滙豐集團為何出售總部大樓然後又租回？
維基百科上介紹：
2007年2月，滙豐控股宣布計劃將該大樓出售及租回，並於4月30日實行。之前匯控傳出計劃將總部遷離倫敦，這次的總部大樓出售事件，令市場再次揣測其將總部撤出倫敦之嫌。但有關發言人表示，這個策略是基於英國的房地產市場需求增加，同時此舉使匯控可以更有效地管理物業資產。在未來的日子，匯控將會繼續以該大樓作為總部。
西班牙房地產公司Metrovacesa, SA旗下一間全資附屬公司已經就此項交易與滙豐交換合約文件，內容規定滙豐可全面控制該物業的佔用權，而Metrovacesa則獲批998年期的土地契約。該大樓以10.9億英鎊售出，成為英國史上最大宗的物業交易，之後滙豐租用該大樓20年，另可選擇續租五年，每年的租金為4,350萬英鎊。
2008年12月，滙豐取回該大樓的業權，錄得約2.5億英鎊的利潤。原因是市場極度擾亂，窒礙定期資金的來源，故無法完成籌組過渡性貸款，雙方同意將大樓交回滙豐，其過渡性貸款隨此項交易終止。
?2009年11月12日?，滙豐再度出售該大樓，買家為韓國的韓國國家退休基金，作價7.725億英鎊，之後集團以每年4600萬英鎊的價格，向新業主租回大樓，為期17年半。
1，每年4350萬英鎊，20年租期到等於8.7億英鎊，差不多把賣樓的錢又花光了，樓還不是自己的。這是為何？
2，2008年拿回產權以後又出售了，有2.5億英鎊的利潤，這麼假定是8.4億拿回來的。又以7.725億賣給韓國，似乎在虧本，然後每年支付4600萬英鎊的租金，比以前還貴，17年租約一共要支付7.8億英鎊，又把賣樓的錢還給人家了，並且還貴。
出售大樓籌措資金可以理解，但是為何支付如此高昂的租金呢？滙豐銀行這麼做，奧妙何在？什麼叫「更有效地管理物業資產」？
請專業人士解答。
還沒有人回答對，那我來說。
好多年前，第一份工作的時候就是做的一個類似案例。
由於協議，不能說我當時經歷的案例具體企業名稱，就簡單來說題主這個案例。讓我盡量避免用到一些金融辭彙，簡單說明，好吧，我承認，太久沒用了，當年掌握的好多詞和金融理論我都已經不能馬上想起來了。
首先，這是一個售後回租的典型案例。
售後回租發生主要有4個原因，
1：換取流動資金；
這一目了然，沒啥需要解釋的
2：財務上/政策上的需要；
財務上會計對固定資產（本例為自持物業）的折舊計算有所不同，尤其容易發生於跨地域公司上市/退市/融資前的準備期；政策上，躲避政策變化對某資產造成影響導致的價值變化，尤其容易發生於新舊政府替換期；
3：前期投入收回回報；
有些情況，早期持有大樓就是一種投資，到達預期收益，自然就出售了，然後又因為辦公需要又租了。
4：風險的規避
主要指非政策類風險，如：海外資產由於匯率變動帶來的增/減值，區域金融走勢帶來的增/減值，如泰國金融危機導致的房地產業全線崩盤帶來的增/減值
滙豐的行為主要考慮是第4種原因（可能也有3，但不能判斷滙豐本身對這棟大樓的認知，這一情況在文章最後有說明）
案例中無論是滙豐還是買家企業，能進行如此大額交易的都是世界級的巨頭企業，這種企業都有無數像我當年在職的小機構在為他們的決策服務。他們一個決策在上層非常簡單，但到下面牽扯的非常複雜，多半還伴隨著內部的勾心鬥角。額，想到了當年我工作的經歷了，岔開話題了，這些就不多說了。
回到正題
