房價下跌之前半年，市場會有什麼前奏性的表現？
不是說民眾都知道半年後房價會一路下跌，而是民眾隱約感覺到房價會下跌了，但還不是很確定的那種情況。
瘋狂的龐式騙局廣泛上演的時候就是資產價格爆裂危機快要來臨前的特徵，這個階段其實是危機其實已經產生但資產價格還在膨脹。
其實這是金融學家海曼-明思基觀察出來的結果。
他的觀察資產價格的產生和爆裂有3個階段和特徵：
第一階段：投資者的收入能夠支付負債的本金和利息，這是正常的經濟活動
第二階段，擴大負債規模，以致於投資者只能夠負擔利息部分來維持負債規模
第3階段，負債規模的程度大到了只能依靠資產價格一直上升來維持
第3階段發展到一定程度，市場出現價格停滯，龐式騙局就大規模開始裂解，那麼資產價格爆裂的危機很快就會來臨了。
這次，我們主要來說說限購的事。 中國房價的漲跌總是伴隨著限購的出現。
這幾天樓市暴漲，二三線城市都開始蠢蠢欲動。這次連官方也坐不住了，開始發聲說要調控房價。
這件事讓我想起了一個耐人尋味的故事：
從前有一個劫匪，劫持了一群人，然後讓他們排隊交錢。第一個交100，第二個交200，第三個交300，以此類推。第一個人交完後說：「看，哥交的比你們都少。」然後得意洋洋的走了。於是，人們開始爭先恐後的排隊交錢，連反抗都忘了。
交著交著，劫匪發現排的隊太長，後面的人可能出現恐慌。於是劫匪靈機一動說：「你們後面的別著急，我讓中間的人交一樣多的錢，調控一下場面。「於是後面的人都鬆了口氣，甚至為劫匪的英明決定讚嘆不已。
這事兒，是不是似曾相識，是不是很諷刺？
-----------------------------
透過現象看本質，我們來分別從本質和現象去說限購。
本質：房價上行時，熱錢來得快，搶奪資源。房價下行時，熱錢跑得快，雪上加霜。限購的目的就是把熱錢篩出來，扔掉。剩下的剛需，套牢，一榮俱榮，一損俱損。
限購想要的，就是剛需的全部身家！樓市漲的時候，來佔便宜的土豪和熱錢，要多少有多少，這種錢，來的快去得也快，根本不值得稀罕。
稀罕的是什麼？是樓市下跌的時候，誰都知道該出手止損了，但是就他不能拋也不敢拋，只能眼看著市值的蒸發和縮水。
這種人是誰？這種人就是著名的一套房常駐人口，就是著名的剛需。
篩選出剛需之後呢？限購令的表現就是，要把這些剛需分成兩部分。即：
套牢略有能力的剛需+淘汰掉能力不足的剛需
以著名的北京「國十條」細則為例：
2016北京買房新政策已出台，北京買房規定有所調整。外地人在北京買房條件如下：
在北京連續滿五年納稅證明(指個人所得稅)或者在北京連續滿五年的社會保險證明;
有北京合法有效的暫住證;
購房人在北京沒有房屋，如果已經結婚，夫妻雙方在在北京沒有房屋;
身份證、結婚證和戶口本。
如果在北京以外的地方貸款買過一套房，符合以上條件在北京再貸款房，首付款要60%以上，包括60%，貸款利率上浮10%。而且外地人北京買房的限購政策規定外地人在北京只能購買一套住房。新政策還規定，各金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，要切實執行「首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍」的政策。
發現沒有，能同時滿足這些條件的，一定是有一定經濟能力的，並且是剛需。那些可能一輩子都沒辦法符合要求並存夠錢的人，就是被無情淘汰掉的剛需。
這就是隨著一個城市的不斷發展，最後一定會出現的問題。
樓市熱的時候，老城區容納不下這麼多人，那就去建新城，新城納不下就建衛星城，如果連衛星城都滿足不了，那就定出一個標準線，篩選出來能力不過線的人，然後趕回老家！那些不走的，足以證明對城市的忠貞，等將來樓市遇冷，限購放開，就讓這些忠心耿耿的人來接盤。限購都趕不走的人，一定是拼了命也會留在這個城市的。
這，就是限購的前提，最冰冷的城市邏輯。
------------------------------------
因為剛需對市場和房價是沒有任何影響的，剛需們買到住房住進去後，這套住房就基本意味著退出了市場。大量的住房自住，少量的住房交易，才是房價不會暴漲暴跌的根本。而不要還不上貸，就是對這些人最後的要求。
除非剛需賺夠了錢（變相等同於為城市的發展做出了同等甚至更多的貢獻），變成了改善型，才會再一次的入市。然而從古到今在中國，家的觀念如此之重。以至於哪怕擁有兩套房子，在子女要結婚時，瞬間又變成了剛需。
生活是如此艱難！哪怕想做剛需，也要符合城市的要求，看限購的臉色，考慮孩子的未來！
限購，不過是城市的自我保護，絕非是對剛需的呵護！
別再讚頌限購，別再粉飾限購，真正有愛的城市，應該大庇天下寒士俱歡顏！真正有愛的城市，應該限制的是地價和開發機制啊！地價拍賣設上限，土地全款出讓等政策才是制約房價的根本！房子賣得貴，不過是土地賣的貴，開發商成本轉移罷了。真正獲得大頭的是誰？不言而喻。
限購這種不顧源頭，肚子疼醫腳的政策，是真正的既不治標也不治本。
援引一位粉絲的聲音：
---------------------------------------
更深層的原因呢，筆者大概一說，不便說太多。
從微觀上講。目前地方財政依然嚴重依賴著土地拍賣出讓所得。而長官的烏紗帽如何做的更高更大？就看各項政績指標做的漂不漂亮，比如GDP。只要不會因為漲太快漲太猛經常上新聞頭條，只要別引起大佬注意，幹嘛要壓抑房價的增長？跟著同桌們做做樣子就足夠了。
房價不漲了甚至跌了會怎麼樣？那麻煩可就大了。
