這個夢的核心訴求就是：享受當下，激情燃燒
這八個字的話中話各位都看懂了么
而這個SA國之夢，是SA島嶼上每一個國民都應該追求的。
而就在這個輿論的攻勢下，全國人都傾巢去買避孕套，所有人都認為，只有用了避孕套的人生才是完美的人生
在這樣的全國購買避孕套的大背景下，避孕套的價格開始上升到30塊錢一個
這個時候已經有一點民怨開始產生，而此時政府應景的出台了一個買套子有財政補貼的政府
你每買一個套子我就給你2塊錢的稅收補貼
這個政策很好的撫平了民怨
但是仔細想想，這個政策是經不起細想的。各位要知道，套子的價格已經到了30塊錢了，已經不是普通人隨便購買就可以買到的，能夠購買的基本都是有錢人
而這個政策無疑就是用全國的稅收來補貼有錢人的一個策略
但是普通民眾不會知道，因為也沒人和他們說這些東西
而有錢人很開心，因為畢竟得到了實惠，繼續支持這一屆政府當選
利益的糾葛開始助推這個遊戲
但是有錢人覺得這麼賺錢還不夠，就和政府達成協議說，這樣吧，我給你支個招，把避孕套的價格做到50塊錢，但是你要補助我5塊錢，如何
政府說，當然好啊，我多花3塊錢就可以賺到20塊的利潤，這個錢幹嘛不做
有錢人在政客的耳邊喃喃幾句話之後，政客嘴裡露出了狡猾的眼神
第二天之後，政府出台了一個新的法律。
當然前面幾句還是為了百姓考慮，為了所有人都能夠享受美好的生活之類的話，核心是說，未來購買套子可以貸款。你只要首付2成就可以買套子，剩下的錢分期付款就好
這樣對於客戶來說，雖然價格上去了，但是付出只要10塊就可以了，這樣來看和之前差不多
所以套子的價格已經成功的提升到了50塊錢，而現在的社會依然是穩定，和諧，安詳的
但是就在這樣的氛圍下，有一群人猛然發現了一個生意
就是也不知道為什麼，套子的價格一直在漲，而現在居然可以借銀行的錢來買套子
一年之後，套子的價格最少漲到55塊，雖然只有看上去10%的利潤點，但是我成本其實只要10塊錢，其他錢都是銀行的啊，這樣這門生意就是50%的利潤啊，這麼好的生意從哪裡找啊
所以就有一小撮人開始做起了這樣的投機倒把的遊戲
但是好在，這樣的人還不多，市場也沒有很高調的傳播，所以大家都還不知道
為了賺的更多，第一個大招出台了
而這個時候，政府看到了價格在上去，成交量也在，很開心，就希望這個價格可以一直漲，畢竟這樣自己就可以賺的越多
所以關於套子價格助推力最猛的一招出台了：限制套子每年的供應量
出台這個政策的時候，依然用了很多包裝的手段。比如提前放出一些社會新聞：某某人用了劣質套套導致小雞雞過敏；某某人用了不合格的套子導致現在有了10個小孩，生活壓力很大；套子因為用了橡膠元素，對環境造成了極大的影響
就靠這樣一個個社會新聞的烘托下，讓後面政府出台的限制每年套子的供應量這個政策是多麼的親民
政客們剔著牙齒看著外界的輿論，暗自高興自己的精明
所以從這一年開始，SA島的套子供應量開始限制，一年只能供應五萬個套子
市場供應量減少了，銀行放貸刺激下的需求一直在增加，在極強的供不應求的背景下，套子的價格已經攀升到400塊一個
這個時候，避孕套已經不僅僅是避孕套了，以前大家都把這個藏在抽屜里，現在大家都把這個放在客廳里顯擺，因為不是誰都能隨便擁有的
而這個時候，炒套團開始明目張胆的進入這個市場，因為所有人都看到了供不應求一定會導致價格上升，而銀行有恰巧可以借錢給你做生意，那麼這個時候不炒套子什麼時候炒