滙豐出售大樓是基於風險規避，本案例具體是滙豐對英國經濟看空的大前提，英鎊將步入貶值和房地產業的即將度過巔峰。滙豐此時的出售主要是處於資產保值的目的。我沒有查，但有心的人可以查證一下，我幾乎肯定，07年4月滙豐出售大樓起至08年12月回收時，英鎊匯率處於下降通道，然後滙豐回收大樓後的08年12月到09年12月，英鎊在隨後很快就處於穩定期或上升期，09年12月再次出售，這以後英鎊又將再次處於下降期。所以雖然英鎊賬面上看起來滙豐做了一筆不划算的買賣，但對多地上市的滙豐控股本身來說，匯率變化帶來的收益，遠遠超過了這些買進賣出英鎊差額帶來的損失。
不參考匯率和經濟環境的數據，看到本題金融人士就應該能作出結論判斷，最主要判斷理由如下（以後大家碰到類似案例也可以從這上面來尋找端倪）：大樓出售後回租20年，特別是公開資料中的每年4350萬英鎊租金這一固定價格，這2個情況幾乎明擺了告訴你這就是一個陰謀。
通常來說，長期（10年以上）的大定額租房，在金融界/企業界基本可以認定是利益輸送或對賭協議，否則在董事會根本不可能通過。因為長久範圍來說，貨幣的貶值是一個必然趨勢，今日的4350萬英鎊，在20年後可能價值只相當於今天的435萬英鎊，所以常理的租房協議肯定是首年xxx價格，然後逐年以x%遞增，或每x年以X%遞增。當然，如果你對市場看法不同，認為貨幣長期增值，那也是同理。總之，你以今日的價格，去租一個20年後的房產，這肯定是有問題的。
由於部分短期內急售的情況（主要是本文開頭提及的售後回租發生原因的1，2兩種情況），買賣雙方完成基礎交易後都需要為真正的產權物業交接有時間準備，所以會有一個短期的回租協議（幾個月到幾年，5年是極限），這段時間內出售方可以從容完成新辦公地點的建造、裝修、搬遷等，而收購方也可以從容進行招租、規劃等。超過5年，絕對有問題啊。如果有人買了你的房還要問你租10年以上，你絕對要小心啊。
本案例其實就是國際金融市場上非常非常非常常見的一個對賭案例，滙豐認為未來英鎊會貶值，而西班牙公司和後來的韓國國家退休基金都看好未來英國的發展，認為英鎊會穩定或增值。（從韓國買家名字也可以看出這是一個投資收購，而不是自用，韓國國家退休基金）。如果滙豐出售大樓後沒有回租或僅僅是短期的回租，那可以被認為是一個房產套利的經營行為。但20年的超長售後回租期，已經是明確的不能再明確的對賭標籤了。
當然，如果有心，可以從交易價格的具體數據，計算出這三家企業對未來英鎊走勢的具體判斷上下限數值。我當年的兩個程序都好多年沒用了，這計算就不做了。
從股票到期貨到大宗商品到生活的方方面面，國際金融市場各種勢力對未來的賭博從未間斷過。有人看多，有人看空，有人勝，有人敗，這是一個多殺多的過程，異常殘酷和血腥啊。
一個很普通的對賭案例，當年會被新聞拿出來說，除了英國媒體本身對滙豐看空英國的不滿外，更主要的是這幢樓是總部大樓，與普通資產意義不同。
當年我經歷的那個案例，也是出售總部大樓，我們同事之間也曾聊起過，比較主流的一個觀點是，上世紀日本企業收購了美國洛克菲勒大樓是一個轉折點，那以後美國金融界就有一個觀點，只要能獲利沒有不能出售的資產。
資本的貪婪展示的淋漓盡致啊，萬惡的資本主義。
不過歐洲這方面就好多了，大部分歐洲企業不會考慮為了資產升值的目的，而進行總部大樓或極有傳統象徵意義的產業的買賣活動。我是比較傳統的人，默默為他們點贊，然後被萬惡的資本主義淘汰。
滙豐這些年的很多操作都顯示，他們有些激進，更偏向於美式，而非傳統的歐式。
補，
我去查了一下匯率走勢，實在是忍不住佩服滙豐，