首先是地賣不出去了，沒有一塊地幾十個億的出讓金，哪來的財政盈餘？赤字了怎麼陞官？沒錢扶持一些好項目，哪來的GDP？
房價不漲了，那些高位拿地王的國企央企可就套牢了，賠那麼多錢，他們的上層會不會不高興？
這還都不是最重要的。
最怕就是本土房企賣不出去了大面積破產違約！不還銀行的貸款了！那可就是一連串的連鎖反應。
銀行根本扛不住啊，最重要的維持穩定可怎麼辦？
只有分散到個人！個人是能能抗的住的。當年08年經濟危機的時候，個人壞貸棄貸的數量也就不到5%。
所以，房子一定會想法設法的到個人手中，一定！
因此，只要土地財政的本質不變，限購就不會太嚴，就說這麼多。
------------------------------
0827更
大家好熱情，那我再多說一些
中國有一個非常明顯的特點，就是房價完全政策化，想看房價會不會跌，看中央的政策。
簡單來說就是，政府控制了土地供應，政府控制了需求（降低首付和利率提升需求，拉高利率首付降低需求），政府甚至還能制定遊戲規則，可以限制購買，可以限制貸款，可以規定哪些人能買哪些人不能買，這就是一件很恐怖的事了，市場經濟？放屁。
中國從05年開始，08年 11年 14年都經歷過樓市的低迷，這時通過分析會發現，造成這些低迷的原因很簡單，就是政策的影響，那麼下一波就是17年沒的跑，大家不信到時候挖墳來看。
這種現象在樓市中叫做小周期理論，3年一調控。政府的根本目的還是為了讓樓市給經濟托底，畢竟現在除了賣地帶來大量財政收入外，沒有什麼支柱型產業了。但是又不能瘋長，到時候泡沫太大，全國一塊完蛋。
所以國家的意圖是很明顯的，政策刺激樓市上漲帶動經濟增速（第一年），調控抑制樓市過快上漲（第二年），消化樓市泡沫，房價平穩或小降（第三年），以此依次循環。
所以，想看房價下跌前什麼徵兆？別想那麼多，14.17.20.這都是板上釘釘的事。
--------------------
樓市相關分析關注公眾號【樓市時評】
微信號 zzlssp
每日分析一篇最熱樓市文章。
作為房地產業內人士，經歷過數次房地產起伏，普通人如何判斷房價市場走勢，個人說一些淺見。
宏觀因素：
1、看經濟走勢。房地產是一個資金密集型的行業，房價的走勢也和經濟走勢密切相關。2008年的房價下降就是源於當年全球範圍內的經濟危機對中國經濟的影響。經濟下行，房價必然進入下降通道。經濟下行可觀察的指標很多：PMICPI利率等等。
2、看開發商拿地。開發商對市場預判掌握的信息量遠遠高於普通消費者。開發商的後市預測最直接就反應在拿地上。當然這裡主要觀察成熟的開發商，那些剛入行的土豪和國企，如當年的中化方興和遠洋，仗著乾爹有錢，拿了多少地王，後來的事情就呵呵了。拍地的信息都是公開的，各種房地產網站一查就知道。地王頻出、樓麵價不斷上揚肯定要漲。但如果有流拍、起拍價拿地、低價拿地，開發商顯示出謹慎態度，房價極度有可能下跌。
3、看本地市場房地產庫存量、本年度開工量和和年度去化量。這個是衡量某個區域最直接的指標，如果這個比比較懸殊的話，一般庫存達到1.5年以上，價格戰在競爭比較激烈的熱點區域一觸即發。
4、看股市、黃金等市場。中國的房價有很大一部分原因是民間資本缺乏正規合適的投資渠道，房地產作為資本配置的一部分一直在市場上表現良好，吸引了大量資金。如果股市和黃金市場紅火，相關資金就會抽離房地產行業，房價可能就會下降。
微觀因素：
1、本地政府政策。這個就不細說了，各種調控政策都有可能影響房價。
2、政府規劃和投入，例如新區、CBD、舊改、地鐵等規劃投入，這個也不細說。利好和利空就是一體兩面。
3、本地人口流入流出量，人口凈流出的話，如東北地區，房價長期是看空的。
4、銀行發放貸款態度，央行可能會有發文，大部分情況下會有風聲，但各個地方會有差別。
1、突然發現房地產促銷廣告多起來了
2、接到的買房電話、簡訊多了
3、街頭派單的人多了
4、身邊的親戚大媽們突然給你介紹樓盤了
5、房地產中介不招人了
笨虎答案里所說的M2分析法，不能說錯，但是過於簡單粗暴。
事實上，過去十年中國的局部多次發生過房價下跌。最著名的有08年深圳房價腰斬、10-12年的杭州、溫州房地產泡沫破滅（杭州、溫州在2010年的房價就和上海持平來到了2萬元，但直到現在也就是2萬多元）。 而就全國範圍而言，08年下半年、14年全年也出現了小幅下跌。
需要注意的是，作為所有這些下跌的背景，M2並未發生大幅下降，並不是笨虎所說的低於11%。
那麼低於11%的M2是否有過呢？還真有。就在2015年1月，M2的同比增幅刷出了最低值：10.8%。但是對於房價的效果，我只能說三個字：然並卵。 就從2015年7月開始，房價開始了新一輪飆漲，一線帶動二線。而這恰好是M2的10.8%低增長率出現的半年之後。更具有諷刺意味的是2016年6月開始M2在低位徘徊（見笨虎自己展示的圖表），但是一二線樓市始終狂飆突進。
所以，研究房價上漲下跌固然要考慮M2因素，但M2因素絕不是唯一的因素。
因為M2體現的是經濟整體的走勢、流動性的活躍程度，而經濟整體遠遠不止房地產。在經濟表現尚可時期，如果社會資金並未全部傾注於房地產，那麼房價也不會有大幅上揚（比如10-12年，中國房價總體平穩甚至低迷）。而經濟衰頹時期，如果資金大幅集中於房地產，就會造成樓市飆漲，最典型的就是剛剛過去的2016年。
笨虎所說的新增外匯占款，在2015年之前是基礎貨幣發行的主要方式。但自從人民幣長期升值結束以後，基礎貨幣的發行方式已經悄然發生了改變：從過往的新增外匯占款為主，改變成了降息、降准、央行數量型工具（如SLF/MLF）為主。中國政府真正主動開動印鈔機，就是自2015年開始，而過去都是被動開動印鈔機（新增外匯占款的被動輸入）。