社會上的遊資開始大肆的進入套套領域
正是因為炒套團囤積了套套，進一步壓縮了市場的供應，所以套子的價格恐怖得了來到了700塊的歷史最高點
也就是這個時候，民怨真正的爆發
還讓不讓人愉快的嘿咻，每次嘿咻我都在想進出一次我要花掉多少錢，一點都不開心
好吧，在這個時候，已經不是簡單的補貼就可以降低民憤了
這個時候給到政府的只有兩個選擇
要麼增加套子的供應量，通過供需來降低價格。但是降價之後政府的利益就受到影響，自己賺的就不多了
那麼還有第二個選擇，就是再次降低首付，將2成首付降低到1成。
這種方式就是看上去讓更多的人可以買到套子，而且對政府的利益沒有較大的影響
所以SA島上史無前例的出台了1成買套子的情況
這個時候，購買套子的資本百姓只拿出一成，而銀行拿出了9成
這個時候，銀行就對政府說，現在9成都是銀行出的錢，所以政府必須要保證套子的價格一定可以繼續漲，不然壞賬就會開始激增
政客拍著胸脯說到：放心吧，我們的調控手段多的很，你放心放貸
的確，在這樣的刺激下，短期內看需求是在上升，而且價格也在上升，所以所有人都覺得，這個遊戲可以一直玩下去
這個時候，所有人都沒有把避孕套當成嘿咻工具了，而是一個徹頭徹尾的投資工具
我借用銀行的錢來購買套子，然後轉手賣掉，自己賺差價
如果一成首付還太高怎麼辦，不用怕，還可以用首付貸啊，我甚至不用成本就可以買到一個未來一直在增值的套子
就在這樣的大背景下，當初兩塊錢的套子，已經到了2000元的關口
這個時候，所有的政客開始恐慌了，
因為對於他們來說，首付已經低到不能再低了。而這個時候增加供應也不行了，市場對價格已經非常敏感了，一旦降價，銀行即將大量出現壞賬。價格是萬萬不能下滑
怎麼辦怎麼辦
為什麼說是政客，就是這一群人總是有各種辦法保住自己眼前的飯碗
這時候，有一個大殺器開始用了
造鈔廠開始加班加點工作，政府開始印鈔票了
既然購買力不足但是價格又要支撐柱，政府就用印鈔票給百姓送錢的方式來維護住現在這個脆弱的平衡
當然，這些手段不會拿來宣傳，只是暗地裡知道，輿論用來是用來掌控的。
這個時候對外傳播的新輿論就是：為了關心百姓身體，所有人一次性只能購買100個套子
限購，對的
這個政策對於投資者來說無疑又是一個興奮劑，因為誰都知道，只有好東西才限購，不升值的東西幹嘛還要限制別人購買
所以投資者又這樣義無反顧的砸錢進去了
而這是政客非常樂意看到的，因為對於政府來說，猛然發現，現在套子買的人已經沒有使用者了，都是投資者，所以必須出台政策讓投資客更加勇猛
當民怨變成民憤的時候
這個時候，社會上開始傳播：套子還是套子么，我們還用得起套子這樣的言論
此時此刻，民怨已經上升到民憤
而對這樣的現狀，政府甩出了最強策略
提供5塊錢的低品質套套，就給收入低的百姓使用。但是規定這一批低價套子不能在市場上流通，只能自己使用。而且只有收入低於多少的人才有資格購買
這個暗示夠明顯了把。市場化的套子已經純粹變成了投資品以及富人遊戲的玩具，和當初的套子沒有關係了
而這個策略之後，市場上的避孕套的價格已經攀升到100000元一個了
到了這個節點，好像世界突然安靜了下來
套子的價格已經不能下降，一旦下降銀行就是壞賬
所有人在這個環節已經賺不到錢，因為成本上升，
而且所有人都不知道市場應該怎麼走勢了