英鎊兌美元，在07年11月達到高點，然後一路狂跌，09年3月才開始企穩回升，09年11月又是高點，然後又開始跌。
看看滙豐賣出的時間，07年4月，08年12月，09年12月
簡單的說，交易金額全換成美元，
07年4月30日（匯率是1:1.9994，按1：2計算），10.9億英鎊，就相當於滙豐大樓賣了21.8億美元。
08年12月31日（匯率1：1.4626，按1：1.5計算），交易取消，那就是原價回購，滙豐以10.9億英鎊，即16.35億美元收回了大樓
扣除各種費用，公布的資料可見滙豐錄入了2.5億英鎊利潤（換算成美元約4億美元，與上面的21.8-16.35=5.45億美元非常接近，考慮到各種費用，2.5億英鎊利潤應該是比較準確的），1年半，2.5億收益，這可是超過20%的回報率啊。
滙豐在07年初判斷英鎊要跌，然後把樓賣了，08年底覺得英鎊跌到底了又要升了，又把樓買回來了。而西班牙的公司判斷正好相反。
金融巨頭就是不一樣，當年我接觸的那個案例，是非銀金融機構賭輸了，這次是滙豐賭贏了，還是金融巨頭牛x。
看了所有答案，或多或少都有些理解偏差，作為曾經的（海外）商業地產業內人士，我來從房地產投資收益的角度回答下關於滙豐總部大樓出售的問題。
首先，從我了解和接觸到的英國、澳大利亞和紐西蘭（英聯邦國家）的情況，這裡的大型銀行、保險公司、金融公司、證券公司等等的總部，在上世界八十年代之後，就很少有自持物業了。這點和我們國家目前的情況恰恰相反，別說銀行總部大樓，就是三、四線城市的分行，大部分都是自持物業，也正是這樣的背景下，很多人確實不太理解滙豐出售總部大樓又回租的情況，有的也許理解，但也出現了偏差。
其次，上面很多人提到了這是所謂的融資租賃，還有人提到了工商銀行的融資租賃部門，嚴格意義上來說，滙豐銀行出售並回租總部大樓和融資租賃是完全不同的兩個概念，不光是滙豐，就是其它企業的類似出售回租物業的行為，也絕對不等同於融資租賃。大家想想，對於資產規模幾千億英鎊的滙豐來說，需要靠出售總部大樓的十億英鎊來融資嗎？如果不需要，那怎麼能稱其為融資租賃呢？如果滙豐的CEO需要買一架飛機，那他們會採用所謂的「融資租賃」形式，也就是簽署租賃購買協議，比如分五年，每年付XXXX錢，這期間擁有飛機的所有權和使用權，到期後，可以選擇繼續租賃或結束租賃，這樣做的好處是類似租賃費用可以充分抵稅。但回到房地產物業的問題上，可遠遠不是「融資租賃」或「租賃購買」這麼簡單。
滙豐銀行總當初選址興建倫敦總部大樓，到後來選擇出售，並承諾繼續租賃，這本身是一個完整的房產處開發投資獲利行為。大家想想，當初倫敦金絲雀碼頭附近可遠沒有今日的繁華，滙豐通過合適的價格購入理想的地塊興建總部大樓，既是一種有遠見的房地產投資，又可以帶動周邊的地價和建設發展，別忘了，周邊的發展可缺不了滙豐的支持，你買地需要貸款，開發需要貸款，這些生意滙豐可都近水樓台先得月給做了。好了，當初花了兩三億英鎊（估計）的成本蓋起了總部大樓，如今地價房價飛漲，市場估值已經十個億，滙豐不這個時候賣什麼時候賣呢？況且租金可以當做成本抵稅，用個十年二十年大樓破舊了，再找個好地方再弄一棟唄，還有，無論誰買，也得需要融資貸款吧，滙豐又賺一筆。所以大家想想，滙豐是從頭到尾環環賺錢，一魚N吃呢！
最後說一句，根據西方國家大型銀行，保險公司，金融機構等過往的經驗，中國的同行們在未來的日子裡也遲早會走這一步，就是放棄大部分物業資產的擁有權，從持有變為租賃，盤活固定資產，提高收益，減少低效及腐敗。