很顯然，在經濟相對衰頹時期，政府（尤其是地方政府）正像我們所想像那樣，主動扶持房地產，引導大量資金進入樓市，依靠房地產來拉動GDP。所以，在經濟衰頹的初期，樓市反而會反常地上揚。
而央媽呢？2014年的微刺激失敗之後，央媽已經不敢再收緊貨幣了。但繼續注入流動性，邊際效益也已經遞減得七七八八。所以央媽能做的只有在現有流動性基礎上保持穩定和微調（比如之前SLF和MLF的「加息」）。
*****************************
如果你問：房價到底怎樣才會降？
根據我長期的研究，房價要下降只有一條路，那就是：
在一個特定區域內的經濟持續不景氣，以及購買力實質性下降。
從溫州房價崩盤史可以得出啟示：
在2012年，一直被譽為民營經濟最活躍的溫州徹底跑輸全省：GDP增速只有6.7%，全省墊底；溫州2012年10月的統計月報顯示，1-10月規模以上工業總產值同比增長-4%。
在上述冰冷的數字背後，我們彷彿可以看到：某些經營不景氣的工廠老闆資金鏈開始斷裂，其作為抵押物的房產被迫低價拍賣；同時引起其他房主作為抵押物的房產價值下降，其他房主被迫償還部分貸款，造成資金鏈進一步斷裂。房價螺旋式下降。
所以，經濟衰頹初期，也許樓市尚能成為拉動GDP增長的急先鋒；但是如果一個特定區域內經濟持續大幅不景氣，導致購買力普遍下降，那麼樓市下跌之日也終將到來。
還需要注意的就是，
房地產是一個高度地方化的概念。
最典型的就是2016年下半年。彼時全國範圍內的M2在低位徘徊，而一二線樓市仍在狂飆突進。為何？
因為越是在投資不活躍的時期（在基礎貨幣發行總量維持的前提下，M2低位代表貨幣流速減緩，社會投融資不活躍），逐利的資本越是會向大城市尋找投資機會。於是，儘管社會總體流動性趨緩，但大量資金仍然湧入一二線城市，並且在地方政府的引導、縱容下進入房地產領域。
所以，全國範圍內的M2低位徘徊，並不能直接導致一二線城市流動性同樣減緩——甚至可能在短時間內加劇。
另一方面，社會經濟的高速發展也會帶來貧富差距的擴大。而這同樣對房價產生了助力——儘管經濟增速降低導致勞動回報率降低，但資本回報率居高不下，所以仍然有足夠支撐房價的購買力。
貧富差距的現象如果得不到緩解，那麼一線樓市的房價要想實質性下降也是很困難的。
********************
最後回到題主的問題：房價下跌之前半年，市場會有什麼前奏性的表現？
承上面我所說的「房地產高度地方化」的概念，我認為可以這麼簡單的理解：
一、如果經濟持續不景氣，那麼三四五線的樓市（以及較落後二線城市）會率先發生下跌。但這種下跌絕不會是突然的、暴烈的，而是你我都能明顯預知的——那就是這些城市的經濟狀況首先出了問題，大面積破產、失業現象發生。可以看到，這種情況在東北已經開始上演。
因為中國樓市下跌的範式，和日本樓市的歷史是有很大不同的：日本政府並沒有像中國地方政府在樓市中所扮演的那種既做裁判員，又是深度入戲的既得利益者的角色。所以，三四五線樓市要發生大幅下跌（而不僅僅是小幅調整），那就是地方政府首先不行了，深陷經濟泥潭無法再以一己之力救市。
二、伴隨整個中國的GDP增速的長期下降，一二線樓市也最終會發生鬆動，乃至下跌。但這是一個極其漫長的過程，無法用半年這種時間單位來衡量。至於市場的前奏表現，你我身處其中，春江水暖蛙先知。
如果你現在買不起房，那麼房價大跌後你同樣買不起——因為屆時你已經失業。如果房價大跌到連普通人都個個買得起，那麼高漲的購房置換需求很快就會使房價恢復原樣——從而大跌在邏輯上也就不成立了。
****
這篇是隨手寫下的，沒經過太多文本編輯。我的新書里會有更詳細更清晰的論述。
該書電子檔目前淘寶熱賣中。鏈接：
【從零開始玩轉家庭理財】，點擊鏈接再選擇瀏覽器打開http://c.b1yp.com/h.RZKfQD?cv=VVmZZwN7pz7sm=0ec9d2 ，或複製這條信息￥VVmZZwN7pz7￥後打開 手機淘寶
簡單來說，就是開發商想回籠資金、從業者想另謀出路，國家政府打算見死不救，卻仍是有很多人高呼「房價一定繼續漲」，並決定踩爛售樓處的時候吧。
當然，我並不認為房價降了，之前買不起房的就能買得起了，以及之前賺得盆滿缽滿的就傾家蕩產了，很多人在聞到氣味之前就已經準備好了，只有我等普通平民才會沒日沒夜地辛勤工作，期望憑藉全家之力買上個小房子，然後不辭職不冒險，勤勤懇懇還30年貸款，再用手上省吃儉用攢的錢，和親家一起，給子女買個小房子。不說了，工頭喊我搬磚去。
各個答案寫了很多前奏，比如緊縮周期之類的，
我舉一個奇葩特例，就是台灣，台灣人是真的辦到了放水放到一半就開始跌，
利率處在史上最低的階段，就開始跌
以下是來自信義的台北市房價指數
當然認真的說，台北下跌有台北特殊的原因，其中一個重要因素大概就是台灣人有一種大陸和香港人都沒有的價值尺度：「台北房價不可以超過東京」，產生這種尺度的原因我就不多說了，但這個尺度意外的效果是讓台北房價提前剎車。
從2012年開始，台灣的網路論壇就出現大量討論「台北房價跟東京持平，甚至趕超，這樣合理嗎？」的帖子，然後下面一群人持續熱烈討論從各方面來說是如何的不合理。
2013之後，隨著台北房價追上甚至超過東京，大量台灣資本湧入東京樓市買房當地主，台北房價也就漸漸少了接盤的力量，賣壓越發沉重，很快重新被東京超過。