而且最恐怖的是，政府也沒有了新的招數來刺激這個市場了，所有的調控都用光了
銀行放貸、降低稅費，財政補貼……
所有的一切刺激因素都用光了，後面再也沒有牌了
而政客們猛然發現：之前所有的價格上漲，都是因為人為的政府調控到刺激的，現在沒有的政策，價格也就突然沒有了繼續上漲的理由
……
突然有一天，市場上有人在大量的低價拋售避孕套……
後面的故事，大家都知道，我就不說了
閑來無事，瞎扯幾句。
高房價，如果提問者說的是北上廣深，放眼全世界的大都會，紐約、倫敦、東京、香港、莫斯科的中心城區，真的沒有一個便宜的，而且也不可能便宜，這些地方資源集中，機會集中競爭激烈，想要在那裡生存，就要忍受被滾滾而來尋找機會的人流推高的房價。
要說全國範圍的整體房價，確實也很高了，原因很簡單，在中國，地方政府是唯一的土地供給方，土地是各地方政府最大的財源，壟斷造成暴利。
依據82年憲法，中國土地二元所有制，農村土地歸農民集體所有，城市土地歸國有。
農村土地只有經過政府征地後，才會由「農民集體所有」轉變為「國有」，才能合法進入土地流通市場。
經濟學講：價格永遠是由供需決定的。供給方面：正腐嚴格控制建設用地的供應，以抬高土地價格(可自行查閱各大城市每年新增建設用地量)。需求方面：大量農村人口湧入城市尤其是一線城市，需求旺盛。兩者共同造成價格上漲。還有一個原因就是正腐大量印鈔導致通貨膨脹，而投資房產幾乎是最好的貨幣保值方法，資金湧入導致升值。但炒房歸根結底還是需要旺盛的需求做支撐，要不然囤一大堆沒人買只能爛在手裡。
理解了這個原理再來看，1987年以來的新生人口以每年幾百萬的速度下降，大約30年之後，這批人正是買房的主力。因此從大概2017年開始，需求是在逐年下降的。到那時，二三線城市的房價將不再堅挺。一線城市基本不會受多大影響，因為其吸引人口的能力還是相當強的。
BTW知乎的贊點很奇怪啊，贊最多的那篇基本都是在回答：為什麼要賣地？其回答提到房價為什麼高的部分恰好是錯的，地價不能決定房價，因為有經濟學常識的人都知道：供給給定的情況下，價格與成本無關。
沒學過經濟學的人不理解這一點是因為：通常情況下，成本下降，如果價格不變，利潤提高，會吸引更多的生產者，從而增加了供給。而多出的這部分供給必須以更低的價格才能找到買主，結果均衡價格就被拉低了。造成成本決定價格的假象。假如供給給定，上述過程便不會發生。比如梵高的《向日葵》能拍出多少錢，與梵高畫這幅畫的成本毫無關係。因為這幅畫的供給是給定的。
有興趣的可以搜索我的偶像輝格的文章《三控成本未必能降低房價》。為了偷懶，回答中有一部分便出自此文。
雖然很低調，但是俞先生身上總是籠罩著讓人敬仰的真誠的氣質。這也導致做為土豪朋友的我，獲益良多。
一個炎熱的午後，昏昏欲睡的我突然接到俞先生一個急匆匆的電話。
「過來談談」
「談什麼？最近很平常啊」
「談了就不平常了」
好吧，想到俞先生那裡還有珍藏的茶葉，我抱著總不會吃虧的想法，趕到了那間只能用宏偉來表述的辦公室。還沒等到茶葉散發香味，俞先生就用略帶急躁的語調開始了發言。
「你最近寫的東西我看了，上面也有人看了」
「上面？你這裡不是頂樓嗎」
「別裝傻」，俞先生不耐煩的點燃了粗壯的雪茄，同時向我禮節性的示意。
「抽不慣這個」
「你得學著習慣，就像很多事情，都要學著習慣」