以上內容如果大家覺得在理，請點個贊，不謝。
事實上滙豐為什麼會這麼做，很有可能主要還是基於會計上的考慮。會計上對於自用物業和持有待交易物業計算方式是不同的。所以和上面說融資租賃的觀點不同的是滙豐這樣做主要還是為了不用計入高額折舊，相對來說租金很便宜，所以與增加稅收優惠相反的是，滙豐的想法應該是願意多交稅，也就是說創造了更多的賬面利潤，也就是讓報表更好看。而租賃公司對待固定資產的折舊方法會計準則上有所不同，所以為什麼這麼多公司出售大樓，反向租賃，動機上大多是讓報表更好看。這裡也說到國內外股東責任不同的問題，一般來說，私人公司更願意多計折舊，這樣可以少交稅。而公眾公司大多由職業經理人操盤，大都願意少計折舊，以租代買。滙豐是一家公眾公司，over。
題主，做為一個資深的融資租賃從業人員我可以完全解釋你的問題。
第一、滙豐並不是出售大樓，這種融資行為是融資租賃中的一種稱為售後回租賃行為。其實不止滙豐，如果上網查一下，就在三四年前諾基亞也做過這種業務，也是把總部大樓賣了。目的很簡單就是為了融資，至於融資所花費的費用我會在後面詳細說。
第二、對於國外的房產交易法規我不懂。但就國內來說，國內企業包括政府用融資租賃來融資行為很多但以房產為租賃物件的沒有，因為在融資租賃裡面，交易基礎還是買賣行為，即你看到的滙豐大樓是被出售了，雙方簽訂的是買賣合同，之後再簽署租賃合同，並且規定租賃期滿後的回購行為，即產權由租賃公司返回給承租人，因為租賃公司不要大樓，他只要回收之前買樓的錢和利息，所以會看到滙豐租樓的費用很高，實際不是租金而是在償付貸款，只不過是25年內分批償還。不過國內來看房產交易是要交稅的，所以國內很少用房產作為租賃物件，實際操作中更多是以生產設備和公用資產如道路橋樑作為租賃物件（國內最新的融資租賃法規已經禁止了公用資產）。
第三、關於融資費用，簡單算一下，韓國總融資7.725億，每年4600萬英鎊17.5年，總計租金為8.05億英鎊，減掉7.725為3250萬英鎊，3250/77250/17.5*2基本上就是每年的利率，為0.48%但是這種演算法很粗略。並沒有考慮資金的時間價值，如果考慮進來應該會再高15%左右，大概就是0.55%。當然這種演算法也很不精確。而且這裡並沒有考慮到其他費用如經常使用的保證金，提前交納服務費和回購價款等手段（我對國外的融資租賃的慣例不懂，上面幾種手段只是敘述國內的普遍操作手法）
第四、說一個行業的趣聞，國內最大的租賃公司是工銀租賃，隸屬於宇宙第一大行工商銀行。工銀租賃基本只做國家項目，首輔大人出去賣高鐵，買飛機都是由工銀租賃提供融資租賃服務，因此也被尊稱為外交租賃。
我是按中國會計準則業務要求歸類的，但是滙豐這個是國際上的，可能理解不同。
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在會計上屬於售後租回業務
通俗點講，它當時沒錢，把辦公樓賣了獲得了資金，但是辦公樓是它必須要使用的，所以又採用租回方法。這樣做既獲得了現金流，又可以用一部分錢當作租金。
一舉兩得，同時緩解了公司資金壓力。
至於你說為什麼要支付的租金總年份算起來比賣的得到的錢更貴，它還要這樣做？
它可以拿賣掉的錢除了每年支付租金外，剩下去做投資活動，如果搞得好，那獲得的報酬以後肯定比多付的那點租金多得多。