現在雖然台灣的利率跟全世界一樣都處在史上最低，但台北的房價已經連跌2年。這對於剛需族來說是相當難受的。在前幾年的地產神話中，即便是剛需族也形成了「買房就會保值增值」的投資觀念，但連續2年的陰跌卻讓剛需族不得不重新認識房屋這個商品。
隨著台灣勞動人口數量在2014年觸頂下挫，台北剛需族未來會面臨「買房類似買車」的折舊問題。在人口衰退的背景下，就算撇開房價走勢，屋齡增長老化帶來的折舊就已經會讓房價慘跌。所以保值增值對多數人也就完全成為了追憶。
這麼多年的投資經驗告訴我，永遠不要去預測頂點和頂點出現時間，如果你認為泡沫已經非常嚴重，請離場。
雖然具體的時間點是無法判斷的，但是在泡沫破滅前，並不是無跡可尋。對於房地產來說，根據以往的經驗，大概會出現以下的標誌。
1.領頭羊熄火。而在2016年這一波的房地產大暴漲中，深圳市當之無愧的領頭羊，漲的最早，同比漲幅最高。但是深圳的樓市從去年8月份以來，表現就不如其他城市了，甚至一些月份還出現了環比的下跌。在2017年2月，深圳樓市的成交量環比下跌了85.1%，要知道1月由於春節因素，環比也是下降的。
2.M2/GDP拐點出現。看到前邊一些答案只說M2，還是太簡單。其實M2/GDP說明的才是貨幣超發的程度，而這個數據跟房地產的走勢是非常一致的。在2008年，2014年，這個數據都拐點向下，所以房地產當時也熄火了。而在2016年的四季度，這個數據再度扭頭向下，而且幅度還非常大，所以極大可能說明房地產要開始下地了。
3.毫無投資價值的城市開始瘋長。房地產市場的上漲是從一線城市往二線城市傳導的，其實從房地產庫存來看，四線城市或者一些縣城，是毫無投資價值的。但是在2016年的四季度開始瘋長。這個就好比股市中的低價股上漲，往往也預示著行情的結束。
4.當年發誓不炒房的人開始炒房。這個指標雖然不嚴謹，但非常有效。在2015年股市大牛市的時候，我一個同事在08年虧損嚴重的同事，曾經發誓永遠不再炒股，但還是忍不住暴漲的行情入市了，他入市一周後，股市就崩盤了。而前段時間我身邊一個極度痛恨炒房的人，也忍不住入手買了一套房用來投資，本來交了定金，後來又退掉了。但是後來又沒忍住，最終還是進入了炒房。
其實還有一些更敏感的指標，比如住房貸款的違約情況，不過這個數據無法得知。更多經濟、投資知識，歡迎關注我個人微信公眾號：jingji-xinli
一定是M2增幅明顯放緩 以及 加息。
日本資產泡沫破裂，始於1991年日本央行加息；美國次貸危機，始於2006年美聯儲加息。不是一兩次加息，而是加息周期的開啟。
注意看M2月度同比增幅這個指標，一旦出現連續3個月低於11%的信號，房價就有很大概率開始大幅調整。
中國金融體系的一個畸形之處，就是進來容易出去難。過去十幾年我們通過對外貿易和投資積累了大量外匯占款，對應著國內的巨額基礎貨幣投放。
可是這些錢想要出去可就費勁了，因為人民幣資本項目下不可自由兌換，外匯管制很嚴格。想要出去，只能走一些灰色通道。有小道消息說，BMW中國區公司賣車的銷售利潤從去年11月起就匯不出去了，其它外企也遭遇了相似情況。
所以我們的廣義貨幣供給量M2，從2000年到2016年暴漲了10倍之多，目前已經超過了中國GDD總量的2倍以上。
去年，人民幣的貶值預期已經確立；但同樣由於嚴格的外匯管制，資金無法一股腦的衝出境外，使中國又一次避免了可能出現的金融危機。
但是趨勢已經很明朗了：截止2017年1月外匯占款連續15個月下降。而M2增速也從去年下半年開始逐漸回落。
流有人說，中國不會讓房價下跌的。就算這個判斷是正確的，中國金融監管部門也陷入了兩難之中：要保房價就要防止資金外流，不讓資金外最有效的手段就是加息；然而加息卻往往是一切資產泡沫破裂的起始。
不加息，資金不斷流出，資產泡沫會破滅；加息，資產泡沫也會破滅。不同的是，主動加息刺破泡沫，資金將會回歸實體經濟，畢竟中國實體經濟還有那麼大的成長空間。如果被動等著資金一點點流出去，那可能悔之晚矣！
更詳細的分析可以看我這篇：知乎專欄
李嘉誠有句話大家都聽過，不要去掙最後一個銅板。
連實力雄厚老奸巨猾的李嘉誠都不敢去火中取栗，為啥有這麼多愚蠢的屁民敢於虎口奪食呢？
只能說中國人的好賭真是全世界數一數二的，有這麼一幫賭徒撐場子，中國房地產這場賭局真不知道要玩到多大，將來怎樣收場。
賭徒自己也知道，有用的賭術是秘不示人的，自己一個人用沒問題，一旦被別人學了去，大家都知道了，這種賭術也就沒用了。
知道了這些還要去賭，那真是又蠢又壞、無可救藥、也不值得去救、活該去死了。
分割線
上面的話我是說給賭徒的，不是說給其他人的，請不要對號入座。
雖然不是賭徒，但我們也免不了打兩圈麻將什麼的，小賭怡情，大賭傷身。小賭和大賭的界限大家還是分得清的，小賭輸的錢下個月就掙回來了，大賭就是不考慮自己是否還得起錢了。
大家買首套自住房那是應該的，有了首套自住房，再去買下一套，也行，只要能保證以後還得起貸款，再買十套也無妨。
賭徒是知道自己沒有足夠的還款能力，還去玩十個鍋五個蓋的人。這種人，明明知道自己只能在利率很低、房價持續上漲的環境里才能掙錢，一旦利率升高房價下跌自己就承受不住，這樣了還去炒房，把希望寄托在自己看出來房價下跌的信號，及時脫身，這樣的人難道不是賭徒嗎？首先大家都知道的一個中國人的心理狀態,一直被灌輸中國人口多 ,什麼都喜歡搶,才能得到,這個已經深深刻入中國人的心裡,有錢人有文化的出國搶奢飾品,窮人在菜市場超市搶打折產品,這些現象到處可見.也就是說這種心理貫穿中國各個階層的人,這是中國國情.