俞先生頓了頓，抬頭看著空空的天花板，突然感覺他很疲憊。
「上面的人對我說了一些話，我覺得你也應該聽一聽，有道理的話，大家都該聽聽，不是嗎？」
他擺手打斷了我想發言的慾望，繼續自己的闡述。
「你知道嗎？日本年輕人都不喜歡買房子。」
「哦」
「所以他們基本完了」
「哦？」
「很奇怪的推論不是嗎？你所有的文字，我都看了，一個字一個字的看了，看得出你很用心，總想表達點什麼。但你畢竟是個矮子，不不不，你不要激動，我不是說你的身高，而是境界，是角度，是高度。你知道金庸和古龍的區別在哪裡嗎？」
「一個死了一個活著」
「你還是閉嘴比較好，金庸的書，就像你站在山頂，看的是體系；古龍的書，就像你站在身邊，看的是感受。懂了嗎？你還停留在感受階段。」
「這樣不是挺好么？我把我的感受傳遞給你，傳遞給他，傳遞給每個人。」
「但你這樣的傳遞沒有意義」
「那什麼才算有意義？」
「文字是用來說明道理的，而不是用來取悅讀者的。」
「 萬一這個道理不是道理呢？」
「每個人都應該有分辨道理是否正確的義務，也就是每個人都必須有思考的義務。」
不得不承認，俞先生的這番言論給了我很大的啟發，就在我還在回味的時候，他吐出一大口煙霧，眼前的景象都開始扭曲起來。
「繼續剛才的話題，你知道他們為什麼不買房子嗎？」
「買不起？」
「他們收入比我們低嗎？」
「不低」
「房價比我們貴嗎」
「不見得」
「你有北上廣的親戚朋友嗎？買房了嗎？」
「好像買了」
「他中彩票了？搶銀行了？家裡拆遷了？」
面對俞先生的發問，我在腦海里急匆匆的對照自己在北上廣已經購房的親戚朋友，然後搖了搖頭。
「所以，他們的社會完了。」
說到這裡，我徹底懵了
「租房不是一樣可以很好的生活嗎？」
俞先生聽到這裡，獅子般的眼睛瞬間放大，用夾著雪茄的手指著我，全身不受控制的顫抖起來。
「哈哈哈哈哈，你可真逗，哈哈哈哈」
「難道不對嗎？」
他穩定了一下情緒，抽出自己隨身的手帕，慢慢的擦除桌面上因為顫抖而四處飛揚的煙灰。
「你租過房子嗎？打個比方，如果房東給你提供的是一個破冰箱，你會想要把它換成雙開門，金屬拉絲，納米光板，智能省電，自動製冰的高端冰箱嗎？你不會，你只會在炎熱的夏天，默默的拿出放了一夜還是軟塌塌的冰棍，一邊用最惡毒的語言問候房東家裡的女性成員，一邊把那個帶著溫熱的冰棍咽下去。為什麼會這樣？因為那個空間里的一切都不是你的，你認為你沒有義務改變那個空間，沒有義務改變那個環境。都是因為一句操蛋的「關我什麼事」，你就放棄對自己美好未來的嚮往。不是嗎？再問你個問題，你覺得我是幹什麼的？」
「你？你不是賣房子的嗎？」
「你說我是。。。？」
「賣房子的啊」
俞先生愣住了，哪只夾著雪茄的手緩緩抬起，又無力的放下。
「賣房子的。。。賣房子的。。。」
他雙眼獃滯的看著我，嘴裡反覆重複這那四個字。
我手足無措的看著他，不知道發生了什麼，辦公室里的空氣彷彿都凝滯了。
「不不不，不是這樣的，不是這樣的，你不懂，你不懂！！」
他忽然站起來，急躁的在我面前走來走去，看著這詭異的一幕，我已經徹底慌亂了，就在這時，俞先生突然抓起了我的衣領，沖我大聲的咆哮
「你為什麼不懂？你憑什麼不懂？你應該懂，你必須懂！你必須懂！！」
我幾乎喘不過氣來，只能懦弱的撒謊
「我。。。我。。。好像。。。懂了。。」
他無奈的放開我，重重的坐回原處，用雙手掩住自己的面龐，大口大口的呼吸著沉重的空氣。