現金流對企業是很重要的，很重要，一個好的企業不是計算怎樣省錢，而是要會花錢，用錢去掙錢才是王道啊。
比如看一個企業財務報表，資產負債表，所有者權益表，哪有幾個企業是真的？基本都在作假。但是你可以通過去看該企業的現金流量表。看它的經營活動，投資活動，籌資活動。這樣才能看到這個企業更真實的情況。
我想簡單地解答一下該問題。
售後回租（sale-leaseback）。具體怎麼做呢？先把自己的資產賣掉，然後再租回來，就是滙豐銀行做的這件事。
（1）最主要的，改善資產負債表結構和評級。你想想，你把這麼一大塊死的、幾乎不產生現金流的、每年還傲嬌地需要你評估交稅的固定資產一下子變成了現金這種流動性資產，你的流動性變得更好。此外，如果此租賃被分為經營性租賃，日後的租金責任一般只在腳註裡面披露，而不表現在負債裡面。因此，流動性資產增加，負債卻不增加，用以償還短期債務的資產就變多了，評級會變好。
此外，如果此資產是劣質的、預期貶值的資產，那麼這麼一處理，它就會在資產負債表上消失，美化了資產負債表和評級。
（2）一般比拿大樓作抵押獲得融資獲得的現金更多。我們跟拿大樓做抵押貸款作比較，抵押貸款會由於抵押物的品質打一個折扣，比如只能獲得70%-80%的公允價值，而售後回租一般拿到的是100%的大樓市場價值，畢竟是賣掉的。
（3）如果賣的時候是虧本的，那麼資本利得稅基本不用交。賣掉後，每年的房產稅等等都不用再交了。
（4）和傳統融資比，一開始一下子就拿到現金，可以更好規劃未來的投資，不用管balloon payments, call provisions等問題。每年也不用付資產評估費了。
（5）和發債券等融資比，幾乎沒有債權人的限制與條款。
以上改編自Sale-Leaseback Solutions
我們再來看滙豐銀行這個案例，回答一下樓主的問題。這只是一個簡單計算，一個理想化的情況，·不考慮各種手續費、稅金、評估費等等。
·假設再投資率等於內部收益率。
一系列計算中用到的簡單金融現值公式：
.
任知其四，可得其餘。
1，每年4350萬英鎊，20年租期到等於8.7億英鎊，差不多把賣樓的錢又花光了，樓還不是自己的。這是為何？
貨幣是有時間價值的。
現值PV=-10.9，年金PMT=0.4350，N=20，終值FV=0，
計算得內部收益率IRR=-2.1%。
這尼瑪是賺了啊！把賣樓拿到的錢去放貸怎麼都賺回來了啊，只要你投資收益率大於-2.1%，這個太容易實現了。而且還能順帶美化一下資產負債表，騙騙評級機構呀，哪天不爽了直接把辦公地點搬去一個更好的地方了對方都沒話說呀。
2，2008年拿回產權以後又出售了，有2.5億英鎊的利潤，這麼假定是8.4億拿回來的。又以7.725億賣給韓國，似乎在虧本，然後每年支付4600萬英鎊的租金，比以前還貴，17年租約一共要支付7.8億英鎊，又把賣樓的錢還給人家了，並且還貴。
2008年12月
現在粗略算一下賣給韓國之前資產的價格。假設還是年金0.4350億，內部收益率不變，還是-2.1%，但是年限變了呀，親。從20年變成了約18年（2007年2月到2008年12月）。
年金PMT=0.4350，N=18，終值FV=0，內部收益率IRR=-2.1%，
計算得現值=9.588億。
考慮到市場混亂，內部收益率會比-2.1%更低，大樓價值可能降低更多。
所以考慮到滙豐銀行賺了2.5億，那麼滙豐銀行會付低於9.588-2.5=7.055億。
?2009年11月12日?