還有一種情況就是從眾心理,這是人類共有的屬性,只是中國現在來說會比其他經濟好的國家表現得更加的強烈而已,因為中國的教育還在比較初級的階段,教育出來的人很多都比較缺乏獨立思考的能力,從眾心理比較強.這個是中國國情.
因此,那些營銷專家經常會根據這種心理狀態來策劃營銷策略,因此屢試不爽,次次都能賺得盆滿缽滿.當然在中國房地產里這招也是用得最多的,
下面說說,這個月自己親身經歷的三四線城市加價去庫存的壯觀場面.
月初,和同學聊天得知同學去年已經在清遠買了房子,得知價格後 還有說以後還會漲的情形,就有去看看的想法,我本人在佛山工作,佛山的房價早已上萬,根本就大大超過自己承受能力.打算到時候到清遠買房 回去清遠找工作,
然後周末就去了 ,逛了大部分樓盤 都說沒房 原來的都賣完了,或者只有少量大戶的,要等月中 或者月初開盤了才通知.然後很多加了微信,還有幾個樓盤叫交誠意金 說現在多人來買 ,到時候開盤了 ,會先賣給交誠意金的,說總共有300套 但是打算收500 800個的誠意金 ,交誠意金不買房是可以退回來的,有些要收5000,有些說要交10000,到時候開盤可以抽獎的形式來獲取名額.誠意金的作用後來了解下,目的有幾個最大的作用就是 一個是籌集資金,因為要誠意金的那幾個樓盤都是在大量施工的,還需要好久才能完工的樓盤,不需要利息就能緩解資金壓力,還有一個就是飢餓營銷的作用,然後就回去等消息.
回來後有考慮到,清遠的就業問題,工資水平非常低,回去的話不現實,因此在佛山找二手中間看二手房,看到一家滿意點的 ,去看房,一下子就能認出中介叫去的 兩個托表演水平非常差,看了之後回來 ,然後打電話去講價錢,中介全程拿那兩個托來說 ,說對方開多少價房東都沒答應,然後說一個數出來說可以幫我們去問房東 ,然後第二次後 說房東不答應 說那兩個托打算考慮兩天下定接受那個價格了,然後給了個價格說這個價格就買給我.方法也是人為引進競爭 飢餓營銷不愁賣的局面,大家要知道的是那套房子在網上已經5個月沒賣出去的了.
後來清遠那邊拍出來了個地王,那些樓盤趁機開盤 全部暴漲 我看中的那個樓盤 前年3000的,去年4000 ,今年3月4號新樓開盤5000,然後3月11號打電話去問價格漲到了5800.非常的壯觀.
然後那個時候想沒那麼多 ,是真的被那些銷售感染到了 ,當局者迷 ,不斷的掙扎 一下子訂在清遠,一下子定在佛山,後來定在佛山,打電話再去降價,一分不降,中介費 還收非常高,因此氣得不打算買了,然後離開出發前清遠 ,打電話說今天名額沒有了 不能下訂了,老闆每天只能讓下定5套房,要另外約才行.然後氣到不買了.
後來就總結出他們的營銷策略出來. 當時是真的被迷惑了的,除了去接觸那些人,還有看他們的發出來的朋友圈.
下面就是去開會的市長出來講話了
清遠樓市如何發展？市長說話了
節選一段重點吧:郭鋒說，清遠今年1到2月商品房銷售面積同比增長80 .5%，尤其2月商品房銷售火熱，商品住房銷售首次位居全省第一。存在的主要問題是庫存規模仍然較大，在全省排第四位，在非珠三角城市排名第一，庫存消化周期為16.5個月。 ——截至2016年底，清遠商品房可售面積1141.6萬平米，比2015年底減少236.84萬。
真相就是大把房子庫存,只是他們用飢餓營銷 從眾心理,炒作加價去庫存 就是這樣來的,越加價越多人買,這一波三四線的買家大部分都是來自一二線的外來工人員,應該是最後一批接盤俠了,大部分炒房團已經在前年,去年年初布局,現在漲起來又能大賺一筆了.
經過網上各渠道了解 珠三角 長三角 北京周邊 乃至全國各地 都是運用這種營銷方式把房價炒起來的.
三四線將是最後一波了,全民買股,是股市拐點,全民買房也將是房市拐點,
然後按習說的:房子是用來住的,不是用來炒的,降落傘已經準備好,很快房子就會回歸住的屬性.大家努力工作,還房貸,讓資源回歸實體經濟.為國做貢獻.
3月20更新
作者：純粹是件馬甲 鏈接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/25869879 來源：知乎 著作權歸作者所有。商業轉載請聯繫作者獲得授權，非商業轉載請註明出處。
繼續跟蹤一下這段時間的各方動態.