沒有任何徵兆，他突然向我擠出了一個自認為很純真的微笑。
「你。。。懂了？」
我急忙點點頭。
「你還覺得我還是賣房子的嗎？」
「難。。。難道不是嗎？」
每次回憶到這裡，我都會對我的情商感到羞愧，我現在還清楚的記得，當我說出上面那愚蠢的六個字以後，俞先生就像被搶奪了心愛的糖果，卻無人訴說，站在寒風中瑟瑟發抖的小女孩，臉上瞬間布滿了悲傷。
「原來是這樣，我是個賣房子的。。。賣房子的。。。賣房子的。。。」
他獃獃的看著我，毫無意義的重複那四個快讓我發瘋的字眼，就在我馬上崩潰的時候，我突然吃驚的發現，他在流淚。
是的，俞先生竟然在流淚！
「你、你、你怎麼了？你別這樣啊，我向你道歉可以嗎？你這樣我。。。」
他擺了擺手，拿出另一塊手帕，在臉上胡亂擦了一把。
「我知道有些事情你可能不理解，但沒想到已經成了誤解。從表面上來看，我是個賣房子的，但你應該知道，任何商品，它附帶的價值往往超過它本身能用貨幣來衡量的價值。」
俞先生起身為我換了一杯茶，抽出一根同樣粗壯的雪茄向我示意。
我擺了擺手，他也沒再堅持。
「那它的附加價值在哪裡？」
「我賣的不是房子」
俞先生換了個舒服的姿勢，深深吸了一口即將熄滅的雪茄。
「我賣的是希望」
「希望？希望？」
「不考慮價格的話，你覺得我們的房子怎麼樣？」
「很好啊，旁邊就是湖，庭院里有水，還是傳統中式風格」
「看著自己孩子在這樣的空間里成長，心裡會有什麼感覺？」
「開心，幸福，有成就感」
「會不會激勵自己明天繼續打拚？」
「會」
「對明天有沒有期待？」
「有」
「冰箱不好會不會換？」
「肯定換」
「呵呵，如果每個人都努力打拚，對明天充滿期待，這個社會有希望嗎？」
「。。。 有」
「懂了嗎」
「好像。。。懂了！」
俞先生滿意的點點頭。
「日本年輕人本來也都應該買房，但他們周邊都是虛偽的善意，即使不買房子，在售樓處也會得到所謂禮貌的對待，即使住在租的房子里，在公共場合，也不會感受到有什麼不友善的眼神，所以，他們心裡想的都是。。。」
「關我什麼事」
「就是這樣」，俞先生髮自內心的給了我一個微笑。
「我們的銷售團隊受了很多委屈。」
「委屈？」
「有些時候，你們幾乎都要放棄了，他們很痛心你知道嗎？為了把這份希望傳遞下去，他們會說些過分的話，做出些過分的舉動，其實是為了給你們打氣啊。沒了希望，我們靠什麼活著？」
說到這裡，俞先生看了看手錶。
我會意的站起身，向他提出告辭。
俞先生重重的拍了拍我的肩膀，「我們都要加油，為了。。。」
「為了希望！」
說到這裡，我用堅定的目光的迎接著他獅子般的眼神，俞先生緊緊握著我顫抖的雙手，久久沒有分開。。。。。。
社會資源分配嚴重不均衡，和戶籍制度
這是為什麼人們要往大城市擠，而導致各級城市房價不一樣，甚至兩極分化。
這是為什麼即使房價高人們還是要買房，而周而循復，不斷創造需求刷新房價
土拍，稅費，銀行利率，購房政策都只是調控手段，不是根本原因。
如果沒有強有力的原因，人們不必要買房，沒有人買房，其他都是空談。
人們為什麼要買房來說吧。原因主要兩個。
1、剛需
大城市有更多機會，更高的收入，更高端的圈子，更好的醫療，更好的教育，更好更便捷的生活環境，更新的科技，更前衛的生活方式，更新奇有趣的東西，更不要提更多吃的喝的玩的
所以大家拚命往更好的地方擠，例如農村想去城裡，三線的想去二線，二線的想去一線，每遞加一層，它的資源配備就會相對好很多