從2008年12月到2009年11月，過了約11個月。假設一年內市場變化不大，由於市場混亂，資產繼續貶值，所以大樓價格很可能低於7.055億很多。所以他賣給韓國價格是7.8億還是賺了，賺了至少7.8-7.055=0.745億。
?2009年11月12日?賣給韓國之後
現值PV=-7.725，年金PMT=0.46，N=17.5，終值FV=0，
計算得內部收益率IRR=0.4%。
只要選擇一項投資收益率高於0.4%的即可，這個目標很容易實現。
出售大樓籌措資金可以理解，但是為何支付如此高昂的租金呢？滙豐銀行這麼做，奧妙何在？什麼叫「更有效地管理物業資產」？
請專業人士解答。
我們來看看滙豐銀行在這種折騰裡面得到了什麼。首先，各種售後租賃的好處他都賺到了，而且付的租金跟拿賣樓的錢去投資所得一比簡直不值一提，內部收益率-2.1%和0.4%低到真心嚇人。其次，人家對市場預期準確，預期市場不行了，就趕緊把自己的大塊資產賣掉，然後在市場真的不行了的時候，用低價再把資產買回來。這樣，原來死死的、放在那也不會產生收益的大樓也能賺錢了有沒有。現在又扔給韓國老保基金了，所以你懂得。
什麼叫「更有效地管理物業資產」？融資租賃、資產證券化等等都可以，目的都是把大塊的固定資產給盤活，讓它提供流動性。一個方面流動性可以美化資產負債表，可以改善評級，可以把劣質固定資產處理掉，另一個方面，可以用收到的現金去投資、賺錢。
看到樓上各位的回答，覺得把這個問題給弄複雜了，其實滙豐銀行就是幹了一個資產證券化的過程。在國內也有很多企業做這樣的事情，最典型的就是蘇寧雲商。
蘇寧雲商在2014年7月的公告中稱，計劃以不低於40.11億元的價格，將由11家自有門店物業資產組成的多家全資子公司的全部權益，轉讓給私募投資基金及相關方。通過該易，蘇寧雲商預計實現凈收益13億元。
具體而言，蘇寧雲商首先將以11家自有門店物業的房屋所有權及對應的土地使用權，分別出資設立11家全資子公司，註冊資本均為500萬元。
之後，蘇寧雲商將以不低於40.11億元的價格，將上述11家全資子公司的全部相關權益，轉讓給由中信金石基金髮起設立的私募投資基金及相關方，而中信金石相關方募集合格機構投資者資金43.95億元，出資認購中信金石基金管理公司設立的非公募基金，最終用於購買蘇寧雲商持有的11家自有門店物業。
相關物業由非公募基金負責經營管理，專項計劃投資者可按照交易文件約定獲得租金等物業運營收益。交易完成後，蘇寧雲商將再按市場價格租用11處物業繼續經營連鎖店，實際租金價格以公司與股權受讓方或其指定方屆時簽訂的《租賃合同》為準。
對於蘇寧雲商而言，通過與中信的合作，創新資產運營模式，盤活存量資產，在獲得充沛資金回籠的基礎上，可以再次購置優質門店，建立從購置到運營的良性資產管理方式，持續鞏固線下門店，有利於更好的整合線上線下，完善互聯網零售商的O2O模式，進一步凸顯O2O優勢，鞏固門店優勢資源，促進企業轉型升級。
滙豐銀行的例子是一樣的道理。通過出售總部大樓然後租回一方面可以將重資產轉化為輕資產，提高經營運轉效率，另一方面由於多年來房產的增值，它還能夠兌現這筆增值的收益，又能避免每年沉重的固定資產折舊，從而減輕了很多負擔，輕裝上陣更適合金融機構這樣的企業運行。與此同時，它還可以獲得一筆充裕的現金流，這樣就有錢去投資更多收益不錯的項目。
題主您說的就是售後回租吧?? 挺常見的，航空公司啥的，常用
滙豐賣大樓不是個案，就是為了融資。
就像IT企業有一個段子炮灰企業賣產品（眾炮灰），三流企業賣服務（蘋果/谷歌/微軟之流），二流企業賣標準（Intel/ARM），一流企業賣概念（IBM），超級企業賣大樓（AMD）
這叫售後租賃，諾基亞當年也賣過總部，然後租回來。簡單的說就是當公司現金流出現問題時，先出售些固定資產然後再租回來，以此獲得的錢一小部分先墊付租回固定資產的租金，另一大部分續上公司的現金流。如果公司利用續上的現金流經營的好，完全可以翻盤，實現更大的回報。 而且租金還可以費用花計入成本，然後抵稅啊～
另外，企業最重要的不是別的，是現金流，一旦現金流斷了，有再多的資產再牛逼的業務也難為無米之炊。
類似於諾基亞當年把總部大樓出售再回租，原因其實就是沒錢.