1.3月15號美國如約加息了.透露出 年後還有兩次加息,明年三次加息,隨後美聯儲第一位有投票權的官員出來說還會有縮減負債表的可能,這個比加息的動作更大.
美聯儲如期加息25基點！預計今年還有兩次加息
美聯儲縮表——加息「盛宴」後，這是市場無法忽略的風險
美聯儲加息後首位官員發聲：縮表計划到位前應當推遲下一次加息
2.3月16央行跟隨美國進行假加息,提高普通銀行向央行借錢的利息,銀行之間互相借錢的利息也不斷的在提高,餘額寶的利息也不斷的在提高.廣東這邊房貸打折變了,貸款審查時間變長了, 由原來的8.5變成9.5.銀行業務員開始打電話找存款了.可以很明顯看出了,持續了10年的貨幣寬鬆政策已經轉向收緊了.
央行：逆回購和MLF中標利率上行並不是加息
媒體：北京部分銀行暫停房貸 樓市調控或將升級
分析師評中國央行變相「加息」：不是終點，只是序曲
美聯儲加息後，中國央行全線上調SLF、MLF及逆回購利率
房貸收緊信號再現：多地房貸最低折扣上調 審批周期延長
全球拉開緊縮大幕：美國帶頭加息，中國跟進，下一個會是誰？
高盛：中國央行未來數月或繼續上調貨幣市場利率
史無前例 中國央行為何突然緊跟美聯儲步伐？
「加息「之後又迎MPA考核 本周資金面將迎大考-華爾街見聞
3.庫存低的一二線限購限貸了,所以作用很明顯,第一個,讓接盤了的賣不出去,第二個讓一二線的剛性或者投資客去三四線.還有個就是飢餓營銷的作用.
房市大蕭條! 深圳amp;quot;樓爺amp;quot;瘋狂拋售近百套房!_全球熱門財經報道,這個是大神
廣州樓市最嚴新政「認房又認貸」，增城、佛山將受惠？ | 每經網 增城 從化 三水 高明這些都是庫存多的地方.把錢導向這些地方.
專家：調控加碼將使廣州房價下跌5%-10% 增城房價或暴漲
廣州需求外溢：增城樓盤遭「搶」廣州客再度湧入佛山 --鳳凰房產北京
北京樓市調控升級：實施認房又認貸 二套房首付比例提至60%
樓市限購升級——廣州連續社保三年變五年 鄭州補繳社保不再有效
4.中央官員密集發聲,支援 習說的 房是用來住的 不是用來炒的, 需要把貨幣轉向實體經濟.
《政府工作報告》起草組成員：今年既要去庫存，也要穩房價
剛剛，國務院、央行、發改委、銀監會高層對房地產密集表態.
央媒頭版評論：應加快熱點城市房地產稅試點-華爾街見聞
央媒頭版評論：應加快熱點城市房地產稅試點-華爾街見聞
工信部長苗圩：「以錢生錢」很危險 社會資本避實就虛必須改
5.我關注的清遠的房價,比較偏一點的東城現在新開盤的都是7000起步了,官員 開發商一起炒作國慶期間10000元不是夢,分歧的是 開發商還是繼續飢餓營銷,不買就沒有了,官員繼續說庫存大.
有一個開發商 通知我說誠意金又原來的10000現在變成30000了 因為人數多 他們有300套房 ,現在打算收1500個人的誠意金,到時候搖號.
誠意金作用 1.飢餓營銷,2.無成本獲取資金緩解建設壓力,3.按照給誠意金人數合理訂價.
另一個開發商 就請廣東電視台的主持人 去做推廣.
佛山的一個樓盤搞飢餓營銷,說一半的樓被內部訂購了(其實是捂盤炒作,等價格升了再拿出來賣),3000個人晚上8點開始搖號.這個是我加入的一個QQ群的人的遭遇.
所有開發商售樓業務員 二手樓業務員 佛山的清遠的 發朋友圈都以廣州限購 不買就沒了 不買就漲價了,
樓價脫離實際收入不斷升高 是因為貨幣寬鬆政策.所以樓市泡沫,也只有唯一僅有的一個方法能解決,就是 貨幣收縮政策. 寬鬆政策的作用是央行低成本借錢出來給大家去做投資,促進經濟增長,當然因為資本是趨利性的,在群體利益面前人類是貪婪的,不可控的,所以避免不了出現泡沫.因此需要貨幣緊縮政策 把泡沫這種畸形東西擠掉,然後留下正常的東西.這是一個經濟規律,從古道今,是不會改變的.
美女對財富的嗅覺是天生的，她們湧向哪裡，錢就在哪裡，你看前些年那些漂亮的售樓小姐，現在賣房子的都是大叔了.......