而你屬於這座城市的標誌，就是你的戶籍。而戶籍關係到什麼，小孩上學的問題，社保的問題、購房的問題，包括以前還有的就業的問題，甚至大城市裡開車的問題等等
光是一條孩子的教育問題，就是許多人不得不買房的原因。
因為資源的不平衡和戶籍的重要，加上本身中國龐大的人口，於是創造了大量的購房需求。
2、投資
隨便看看十年前的各項投資收益，沒有哪一種投資是有投資房產來得更加回報率高，和輕鬆的。
一些做實業的老闆，辛辛苦苦忙個一年，有時候也許還沒有大量投資房產的人賺得多。可以去了解一下，一般做實業的利潤率是多少，還累死累活。
這裡順便插一下實業的艱難處境，特別是中小企業，因為房地產蓬勃發展的原因，租金開銷加大，人員工資開支加大，稅費負擔重，銀行放款和利率高，真的是很不容易。
所以大家願意將資金投入到房產當中（非企業進行房產開發的投資行為）。
這樣就又創造了一大批的需求。
那這就又是個問題，為什麼房子會有這麼高的回報率
（1）土地是不可再生的，不要看還有多少存量房，每套房子都是無法複製的。
舉個例子，市中心的房子當時不買，現在賣完了，市中心沒土地了，你想買只能往偏了買。這個不像買衣服，一件衣服好多件，誰都可以買一件穿穿。
其實這也就回到了原來的問題，為什麼要往市區買呢，郊區怎麼就不好了呢？交通不便（無論是自駕還是公共出行）、配套差、生活不便、工作不便。所以市區好啊。——資源分配
如果是優質學區房，這個房子就十分搶手了——戶籍問題
所以你的房子只要佔有一個優勢（地段、學校、商場、公建、景觀等等），怎麼著都是有人要的，有人要就不用擔心會賺不到錢。
（2）與物價水平保持同一水準。說投資房產錢不會貶值的，因為它其實也算是交易物品，想想十年前如果你把錢存進了銀行……和你買了一套房子相比。
（3）除了升值外，衣食住行是人們基礎的需求，租戶比比皆是。
可控因素：社會資源分配嚴重不均衡，和戶籍制度的限制
不可控因素：土地的不可再生、中國人口龐大（暫時無法解決）
從需求來說：導致了房地產需求的旺盛。
從供應來說，反正房子有人買，開發商使勁搶；而ZF是反正地有人要，又執行土地拍賣政策，反正這一輪下來，樓麵價就是不低了。
之後，再算建安成本、人力成本、營銷成本、稅費利息（企業的稅費高啊）等等……
根本便宜不下來。
但是特別需要提一點的是：利率，也就是在金融政策在其中的重要作用。
中國實際具有購房能力的人在購房者中，所佔的比例不高。大多數人都是通過借貸的形式進行購房，所以一旦銀行提高利率或者貸款縮緊，房地產市場就會冷淡下來一點。
這是因為
如果是投資行為，買房貸款的利率和升值空間不及投資回報率，則不會出手
如果是剛需行為，實在沒錢，沒法買……
具體情況，請參考去年下半年二套利率到10%的冷淡，和今年一年利率下調首付降低的瘋狂漲價。
至於房價會不會降，基本是不可能的了。不說各地財政收入中，跟土地和房產相關的來源佔多種份額不說。光是房地產的上下游企業就已經影響很深了，如果強行著陸，企業倒閉，市民失業，銀行壞賬，經濟下行……
這十年，中國的經濟與房地產結合得真的是太過緊密了，所以最近總理不是又提了經濟發展政策么。
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