很有可能資金鏈出了問題，賣樓是為了救急，實屬無奈之舉.
對於企業來說，流動資金充足才能不斷運作下去，不然就賣固定資產了，總有賣完的那一天
http://wapbaike.baidu.com/view/34088.htm?fr=aladdinref=wisessid=0from=844buid=0pu=usm@0,sz@1320_2001,ta@iphone_1_7.1_3_537bd_page_type=1baiduid=C2FDC53E48DCB7F2C1E6E59EA24DE5F3tj=Xv_1_0_10_title
簡單的說，第一個原因就是 對商業地產後市漲幅看低，在商業地產價格高企的時候拋出變現，單論總部大樓的一買一賣，滙豐已經賺了；第二個原因，滙豐認為當時的商業地產租售比不合理，租比持有合算。
好想法，釋放短期流動性，盤活固定資產，銀行做成精了
公司企業自持自用物業幹嘛，又不能辦戶口，又不是學區房。
物業擺在那不僅折舊還有維持成本，而且流動性這麼差，還要承擔物業風險。
還不如換成錢。要知道房租是分期付的呀。這等於得到了物業出售回款後加上一筆使用物業的長期貸款。
另，現在很多公司不光物業，就是辦公設備，電腦，印表機，花草等都採用租賃的形式使用。
1,長期稅務規劃的一部分
2，盤活固定資產（對手盤可能要求3 percent annual return, HSBC 可能做到8 以上）
3，可能預期房產走下行通道
4，要挾地方政府，隨時搬家，對我好點
5，房租是抵稅，15年後，樓又是他的了，稅又少交了。
6，賣樓的時間可能3年前就定好了！
晚上睡不著跟風玩玩，不像是售後返租，也不是guarantee。
一般持有物業賣掉然後繼續整棟的租用原因可能是準備走輕資產化的路子。和買家談到了繼續租用或者經營租賃，每年返個6-8個點也算是變相融資。沒繼續細挖這個case的來龍去脈，個人感覺這樣做明顯是賣的時候就簽了回購協議，一種融資的手段罷了。買的人為什麼要這麼做？賺穩定的收益，年度報表資產增加符合其戰略吧。
1，每年4350萬英鎊，20年租期到等於8.7億英鎊。差不多把賣樓的錢又花光了，樓還不是自己的。這是為何？ 不管他實際估值如何，如果作為一種融資成本考慮，不算高，誰知道他們有沒有under table的補充協議，感覺就是融資啦。
2，2008年拿回產權以後又出售了，有2.5億英鎊的利潤，這麼假定是8.4億拿回來的。又以7.725億賣給韓國，似乎在虧本，然後每年支付4600萬英鎊的租金，比以前還貴，17年租約一共要支付7.8億英鎊，又把賣樓的錢還給人家了，並且還貴。
如果賣給韓國沒有回購協議是有點說不通，我也只能用回購來琢磨。
出售大樓籌措資金可以理解，但是為何支付如此高昂的租金呢？純從租金考慮，感覺不貴，一般優質寫字樓租金毛收益一年有6到8個點都算正常。然後要是滙豐還想賣或者新買家以後還想賣就會抬高賬面租金，底下陰陽合同或者0物業費之類的可以操作。租金高有什麼好處呢，下一次賣的時候租金反推賣價，賣家會更高。
滙豐銀行這麼做，奧妙何在？前面都猜了，也不匯總了。
什麼叫「更有效地管理物業資產」？我感覺就是把他玩的符合業主的策略，同時利潤最大化。
北京西三環有個小區5.5w一平，假設我有一套100平的，賣550w再一年10w價格租回。至少前20年我有350w的資本可以運作了。
把固定資產變成流動性強的錢。
房子不生錢後，錢生錢。
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※什麼是資產證券化？資產證券化的過程是怎麼樣的？
※人民幣的購買力是不是一直在降低？歷史有沒有相反的情況？
※學金融的，但是數學不好，還有救嗎？