政府救市
淘寶有個司法拍賣，進去後看你當地房產的拍賣量。。。這比好多網站啊，什麼鏈家網啊反應的數據要真實的多，如果這裡拍賣的量明顯放大了就要小心了。。。
樓主其實可以看失業率，還有寫字樓的租賃空置了多少。
通常這兩個提前反應市場。
邏輯很簡單：
公司都干不下去了，人都被解僱了，哪裡來錢買樓？
我認為就是看房產稅，房產稅之前國家不會讓房價下跌，否則收不上稅來。而房產稅推出必然要看地方政府財政，什麼時候中國地方政府大面積收不抵支，赤子高企，賣不出去地了，就該初房產稅了，房產稅一出房價還能不跌？當然，跌是會跌，但是跌完還會漲，形成正常的漲跌循環~而政府就坐在一邊樂呵呵數錢就行了。所以，緊盯各地方政府的財政收支情況，尤其是一般性預算收入，一旦全國有四分之一以上縣級部門出現收入下降，那就要繃緊神經了，因為中央不可能有財力給這麼多地方政府補充錢財，很可能就得徵收新稅~至於什麼70年產權，不能變現的權力對政府是沒有用的。房產稅也會是全國統一推出，同時開徵，會有配套政策防止三四線城市資金湧入一二線，就是要讓民間資金為政府解套！
預測房價下跌向來是一件吃力不討好的事情，因為中國房價並不全由經濟因素所決定，經濟學在房價面前基本是失效的。但市場發生變化，仍會呈現出一些相對明顯的信號，可以作為參考。
第一個信號是中介電話的頻率。以個人為例，2015年幾乎每天都會收到幾個中介電話，2016年房價開始上漲時，中介電話逐漸減少，售樓處工作人員同樣愛理不理，而到了2016年下半年到2017年一季度幾乎沒收到過中介電話，最近中介電話開始出現回升跡象。
這是最顯而易見的信號。中介臉色可謂是市場的晴雨表。競爭激烈，自然就笑容滿面；有價無市，當然就冷臉相應，愛買不買。勢利也好，看人下菜也罷，很多行業本就如此。
第二個信號關於中介門店。樓市上升期，中介大勢擴張，恨不得每隔幾十米就開一家門店。高峰期時，店內幾乎看不到招呼生意的人員。市場不景氣，中介需求減少，關停門店就成為無奈選擇，而一堆人坐在門店無所事事，連服務都開始恢復熱情的風格。
不過，中介關店不能一概而論，如果調控政策持續加碼，限購限貸限售一擁而上，市場交易受到限制，中介自然會受到影響，但這並不意味著房價走跌，因為這是人為有意的限制，對於實際房價的影響可能並沒有這麼大。
第三個信號是政府表態的變化。中國樓市是典型的政策市，地方政府對於房價的熱衷可謂史無前例。高潮期，政府會不斷重申控制房價，最典型的文件話語是「保證房地產市場平穩健康發展」，請注意，這裡的平穩健康，並不意味著房價下跌，而是既不暴漲也不下跌的平穩狀態，這是既能獲取土地財政收益又能安撫民心的雙贏手段。
而到了低谷期，除了政府赤膊上陣，直接鼓勵買房之外，官員會時不時的說出一些真話，比如房價下跌對整個社會都不利，現在的房價與城市地位不相稱等等，托市的意圖顯而易見。
第四個信號是媒體開始做吹鼓手。媒體最擅長的莫過於，在上升期警告風險，在下跌期唱好，因為這不僅是政治需要，而且是左右逢源輸贏通吃的伎倆。在股市裡，當官媒開始宣稱「4000點只是開始」時，你就知道4000點已經超出正常水平，風險隨時可能到來；同理，在樓市裡，當官媒開始聲稱「房價上漲是大勢所趨」時，市場會如何變化也可以想像。
第五個信號是貨幣政策的轉向。回顧中國過去二十年的房價暴漲，背後都能看到一路的貨幣擴張。貨幣放水是房價暴漲的最終推動力，這在本輪暴漲體現的最為明顯。同理，如果貨幣政策開始轉向，資金使用成本將會增加，房貸折扣利率難以為繼，住房貸款申請周期變長，對於樓市的影響可謂是深層的。
第六個信號是區域經濟的持續走衰。為什麼說是區域經濟而非全國經濟？因為全國經濟關乎全局，中央不僅有更多的手段也有更強的動力進行維穩，而經濟維穩的三板斧無非是貨幣放水、基建大躍進和房地產，除非真正遭遇世界性的經濟危機，靠一家政府難以挽回，房價才會隨著經濟走衰。
但一個省或一個縣城就不一樣，因為地方政府的手段極其有限，經濟持續走衰對社會的影響是全方位的。比如煤礦走衰之下的山西，房價漲幅一直在全國處於墊底位置，當一二線城市紛紛訴諸史上最嚴調控時，山西有些縣城還在試圖靠財政補貼鼓勵農民接盤。再如，經濟衰落之下的東三省，民間經濟崩潰的溫州，都是如此。
第七個信號是一二線城市房價開始下跌，這可作為市場全面扭轉的信號。請注意這裡的下跌是成交量與交易價格的同等持續下跌，而不是每月的上下波動，也不是限制網簽、限制房價備案價之下的人為操縱的結果。
為什麼說一二線城市房價下跌，意味著整體市場的下行？這是因為當樓市從黃金時代進入白銀時代之後，只有一二線城市還有房價長期上行的支撐。如果說過去十多年房價的普惠性上漲，得益的是經濟的飛速發展、居民收入的持續提升以及城鎮化的推進，那麼在人口紅利消退、經濟疲態盡顯的今天，只有一二線城市還有吸納人口和資金的底氣，而這正是房價得益長遠維繫的根本。
至於三四五線城市，無論是暴漲還是暴跌，都不會對全局產生太多影響。這些城市，即便可以在一二線城市嚴重受限的時候，嘗到房價上漲的甜頭，最終也難逃庫存高企、房價萎靡不振的結局。
值得一說的是，這些信號，並不能為投資者提供逃頂和抄底的精準時機，卻能為在轉折點還在懵懂入場的投資者提供一些警示。
市場上沒有永遠只漲不跌的房價，這是一句再正確不過的廢話。問題的關鍵是，房價還有沒有持續上漲的動力，在目前的形勢下，房價會不會出現短期且全局性的回調，這才是對我們有用的東西。
與其談如何提前預測，不如考慮預測後的操作——如何在趨勢發生時立刻反應：
一、股市通常領先於房市
操作建議：正如之前某篇很火的分析文章的標題——賣出房子，買入房產股
二、崩潰鏈條通常從三線城市向一線城市蔓延
操作建議：遠離小城市的地產
三、房產崩盤前必然是當地小開發商資金鏈崩盤
操作建議：關注當地民間借貸倒閉情況
操作建議：關注開發商拿地，主要關注萬科等巨頭，他們最具行業洞見
謝邀。
說的是中國房價吧？
世界級、洲際的經濟危機——97年底、08年初。
土地市場模式徹底改變，比如ZF放棄土地天然所有權，改為私有化——XXX年XX月的某文件。
房價大崩盤，市場必有這3大「靈異」跡象！
靈異跡象1：政府刺激失靈
政府放開調控手段，不限購不限貸，房價沒有大漲反而下跌。這時候，房價崩盤岌岌可危。
過去10多年房地產的歷史告訴我們，中國房價的走勢似乎很簡單：政策一調控就消停一陣子，政策一放鬆就反彈，而且是報復性反彈。
2009年的4萬億，一線城市的房價不到兩年飆漲至少一倍。2012年悄然放鬆調控，2013年房價上漲和銷量均創下歷史記錄。2015年，仍然是全力救市，導致市場反彈，最後以投資投機和避險需求主導的行情引發了令人恐慌的瘋漲。
我們可以看到，政策刺激的效果驚人，甚至讓人感覺房價會不會跌，就看中央的政策。簡單來說，政府控制了土地供給，通過限購限貸等手段影響需求，甚至還能制定遊戲規則，規定哪些人能買哪些人不能買。房價每一次的上漲，其背後都有政策放鬆或者政策刺激。
但刺激終歸是有限度的，政府可以在短期內控制房價運行的節奏，卻同樣無法違背歷史的規律、市場的規律。就像去年股災的時候，儘管政府全力呼籲並救市，照樣無法挽回股市一瀉千里的敗局。我們能夠看到的是，現在房價反彈的區域已經越來越小了，主要就是一二線核心城市，無論政府如何想要去掉三四線城市的庫存，都無可奈何。
如果哪一天，你看到政府放開調控手段後，房價沒有反彈。甚至在政府刺激下，房價照樣下跌。這時候請一定注意，房地產市場的「股災」可能真的到了。
靈異跡象2：央企避而遠之
如果房地產巨頭，尤其是有央企背景的房地產巨頭，他們死活不願意拿地，土地開始流拍，或許，房價跳水不久就將上演。
今年的地王狂潮令人觸目驚心，而其背後的黑手我們也常常是指向地方政府，但空手套白狼的央企同樣是罪魁禍首。
如今全社會優質資產缺乏，從資產保值增值的角度來說，一二線城市的房地產仍然是相對穩定的優質資產。2008-2015年，北京、上海、深圳的二手房累計漲幅均在7-10倍，遠遠超出任何實體經濟投資和資本市場投資的收益。在這種大趨勢下，一二線城市不動產就是全社會資金追逐的一塊肥肉。
在爭搶地王的過程中，央企頻頻舉牌，因為其融資成本之低、融資規模之大超乎想像。在當前中央嚴控地方債務的背景下，央企以其獨特的國有資本擔保、抵押物充裕等優勢，獲得了大規模的銀行低成本信貸資金。比如，中海地產發行的70億元公司債的利率就低至3.4%。而對於民營企業來說，即便是恆大、碧桂園等大型民營房企，大量的項目還需要通過互聯網金融獲取資金，融資成本也普遍在6%以上。更不用提中央房企在審批流程中的便利優勢了。
而當央企拿下地王，政府一定會想法設法讓房價上漲，因為他們不會做虧本的生意。對於地方政府來說，他們也是央企盈利的最大受益者，而其中的裙帶關係也是一條不必多說的潛規則。
然而，當這樣包賺不賠的好生意，央企也開始避而遠之的時候，請一定注意，這個世界上沒有什麼不透風的牆，春江水暖一定有鴨先知。也許這時候，就是房價崩盤的前夕。
靈異跡象3：一線城市跟風下跌
房地產暴漲一定是京滬深先行暴漲，房地產崩盤一定是四線城市先行崩盤。但是如果一線城市也開始跟風下跌，龍頭熄火，房價真的要開始調整了。
強者恆強，反覆強調的邏輯，而且已經把其中的邏輯拿出來解剖給大家看了。三四線城市的土地充足，但是人口流入少，需求沒有那麼旺盛，所以房地產就有庫存問題，而一二線核心城市的需求旺盛，但土地供給不足，供求矛盾很突出。
一線城市集中了教育、醫療等資源，還有就業機會，人口蜂擁而至。從農村到三四線城市到二線城市再到大城市，形成一個梯形發展的格局。將來還會有大量人口向一線城市湧進，而這些人口從哪裡來，就是從農村、從小城鎮而來。並且隨著未來人口紅利的逐漸衰減，城市之爭就是人口之爭，你死我活，零和博弈。
從2015年起，關於房價瘋漲的新聞刷屏媒體，異常熱鬧，先是從北上深這些一線城市開始，然後擴散至南京、蘇州、杭州等二線核心城市，但和三四線城市沒有半毛錢關係。三四線城市照樣庫存高企，房價滯漲，甚至有些小城市房價開始下跌。
我們看到的是，一線城市房價就是調不下來，即使是國慶節之後，房產成交量減少，房價增速下降，但依舊沒有步入下行周期，房價依然是向上爬，只是速度被降低了而已。這和市場本身的供求關係有關，也和政府的有意為之有關。
如果將來真的有那麼一天，房地產市場要崩盤了，那麼沒有人口需求支撐的三四線城市一定會先迎來斷崖式暴跌，這時候我們需要觀察，政府是否無動於衷沒有實質性的救市行動。如果後來甚至連一線城市，這個最強的風口也開始跟風下跌了，那麼基本就可以斷定，房地產崩盤就要開始了。
地產公司集體破產，製造業大規模停業，銀行壞賬致命，金融系統坍塌，街上都是失業的人，大家朝不保夕，社會陷入一片混亂。我們都不希望看到這樣的場景，太過殘酷，但是當這3大「靈異」跡象出現的時候，我們就要意識到，必須馬上自保了！
篇幅有限，只列了一個大框架，
更細緻的分析可關注我的微信公號：偽磚家說經濟。
分享一個白手起家的富豪關於經濟大勢的思考
http://weixin.qq.com/r/1z9XT9HEUYwurZUs92rF (二維碼自動識別)
哎，掃大街的大媽們都知道買房子能賺錢，這還不是最高點是什麼？
就像股市，沒任何人談股市的時候基本是最便宜的時候；大媽們都談股票的時候，基本是最高的時候，趕緊跑。
推薦閱讀：